Sentencia Civil Nº 9/2015, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 456/2013 de 19 de Enero de 2015

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Undécima

C/ Ferraz, 41 , 914933922 - 28008

Tfno.: 914933922

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2013/0007777

Recurso de Apelación 456/2013

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 16 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 1730/2011

APELANTE:SOCIEDAD PUBLICA DE ALQUILER S.A

Sr. ABOGADO DEL ESTADO

APELADO:D./Dña. Adriano

PROCURADOR D./Dña. RAQUEL VILAS PEREZ

SENTENCIA

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMO/A SR./SRA. PRESIDENTE:

D. ANTONIO GARCÍA PAREDES

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

Dña. CESAREO DURO VENTURA

Dña. MARÍA DE LOS DESAMPARADOS DELGADO TORTOSA

En Madrid, a diecinueve de enero de dos mil quince.

La Sección Undécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 1730/2011 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 16 de Madrid, entre partes de una como apelante SOCIEDAD PÚBLICA DE ALQUILER S.A, representado por el Sr. Abogado del Estado y de otra como apelado D. Adriano , representado por la Procurador Dña. Raquel Vilas Pérez; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 11/03/2013 .

VISTO, Siendo Magistrado Ponente Dña. MARÍA DE LOS DESAMPARADOS DELGADO TORTOSA.

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia nº 16 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 11/03/2013 , cuyo fallo es el tenor siguiente:"Que ESTIMANDO la demanda interpuesta en nombre de D. Adriano contra SOCIEDAD PÚBLICA DE ALQUILER, S.A., declaro resuelto el contrato de intermediación y gestión de vivienda para su arrendamiento suscrito en fecha 6 de agosto de 2008, entre ambos litigantes. Y CONDENO a la demandada a que pague al demandante, la cantidad de 13.789'16 euros, más sus intereses legales desde demanda y costas de este juicio."

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la representación de SOCIEDAD PUBLICA DE ALQUILER, S.A., que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que formulo oposición, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-En la tramitación del presente procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-El presente recurso trae causa de la demanda formulada por D. Adriano frente a SOCIEDAD PUBLICA DE ALQUILER, S.A., de resolución de contrato y en reclamación de la cantidad de 13.789,13 euros, por razón del contrato de intermediación y de gestión de vivienda para su alquiler de fecha 6 de agosto de 2.008 suscrito entre las partes, cantidad que era la que tenía que haberle entregado desde noviembre de 2011 en que se dejan de abonar las cuotas mensuales hasta agosto de 2013 fecha de vencimiento del contrato. Y solicita: a.- Se decrete la resolución del contrato de intermediación y de gestión de vivienda para su arrendamiento celebrado entre el demandante y la demandada el 6 de agosto de 2008, por incumplimiento de la obligación de abono de las cuotas mensuales; b.- Se condene a la demandada a abonar al demandante la cantidad de 13.788,16 euros en concepto de indemnización de daños y perjuicios causados por el incumplimiento de contrato de intermediación y gestión de la vivienda para su arrendamiento, así como los intereses legales devengados; c.- Subsidiariamente, se obligue a la demandada al cumplimiento del contrato de intermediación y de gestión de vivienda para su arrendamiento suscrito entre actor y demandada de fecha 6 de agosto de 2008 en todos sus términos hasta su finalización.

La demanda se sustenta en un relato fáctico según el cual:

1.- Con fecha 6 de agosto de 2008, D. Adriano suscribió un contrato de intermediación y de gestión de vivienda para su arrendamiento con Sociedad Pública de Alquiler, S.A. (actualmente en liquidación), conforme al cual la actora encargaba a la sociedad la gestión integral del arrendamiento de la citada vivienda por un período de cinco años, garantizando dicha Sociedad al propietario el abono de 610 euros mensuales, actualizable anualmente conforme a la variación que experimentase el IPC, independientemente de que dicho inmueble estuviera o no arrendado. La cantidad pactada, más los aumentos por actualización, asciende a la cantidad de 626,78 euros que el demandante venía percibiendo.

2.- Con fecha 27 de octubre de 2011 la demandada remite SMS al teléfono móvil del demandante donde da por resuelto el contrato reseñado. La causa que se alega es la desocupación del último inquilino, sin tener interesados, y que con el mercado actual se produce desequilibrio entre prestaciones, por lo que le ofrece redefinir el contrato y servicios 'alquiler con garantías', entendiendo que acepta sin aviso fehaciente en contrario en siete días. Desde ese momento la demandada deja de abonar la cuota mensual pactada.

Explica el actor que, si bien en un principio exige el cumplimiento del contrato, una vez se mantiene una reunión con dicha entidad y le confirma que resulta imposible su cumplimiento, se solicita la resolución del contrato por incumplimiento con indemnización de daños y perjuicios, que cuantifica en la cantidad de 13.789,16 euros, correspondiente a las 22 cuotas mensuales que ha dejado de abonar la demandada desde noviembre de 2011 hasta agosto de 2013 fecha de vencimiento del contrato, a razón de 626,78 euros mensuales, cantidad que la demandada ha venido abonando tras actualizar la inicial de 610 euros según el IPC, conforme a lo pactado en el contrato.

La demandada, a través del Abogado del Estado, contesta a la demanda invocando la cláusula 'rebús sic stantibus' para solicitar la resolución del contrato por imposibilidad sobrevenida, y se le absuelva de pagar las rentas que se le reclaman.

Reconoce el contrato suscrito con el demandante, si bien pone énfasis en la cláusula tercera, párrafos segundo y tercero, a fin de establecer las circunstancias en que se pacta el contrato y que parten del presupuesto de que, mientras que exista un inquilino en la vivienda, el contrato se mantiene en sus propios términos, en particular, conforme a la renta pactada que debe abonarse al propietario, pero en caso de desocupación y antes de que exista un nuevo inquilino, el propietario puede renegociar el contrato, entre otras causas por considerar que la renta a percibir debe ser mayor en atención al mercado inmobiliario; que la existencia o no de un inquilino no es indiferente para las partes del contrato y para su causa, y el riesgo que la demandada asume con el contrato, pues en la cláusula tercera, párrafo primero, se supedita el comienzo de la vigencia del contrato de intermediación y gestión de vivienda para su arrendamiento al momento en que entre en vigor el correspondiente contrato de arrendamiento; y de igual manera se supedita el cobro por el demandante del primer pago de 610 euros al hecho de que efectivamente exista contrato de arrendamiento.

