Sentencia Civil Nº 91/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 463/2008 de 26 de Febrero de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUATRO

ROLLO Nº 463/2008

JUICIO VERBAL Nº 830/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 6 DE MARTORELL

S E N T E N C I A Nº 91/2009

Ilmos. Sres.

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE

En la ciudad de Barcelona, a veintiseis de febrero de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Verbal nº 830/2007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Martorell, a instancia de D. Pedro Miguel contra D. Arcadio ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 5 de Marzo de 2008, por la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: SE DESESTIMA la demanda de desahucio interpuesta por Pedro Miguel , representado por el Procurador Carles Ferreres contra Arcadio , con expresa imposición de las costas de este procedimiento al actor".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte D. Pedro Miguel mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso mediante escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día TRES DE FEBRERO DE DOS MIL NUEVE.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE.

Sólo se aceptan los Fundamentos de Derecho de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los stes

Fundamentos

PRIMERO: Interesado el desahucio de la finca, sita en el nº NUM000 de la C/ María Inmaculada , a la que se acumuló la de reclamación de rentas, la sentencia que puso fin al procedimiento en la Instancia, tras rechazar la excepción de falta de legitimación, y hacer consideraciones en orden al procedimiento, entra a conocer del fondo del asunto, desestimando la nulidad del contrato por dolo, mas expone que de oficio aprecia la inexistencia del contrato , al quedar probado que la renta nunca se pagó, que el demandado nunca ha residido en la misma, ni la ha disfrutado, que el objeto era inútil para el fin a que debía destinarse y que la causa del contrato fue distinta de la procurar al arrendatario el uso , al parecer la realización de obras, y un arrendamiento posterior a terceras personas, y que a pesar de haber sido suscrito el contrato por las partes, nunca llegó a consumarse por la falta de posesión del demandado, la falta de pago de mensualidad alguna y porque la finca no se encuentra en poder del demandado sino de terceros, entendiendo que la acción debía ejercitarse contra quien tiene realmente la posesión con la aquiescencia del arrendador.

De dicha resolución discrepa la parte actora y , en síntesis, alega: que el demandado tiene la posesión tanto de hecho como de derecho, ya que es él quien ostenta la condición de arrendatario, que a él se le entregaron las llaves y que si permitió que tenga la posesión el avalista SR Fernando , que sólo firmó como avalista, no cambia las obligaciones del arrendatario. Que el arrendatario conocía el alcance de las obras y el estado de la vivienda, y que por ello se le dio un mes de carencia. Que el informe que se aportó no se hizo como pericial, y que, en todo caso, se reiteraba que el demandado conocía el estado de la vivienda. Que el testigo entró en contradicciones en el acto del juicio, y que si están las terceras personas es con consentimiento del arrendatario y avalista, que las obras se están haciendo mientras están los mismos, y también se confeccionó el dictamen, y que ambos reconocieron que a finales de octubre acudieron a su despacho para renunciar al contrato. Añadía que el hecho de presentar un certificado de empadronamiento en finca distinta , no supone que el contrato no exista, y que era inconcebible que el contrato fuera de servicios. Concluía que se había incumplido el artc 1281 del Código Civil, que el inmueble es una sola finca, arrendada por 2000 ? mensuales y con carencia de un mes, que constaba el aval del hermano y del testigo, que se ha producido el impago de las rentas y no se han hecho las obras, y solicitó la revocación, con imposición de costas.

SEGUNDO: El juicio de desahucio por falta de pago de la renta convenida, regulado en los artículos 1.561 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1.881 , era un procedimiento de naturaleza especial y sumaria en el que se ejercitaba por el arrendador la acción recuperatoria de la posesión cedida al inquilino o arrendatario sobre el inmueble objeto del negocio jurídico arrendado lo que impedía que pudiesen ser discutidas en él cuestiones que, por su complejidad, obligasen a una aclaración o puntualización previa y excediesen de aquéllas relativas al título invocado por el actor para obtener la tutela jurídica recuperatoria y a la situación del demandado como incurso en la causa de lanzamiento invocada, esto es, en general las cuestiones vinculadas inseparablemente a las condiciones del procedimiento y que eran presupuesto indeclinable del pronunciamiento de la sentencia. No obstante, para que los Tribunales pudiesen cumplir adecuadamente su función de poder precisar los términos exactos en que se desenvolvía el arrendamiento, la jurisprudencia había admitido, sin contrariar con ello la precitada doctrina, que en algunos supuestos pudiese discutirse dentro del marco del juicio de desahucio, cuestiones tan íntimamente relacionadas con el derecho del arrendador para desalojar la finca o del arrendatario para oponerse válida y eficazmente al desahucio, que fuesen determinantes de la razón del proceso y apareciesen vinculadas a la relación contractual arrendaticia, constituyéndose en presupuesto indeclinable de la resolución que pudiera recaer, y, entre ellas, las relativas a la naturaleza del arrendamiento, legitimación de las partes y a la cuantía de la renta (así, sentencias del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 1.946, 17 de octubre de 1.951, 28 de marzo de 1.957, 7 de junio de 1.979 EDJ 1979/845 y 31 de octubre de 1.983 ).

En este mismo sentido ha de resaltarse que el juicio verbal que tiene por finalidad la recuperación por parte del arrendador de la finca rústica o urbana dada en arrendamiento con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario (al que se refiere el artículo 250.1.1° de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2.000 ) también tiene un limitado objeto de cognición, toda vez que el artículo 444.1 de este Texto Legal establece expresamente que en el juicio verbal tan sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación de la acción ejercitada por el actor. Criterio que deriva del T. S., entre otras muchas, de la sentencia de 10 de mayo de 1993 , que indica que "cuando existan otros vínculos distintos a los locativos, cláusulas ajenas o éstas sean de tal naturaleza que presenten sumamente complejas y especiales las relaciones entre las partes y hagan muy poco posible la apreciación de la finalidad y trascendencia de las mismas, se produce un desbordamiento del cauce procesal de los juicios de desahucio y hacen éstos inadecuados e improcedentes para dilucidar las contiendas planteadas por esta vía sumarial, sino se quiere correr el peligro de producir indefensión o error y sobre todo de ocasionar con violencia jurídica la resolución del contrato arrendaticio correspondiente (Sentencias de 13 de abril de 1929, 3 de junio de 1948, 27 de noviembre de 1950, 5 de febrero de 1951, 18 de diciembre de 1953, 14 de mayo de 1955, 17 de marzo de 1968, 9 de diciembre de 1972 y 12 de marzo de 1985 , entre otras)" o de la de 17 de marzo de 1969 que mantiene que "cuando las relaciones existentes entre arrendador y arrendatario sean de tal naturaleza o tan especiales o tan complejas que no sea racionalmente posible apreciar su finalidad y trascendencia, no procede el juicio de desahucio, porque ello produciría el efecto de convertir tal procedimiento sumario en medio de obtener, con cierta violencia, la resolución de un contrato, sin las garantías de defensa e información que ofrecen los juicios declarativos".

Por tanto, el ámbito discursivo propio del juicio de desahucio, hoy verbal para recuperar la posesión, comprende el examen del título invocado por el actor, la identificación del objeto sobre el que recae y el estudio de la situación del demandado como poseedor material de la cosa arrendada en relación con el incumplimiento de su esencial obligación de pagar la renta o virtualidad del título para seguir poseyéndola. Y la reiterada jurisprudencia venía sosteniendo que en los juicios de desahucio no pueden estudiarse todas las alegaciones que transcienden del carácter sumario que caracteriza a este procedimiento, alegaciones que debían ser formuladas y resueltas en el juicio declarativo correspondiente es de aplicación a la nueva regulación pues sigue siendo un juicio sumario cuya sentencia no produce efectos de cosa juzgada -artículo 447.2 LEC 2000 . Sin embargo, para evitar que cualquier arrendatario prolongue indefinida e indebidamente su posesión inmediata del inmueble, debe el juzgador discernir entre sus alegaciones inconsistentes y a todas luces infundadas o que no tienen conexión con la materia objeto del debate, y aquellas otras que fundándose en un título con posible virtualidad enervatoria de la acción hacen dudosa la condición de mero arrendatario.

