Sentencia Civil Nº 9/2015, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 125/2014 de 14 de Enero de 2015

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Duodécima

C/ Ferraz, 41 , 914933837 - 28008

Tfno.: 914933837

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2014/0002119

Recurso de Apelación 125/2014

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 06 de Móstoles

Autos de Procedimiento Ordinario 1422/2012

DEMANDANTE/APELANTE:COMUNIDAD GENERAL DE PROPIETARIOS PARQUE000 DE MÓSTOLES

PROCURADOR: D. RAFAEL SANCHEZ-IZQUIERDO NIETO

DEMANDADA/APELANTE:EL BALCON DE COIMBRA, S.L.

PROCURADOR: D. ANGEL TELLO GALVE

PONENTE: ILMA. SRA. Dª MARÍA JOSÉ ROMERO SUÁREZ

SENTENCIA Nº 9

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

Dña. ANA MARÍA OLALLA CAMARERO

Dña. MARÍA JOSÉ ROMERO SUÁREZ

En Madrid, a catorce de enero de dos mil quince.

La Sección Duodécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 1422/12 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Móstoles a instancia de COMUNIDAD GENERAL DE PROPIETARIOS PARQUE000 DE MÓSTOLES como demandante-apelante, representada por el Procurador D. Rafael Sánchez-Izquierdo Nieto contra la Mercantil EL BALCON DE COIMBRA, S.L. como demandada-apelante, representada por el Procurador D. Ángel Tello Galve, sobre arrendamiento, siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dña. MARÍA JOSÉ ROMERO SUÁREZ.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.-Por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Móstoles, se dictó sentencia con fecha 18 de Noviembre de 2013 , cuya parte dispositiva dice: 'FALLO: Se ESTIMA PARCIALMENTE LA DEMANDA PRINCIPAL interpuesta por el/la Procurador/a D./Dña. Marta Lucas Cedillo en nombre y representación de COMUNIDAD GENERAL DE PROPIETARIOS DE PARQUE000 , EN LOS PRESENTES AUTOS DE JUICIO ORDINARIO SEGUIDOS EN ESTE Juzgado contra EL BALCÓN DE COIMBRA S.L., declarando no haber lugar a la resolución del contrato de arrendamiento suscrito por las partes y condenando a la demandada, EL BALCÓN DE COIMBRA S.L., al pago de la suma de VEINTICUATRO MIL CINCUENTA Y UN EUROS CON VEINTIUN CÉNTIMOS DE EURO (24.051,21 euros), más el interés legal desde la fecha de interposición de la demanda, intereses que se incrementarán en dos puntos desde la fecha de esta resolución y hasta que sea totalmente ejecutada; y ello sin expresa imposición de las costas procesales dimanantes de la demanda principal. Se DESESTIMA INTEGRAMENTE LA DEMANDA RECONVENCIONAL interpuesta por el/la Procurador/a D./Dña. Ángel Tello Galve, en nombre y representación de EL BALCÓN DE COIMBRA, absolviendo a la citada Comunidad de las pretensiones deducidas en su contra y todo ello con expresa imposición a la demandante reconvencional de las costas procesales dimanantes de la demanda reconvencional.

Notificada dicha resolución a las partes, por la representación procesal de ambas partes se interpusieron sendos recurso de apelación, que fueron admitidos, dándose traslado respectivamente oponiéndose cada parte al recurso presentado de contrario y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales a este Tribunal donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, señalándose para deliberación, votación y fallo el pasado día 13 de Enero, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la Sentencia, cuya parte dispositiva se consigna en los antecedentes, se presenta recurso de apelación por ambos litigantes, COMUNIDAD GENERAL DE PROPIETARIOS PARQUE000 y la entidad EL BALCON DE COIMBRA S.L. Alegan ambas partes el error en la valoración de la prueba en que ha incurrido la Juzgadora de Instancia a la hora de examinar los incumplimientos de las obligaciones que ambas partes imputaban a la contraria, derivada de la relación contractual documentada en el contrato de arrendamiento suscrito entre ellas con fecha 10 de marzo de 2.008.

El citado contrato arrendaticio recae sobre las fincas NUM000 y parcialmente sobre la NUM001 en las que radicaba el Club Social y la piscina de la comunidad, en desuso y en estado de abandono en dicha fecha, y por el que la arrendataria EL BALCON DE COIMBRA se obligaba a ponerlo en funcionamiento, con las instalaciones deportivas y usos complementarios existentes, a cambio de la explotación del Club. La entidad arrendataria se integra por los copropietarios de uno de los inmuebles de PARQUE000 , el Sr. Anton y su esposa, Sra. Vanesa .

