Sentencia CIVIL Nº 90/2019, Juzgado de Primera Instancia e Instrucción - Toledo, Sección 1, Rec 259/2011 de 05 de Marzo de 2019

Encabezamiento

JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1TOLEDO

SENTENCIA: 00090/2019

C/ MARQUES DE MENDIGORRIA 2

Teléfono: 925-396028/30, Fax: 925-396033

Correo electrónico:

Equipo/usuario: JSS

Modelo: M68330

N.I.G.: 45168 41 1 2011 0004466

I62 INC.CONC. RES. CONTR.POR INCUMPL.(62) 0000259 /2011 0002

Procedimiento origen: S5L SECCION V LIQUIDACION 0000259 /2011

Sobre OTRAS MATERIAS

D/ña.

Procurador/a Sr/a.

Abogado/a Sr/a.

DEMANDADO , DEMANDADO D/ña. María Milagros , CAJASUR BANCO, S.A.

Procurador/a Sr/a. CRISTINA PUYO ROMERO, MIGUEL ANGEL VILLAGARCIA SANCHEZ

Abogado/a Sr/a. ,

SENTENCIA

JUZGADO DE LO MERCANTIL DE TOLEDO

INCIDENTE RESOLUCIÓN CONTRATO 2

CONCURSO 259/2011

En Toledo a 5 de marzo de 2019 .

Vistos por el Iltmo Sr. D. Juan Ramón Brigidano Martínez los autos de incidente concursal nº 2 de resolución de contrato instados por D. Belarmino , Administrador/Liquidador Concursal de ALCAHOZ, S.L.,D. contra Dña. María Milagros representada por DOÑA CRISTINA PUYÓ ROMERO siendo parte CAJASUR BANCO SA representada por MIGUEL ÁNGEL VILLAGARCIA SÁNCHEZ

Antecedentes

1-El actor antes reseñado presentó demanda en la que suplicaba se acuerde la resolución del contrato privado de compraventa que se acompaña al presente escrito como documento 1.

2. Reconozca a favor de Dña. María Milagros , en concepto de indemnización, un crédito concursal con la calificación de ordinario por importe del 80% de las cantidades que entregó a cuenta a la firma del contrato, disponiendo que se incluya en la Lista de Definitiva de Acreedores.

3. Disponga que, una vez resuelto el contrato, la concursada, en cumplimiento del Plan de Liquidación, pueda transmitir la vivienda a que se refiere el contrato al acreedor con privilegio especial que la tiene dada en garantía de su crédito, CAJASUR.

2- Contestada la demanda se recibió el pleito a prueba practicándose las admitidas a la parte con el resultado que obra el autos quedando para resolver.

Fundamentos

1 - Según consta en la demanda presentada la concursada y Dña. María Milagros celebraron un contrato privado de compraventa el 17 de abril de 2007 sobre viviendas conocida como ' DIRECCION000 ' en Almonte, Huelva, financiada por CAJASUR . Mediante carta con acuse de recibo, se instó a todos los compradores que habían formalizado un contrato privado de compraventa a que tomaran una decisión definitiva, optando, según está estipulado en el contrato, bien por el cumplimiento del mismo, subrogándose como compradores en el préstamo hipotecario señalado anteriormente, bien por una resolución consensuada que satisficiera a ambas partes. Esta Administración Concursal no recibió respuesta a ninguna de estas cartas remitidas. Tras la falta de respuesta de la notificación anterior, esta Administración Concursal se dirigió de nuevo a los referidos compradores enviando un escrito de resolución consensuada de los contratos de compraventa, comunicación que, de nuevo, no obtuvo respuesta por ninguno de ellos

Una vez que la Administración Concursal ha tratado de concluir la relación contractual con los compradores, considerando, por un lado, el interés del acreedor con privilegio especial que tiene dados los bienes en garantía de sus créditos en adquirir los inmuebles, y, por otro lado, que con la transmisión de los mismos el concurso estaría prácticamente listo para su archivo, esta Administración Concursal entiende que es de interés para el concurso la resolución de los contratos antes referidos por resultar imposible su cumplimiento . En orden a cumplimentar la mutua devolución de las prestaciones, esta Administración Concursal interesa le sea reconocido al Dña. María Milagros como crédito concursal con la calificación que le corresponde de ordinario, y en concepto de indemnización, el 80% de las cantidades que entregó a cuenta del precio de venta final, tal y como se recoge en la estipulación sexta del contrato y toda vez que, tras los requerimientos de esta Administración Concursal, no ha querido concluir la compraventa, bien adquiriendo la vivienda, bien resolviendo el contrato de mutuo acuerdo.

