Sentencia Civil Nº 90/2013, Audiencia Provincial de Gipuzkoa, Sección 2, Rec 2428/2012 de 19 de Marzo de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GIPUZKOA

GIPUZKOAKO PROBINTZIA AUZITEGIA

Sección / Sekzioa:2ª/2.

SAN MARTIN 41-1ª planta - C.P./PK: 20007

Tel.: 943-000712

Fax / Faxa: 943-000701

N.I.G. / IZO: 20.05.2-11/003854

A.p.ordinario L2 / E_A.p.ordinario L2 2428/2012 - R

O.Judicial origen / Jatorriko Epaitegia: Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Donostia / Donostiako Lehen Auzialdiko 1 zk.ko Epaitegia

Autos de Procedimiento ordinario LEC 2000 446/2011 (e)ko autoak

Recurrente / Errekurtsogilea: URBIALDE DEBA S.L.

Procurador/a/ Prokuradorea:JUAN CARLOS FERNANDEZ SANCHEZ

Abogado/a / Abokatua: JOSE Mª SUSO VIDAL

Recurrido/a / Errekurritua: María Inmaculada , Manuel , Secundino , Encarna , Juan Carlos , Baltasar , Natalia , María Angeles , Edurne , Pura y Almudena

Procurador/a / Prokuradorea: INMACULADA BENGOECHEA RIOS, INMACULADA BENGOECHEA RIOS, INMACULADA BENGOECHEA RIOS, INMACULADA BENGOECHEA RIOS, MARIA ROSARIO SANCHEZ FELIX, MARIA ROSARIO SANCHEZ FELIX, MARIA ROSARIO SANCHEZ FELIX, EIDER MUJIKA AGIRRE, EIDER MUJIKA AGIRRE y INMACULADA BENGOECHEA RIOS

Abogado/a/ Abokatua: MIKEL BADIOLA GONZALEZ, MIKEL BADIOLA GONZALEZ, MIKEL BADIOLA GONZALEZ, MIKEL BADIOLA GONZALEZ, ROSA CAÑAS URBIZU, ROSA CAÑAS URBIZU, ROSA CAÑAS URBIZU, Edurne , Edurne y MIKEL BADIOLA GONZALEZ

S E N T E N C I A Nº 90/2013

ILMOS/AS. SRES/AS.

Dña. YOLANDA DOMEÑO NIETO

Dña. Mª TERESA FONTCUBERTA DE LATORRE

D. FELIPE PEÑALBA OTADUY

En DONOSTIA - SAN SEBASTIAN, a diecinueve de marzo de dos mil trece.

La Sección 2ª de la Audiencia Provincial de GIPUZKOA, constituida por los/as Sres/as. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles de Juicio Ordinario nº 446/2011, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Donostia-San Sebastián a instancia de URBIALDE DEBA S.L. (demandante - apelante), representada por el Procurador D. Juan Carlos Fernández Sánchez y defendida por el Letrado D. José María Suso Vidal, contra María Inmaculada , D. Manuel , D. Secundino , Dña. Encarna y Dña. Almudena (demandados - apelados), representados por la Procuradora Dña. Inmaculada Bengoechea Rios y defendidos por el Letrado D. Mikel Badiola González, contra D. Juan Carlos , D. Baltasar , Dña. Natalia y Dña. María Angeles (demandados - apelados), representados por la Procuradora Dña. Mª Rosario Sánchez Félix y defendidos por la Letrada Dña. Rosa Cañas Urbizu, y contra Dña. Edurne y Dña. Pura (demandadas - apeladas), representadas por la Procuradora Dña. Eider Mujika Agirre y defendidas por la Letrada Dña. Edurne ; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 20 de julio de 2012 .

Antecedentes

PRIMERO.-El 20 de julio de 2012 el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Donostia-San Sebastián, dictó Sentencia que contiene el siguiente Fallo: ' Desestimandolas demandas principal y acumuladas interpuestas por el Procurador Sr.FERNÁNDEZ en nombre y representación de URBIALDE DEBA S.L. contra Dª Encarna , D. Manuel , Dª María Inmaculada , Dª Almudena , D. Secundino , Dª Edurne , Dª Pura , Dª María Angeles , D. Baltasar , Dª Azucena , y D. Juan Carlos , debo absolver y absuelvoa éstos de las pretensiones de aquélla, imponiendo las costas procesales a la parte actora.'

SEGUNDO.-Notificada a las partes la resolución de referencia, se interpuso Recurso de apelación contra ella que fue admitido, y elevados los autos a esta Audiencia se señaló día para Votación y Fallo el 14 de enero de 2013.

TERCERO.-Ha sido la Ponente en esta instancia el Ilmo. Sr. Magistrado. D. FELIPE PEÑALBA OTADUY.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en todo lo que no contradigan lo que después se dirá

PRIMERO.- El Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de San Sebastián pronunció sentencia, en fecha 20 de julio de 2012 , desestimatoria de la diferentes demandas interpuestas por la mercantil URBIALDE DEBA, S.L. frente a Dª Encarna y otros.

En las referidas demandas la citada mercantil ejercita una serie de acciones derivadas de los diferentes contratos de compraventa suscritos con los demandados. En concreto, interesa con carácter principal que: a) Se declare que los terrenos de los demandados, después de la sentencia firme dictada por la Sala de lo Contencioso Administrativo del TSJPV, de fecha 20 de noviembre de 2009 , no son suelo urbano; b) Se declare que, como consecuencia de todo ello, y de la descalificación de tales terrenos, se ha producido una drástica disminución del valor mismos; c) Se obligue a los demandados a estar y pasar por dichas declaraciones; d) Se declare la resolución de los contratos de compraventa que vinculan a las partes y la consiguiente devolución de prestaciones, que se concretará en el reconocimiento por parte de la demandante que los demandados son propietarios de los terrenos objetos de aquellos contratos y en la condena a la devolución por los mismos de las cantidades percibidas más los intereses correspondientes. Y con carácter subsidiario, y para el supuesto de que el Juzgado entienda que el contrato no deba ser resuelto, que se establezca por el mismo la minoración del precio inicialmente estipulado en función de su valor actual, que se estima de 6 euros el m2.