Reconoce la comunicación que en octubre de 2011 remite al demandante poniéndole de relieve la imposibilidad de encontrar un arrendatario de la vivienda, dado el cambio de las circunstancias del mercado inmobiliario, incluso con rentas que supondrían una pérdida para la sociedad y el intento de buena fe de renegociar el contrato y la base del negocio para adaptarlo a las nuevas circunstancias, de forma coherente con la base o presupuesto de los objetivos fijados por la Sociedad gestora, es decir, la existencia de un mercado inmobiliario que al menos permita la posibilidad de ocupar las viviendas en función de la renta que se solicite, para lo que es fundamental que dicha renta pueda ajustarse a la demanda, reduciéndose hasta donde sea posible en función de la reducción de la demanda de alquileres, y que la fijación de la renta ha de ser a su vez proporcionada con la renta que se abone al propietario de la vivienda por la Sociedad gestora. Por ello se ofreció al demandante la posibilidad de un nuevo contrato que se adaptara a las circunstancias contractuales, propuesta que fue rechazada.

Añade que para el caso de que se entienda que ha habido un incumplimiento contractual, la cantidad que correspondería al actor es la equivalente a las mensualidades pendientes desde noviembre de 2011 (fecha en la que la Sociedad resuelve el contrato por imposibilidad sobrevenida) y hasta la fecha de la sentencia, ya que no puede contener la sentencia una condena de futuro de forma incondicional cuando recae sobre una prestación que conforme al contrato es condicional, y por tanto la pretensión de que se abonen las rentas posteriores a la fecha de la sentencia excede del ámbito en el que el art. 220 LEC acepta las condenas de futuro.

La sentencia estima la demanda. Entiende que lo que la demandada solicita no es que se declare la resolución del contrato conforme al art. 1124 CC , cuando ningún incumplimiento se imputa al demandante, y además debería hacerse por vía de reconvención, sino que se declare la legalidad de la resolución por ella operada con fecha 27 de octubre de 2011 por ser conforme a derecho. Expresa que no es de aplicación la doctrina establecida al amparo de la cláusula 'rebús sic stantibus', que tiene solo efectos modificativos encaminados a compensar el desequilibrio de las prestaciones, modificación que ni se ha pedido, ni es posible acceder a la misma por no solicitarse vía reconvencional, ni ser congruente con lo pedido, esto es, resolución y absolución. Y añade que la estipulación del contrato, citada por la demandada, lo que en realidad dice es que si se produce la desocupación del inquilino y la propiedad no opta por resolver el contrato, o no se aviene a firmar uno nuevo, continuará vigente el presente en las mismas condiciones, no dice que la demandada pueda resolverlo. Y apreciando el incumplimiento de la demandada de su obligación de pago de las cuotas mensuales, conforme a la cláusula segunda 8), declara resuelto el contrato y condena a la demandada a abonar al actor la cantidad reclamada de 13.789,16 euros más intereses legales.

La demandada, a través del Abogado del Estado, recurre en apelación en base a los siguientes motivos:

a.- Respecto de la inaplicación de la cláusula 'rebús sic stantibus'. Rechaza la apreciación de la sentencia relativa a que la aplicación de esta cláusula solo pueda ser la modificación del contrato y no su extinción, conforme a los requisitos que la jurisprudencia viene exigiendo para su aplicación, y sostiene que concurren todos los requisitos precisos para que la resolución del contrato a que la SPA se vio abocada pudiera justificarse en dicha cláusula: 1.- Que es hecho notorio la circunstancia consistente en la alteración extraordinaria de las circunstancias propias del mercado inmobiliario y de alquiler en España si se comparan con las que concurrían en el momento de la suscripción del contrato -burbuja inmobiliaria y desplome de los precios de los alquileres con la crisis económica-. 2.- Desproporción entre las prestaciones de las partes. Recuerda que la vivienda se había desocupado cuando la SPA propone a la propiedad la novación del contrato, es decir, su sustitución por otro en el que el riesgo de desocupación (obligación de pagar la renta pactada a la propiedad incluso cuando la vivienda no estuviese ocupada por inquilino, modelo este de contrato que se denominaba de 'alquiler garantizado') ya no fuera asumido por la SPA, manteniendo sin embargo el compromiso de asumir el riesgo de impago (abonar la renta a la propiedad si el inquilino ocupante de la vivienda no lo hiciera, en un nuevo modelo de contrato llamado de 'alquiler con garantías'), habiendo desaparecido en la última etapa del contrato manifiestamente todo equilibrio entre las prestaciones de las partes. 3.- Imprevisibilidad de la alteración sobrevenida de las circunstancias: crisis económica desencadenada a partir del verano de 2008 que difícilmente podía preverse al tiempo de suscribir el contrato, y caída del mercado inmobiliario con desplome de las ventas y los alquileres y sus precios. Sostiene que el período de 5 años del contrato configura un contrato de larga duración dado que permite la convivencia de varios contratos de arrendamiento con el mismo contrato de gestión e intermediación.

b.- Extinción del contrato desde la fecha de disolución de la SPA. Hecho que se puso de relieve en la audiencia previa que se celebró el 11 de diciembre de 2012. Expresa que la Junta General de la SPA, en virtud de Acuerdo del Consejo de Ministros de 16 de marzo de 2012, acordó su disolución el 20 de abril de 2012, otorgándose la correspondiente escritura de elevación a público de acuerdos de disolución, cese de órgano de administración y nombramiento de liquidador el 27 de abril. La cláusula tercera del contrato contempla la disolución de la SPA como causa de extinción del contrato y cese definitivo de sus efectos. Por tanto, la disolución de la SPA determina la finalización del contrato desde ese momento. Lo que supone que en el caso de no estimarse el recurso por los motivos ya expuestos, la condena no debería alcanzar rentas o cantidades devengadas con posterioridad a la fecha de la disolución de la Sociedad. Reitera, además, que no sería éste caso aquellos en los que puede admitirse la condena al pago de rentas futuras en aplicación del artículo 220 LEC .