2- La representación de Dña. María Milagros se opuso a la demanda presentada alegando que la relación contractual existente entre las partes es de tracto único, siéndole pues de aplicación lo normado por los artículos 61 y 62 de la Ley Concursal . Y siendo ello así, no puede acreditarse, y ni tan siquiera se alega en la demanda, un incumplimiento contractual de mi mandante posterior a la declaración del concurso . Hecho no controvertido resulta la condición de mi mandante de adquirente del inmueble nº NUM002 promovido por la concursada en solar de su propiedad sito en DIRECCION000 NUM000 de Almonte (Huelva) (Hoy finca registral nº NUM001 del Registro de la Propiedad de Almonte). Hecho igualmente no controvertido son las cantidades satisfechas por mi mandante a la concursada, por importe de 18.966,53 €. En caso de no poder adjudicarse la vivienda a mi representada con un precio acorde a la situación en la que se encuentra actualmente la vivienda, el perjuicio económico para mi mandante (acreedor igualmente de la concursada), sería irreparable, pues sus posibilidades de recuperar las cantidades satisfechas hasta ahora serían prácticamente nulas (ya el propio administrador así lo certifica al manifestar que con la resolución contractual solicitada y la adjudicación del inmueble a la entidad financiera el concurso estaría 'listo para su archivo'). Y ello conlleva lógicamente que mi patrocinada ni podría exigir el cumplimiento del contrato, ni tampoco la recuperación de los ahorros de toda su vida, que quedarían en manos de la entidad bancaria que ya tiene garantizado todo el crédito de esa promoción y cuya aprobación en la adjudicación a mi cliente no le supondría merma económica alguna. En resumen solicita que se desestime la demanda incidental interpuesta de contrario, con imposición de costas a la actora. - Se apruebe la transmisión de la vivienda a mi mandante por el precio ofertado por la misma en base al informe pericial presentado y demás pruebas documentales aportadas.

3.- Por su parte Cajasur en su contestación a la demanda solicita que Acuerde la resolución del contrato privado de compraventa acompañado en la demanda incidental presentada por la Administración Concursal. 2. Disponga que, una vez resuelto el contrato, la concursada, en cumplimiento del plan de liquidación y de la misma forma en la que en su momento se realizaron el resto de viviendas de la promoción, se pueda transmitir el inmueble al que se refiriere el contrato al acreedor con privilegio especial que la tiene dada en garantía de su crédito, CAJASUR o a través de una de las empresas del Grupo Kutxabank al que pertenece la entidad financiera .

4.- La resolución de estos contratos tiene su amparo en los artículos 61 y 62 de la Ley Concursal . El art. 62.4 LC solo es aplicable a los contratos de tracto sucesivo, ya que son los únicos en los que el incumplimiento anterior a la declaración de concurso puede alegarse como causa de resolución, por expresa previsión del párrafo primero del mismo art. 62. En los contratos de tracto único, el incumplimiento anterior a la declaración de concurso no puede fundar una acción de resolución, sino que determina la clasificación del crédito de la parte in bonis como un crédito concursal, por eso el art. 62.1 LC establece que 'La declaración de concurso no afectará a la facultad de resolución de los contratos a que se refiere el apartado 2 del artículo precedente por incumplimiento posterior de cualquiera de las partes'. Solo en el caso de los contratos de tracto sucesivo se puede alegar el incumplimiento anterior: 'Si se tratara de contratos de tracto sucesivo, la facultad de resolución podrá ejercitarse también cuando el incumplimiento hubiera sido anterior a la declaración de concurso'.

Esta regulación se compadece perfectamente con la previsión del art. anterior, el párrafo segundo del art. 61 que se refiere exclusivamente a los contratos de prestaciones recíprocas pendientes de cumplimiento por ambas partes. Si el contrato es de tracto único y una de las partes ha incumplido totalmente sus obligaciones antes de la declaración del concurso, no estarán pendientes de cumplimiento y, por tanto, no le será aplicable el régimen del párrafo 2 del art. 61. Por ejemplo, en una compraventa , si el vendedor ha entregado la mercancía y se declara el concurso del comprador antes de recibir el precio, el crédito del vendedor se clasificará como concursal, solo cuando este pendiente la entrega de la mercancía y del precio será aplicable el art. 61.2 LC , por eso solo el incumplimiento posterior puede justificar la resolución del contrato, tal y como prevé el art. 62.1 LC .

5- Las sentencias del Tribunal de 24 y 25 de julio de 2013 establecen la distinción entre tracto único y tracto sucesivo a efectos de la aplicación del artículo 62 de la Ley Concursal : en el contrato de tracto sucesivo las prestaciones son susceptibles de aprovechamiento independiente, en el sentido de que cada prestación singular satisface íntegramente el interés de ambas partes durante el correspondiente período, independientemente de las prestaciones pasadas o futuras de ese mismo contrato, mientras que en el contrato de tracto único la prestación se configura como objeto unitario de una sola obligación, al margen de que se realice en un solo acto o momento jurídico, o bien se fraccione en prestaciones parciales que se realizan en períodos de tiempo iguales o no. Con un carácter sintético establece la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 18 de diciembre de 2012 lo siguiente: 'La Ley Concursal regula en los arts. 61 y ss . los efectos de la declaración de concurso sobre los contratos. En el caso de contratos bilaterales, con obligaciones recíprocas para las partes, el art. 61 LC distingue según el contrato esté pendiente de cumplimiento por una de las partes o por ambas. Si está pendiente de cumplimiento sólo por el deudor concursado, elart. 61.1 LC prescribe que el derecho de la contraparte (parte in bonis) al cumplimiento de la prestación debida se considerará crédito concursal, cuya inclusión en la masa pasiva y clasificación deberá seguir los trámites previstos en los arts. 85 y ss. LC ; mientras que si el contrato está pendiente de cumplimiento por la parte in bonis, la concursada podrá reclamar su crédito por el cauce previsto en elart. 54 LC'.

En los supuestos de subsistencia tras la declaración de concurso de obligaciones recíprocas pendientes de cumplimiento por ambas partes, se habilita la vía de la resolución en interés del concurso.

6- En cuanto al contrato de compraventa , dice así la Sentencia de la Audiencia Provincial de La Coruña (Sección 4) del 21 de diciembre de 2011: 'Como señalábamos en nuestra sentencia de 7 de septiembre de 2011 : 'el contrato de compraventa , al que se refiere el art. 1445 del CC , se configura como un contrato consensual, en tanto en cuanto se perfecciona por el mero consentimiento sobre la cosa y el precio, sin que sea preciso que la una y el otro hubieran sido entregados ( art. 1450 del CC (EDL 1889/1) ), es bilateral o sinalagmático, al generar prestaciones recíprocas o condicionadas de las partes contratantes, oneroso, sirviendo como título para adquirir la propiedad, cuando vaya acompañado de la entrega o tradición de la cosa ( arts. 609 y 1095 del CC ), y además se configura como un contrato de tracto único. (...) En definitiva, el régimen jurídico de la resolución contractual, en sede concursal, contiene una regulación normativa distinta del régimen legal resolutorio general o común, y así se faculta a romper el vínculo contractual no existiendo incumplimiento, o mantenerlo, pese a la inobservancia de las prestaciones que conforman las obligaciones de las partes y, por lo tanto, concurriendo causa resolutoria del sinalagma convencional, todo ello en interés del concurso, o establecer un régimen específico, según nos hallemos ante contratos de tracto único o sucesivo, en los términos antes expuestos, o, en fín, declarando la inoperatividad de las cláusulas resolutorias expresas, que anuden efectos de tal clase a la declaración del concurso del deudor'.

6- La STS de 1 de abril de 2018 expone : El contrato que los demandantes pretenden resolver es una compraventa , un contrato de tracto único. Estos contratos, si sus obligaciones recíprocas están pendientes de cumplimiento por ambas partes al tiempo de la declaración de concurso de una de ellas, sólo pueden ser resueltos a instancia de la partein bonis por incumplimiento de la concursada, cuando este incumplimiento es posterior a la declaración de concurso.

Así lo prescribe expresamente el art. 62.1 LC y así lo ha interpretado la jurisprudencia de esta sala desde la sentencia 505/2013, de 24 de julio : 'Después de la declaración de concurso, conforme al art. 62.1 LC , la parte in bonis en un contrato de tracto único tan sólo podrá ejercitar la facultad resolutoria por incumplimiento de la concursada si el incumplimiento es posterior a la declaración de concurso; mientras que si se tratara de un contrato de tracto sucesivo, 'la facultad resolutoria podrá ejercitarse también cuando el incumplimiento hubiera sido anterior a la declaración de concurso'. Consiguientemente, cuando el incumplimiento sea anterior a la declaración de concurso, no cabrá instar la resolución del contrato de tracto único'

7- En este caso queda claro que existen obligaciones pendientes de cumplimiento por ambas partes pues es un hecho admitido que la vivienda adquirida no ha sido entregada ( aparte de los incumplimientos en cuanto a medidas o deterioro que alegan los compradores y respecto del precio , según el contrato de compraventa firmado el precio era de 88.628,41 € mas IVA de los que los compradores admiten haber abonado 18.966,53 € quedando por tanto pendiente el abono del resto ( si bien le ampararía el derecho a oponerse legítimamente a una eventual reclamación de la vendedora) , por lo tanto legalmente podemos encontrarnos en el supuesto previsto en el artículo 61.2 de la LC . La siguiente cuestión a determinar será el momento en que se produce el incumplimiento , especialmente determinar si es anterior o posterior a la declaración de concurso y determinar el interés alegado de la Administración Concursal .

8- Según consta en las actuaciones el concurso de Alcahoz fue declarado por auto de 28 de diciembre de 2011 , Dña. María Milagros y la concursada celebraron un contrato privado de compraventa el 17 de abril de 2007 para la adquisición de una vivienda por el precio de 88.628,41 € mas IVA en el que consta que la escritura pública de compraventa se celebrará el 30 de octubre de 2008 y esa será la fecha máxima de pago del precio aplazado . Dña. María Milagros habría abonado 18.966,53 €. El administrador concursal remitió carta a D ª María Milagros para resolver o cumplir el contrato de compraventa formalizando escritura de compraventa subrogándose en el préstamo hipotecario , este requerimiento fue recibido el 13-05-2014 . El administrador concursal remitió una segunda carta a D ª María Milagros esta vez exclusivamente para resolver el contrato de compraventa , adjuntado acuerdo para ello que fue recibido el 18 de octubre de 2014 . Por parte de Dña. María Milagros se remitió a través de su letrado una carta al administrador concursal en la que hacían constar su voluntad de no resolver el contrato , aportaban una valoración pericial sobre el estado del inmueble y valoración del mismo y hacían una propuesta . La fecha de esta carta es de 25 de marzo de 2015 . Esta carta fue remitida por el administrador concursal a Cajasur el 28 de abril de 2015 . Dña. María Milagros aporta dicho informe pericial con la contestación a la demanda . También se aportan correos posteriores de 25 de febrero y 13 de junio de 2016 , requiriendo respuesta al administrador concursal a la propuesta anterior . El administrador concursal respondió el 18 de octubre de 2016 considerando insuficiente la oferta y haciendo otras que fue contestada el 17 de enero de 2017 . En un informe de la trabajadora social de Almonte de 30 de mayo de 2016 en el que consta que los edificios de nueva construcción de la DIRECCION000 NUM000 , están ocupados por inmigrantes y consta que ' los edificios presentan un aspecto de total abandono y deterioro , fruto del descuido y de los destrozos realizados por las personas que los han ocupado . La vivienda que visitamos tiene un aspecto desastroso... '.

9- Como se puede comprobar de los hechos expuestos en el Fundamento anterior , no consta alegación alguna de que exista un incumplimiento por parte de Dña. María Milagros antes de la declaración del concurso pues si bien es cierto que teóricamente estaba previsto que la compraventa se elevara a escritura pública a finales de 2008 , es decir varios años antes del auto de declaración de concurso de 28 de diciembre de 2011 , no se menciona que la vivienda estuviera terminada en el plazo previsto en el contrato privado de compraventa y que se hubiera requerido a Dña. María Milagros para elevar a pública la compraventa sino mas parece que la obra no estaba terminada ( seguramente por problemas económicos que abocaron al concurso de acreedores ) y por eso no se hizo tal requerimiento . El primer requerimiento para cumplir el contrato es de 2015 pero debe declararse probado que las vivienda adquirida tiene unos desperfectos muy considerables y posiblemente está ocupada .

