Sentencia CIVIL Nº 9/2021, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 318/2020 de 18 de Enero de 2021

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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Recurso de apelación 318/2020 -J

Materia: J.V.desahucio por falta de pago y reclam. cantidad

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 27 de Barcelona

Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 938/2019

Parte recurrente/Solicitante: José

Procurador/a: Jose Luis Aguado Baños

Abogado/a: MARIBEL VERDAGUER SAEZ-BENITO

Parte recurrida: TORRE DEL CIM S.L.

Procurador/a: Rafael Ros Fernandez

Abogado/a: Javier Miravitlles Jover

SENTENCIA Nº 9/2021

Magistrada/dos:Vicente Conca Perez

Jordi Lluís Forgas Folch Mireia Rios Enrich

Barcelona, 18 de enero de 2021

Ponente: Mireia Rios Enrich

Antecedentes

PRIMERO.En fecha 27 de mayo de 2020 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 938/2019 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 27 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Jose Luis Aguado Baños, en nombre y representación de José contra Sentencia - 07/02/2020 y en el que consta como parte apelada el Procurador Rafael Ros Fernandez, en nombre y representación de TORRE DEL CIM S.L..

SEGUNDO. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'Que, ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda promovida en juicio verbal por el Procurador Sr.Ros Fernández en nombre y representación de Torre del Cim S.L., DEBO DECLARAR Y DECLARO resuelto el contrato de arrendamiento de 1 de julio de 2013 al que se contrae la demanda y haber lugar al desahucio solicitado, condenando a ?Don José a que desaloje el local ubicado en la Avenida Diagonal nº 622, 2º-1ª-B de Barcelona, con apercibimiento de lanzamiento en la fecha señalada si no lo verificara, y, asimismo, DEBO CONDENAR Y CONDENO a ?Don José a que abone a la actora la cantidad de TRES MIL CIENTO CUARENTA Y OCHO EUROS CON OCHENTA Y SIETE CENTIMOS ( 3.148,87 euros), más las rentas que se han devengado con posterioridad a la presentación de la demanda y hasta la fecha de la entrega efectiva del local a razón de 3.672 euros el semestre, más los intereses legales desde la fecha de la interpelación judicial, abonando cada parte las costas procesales causadas a su instancia y las comunes por mitad.'

TERCERO.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 14/01/2021.

CUARTO.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Mireia Rios Enrich .

Fundamentos

PRIMERO.- Posiciones de las partes, decisión de la juez y recurso.

El día 4 de noviembre de 2019, TORRE DEL CIM S.L. presenta demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago de la renta y reclamación de cantidad, con ofrecimiento de condonación de deuda y costas contra DON José, arrendatario del local sito en la AVENIDA DIAGONAL nº 622, 2º-1ª-B, de BARCELONA, por impago de la renta correspondiente a primer semestre 2016: 3.672 euros, segundo semestre 2016: 3.672 euros, primer semestre 2017: 3.672 euros, segundo semestre 2017: 3.672 euros, primer semestre 2018: 3.672 euros, segundo semestre 2018: 3.672 euros; total deuda pendiente a 2 de mayo de 2019: 22.032 euros, y solicita se dicte sentencia estimando totalmente la demanda y declarando haber lugar a la resolución del contrato de arrendamiento del local, condenando al demandado a dejar totalmente libre, vacuo y expedito el local y a disposición de la sociedad propietaria, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuara en plazo legal, procediéndose al lanzamiento del arrendatario demandado en el día y hora fijado en el auto de admisión, tal y como establece el artículo 440.3 de la L.E.C. y se condene al arrendatario al pago de las cantidades adeudadas, más las cantidades devengadas a partir del requerimiento notarial realizado y las que se devenguen durante la tramitación del presente litigio e incluso después de la sentencia hasta la entrega efectiva de la posesión de la finca arrendada, con más el pago de los intereses correspondientes, todo ello, con expresa imposición de costas a la parte demandada, con expresa mención de su temeridad a los efectos previstos en la LEC.

DON José se opone a la demanda presentada alegando:

1.- Falta de litisconsorcio pasivo necesario.

2.- Inadecuación del procedimiento. Cuestión compleja.

3.- La ocupación del demandado y de Montserrat del local departamento B se inicia en el año 2010 en virtud de la entrega de su posesión y cesión del uso por sus padres hasta que la propiedad le fuera formalmente transmitida ya fuera por donación o sucesión. Cesión que no resultó ser gratuita para Montserrat y José, sino que, en contraprestación a la misma, éstos se avinieron a pagar las obras de reconstrucción y el matrimonio Montserrat aceptó dicho pago.

4.- No se adeudan las rentas objeto de reclamación. No se adeuda renta alguna correspondiente a los años 2016, 2017, 2018 y mayo de 2019, por la sencilla razón de que durante dichos años existió una condonación de la obligación de pago de dichas rentas.

En mayo de 2019, la arrendadora remite al demandado burofax reclamando, no la renta en curso a partir de la fecha, sino que remite 6 facturas por las tres anualidades justamente anterior al requerimiento, todas ellas de fecha 05/2019, fabricando una deuda inexistente con la única intención de pretender coaccionar a su hija Montserrat para que no inste demanda judicial de impugnación de acuerdos sociales.

El demandado en cuanto recibe el burofax en mayo de 2019 entendiendo que la voluntad de la demandante es no seguir condonando las rentas, procede a satisfacer la renta correspondiente a la parte proporcional de mayo 2019 a junio 2019, sin que hasta la fecha haya recibido la factura correctamente emitida. El día 28/11/2019 procedió al pago de la renta correspondiente al segundo semestre de 2019, 3.672 euros, de cuyo pago no se ha recibido factura alguna, y es su voluntad seguir satisfaciendo las rentas que se devenguen sin perjuicio de reservarse las acciones que le pudieran corresponder en reclamación del enriquecimiento injusto de la demandante con ocasión de las obras ejecutadas y pagadas por el demandado y su esposa Montserrat.

Y solicita se dicte sentencia declarando:

1.- La estimación de la cuestión procesal de inadecuación del procedimiento al tratarse de una cuestión compleja no subsumible en el art. 250.1.1º de la L.E.C. y consiguiente desestimación de la presente acción de desahucio. Todo ello, con condena en costas a la demandante por su evidente mala fe al pretender ocultar la existencia de los vínculos contractuales con su hija Montserrat y el propio demandado distintos al arrendamiento objeto de autos.

2.- Supletoriamente y para el improbable caso de no estimarse la anterior excepción:

2.1.- La estimación de la cuestión procesal de litisconsorcio pasivo necesario, acordando emplazar a DOÑA Montserrat, con domicilio profesional en AV. DIAGONAL 622, 2º-1ºB como demandada. Supletoriamente acepte la intervención como demandada de Montserrat.

2.2.- Declare la inexistencia de incumplimiento alguno por el demandado susceptible de provocar resolución contractual, la inexistencia de rentas pendientes de pago, suspendiendo el lanzamiento señalado y declarando la obligación de la demandada de respetar el contrato de arrendamiento objeto de autos. Todo ello, con expresa condena en costas a la demandante.

La sentencia de primera instancia estima en parte la demanda deducida por TORRE DEL CIM S.L., declara resuelto el contrato de arrendamiento de 1 de julio de 2013 al que se contrae la demanda y declara haber lugar al desahucio solicitado, condenando a DON José a que desaloje el local ubicado en la AVENIDA DIAGONAL nº 622, 2º-1ª-B, de BARCELONA, con apercibimiento de lanzamiento en la fecha señalada si no lo verificara, y asimismo, condena a DON José a que abone a la actora la cantidad de tres mil ciento cuarenta y ocho euros con ochenta y siete céntimos (3.148,87 euros) más las rentas que se han devengado con posterioridad a la presentación de la demanda y hasta la fecha de la entrega efectiva del local a razón de 3.672 euros el semestre, más los intereses legales desde la fecha de la interpelación judicial, abonando cada parte las costas procesales.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de DON José interpone recurso de apelación en el que alega:

1) Inadecuación del procedimiento por cuestión compleja y falta de litisconsorcio pasivo necesario por no haber demandado a la esposa del arrendatario.

2) Error en la valoración de la prueba:

- El día de la Junta el demandado no estaba presente, resultando que dicha 'manifestación' fue dirigida exclusivamente a la esposa del demandado, socia de la sociedad TORRE DEL CIM S.L. y presente el día de la Junta.

- El día de la Junta, la administradora no indicó exactamente qué rentas eran las que pensaba reclamar y a partir de cuándo, resultando que la verdadera reclamación no se formalizó hasta el requerimiento notarial realizado al demandado en mayo de 2019.

- Y la reclamación formal recibida en mayo de 2019 no iba referida a la renta devengada a partir de dicha fecha, sino que se procedió a reclamar al demandado la cantidad de 22.032 euros, correspondiente a las rentas de los años 2016 a 2018.

- Y aun en el improbable caso de que se pudiera considerar la manifestación realizada en ruegos y preguntas por la administradora de la compañía en la Junta de 28 de febrero como una primera reclamación de las rentas por la ocupación del local, las rentas hubieran empezado a devengarse a partir del 1 de marzo de 2019, no las correspondientes a enero y febrero de 2019.

- El demandado jamás tuvo una voluntad manifiesta de incumplir, sino todo lo contrario, pues pagó los 523,13 euros que el demandado creyó debía y pagó los 3.672 euros correspondientes al segundo semestre de 2019, que la actora devolvió inexplicablemente al demandado.

3) La falta de determinación de forma cierta de las rentas realmente debidas impide resolver el contrato por impago de la renta hasta que quede determinada en virtud del presente procedimiento.

4) Impugnación pronunciamientos de la sentencia relativos a la renta adeudada y la consiguiente resolución contractual. Error en la valoración de la prueba: inexistencia de incumplimiento alguno.

a) Inexistencia de incumplimiento alguno en el momento de la presentación de la demanda. La acción de desahucio sólo procede por impago de una renta cierta, determinada y no discutida:

1. El demandado procedió a hacer pago de la cantidad de 523.13 euros que consideró correspondía a las rentas devengadas desde la fecha en que recibió la manifestación formal, expresa y fehacientemente de la arrendadora de su voluntad de no seguir condonando las rentas, en mayo de 2019.

2.- El demandado también hizo pago de la renta completa correspondiente al segundo semestre del 2019, pago inexplicablemente devuelto por la propiedad.

3.- Incluso en el improbable caso de considerar válida la interpelación realizada a la esposa del demandado, yerra la jueza en sus razonamientos, cuando dando validez a dicha interpelación realizada en fecha 28/02/2019, considera adeudadas las rentas correspondientes a los meses de enero de 2019 a junio de 2019. No puede compartirse la conclusión de la jueza de instancia de que, a la fecha del requerimiento de pago realizado el 05/05/2019 al demandado, éste adeudaba las rentas desde el 01/01/2019 a 30/06/2019, basado en el hecho de que el 28/02/2019 la arrendadora manifestase a su hija de una forma totalmente imprecisa que iba a empezar a reclamar la renta por la ocupación que DOÑA Montserrat hacía del local de autos. Pues aún en el más que improbable caso de que pudiera considerarse dicha manifestación como una reclamación formal y concreta, la misma fue realizada en fecha 28/02/2019, por tanto, en todo caso, las rentas adeudadas serían las correspondientes a los meses de marzo de 2019 a junio de 2019, 4 meses de renta, es decir, 2.544 euros, (correspondientes a 600 * 4 = 2.400 + 21% IVA = 504 euros, - 15% retención = 360 euros).

Por lo tanto, a la fecha de presentación de la demanda el demandado no adeudaba renta alguna, al haber satisfecho las devengadas desde que se le manifestó formalmente el cese de la condonación de las rentas.

b) De la maliciosa pluspetición de la actora contenida en la reclamación previa a efectos de evitar el derecho de enervación del demandado ante un procedimiento de juicio verbal de desahucio.

El importe exacto de la cantidad adeudada en concepto de rentas devengadas y vencidas en el momento de la interposición de la demanda no podrá exceder de la cantidad de 2.020,28 euros resultantes de la renta equivalente a los meses de marzo a junio de 2019, 2.544 euros (a 600 * 4 = 2.400 + 21% IVA = 504 euros, - 15% retención = 360 euros), menos los 523.72 euros; debe darse al demandado la oportunidad de enervar la acción de desahucio una vez fijada la renta realmente adeudada.

Y solicita se dicte sentencia por la que, estimando el recurso de apelación se revoque la sentencia de primera instancia y se dicte otra:

a) Con estimación de la impugnación de las cuestiones procesales previas de inadecuación del procedimiento y litisconsorcio pasivo necesario, declare la inadecuación del procedimiento seguido ante el juzgado de primera instancia y la consiguiente desestimación de la demanda, o subsidiariamente, anule el procedimiento reponiendo los autos al momento procesal que permita la participación de DOÑA Montserrat como codemandada.

b) Subsidiariamente, en el improbable caso de desestimación del recurso respecto las cuestiones procesales previas:

a. Declare que las rentas adeudadas a la fecha de presentación de la demanda ascendían a la cantidad de 523,13 euros, correspondientes a las rentas devengadas a partir del requerimiento realizado al demandado, en mayo de 2019 y resultando estar satisfechas a la fecha de la presentación de la demanda, desestime íntegramente la misma, procediendo la devolución de 3.148,87 euros a la apelante por exceso de consignación.

b. Subsidiariamente, considerando que las rentas adeudadas a la fecha de la presentación de la demanda eran las comprendidas entre el 1 de marzo del 2019 al 30 de junio del 2019 (devengadas a partir de la manifestación realizada por la arrendadora en la junta de socios de 28 de febrero del 2019 a la esposa del demandado) por importe de 2.544 euros, y resultando haberse satisfecho dichas rentas en cuanto a 523,13 el 05/05/2019 y en cuanto a 3.148,87 euros mediante consignación en el juzgado, declare que no procede la resolución del contrato de arrendamiento objeto de autos, al no existir incumplimiento alguno imputable al demandado que justifique dicha resolución contractual, al no existir con anterioridad a la presente resolución una renta cierta y determinada, teniendo derecho el arrendatario al cumplimiento de la obligación ahora determinada, mediante el pago de dicha renta y a enervar la acción de desahucio; o subsidiariamente a lo anterior, considerando que las rentas adeudadas a la fecha de la presentación de la demanda eran íntegramente las del primer semestre de 2019 -conforme a la tesis de la jueza de instancia-, 3.672 euros, y resultando haberse satisfecho dichas rentas en cuanto a 523.13 el 05/05/21/2019 y en cuanto a 3.148,87 euros, mediante consignación en el juzgado, declare que no procede la resolución del contrato de arrendamiento objeto de autos, al no existir incumplimiento alguno imputable al demandado que justifique dicha la resolución contractual, al no existir renta cierta y determinada hasta la resolución de instancia, teniendo derecho el arrendatario al cumplimiento de la obligación ahora determinada, mediante el pago de dicha renta y a enervar la acción de desahucio.

c) Todo ello, con condena en costas a la apelada.

La parte demandante impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante con declaración expresa de temeridad.

SEGUNDO.- Resumen de antecedentes.

Para la resolución del presente recurso debemos partir de la relación de hechos relevantes acreditados:

1.- El día 1 de julio de 2013, DON José como arrendatario y DOÑA Amelia como administradora única en nombre y representación de la sociedad mercantil TORRE DEL CIM S.L. como arrendadora, suscribieron un contrato de arrendamiento sobre el local sito en la Avda. Diagonal número 622, 2º-1ª B, destinado a oficina, de BARCELONA, pactando una duración de quince años.

En el pacto tercero se hizo constar que la renta por el presente arrendamiento será de 600 euros al mes. El pago de la renta se realizará semestralmente a razón de 3.600 euros devengándose el primer semestre el día 1 de diciembre de 2013, documento 7 de la demanda.

2.- DON José está casado con DOÑA Candida, socia minoritaria de TORRE DEL CIM S.L. e hija de la administradora única DOÑA Amelia (documento 8 de la demanda). Atendida la relación familiar entre las partes, se produjo una condonación tacita de las rentas de los años 2016, 2017 y 2018 (hecho fijado en la sentencia de primera instancia y no impugnado).

3.- El día 28 de febrero de 2019 se procedió a celebrar Junta General de socios de TORRE DEL CIM S.L. en la que, en la fase de ruegos y preguntas, por parte del abogado de la sociedad se informó a los socios que se iba a proceder a reclamar los alquileres y cualquier otro gasto debido por el uso del despacho sito en la AVDA. DIAGONAL 622, 2º-1ª, B, de BARCELONA, con apercibimiento de proceder a la vía judicial caso de no regularizar la situación de forma inmediata, documento 10 de la demanda.

4.- El día 2 de mayo de 2019, mediante acta notarial, TORRE DEL CIM S.L. comunicó al arrendatario su decisión de poner fin a la situación de impago de la renta, comunicando que se iba a proceder a reclamar las rentas no prescritas a razón de 3.600 euros semestrales más IVA, 3.672 euros. Dicho requerimiento fue recibido por el arrendatario el día 7 de mayo de 2019, documento 12 de la demanda.

5.- DON José contestó a dicho requerimiento mediante burofax de fecha 14 de mayo de 2019 en el sentido de mostrar su conformidad con el pago de las rentas a partir del día 6 de mayo de 2019 pero no las anteriores, al haber sido condonadas las mismas por la propiedad, documento 14 de la demanda.

6.- El día 31 de mayo de 2019, TORRE DEL CIM S.L. remitió un burofax a DON José requiriendo el pago de las rentas adeudadas correspondientes a los ejercicios 2016, 2017 y 2018 por importe de 22.032 euros. Dicho burofax fue entregado el día 4 de junio de 2019, documento 11 de la demanda.

7.- El día 31 de mayo de 2019, DON José efectuó una transferencia por importe de 523,13 euros correspondiente a la parte proporcional del mes de mayo de 2019, documento 17 de la demanda.

8.- Por burofax de 3 de junio de 2019 se adjunta la factura por el alquiler correspondiente al primer semestre de 2019, documento 15 de la demanda.

9.- No consta que el arrendatario pagara la renta de junio 2019 por importe de 612 euros.

10.- El día 4 de noviembre de 2019 se presenta la demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad.

11.- Se admite a trámite la demanda por decreto de 27 de noviembre de 2019.

12.- El día 28 de noviembre de 2019, el arrendatario realiza una transferencia por importe de 3.672 euros, correspondiente a las rentas del segundo semestre de 2019, documento 11 de la contestación a la demanda, que la parte demandante rechaza mediante acta notarial de 5 de diciembre de 2019 aportada como documento número 12 de la contestación a la demanda.

13.- El día 9 de marzo de 2020, DON José consigna en la Cuenta de Consignaciones del Juzgado el importe de 10.492,87 euros, correspondiente al primer semestre de 2019: 3.148,87 euros, segundo semestre 2019: 3.672 euros y primer semestre de 2020: 3.672 euros.

TERCERO.- Inadecuación del procedimiento por cuestión compleja y falta de litisconsorcio pasivo necesario.

1.- Inexistencia de cuestión compleja.

Se alega la inadecuación de procedimiento, por existir cuestiones complejas que no pueden ser dilucidadas en el presente procedimiento

La jurisprudencia parte de un criterio restrictivo para la apreciación de la existencia de 'cuestión compleja', en el procedimiento de desahucio por falta de pago de la renta, procurando evitar dilaciones indebidas o alegaciones defensivas de la parte demandada, por cuanto el carácter sumario y de conocimiento limitado con el que se configura en el artículo 444.1 de la LEC el juicio verbal de desahucio, por falta de pago de la renta, sólo permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias previas para la procedencia de la enervación, lo que excluye de dicho procedimiento las cuestiones que afecten a la propiedad, a la nulidad o a la eficacia del título y en general, las cuestiones complejas derivadas del contenido del contrato, considerando que existe cuestión compleja, que debe ser dilucidada en el procedimiento declarativo ordinario, cuando se presenta prueba mediante la que, al menos indiciariamente, se ponga de manifiesto que están en discusión, con entidad jurídica suficiente, aspectos que deriven del contenido o de la propia naturaleza del contrato o estén íntimamente relacionadas con el vínculo arrendaticio afectando directamente a los derechos y obligaciones que deriven del mismo.

Se trata en definitiva, de la existencia de cuestiones que afecten, bien al título o bien al desarrollo del contrato, pero con una doble y elemental cautela para salvaguardar la esencia de la sumariedad.

En el presente caso, no existe cuestión compleja, que impida la normal prosecución y culminación del juicio de desahucio.

En este caso, la cuestión planteada en la demanda se encuentra referida al impago de las cantidades que corresponde pagar al arrendatario, pudiendo perfectamente resolverse en el propio juicio verbal acerca de si hay o no obligación del arrendatario de pagar las rentas reclamadas en función de la validez o la nulidad de lo pactado en el contrato de arrendamiento, valorando la existencia o no de un pacto tácito de condonación de la renta atendida la relación familiar entre las partes y la prestación de servicios como Letrado de la esposa del arrendatario.

La cuestión controvertida afecta al derecho del arrendador a desalojar al arrendatario del objeto arrendado y al derecho de éste a permanecer en el local por lo que, en definitiva, no hay cuestión compleja.

2.- Falta de falta de litisconsorcio pasivo necesario.

Se alega que concurre esta excepción por no haber demandado a DOÑA Montserrat, esposa del arrendatario y Letrada de la parte demandada en esta Litis.

Esta cuestión ha sido resuelta por el Tribunal Supremo en su sentencia de fecha 3 de abril de 2009 en donde con el objetivo precisamente de fijar doctrina jurisprudencial establece que ' Para la solución del problema planteado en el presente recurso de casación debe partirse de una base jurídica indiscutible: el contrato de arrendamiento urbano se celebra entre dos personas, que adquieren la condición de arrendador y arrendatario, respectivamente, en la relación jurídica creada por el contrato. Los derechos y obligaciones que se generan con el contrato afectan exclusivamente a las partes y a sus herederos, tal como establece el art. 1257 CC 'y en igual sentido se pronuncia la STS de 24 de mayo de 2011.

Siguiendo la doctrina expuesta, el contrato de arrendamiento urbano de local de fecha 1 de julio de 2013 se celebró entre TORRE DEL CIM S.L. y DON José, quienes adquirieron la condición de arrendadora y arrendatario, respectivamente, en la relación jurídica creada por el contrato.

DOÑA Candida no es parte en dicho contrato de arrendamiento por mucho que utilice el local arrendado como despacho profesional por autorización del arrendatario y con conocimiento y consentimiento de la propiedad.

Y en este sentido cabe recordar que fue la propia SRA. Candida la que redactó el contrato de arrendamiento y en él hizo constar como arrendatario al demandado DON José. Si hubiera deseado constar como arrendataria, con toda probabilidad, así lo hubiera hecho. En el interrogatorio practicado como Letrada de la parte demandada a su madre y administradora única de TORRE DEL CIM S.L., DOÑA Amelia, DOÑA Montserrat al formular una de las preguntas reconoció haber redactado el contrato y que no era parte en el mismo.

Por lo tanto, la única persona que ostenta la condición de arrendatario del local es DON José por lo que esta segunda excepción tampoco puede prosperar.

CUARTO.- Valoración de la prueba.

La juzgadora de primera instancia concluye que existió una condonación en el pago de las rentas por los ejercicios 2016, 2017 y 2018 y este hecho no ha sido impugnado por la parte demandante a quien podría perjudicar.

Dice la magistrada juez de primera instancia que esa tácita condonación claramente decae en el mes de febrero de 2019, como se desprende del Acta de Junta General de 28 de febrero de 2019, que se aporta como documento número diez de la demanda pues en la misma, como consta en el apartado de ruegos y preguntas y se refleja en el anexo dieciocho de dicha acta, se informa a los socios por el abogado de la sociedad que se va proceder a reclamar los alquileres y cualquier otro gasto debido por el local objeto de este procedimiento y que si no se regularizaba la situación de forma inmediata se procedería por la vía judicial, y que en fecha 31 de mayo de 2019 el arrendatario abonó simplemente 523,13 euros.

Partiendo del hecho no impugnado de la condonación de rentas, no podemos considerar suficiente a efectos de comunicación al arrendatario de la voluntad de la arrendadora de poner fin a dicha situación la comunicación a su esposa a través de la Junta General de socios a la que asistió DOÑA Montserrat pero no DON José.

Como hemos dicho, DOÑA Candida no es parte en dicho contrato de arrendamiento y si bien utiliza el local arrendado como despacho profesional por autorización del arrendatario y con conocimiento y consentimiento de la propiedad, y se hallaba presente en la Junta de socios como socia minoritaria que es, no representaba en dicho acto al arrendatario ni podemos entender que a través de ella se realizara una comunicación válida al inquilino.

Consideramos que la comunicación al arrendatario de la voluntad de la arrendadora de poner fin a la condonación tácita apreciada y de reclamar las rentas correspondientes al alquiler del local objeto de este procedimiento, tiene lugar mediante el burofax de 3 de mayo de 2019, por el que TORRE DEL CIM S.L. le requiere el pago de las rentas adeudadas correspondientes a los ejercicios 2016, 2017 y 2018 por importe de 22. 032 euros.

DON José contestó a dicho requerimiento en el sentido de mostrar su conformidad con el pago de las rentas a partir del día 6 de mayo de 2019 pero no las anteriores, y el día 31 de mayo de 2019, DON José efectuó una transferencia por importe de 523,13 euros correspondiente a la parte proporcional del mes de mayo de 2019 (26 días, de 6 de mayo a 31 de mayo de 2019). Pero no consta que abonara la renta de junio 2019 por importe de 600 euros.

El día 28 de noviembre de 2019, el arrendatario realiza una transferencia por importe de 3.672 euros, correspondiente a las rentas del segundo semestre de 2019, documento 11 de la contestación a la demanda, que la parte demandante rechaza mediante acta notarial de 5 de diciembre de 2019 al haber presentado la demanda el día 4 de noviembre de 2019.

En la demanda se piden las rentas adeudadas hasta el requerimiento notarial realizado el día 2 de mayo de 2019 y las que se devenguen con posterioridad hasta la entrega efectiva de la posesión de la finca arrendada.

La renta se debía pagar por semestres y en el momento de presentar la demanda, el día 4 de noviembre de 2019 se debía parte del primer semestre. Acogiendo la tesis de la parte demandada de que debía pagar sólo a partir de la recepción del burofax el día 7 de mayo de 2019, lo cierto es que abonó 26 días correspondientes al mes de mayo de 2019, pero dejó sin pagar el mes de junio de 2019.

Si la renta de seis meses a razón de 600 euros, más 21 % de IVA, menos 19% de la retención importa la cuantía de 3.672 euros, hecho no controvertido, resulta una renta mensual de 612 euros al mes, y por transferencia de fecha 31 de mayo de 2019 DON José abonó la cantidad de 523,13 euros, documento 17 de la demanda, correspondientes a 26 días del mes de mayo pero no consta que posteriormente abonara el mes de junio de 2019. En consecuencia, en la fecha de la demanda, 4 de noviembre de 2019, el arrendatario adeudaba el mes de junio de 2019 por importe de 612 euros.

Por el contrario, no consideramos que, en dicha fecha, se hubiera devengado y se adeudara la renta correspondiente al segundo semestre de 2019 (3.672 euros).

Y ello por cuanto del contrato se desprende que la obligación de pago de cada período no se devenga hasta el final del semestre. Así, el contrato se celebró día 1 de julio de 2013, y en el mismo se indica que el pago de la renta se realizará semestralmente a razón de 3.600 euros devengándose el primer semestre el día 1 de diciembre de 2013, esto es, a final del segundo semestre de 2013.

Por consiguiente, el día 4 de noviembre de 2019, el demandado estaba en situación de incumplimiento contractual pues adeudaba el mes de junio de 2019.

Finalmente, debemos indicar que en ningún momento DON José ha intentado enervar la acción de desahucio.

Así, presentada la demanda el día 4 de noviembre de 2019, DON José no consignó en la Cuenta de Consignaciones del Juzgado por importe de 10.492,87 euros, correspondiente al primer semestre de 2019: 3.148,87 euros, segundo semestre 2019: 3.672 euros y primer semestre de 2020: 3.672 euros, hasta el día 9 de marzo de 2020, por lo que procede desestimar la petición subsidiaria.

QUINTO.- Costas.

La parte apelada solicita se impongan las costas a la parte demandada por haber actuado con temeridad.

Sin embargo, al estimar en parte el recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas de la segunda instancia, de conformidad con lo previsto en el artículo 398.2 de la L.E.C.

La propia estimación parcial del recurso excluye que pueda apreciarse que la parte apelante haya litigado con temeridad.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DON José contra la sentencia dictada por el Juzgado de primera instancia número 27 de BARCELONA, en los autos de juicio verbal de desahucio por falta de pago número 938/2019, de fecha 7 de febrero de 2020, debemos REVOCAR YREVOCAMOS EN PARTEdicha resolución en el único de sentido de condenar a DON José a pagar la cantidad de 612 euroscorrespondiente a la renta del mes de junio de 2019, más las rentas que se devenguen con posterioridad, a partir de julio de 2019, a razón de 3.672 euros semestrales, hasta la entrega efectiva del local a la arrendadora, más los intereses legales desde la fecha de la interpelación judicial.

Mantenemos los restantes pronunciamientos contenidos en la resolución recurrida.

No se hace expresa imposición de las costas de este recurso.

Devuélvase a la parte apelante el depósito constituido para recurrir en apelación.

Esta resolución es susceptible de recurso extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la disposición final decimosexta de la ley de enjuiciamiento civil.

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial y únicamente para el cumplimiento de la labor que tiene encomendada, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.

Quedan informados de que los datos contenidos en estos documentos son reservados o confidenciales, que el uso que pueda hacerse de los mismos debe quedar exclusivamente circunscrito al ámbito del proceso, que queda prohibida su transmisión o comunicación por cualquier medio o procedimiento y que deben ser tratados exclusivamente para los fines propios de la Administración de justicia, sin perjuicio de las responsabilidades civiles y penales que puedan derivarse de un uso ilegítimo de los mismos (Reglamento EU 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo y Ley Orgánica 3/2018, de 6 de diciembre, de protección de datos personales y garantía de los derechos digitales).

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