Sentencia CIVIL Nº 90/2017, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 406/2016 de 14 de Febrero de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL
DE BARCELONA
SECCIÓN CUARTA
ROLLO Nº 406/2016-E
Procedencia: Juicio Verbal nº 178/2015 del Juzgado Primera Instancia 34 Barcelona
S E N T E N C I A Nº 90/2017
Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:
D. VICENTE CONCA PÉREZ
Dª. MARTA DOLORES DEL VALLE GARCÍA
Dª. MIREIA RÍOS ENRICH
En la ciudad de Barcelona, a catorce de febrero de dos mil diecisiete.
VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los
presentes autos de Juicio Verbal nº 178/2015, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 34 Barcelona,
a instancia de Dª. Sonia contra Cooperativa Escolar Guinardó, S.C.C.L., los cuales penden ante esta
Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en
los mencionados autos el día 19 de enero de 2016.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: 'Debo desestimar y desestimo la demanda instada por Dª Sonia representada por la Procuradora Dª Helena Vila González contra COOPERATIVA ESCOLAR GUINARDÓ S.C.C.L. y absuelvo a la demandada y declaro que no es procedente declarar la extinción del contrato de arrendamiento de la finca sita en DIRECCION000 nº NUM000 de Barcelona.

No se hace especial pronunciamiento sobre las costas procesales.'

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.



TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 24 de enero de 2017.



CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo.Sr. Magistrado D. VICENTE CONCA PÉREZ.

Fundamentos

PRIMERO.- Posiciones de las partes.

1.- La actora, Dª Sonia , propietaria del local sito en Barcelona, DIRECCION000 , NUM000 , ejercita acción frente a Cooperativa Escolar Guinardó SCCL por expiración del término contractual y reclamación de rentas.

2.- Dice la actora que en el local se desarrolla por la demandada actividad educativa; que el contrato se celebró el 10 de mayo de 1982 por un plazo de cinco años, si bien estaba sujeto a prórroga forzosa, fijándose la renta en 360.000 pesetas anuales, actualizable cada dos años.

La renta al tiempo de contestar la demanda es de 744, 99 euros y la arrendataria paga el IBI.

3.- Añade que le es aplicable la DT 3ª Lau , y conforme al apartado B) 4, regla 2ª, el plazo máximo de extinción del contrato es el de 20 años, atendida su cuota de IAE de 1994.

4.- La parte demandada, que cruzó abundante correspondencia con la actora con motivo de la extinción del contrato en virtud de dicha DT, en el acto del juicio (celebrado conforme a la regulación previa a la introducida por la Ley 42/15) esgrimió un argumento defensivo no explicitado hasta entonces en la correspondencia cruzada: la extensión de la vigencia del contrato durante cinco años más (hasta 31.12.19) por aplicación de la letra C) apartado 7 DT 3ª Lau , al haber escogido el arrendatario pagar la actualización de la renta desde el primer momento, en vez de fraccionadamente, de acuerdo con las posibilidades que ofrecía dicho régimen transitorio.



SEGUNDO.- Decisión de la juez y recurso.

1.- La juez considera probado que con la entrada en vigor de la Lau, la arrendataria se acogió a la modalidad de incrementar la renta al 100% desde el primer día, y que ello comporta la ampliación del plazo de extinción en cinco años.

Consiguientemente, desestima la demanda aunque no impone costas por la conducta de la demandada, que ocultó en todo momento su argumento defensivo, esgrimiendo en las conversaciones previas otros que, de hecho, consiguieron distraer la atención de la actora hasta el punto de llegar a este proceso.

2.- La parte actora recurre y dice: a) no hay prueba de que en 1995 se abonara el 100% de la renta actualizada.

b) la carga de la prueba del abono del 100% corresponde a la arrendataria.

c) la acreditación del pago efectivo del IAE.



TERCERO.- Decisión del tribunal. Cuestiones previas.

1.- No cuestiona el apelante, claro, que si se viene pagando la renta actualizada desde el primer momento de la entrada en vigor de la Lau, el plazo de extinción del contrato sería el final de 2019 en vez del fin de 2014.

El grueso de su argumentación se dirige a los extremos que acabamos de apuntar.

2.- Hay una cuestión previa que conviene puntualizar y partir de ella. La ley procesal del año 2000 estructuró el juicio verbal en una forma que, ciertamente, colocaba al actor en una posición muy difícil puesto que desconocía totalmente cuál iba a ser la línea defensiva del demandado, mientras que éste conocía perfectamente la base de la pretensión actora.

Esta situación se ha corregido por la ley 42/15 que ha introducido para el juicio verbal el esquema del juicio ordinario, con demanda y contestación escritas como actos de alegación del juicio, de manera que al mismo acuden las partes con igualdad de armas.

Pero que el Legislador haya optado por introducir este cambio no supone que los juicios desarrollados con el modelo anterior no tuvieran todas las garantías 'legales', y las partes y sus defensas debían ir al mismo preparados para cualquier argucia defensiva de la contraria, particularmente de la demandada.

3.- Dicho lo anterior, nos encontramos con dos posiciones de la demandada aparentemente divergentes: por un lado, en las conversaciones previas se ha dado por hecho por ambas partes que el contrato finalizaba el 31.12.14 y se ha intentado negociar un nuevo contrato, manteniéndose conversaciones al respecto; y por otra parte, en el juicio se esgrime la prórroga por cinco años más por lo expuesto.

Esta divergencia puede ser fruto de una actitud deliberada de la demandada, o puede ser consecuencia de un estudio más a fondo del tema litigioso. En cualquier caso, su actuación es legítima.

4.- Dice el apelante que no pudo impugnar los documentos aportados por la demandada por la sorpresa que le produjo la línea defensiva planteada en el juicio. Este argumento no es de recibo. Claro que se podía impugnar, y como dice la juez, no se hizo, por lo que los documentos aportados, particularmente el extracto de la cuenta bancaria y la cuenta de Excel de la contabilidad propia, han sido válidamente incorporados al proceso.

No olvidemos, por otra parte, que la ley permite la aportación de documentos mediante fotocopia y sólo si son impugnados deberá acreditarse su autenticidad. Se parte de una presunción de autenticidad.

5.- Dice también el apelante que la forma de probar qué se pagaba en 1995 era el recibo de la arrendadora, o una certificación bancaria. O, decimos nosotros con la juez, un extracto bancario no impugnado.

Por lo tanto, debe quedar zanjada la cuestión de la validez de la documentación aportada por la demandada en el acto del juicio.

6.- Por otra parte dice el apelante que esa prueba, en su caso, debe ponerse en relación con la propia actitud de la arrendataria previa al juicio, pues en las negociaciones siempre se partió de que el contrato vencía el 31.12.14.

Hemos de reiterar lo ya apuntado; bien se deba a una estrategia deliberada o a un análisis más profundo del problema, la actitud de la demandada es legal en ambos casos.

La juez ya tomó en cuenta esa forma de proceder de la demandada y no ha impuesto las costas a la actora a pesar de desestimar la demanda, pero no se puede ir más allá.



CUARTO.- Decisión del tribunal (II) La renta actualizada en 1995.

1.- Salvadas las anteriores objeciones, debemos entrar ya en el fondo del tema debatido. ¿Se actualizó la renta en 1995 al 100% o no? La demandada dice que con la actualización pasó a pagar 84.645 pesetas, en vez de las 55.446 que venía pagando previamente.

Aquello equivale a 508, 73 euros. Si de ese importe, dice la apelante, deducimos el 16% de IVA que se incorporaba al recibo, la parte correspondiente a renta se limitaba a 438, 56 euros, que quedaba por debajo de los 440, 83 euros que establecía el Instituto Nacional de Estadística como renta actualizada para abril de 1995.

2.- Lo cierto es que no contamos con ninguna notificación del arrendador o del arrendatario acerca de la razón por la que en esa fecha se produce tan relevante incremento de renta.

La coincidencia temporal con la entrada en vigor de la actualización de la renta prevista en la nueva Lau obliga a pensar a falta de otra razón, que el motivo del incremento no fue otro que el de la actualización de renta.

Y la diferencia de dos euros que pone de relieve el apelante no tiene significado relevante puesto que sólo que se hubiera tomado como base la renta de mayo en vez de la de abril de 1995, el importe habría sido de 434, 70 euros; es decir, por debajo de lo que efectivamente se comenzó a pagar.

Tampoco hay que perder de vista que en el mes de mayo se pagó la renta no actualizada y en junio se pagaron 178.396 pesetas en vez de las 84.645 que se instauraron a partir de julio como renta ya fijada. Es decir, probablemente se pagó algún tipo de atraso, propio del período de adaptación a la nueva renta.

3.- El análisis racional de la prueba de hechos acaecidos hace más de 20 años nos lleva a la conclusión de la juez, y esa diferencia de dos euros no indica nada, de acuerdo con lo expuesto en el apartado anterior.

Lo que es absurdo es pagar un 98 o 99% del incremento total en vez del 100%, cuando esto último tenía la evidente contrapartida de ampliar la duración del contrato cinco años más.

4.- Dice el apelante que la arrendataria no aportó documento alguno justificativo de que el incremento se debiera a la actualización de la renta derivada de la Lau y con la consecuencia que se pretende ahora.

Al respecto hemos de decir que la arrendataria dice que la única justificación que tenían del pago era el cargo bancario.

Sobre este punto no podemos llegar a una conclusión cierta, y lo único que queda justificado es el notable incremento en las fechas en que se produce la actualización legal introducida por la Lau. La parte apelante no ofrece explicación alguna que justifique tan importante incremento, y el sentido común, siempre presente a la hora de valorar la prueba (las reglas de la sana crítica a que alude la ley procesal) conduce de forma inexorable a vincular el incremento del recibo con la actualización total de la renta desde el primer momento.



QUINTO.- Decisión del tribunal (III) La acreditación del pago del IAE.

1.- Plantea el apelante un nuevo motivo por el que no debe mantenerse la sentencia apelada, y no es otro que la necesidad de que el arrendatario acredite el efectivo pago de la cuota de IAE correspondiente al año 1994. No basta, dice, con suponer que se devengaba una cuota determinada para la actividad, sino que es necesario justificar qué cuota se pagó efectivamente.

2.- Cita el apelante la STS 8.6.10 , que sienta doctrina jurisprudencial sobre la cuestión diciendo: 'El problema se plantea al determinar si basta para establecer la duración de estos contratos de arrendamiento acreditar simplemente la cuota mínima municipal del I.A.E. que corresponda a la actividad desarrollada para el ejercicio de 1994, o si resulta necesario que el arrendatario está dado de alta y que pague el impuesto correspondiente, o la cuota que efectivamente se haya satisfecho y abonado para ese ejercicio.

La controversia existente es indudable en la forma que se expone en el recurso con cita, en el primer caso, de las sentencias de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 3ª), de 16 de septiembre de 1996 , y de la Sección 4ª de la misma Audiencia de 29 de septiembre de 2001 , 29 de abril de 2002 y 16 de marzo de 2004 , así como de la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Baleares de 16 de septiembre de 1996 , mientras que en el segundo, de las sentencias de la Audiencia de Valladolid de 21 de noviembre de 2005 y de 7 de junio de 2004 .

La razón de la norma se contiene en la Exposición de Motivos de la Ley. Dice lo siguiente: 'Para los arrendamientos de personas jurídicas se configuran plazos de resolución tasados, entre cinco y veinte años, en función de la naturaleza y del volumen de la actividad desarrollada en el local arrendado, configurándose un plazo de duración breve para aquellos arrendamientos en los que se desarrollan actividades con un potencial económico tal que coloquen a los titulares de estos contratos en posiciones de equilibrio respecto de los arrendadores a la hora de negociar nuevas condiciones arrendaticias'. Supone que la ley se inclina por un criterio puramente económico, identificado por la cuota del I .A.E, en función de la cual establece una duración mayor o menor del contrato, que cede en el supuesto de que no se acredite la cuota que corresponde a la actividad desarrollada en el local arrendado para limitar su duración al plazo mínimo de cinco años. Nada dice la norma sobre las consecuencias que derivan de aquellos arrendamientos respecto de los cuales el arrendatario no este dado de alta en actividad alguna ni abone por tanto cuota del I.A.E, situación que, sin duda, ha propiciado soluciones tan diversas como las apuntadas, y que debe resolverse en favor de la segunda postura, coincidente con la de la sentencia recurrida en casación, desde la idea de que el equilibrio que la Ley tiene en cuenta para fijar la duración de estos contratos no es meramente nominal sino real y que lo decisivo disfrutar de los derechos que la norma concede a los arrendatarios es que estén al tanto, de una manera efectiva, de sus obligaciones tributarias, para en su vista decidir el número de años de prorroga del contrato, en unos momentos en que esta Sala pretende acomodar ambas realidades jurídicas, civil y administrativa, para impedir que se pueda seguir manteniendo la irrelevancia civil de la infracción de normas administrativas, aplicando las pertinentes consecuencias ( SSTS 30 de septiembre y 29 de octubre de 2008 ; 14 de mayo 2009 ); consecuencias que, en este caso, se traducen en una limitación del plazo de duración de la relación arrendaticia, que no podrá ser superior a los cinco años pues, en definitiva, el arrendatario no ha cumplimentado sus deberes tributarios, y, como consecuencia, no ha podido justificar el abono de la cuota a su cargo por más que la actividad desarrollada en el local le hubiera permitido disfrutar de un plazo superior conforme a la tarifa del I.A.E.' 3.- La claridad de la doctrina anterior no exige aclaraciones ni argumentación alguna en cuanto a qué hay que probar para que sean aplicables los plazos prorrogados de extinción de la relación arrendaticia establecidos en la Transitoria tercera Lau 1994.

La apelada se defiende frente a esta cuestión diciendo: a) que la alegación de ese motivo del recurso es extemporáneo, pues supone la introducción de un hecho nuevo en el recurso; y b) que no se ha cuestionado hasta ahora que la arrendataria tuviera derecho a la prórroga hasta el año 2015.

4.- En cuanto a lo primero, creemos que no puede hablarse de introducción de un hecho nuevo en sentido estricto. Lo único que hace el apelante con esta argumentación es contrarrestar la alegación que hizo la demandada en el juicio.

No introduce ningún hecho nuevo; simplemente pone de relieve que falta uno de los requisitos que la jurisprudencia exige para que la causa de prolongación del contrato que invoca la demandada prospere. Si falta ese requisito, no procede el alargamiento de la duración del contrato por cinco años más, y el apelante se ha limitado a poner de relieve la carencia de tal requisito.

En realidad, de acuerdo con el artículo 217 Lec , es la arrendataria la que debe probar que concurren los requisitos para la continuación del contrato por cinco años más. Y esa prueba comprende la justificación de qué recibo de IAE se pagó en 1994.

5.- Por otra parte, dice la parte apelada que nunca se ha discutido que procediera la prórroga de 20 años, siendo el único motivo de discrepancia la prolongación de la vigencia por cinco años más.

Al respecto debemos decir que es cierto que no se ha discutido la vigencia del contrato durante los 20 años siguientes a la entrada en vigor de la ley, pero ello puede deberse a una interpretación errónea de la ley, o simplemente a que realmente a la arrendadora le interesara el contrato hasta un momento y a partir de ahí no, o cualquier otra motivación.

Sea cual sea la motivación, lo cierto es que en el caso concreto la que introduce un elemento nuevo es la arrendataria, en relación con las conversaciones previas, al poner de relieve que tiene derecho a cinco años en relación con la pretensión del actor.

Y es a ella a quien le corresponde acreditar que tiene derecho a esa prolongación del contrato. Se puede suponer que el disfrute de los anteriores plazos, hasta veinte años, comporta el cumplimiento de ese requisito. Pero ello no pasa de ser una suposición, y ante la pretensión de hacer valer una situación fáctica determinada (el pago de la renta actualizada desde el primer día) es quien lo pretende quien debe probar que cumple los requisitos necesarios.

En este sentido, el requisito de justificar el pago efectivo del IAE por parte de la demandada no se ha acreditado.

Y que no se nos diga (en realidad no se dice) que con el paso del tiempo se ha extraviado el recibo porque esos pagos, lo habitual es tenerlos domiciliados bancariamente, y con los mismos extractos que tan cuidadosamente aporta la demandada para justificar la variación de la renta, se podía haber acreditado el pago del impuesto.

Por lo expuesto, hemos de concluir estimando el recurso de apelación y declarando extinguido el contrato de 10 de mayo de 1982 existente entre las partes.

En cuanto a la reclamación de cantidad, ya quedó acreditado que no hay impago pues se remitían giros postales. Lo cual comporta la desestimación de esta pretensión, a efectos del pronunciamiento sobre costas, que no resulta condenatorio para ninguna de las partes en la primera instancia.

Estimado el recurso de apelación, tampoco procede condena en costas en esta instancia.

Vistos los preceptos aplicables,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Dª Sonia frente a la sentencia dictada en el juicio verbal nº 178/15 seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 34 de Barcelona, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS dicha sentencia, y en su lugar dictamos la presente por la que estimando la demanda interpuesta frente a COOPERATIVA ESCOLAR GUINARDÓ SCCL debemos declarar y declaramos extinguido el contrato de arrendamiento existente entre las partes, y en su virtud debemos CONDENAR Y CONDENAMOS al demandado a que desaloje el local sito en Barcelona, c/ DIRECCION000 , NUM000 , con apercibimiento de que si no lo hace en el plazo legal será lanzado a su costa; y ello sin pronunciamiento en cuanto a las costas en ninguna de las instancias.

Devuélvase el depósito constituido para recurrir a la parte apelante.

Esta sentencia es susceptible de recurso extraordinario por infracción procesal y casación siempre que concurran los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos para ello.

Notifíquese, y firme que sea devuélvanse los autos al Juzgado de origen con testimonio de esta sentencia para su ejecución y cumplimiento, y archívese la original.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.