10 - Debe aclararse que la demanda solicita la resolución del contrato de compraventa pero no explica si conforme al artículo 61 o el artículo 62 de la Ley Concursal dando como razones para tal resolución el resultar imposible su cumplimiento y ser de interés del concurso . Partiendo de la posibilidad de que la acción sea la prevista en el artículo 62 , como se expuso habrá que aclarar si es posible que la concursada pueda en este caso instar la resolución del contrato cuando es la parte incumplidora porque se ha constatado que la vivienda tiene unos desperfectos muy considerables que la hacen inhabitable pues aunque es cierto que Dña. María Milagros no ha abonado o puesto a disposición del resto del precio acordado también es cierto que las viviendas están en un estado ruinoso , insalubre y ocupadas con lo que esta negativa a adquirir la vivienda estaría justificada y además se ha constatado que ha manifestado de forma fehaciente su negativa a resolver el contrato y a cumplir con el mismo en el caso de que puedan ser consideradas sus reclamaciones que como se ha dicho están fundadas y la respuesta como expone el Tribunal Supremo es que solo la parte in bonis o cumplidora puede instar la resolución del contrato con lo que no es posible estimar la resolución conforme el artículo 62 de la LC .

11- Conforme el artículo 61 sería posible resolver el contrato en interés del concurso que la demanda identifica con ' una vez que la Administración Concursal ha tratado de concluir la relación contractual con los compradores, de un modo u otro, evitando así cualquier acción judicial en el proceso, y con ello, los gastos que pudieran ser perjudiciales para el interés del concurso, y considerando, por un lado, el interés del acreedor con privilegio especial que tiene dados los bienes en garantía de sus créditos en adquirir los inmuebles, y, por otro lado, que con la transmisión de los mismos el concurso estaría prácticamente listo para su archivo, esta Administración Concursal entiende que es de interés para el concurso la resolución de los contratos antes referidos por resultar imposible su cumplimiento, y, en concreto, la resolución del contrato formalizado con Dña. María Milagros ' Expresa así lo que ha de entenderse por interés del concurso, la sentencia del Tribunal Supremo de 10 de noviembre de 2016 : .'El interés del concurso' es un parámetro fijado por la ley para que el tribunal pueda apreciar, en cada caso, sobre la procedencia de la resolución de un contrato de estas características. Es cierto que 'el interés del concurso' se refiere a lo que mejor convenga a la finalidad perseguida con el concurso de acreedores, que es la satisfacción de los créditos y la continuación de la actividad empresarial del deudor concursado. Este interés legitima que el juez autorice al concursado a que se desligue de la relación contractual. Pero, al mismo tiempo, ello no supone que se obvien los derechos de la contraparte, pues el precepto expresamente prevé, como un efecto de la resolución, que además de la liquidación de la relación contractual, se pueda acordar con cargo a la masa la indemnización de los daños y perjuicios que para la parte in bonis pueda representar la resolución.

12- Si bien en un principio sería de interés del concurso salir de la situación de parálisis en la que se encuentra para poder vender la vivienda y archivar el concurso , en este caso concreto consta que han existido unas negociaciones para la transmisión de la vivienda donde se han hablado de cantidades concretas y se han valorado y objetivado los desperfectos pero no se ha llegado a un acuerdo por una diferencia en el precio lo que no supone una imposibilidad para trasmitir la vivienda sino que requiere un mayor esfuerzo negociador con lo que procede desestimar la demanda presentada por la falta de acreditación de que en este caso exista interés en el concurso y para salvaguardar los intereses de los compradores pues aunque se declare conforme al artículo 61 de la LC que su crédito es contra la masa no se ha puesto de manifiesto ( ni pedido en la demanda ) que el concurso tenga o pueda tener tesorería para abonar los créditos contra la masa que se declaren .

13- Con respecto a las costas procesales, el artículo 196.2 de la LC remite al artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no obstante la desestimación de la demanda no procede hacer expresa condena en costas por las dudas que genera que no exista interés para un concurso declaro en 2011 la resolución de un contrato que permitiría su conclusión .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando la demanda presentada por D. Belarmino , Administrador/Liquidador Concursal de ALCAHOZ, S.L.,D. contra Dña. María Milagros representada por DOÑA CRISTINA PUYÓ ROMERO siendo parte CAJASUR BANCO SA representada por MIGUEL ÁNGEL VILLAGARCIA SÁNCHEZ , no procede hacer expresa condena en costas .

Así por esta mi sentencia ,lo pronuncio ,mando y firmo.

Esta sentencia no es firme y contra ella cabe recurso de Apelación ante la Audiencia Provincial que se deberá presentar en este Juzgado en el plazo de 20 días .