La apelada se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.- Llegados a este punto, nos adentramos ya en la cuestión señalando que no ha sido objeto de discusión que con fecha 6 de agosto de 2008, D. Adriano suscribió un contrato de intermediación y de gestión de vivienda para su arrendamiento con Sociedad Pública de Alquiler, S.A. (actualmente en liquidación), conforme al cual la actora encargaba a la sociedad la gestión integral del arrendamiento de la citada vivienda por un período de cinco años, prorrogables por voluntad de las partes y en los términos que pacten (estipulación primera), garantizando dicha Sociedad a la propietaria el abono de 610 euros mensuales, dentro de los cinco primeros días de cada mes, por mensualidades vencidas, conociendo y aceptando la propiedad, que la diferencia entre esa cantidad pactada y la que se estipule en el contrato a celebrar entre la propiedad y el inquilino facilitado por la Sociedad será percibida por la SOCIEDAD PUBLICA DE ALQUILER, S.A., como contraprestación por los servicios de gestión e intermediación objeto del presente contrato, cantidad actualizable anualmente conforme a la variación que experimentase el IPC, independientemente de que dicho inmueble estuviera o no arrendado (estipulación segunda). El contrato surtiría efectos desde la entrada en vigor del primer arrendamiento, que habría coincidido con la fecha de la firma del contrato de intermediación y gestión, que tendría una duración de cinco años, es decir, hasta el 6 de agosto de 2.013, prorrogables por voluntad de las partes y en los términos que se pactasen, o, en su defecto, hasta que la sociedad se disolviese (estipulación tercera). Según la estipulación segunda, apartado 8, la SOCIEDAD PUBLICA DE ALQUILER, S.A., posibilitará la ocupación de la vivienda, durante la vigencia del presente contrato, facilitando cuantos inquilinos sean necesarios para ello. En los períodos de desocupación la sociedad garantiza el percibo por la propiedad de la cantidad convenida en la estipulación segunda apartado 1). Conforme a la cláusula tercera 'Resolución del contrato', el contrato podrá resolverse, además de por el transcurso del tiempo de duración establecido, por incumplimiento de cualquiera de las obligaciones pactadas.

La relación entre las partes se desarrolló conforme a lo pactado hasta que con fecha 27 de octubre de 2011 la demandada remite SMS al teléfono móvil del demandado -hecho reconocido por ella misma en el escrito de contestación de la demanda- por el que le ofrecía redefinir el contrato de gestión de alquiler y su sustitución por otro de servicios de alquiler con garantías, en concreto, con el siguiente texto:

'Relativo contrato gestión para alquiler de su vivienda suscrito con SPA tras informarle desocupación último inquilino hasta hoy SPA ha cumplido encargo gestión integral de arrendamiento según Claus.II.8 posibilitando por todos los medios nuevo alquiler con publicación destacada web SPA/sucesivas bajadas renta incluso por precio inferior a cuota que SPA debiera pagarle asumiendo SPA gestión a su coste con fin de recibir interesados. No tenemos interesados. Con el mercado actual se produce desequilibrio entre prestaciones y debemos redefinir el contrato ofreciéndole servicios 'alquiler con garantías' entendiendo acepta sin aviso fehaciente contrario en 7 días. Le llamaremos explicándole este modelo de gestión y puede contactarnos en 914178115.'.

Dicha propuesta no fue aceptada por el actor, habiendo dejado la demandada de abonar desde noviembre de 2011 la cuota mensual pactada que venía percibiendo y que entonces ascendía a 626,78 euros, tras las actualizaciones verificadas anualmente según el IPC conforme a lo pactado en el contrato.

No se ha negado que el 20 de abril de 2012, la Junta General de la Sociedad, en cumplimiento de lo dispuesto en acuerdo del Consejo de Ministros de 16 de marzo de 2012, acordó su disolución, otorgándose la correspondiente escritura de elevación a público de acuerdos de disolución, cese de órgano de administración y nombramiento de liquidador el 27 de abril.

TERCERO.-Sobre las cuestiones suscitadas por la parte apelante en su recurso, significativamente relevantes para la decisión del litigio, lo primero que debe apuntarse es que han sido resueltas en numerosas ocasiones por distintas Audiencias Provinciales, resultando en la mayoría de ellas a favor de los demandantes, criterio mayoritario que al respecto adopta también esta Sala.

En concreto, en esta Audiencia Provincial de Madrid, podemos traer a colación la Sentencia de la Sección 13ª de la AP de Madrid de fecha 28 de noviembre de 2.013 , que vino a resolver un asunto semejante, y que expresa:

'Desde la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de mayo de 1957 hasta las recientes de 22 de abril de 2004, 12 de noviembre de 2004, 5 de abril de 2006, 25 de enero de 2007, 1 de marzo de 2007, 26 de septiembre de 2007, 16 de marzo de 2009, 21 de mayo de 2009, 20 de noviembre de 2009, 1 de junio de 2010, 20 de febrero de 2012, 21 de febrero de 2012, 23 de abril de 2012 y 27 de abril de se han venido teniendo por requisitos para la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus omnis conventio intellegitur... los siguientes:

Primero. Alteración extraordinaria en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración.

Segundo. Una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones.

Tercero. Que todo ello acontezca por la sobreviniencia de circunstancias imprevisibles.

Es exigible también que estemos ante 'contratos de tracto sucesivo ('qui habent tractu sucesivus') o que dependen de un hecho futuro ('vel dependentia de futuro')', conforme a la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de julio de 2005 , y siguiendo la del mismo Tribunal de 27 de febrero de 2004 , la cláusula 'juega en los contratos duraderos y requiere que se produzcan alteraciones extraordinarias de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación a las previstas al tiempo de su celebración, debiendo ser imprevisibles por completo y con efectos de aniquilar el necesario equilibrio de las prestaciones'. Sin embargo, la regla puede ser también aplicable a relaciones obligatorias de ejecución instantánea, cuando su cumplimiento ha sido diferido para un momento futuro, al existir identidad de razón con los contratos de tracto sucesivo, que eran los propios del sobreentendimiento de la cláusula, que constituye una abreviación de la frase 'contractus qui habent tractum succesivum vel dependentiam de futuro rebus sic stantibus intelliguntur'.

De otra parte, la cláusula es peligrosa y ha de admitirse cautelosamente, dicen las Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de abril de 2004 y de 12 de noviembre de 2004 . Y la posterior de 18 de mayo de 2006 que 'para que opere la cláusula invocada se ha de tener gran cautela pues supone alteración del principio 'pacta sunt servanda' y puede atacar el principio de la seguridad jurídica'.

