Sentencia Civil Nº 90/2010, Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 4, Rec 553/2009 de 26 de Enero de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

ZARAGOZA

SENTENCIA: 00090/2010

553/09

SENTENCIA NÚMERO NOVENTA

Ilmo/s. Sr/es. Magistrado/s:

Presidente:

D. Juan Ignacio Medrano Sánchez

Magistrados/a:

D. Eduardo Navarro Peña

Dª Mª Jesús De Gracia Muñoz

En Zaragoza a veintiséis de febrero de dos mil diez.

VISTO por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Zaragoza, integrada por los Magistrados del margen, el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada en fecha 2 de Septiembre de 2.009 por el Juzgado de Primera Instancia número Nueve de los de esta Ciudad en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 1.181/08, sobre reclamación de cantidad en concepto de indemnización por incumplimiento contractual, de que dimana el presente Rollo de apelación número 553/09, en el que han sido partes, apelante, las demandadas, entidades mercantiles INMOBILIARIA SIERRA DE GUARA, S.A. e INMOBILIARIA BARNY, S.A., representadas por la Procuradora Dª. María-Belén Berrio Salvador y asistidas del Letrado D. Javier Val Usón, y, apelada, la demandante, entidad mercantil CONSTRUCTORA RAMÓN GARCÍA, S.A., representada por la Procuradora Dª. Nuria Ayerra Duesca y asistida por el Letrado D. Bosco de Gispert Segura, siendo Ponente el Magistrado D. Eduardo Navarro Peña, que expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

Se aceptan los correlativos de la sentencia recurrida; y

PRIMERO.- La anterior sentencia contiene la parte dispositiva siguiente: "FALLO.- Estimo la demanda interpuesta por "Constructora Ramón García, S.A." contra "Inmobiliaria Sierra de Guara, S.A." e "Inmobiliaria Barny, S.A.", y condeno a las demandadas a pagar a la actora la suma de 117.337,92 euros, de la que "Inmobiliaria Barny, S.A." responderá del 64% y "Inmobiliaria Sierra de Guara, S.A." del 36% restante, más intereses legales desde la demanda. Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad."

SEGUNDO.- Notificada dicha sentencia a las partes, la representación procesal de las demandadas preparó contra la misma recurso de apelación en tiempo y forma hábiles, y emplazada que fue para que lo interpusiera en legal forma, así lo efectuó mediante la formulación del correspondiente escrito, en el que expuso las alegaciones que tuvo por conveniente para fundamentarlo, solicitando se dictara sentencia por esta Sala, que revocando la recurrida en su integridad absolviese a sus representadas de cuanto se les reclama, condenando a la actora al pago de las costas causadas.

TERCERO.- Dado traslado de dicho recurso de apelación a la representación de la mercantil actora, emplazándola para que pudiera alegar lo que a su derecho conviniere en relación con el mismo e impugnar, en su caso, la sentencia apelada en lo que le pudiese resultar desfavorable, dedujo escrito de oposición al mentado recurso, interesando su desestimación y la confirmación de la sentencia de instancia, con expresa imposición de las costas a la parten apelante, tras de lo cual se remitieron los autos originales de dicho procedimiento a esta Audiencia Provincial, Sección Cuarta, con emplazamiento de las partes.

CUARTO.- Recibidos que fueron dichos autos en fecha 10 de Diciembre último, se formó el presente Rollo de Sala, en el que se personaron ambas partes, apelante y apelada, y seguido por sus trámites se señaló, finalmente, para la discusión y votación del referido recurso de apelación el día 26 del pasado mes de Enero, en que tuvo lugar tal acto.