SEGUNDO.- A la vista de las pruebas aportadas y practicadas en autos, las conclusiones alcanzadas por la Juzgadora de Instancia en su fundamento cuarto se comparten esencialmente en esta alzada.

En lo que aquí interesa, mediante el contrato suscrito, la Comunidad arrendadora pretendía la rehabilitación de las fincas conforme a los usos autorizados en el contrato, en beneficio de la actividad comercial e industrial que pretendía desarrollar el arrendatario. Se decía que contaba con la 'calificación urbanística' necesaria para desarrollar actividades comerciales, deportivas, de oficina y garaje, sin perjuicio de la tramitación de las oportunas 'licencias administrativas' para el desarrollo de las actividades. Dichas actividades debían estar amparadas por las licencias administrativas correspondientes.

El periodo de duración se pacta en 25 años, que comenzaba a contarse el 1 de julio de 2.010, sin perjuicio de que la plena entrada en vigor y efecto del contrato se produce desde 'el día de la firma'.

Se pacta una renta mensual de 500 Euros mensuales, con un periodo de carencia de 3 meses, transcurrido el cual, se fija una renta reducida de 150 hasta la compensación de la deuda mantenida por la Comunidad del Impuesto de Bienes Inmuebles anteriores (2006 y 2007), que asume expresamente el arrendatario.

Se permite a la arrendataria la realización de todo tipo de obras de rehabilitación, mejoras, etc. a sus expensas. La arrendataria reconocía expresamente que se requería de una absoluta restructuración de los terrenos para que pudiera darse el destino previsto. Todas las autorizaciones y licencias administrativas para estas obras eran de cargo de la arrendataria, bajo su exclusiva responsabilidad.

También se pactaba un derecho de adquisición preferente a favor de la arrendataria en relación a la venta del objeto del contrato o arrendamiento de otras fincas de la urbanización, ya fuera a través del derecho de tanteo, o bien del retracto.

TERCERO.- RECURSO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.

De lo anteriormente expuesto, se advierte evidente el incumplimiento de pago del IBI de los años 2.006 y 2.007 que se asumía por la parte arrendataria según el contrato, abonando los arrendatarios la renta reducida. Obligación expresa de pago que incumbía a la parte arrendataria, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.255 CC , conforme se recoge en la estipulación 4.2 en relación a la 7.3 del contrato.

No cabe oponer a dicho inicial incumplimiento, el incumplimiento de la parte arrendadora respecto a su obligación de mantener a la arrendataria en el pacífico goce de la cosa arrendada, porque como se patentiza de la dinámica de los acontecimientos acaecidos desde que se suscribe el contrato, en marzo de 2.008, no es hasta transcurridos más de dos años desde la entrada en vigor del contrato cuando se llega a tener conocimiento de que el Plan General de Ordenación Urbana del Ayuntamiento de Móstoles de 1.985 se había modificado en abril de 2.009. Y en dicho periodo de dos años, no constan satisfechos tales IBIU, ni total ni parcialmente. Se da respuesta con ello, igualmente, al motivo segundo del recurso presentado por la arrendataria.

Ahora bien, lo que se advierte también de los actos propios de la Comunidad de Propietarios, a través de quienes en cada momento han asumido las facultades de representación, es que no se denuncia el incumplimiento de esta obligación por la Comunidad hasta abril de 2.012 (al folio 103). Haciendo abstracción de los IBI correspondiente a ejercicios posteriores, no incluidos nominalmente en el contrato, la C.P. no efectuó reclamación alguna de los referidos a los años 2.006 y 2.007, ni tampoco la renta íntegra de 500 Euros mensuales, ni consta que dicha cuestión hubiera sido tratada en ninguna de las Juntas celebradas con anterioridad al año 2.012, expresando queja sobre su falta de pago por parte de los arrendatarios. No es hasta después de evidenciarse las dificultades administrativas concurrentes para la realización de las obras de rehabilitación y acondicionamiento (en el año 2.010) cuando por la Comunidad se trata de resolver un problema, sobrevenido en el tiempo, a fin de conseguir una solución que no perjudique a ninguna de las partes contratantes. Tampoco en esas fechas se reclama el cumplimiento por parte de los arrendatarios de la obligación de satisfacer los IBI citados, a lo que debe unirse la inconcreción del burofax de 18 de abril de 2.012, reiterado en el acta notarial de 24 de mayo de 2.012 (doc. 7 y 8 demanda) en el que no se concreta los importes a los que ascienden tales IBIU, que tampoco se individualizan anualmente en el Acta de la Junta de propietarios de 2 de septiembre de 2.012, cuando ya se había puesto de manifiesto igualmente la problemática sobre la necesidad de reajuste de dicho impuesto correspondiente a los años posteriores, y su adecuada distribución entre los arrendatarios, dada la modificación de superficies conforme el Plan Especial. Todo ello lleva a considerar que el incumplimiento de dicha obligación vino originada por los problemas administrativos sobrevenidos que implicaron unos gastos no previstos en la inversión inicial, que si bien no justifica el incumplimiento -no nos hallamos ante un supuesto de 'imposibilidad sobrevenida', ni ante la frustración contractual por esta causa-, si fue tenido en cuenta por la anterior junta de gobierno de la C.P. para no reclamar su pago, y en consecuencia, en virtud de la doctrina de los propios actos, también han de ser tenido en cuenta ahora en el sentido de considerar que dicho incumplimiento no responde a una actitud deliberadamente rebelde a no satisfacerlos, sino a la actitud tolerante y permitida por la Comunidad apelante en su momento. Como declaró el testigo Sr. Gabriel , nunca se les requirió de pago ante el hecho de que los arrendatarios no podían explotar la finca y la propia C.P. no recibía liquidaciones del Ayuntamiento.