El fundamento jurídico de lege data de la cláusula moderadora puede encontrarse en la imposición de que los contratos obligan no sólo a lo pactado, sino también a las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe ( artículo 1.258 del Código Civil en relación con el artículo 7, apartado uno, del mismo Código y 57 del Código de Comercio ) o, mejor, en la ruptura del mecanismo causal o en una patología sobrevenida de la función del contrato, en definitiva en los artículos 1.261 y 1.274 del Código Civil . La causa del contrato desaparece o se altera cuando queda roto el equilibrio entre las prestaciones en un contrato conmutativo o cuando resulta imposible alcanzar el fin del contrato. La sentencia del Tribunal Supremo de 30 de junio de 1948 asoció la idea de causa del contrato a la finalidad perseguida por los contratantes como condición motriz de la voluntad contractual, de manera que la desaparición sobrevenida de la base en que el consentimiento se asentaba se relaciona con una sobrevenida desaparición de la causa del contrato.

En el requisito segundo de los de aplicación de la cláusula, de los tres tan repetidos por la jurisprudencia ('una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones') podemos hallar la exigencia de desaparición de la base del negocio como estado inexcusable, aunque no condición única, para la operancia de la cláusula.

Y la desaparición sobrevenida de la base del negocio, según doctrina autorizada, se entiende producida cuando:

[-a.-] La relación de equivalencia o la proporción entre las prestaciones se destruye totalmente o se aniquila, de suerte que no pueda hablarse ya de prestación y contraprestación;

[-b.-] y la finalidad común del negocio o la finalidad sustancial del negocio para una de las partes, manifiesta, conocida y no rechazada por la otra, resulta inalcanzable.

Diciéndose en la Sentencia del tribunal Supremo de 22 de julio de 2013 :

'La cláusula o regla rebus sic stantibus [estando así las cosas] trata de solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato. Reconocida dicha regla por la jurisprudencia, ésta se ha mostrado siempre, sin embargo, muy cautelosa en su aplicación, dado el principio general, contenido en el art. 1091 CC , de que los contratos deben ser cumplidos (p. ej. SSTS 10-12-90 , 6-11-92 y 15-11-00 )'.

Como igualmente se expresó por la SAP Madrid, Sección 20 (Rollo nº 401/13) -tal como se pone de relieve en la de 17 de julio de 2014 también en un asunto similar al que nos ocupa-, con base en la STS de 17 de noviembre de 2000, que a su vez se remite a la Jurisprudencia de la Sala 1ª contenida en las decisivas Sentencias de 14 de diciembre de 1.940 , 17 de mayo de 1.941 y 17 de mayo de 1.957 , no obstante apoyarse en principios de equidad, la aplicación de dicha cláusula por los Tribunales ha de hacerse cautelosamente y con moderación; y sólo procede cuando se cumplen los requisitos que exige la doctrina jurisprudencial, atendiendo a las circunstancias particulares de cada caso ( STS de 6 de noviembre de 1.992 ), que consisten en que se produzca una alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplirse el contrato en relación a las previstas al tiempo de su celebración ( SSTS de 17 de noviembre de 1.993 y 29 de enero de 1.996 ), tratándose por tanto de circunstancias imprevisibles por completo, y que vienen a actuar aportando una desproporción inusitada y exorbitante, fuera de todo cálculo, que aniquila el necesario equilibrio de las prestaciones ( Sentencias de 15 marzo de 1.994 y de 29 de mayo de 1.996 ), otorgándose a la referida cláusula efectos modificativos del contrato, encaminados a compensar el desequilibrio obligacional instaurado -y lo que supone plantear demanda o, en su caso, su petición por vía reconvencional-, pero no autoriza la extinción o resolución de la relación por la alteración sobrevenida de la base negocial ( SSTS de 6 de noviembre de 1.992 , 15 de marzo de 1.994 y 19 de junio de 1.996 ), lo que cabría considerar teóricamente si se diera la desaparición total de dicha base, determinante de una imposibilidad plena en el cumplimiento de las prestaciones.'

También la SAP Madrid, Sección 19, de 31 de marzo de 2014 , con remisión a la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de enero de 2007 , establece las siguientes conclusiones en relación con la aplicación de la citada cláusula:

A) Que la cláusula 'rebus sic stantibus' no está legalmente reconocida.

B) Que, sin embargo, dada su elaboración doctrinal y los principios de equidad a que puede servir, existe una posibilidad de que sea elaborada y admitida por los Tribunales.

C) Que es una cláusula peligrosa, y, en su caso, debe admitirse cautelosamente.

D) Que su admisión requiere como premisas fundamentales:

a) alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración.

b) una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones.

c) que todo ello acontezca por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles.

E) En cuanto a sus efectos, hasta el presente, le ha negado los rescisorios, resolutorios o extintivos del contrato otorgándole los modificativos del mismos, encaminados a compensar el desequilibrio de las prestaciones'.

Y la SAP Madrid, Sección 20, de 6 de junio de 2014 declara:

'Como se expresa en la STS de 17-11-00, para que proceda la referida doctrina en los contratos duraderos, como reitera la Jurisprudencia de la Sala 1ª desde las decisivas Sentencias de 14 de diciembre de 1.940 , 17 de mayo de 1.941 y 17 de mayo de 1.957 , se parte de que, no obstante apoyarse en principios de equidad, su aplicación por los Tribunales ha de hacerse cautelosamente y con moderación; y así, sólo procede cuando se cumplen los requisitos que exige la doctrina jurisprudencial, atendiendo a las circunstancias particulares de cada caso ( STS de 6 de noviembre de 1.992 ), que consisten en que se produzca una alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación a las previstas al tiempo de su celebración ( SSTS de 17 de noviembre de 1.993 y 29 de enero de 1.996 ), tratándose por tanto de circunstancias imprevisibles por completo, y que vienen a actuar aportando una desproporción inusitada y exorbitante, fuera de todo cálculo, que aniquila el necesario equilibrio de las prestaciones ( Sentencias de de 15 marzo de 1.994 y de 29 de mayo de 1.996 ), otorgándose a la referida cláusula efectos modificativos del contrato, encaminados a compensar el desequilibrio obligacional instaurado -y lo que supone plantear demanda o, en su caso, su petición por vía reconvencional-, pero no autoriza la extinción o resolución de la relación por la alteración sobrevenida de la base negocial ( SSTS de 6 de noviembre de 1.992 , 15 de marzo de 1.994 y 19 de junio de 1.996 ), lo que cabría considerar teóricamente si se diera la desaparición total de dicha base, determinante de una imposibilidad plena en el cumplimiento de las prestaciones.'