Fundamentos

Se aceptan los correlativos de la sentencia apelada, en cuanto no se opongan a los de la presente; y

PRIMERO.- La entidad mercantil "Constructora Ramón García, S.A.", que adquirió en virtud de contrato de compraventa celebrado con las mercantiles "Inmobiliaria Sierra de Guara, S.A." e "Inmobiliaria Barny, S.A.", plasmado en escritura pública de fecha 27 de Febrero de 2.006 otorgada en Esplugues de Llobregat ante el Notario D. Miguel Ángel Rodríguez Barroso, la siguiente finca urbana propiedad de estas últimas, que actuaban en calidad de vendedoras, finca descrita en dicho instrumento público de la siguiente forma: "Parcela sita en Reus, con frente a la prolongación de la calle Pere de la Lluna, angular con las calles Carrasco i Formiguera, y Canonge Bové. Constituye la finca F de la Unidad de Actuación 1 del Plan Especial de Mejora Urbana "Hort del Ros". Tiene una superficie de mil setecientos ochenta y cuatro metros cuadrados. Linda: Norte, en una longitud de 38,52 metros, con la calle Canonge Bové; Este, en una longitud de 46 metros, con la prolongación de la calle Pere de la Lluna; Sur, en una longitud de 39,05 metros, con la calle Carrasco y Formiguera; y Oeste, en una longitud de 46 metros, con el edificio que constituye el número 2 de la calle Carrasco y Formiguera, y 31 de Canonge Bové. Inscrita: en el Registro de la propiedad Reus nº 2, al Tomo 596, Libro 220 de Reus, Folio 149, finca 14.372, inscripción 1ª", finca que adquirió con la finalidad de construir sobre la misma un edificio de 55 viviendas, 14 oficinas, 4 locales, más garajes y trasteros, obra que llevó a cabo, formula en fecha 28 de Julio de 2.008 demanda de juicio ordinario contra las dos citadas vendedoras, instando, en ejercicio acumulado de las acciones de incumplimiento contractual por entrega de cosa diversa o "aliud por allio", al resultar inhábil para la finalidad a que la actora pensaba destinar dicho bien inmueble (arts. 1.101, 1.107, 1.124, 1.461 y siguientes del Código Civil ), y de saneamiento por cargas o gravámenes ocultos (art. 1.483 del Código Civil ), la condena de las referidas demandadas a abonarle de forma solidaria o bien mancomunada, en la proporción del 50% cada una de las mismas, la suma de 117.337,92 euros, en concepto de indemnización por los daños y perjuicios irrogados a la misma al existir en el subsuelo del solar transmitido por las demandadas, y en la zona de colindancia del mismo con una edificación construida en el terreno contiguo, en una longitud de 25,35 metros, la inmisión de un total de doce zapatas de la cimentación de la pared medianera del citado edificio, que invaden la citada finca propiedad de la actora entre 1,30 y 1,50 metros a la altura del suelo del sótano 1 y a una profundidad aproximada de 2,50 a 3,00 metros respecto del nivel de aquella, lo que obligó a modificar en cuanto a la cimentación, en su colindancia con la pared medianera del edificio contiguo, el proyecto de ejecución del edificio construido por la actora sobre el referido solar, lo que generó un incremento de costes por el importe que ahora se reclama.

Las demandadas se opusieron a dicha pretensión indemnizatoria deducida en su contra, negando el incumplimiento contractual por su parte, alegado por la actora, ya que habían hecho entrega a la misma de la finca objeto del referido contrato de compraventa, siendo desconocedoras de la presencia en uno de sus límites de la referidas zapatas así como del destino que la compradora pensaba dar a dicho solar, y rechazando, asimismo, la realidad de los daños y perjuicios cuyo importe se reclama en la referida demanda.

El juzgador de instancia resuelve en su sentencia de primer grado acoger la pretensión indemnizatoria deducida por la mercantil actora en base a la acción de saneamiento por cargas o gravámenes ocultos regulada en el artículo 1.483 del Código Civil , tras rechazar la formulada con fundamento en el incumplimiento contractual por inhabilidad del bien objeto de la referida compraventa.

Contra dicha sentencia se alzan las mercantiles demandadas, alegando como motivos de su recurso contra la misma la infracción, por aplicación indebida, del artículo 1.483 del Código Civil en que incurre dicha resolución, dada la imposibilidad de incardinar el exceso de cimentación del edificio colindante con la parcela vendida a la actora, hecho, por otro lado, que no cabe tenerlo por acreditado, en los conceptos de cargas o servidumbres no aparentes a que se refiere tal precepto; la caducidad del plazo para el ejercicio de dicha acción a la fecha de interposición de la demanda rectora del presente procedimiento; la falta de ejercicio de la acción procedente por parte de la demandante, así como la falta de acreditación de los daños y perjuicios cuyo importe se reclama de contrario y a cuyo pago han sido condenadas indebidamente las recurrentes.

Es de acoger dicho recurso de apelación en atención a las siguientes consideraciones.

SEGUNDO.- Por lo que atañe, ante todo, al pronunciamiento que efectúa la sentencia apelada, desestimando la acción principal ejercitada por la actora en su demanda, a saber, la de reclamación de indemnización por los daños y perjuicios causados a la misma por un supuesto incumplimiento por parte de las mercantiles vendedoras -parte demandada en este proceso - del referido contrato de compraventa, al entregar a dicha compradora cosa distinta a la que constituía el objeto del contrato, por existir en el subsuelo de la citada parcela urbana una serie de zapatas de cimentación que invadían una franja de terreno de la misma a lo largo de su linde con el edificio construido en el solar contiguo, que determinaban la inhabilidad de dicha parcela para la construcción sobre la misma del edificio que pretendía llevar a cabo la compradora, "Constructora Ramón García, S.L." pronunciamiento que cuestiona ésta última al formular su escrito de oposición al recurso de apelación deducido por las demandadas, debe ser mantenido por resultar ajustado a derecho, toda vez que, como se razona con acierto en el fundamento jurídico único de dicha resolución de primer grado, la presencia en el subsuelo del solar vendido a dicha mercantil por las ahora demandadas apelantes, "Inmobiliaria Sierra de Guara, S.A." e "Inmobiliaria Barny, S.A." de una serie de zapatas resultantes de un exceso de cimentación del edificio colindante, hecho que queda perfectamente acreditado en los autos por el conjunto de la prueba practicada, y, en concreto, por los documentos 5, 6 y 7 de los aportados con la demanda, y testifical del Arquitecto Sr. Cesar , no constituyó óbice o impedimento bastante para que la actora pudiese construir sobre la citada parcela de su propiedad el edificio de viviendas que pretendía, construcción que llevó a cabo en su integridad, según queda acreditado en autos, por lo que no es de apreciar el incumplimiento contractual que alega en su demanda la mercantil actora.

TERCERO.- Por lo que atañe ya al recurso de apelación formulado por las mercantiles demandadas, en el que se impugna el pronunciamiento de la misma por el que se acoge la pretensión indemnizatoria formulada por la mercantil "Constructora Ramón García, S.A." con base en la acción de saneamiento por cargas o gravámenes ocultos del artículo 1.483 del Código Civil , debe ser acogido, con la consiguiente desestimación íntegra de la demanda, al apreciarse la caducidad dicha acción al haber sido ejercitada en fecha 28 de Julio de 2.008, fecha de presentación de la demanda rectora de este proceso en que se formula tal acción, transcurrido, por tanto, con exceso el plazo del año a contar desde el día en que se descubrió la existencia de las referidas zapatas, esto es, el 12 de Septiembre de 2.006, según resulta de lo consignado por la dirección técnica de las obras de construcción del citado edificio en tal fecha en el Libro Oficial de Órdenes y Asistencias, cuya copia obra unido a estos autos, plazo que establece el citado precepto en su apartado tercero y que es de caducidad, que no de prescripción, como erróneamente declara la sentencia apelada, caducidad de dicha acción que determina el decaimiento de la misma, con la consiguiente desestimación integra de la demanda rectora del presente procedimiento.

El hecho de que nada se alegara por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda sobre la caducidad de la referida acción, a la que alude por primera vez en su escrito de interposición del recurso de apelación contra la sentencia de primer grado, en nada obsta a que la Sala se pronuncie sobre dicha cuestión al ser la misma examinable de oficio por los tribunales, a diferencia de la prescripción.

CUARTO.- Pero es que además, y a mayor abundamiento, dicha acción de reclamación de indemnización basada en el artículo 1.483 del Código Civil , que ejercita la mercantil actora frente a las vendedoras de la referida finca urbana, en ningún caso sería acogible al no concurrir el requisito esencial establecido en dicho precepto, a saber, que la finca vendida estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse no la habría adquirido el comprador si la hubiera conocido.

En efecto, la existencia en el subsuelo de la finca vendida por las demandadas a la actora en la aludida escritura pública de compraventa de una serie de zapatas de hormigón armado, que penetran en dicha finca sobre 1,30 a 1,50 metros en el lindero de la misma que confronta con una edificación existente en dicho lateral, y que parecen corresponder, según señala en su informe el arquitecto Don. Cesar , a un exceso de cimentación del citado edificio contiguo a la finca vendida a la mercantil actora, previsto para edificar en su día otro edificio, lo que no se llevó a efecto, sin que su eliminación afectase a la cimentación del edificio colindante, no constituye ninguno de los gravámenes constitutivos de derechos reales, limitativos de los derechos de goce o de disposición del propietario, a que se refiere el artículo 1.483 del Código Civil , es decir, o bien alguna carga que impone al propietario la obligación de satisfacer una prestación, generalmente periódica, a favor del titular del derecho, o bien una servidumbre a favor del predio dominante. Queda acreditado en autos que la empresa a la que la mercantil actora encargó la construcción de un edificio de viviendas sobre la citada finca urbana de su propiedad por compra a las demandadas, procedió a cortar dichas zapatas en todo el ancho de las mismas que quedaba fuera del grueso de la pantalla a ejecutar y que invadía su solar, conforme al plan de actuación proyectado por el citado arquitecto director de la obra, sin más incidencias, llevándose a cabo la construcción del edificio promovido por la actora con aprovechamiento de toda la superficie de su finca, y sin que ésta tuviese que soportar gravamen alguno a favor de la colindante.

QUINTO.- Por aplicación de lo dispuesto en el artículo 394.1 de la LEC , procede imponer a la parte actora las costas de la primera instancia al resultar desestimada su demanda, no habiendo lugar, por el contrario, a hacer expresa condena en cuanto a las de esta alzada a ninguna de las partes al acogerse el recurso de apelación analizado, y ello en aplicación de lo preceptuado en el artículo 398.2 de la LEC .

En atención a lo expuesto y vistos los artículos citados y demás disposiciones de pertinente aplicación, este Tribunal ha resuelto pronunciar el siguiente

Fallo

Se estima el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de las demandadas, entidades mercantiles "Inmobiliaria Sierra de Guara, S.A." e "Inmobiliaria Barny, S.A.", contra la sentencia de fecha 2 de Septiembre de 2.009 dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez titular del Juzgado de Primera Instancia número Nueve de los de esta Ciudad en los referidos autos de Juicio Ordinario registrados con el núm. 1.181/08, resolución que se revoca íntegramente, acordándose, en su lugar, desestimar en su integridad la demanda interpuesta contra dichas recurrentes por la actora, entidad mercantil "Constructora Ramón García, S.A.", absolviendo a aquellas de la pretensión indemnizatoria deducida frente a las mismas, con expresa imposición a la demandante de las costas de la primera instancia.

No se hace expresa condena en cuanto a las costas de esta alzada a ninguna de las partes, debiendo cada una de las mismas satisfacer las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Así por esta nuestra Sentencia de la que se unirá testimonio al rollo y proceso original, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por los Ilmos./a Srs./a Magistrados/a que la firman y leída por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, uniéndose certificación a los autos, de lo que yo la Secretario doy fe.