Sentencia Civil Nº 9/2014, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 522/2013 de 15 de Enero de 2014

Encabezamiento

ROLLO Nº 522/13
SENTENCIA Nº 000009/2014
SECCION OCTAVA
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Iltmos/as. Sres/as.:
Presidente
D. EUGENIO SÁNCHEZ ALCARAZ
Magistrados/as
D. JOSÉ LUIS GÓMEZ MORENO MORA
Dª CARMEN BRINES TARRASÓ
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En la ciudad de VALENCIA, a quince de enero de dos mil catorce.
Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo Sr. D. EUGENIO
SÁNCHEZ ALCARAZ, los autos de Juicio Ordinario, promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 12 de
Valencia, con el nº 000169/2012, por Dª Micaela representada en esta alzada por la Procuradora Dª Isabel
Ballester Gómez y dirigida por la Letrada Dª María Francés Pardo contra TENDENCIAS CONSTRUCTIVAS
S.L. representado en esta alzada por la Procuradora Dª Asunción de la Cuadra Rubio y dirigido por el Letrado
D. Jesús de Obeso Corbalán, pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por
ambas partes.

Antecedentes

PRIMERO .- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 12 de Valencia, en fecha 27 de junio de 2013 , contiene el siguiente: 'FALLO: Estimando la demanda interpuesta por BALLESTER GOMEZ, ISABEL, Procurador Judicial y de Micaela , debo DECLARAR Y DECLARO RESUELTO el contrato privado suscrito entre las partes de fecha 26 de Abril de 2007 y de los actos posteriores formalizando dicho contrato, y DEBO CONDENAR Y CONDENO a la mercantil TENDENCIAS CONSTRUCTIVAS SL a reintegrar a dicha parte la cantidad abonada a cuenta del inmueble descrito en autos, de 26.655,21 euros , mas los intereses legales y sin hacer expresa condena en las costas del juicio.'

SEGUNDO .- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por Dª Micaela y por TENDENCIAS CONSTRUCTIVAS S.L., siendo remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 13 de enero de 2014.



TERCERO .- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Micaela formuló el 27 de Enero de 2.012 y con fundamento esencial en el artículo 1.124 del Código Civil , demanda de juicio ordinario contra la mercantil Tendencias Constructivas S.L., encaminada a la obtención de un pronunciamiento que declarase: 1º) Resuelto el contrato de compraventa celebrado entre partes y, en consecuencia, se condene a la demandada a hacerle entrega de la cantidad de 42.344 euros en concepto de principal, más otros 12.703'2 euros que provisionalmente se calculan para intereses y costas y 2º) Subsidiariamente y para el caso de no entenderse acreditado el pago de la cantidad en 'negro' o en 'b', sino sólo la declarada en escritura pública, se condene al pago de 26.655'21 euros, más 7.996'56 euros que provisionalmente se calculan para intereses y costas. Alegaba como sustento de su pretensión que el año 2.007 contactó vía internet con la demandada ya que buscaba un solar edificable sobre el que pudiese construir posteriormente una vivienda, ofreciéndole un terreno que contaba con servicios y equipamientos a pie de parcela de luz y agua, señal inequívoca de que sobre él se habían acometido las obras de planeamiento y urbanización por el Ayuntamiento. En consecuencia el 26 de Abril de ese mismo año suscribió un contrato de arras penitenciales por un valor de venta por 40.000 euros, en el que se habla de 'solar edificable' y de que 'está interesada en la adquisición de un solar urbano' y que se instrumentó en escritura pública el 18 de Mayo.