CUARTO.-Desde la comprensión de esta doctrina, conforme a los hechos acaecidos, no resulta de aplicación la cláusula rebús sic stantibus al caso de autos. Difícilmente puede hablarse de una alteración extraordinaria e imprevista de las circunstancias existentes al tiempo de la celebración de los contratos de préstamo, y no puede apreciarse esa desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente haya derrumbado el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones.

Según la Sentencia de 17 de diciembre de 2.013 de la Sección 14ª de la AP de Madrid que resolvió otro supuesto semejante al presente, siguiendo a la también dictada por esa Sala de 13 de junio de 2.012:

'La sentencia apelada estimó en su integridad la pretensión de la actora, que se encuentra perfectamente sustentada en los términos del contrato, rechazando la posibilidad de que se pudiera declarar extinguido el contrato por modificación sobrevenida de las circunstancias esenciales del contrato en cuanto tal petición se debía haber solicitado a través de una reconvención, la cláusula 'rebus sic stantibus' no permite solicitar la resolución del contrato sino la modificación de sus condiciones para reestablecer el equilibrio contractual y porque, en cualquier caso, no se cumplían los requisitos exigidos por la jurisprudencia para su aplicación. Asimismo consideró que concurrían las condiciones necesarias para aceptar una condena de futuro, que actualmente viene admitida en el artículo 220 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , ya que tal condena versa sobre prestaciones periódicas con plazos predeterminados y donde las liquidaciones mensuales se obtienen con unas sencillas operaciones matemáticas.

Todas estas afirmaciones han sido rebatidas por el Abogado del Estado en el recurso de apelación que nos corresponde analizar, por lo que pasaremos a analizar los distintos obstáculos que apreció el Juzgador de Instancia para admitir la resolución del contrato y si debe mantenerse o no la condena de futuro.

(...) El primer obstáculo que observó el magistrado de instancia para aceptar la posición defendida por la Sociedad Pública de Alquiler es que no se había presentado, para solicitar que se declarase la resolución del contrato, la oportuna reconvención en los términos exigidos por el artículo 438.1 de la LEC .

Frente a tal afirmación el Abogado del Estado se ha limitado a invocar la sentencia del Tribunal Supremo de 5 de octubre de 2006 que, tras aceptar que, como regla general, la jurisprudencia había declarado la necesidad de interponer reconvención para intentar la resolución contractual (7-7-1997 y 1-5-1999) permite una excepción cuando nos encontramos ante un supuesto de resolución convencional, pactado de forma expresa, admitida en base al principio de autonomía de la voluntad. Literalmente la sentencia indica 'se trata de convenio vinculante en los términos de su propia literalidad y que implica desistimiento del contrato, válidamente negociado, de darse el supuesto fáctico previsto, en este caso, la subsistencia de cargas, hecho que se declara probado, lo que se impone por el mandato del artículo 1258 y faculta la liquidación de la relación conforme al artículo 1255'.

En función de ello, saca la conclusión de que no es preciso, por tanto, hacer valer la resolución del contrato a través de la reconvención cuando se funda en un supuesto contractualmente previsto. Por tanto, como lo peculiar de la cláusula 'rebus sic stantibus' es, justamente, su carácter implícito en todos los contratos por lo que no es necesario que se pacte expresamente, como se indica en numerosas sentencias que se refieren a la materia, entiende que a la misma debe darse el mismo tratamiento que al de una cláusula convencional expresa a estos efectos.

Entendemos que el Abogado del Estado saca unas conclusiones absolutamente ajenas a la doctrina que se deriva de la citada sentencia, donde el Tribunal Supremo se encontró con un contrato en el que, expresamente y con absoluta claridad, se fijaba la situación de hecho en la que se produciría la resolución del contrato (falta de la cancelación de las cargas que pesaban sobre el inmueble); en definitiva no existía posible indefensión ya que las partes conocían perfectamente el contenido del contrato y de las condiciones en que pactaron que el mismo quedase resuelto. En este caso se pretende aplicar tal doctrina con una cláusula implícita, que es calificada por la jurisprudencia como peligrosa y que debe aplicarse con cautela y requiere de unos requisitos especiales de no fácil justificación -1) una alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración, 2) desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones y c) que todo ello acontezca por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles-, lo que nos lleva a afirmar que, en este caso, de admitirse el mismo tratamiento se colocaría a la actora en un posición de indefensión ya que se le plantearía un tema bastante complejo sin tiempo para analizarlo y rebatirlo.

Aunque fuésemos más flexibles, tampoco podría tener éxito la vía utilizada ya que consideramos que no se habría planteado correctamente la excepción, pues entendemos que el Abogado del Estado, al menos, debería haber seguido las prescripciones del artículo 438 de la LEC para la excepción de compensación y plantear la cuestión hoy debatida cinco días antes del día señalado para el juicio para que la parte contraria pudiera defenderse adecuadamente. En definitiva, dadas las condiciones en que se ha planteado la excepción, compartimos el criterio del Juzgado de Instancia.

(...) Citando numerosas sentencias del Tribunal Supremo, a las que nos remitimos para evitar repeticiones innecesarias al considerar que se han analizado las mismas de un modo absolutamente correcto, el magistrado de instancia señala que la jurisprudencia anuda a la cláusula 'rebus sic stantibus' simplemente efectos modificativos de la relación, de reajuste o de revisión encaminados a compensar el desequilibrio de las prestaciones, pero no extintivos.

El Abogado del Estado defiende que no es cierto que la aplicación de la cláusula 'rebus sic stantibus' sólo permita la modificación del contrato y que no puede sustentarse en la misma su resolución. Hay que recordar que ya desde antes del mes de noviembre de 2010 la Sociedad Pública de Alquiler no venía cobrando importe alguno como consecuencia de la realización en interés de los demandantes de los servicios de intermediación y gestión del alquiler de su vivienda puesto que, para ello y de acuerdo con el contrato, era preciso que la vivienda fuese efectivamente alquilada, cosa que no sucedía, pues en el contrato las partes aceptaron que la diferencia entre la cantidad pactada a su favor como renta fija y la que se estipulase efectivamente por el contrato de arrendamiento constituiría la contraprestación por los servicios de gestión e intermediación. Por tanto, si esa contraprestación simplemente no existe, es legítimo afirmar que la desproporción entre lo que una y otra parte contratante aportan y reciben de la relación obligacional que les une es tan desorbitada que ha desaparecido la causa del negocio jurídico que era, para cada parte dado su carácter oneroso, lo comprometido a su favor por la contraparte ( artículo 1.274 del CC ).

