Sentencia Civil Nº 90/2013, Audiencia Provincial de Cordoba, Sección 1, Rec 98/2013 de 30 de Abril de 2013

Encabezamiento

SENTENCIA Nº 90/13

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CORDOBA

SECCION PRIMERA

Iltmos. Sres.

Presidente:

D. PEDRO ROQUE VILLAMOR MONTORO

Magistrados:

D. FELIX DEGAYON ROJO

D. JOSE FRANCISCO YARZA SANZ

APELACIÓN CIVIL

Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Lucena

Juicio ordinario nº 546/2007

ROLLO 98/13

En la ciudad de Córdoba a treinta de abril de dos mil trece.

La Sección Primera de esta Audiencia ha visto y examinado el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en los autos referenciados seguidos a instancia de la entidad 'Small Business Owner S.L.' representada en primera y segunda instancia por la procuradora Sra. Caballero Sauca y asistida de la Letrada Sra. Gómez Collado contra doña Manuela , 'Agrícola La Galeota S.L.' y doña Palmira , representados por el procurador Sr. Ruiz de Castroviejo Aragón y asistidos, respectivamente, de los Letrados Sr. Aranda Márquez, Sr. Sánchez Sicilia y Sra. Sánchez Sicilia; siendo en esta alzada parte apelante la citada entidad demandante y siendo ponente del recurso el Iltmo. Sr. Magistrado de esta Audiencia Provincial DON FELIX DEGAYON ROJO.

Antecedentes

Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia recurrida, y

PRIMERO.- Seguido el juicio por su trámite se dictó sentencia por el Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Lucena con fecha 25/6/12 cuya parte dispositiva es como sigue: 'Que desestimando la demanda interpuesta por Small Bussiness Owen S.L. representada por doña Adeline Caballero Sauca, frente a doña Palmira , doña Manuela (en calidad de sucesoras procesales de don Victor Manuel ) y Agrícola La Galeota S.L., debo absolver y absuelvo a estos últimos de todos los pedimentos. Con expresa condena en costas de la parte actora'.

SEGUNDO.-Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde fue recibido y turnado, habiéndose celebrado deliberación el día treinta de abril de dos mil trece.

TERCERO.-En la tramitación de esta alzada se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida en cuanto no se opongan a lo que a continuación se expone:

PRIMERO.- El presente recurso de apelación tiene por objeto la impugnación de la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Lucena de fecha 25 de junio de 2012 por la que se desestima la demanda formulada por la entidad Small Bussiness Owen S.L. frente a Dª. Palmira , Dª. Manuela (en calidad de sucesoras procesales de D. Victor Manuel ) y la entidad Agrícola La Galeota S.L., a los que absuelve de todos los pedimentos formulados, con expresa condena en costas a la parte actora.

Recurre en apelación la parte actora solicitando la revocación de la sentencia apelada y el dictado de nueva sentencia en la que se estime la demanda interpuesta y se condene a los demandados a cumplir el contrato de compraventa firmado por la actora, y, en caso de estimarse que el mismo no puede ser cumplido por la parte vendedora, que se condena a la resolución del mismo con la correspondiente indemnización de daños y perjuicios, así como pago de costas de ambas instancias.

Para el adecuado análisis de las cuestiones suscitadas, procede exponer determinadas consideraciones previas:

1.- El 10 de julio de 2007 se firma un contrato privado entre D. Victor Manuel y D. Darío , por el que el primero, que dice ser dueño en pleno dominio de la finca ' DIRECCION000 ', con una extensión de 225 fanegas, vende al segundo la misma con el cortijo y maquinaria que fue inventariada, al precio de 945 millones de pesetas, equivalentes a 5.679.564 euros (sic), estipulándose a continuación determinada forma de pago, cuyo primer pago se produciría 'a la firma del contrato definitivo que se firmará en el mes de diciembre del presente año'. También se estableció que la posesión se entregaría a la firma del contrato y que en el contrato definitivo se podría subrogar a terceras personas en igualdad de condiciones.

2.- Con posterioridad a esa fecha, se firma un nuevo contrato en el que figura como fecha 13 de junio de 2007, en el que se hace constar que intervienen de una parte, como vendedora, D. Victor Manuel en su propio nombre y también como administrador único de la mercantil agrícola La Galeota S.L., e igualmente 'en representación por poderes según manifiesta de su esposa Dª. Palmira '; y, de otra, como compradora, la entidad Small Business Owner S.L., representada por D. Higinio como administrador solidario.

En este contrato consta que la parte vendedora es dueña en pleno dominio junto a la entidad Galeota S.L. y también con poderes de la esposa a favor de D. Victor Manuel , de una finca rústica de olivar y secano con una extensión de 225 fanegas con el nombre de DIRECCION000 y varios caseríos que se encuentran en dicha finca; y que la vendedora vende las mencionadas fincas a la compradora en las condiciones que se establecen en el contrato.