Añadiendo que iniciados los tramites ante el Ayuntamiento de Pedralba, en cuyo termino municipal se ubica la parcela, se le denegó la licencia interesada por no tener ni en el 2.007 ni en la actualidad la condición de solar, de ahí que interese la resolución del contrato, así como la devolución de las cantidades entregadas. La demandada Tendencias Constructivas S.L. se opuso a la demanda alegando, en esencia, la improcedencia de la resolución pretendida y ello por cuanto cumplió en un todo con el objeto de la compraventa que se hizo en escritura pública. La sentencia de instancia estimó parcialmente la demanda y, en su virtud, declaró resuelto el contrato privado suscrito entre partes el 26 de Abril de 2.007, así como los actos posteriores formalizando el mismo, y condenó a Tendencias Constructivas S.L. a reintegrar a la actora la cantidad abonada a cuenta de 26.655'21 euros, más intereses legales y ello sin hacer expresa imposición de costas. Esta resolución ha sido recurrida en apelación por ambas partes y así la Sra. Micaela interesa la revocación parcial de la sentencia en el sentido de que se condene a la demandada a reintegrarle la suma de 42.344 euros y las costas de primera instancia, mientras que Tendencias Constructivas S.L. solicita la desestimación íntegra de todas y cada una de las pretensiones esgrimidas de contrario, con expresa condena en costas a la demandante.



SEGUNDO.- La concreción del ámbito impugnatorio de esta alzada al que nos hemos referido en el fundamento precedente obliga a principiar por el examen del recurso entablado por la demandada Tendencias Constructivas S.L., toda vez que su eventual acogida haría innecesario el estudio del formulado por la Sra.

Micaela . Expuesto ésto, se ha de decir que la virtualidad de la extinción sobrevenida de la relación jurídica bilateral concertada entre partes, precisa, según doctrina jurisprudencial constante ( SS. del T.S. de 29-2-88 , 25-10-88 , 5-6-89 , 1-12-89 , 30-10-96 y 26-11-01 , entre otras), de la concurrencia inexcusable de los siguientes requisitos: A) Que del contrato se desprenda la existencia de obligaciones recíprocas. B) Que el actor de la pretensión resolutoria haya cumplido de modo exquisito las obligaciones que a él le incumben y C) El incumplimiento de una o varias de dichas obligaciones, por la contraparte derivado de una voluntad clara y constante en este sentido. En relación al incumplimiento, la jurisprudencia más reciente ( SS. del T.S.

de 21-7-90 , 11-3-91 , 18-12-91 , 31-3-92 , 14-5-92 , 21-9-93 , 19-10-93 , 10-10-94 , 29-12-95 , 30-4-96 , 5-5-97 , 11-3-02 y 22-10-02 , entre otras muchas), viene declarando que no se requiere una actitud dolosa del incumplidor o deliberadamente rebelde, sino que es suficiente con que se frustre el fin del contrato para la contraparte en los términos en que se pactó. En este caso el incumplimiento que la hoy apelante achacaba a la contraria para fundar su pretensión resolutoria radicaba, como claramente expresaba en el ordinal fáctico segundo de su escrito inicial, en que solicitada la licencia para edificar, su concesión le fue denegada por el Ayuntamiento de Pedralba en razón a no tener la parcela adquirida ni en el 2.007 ni en la actualidad la condición de solar (documento número cuatro de la demanda al f. 21). El juez de instancia acogió dicho planteamiento, declarando en el fundamento de derecho primero 'suficientemente probados los hechos esenciales de la demanda, esto es, el imposible cumplimiento del fin por el que se produce la operacion inmobiliaria que consistía en la adquisición por la parte actora de una parcela con el fin de edificar en la misma, hecho que ha sido certificado como de imposible cumplimiento a fecha de hoy, al no existir ningún plan urbanístico susceptible de otorgamiento de licencia para ello, ni tampoco lo existía en el momento de la prestación de arras o señal, en el año 2.007'. Esta apreciación sobre la procedencia de la acción resolutoria es combatida por Tendencias Constructivas S.L., sin embargo, el inconveniente inicial que se advierte en su escrito de recurso es que se limita a reproducir literalmente (f. 106 al 109 vto.) el contenido de su contestación (f. 38 al 45), cuando la apelación no puede consistir en que el recurrente reproduzca los alegatos vertidos en la instancia, dado que sus planteamientos, tanto desde el punto de vista fáctico como desde la óptica jurídica, ya fueron estudiados y resueltos en la resolución combatida. Su finalidad es tratar de justificar el error en que incurrió, ya sea por una defectuosa apreciación de la prueba practicada o, en su caso, por la infracción de un precepto legal que forzosamente se habrá de invocar, de ahí que únicamente sean atendibles, a efectos de estudio, las razones que se expone en el apartado que reza por título 'de la sentencia apelada'. En este sentido arguyen que vendieron un inmueble en la situación que se encontraba y que en el suelo donde está la parcela, hay casas construídas, está urbanizado, tiene servicios de luz, agua, viales, recogida de basura e impuestos que se pagan. Añadiendo que lo que se vende es una parcela de terreno urbano y el hecho de que no haya un plan urbanístico susceptible de otorgamiento de licencia es un problema que los compradores saben y conocen y que por éso lo compran a un precio bajo precio, concluyendo en que si el Ayuntamiento proporciona los anteriores servicios y los cobra habrá que hablar de una zona urbanizable, siendo el paso siguiente su proyección al caso enjuiciado.