En relación a los IBI de los años posteriores, esta Sala no puede llegar a una solución distinta a la contenida en la Sentencia apelada, en el último párrafo del fundamento cuarto de la Sentencia, porque se ignoran realmente los cálculos efectuados por la C.P. para la determinación de tales importes en función de la superficie alquilada y la fecha de inicio de los contratos. Ni consta en el pleito el contrato suscrito con el Coimbra Pádel, ni se acredita rigurosamente qué proporción, tras el Plan Especial, y vistas las diferencias con el Registro, ocupan de superficie las arrendatarias en las fincas, llegándose a expresar en el Acta de Junta de enero de 2.013 (folio 499) que la superficie exacta correspondiente a Coimbra Pádel debía ser objeto de medición por un arquitecto, adquiriendo el compromiso de ajustar la cuantía de la deuda a la superficie resultante de la medición pericial. Este problema también se producía con respecto a la arrendataria apelante aunque no se consignase en el acta, por lo que si de una liquidación provisional se trataba respecto a Coimbra Pádel, la misma situación concurría en la arrendataria apelada. Así lo declararon los testigos Sr. Gabriel y Sr. Marcelino (antiguos miembros de la Junta de gobierno de la Comunidad), que manifestaron que ante el cambio de configuración de las fincas arrendadas, tras la aprobación del Plan Especial, no se conocía qué porcentaje correspondía a cada uno de los arrendatarios, y no se podía realizar la individualización entre ellos, y que se estaban realizando continuas gestiones con el Catastro y el Ayuntamiento a tales fines. La discrepancia, por tanto, respecto a las superficies arrendadas era algo conocido por todos, y no son los arrendatarios quienes tienen que acreditar el porcentaje de dicha discrepancia, sino los titulares registrales, sujetos pasivos del impuesto, para poder repercutir el IBI correspondiente a los arrendatarios.

Por tanto, el pronunciamiento impugnado debe ser confirmado.

CUARTO.-Se invoca además el error en la valoración de la prueba respecto del incumplimiento por parte de la arrendataria de la obligación de realizar las obras de rehabilitación y reforma previstas en el contrato.

Sobre este particular, la Sentencia recoge que la demora en el cumplimiento de esta obligación, contractualmente asumida por la arrendataria, se debió a una circunstancia sobrevenida, que fue la modificación del PGOU en el año 2.009, que obligó a la arrendataria a elaborar y presentar un plan especial a fin de obtener las licencias administrativas necesarias. La apelante alega que dicho retraso solo fue debido a la inactividad de la arrendataria que, desde la fecha en que se firmó el contrato, en 2.008, hasta el año 2.010, en que inició la tramitación de las correspondientes licencias, no efectúa trámite urbanístico alguno en orden al proyecto de las obras que debía ejecutar.

Este motivo se rechaza.

El plazo de duración del contrato arrendaticio comenzaba a computarse desde el 1 de julio de 2.010, habiéndose pactado en el contrato que las obras debían llevarse a cabo en un periodo máximo de 24 y 48 meses (respectivamente a determinadas instalaciones), desde la finalización inicial del proyecto de obra y la obtención de las licencias oportunas. Del contenido del contrato no se desprende que se fije un periodo máximo para la obtención del proyecto de obra, ni de las licencias oportunas, aunque, como es evidente, ello no podía servir de patente de corso a la arrendataria para demorar indefinidamente la realización de tales actuaciones.

Lo cierto es que no puede considerarse que la espera de dos años, para abordar un proyecto de semejante envergadura, sea excesivo ni contravenga lo pactado. Y también es cierto que ya en septiembre de 2.008 se realizaron obras para adecuar la red de saneamiento, aunque para ello se obtuviera una licencia por obra menor en septiembre de 2.008. Pero lo relevante en este caso fue, confirmando las conclusiones de la Juzgadora de Instancia, el cambio del PGOU por parte del Ayuntamiento de Móstoles de 2.009, hecho sorpresivo para ambas partes, conforme se evidencia de la declaración testifical del Sr. Gabriel . Es cierto que el hecho de que se tratase de una circunstancia sobrevenida y sorpresiva en nada afecta a las obligaciones asumidas por la arrendataria en orden a correr con el coste de las licencias oportunas para ejecutar las obras, con independencia de las licencias de actividad -que igualmente debían ser obtenidas por quien iba a explotar el negocio-, pero de su concurrencia se patentiza la dificultad y el retraso en iniciar las actuaciones necesarias a fin de proceder a la ejecución de las obras de acondicionamiento, rehabilitación, etc. a las que venía obligada. Por tanto, dicho incumplimiento no resulta imputable a la arrendataria. En este sentido, SSTS de 20 de noviembre de 2.012 , 25 de noviembre de 2.014 , entre otras.

En consecuencia, se desestima el recurso de la Comunidad apelante.

QUINTO.- RECURSO DE EL BALCON DE COIMBRA S.L.

Parte la recurrente del supuesto incumplimiento por parte de la Comunidad de propietarios de su obligación de adecuar las fincas al uso pactado, en virtud de lo dispuesto en el artículo 1.554 , 1 º y 3º Código Civil .

Al respecto, este Tribunal comparte los acertados argumentos de la Juzgadora de Instancia, que efectúa un pormenorizado análisis del devenir administrativo acaecido respecto a la obtención de la licencia de obras, y licencias de actividad, cuya relación se da por reproducida a la vista de la documentación obrante en autos. Esencialmente de los hitos que se referencian en el acuerdo de aprobación de la Gerencia Municipal de Urbanismo del Ayuntamiento de Móstoles (al folio 465 y ss.) y de la certificación cumplimentada por la citada gerencia, al folio 729 y ss., se extraen:

1º.- Los terrenos arrendados contaban, en la fecha del contrato, con la calificación urbanística necesaria para ejercer las actividades previstas contractualmente.

2º.- La modificación del PGOU en el año 2.009, no supuso un cambio de usos, tanto predominantes como complementarios, a los contemplados urbanísticamente con anterioridad.

3º.- La necesidad de presentar un Plan Especial vino dado por el cambio del PGOU -a raíz de la solicitud de licencia de obras para la actualización del Club Social-, pero no a los efectos de cambiar los usos ya contemplados, salvo disponer como complementarios compatibles los de bienestar social, docente religioso, sanitario, servicios administrativos, socio cultural y comercial, si bien ya se incluían el uso de hostelería y ocio. Además se buscaba cumplir con los retranqueos nuevos establecidos en el PGOU y viabilizar la cesión al Ayuntamiento de Móstoles del vial peatonal que cruza la parcela. Incluso en el Plan de 1.985, vigente a la fecha del contrato, ya estaba previsto el equipamiento comercial en la finca S9A -Club social-.

4º.- La cesión del vial peatonal y la urbanización del mismo por parte de la Comunidad de Propietarios no era necesaria a la fecha de contrato. Estos requisitos se pusieron de manifiesto a consecuencia del cambio del PGOU en 2.009, luego no puede pretenderse imputar el incumplimiento de una obligación inexistente en fecha previa o coetánea con la firma del contrato arrendaticio.

5º.- Además consta en autos que la clausura del bar cafetería del Club social en el año 2.012 se debió a la falta de licencia de actividad, no a otra razón.

Se alega por la apelante que si bien la Sentencia recoge que la voluntad de la Comunidad era la de compensarla por los costes que iba a suponer la necesidad de tramitar el Plan Especial, sin embargo no anuda a ello ninguna consecuencia resarcitoria. Sobre este particular reiterar que, en primer lugar, quien incumplió la obligación de pago del IBI fue la propia apelante, habiendo satisfecho durante años una renta reducida de 150 Euros, y en segundo lugar, los litigantes no consiguieron llegar a ningún acuerdo y lo cierto es que si bien consta la buena voluntad de la C.P. en orden a encontrar una solución, no se sometió en ningún momento un posible acuerdo a la Junta de Propietarios para su valoración y votación.

A ello debe añadirse que quienes estaban obligados contractualmente -estipulación octava- a tramitar todas las licencias administrativas de obras necesarias para la 'absoluta reestructuración' de las fincas -con independencia de que también les correspondiese la obtención de las licencias para la explotación de la actividad- eran los arrendatarios, bajo su exclusiva responsabilidad, pudiendo haber hecho uso -que no hicieron- de la opción de resolver el contrato que se le otorgaba en el mismo, para el caso de imposibilidad de llevarlas a efecto por causas desconocidas en el momento de la formalización del contrato. Por tanto, el coste de todas las actuaciones relativas al Plan Especial eran de cuenta de la arrendataria, no de la arrendadora conforme al principio de pacta sunt servanda ( artículo 1255 del Código civil ) y de lex contractus (artículo 1091).

Por otra parte, lo cierto es que fue la arrendataria quien decidió unilateralmente el momento en que solicitaba las autorizaciones administrativas correspondientes, habiendo transcurrido más de dos años desde la firma del contrato, y desde la primera licencia de obra menor (al folio 209), periodo en el que se modificó la normativa urbanística, lo que no puede pretender imputar a la parte arrendadora. Por el contrario, ésta, en cumplimiento de las obligaciones contractuales pactadas, colaboró activamente en la consecución de una solución y en la obtención de la aprobación del Plan Especial en las condiciones que el Ayuntamiento exigía. Así se advierte de las declaraciones de los testigos que depusieron, y de la documental administrativa obrante en autos.

Por tanto, carece la apelante de fundamento alguno que ampare la reclamación reconvencional que pretende.

SEXTO.-Se invoca el incumplimiento de la Comunidad de Propietarios de los derechos preferentes que habían sido reconocidos a favor de la arrendataria en el contrato de arrendamiento, concretamente en relación al derecho de tanteo que se pactaba en la estipulación decimoprimera.

No cabe más que confirmar y atenerse a los acertados argumentos de la Juzgadora de Instancia, cuya reiteración bastan para desestimar el motivo. Así, de la revisión de la prueba documental obrante en los autos se acredita que si la parte arrendataria no ejercitó dicho derecho no fue por causa imputable a la arrendadora, sino por su propia voluntad. La convocatoria de concurso efectuada por la C.P. participa sobradamente del requisito de la fehaciencia, no pudiendo alegar desconocimiento la arrendataria cuando fue publicitado en el periódico ABC y Sur Madrid, en los que ya se expresaba que las condiciones particulares, técnicas y económicas obraban en un pliego de condiciones a disposición de los interesados durante 30 días en una finca de la propia urbanización.

Además estuvo presente en la Junta de 2 de septiembre de 2.012 uno de los integrantes de la entidad arrendataria y éste nada opuso en los puntos del orden del día correspondiente al examen y adjudicaciones de los contratos arrendaticios. Tampoco intentó ejercitar el derecho de retracto una vez celebrada la Junta de 13 de enero de 2.013 en el plazo pactado.

De todo lo expuesto se infiere la desestimación del recurso de apelación presentado por EL BALCON DE COIMBRA, lo que implica la confirmación de la Sentencia apelada en todos sus extremos.

SEPTIMO.- COSTAS.

A tenor del artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil las costas devengadas en esta alzada se imponen a las apelantes.

Vistos los preceptos y razonamientos citados, en nombre de S.M. el Rey,

Fallo

DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOSlos recursos de apelación interpuestos por las representaciones procesales de la COMUNIDAD GENERAL DE PROPIETARIOS PARQUE000 y la entidad EL BALCON DE COIMBRA S.L. contra la Sentencia dictada con fecha 18 de noviembre de 2.013 , por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de 1ª Instancia nº 6 de Móstoles, en los autos de juicio ordinario 1422/12, y en consecuencia, CONFIRMAMOS la citada resolución en su integridad, con expresa imposición de las costas devengadas en esta alzada a ambas apelantes.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Notifíquese esta resolución de conformidad con lo establecido en el artículo 248.4 de la L.O.P.J , advirtiendo contra las partes cabe interponer recurso de casación, y, en su caso, de infracción procesal, conforme a lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la LEC el cual habrá de ser interpuesto por escrito a presentar en el plazo de veinte días ante este mismo Tribunal, que habrá de cumplir las exigencias previstas en el artículo 481 del expresado Texto Legal, previa constitución , en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 2579-0000-00- 0125-14, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Líbrese testimonio de la presente el cual se llevará a los autos de su razón quedando el original en el presente libro y remítase otro al Juzgado de procedencia a los efectos oportunos.

Así por esta sentencia lo mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe