Sentencia Civil Nº 90/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 19, Rec 428/2008 de 18 de Febrero de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DIECINUEVE

ROLLO Nº 428/2008

JUICIO ORDINARIO Nº 377/2006

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE BERGA

S E N T E N C I A Nº 90/2009

Ilmos. Sres.

Dª. AMELIA MATEO MARCO

Dª. NURIA BARRIGA LÓPEZ

Dª. ASUNCIÓN CLARET CASTANY

En la ciudad de Barcelona, a dieciocho de febrero de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Diecinueve de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 377/2006, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Berga, a instancia de D. Mateo , contra D. Ricardo ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 11 de Diciembre de 2007, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: DESESTIMO la demanda presentada por la Procuradora Sra. Sensada, en nombre y representación de D. Mateo contra D. Ricardo , debiendo absolver a éste de los pedimentos formulados ne su contra. Todo ello con imposición de costas a la parte actora".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 29 de Enero de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. ASUNCIÓN CLARET CASTANY.

Fundamentos

PRIMERO.- El presente recurso de apelación ha sido interpuesto por el actor D. Mateo frente a la sentencia recaida en la instancia en virtud de la cual se desestima la reclamación interesada por incumplimiento del contrato privado de compraventa y devolución de la suma entregada duplicada de arras penitenciales. El objeto del recurso persigue en definitiva, se estime la demanda ejercitada sobre el error en la valoración de la prueba y consiguientemente se proceda a devolver el doble del importe entregado, resto es 120.000 euros.

SEGUNDO.- Plantea, en definitiva, el recurrente, al contradecir las aseveraciones contenidas en la sentencia de primer grado, cuestión en torno a la prueba practicada en el proceso, cuya decisión presupone lograr la correcta valoración de la misma en su conjunto y a la luz de las reglas de la sana crítica, única sujeción del proceso lógico de apreciación (STS de 22 de diciembre de 1981 ) mediante un examen crítico, razonado y razonable (STS de 11 de julio de 1985 ), y en el supuesto de que no sea suficiente para derivar a los hechos alegados el efecto jurídico pretendido, decidir el conflicto en función de las reglas sobre la carga de la prueba que, en síntesis, señalan al acreedor como litigante que ha de soportar las consecuencias de la falta de demostración de un hecho normalmente constitutivo de su pretensión (artículo 217 LEC y SS TS de 7 de mayo de 1980, 7 de marzo de 1983, 16 de septiembre de 1986 ...) y al deudor respecto de los hechos extintivos e impeditivos (artículo 217 LEC y SS TS de 25 de Octubre de 1983, 6 de diciembre de 1985 ...).

Ante todo señalar y con arreglo a interesada doctrina del Tribunal Supremo (S. 25 de marzo 1995, 7 de julio 1978, 10 marzo 1986 ) que el concepto de arras no es en el derecho moderno tan simple y uniforme como se pretende ya que admite la existencia de varias clases de las mismas, unas llamadas penitenciales, que son las que parece contemplar el artículo 1454 del Código Civil y concebidas a manera de multa o pena, correlativa al derecho de las partes de desistir, a su arbitrio, del contrato; otras, denominadas confirmatorias, que son índice o expresión de un contrato con fuerza vinculante que no facultan, por tanto, para resolver las obligaciones contraídas y que normalmente se corresponden con las entregas o anticipos a cuenta del precio, de lo que es ejemplo en nuestro sistema el supuesto del artículo 343 del Código de Comercio ; y junto con las cuales pueden ponerse además las conocidas como penales, con las que en efecto se confunden cuando lo entregado como arras no se imputa al precio sino que funciona de modo similar a lo que ocurre con la cláusula penal del artículo 1154 , como resarcimiento, en este supuesto, anticipado, para caso de incumplimiento y siempre con la posibilidad de reclamar que la obligación pactada sea estrictamente cumplida, diferencias clasificatorias y conceptos que frente a la escueta regulación del artículo 1454 fueron reconocidos por la doctrina tanto científica como jurisprudencial, al amparo de la libertad contractual consagrada en el artículo 1255 del Código Civil .

En el supuesto de autos, tal y como certeramente concluye el juzgador de instancia el contrato suscrito por las partes contratantes en fecha 21 de enero de 2004 es un verdadero y perfeccionado contrato de compraventa siendo su objeto, la porción de terreno de superficie 876 m2 tras segregación de la finca nº NUM000 , sita en Colonia Rosal Olvan, Berga, por el precio de 120.000 euros y entregándose en dicho acto como pago a cuenta la suma de 18.000 euros y en fecha 30-3-2004 como nuevo pago a cuenta la suma de 42.000 euros., con entrega de arras confirmatorias y no penitenciales del artículo 1454 CC y ello a tenor del contenido del clausulado negocial, a pesar de la cita del art. 1454 CC y, más en concreto, del redactado de las cláusulas primera y muy especialmente la segunda relativa a la forma de pago del precio total 120.000 euros, donde explícitamente se dice que la entrega en dicho acto de 18.000 euros se hace "como primer pago a cuenta". Hemos de concluir que no nos encontramos ante una compraventa con pacto de arras penitenciales sino ante un contrato de compraventa con arras confirmatorias. La interpretación conjunta y sistemática del contenido contractual nos aboca a dicha conclusión, máxime dado el carácter excepcional de las arras penitenciales y la interpretación restrictiva de las mismas.

Insiste el recurrente en un pretendido incumplimiento imputable al vendedor Sr. Ricardo , sobre la base de un presunto fraude y hallarse la finca gravada con servidumbre y expediente urbanístico de parcelación.

Cierto resulta que a la fecha de celebración del contrato privado de compraventa de autos 21-1-04, no se hallaba inscrita la segregación y venta practicada a favor del Sr. Ricardo de la porción de terreno objeto de autos, sino a nombre de los titulares registrales D. Alexander y esposa Dª. Edurne , aun cuando se había celebrado contrato privado el 21-1-04, (fol. 90). También lo es que a la fecha del otorgamiento de la escritura pública de compraventa prorrogada para el día 3 de enero de 2005 (vid fol. 98), se otorgó y celebró escritura de segregación y compraventa entre los titulares registrales de la Finca nº NUM000 de superficie 1521,55 m2, afecto a expediente de reparcelamiento y servidumbre de agua del contrato de autos, del Registro de la Propiedad de Barga, Libro 14º de Olvan, volumen 636, folio 89, Sres. Alexander - Edurne , en su condición de vendedores, y de otro el Sr. Ricardo , en su condición de comprador, en el que tras segregar de la total superficie de 1521,55 m2 las porciones A) de superficie 463 mº y precio 28.541,10 euros y porción B) de superficie 413 m2 y precio 25.458,90 euros, quedando un resto de 645,55 m2 de la finca matriz, tras haber obtenido en dicho mismo día 3-1-05 la concesión de Licencia de Parcelación del Ayuntamiento de Olvan (folio 116 vuelto), los vendedores vendieron al Sr. Ricardo las fincas segregadas e identificadas con las letras A) y B) por los precios ya referidos, superficies que en total ascendían a 776 m2, que es precisamente la superficie objeto de la finca del contrato privado que ligaba a las partes aquí litigantes. En definitiva en la fecha en que debió ser otorgada la escritura pública de compraventa a favor de la sociedad designada por el actor, el hoy demandado constaba como titular de la finca de autos, en virtud de escritura pública de segregación y compraventa de igual fecha.

En cuanto a las cargas que existían sobre la finca de autos, consta aseverado a tenor de la Nota Informativa del Registro de la Propiedad de Berga de fecha 14- 12-2006, a los folios 95 y ss. que tanto la Reparcelación de la R UA3 de Cal Rosal, como la servidumbre de desagüe afectaban a la superficie restante de la finca matriz nº NUM000 , tras las segregaciones operadas en virtud de escritura pública otorgada el 3-01-2005, esto es a la porción de terreno que no era objeto de la compraventa de autos. Los posibles problemas que pudieran existir sobre las cargas que persistían sobre la porción de autos quedaron despejados y concretados a la parte de la finca que no era la que nos ocupa, a tenor de la certificación registral del 2006.

De ahí que coincidamos con el juzgador a quo tanto en lo que respecta a la calificación de las arras confirmatorias, como al inexistente incumplimiento imputado al vendedor Sr. Ricardo . Pero en lo que no coincidimos y discrepamos es que si bien no puede imputarse un incumplimiento del contrato a la parte demandada, el contrato fue dejado sin efecto.

Resuelto el contrato ante la negativa del comprador a celebrar la escritura pública, por las dudas existentes sobre las cargas que gravaban la porción de autos y dudas no despejadas en dicho acto, y resultando que las cantidades entregadas por el comprador -60.000 euros- lo fueron como arras confirmatorias puras o a cuenta del total precio pactado, exige la obligación de devolución de las cantidades entregadas por parte del demandado.

Pues la parte demandada si consideraba que con el incumplimiento del contrato se le produjeron daños y perjuicios debió instar vía reconvencional la indemnización de daños y perjuicios. Como no lo ha hecho deberá devolver íntegramente la cantidad en total que le fue entregada por el actor, esto es la suma de 60.000 euros e intereses legales desde la interpelación judicial -art. 1101 y 1108 CC - al no haberse consumado la perfección del contrato previamente celebrado.

El recurso de acoger en los términos referidos.

TERCERO.- La parcial estimación del recurso de apelación y de la demanda nos conduce a no imponer las costas de ninguna de las dos instancias a ninguna de las partes litigantes.

Fallo

Que, ESTIMANDO EN PARTE el recurso de apelación interpuesto por D. Mateo contra la Sentencia dictada en fecha 11 de Diciembre de 2007 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Berga en los autos de los que el presente rollo dimana, debemos REVOCAR y REVOCAMOS la misma y con estimación parcial de la demanda condenar al demandado a que pague al actor la suma de 60.000 euros e intereses legales desde la interpelación judicial, todo ello sin hacer expresa imposición de las costas de las dos instancias.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, ,y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.