TERCERO.- Los datos a tener en cuenta son los siguientes: A) En el contrato denominado de arras penitenciales suscrito entre partes el 26 de Abril de 2.007 (documento número dos de la demanda al f. 19), en sus manifiestos primero y segundo se dice, de un lado, que 'Tendencias Constructivas S.L. es propietario de un solar sito en Pedralba, provincia Valencia, con parcela urbana- Solar edificable catastrada como Urbanización Les Mallaes 192 Suelo' y, de otro 'que Doña Micaela está interesada en la adquisición de un solar urbano sito en Pedralba, URBANIZACIÓN000 NUM000 NUM001 '. B) En la escritura pública otorgada el 18 de Mayo de 2.007, se describe el objeto de la convención como ' Urbana.- Parcela de terreno urbano , situado en término de Pedralba, catastrada como URBANIZACIÓN000 NUM000 NUM001 ' (documento número tres de la demanda al f. 20). C) El 16 de Septiembre de 2.010, el Arquitecto Técnico municipal de Pedralba emite un informe en el que expresa que 'esta zona está calificada como suelo Urbanizable, sin ningún tipo de planeamiento posterior a las Normas Subsidiarias, aprobadas definitivamente el 25 de Septiembre de 1.984', agregando que 'Ni el año 2.007 ni en la actualidad es un solar, por lo tanto, no se puede conceder licencia para edificar' (documento número cuatro de la demanda al f. 21), lo que reitera el 24 de Enero de 2.013 (f.

77) y D) El Ayuntamiento de Pedralba el 23 de Mayo de 2.013 informa lo siguiente: 1º) La parcela catastral URBANIZACIÓN000 , NUM000 , está situada en suelo calificado como Suelo Urbanizable, sin ningún tipo de planeamiento posterior a las Normas Subsidiarias actualmente en vigor, que tienen la aprobación definitiva de fecha 25 de Septiembre de 1.984. 2º) En este Ayuntamiento no consta expediente por construcción sin licencia de obras en la URBANIZACIÓN000 NUM000 y 3º) Las edificaciones existentes en esta zona son ilegales, careciendo de licencia de obras y que se han instruído los correspondientes expedientes de infracción urbanística. (f. 79 y 81). Pues bien, la Ley 16/ 2.005, de 30 de Diciembre, de la Generalitat, Urbanística Valenciana, en su artículo 9 clasifica el suelo en urbano, urbanizable y no urbanizable y el artículo 10.1.a ) expresa que constituye suelo urbano los solares, por lo que puesto ello en relación con lo que antecede en orden a lo que constituyó objeto de venta, fácilmente habremos de coincidir con las conclusiones que establece el fallo apelado, ya que se vendió como solar, una parcela que no era calificable como tal y que tampoco revestía la condición de suelo urbano y sin que esa carencia pueda obviarse so pretexto de ser urbanizable, dado lo dispuesto en los artículos 12 y 13 de la citada Ley . Llegados a este punto, es de aplicación el criterio jurisprudencial que declara que los impedimentos urbanísticos autorizan a la resolución del contrato, en cuanto que frustran el fin con él perseguido ( SS. del T.S. de 14-10-88 , 27-3-89 , 19-1-90 , 24-2-93 , 23-10-97 , 13-2-03 y 8-5-09 ), de ahí que entre en juego el artículo 1.124 del Código Civil , debiendo ser estimada la pretensión sobre resolución del contrato por incumplimiento de la parte vendedora, con las consecuencias inherentes a ello, como son la devolución del precio entregado, lo que nos conduce al recurso planteado por la Sra. Micaela . Esta interesa que el reintegro ascienda a la cantidad de 43.344 euros, sin embargo, la sentencia apelada concedió únicamente la suma pedida con carácter subsidiario como es la de 26.655'21 euros. El razonamiento del juez 'a quo' fue que no existía prueba suficiente sobre esa posible entrega de dinero en 'b', de ahí que las únicas acreditadas sean las que integran la petición subsidiaria de 26.655'21 euros (23.811'21 entregados y declarados + 500 a la firma de la reserva + 2.344 euros por gastos necesarios de la operación) y que la Sala estima correcto, sin que pueda pretenderse atribuir al documento aportado como número siete de la demanda (f. 24) formar parte de la escritura pública al ser evidente que éllo no es así.

En cualquier caso, las cantidades que en dicho instrumento figuran lo son respecto a la 'solicitud de desglose de medios de pago contra la disposición de préstamo' que el instrumento público no refleja y la mención a 'cheque al portador' no parece que sea bastante a los fines pretendidos. En lo que sí se acoge el recurso es en lo atinente al pronunciamiento de costas, ya que el fallo recaído es coincidente con la petición subsidiaria y ello no implica una estimación parcial, sino total de la demanda, ya que la jurisprudencia tiene declarado que cuando se contiene en el 'petitum' de la demanda una petición subsidiaria lo que con ello se hace es ofrecer también al juzgador una posibilidad de opción entre las dos, con lo cual la decisión del mismo en uno y otro sentido, lleva implícita la admisión total de la pretensión por la que opte, en cuanto que en términos generales no pueden concederse al mismo tiempo la principal y la subsidiaria, de ahí que la resolución que así lo estime no elimina el principio del vencimiento objetivo ( SS. del T.S. de 29-10-92 , 27-11-93 , 30-5-94 , 1-6-95 , 15-3-97 , 11-7-97 y 17-12-04 , entre otras), ni tampoco dos o más alternativas a la vez. La SS. del T.S de 19-4-07 reitera esa apreciación, al decir que cuando la sentencia acoge una sola de las pretensiones cursadas en el escrito de demanda con carácter de alternativas o subsidiarias, respecto de otra u otras principales, o viceversa, se considera, a los efectos de la imposición de costas, como una estimación total de la demanda, en cuyos términos se acoge el recurso.



CUARTO.- De conformidad con lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la estimación en parte del recurso de la Sra. Micaela comporta la no imposición de las costas de la alzada por él causadas, siendo de cargo de Tendencias Constructivas S.L. las originadas por el suyo, al rechazarse en su totalidad.

Vistos los artículos citados y demás de general aplicación.

Fallo

Estimamos en parte el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Doña Isabel Ballester Gómez en nombre y representación de Doña Micaela y desestimamos el también formulado por la Procuradora Doña Asunción García de la Cuadra Rubio, en nombre de Tendencias Constructivas S.L., ambos contra la sentencia dictada el 27 de Junio de 2.013 por el Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Valencia , en autos de juicio ordinario seguidos con el nº 169/12, que se revoca parcialmente en el único aspecto del pronunciamiento de las costas de primera instancia que se imponen a la demandada, confirmandola en el resto de aquéllos que no se opongan a lo anterior. No se hace imposición sobre las costas de esta alzada causadas por el recurso de la Sra. Micaela , siendo de cargo de Tendencias Constructivas S.L. las originadas por el suyo. Dese al depósito constituído el destino legal procedente. Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen, para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo. Contra la presente no cabe recurso alguno, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que en su caso, se habrá de interponer mediante escrito presentado ante esta Sala dentro de los veinte días siguientes a su notificación.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.