3.- La finca denominada ' DIRECCION000 ' está conformada por las siguientes fincas, las cuales a fecha del otorgamiento de los mencionados contratos estaban inscritas en el Registro de la Propiedad a nombre de las siguientes personas:

Fincas NUM000 , NUM001 , NUM002 , NUM003 , NUM004 y NUM005 . Inscritas a nombre de Victor Manuel con carácter privativo.

Finca NUM006 . Inscrita la nuda propiedad a favor de Mercedes (2/4 partes), Victor Manuel (1/4), y la otra cuarta parte a favor de Trinidad , Teodosio , Jose Antonio y Luis Manuel . El usufructo estaba inscrito a favor de Marí Jose .

Finca NUM007 . Inscrita la nuda propiedad a favor de Trinidad , Teodosio , Jose Antonio y Luis Manuel , y el usufructo a favor de Benigno .

Finca NUM008 . Inscrita la nuda propiedad a favor de Trinidad , Teodosio , Jose Antonio y Luis Manuel , y el usufructo a favor de Marí Jose .

Finca NUM009 . Inscrita la nuda propiedad a favor de Trinidad , Teodosio , Jose Antonio y Luis Manuel , y el usufructo a favor de Marí Jose .

Y la finca NUM010 , inscrita en el 25% a favor de Victor Manuel para su sociedad de gananciales con su cónyuge Palmira , y el 75% restante a favor del Sr. Victor Manuel en pleno dominio.

4.- Las fincas NUM000 , NUM001 , NUM002 , NUM003 , NUM004 y NUM005 , que, como se ha dicho, estaban inscritas a nombre de Victor Manuel con carácter privativo, fueron aportadas por éste a la sociedad Agrícola La Galeota S.L. con ocasión de su constitución, lo que tuvo lugar mediante escritura pública de 23-11-95, sin que dicho acto transmisivo se hiciese constar en el Registro de la Propiedad hasta agosto de 2007, esto es, aproximadamente un mes después de la firma del segundo contrato privado de compraventa antes mencionado.

5.- Las fincas NUM006 , NUM007 , NUM008 , NUM009 y NUM010 , estaban inscritas en julio de 2007 a favor de las personas referidas en el punto 3 anterior, según notas simples informativas de esa fecha obtenidas en su día por la parte actora y aportadas con la demanda.

De dichas fincas, la NUM006 , en la parte que D. Victor Manuel era dueño en pleno dominio (1/4), fue aportada también por éste a la sociedad Agrícola La Galeota S.L. con ocasión de su constitución, lo que tuvo lugar mediante escritura pública de 23-11-95, sin que dicho acto transmisivo se hiciese constar en el Registro de la Propiedad hasta agosto de 2007.

La finca NUM010 fue aportada por sus propietarios a la constitución de la sociedad Agrícola La Galeota en la fecha indicada, sin que tampoco se inscribiese en el Registro hasta agosto de 2007.

Las fincas restantes, NUM007 , NUM008 y NUM009 continúan siendo propiedad de los señores Luis Manuel Jose Antonio Teodosio Trinidad y Marí Jose en las proporciones y calidades referidas en el punto 3 anterior.

6.- Por razones que no constan, D. Victor Manuel , fallecido el 8 de agosto de 2011, manifestó unas semanas después a la parte compradora que no podía dar cumplimiento al contrato privado que había suscrito al no tener autorización para ello de los propietarios de las distintas fincas. No constan las razones por las que el Sr. Victor Manuel firmó el mencionado contrato y poco tiempo después se apartó por completo de lo que pactó, aunque no podemos perder de vista que los pagarés que la parte compradora entregó en garantía de pago del precio de la compraventa, estaban librados por la entidad Montajes Metálicos Ronda S.L., la cual fue declarada en concurso voluntario por auto del Juzgado de lo Mercantil nº 1 de Málaga de 11-2-08 , antes, por consiguiente, del grueso de los pagarés, habiéndose certificado además por la administración concursal que el importe de los pagarés no figura como deuda de la concursada y no se tiene noticia de los mismos.