La sentencia de instancia entiende, en síntesis, que:

1.- La intención de los compradores y vendedores era la compraventa de los terrenos porque estaban incluidos en el área urbana AU-12 Osio, según la calificación y aprovechamiento urbanísticos de las NNSS de planeamiento del Ayuntamiento de Deba, que las había calificado como suelo urbano no consolidado por la urbanización, encontrándose pendiente la aprobación definitiva. El desarrollo urbanístico que pretendía la actora-apelante no puede ser considerado como condición esencial y resolutoria de los contratos, ni como causa contractual (independientemente de ser esa la motivación o finalidad contractual de la compradora).

2.- Hasta que no se complete la ordenación urbanística tras la sentencia dictada por la Sala de lo Contencioso Administrativo del TSJPV, de fecha 20 de noviembre de 2009 , no puede decirse que el contrato resulta alterado por la citada resolución.

3.- No estamos en presencia de entrega de cosa diversa o 'aliud por alio', ya que no existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió, aunque sea cierta la insatisfacción de la compradora.

4.- La inexistencia de objeto y causa contractual, alegado por la parte actora-apelante, no tiene encaje en el supuesto de autos, porque no puede hablarse de un obstáculo absoluto, definitivo e irreformable que impida el cumplimiento de los contratos de compraventa suscritos por las partes, pues puede llegarse en el futuro a idéntica situación que dio lugar a su formalización.

5.- No resultan de aplicación las normas legales reguladoras del cobro de lo indebido, ni la figura del enriquecimiento injusto, porque es doctrina jurisprudencial constante y uniforme la que establece su carácter subsidiario, evitando su aplicación en el marco de relaciones contractuales válidas.

6.- No procede estimar la pretensión de minoración del precio pactado porque: a) Como se ha expuesto, no puede decirse que el contrato haya resultado alterado por la sentencia dictada por la Sala de lo Contencioso Administrativo del TSJPV, de fecha 20 de noviembre de 2009 , en la medida en que los terrenos objeto de las respectivas compraventas no tenían la calificación y aprovechamientos urbanísticos definitivos como suelos urbanos; b) La expectativa urbanística que pudo llevar a la actora-apelante a formalizar los contratos no ha desaparecido y no es imposible; c) La minoración del precio solicitada acarrearía un doble grave perjuicio económico a los vendedores (drástica reducción del mismo y pérdida de la parte del precio pactada en especie); y d) No parece ajustada a la voluntad contractual de las partes la fijación del precio de las compraventas mediante el sistema seguido por el perito Sr. Luis Enrique .

7.- La petición de que se declare que los terrenos de los demandados, después de la sentencia firme dictada por la Sala de lo Contencioso Administrativo del TSJPV, de fecha 20 de noviembre de 2009 , no son suelo urbano, queda fuera de la competencia de la jurisdicción civil.

La representación de la mercantil demandante recurre en apelación la referida sentencia e interesa su revocación, remitiéndose para ello in totumal contenido de sus escritos de demanda y conclusiones en el juicio oral y a las razones que se dejaron allí expuestas como fundamento de su pretensión, que se hacen propias del recurso, y se exponen, además, como alegaciones específicas del recurso de apelación, en síntesis, las siguientes:

1.- Infracción del art. 218 LEC . La sentencia impugnada adolece de incongruencia al no dar respuesta a las alegaciones aducidas para la resolución contractual basadas en la falta de causa, la falta de objeto y la frustración del fin del contrato.

2.- La sentencia impugnada resulta incongruente al establecer como probada la intención de las partes de comprar y vender terrenos urbanos con unos determinados aprovechamientos y no extraer las consecuencias derivadas de ello. Cualquier insinuación sobre una relación imprecisa del objeto contractual es totalmente absurda.

3.- El precio de los terrenos es un elemento indicativo y prueba del objeto contratado que se toma en su debida consideración en la sentencia impugnada. El precio se fijó en correspondencia al objeto del contrato, como terrenos clasificados de urbanos en función de su adscripción a un área urbana y a los aprovechamientos y usos concedidos a la misma precisamente por ser urbana.

4.- En el contexto contractual, es obvio que no era necesario incluir en el contrato una estipulación que contemplase el riesgo de cambio en la situación urbanística de los inmuebles, debiendo destacarse, además, que la pérdida de la clasificación urbana de los terrenos de los vendedores era una circunstancia imprevisible en el momento de suscribir los contratos, tanto para éstos como para la parte compradora.

5.- El Magistrado-Juez crea una condición suspensiva no estipulada por las partes, y deja los contratos al albur de que se venga a cerrar un nuevo planteamiento de la zona por el Ayuntamiento de Deba, lo que entra en contradicción con lo pactado y con la naturaleza del contrato. No está en la naturaleza de estos contratos, ni en los usos de este sector de la contratación, que se les someta a ese desmedido grado de incertidumbre y de irresolución, como el que introduce la sentencia recurrida. No hay ningún resquicio para que los terrenos recuperen su condición de urbanos y nunca se podrá pagar en especie.

6.- No puede sostenerse que no existe incumplimiento total, absoluto y definitivo en aquellos casos en que resulte remotamente posible que la normativa urbanística se modifique en algún momento incierto del futuro, con el consiguiente cambio de calificación de los terrenos, lo que entra en contradicción con la jurisprudencia (así, STS de 16 de marzo de 2011 ).

7.- La irrazonabilidad del diferimiento a un nuevo planteamiento urbanístico resulta acentuada por la imposibilidad de que los terrenos recobren la condición de urbanos. La sentencia de 20 de noviembre de 2009 de la Sala del Contencioso- Administrativo excluye, de forma categórica, de la naturaleza de suelos urbanos a los terrenos de los demandados que, por tanto, jamás podrán recuperar esa condición por impedirlo dicha sentencia firme que constituye cosa juzgada, lo que ha sido acatado sin la más mínima objeción por el propio Ayuntamiento.

8.- La resolución apelada realiza conjeturas y suposiciones irrealizables y simultáneamente ignora los hechos probados. La susceptibilidad legal de edificación y de construcción sobre los terrenos propiedad de los demandados con la condición de urbanos ha devenido imposible.

9.- Los supuestos fácticos concurrentes llevan inexorablemente a tener que dar por resueltos los contratos de compraventa bien sea por imposibilidad de cumplimiento por parte de los vendedores, por la doctrina del 'aliud pro alio', por falta de causa y de objeto y/o por frustración del fin del contrato. El mantenimiento de las condiciones urbanísticas de los terrenos era condición esencial para los contratos de compraventa y su razón de ser.

10.- El contrato no responde a lo realmente querido, al haber quedado la cosa inhábil para el fin que se destina. El objeto de la compraventa no era simplemente los terrenos, sino éstos con las condiciones urbanísticas que se establecieron con nitidez. El vendedor no puede cumplir su obligación de entregar la cosa objeto de la venta.

11.- El planteamiento de la resolución apelada se opone a la doctrina jurisprudencial (así, por ejemplo, SSTS de 8 de mayo de 2009 y 16 de marzo de 2011 ). La resolución recurrida, después de apoyarse en la jurisprudencia sobre la entrega de aliud pro alioo la falta de objeto claramente favorables a los planteamientos de su representada, se aparta inmotivadamente del criterio que sienta tal doctrina jurisprudencial.

12.- La sentencia impugnada vulnera el art. 217 LEC , pues habiendo la actora acreditado plenamente los hechos constitutivos de su pretensión, ésta no ha sido acogida, resultando incongruente al mantener un vínculo contractual de compraventa cuando no hay transmisión efectiva, pacífica y útil de la cosa vendida, por lo que el contrato debe resolverse por mandato legal.

13.- La sentencia impugnada niega el notorio y manifiesto desequilibrio producido entre las prestaciones de las partes. Los vendedores pretenden hacer suyo el precio sin haber cumplido con su contraprestación, habiendo aportado su representada prueba cumplida de su valor real.

14.- La argumentación de la sentencia impugnada para oponerse a la minoración del precio resulta inconsistente.

La representación de Pura y Edurne se opone al recurso de apelación interpuesto e interesa su desestimación íntegra, y la confirmación de la sentencia recurrida, con imposición de las costas a la parte recurrente.

Igualmente, la representación de Dª María Angeles y D. Juan Carlos , D. Baltasar y Dª Natalia se opone al recurso de apelación formulado e interesa su desestimación.

Por último, la representación de Dª Encarna , D. Manuel , D. Secundino , Dª Almudena y Dª María Inmaculada se opone al recurso de apelación interpuesto e interesa su desestimación íntegra, y la confirmación de la sentencia recurrida e imposición de las costas a la parte recurrente.

SEGUNDO.-Si bien el recurso de apelación transfiere plena jurisdicción al órgano superior para volver a conocer del asunto planteado y debatido en primera instancia, dicha transferencia queda condicionada por los términos en que la parte formula dicha impugnación ( art. 465.4 LEC ), de forma que no cabe entrar a analizar aquellas cuestiones resueltas por la sentencia de instancia que la parte apelante no discute expresamente, sin que quepa remitirse de manera genérica al escrito de demanda y a las conclusiones expuestas en el acto de juicio. No es función de la Sala realizar un examen comparativo entre la demanda y la sentencia para comprobar qué cuestiones planteadas en aquélla han sido aceptadas por ésta y, seguidamente, razonar si la sentencia resulta o no acertada respecto a las mismas. Sobre la parte apelante recae la carga de determinar con precisión qué es lo que no comparte de la resolución impugnada y por qué, salvo que se trate de una cuestión relativa a la aplicación del derecho y entrase en juego el principio iura novit curia. Por consiguiente, esta Sala va a examinar única y exclusivamente las alegaciones y motivos de impugnación recogidos de manera expresa en el escrito de recurso de apelación.

TERCERO.-Vistos los términos en que ha quedado formulado el recurso de apelación, procede analizar en primer lugar el vicio interno de la sentencia que se denuncia.

El art. 11.3 LOPJ recoge la obligación de todos los jueces y tribunales de dar respuesta a las cuestiones planteadas, estableciendo el art. 218 LEC en su apartado primero que las sentencias deben ser claras, precisas y congruentes con las demandas y con las demás pretensiones de las partes, deducidas oportunamente en el pleito, haciendo las declaraciones que aquéllas exijan, condenando o absolviendo al demandado y decidiendo todos los puntos litigiosos que hayan sido objeto de debate.

Constituye doctrina jurisprudencial de la Sala 1ª del Tribunal Supremo, por todas STS de 27 de septiembre de 2011 , 'que el deber de congruencia, consistente en la exigencia derivada de la necesaria conformidad que ha de existir entre la sentencia y las pretensiones que constituyen el objeto del proceso, existe allí donde la relación entre estos dos términos, fallo y pretensiones procesales, no está sustancialmente alterada, entendiéndose por pretensiones procesales las deducidas en los suplicos de los escritos fundamentales rectores del proceso, y no en los razonamientos o argumentaciones que se hagan en los mismos; no exigiéndose tampoco, desde otro punto de vista, que la mencionada relación responda a una conformidad literal y rígida, sino más bien racional y flexible, por ser finalidad, antes del artículo 359 de la LEC, y hoy del 218 de la LEC 2000 , la de asegurar que todos los asuntos sometidos a la decisión judicial alcancen adecuada solución, poniéndose así fin al litigio y evitando que queden sin resolver cuestiones que pudieran ser objeto de una nueva pretensión. De lo expuesto se deduce que para determinar la incongruencia se ha de acudir necesariamente al examen comparativo de lo postulado en el suplico de la demanda y los términos en que se expresa el fallo combatido, estando autorizado el órgano jurisdiccional para hacer el referido ajuste razonable y sustancial con los pedimentos de los que litigan, con el límite del respeto a la causa petendi (causa de pedir), que no puede alterarse, ni cabe la sustitución de unas cuestiones por otras'.

Por consiguiente, la incongruencia ha de resultar de la comparación de los postulado en la demanda y los términos del fallo combatido, sin que la exigencia alcance a los razonamientos alegados por las partes o por el Tribunal (así, entre otras, STS de 16 de marzo de 1990 ).

Por último, constituye igualmente doctrina jurisprudencial consolidada (por todas STS de 4 de diciembre de 2012 ) la que determina que no hay incongruencia omisiva cuando el silencio judicial puede, razonablemente, interpretarse como desestimación implícita, habiéndose declarado también que las sentencias absolutorias no pueden ser tachadas de incongruentes, al entenderse que resuelven todas las cuestiones suscitadas en el pleito.

Pues bien, en el caso de autos la sentencia de instancia desestima íntegramente las pretensiones de la actora-apelante, por lo que no cabe sostener que sea incongruente. Cuestión distinta es que se plantee si la sentencia analiza de manera expresa y diferenciada los motivos o argumentos en que la parte actora-apelante basa su pretensión.

La exigencia de motivación de las sentencias contenida en el art. 120.3 de la Constitución e impuesta igualmente en el art. 218 apartado segundo de la LEC encuentra su fundamento en la necesidad de dar una explicación al silogismo judicial lo suficientemente aclaratoria como para saber que la solución dada al caso, es consecuencia de una interpretación racional del ordenamiento y no fruto de la arbitrariedad (en este sentido, entre otras, STS de 28 de abril de 1998 ). Como tiene declarado el Tribunal Constitucional en sentencia de 26 de febrero de 1996 : 'Es reiterada la doctrina constitucional que viene poniendo de relieve que el derecho a la tutela judicial efectiva reconocido en el art. 24.1 de la constitución se satisface con una resolución fundada en derecho que aparezca suficientemente motivada. La exigencia de la motivación, que ya podría considerarse implícita en el sentido propio del citado art. 24.1 aparece terminantemente clara en una interpretación sistemática que contemple dicho precepto en su relación con el art. 120.3 CE ( SSTC 14/1991 , 28/1994 , entre otras). Ahora bien, la amplitud de la motivación de las sentencias ha sido matizada por la doctrina constitucional indicando que 'no autoriza a exigir un razonamiento judicial exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que las partes puedan tener de la cuestión que se decide, sino que deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones judiciales que vengan apoyadas en razones que permitan conocer cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión ( STC 14/91 , STC de 14 de enro de 2002, STC 214/2000 ), es decir, la 'ratio decidendi' que ha determinado aquélla ( SSTC 28/94 Y 153/95 ).

Pues bien, la sentencia de autos a lo largo de su fundamentación jurídica se pronuncia sobre numerosas cuestiones indicando que el desarrollo urbanístico pretendido por URBIALDE DEBA, S.L. no constituye causa del contrato; que el hecho de que la unidad urbanística AU-12 (Osio) haya dejado de existir, al igual que sus aprovechamientos y usos previstos, no significa que haya desaparecido el objeto, ni la causa de los contratos de compraventa; que la inexistencia de objeto y causa contractual, alegado por la parte actora-apelante, no tiene encaje en el supuesto de autos, porque no puede hablarse de un obstáculo absoluto, definitivo e irreformable que impida el cumplimiento de los contratos de compraventa suscritos por las partes, pues puede llegarse en el futuro a idéntica situación que dio lugar a su formalización, de todo lo cual se deduce, ímplicitamente, que no puede hablarse de que se haya frustrado el fin del contrato. Por consiguiente, con independencia de lo acertado o no de los razonamientos del Juzgador de instancia, no cabe entender que la sentencia adolece de falta de motivación.

CUARTO.-Como expresan, entre otras muchas, las SSTS de 30 de diciembre de 2002 y 2 de febrero de 2005 , la interpretación contractual tiene como finalidad determinar la verdadera y real voluntad de los contratantes para establecer el alcance y contenido de lo pactado fijando las obligaciones de cada uno de ellos en la relación contractual.

Como expresa la STS de 18 de mayo de 2012 , 'En el ámbito de la interpretación de los contratos la interpretación gramatical, referida al 'sentido literal' que dispone el artículo 1281 del Código Civil , no supone, en rigor, una estricta subordinación del criterio subjetivo manifestado por la voluntad o la intención de las partes; mas bien, por el contrario, el citado precepto, párrafo segundo, destaca la prevalencia final de la voluntad realmente querida por las partes contratantes ( STS 18 de junio 1992 , RJ 1992, 5322). Su relevancia, por tanto, hay que observarla fuera de esta liza dialéctica y dentro de la unidad del fenómeno interpretativo en su conjunto. En esta línea, el sentido literal, como criterio hermeneútico, destaca por ser el presupuesto inicial del fenómeno interpretativo, esto es, el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial proyectado en el contrato. Desde esta perspectiva general, su aplicación o contraste puede llevar a dos alternativas. En la primera, cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención querida por los contratantes, la interpretación literal es el punto de partida y también el punto de llegada del fenómeno interpretativo; de forma que se impide, so pretexto de la labor interpretativa, que se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. En la segunda, la interpretación literal colabora decisivamente en orden a establecer la cuestión interpretativa, esto es, que el contrato por su falta de claridad, contradicciones, vacíos, o la propia conducta de los contratantes, contenga disposiciones interpretables, de suerte que el fenómeno interpretativo deba seguir su curso, valiéndose para ello de los diferentes medios interpretativos a su alcance, para poder dotarlo de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y de conformidad con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual.'

El contrato celebrado entre las partes es un contrato complejo, llamado también mixto, en que su especificidad se halla en la síntesis de diversos elementos, fundidos en la unidad de causa, en el que, por una parte, los vendedores, propietarios de unos terrenos con una determinada calificación y aprovechamientos aprobados con carácter provisional, transmiten los mismos a cambio de un precio (como si se tratara de una compraventa) y del derecho a recibir parte del producto construido bien en locales, garajes o viviendas (como permuta de cosa futura) por un precio (como compraventa).

A tenor de lo expuesto, la interpretación dada por el Juzgador de instancia entendemos que no resulta lógica y razonable en la medida en que excluye de la voluntad contractual de los contratantes la intención de comprar y vender unos terrenos con unos determinados aprovechamientos en función de su adscripción a un área urbana, como causa del contrato, cuando es lo cierto que las recíprocas obligaciones de las partes se encuentran ligadas a dicha circunstancia (aunque en los contratos no se especifiquen la calificación y aprovechamiento de los terrenos, sí se señalan que determinadas superficies de los terrenos se ubican en el área urbanística AU.12 OSIO, con determinados calificación y aprovechamientos aprobados provisionalmente), de manera que el cumplimiento de la compradora de parte del precio en especie (apartado D de la estipulación 3ª) se encuentra condicionada a la posibilidad de la entrega por parte de los vendedores de los terrenos en las condiciones previstas, lo que sin duda pone de manifiesto que en la común intención de las partes estaba atribuir a la edificabilidad del área en que se incluyen los terrenos el carácter de elemento esencial del objeto del contrato.

Cuestión distinta es que se planteen los efectos sobre el contrato y cuál de los contratantes debe soportar las consecuencias producidas por la modificación de la calificación urbanística provisional, conocida por vendedores y compradora, y tomada en consideración al contratar (apartado B de la estipulación 3ª), pero sin haberse contemplado expresamente la resolución del contrato en dicho supuesto.

QUINTO.-Establecida la relación contractual entre las partes de carácter sinalagmático (el derecho del vendedor de obtener el cobro del precio lo es a título de contraprestación, esto es, a cambio de realizar su prestación de entrega de la cosa), el nexo o interdependencia de las prestaciones de cada parte, que convierte a cada una en equivalente o contravalor de la otra, se manifiesta no sólo en el momento estático del nacimiento de la relación, sino también en el posterior desenvolvimiento de la misma, en el cual la reciprocidad se proyecta sobre la exigibilidad de las prestaciones.

El art. 1124 C.C . regula el ejercicio de la acción resolutoria del contrato con base en un incumplimiento prestacional.

La jurisprudencia más reciente del Tribunal Supremo (así STS de 10 de septiembre de 2012 y sentencias que se citan en la misma) viene interpretando dicha norma en el sentido de entender que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento, pero sí que su conducta origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte, cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 [2.b]) 'que se citan con carácter orientador para la interpretación de la normativa contractual contenida en nuestro sistema jurídico', cuando se 'priva sustancialmente' al contratante, en este caso, al comprador, 'de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato'.

Como señalan, entre otras, las SSTS de 20 de diciembre de 2006 y 16 de noviembre de 2012 , en la dinámica resolutoria, la gravedad del incumplimiento debe proyectarse o generar una situación de quiebra básica de los elementos básicos respecto de la posible satisfacción de los intereses del acreedor, a los que da lugar la diversa tipología de los llamados incumplimientos esenciales (imposibilidad sobrevenida fortuita, transcurso del término esencial, aliud pro alio, imposibilidad de alcanzar los rendimientos o utilidades previstos, o la frustración del fin del contrato).

La parte apelante para fundamentar el ejercicio de la acción resolutoria alude a la imposibilidad de cumplimiento por parte de los vendedores, la doctrina del aliud pro alio, la falta sobrevenida de causa y de objeto y/o la frustración del fin del contrato.

Sentado lo anterior, constituye doctrina reiterada del Tribunal Supremo (por todas STS de 12 de diciembre de 2011 ) la que declara que se está en presencia de la entrega de una cosa diversa o 'aliud pro alio'cuando existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió, y consiguientemente se ha producido la insatisfacción del comprador.

Sin embargo, como expone la STS Como expone la STS de 20 de noviembre de 2011 , 'La doctrina del 'aliud pro alio'... se refieren fundamentalmente a supuestos en que, habiéndose pactado la entrega de una cosa en determinadas condiciones, no obstante dicha entrega se produce de cosa distinta o de la misma cosa a la que faltan determinadas circunstancias esenciales que estaban previstas en el contrato y que el adquirente estimaba que concurrían efectivamente en la cosa desde el momento de la celebración', lo que no sucede en el supuesto de autos, ya que ambas partes estaban en la misma situación de conocimiento respecto de la situación urbanística de los terrenos para comprender que los efectos del contrato sólo podían tener lugar en el caso de que efectivamente el Ayuntamiento culminara la aprobación de la normativa urbanística que permitiría la edificación sobre el terreno en los términos provisionalmente previstos.

Igualmente, el Tribunal Supremo tiene declarado en sentencia de 8 de octubre de 2012 , en cuanto a la imposibilidad sobrevenida,' que ha de hacerse una interpretación restrictiva y causística de la imposibilidad sobrevenida, atendiendo a 'los casos y circunstancias', que la imposibilidad sobrevenida ha de ser definitiva y no haberse producido por culpa del deudor ( SSTS 17 de marzo y 20 de mayo de 1997 , 14 de diciembre de 1998 , etc.) y que no hay imposibilidad cuando se puede cumplir con un esfuerzo de voluntad del deudor ( SSTS 14 de febrero y 12 de marzo de 1994 , 20 de mayo de 1997 , etc.), así como que para apreciar la imposibilidad sobrevenida se requiere que el deudor no se halle en mora ( SSTS 23 de febrero de 1994 , 30 de abril de 2002 , 21 de abril de 2006 , etc.).

La Sala de lo Contencioso-Administrativo (secc. 2ª) del TSJPV, en un recurso planteado por D. Romulo , particular ajeno a las partes, dictó, con fecha 20 de noviembre de 2009, sentencia en la que dispuso declarar la nulidad de la delimitación y determinación urbanísticas del AU-12-OSIO del acuerdo de 16 de octubre de 2007 de la Diputación Foral De Gipuzkoa (BOG núm. 244 de 17.12.07) por el que se aprobaba el TR de la Revisión de las NNSS de Planeamiento Municipal de Deba.

El fundamento de derecho cuarto de la referida sentencia señala: '... En este caso, en la delimitación del AU-12 Osio se han incluido ... suelos urbanos, con suelos pendientes de transformación urbanística ... no se cuestiona el modelo de desarrollo previsto en las NNSS ... Lo que se cuestiona es la delimitación del AU-12 Osio, porque en la misma se han incluido suelos que no son homogéneos, que deberían tener distintas clasificaciones. Como resulta de la prueba practicada al delimitar el AU-12 Osio, como un área clasificada como 'suelo urbano no consolidado' resulta que únicamente puede afirmarse que están transformados urbanísticamente 3.796 m2 (las antiguas zonas 16 y 17) de los 37.042 m2 que constituye la superficie del ámbito delimitado. Esta cuestión es relevante porque no puede concluirse ... en definitiva que se trate de un área de suelo urbano, que es como se ha delimitado en el Acuerdo que se impugna, puesto que en su mayoría se trata de terrenos que no reúnen los requisitos para ser clasificados como suelo urbano. Como consecuencia de lo expuesto debe concluirse con un pronunciamiento de nulidad de la delimitación del AU-12 Osio, como suelo urbano no consolidado ... no procede ordenar expresamente la exclusión de la misma de los terrenos de la casa Maxpe y sus pertenecidos, o de los procedentes de las antiguas zonas 18 y 22 de las NNSS/85, porque, en definitiva, el pronunciamiento de nulidad de la delimitación del AU-12 Osio, debe dejar abierta la potestad del planificador para proceder a una nueva ordenación del ámbito superficial, de acuerdo con la distinta naturaleza de los suelos contenidos en el ámbito cuestionado'

Como consecuencia de la citada sentencia, se han realizado una serie de actuaciones que se ponen de manifiesto en la sentencia impugnada. Así, el Consejo de Diputados de la Diputación Foral de Gipuzkoa, en reunión de 22 de junio de 2010, acordó el cumplimiento de la citada sentencia y requerir al Ayuntamiento de Deba a acomodar el planeamiento urbanístico a lo declarado en dicha sentencia, ordenando urbanísticamente de nuevo el Área AU-12 Osio de acuerdo con la distinta naturaleza de los suelos incluidos dentro de sus límite.

Por otra parte, el Ayuntamiento de Deba ha realizado una serie de actuaciones en cumplimiento de la citada sentencia:

1.- Dictamen de la Comisión Informativa de Urbanismo y Vivienda, en reunión de 22 de junio de 2010: 'OSIO. FORMULACIÓN DEL DOCUMENTO DE PLANEAMIENTO GENERAL EN CUMPLIMIENTO DE LA SENTENCIA ... El arquitecto asesor municipal ... da cuenta ... que sobre la base de lo establecido en los artº 84 y 90 de la vigente Ley del Suelo y Urbanismo en el País Vasco se propone la Formulación del Planeamiento que corresponde al Ayuntamiento y, una vez acordada su redacción se inicie la tramitación y aprobación de los planes urbanísticos correspondientes ...'.

2.- Acuerdo del Pleno del Ayuntamiento en sesión ordinaria de fecha 24 de junio de 2010: '... por unanimidad ... la formulación del documento de planeamiento general del Área AU-12 OSIO, en cumplimiento de la Sentencia ...', tras la previa propuesta formulada por el/la Secretario/a; 'Considerando los siguientes argumentos: - Que los artículos 84 y 90 de la Ley 2/2006, del Suelo , establecen que la formulación del planeamiento corresponde al ayuntamiento y, una vez acordada su redacción, se inicia la tramitación y aprobación de los planes urbanísticos correspondientes. - ... se procede ejecutar dicha sentencia sobre las siguientes bases: 1. Los suelos del anulado AU-12 Osio, tras la sentencia, quedan clasificados en dos categorías: Las antiguas zonas 16 y 17 como suelo urbano y el resto, salvo Casa Maxpe y sus pertenecidos, como suelo no urbanizable ... 3. No se requiere modificar la delimitación del ámbito afectado por la sentencia, pues expresamente la Sala lo deja en manos del Ayuntamiento como potestad del planificador ... 4. Sin embargo, a la hora de rellenar el vacío urbanístico generado por dicha sentencia, necesariamente deberá haber dos ámbitos, uno que parte de la clasificación como suelo urbano de las antiguas zonas 16 y 17 más Casa Maxpe y sus pertenecidos y otro que parte de la clasificación como suelo no urbanizable del resto. Deberán, pues, definirse un Área de suelo urbano y un Sector de suelo urbanizable si la Corporación estima incorporar al proceso urbanístico los suelos clasificados como no urbanizables como consecuencia de la Sentencia a ejecutar. En caso contrario, el expediente urbanístico deberá determinar la categoría de suelo no urbanizable en la que incluirlos. 5. A partir de estas premisas, la ejecución de la Sentencia puede desarrollarse en base a las determinaciones de la Ley 2/2006'.

3.- Criterios y Objetivos generales de la ordenación, de septiembre de 2010, emitido por el arquitecto asesor municipal, D. Lucas , y el abogado asesor, D. Luis Mª Oyarbide: '... El presente documento expresa la definición de Criterios y Objetivos del planeamiento del ámbito ... dado que el análisis del planeamiento general aprobado y puesto en ejecución cumple con los objetivos básicos propuestos en el mismo ... manteniendo la necesaria coherencia con el camino recorrido previamente a la sentencia ...siempre respetando escrupulosamente las determinaciones de la referida sentencia en lo que pudieran afectar a las mismas ... hechas las consideraciones anteriores, teniendo en cuenta que ni los criterios ni los objetivos propuestos para el Área AU-12 Osio fueron objeto de la menor modificación por parte de la sentencia ... se entiende adecuado el mantenerlas, si bien concretándolas ...'.

4.- Por el alcalde en funciones, en fecha 18 de octubre de 2010 se resuelve por decreto 'Iniciar un proceso participativo, durante un plazo de un mes, orientado a definir los criterios y objetivos definitivos que guiarán el proceso de redacción del planeamiento general ...'.

5.- Según certificaciones del Ayuntamiento de Deba, de fechas 25 de mayo y 3 de julio de 2012, 'en aras de ejecutar la Sentencia ... y de acuerdo a la clasificación de suelo establecida en la referida sentencia así como al estudio económico- financiero elaborado, a día de hoy se están llevando a cabo los oportunos estudios preliminares necesarios para el ordenamiento del ámbito'.

6.- El dictamen pericial emitido por el letrado D. Juan Mª Arrúe Salazar a instancia de la actora-apelante recoge que 'En el documento colgado en la página Web del Ayuntamiento el antiguo ámbito A.U.12 (Osio) se subdivide en dos, uno clasificado como suelo urbano con la misma denominación, de 5177 m2, y otro de nueva denominación S.3 de 32.100 m2, clasificado como suelo urbanizable'.

A tenor de lo expuesto debe concluirse que la sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del TSJPV al declarar la nulidad de la delimitación y determinación urbanísticas del AU-12-OSIO del acuerdo de 16 de octubre de 2007 de la Diputación Foral De Gipuzkoa (BOG núm.244 de 17.12.07) dejó los terrenos en la misma situación de provisionalidad urbanística en la que se encontraban en el momento de perfeccionar la compraventa.

Por otra parte, la sentencia conlleva que deba procederse al establecimiento de una nueva ordenación urbanística, proceso éste que no ha culminado todavía a día de hoy, no excluyéndose la posibilidad de que los terrenos vendidos logren en un futuro un desarrollo urbanístico como el contemplado por las partes al celebrar el contrato. No puede hablarse de imposibilidad definitiva por el hecho de que la definitiva calificación urbanística de los terrenos pueda demorarse en el tiempo. Además, debe tenerse presente que la situación de provisionalidad era un hecho conocido y aceptado por la parte compradora al perfeccionar el contrato.

Por consiguiente, tampoco puede hablarse de una desaparición de la causa del contrato, entendida como razón objetiva, precisa y tangencial a la formación del contrato y se define e identifica por la función económico-social que justifica que un determinado negocio jurídico reciba la tutela y protección el ordenamiento jurídico, constituyendo la causa en los contratos sinalagmáticos el dato objetivo del intercambio de las prestaciones (así, STS de 19 de junio de 2009 y las que se citan en la misma). La situación de provisionalidad antes referida aceptada por las partes impide considerarlo así.

Igualmente, en cuanto a la llamada 'base del negocio', como señala la STS de 20 de febrero de 2012 con cita de la STS de 21 de julio de 2010 , 'se funda en la correlativa equivalencia de prestaciones en relación con el móvil impulsivo que determinó a las partes a contratar y consiste, del lado subjetivo, en una determinada representación común de las partes o aquello que esperan los intervinientes en el negocio y que les ha determinado a concluir el contrato; y del lado objetivo, en la circunstancia cuya existencia o subsistencia sea objetivamente necesaria para que el contrato -según el significado de las intenciones de ambas partes- pueda mantenerse como una regulación con sentido'. Ahora bien, no resulta posible que el contrato quede sin efecto apreciando una alteración de la base del negocio cuando la misma era perfectamente previsible (así, STS de 5 de mayo de 2010 ), lo que debe predicarse del supuesto de autos, en que los contratantes conocían la provisionalidad de la situación urbanística de los terrenos y la compradora, URBIALDE DEBA S.L., tiene por objeto social la 'promoción, gestión y desarrollo de todo tipo de operaciones inmobiliarias y urbanísticas', quien, además, conforme al pacto quinto de las cesiones de derechos y obligaciones derivados de los contratos de compraventa, estaba facultada por los vendedores para realizar las gestiones que fuesen necesarias para el pleno desarrollo urbanístico del sector donde se encontraban los terrenos vendidos, lo que permite presumir un perfecto conocimiento por su parte de las incidencias que pueden surgir en cualquier operación urbanística.

Por último, debe señalarse que las sentencias alegadas por la parte apelante no contemplan supuestos asimilables al caso de autos porque: a) el vendedor se había comprometido a transmitir la propiedad de un terreno urbano y edificable, sin que constase, como en el caso de autos, el carácter provisional de la calificación urbanística ( STS de 8 de mayo de 2009 ) y b) el vendedor obtuvo información del ayuntamiento de que el terreno era edificable, sin que se le advirtiera de la modificación que iba a producirse ante de perfeccionarse el contrato, lo que no es el caso ( STS de 16 de marzo de 2011 ).

Todo lo cual debe llevar a la desestimación del recurso de apelación planteado y la confirmación de la sentencia de instancia por lo que respecta a la desestimación de la acción principal ejercitada por URBIALDE DEBA S.L.

SEXTO.-La parte apelante interesa con carácter subsidiario la minoración del precio por entender que la alteración del estado de cosas existente al celebrarse la operación ha sido extraordinario, produciéndose una desproporción exorbitante entre las prestaciones de la partes.

Como se observa, la misma fundamentación en que basaba el ejercicio de la acción resolutoria, sirve a la parte apelante para reclamar una reducción en el precio de la compraventa.

Ahora bien, si, como se ha concluido anteriormente, no puede estimarse que se haya producido una modificación sustancial con carácter definitivo, en la medida en el que proceso de calificación urbanística de los terrenos vendidos se encuentra abierto, no cabe sostener una minoración del precio con base en una alteración de circunstancias que no se ha materializado definitivamente a día de hoy.

Por otra parte, la situación de provisionalidad de la calificación urbanística de los terrenos vendidos existía en la fecha de formalización de los contratos cuando las partes de manera libre y voluntaria determinaron el precio de los terrenos, por lo que el dictado de la sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del TSJPV, al declarar la nulidad de la delimitación y determinación urbanísticas del AU-12-OSIO del acuerdo de 16 de octubre de 2007 de la Diputación Foral De Gipuzkoa, supone dejar sin efecto una expectativa (pero no una realidad) a expensas de un nuevo desarrollo urbanístico de la unidad, lo que era perfectamente conocido por la parte compradora, a pesar de lo cual, no estimó necesario, por las razones que fueran, establecer ningún tipo de salvaguarda para el supuesto de que la expectativa finalmente no se consolidase.

Finalmente, debe señalarse que la falta de desarrollo urbanístico de los terrenos en la forma prevista en el contrato perjudica no sólo a la parte compradora, sino también a la parte vendedora en la medida en que una parte importante del precio (30%) se ha de satisfacer con la entrega del producto construido en el terreno.

Por consiguiente, procede también la desestimación del recurso de apelación planteado y la confirmación de la sentencia de instancia por lo que respecta a la desestimación de la pretensión subsidaria interesada por URBIALDE DEBA S.L.

SEPTIMO.-Finalmente, y por lo que respecta a la pretensión declarativa en el sentido de que se declare que los terrenos objeto de las compraventas no son suelo urbano, esta Sala comparte plenamente el parecer del Juzgador de Instancia en el sentido de que queda fuera de la competencia de los Juzgados de la Jurisdicción Civil declarar que determinados terrenos, después de una sentencia dictada en la jurisdicción contencioso-administrativa, tienen la consideración o no de suelo urbano.

OCTVAVO.-Aun cuando el recurso de apelación ha sido desestimado, tal y como se deduce de la fundamentación jurídica de la presente resolución, existían motivos para impugnar la sentencia de instancia, por lo que esta Sala entiende que la interposición del recurso de apelación estaba justificada y no procede imponer a ninguno de los litigantes las costas derivadas del mismo.

NOVENO.-La disposición adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial (LOPJ ), regula el depósito previo que ha de constituirse para la interposición de recursos ordinarios y extraordinarios, estableciendo en su apartado 9, aplicable a este caso, que la inadmisión del recurso y la confirmación de la resolución recurrida, determinará la pérdida del depósito.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular

Fallo

DESESTIMARel recurso de apelación interpuesto por la representación de URBIALDE DEBA, S.L. contra la sentencia dictada el día 20 de julio de 2012 por el Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Donostia-San Sebastián en autos número 446/11, CONFIRMANDOla misma, sin expresa imposición a ninguna de las partes de las costas causadas en la presente alzada.

Transfiérase el depósito por el Secretario Judicial del Juzgado de origen a la cuenta de depósitos de recursos inadmitidos y desestimados.

Frente a la presente resolución se podrá interponer en el plazo de VEINTE DÍASante esta Sala recurso de casación en los supuestos previstos en el art. 477 LEC y recurso extraordinario por infracción procesal fundado en los motivos previstos en el art. 469 LEC , pudiendo presentarse únicamente este último recurso sin formular recurso de casación frente a las resoluciones recurribles en casación a que se refieren los números 1 º y 2º del art. 477.2 LEC .

Así por ésta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los/las Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as que la firman y leída por el/la Ilmo/a. Magistrado/a Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario Judicial certifico.