En efecto como recuerda la STS 2 septiembre 1997 " ...el procedimiento de desahucio ha de circunscribirse a los términos sencillos y claros propios de un proceso sumario y rápido, en el que no pueden solventarse situaciones complicadas que requieran una más amplia discusión, rodeada de mayores garantías, si no se quiere correr el peligro de producir indefensión o error y sobre todo de ocasionar con violencia jurídica la resolución del contrato arrendaticio correspondiente (SS. 18 diciembre 1953, 14 mayo 1955, 17 marzo 1968, 9 diciembre 1972 , entre muchas otras), ...Ahora bien, el mismo TS hubo de advertir que "... dejar a la voluntad de las partes la vía de oponerse a la tramitación de un juicio de desahucio con la simple alegación de complejidad sería acabar con el juicio sumario establecido por la Ley para los casos por ella previstos..." (STS 25 marzo 1993 ). Tal complejidad ha de ser objetiva y no meramente construida, de modo artificioso, por sus alegaciones por la parte. Según tiene declarado una consolidada doctrina jurisprudencial, sólo puede tenerse en cuenta para que se entienda que el cauce del juicio sumario resulta estrecho, cuando las relaciones o la naturaleza de los derechos que se ventilan entre las partes, son efectivamente complejas, pero no cuando, aunque no sean simples y claras, se deduzca de ellas que la pretensión del demandante entra en los cauces que tal procedimiento permite.)

Pues bien, en el presente caso , y al hilo de la jurisprudencia expuesta, entendemos que la cuestión compleja, no ha sido construida por la parte demandada, sino que aparece objetivada del contrato que precisamente sirve de soporte a la acción, en relación además con las pruebas practicadas, y así , consta que el arrendador, letrado en ejercicio, fue quien confeccionó el contrato , mientras que el demandado , de origen extranjero, era ajeno al mundo del derecho, exponiendo al igual que el testigo que no se produjo a su lectura, incluso, que se ignoraba en qué consistía la figura del avalista y que se firmó en razón a la confianza, creyendo que lo plasmado era el verdadero negocio , que no era otro que el arreglo de la casa, y después su alquiler a terceras personas, con ganancias compartidas. Y ello que en principio, podría estimarse , como un mero argumento defensivo, empieza a tomar cuerpo, cuando se advierte que en cuanto al destino se pacta en la condición anexa tercera que se alquila exclusivamente para vivienda permanente del arrendatario, y en la 15, apartado e) se obliga a no ceder, subarrendar, o destinar la a hospedaje, cuando la superficie es de 371 metros y consta de ocho pisos; el demandado se dedica precisamente a la construcción, con otro domicilio permanente, y las obras que se consignan en el hecho 5º, como obligación a cargo del mismo, son de tal envergadura, ( todas las instalaciones de agua y luz, baños y cocinas, desagües, limpieza de fachada, ) que es inverosímil su realización por el mismo en el plazo del mes de carencia que en la misma cláusula se establece, incluso el ascensor estaba fuera de servicio, estableciéndose en el contrato que de querer su utilización el arrendatario debe correr con todos los gastos de la instalación y puesta en marcha, no consta por otra parte la entrega de posesión o pacífica, pues tanto el demandado como el testigo coincidieron en que otras personas ocuparon el inmueble el mismo día de la suscripción del contrato, antes del anterior juicio de desahucio, no aparece que se le reclamaran las rentas; el mismo letrado, en la vista manifestó que les había citado en el mes de Octubre para renunciar, no adivinándose la causa, tampoco consta que se entregara ni se reclamara la fianza , cuya constitución se previó para el mes siguiente, y el testigo, que al parecer esta ahora en la vivienda y fue quien ha realizado las obras, expuso con meridiana claridad que fue él quien llegó a un acuerdo con el letrado directamente para realizar las obras y proceder a su alquiler que ha realizado bastantes, y así constan en el dictamen y que quienes están ahora, lo hacen con conocimiento y autorización del propietario, si quiera este no quiere percibir el alquiler, habiendo cortado el agua y luz.

En vista de lo anterior, la Sala estima que, debe acudirse a un procedimiento ordinario en la que se debata la real naturaleza de los acuerdos , alcance , extinción o validez, y carácter de los ocupantes, máxime cuando aquí al desahucio se acumula tan importante reclamación de cantidad en concepto de rentas.

TERCERO: La no exacta fundamentación y estimación de la excepción, comporta que no se efectúe expresa imposición de costas en ninguna de las dos Instancias.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D Pedro Miguel , contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº6 de Martorell, en los autos de juicio de desahucio y reclamación de rentas 830-2007, de fecha 5 de Marzo de 2008, y estimando la excepción de inadecuación de procedimiento, se mantiene la absolución del demandado D Arcadio , sin efectuar expresa imposición de las costas en ninguna de las dos Instancias.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.