Aunque la jurisprudencia solamente haya dado a la cláusula 'rebus sic stantibus' efectos modificativos, hasta el presente no conocemos ninguna sentencia que le haya dado efectos resolutorios del negocio jurídico, es cierto que no existe un obstáculo conceptual que lleve necesariamente a afirmar que se deben limitar sus efectos a los revisorios de las prestaciones, aunque para que pudiéramos admitir los efectos resolutorios debería demostrarse efectivamente que, en función de las circunstancias sobrevenidas, es imposible restituir el equilibrio de las prestaciones, ante la desaparición de la base del negocio, o que se ha destruido absolutamente la equivalencia o proporción entre las prestaciones de suerte que no pueda hablarse ya de prestación y contraprestación, lo que en modo alguno ha realizado la parte apelante, ya que se ha limitado a afirmar que el precio de la vivienda de alquiler, no el número de alquileres, ha caído significativamente en los últimos años y que ello le impide alquilar la vivienda en condiciones que permitan que el contrato pueda subsistir económicamente. Ahora bien no se ha acreditado el precio en que se arrendó la finca por primera vez, los beneficios que se obtenían y la causa de su extinción, ni que haya intentado de nuevo el alquiler por un precio más bajo, ajustado a las nuevas circunstancias y la repercusión que ello tendría en la economía del contrato. En definitiva, carecemos de los mínimos elementos necesarios para llegar a afirmar con absoluta rotundidad que se han producido unos cambios que imposibilitarían a las partes cumplir con la finalidad que buscaron con el contrato y que pudiera equiparse a una imposibilidad sobrevenida de la prestación.

(...) La sentencia apelada señala que, para acreditar sus manifestaciones, el Abogado del Estado solamente aporta un informe general sobre la evolución del precio de la vivienda en alquiler en España, sin que se nos ofrezca información concreta sobre la zona en donde se encuentra sita la vivienda de alquiler, por lo que no sería posible afirmar que concurren las condiciones necesarias exigidas por la jurisprudencia para la aplicación de esta cláusula.

Dentro de las doctrinas que tienden a limitar el principio 'pacta sunt servanda' o la incondicionada fidelidad al contrato suscrito por la modificación sobrevenida de las circunstancias que tuvieron en cuenta las partes como necesarias para el desarrollo del contrato y para alcanzar su finalidad, encontramos la de teoría de la cláusula rebus sic stantibus, que es la más empleada por nuestra jurisprudencia con apoyo en la buena fe objetiva ( artículos 7 y 1258 del CC ), que puede expresarse diciendo que en todos los contratos se sobreentiende que existe una cláusula, de acuerdo con la cual, la subsistencia de la relación contractual depende de la subsistencia de determinadas circunstancias existentes en el momento de la conclusión del contrato, que estaban debidamente presupuestadas por las partes y cuya variación no era previsible.

Sobre esta materia afirma la parte apelante que el juzgador de instancia ha incurrido en una valoración errónea de la prueba, ya que no se ha tenido en cuenta debidamente lo dispuesto en el artículo 281.4 de la LEC en el sentido de que los hechos que gocen de una notoriedad absoluta y general no necesitarán prueba. Es un hecho evidente y que goza de notoriedad absoluta y general que el mercado de viviendas en alquiler (como el de viviendas en venta) ha experimentado en España un auténtico desplome desde la época en que se suscribió el contrato de intermediación y gestión (abril de 2008) hasta el mes de noviembre de 2010 en que la Sociedad Pública de Alquiler dio por resuelto el contrato, todo ello debido a que la crisis mundial que comenzó a hacerse notar en nuestro país a partir del año 2008 haya afectado especialmente, en el caso de España, al sector inmobiliario produciendo que la famosa burbuja, es decir la situación en virtud de la cual los precios de venta y alquiler de las viviendas no cesaran de subir, que fomentó el auge de las transacciones meramente especulativas, acabara por explotar.

Lo anterior no es óbice para que se aportara en el juicio un informe de los muchos elaborados para seguir la evolución del mercado de alquiler de viviendas en España, a modo de referencia más concreta y precisa que ilustrase el hecho notorio que constituía el punto de partida fáctico de nuestra argumentación. En cualquier caso no es admisible que el juzgador de instancia haya encontrado insuficiente, al parecer, esa documentación cuando lo cierto es que, aun sin ella, la circunstancia de hecho que, en este caso concreto, justifica sobradamente la aplicación de la cláusula 'rebus sic stantibus' es de universal y general conocimiento.

No dudamos que el sector inmobiliario ha experimentado un fuerte retroceso en los últimos años, pero ello no es suficiente para defender la aplicación de la 'cláusula rebus sic stantibus' sino que debe demostrarse el modo en que ha sido afectado el contrato que vincula a las partes y ello no se ha acreditado en modo alguno. Es más si vemos el citado informe y nos centramos en la Comunidad de Madrid vemos que el precio medio de alquiler de la vivienda desde diciembre de 2007, donde se alcanzó el precio más alto, hasta diciembre de 2010 había experimentado una bajada del 11,2%, (página 33, folio 91) pero en el gráfico acompañado vemos que ya se había acumulado una importantísima bajada en el mes de abril de 2008 (casi un 8%) cuando se suscribió el contrato entre las partes, y que existen municipios en los que no se había producido ninguna bajada, sino subida, en la renta en el último año (ver página 34, folio 92).

En definitiva, solo se nos han ofrecido datos generales sobre la influencia de la crisis económica sobre el mercado de alquiler pero no se ha acreditado como ello ha afectado al contrato que es sustento de la reclamación de la parte actora, por lo que entendemos que es imposible admitir que sea aplicable la citada cláusula pues en tales circunstancias no podemos analizar si concurren todos los requisitos exigidos en la jurisprudencia para su aplicación, es decir la alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración, la desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones y que todo ello acontezca por la sobreviniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles.'

En igual sentido se pronuncian las sentencias de esta Audiencia Provincial de fecha 18 de septiembre de 2013 (Sección 10 ª) y todas las que en ella se citan, 4 de abril de 2013 (Sección 18 ª), 5 de noviembre de 2013 (Sección 10 ª) y 17 de julio de 2014 (Sección 20 ª).