SEGUNDO.- La pretensión principal de la demanda solicita que se declare la existencia de un contrato de compraventa (se supone que el fechado a 13 de junio de 2007), en el que -se dice- constan todos y cada uno de los elementos del negocio jurídico realizado, y se declare que los demandados deben otorgar escritura pública de compraventa, bajo apercibimiento de otorgarse por SSª, en la que deberán contener todos los pactos suscritos por las partes en el contrato privado de compraventa

Lo que se pretende, pues, es el cumplimiento del contrato fechado a 13 de junio de 2007. Pero obsérvese que sin necesidad de acudir a la teoría del levantamiento del velo de las personas jurídicas a la que se alude en la demanda, parte de las fincas que conforman DIRECCION000 (la finca NUM006 salvo en Œ y las fincas NUM007 , NUM008 y NUM009 ), pertenecían y pertenecen a terceras personas, cuyos títulos de propiedad o usufructo estaban debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad en la fecha de los documentos privados antes referidos -y continúan estándolo-, cuya circunstancia pudo ser fácilmente conocida por la parte vendedora, como así hizo durante el mes de julio de 2007, obteniendo notas simples informativas de cada una de las fincas, según consta en tales notas; terceras personas que no han sido demandadas en esta litis.

Como recuerda la STS 17-4-12 , la adecuada constitución del proceso judicial exige llamar al juicio a todas las personas que, por no ser escindible la relación jurídica material controvertida (o por disponerlo así la Ley), estén interesadas de manera directa o puedan resultar afectadas de la misma manera por la resolución que se dicte. El litisconsorcio pasivo necesario se traduce en un requisito de naturaleza procesal que se funda en el principio de audiencia y de prohibición de la indefensión y que robustece la eficacia del proceso, pues evita resoluciones que no puedan hacerse efectivas contra los que no fueron llamados a juicio e impide sentencias contradictorias ( SSTS de 8 de mayo de 2008, RC n.º 1170/2001 , 4 de noviembre de 2010 , RIPC n.º 422/2007 ).

Resulta, por tanto, más que evidente que al no haber sido traídos al proceso a los propietarios de parte de las fincas que conforman ' DIRECCION000 ', no puede condenarse a los codemandados (en el caso del Sr. Victor Manuel sus sucesores procesales) a otorgar escritura de venta de unas fincas que ni eran de su propiedad ni tenía el Sr. Victor Manuel mandato o representación alguna para poder vender dichas fincas (recuérdese que sólo consta que el Sr. Victor Manuel manifestó tener poderes de la entidad Agrícola La Galeota S.L. y de su esposa, pero no de los titulares de las mencionadas fincas), ni existió ratificación u autorización ex post facto alguna, expresa o tácita, por los supuestos mandantes a cuyos nombres estaban inscritas. Tampoco puede obligarse a sus propietarios a dicho otorgamiento por cuanto no han sido parte en este proceso, so pena de conculcar los más elementales principios de contradicción, audiencia y defensa.

La naturaleza de la institución procesal de litisconsorcio pasivo necesario determina que sea apreciable de oficio, al ser una cuestión de orden público que queda fuera del ámbito de rogación de las partes, ya que los tribunales han de cuidar que el litigio se desarrolle con presencia de todas aquellas personas que puedan resultar afectadas por el fallo, pues de no ser así se conculcaría el principio de que nadie puede ser condenado sin ser oído con vulneración del artículo 24 CE )( SSTS de 23 de marzo de 2001 , 17 de abril de 2008 , 17 de abril de 2012 , entre otras muchas).

No obstante ello, y como se razonará en fundamentos jurídicos siguientes, la Sala no estima procedente decretar una nulidad de actuaciones con retroacción al acto de la audiencia previa, al existir otros obstáculos que impiden el cumplimiento del contrato objeto de esta litis.

TERCERO.- Rechazada, junto con los argumentos que posteriormente se dirán, la pretensión principal de la demanda, se solicita alternativamente, para el supuesto de que se entendiese -como ahora ocurre- que no es posible el cumplimiento forzoso del contrato de compraventa sobre la totalidad de las fincas que conforman DIRECCION000 , que 'se acomode el precio del contrato a la extensión de las fincas sobre las que se dicte el cumplimiento forzoso, descontando al precio inicial señalado en el contrato de compraventa el valor de la maquinaria, de la parte del caserío y cosecha que no corresponda'.

Tal pretensión, que parece estar referida a las concretas fincas que, al tiempo del contrato privado de compraventa, estaban inscritas a nombre de Victor Manuel , su esposa o DIRECCION000 , tampoco puede ser estimada. Primero, porque existe una total orfandad probatoria sobre los extremos que serían necesarios a fin de poder efectuar esa 'acomodación' del precio que interesa la parte demandante, pues a lo sumo lo que consta es la extensión superficial de las distintas fincas, no así si tienen caserío, olivar, maquinaria, mayor o menor productividad, regadío, secano, etc, a cuyo efecto hubiera sido precisa una prueba pericial que permitiese determinar el valor de dichas fincas. Segundo, porque el precio fue fijado en alzada para la finca denominada DIRECCION000 como un todo, sin que jurídicamente sea admisible mantener el contrato escindido en una parte (según los demandados las fincas que no estaban inscritas a nombre del Sr. Victor Manuel representan unas 125 fanegas) y escindir también el precio en la misma proporción, cuando ésta puede representar aproximadamente la mitad del contenido del contrato. Y porque, como dice el TS en los supuestos de venta de cosa parcialmente ajena con atribución indebida de la representación de otros comuneros, en los supuestos en que faltando el consentimiento de los restantes condóminos no cabe escindir el contrato en perjuicio de comprador -aquí sería de los propietarios no intervinientes- para obligarle a adquirir sólo una participación indivisa cuando la venta se producía por la totalidad y con fijación de un precio por el valor total del bien (Cfr. SSTS 3-2-09 y 28-3-12 ). Más claramente, la STS de 9-10-08 , en relación con la petición de validez de la venta de la cuota parte del vendedor de la que sí era propietario, afirma que ello no es aceptable porque vendió la cosa como un todo, sin poder ahora dividirse, criterio éste que también se recoge en las SSTS 26-2-82 y 28-3-12 , en las que se reitera afirma también la imposibilidad de subsistencia de la validez parcial del contrato.

CUARTO.- Refiriéndonos de nuevo a las fincas que en el momento de suscribirse los documentos privados antes mencionados, estaban inscritas a nombre de D. Victor Manuel , tampoco respecto de ellas podía condenarse a sus sucesores procesales al otorgamiento de la escritura pública correspondiente, y ello por las razones que a continuación se dirán.

Como antes se indicó, tales fincas fueron aportadas el 23/11/1995 con ocasión de la constitución de la sociedad Agrícola La Galeota S.L. Dada la fecha indicada, la falta de inscripción en el Registro de la Propiedad no permite atisbar indicio alguno de actuación fraudulenta en relación con lo que es objeto de este litigio, pues los contratos privados que firmó el Sr. Victor Manuel se suscribieron 12 años después, con lo que cabe excluir la mala fe de éste en punto a esa omisión. La transmisión se realizó en escritura pública, lo que permite considerar que se produjo en tal momento (23-11-95) la tradición necesaria para la adquisición del dominio ( art. 1.462-2º CC , constando además en la propia escritura que se entrega en ese acto la posesión de la finca transmitida). En cualquier caso, esa traditio o entrega se produjo sin duda alguna a favor de la entidad Agrícola La Galeota S.L., como se desprende del documento nº 29 de los aportados con la contestación que en su día formuló el Sr. Victor Manuel , mediante el que la referida entidad arrendó el día 1 de enero de 1996 las fincas de las que era dueña en pleno dominio (sic), a la Comunidad de Bienes DIRECCION001 , la cual fue constituida el 23 de noviembre de 1995, cuya comunidad pasó a explotar tales fincas.

Existiendo título (la aportación a la sociedad) y modo (escritura pública y además posesión), se produjo la adquisición del dominio de tales fincas por la mercantil Agrícola La Galeota S.L., aunque no fuese inscrito dicho dominio en el Registro de la Propiedad hasta agosto de 2007.

La parte actora invoca la teoría del levantamiento del velo de las personas jurídicas para fundamentar la pretensión de otorgamiento de escritura pública del contrato privado, alegando que el Sr. Victor Manuel era el socio mayoritario de la referida sociedad. Aunque dicha entidad se constituyó el 23-11-95, se nombró administradora única a Dª. Manuela ; por otro lado aunque el Sr. Victor Manuel era titular de la mayoría de las participaciones sociales (con carácter privativo, de 16.864 participaciones de un total de 21.958; y en régimen de gananciales, de las participaciones 16.866 a 19.955 y 0,816 partes de la 16.865), tanto él como su esposa Dª. Palmira vendieron sus respectivas participaciones a D. Luis Pedro , D. Efrain , Dª. Manuela y Dª. Penélope , mediante dos contratos de fecha 31-3-1997 intervenidos por el entonces Corredor de Comercio, sin que, dada la fecha y la intervención de dicho fedatario, pueda apreciarse mala fe alguna en la venta de tales participaciones. Tampoco era administrador de la sociedad, pues se nombró a la Sra. Manuela , hija del Sr. Victor Manuel .

Levantado, por tanto, el velo de la mercantil mencionada, no figuran ni el Sr. Victor Manuel ni la Sra. Palmira como titulares de participación social alguna ni como administradores de la misma. Tampoco de la Comunidad de Bienes DIRECCION001 . Se alude por la parte actora al denominado 'factor notorio' para establecer la obligación de la sociedad, mas aunque de la prueba practicada pueda desprenderse que dicho señor seguía teniendo de facto facultades en la gestión o explotación de la finca (véanse los documentos 6.1 a 6.13 y 7 de la demanda), ello no implica que pueda obligar a la sociedad al tratarse de facultades no de mera administración, sino de disposición de los bienes que constituyen todo el patrimonio de una sociedad que pertenece a otras personas que tampoco han sido demandadas en este procedimiento.

Por otro lado, en el contrato privado fechado a 13 de junio de 2007 consta que el Sr. Victor Manuel actúa también en representación de la sociedad Agrícola La Galeota S.L. Ello evidencia que, como pone de manifiesto la parte apelada, la mención a dicha entidad no podía tener otra significación que la de ser propietaria de al menos parte de las fincas que conformaban lo que se iba a vender, y por ello era necesario que interviniese en el contrato. Carece de sentido otra interpretación, máxime cuando, como la propia parte actora y apelante reconoce en su recurso, dicho documento fue redactado por ella. Es por ello que la parte actora conocía que al menos esas fincas eran de la citada sociedad, por lo que difícilmente la Sala puede admitir que el comprador inicial o la sociedad subrogada ignoraban tal extremo. Siendo ello así, también pudo comprobarse fácilmente en el Registro Mercantil quién era el titular de las participaciones sociales y el administrador de la sociedad, lo que hubiera permitido comprobar que el Sr. Victor Manuel carecía formalmente de las facultades que dijo tener con ocasión de la firma del contrato objeto de este litigio.

Y por lo que respecta a la intervención por poderes de su esposa, la cual ha negado en todo momento haberlos conferido y además no era dueña de ninguna de las fincas ni titular de participaciones sociales, debe ponerse de manifiesto que tales facultades no constan documentadas, debiendo traerse a colación lo dispuesto en el art. 71 CC , conforme al cual ningún cónyuge puede atribuirse la representación del otro si no le ha sido expresamente conferida, lo que, como se indica, no queda acreditado.

QUINTO.- De lo expuesto se desprende que el Sr. Victor Manuel vendió la DIRECCION000 sin ostentar derecho de propiedad alguno sobre la misma ni facultades para representar y obligar a sus dueños. En los casos de venta de cosa ajena, la jurisprudencia no ha ofrecido un tratamiento unitario.

La STS de 9-10-08 , en un supuesto de venta de uno de los copropietarios que actuó también atribuyéndose la representación del otro copropietario careciendo de representación, afirma que la venta de esa finca es un acto de disposición absoluto que adolece de nulidad radical al no contar con la voluntad del otro condómino. En la representación sin poder falta el elemento del consentimiento porque el falso representante no emite su declaración de voluntad sino que lo hace en nombre de otro, el cual tampoco la emite porque nunca dio poder de representación, considerando el TS que estamos ante un negocio jurídico inexistente. Afirma también el TS en la referida sentencia que todo negocio jurídico precisa como elementos esenciales el consentimiento, objeto y causa, conforme al artículo 1261 del Código civil , y añade que en la representación sin poder falta el elemento del consentimiento porque el falso representante no emite su declaración de voluntad sino que lo hace en nombre de otro, y éste, el seudorepresentado tampoco la emite porque nunca dio poder de representación: es, pues, un negocio jurídico inexistente, terminología o incluso concepto que se confunde con nulidad y también se identifica una y otra o se incluye la primera en la segunda; así, cuando se da la ratificación, se completa con el consentimiento aquel negocio jurídico que, de inexistente (o nulo) pasa a ser existente, válido y eficaz. Y añade el TS que la venta, como negocio jurídico de disposición o alteración jurídica, de una cosa común, está prohibida por el artículo 397 del Código civil y no cabe incardinarla en el supuesto de venta de cosa ajena, sino que se hace como propia y en perjuicio directo de los copropietarios, con sanción de nulidad absoluta como han afirmado sentencias de esta Sala, como la de 26 de febrero de 1982 y la de 13 de noviembre de 2001 que cita otras muchas anteriores.

Similar criterio es el adoptado por la STS de 9-5-07 respecto de la venta de un inmueble realizada por el marido sin el consentimiento de la esposa, tras la extinción del vínculo matrimonial, considerando el TS que a raíz de dicha extinción deviene ineficaz el consentimiento uxorio prestado por la esposa para la enajenación de bienes gananciales y que la comunidad postganancial se rige por las normas de la comunidad ordinaria, respecto de la cual no cabe la alteración de la cosa común, y consiguientemente la enajenación, sin consentimiento de todos los condóminos. Se reitera que cuando no concurren en el negocio jurídico controvertido los requisitos establecidos en el artículo 1261 CC estamos en presencia de un supuesto de nulidad absoluta o de pleno Derecho.

La parte apelante cita las SSTS de 5-5-08 , 20-3-07 y 11-10-06 para fundamentar la validez de la venta de cosa ajena, en cuyas resoluciones, en efecto, se declara la validez de tales negocios jurídicos dado el carácter consensual de la compraventa como contrato generador de obligaciones inter partes.

Otras sentencias se inclinan por la nulidad absoluta. Así, y además de las antes expuestas, cabe citar la STS de 23-6-09 , en un supuesto en el que la finca objeto del contrato de compraventa no pertenecía en pleno dominio a los vendedores demandados sino que formaba parte de otra mayor perteneciente a una comunidad de bienes en la que los demandados eran titulares de sus respectivas cuotas siéndolo de las demás otras personas que no fueron parte en el contrato litigioso ni tampoco fueron parte en el litigio, en el que también se pretendía el cumplimiento del contrato, afirma lo siguiente:

' ...... 1ª.- Existe una gran discrepancia entre los autores de la doctrina científica acerca de la solución técnicamente más correcta para problemas como el que aquí examinado o similares, cual sería el del coheredero que vende un bien determinado de la herencia antes de la partición, polémica cuya razón de ser viene determinada por el sistema de transmisión del dominio de nuestro Código Civil 'por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición' (art. 609) y la configuración de la compraventa como contrato consensual ( arts. 1445 y 1450 ) que no transmite por sí solo la propiedad de la cosa vendida al comprador sino que únicamente obliga al vendedor a entregársela, por más que ciertamente la finalidad de la compraventa sea traslativa y en la realidad social se presente como el más característico de esos 'ciertos contratos' a que se refiere el art. 609.

2ª.- La mejor prueba del carácter polémico de la cuestión planteada es que prácticamente todas las soluciones barajadas en este litigio, tanto las propuestas por las partes (cumplimiento del contrato-parte demandante-, anulabilidad por error o sustitución de la finca por su cuota indivisa - demandados-) como las adoptadas por las sentencias de primera y segunda instancia (nulidad absoluta por aplicación conjunta de los arts. 397 y 1261 CC y nulidad por cambio de objeto del contrato, respectivamente), cuentan en mayor o menor medida con autores de la doctrina científica que las defienden con argumentos en cualquier caso a considerar.

3ª.- Algo parecido se desprende del repertorio de sentencias de esta Sala.

Prescindiendo de otros casos próximos pero no similares como son los de venta por un comunero arrogándose la representación de los demás sin tenerla en realidad, hipótesis a resolver aplicando el art. 1259 CC como hace la reciente STS 9-10-2008 (rec. 3636/2001 ) en uno de sus razonamientos, o la venta de una finca en proindiviso pero obligándose expresamente el vendedor a adquirir las participaciones ajenas antes del otorgamiento de escritura pública, hipótesis típica de venta indudablemente válida de cosa ajena como resuelve la aún más reciente STS 3-2- 2000 (rec. 1440/2003 ), lo cierto es que no hay un criterio de decisión absolutamente uniforme.

Así, la STS 9-5-1980 , citando como precedentes las SSTS 28-12-1932 , 31-1-1963 y 20-10-1954 , se decanta por la nulidad de la venta por carencia de objeto, tesis próxima a la de la sentencia de apelación ahora recurrida, mediante el argumento de que, sin confundir objeto con poder de disposición sobre el objeto, el de la compraventa está integrado no sólo por la cosa sino también 'por los derechos que radicando sobre la misma son materia de la transmisión que se pretenda operar'; la STS 27-5-1982 , citando como precedente la STS 1-3-1949 y resolviendo un caso de venta de cosas determinadas de la herencia por un solo coheredero antes de la partición, opta decididamente por la validez del contrato desde el principio general de la validez de la venta de cosa ajena en nuestro ordenamiento, aun cuando no deja de matizar que la eficacia de la compraventa será 'puramente condicional, o sea subordinada en todo caso al hecho de que la cosa vendida le sea adjudicada en todo o en parte en las operaciones divisorias'; el mismo principio general de la validez de la venta de cosa ajena preside los razonamientos de la STS 31-1-1994 (rec. 1231/91 ), que sin ajustarse literalmente a lo pedido por las partes litigantes declara 'la validez del contrato como simplemente generador de obligaciones..., pues todos tienen interés en la decisión'; y como no podía ser menos, tampoco faltan sentencias que, dadas las circunstancias del caso, singularmente la creencia de buena fe del comprador e incluso la creencia común de comprador y vendedor de que la cosa era propia de éste, resuelven el problema declarando la anulabilidad del contrato por error en el consentimiento (p.ej. SSTS 11-4-1912 , 26-6-1924 , 8-3-1929 , 7-4-1971 , 15-10-1973 , 15-2-1977 y 6-7-1992 ).

4ª.- Ahora bien, la solución generalmente adoptada por esta Sala en sus sentencias de las últimas décadas coincide con la de la sentencia de primera instancia de este litigio, es decir nulidad de la compraventa por aplicación combinada de los arts. 397 y 1261 CC al implicar la disposición de la cosa común por uno solo de los partícipes una alteración que requeriría el consentimiento de los demás. Es el criterio seguido por las SSTS 19-12-1985 , 8-7-1988 , 25-5-1990 , 23-10-1990 , 30-6-1993 , 24-7-1998 y 13-11-2001 , así como también por la STS 9-10-2008 , ya citada, en otro de sus fundamentos.'.

Aplicando la doctrina jurisprudencial expuesta, no cabe duda de que el contrato de compraventa objeto de este litigio es radicalmente nulo, sin que, por ende, produzca efectos jurídicos, lo cual conlleva nuevamente la necesaria desestimación de la demanda -y del recurso- en cuanto a los pedimentos primero y segundo que en el suplico de la demanda se contienen.

SEXTO.- El tercero -y último- de los pedimentos del suplico de la demanda interesa, para el caso de que no se acordase el cumplimiento forzoso del contrato de compraventa, como aquí ocurre, que se condene al Sr. D. Victor Manuel al abono a la actora de la cantidad de 480.810 € más los intereses que concreta, y al reintegro a la actora de los pagarés al portador que se entregaron a la vendedora a la firma del contrato.

Respecto de los pagarés mencionados (salvo el de 480.810 €), ya se han aportado a la causa por la parte codemandada, ninguno de los cuales fue presentado al cobro, por lo que carece de virtualidad práctica tal petición, ello sin perjuicio de que pueda solicitarse el desglose de los mismos.

En cuanto al pagaré por importe de 480.810 €, el mismo fue entregado por la parte compradora al Sr. Victor Manuel , y por éste a D. Teodoro , que fue el corredor que intervino por la parte vendedora. Sin embargo, dicho pagaré no ha sido presentado al cobro, sin que, por ende, haya sido abonado por la entidad libradora, Montajes Eléctricos Ronda S.L., la cual sería, además, la legitimada para reclamar la devolución de su importe en el supuesto de que hubiera sido hecho efectivo. Recuérdese que la entrega de pagarés no produce los efectos del pago salvo que hayan sido cobrados o resulten perjudicados por culpa del acreedor ( art. 1170 CC ), motivo por el que, en cualquier caso, no procede la devolución de una cantidad que no ha sido cobrada. Y en el poco probable caso de que a estas alturas pueda presentarse al cobro dicho pagaré por su tenedor, y resulte efectivamente abonado, siempre dispondrá la libradora o la persona realmente perjudicada, ejercitar las acciones pertinentes.

SÉPTIMO.- Por último, debemos referirnos a la pretensión subsidiaria que se articula en el suplico del recurso, en la que se solicita de esta Sala que se dicte nueva sentencia por la que se disponga el cumplimiento del contrato -cuestión ya abordada-, y, caso de estimarse que el mismo no puede ser cumplido por la parte vendedora, se solicita que 'se condene a la resolución del contrato con la correspondiente indemnización de daños y perjuicios'.

Ante todo, hemos de poner de manifiesto que la pretensión de resarcimiento de resolución contractual con resarcimiento de daños y perjuicios para el caso de que el contrato de compraventa no pueda ser cumplido por la vendedora, ha sido introducida ex novo en esta alzada pues difiere de lo pretendido en la demanda formulada, en la que se interesaba:

1.- Como pretensión principal, que se declare la existencia de un contrato de compraventa en el que constan todos y cada uno de los elementos del negocio jurídico realizado -inciso este último innecesario por cuanto la existencia de un contrato de compraventa presupone la concurrencia de los elementos esenciales del mismo-, y se declare que los demandados deben otorgar escritura pública de compraventa, bajo apercibimiento de otorgarse por SSª, en la que deberán contener todos los pactos suscritos por las partes en el contrato privado de compraventa.

2.- Alternativamente, para el supuesto de que se entendiese que no es posible el cumplimiento forzoso del contrato de compraventa sobre la totalidad de las fincas que conforman DIRECCION000 , se ruega que se acomode el precio del contrato a la extensión de las fincas sobre las que se dicte el cumplimiento forzoso, descontando al precio inicial señalado en el contrato de compraventa el valor de la maquinaria, de la parte del caserío y cosecha que no corresponda.

3.- Alternativamente a lo anterior, para el caso de que no se acordase el cumplimiento forzoso del contrato de compraventa, se condene al Sr. D. Victor Manuel al abono a la actora de la cantidad de 480.810 € más los intereses señalados, y al reintegro a la actora de los pagarés al portador que se entregaron a la vendedora a la firma del contrato.

Como puede comprobarse, la petición que se hace en el recurso de condena a la resolución del contrato y a la indemnización de daños y perjuicios, no figuraba en la demanda inicial, a cuyo respecto hemos de recordar que las partes no pueden pretender a través del recurso de apelación articular pretensiones nuevas o solicitudes no deducidas oportunamente en aquélla, sino postular que un segundo órgano jurisdiccional reexamine las peticiones ya planteadas y los pronunciamientos recaídos en primer grado, pero circunscritos a los hechos y razonamientos jurídicos alegados en primera instancia, sin que sea dable introducir a través del recurso de apelación hechos o argumentos nuevos y sobre los que, por consiguiente, no pudo suscitarse debate en primer grado.

La jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo en relación con el principio de congruencia que han de respetar las sentencias y los límites del recurso de apelación (véanse, entre otras, las SSTS de 28 noviembre y 2 diciembre 1983 , 6 marzo 1984 , 20 mayo y 7 de julio de 1986 , 19 julio 1989 , 9 de junio de 1997 , 21 de abril de 1992 ), tiene reiteradamente declarado que el recurso de apelación aunque permite al Tribunal de segundo grado conocer en su integridad del proceso, no constituye un nuevo juicio ni autoriza a resolver problemas o cuestiones distintas de los planteadas en la primera instancia, dado que a ello se opone el principio general de derecho pendente apellatione, nihil innovetur. Una posición contraria atacaría el principio procesal de prohibición de la 'mutatio libelli.'

La doctrina ha tenido reflejo normativo en el art. 456 LEC , puesto que según dicho precepto, 'en virtud del recurso de apelación podrán perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia...'. El citado precepto prohíbe, por tanto, que el ámbito del recurso supere o sea más amplio que el de las actuaciones que lo motivaron, al no permitirse la posibilidad de formalizar nuevas pretensiones o motivos de oposición por las partes, so pena de originar indefensión a la parte contraria por infracción del principio de audiencia bilateral, el cual exige que cuantas cuestiones acudan al órgano 'ad quem' hayan sido previamente discutidas (o susceptibles de serlo).

En definitiva, la pretensión introducida en esta alzada para que se acuerde la resolución contractual con indemnización de daños y perjuicios, no puede constituir objeto del recurso, razón por la que no procede entrar en el estudio de la misma. La venta de cosa ajena podrá tener sus consecuencias inter partes, inclusive el resarcimiento de daños y perjuicios ( art. 1124 CC ), mas tal pretensión indemnizatoria no se ha deducido en la demanda, lo cual excluye, huelga decir, que pueda ser abordada en esta litis.

OCTAVO.- Finalmente, se queja también la apelante en su recurso de que pese a haber actuado de buena fe, la demanda es desestimada con imposición de las costas procesales.

Pues bien, la Sala considera que existen serias dudas de hecho e incluso jurídicas en la resolución de este litigio. Tales dudas se proyectan sobre el verdadero o real poder de disposición que podía tener el Sr. Victor Manuel sobre las fincas que integraban la finca objeto de un contrato privado de compraventa que aparentemente reunía todos los requisitos necesarios para su validez. Dudas igualmente sobre si existían o no los poderes o facultades de disposición del Sr. Victor Manuel tanto para representar y obligar a la mercantil Agrícola La Galeota S.L., como a su esposa. Y también sobre los efectos jurídicos de la venta de cosa ajena, cuya jurisprudencia no deja de ser vacilante. Tales dudas determinan que no proceda la condena en las costas de primera instancia, conforme a los arts. 394 y 398 LEC .

Respecto de las costas de esta alzada, no procede su imposición al haberse producido la estimación parcial del recurso en relación con el pronunciamiento relativo a las costas de primera instancia.

NOVENO.- De conformidad con la Disposición Adicional Decimoquinta, nº 8, de la L.O. del Poder Judicial , la estimación parcial del recurso conlleva la devolución a la parte apelante de la totalidad del depósito constituido para su interposición.

VISTOSlos preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que debemos desestimar y DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la entidad SMALL BUSINESS OWNER S.L., representada por la procuradora Sra. Caballero Sauca contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Lucena de 25 de junio de 2012 , siendo partes apeladas doña Manuela , Agrícola La Galeota S.L. y doña Palmira cuya sentencia SE CONFIRMA, salvo en relación al pronunciamiento relativo a las costas procesales de primera instancia, que no se imponen a ninguna de las partes.

No ha lugar a hacer especial pronunciamiento de costas procesales de esta segunda instancia.

Devuélvase a la parte recurrente la totalidad del depósito constituido para la interposición del recurso.

Notifíquese esta resolución a las partes, haciéndoles saber que contra la misma puede interponerse recurso de casación mediante escrito de preparación presentado ante esta Audiencia en el plazo de cinco días siguientes a su notificación y cumplidos los requisitos de los arts. 477 y ss LEC .

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de su razón, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.