QUINTO.-Aplicando todo lo anterior al presente caso, no sólo debe declararse mal articulada procesalmente la petición de que se aplicara al caso de autos la cláusula rebus sic stantibus (así también la SAP Madrid, Sección 18ª, de 4 de abril de 2013 ), sino que además es inaplicable y nunca podría dársele el efecto resolutorio pretendido, como correctamente concluye la resolución impugnada.

No concurren los tres requisitos exigidos para que pueda ser de aplicación la cláusula rebus sic stantibus y en los términos pretendidos. Ni se acredita que se hubiere producido en el segundo semestre de 2.011 una alteración extraordinaria de las circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato -octubre de 2011-, que fue cuando la demandada notifica al actor su propuesta de modificación del contrato y deja de pagar las rentas o cantidades mensuales pactadas; ni que se diera una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes, hasta el punto de poderse afirma que se derrumbó el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones; ni que todo ello aconteciera por el acaecimiento sorpresivo de circunstancias imprevisibles.

No se duda del retroceso experimentado en estos últimos años por el sector inmobiliario, pero tal simple alegación, basada en la sola evidencia de los hechos, no sería suficiente para defender la aplicación de la citada 'cláusula rebus sic stantibus'. Ha de demostrarse el modo concreto en el que tal crisis o situación económica adversa afectó al contrato que vinculaba a las partes, y desde luego no se logró. A tales efectos nada acredita, habida cuenta la concreción que se requeriría, el Informe de la Vivienda de Alquiler en España del año 2.011 aportado por la demandada con su escrito de contestación a la demanda.

Como se dice en la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de enero de 2013 , 'los contratantes deben cumplir sus obligaciones aunque les resulten más onerosas de lo que habían previsto, tanto por un aumento de los costes de la ejecución como por una disminución del valor de la contraprestación a que tuvieran derecho. Y, también, que es valorable la posibilidad que tienen de prever, mediante el establecimiento de condiciones suspensivas o resolutorias o cláusulas estabilizadoras, la subsistencia o el cambio de la situación económica en la que se celebró el contrato'. Por otro lado, argumenta la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de diciembre de 1940 que la alteración de precios, debida a circunstancias más o menos transitorias, como podría ocurrir con la crisis del sector inmobiliario actual, y referida única y exclusivamente al alquiler de viviendas en Madrid capital, no habría llegado a dimensiones tan excepcionales que pueda considerarse desaparecida la base del negocio.

En definitiva, como también expresa la SAP Madrid, Sección 21, de 13 de marzo de 2014 : 'Para poder justificar la resolución del contrato no basta con afirmar un cambio en las circunstancias existentes en el momento de contratar; sino que es preciso acreditar que ese cambio era extraordinario, haciendo la obligación en este caso de garantía excesivamente onerosa, siendo además imprevisible; exigencias todas que han de ser tenidas en cuenta a las fechas de contratación y de extinción, sin que proceda confundir lo que es facilidad en el desarrollo o desenvolvimiento del contrato con la mayor onerosidad. Siendo de cargo de quien pretende resolver acreditar esa modificación no en términos generales sino en el caso concreto que se enjuicia; y en este supuesto no se aprecia tal modificación esencial, y exorbitante de las circunstancias concurrentes -mercado arrendaticio- ni tampoco que no hubiera fórmulas mediante las que cumplir la exigencia de subsidiariedad a las que se refiere la jurisprudencia del Tribunal Supremo.'

El motivo por tanto no puede prosperar.

SEXTO.-La entidad apelante sostiene que en este caso no cabe una condena de futuro en aplicación del artículo 220 LEC . Aduce que no se dan las condiciones para afirmar que el devengo de las prestaciones sea automático y, sobre todo, seguro, ya que es perfectamente posible que en el curso de su desarrollo futuro se produzcan circunstancias diferentes a las que se han examinado en este procedimiento que conduzcan también a su extinción. Así en la cláusula tercera se indica que será causa de resolución del contrato la propia disolución de la SPA y en la quinta se indica que, además, por el transcurso del tiempo, el contrato podrá resolverse por incumplimiento de cualquiera de las obligaciones pactadas, entre las que se encuentra la fundamental de realizar en la vivienda todas las reparaciones que sean necesarias para conservarla en condiciones de habitabilidad a fin de que sea posible arrendarla. En definitiva, que nos encontramos en un supuesto en que no debe aplicarse el artículo 220 de la LEC , porque no es en absoluto seguro y automático el devengo futuro de las rentas que, al tiempo de dictarse la sentencia, aún no se habían devengado.

Tal alegación no puede tener acogida. Como expresa la citada sentencia de la Sección 13 de esta AP Madrid, de fecha 13 de junio de 2012 , 'debe rechazarse esta interpretación con la que se restringen innecesariamente los efectos de la condena de futuro, pues no debemos olvidar que la sentencia parte del hecho de la subsistencia de la relación, hasta el vencimiento del plazo de duración, en condiciones normales'. Y añade 'si concurriesen circunstancias especiales que permitiesen a la Sociedad Pública de Alquiler solicitar la extinción del contrato la hoy apelante podría hacer valer las mismas y pedir que se suspendiese, desde tal momento, la condena de futuro impuesta sin que con ello se vulnere el efecto material de la cosa juzgada, pues, en función del límite temporal de la cosa juzgada ( artículo 222.2, apartado segundo de la LEC ), la misma no se extiende a hechos futuros que puedan incidir en la relación y provocar la resolución del contrato y que se produzcan una vez finalizado el primer proceso.'

SEPTIMO.-Se opone también la extinción del contrato desde la fecha de disolución de la Sociedad Pública de Alquiler.

No se cuestiona que en cumplimiento de lo ordenado en el Acuerdo del Consejo de Ministros de 16 de marzo de 2012, publicado mediante Orden del Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas 583/2012, de 20 de marzo (BOE de 24 de marzo), la Junta General de la Sociedad Pública de Alquiler S.A., acordó su disolución el 20 de abril, otorgándose la correspondiente escritura de elevación a públicos de los acuerdos de disolución, cese del órgano de administración y nombramiento de liquidador el 27 de abril de 2012.

Recordemos que la estipulación primera del contrato suscrito por las partes litigantes el 6 de agosto de 2008 establece: 'Que D. Adriano encarga, desde la firma del contrato de alquiler, a la 'Sociedad Pública de Alquiler S.A.', que acepta, la gestión integral de dicho arrendamiento, por un período de cinco años, prorrogables por voluntad de las partes y en los términos que pacten'. La segunda: '1) Que la 'Sociedad Pública de Alquiler S.A.', a partir del momento de la suscripción del contrato de arrendamiento, y por un período de cinco años, prorrogables en los términos previstos en la estipulación primera, les garantiza que les ingresará la cantidad mensual de cuatrocientos cuarenta y cinco euros (610 €), dentro de los cinco primeros días de cada mes, por mensualidades vencidas, conociendo y aceptando la propiedad, que la diferencia entre esta cantidad pactada y la que se estipule en el contrato a celebrar entre la propiedad y el inquilino facilitado por la Sociedad, será percibida por la 'Sociedad Pública de Alquiler S.A.', como contraprestación por los servicios de gestión e intermediación objeto del presente contrato (...)'. La tercera: 'El presente contrato comenzará a surtir efectos desde la fecha de entrada en vigor del contrato de arrendamiento y tendrá una duración de cinco años, prorrogables por voluntad de las partes y en los términos que pacten, o, en su defecto, hasta que la 'Sociedad pública de Alquiler S.A.', se disuelva'. Y la quinta: 'El presente contrato podrá resolverse, además de por el transcurso del tiempo de duración establecido, por incumplimiento de cualquiera de las obligaciones pactadas. (...)'.

El plazo de cinco años venció -la fecha inicial no ha sido controvertida- el 6 de agosto de 2013, y aunque ciertamente la demandada se disolvió en abril de 2.012, ello no implica que desde esa fecha el contrato quedara resuelto o dejara de producir sus efectos.

Como al respecto se expresó en la Sentencia de 4 de abril de 2013 de la Sección 18ª de la Audiencia Provincial de Madrid al resolver otro asunto semejante al presente:

'La disolución de una sociedad no lleva aparejado sin más la extinción de su personalidad jurídica, por el contrario, la mantendría durante todo el período de liquidación, en definitiva, la Sociedad disuelta debe cumplir los contratos suscritos o indemnizar los perjuicios ocasionados. Tampoco en virtud de lo dispuesto en la Estipulación III del contrato suscrito por las partes, sería acogible la pretensión de la apelante, dado que la misma literalmente establece que: 'El presente contrato comenzará a surtir efectos desde la fecha de entrada en vigor del contrato de arrendamiento y tendrá una duración de cinco años, prorrogables por voluntad de las partes y en los términos que pacten, o, en su defecto, hasta que la 'Sociedad Pública de Alquiler SA' se disuelva'. A tenor de la referida cláusula, no se consigna que sea causa de resolución durante el periodo de vigencia del contrato, la disolución de la SPA, dado, que en la cláusula 5ª del contrato se establecen las causas de resolución del contrato, siendo la primera el transcurso del tiempo de duración establecido, por lo que de haber afectado al periodo de vigencia contractual la disolución de la Sociedad, esto, habría de haberse hecho constar en la cláusula tercera, sobre período de vigencia del contrato y sus posibles prórrogas, y en la quinta relativa a las causas de resolución del contrato. Muy al contrario, la estipulación tercera establece para las dos partes contratantes un período obligatorio de vigencia contractual, tras el que permite su prórroga por voluntad de los contratantes y en los términos que pacten o en su defecto, si no existen nuevos pactos pero sí voluntad de prórroga, por tiempo indefinido hasta que la Sociedad Pública de Alquiler S.A., se disuelva. En conclusión, habría de concluirse que la referencia a la disolución, afecta exclusivamente a la posible prórroga del contrato, una vez transcurrido el período de vigencia fijado en cinco años.'

En igual sentido, la SAP Madrid, Sección 20ª, de 17 de julio de 2014, Sección 14 ª, de 17 de diciembre de 2013, y las que en ella se citan, y la de 27 de marzo de 2014, así como Sección 21ª de 17 de marzo de 2014, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 7ª, de 8 de octubre de 2013, y Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6ª, de 14 de diciembre de 2012.

También la SAP Madrid, Sección 9, de 17 de marzo de 2014 , declara:

'No puede acogerse la alegación de la demandada de limitar el pago de las rentas contractuales a la fecha de su disolución, por estar a ella sometida según la tercera cláusula del pacto de mediación la vigencia y duración del mismo, por cuanto que lo que literalmente dice el párrafo primero de tal cláusula es que: 'El presente contrato comenzará a surtir efectos desde la fecha de entrada en vigor del contrato de arrendamiento y tendrá una duración de cinco años, prorrogables por voluntad de las partes y en los términos que pacten, o, en su defecto, hasta que la SOCIEDAD PÚBLICA DE ALQUILER , S.A. se disuelva', de cuya literalidad se infiere inequívocamente ( artículo 1281, párrafo 1º del Código Civil ), en primer lugar que el plazo de cinco años es imperativo, y en segundo término y al hilo de lo anterior, que la disolución societaria como causa de extinción solo se contempla en relación con las prórrogas y, además, con carácter subsidiario en defecto de pacto al respecto.'

Por tanto, el contrato ha estado vigente hasta el 6 de agosto de 2013, sin que la disolución de la demandada haya tenido efecto alguno resolutorio previo a la expiración del plazo de duración inicial del contrato. Las cantidades reclamadas en la demanda, presentada en diciembre de 2012, abarcan desde la última mensualidad pagada al actor -octubre de 2011- hasta la finalización del plazo de duración de cinco años pactado en el contrato, esto es, desde el 1 de noviembre de 2011 hasta el 6 de agosto de 2013 (en el contrato se pacta que el ingreso se hará en los cinco primeros días de cada mes), a razón de 626,78 euros mensuales, lo que supone un total de 13.789,13 euros. Por ello, la demandada adeuda al demandante, en cumplimiento de lo pactado, la suma reclamada más sus intereses legales desde la interposición de la demanda ( artículos 1.101 y 1.108 del Código civil ).

OCTAVO.-En consecuencia, desestimándose en su integridad el recurso interpuesto, ha de ser confirmada en todos sus extremos la resolución impugnada. Con imposición a la parte apelante de las costas procesales generadas en esta segunda instancia, a tenor de lo previsto en el artículo 398 de la LEC .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

DESESTIMANDO el recurso de apelación planteado por SOCIEDAD PÚBLICA DE ALQUILER, S.A., representada por el Sr. Abogado del Estado, contra Sentencia de fecha 11 de marzo de 2013, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 16 de Madrid, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la referida resolución, imponiendo las costas procesales generadas en esta segunda instancia a la parte apelante.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 2578-0000-00-0456-13, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe