Sentencia Civil Nº 91/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 519/2009 de 09 de Febrero de 2011

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  • Núm. Cendoj: 28079370122011100062

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 12

MADRID

SENTENCIA: 00091/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN DOCE

ROLLO: RECURSO DE APELACIÓN 519/2009

AUTOS: 498/2007

PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE MAJADAHONDA

DEMANDANTE/APELANTE/APELADO: VILLA 2001, S.L.

PROCURADOR: Dª SUSANA ROMERO GONZÁLEZ

DEMANDADOS/APELANTES/APELADOS: D. Cosme Y Dª Estrella

PROCURADOR: D. JUAN TORRECILLA JIMÉNEZ

PONENTE ILMO. SR. D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

SENTENCIA Nº 91

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSÉ LUIS DÍAZ ROLDÁN

D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

Dª ANA MARÍA OLALLA CAMARERO

En MADRID, a nueve de febrero de dos mil once.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 498/2007 , procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 1 de MAJADAHONDA, a los que ha correspondido el Rollo 519/2009, en los que aparece como parte demandante-apelante y apelada VILLA 2001, S.L. representada por la Procuradora Dª SUSANA ROMERO GONZÁLEZ, y como demandados-apelantes y apelados D. Cosme y Dª Estrella representados por el Procurador D. JUAN TORRECILLA JIMÉNEZ, sobre resolución de contrato de compraventa, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 1 de MAJADAHONDA, por el mismo se dictó sentencia con fecha 10 de noviembre de 2008 , cuya parte dispositiva dice: "Que DESESTIMANDO INTEGRMANTE la demanda principal interpuesta por el Procurador D. Esteban Muñoz Nieto en nombre y representación de VILLA 2001, S.L. en los presentes autos de juicio ordinario seguidos en este Juzgado contra D. Cosme Y DÑA. Estrella y ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda reconvencional interpuesta por el Procurador D. Marcelino Bartolomé Garretas en nombre y representación de D. Cosme Y DÑA. Estrella , contra VILLA 2001, S.L., debo DECLARAR Y DECLARO no haber lugar a la resolución del contrato privado de compraventa suscrito por las partes en fecha 25 de agosto de 2005 sobre la vivienda unifamiliar de la promoción "Residencial DIRECCION000 . Fase 1ª", sita en parcela NUM000 , término municipal de Galapagar (finca registral nº NUM001 del Registro de la Propiedad nº NUM002 de San Lorenzo de El Escorial), declarando que la mercantil Villa 2001 S.L. se halla obligada en virtud de dicho contrato y condenando a dicha mercantil a elevar a escritura pública el citado contrato, contra la entrega del precio convenido y aun no abonado, y entregar la posesión del inmueble tan pronto como se emita por la Dirección Facultativa Certificado Final de Obra y se obtenga Cédula de Habitabilidad por el Ayuntamiento de Madrid. Asimismo, debo CONDENAR Y CONDENO a VILLA 2001, S.L. a satisfacer a la actora reconvencional la suma de TRECE MIL SEISCIENTOS SESENTA Y DOS EUROS CON TRINTA Y TRES CÉNTIMOS DE EURO (13.662,33 euros). Y todo ello con expresa imposición a la actora principal de las costas procesales derivadas de la demanda principal y sin expresa condena en cuanto a las costas derivadas de la demanda reconvencional."

Notificada dicha resolución a las partes, por la demandante VILLA 2001, S.L. y por los demandados D. Cosme y Dª Estrella se interpuso recurso de apelación alegando cuanto estimaron oportuno y solicitando la parte demandada el recibimiento a prueba en la segunda instancia. Admitidos ambos recursos, y dado traslado de los mismos, se opuso cada parte al recurso presentado de contrario y, cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida.

TERCERO.- Con fecha 9 de julio de 2010 la Sala dictó auto por el que se acordó no haber lugar a la práctica de la prueba testifical solicitada por la parte demandada-apelante con su escrito de interposición del recurso, y no considerándose necesaria la celebración de vista se señaló para la deliberación, votación y fallo del procedimiento el pasado día 15 de diciembre de 2010, en que ha tenido lugar lo acordado.

CUARTO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se formuló demanda en la que se indicaba, en esencia, que el 25 de agosto de 2005 la actora suscribió contrato de compraventa con los demandados por virtud del cual se vendía a éstos la vivienda unifamiliar en construcción de la Promoción Residencial DIRECCION000 , Fase NUM002 sita en Galapagar por precio de 430.635 €, IVA incluido, comprometiéndose a efectuar la entrega de la vivienda en febrero del año 2006, si bien se preveía la posibilidad de efectuar la entrega en agosto de ese año si concurrían causas no imputables a la actora. No obstante y pese a haber finalizado la construcción, la entrega no se ha podido hacer efectiva por carecer la vivienda de abastecimiento de agua, energía eléctrica y saneamiento, debido a un problema de conexión con las redes externas dependientes del Ayuntamiento de Galapagar, no pudiéndose efectuar dicha conexión ya que ni el Canal de Isabel II ni Iberdrola encontraron la forma en que pudieran hacer las conexiones correspondientes, siendo preciso para la realización de las mismas, o bien efectuarlas a través del municipio colindante de Colmenarejo, para lo cual se precisa la autorización de éste, o bien efectuar la conexión atravesando varias fincas de titularidad privada, previa autorización de sus propietarios, si bien ni los propietarios ni el referido ayuntamiento de Colmenarejo se mostraron favorables a permitir la conexión con las redes de suministro y saneamiento correspondientes. La actora, continúa indicando la demanda, se puso en contacto con los demandados ofreciéndoles la resolución del contrato con una indemnización legal pese a no estar a ello obligados, lo cual los demandados no aceptaron. Solicitaba el actor se declarase la resolución del contrato de compraventa suscrito entre las partes, y se acordase la restitución por parte de la actora de la cantidad entregada hasta esa fecha ascendente a 103.891,91 €, y caso de estimar el abono de intereses se fijasen éstos en la cantidad de 4.352,04 €.

Los demandados se opusieron a la demanda alegando, entre otras cuestiones, que con anterioridad a la compra del inmueble objeto de autos se dictó Resolución de la Secretaría General Técnica de la Consejería de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes de la Comunidad de Madrid en la que ya se ponía de manifiesto el problema existente en la conexión con la red de abastecimiento y depuración, presentando la actora el 18 de mayo de 2004, escrito ante el Ayuntamiento de Galapagar por el que asumía el compromiso de realizar la ejecución y terminación de las obras de la urbanización, no poniendo en conocimiento de los demandados los problemas existentes hasta un día antes de la fecha fijada para la firma de escritura pública a través de burofax, habiendo generado dicha actuación de los demandados graves perjuicios ya que vendieron el que fue su domicilio familiar, trasladándose transitoriamente al domicilio de los padres de la codemandada y habiendo abonado a cuenta de la cocina que se va instalar un importe de 3.200 €, habiendo alquilado el 12 de agosto del año 2006 una vivienda en Las Rozas por 825 € al mes. Formulaban los demandados reconvención, solicitando se declarase la obligación de la reconvenida de cumplir el contrato, indemnizando a los reconvinientes por las rentas del alquiler hasta octubre de 2007 por importe de 13.662,33 €, el pago de la señal entregada para la instalación de la cocina por importe de 3.300 €, las rentas que se devengasen desde la interposición de la demanda hasta la escritura pública y 64.891 € de lucro cesante, consistente en la diferencia entre un importe obtenido por la venta de su anterior domicilio familiar y el importe que habrían obtenido de haber procedido a la venta en el momento de contestar a la demanda.

La parte actora contestó a la reconvención alegando, entre otras cuestiones, que posteriormente a la presentación de la demanda se han producido hechos que determinan la imposibilidad del cumplimiento del contrato, puesto que ha sido declarada la nulidad del Proyecto de Urbanización, así como del Proyecto de Compensación mediante sendas sentencias dictadas por la sección 4 del Tribunal Superior de Justicia de Madrid.

La sentencia que se recurre desestimó la demanda y estimó parcialmente la reconvención, condenando a la reconvenida al cumplimiento del contrato y a abonar la cantidad de 13.662,33 €, desestimando la reconvención en lo restante.

SEGUNDO.- Se aceptan y se dan por reproducidos los fundamentos de la resolución recurrida, salvo en aquello en que puedan quedar contradichos por los fundamentos de esta resolución.

TERCERO.- Alega la parte actora en su recurso que con arreglo a diversas Sentencias del Tribunal Supremo que cita la propia sentencia recurrida se desprende que los impedimentos urbanísticos y administrativos determinan la resolución contractual, habiéndose dictado por el Tribunal Superior de Justicia de Madrid sentencias que declaran la nulidad del Proyecto de Urbanización y del de Compensación por no ajustarse a la legislación urbanística vigente, por lo cual cabrían dos posibilidades, o bien adaptar dichos Proyectos a la legislación urbanística vigente, lo cual determina la necesidad de demolición de las unidades edificadas y la realización de un nuevo proyecto de que saldrían parcelas distintas, lo que motivaría la resolución contractual solicitada, dado que no podría entregarse lo que fue objeto del contrato, sino si acaso algo distinto, o bien que se modificase la legislación urbanística, cuestión que no depende del recurrente, considerando éste que el análisis de la culpabilidad debería efectuarse posteriormente, al objeto de establecer las consecuencias de la resolución, dado que la resolución, si es imputable a una de las partes, va acompañada de la correspondiente indemnización.

CUARTO.- No comparte esta Sala la alegación del recurrente en el sentido de que no debe analizarse la culpabilidad con respecto a la imposibilidad alegada, ya que lo que pretende el hoy recurrente a través de su demanda es que se declare la resolución del contrato por imposibilidad de cumplimiento, solicitando además que las consecuencias de dicha declaración se ciñan única y exclusivamente a dejar sin efecto el contrato y a devolver a los demandados las cantidades que han entregado, así como los intereses, es decir pretendió el hoy recurrente a través de su demanda simplemente restituir aquello que había percibido por virtud del contrato, pero para ello sería preciso que el actor acreditarse que la imposibilidad alegada no le es imputable.

Efectivamente, si no existe culpa y la imposibilidad es originaria, es decir cuando existe en el momento de la perfección del contrato, en tal caso es aplicable el artículo 1272 del Código civil , declarando la nulidad (Ver Sentencias del Tribunal Supremo de 10 de abril de 1956 y 30 de abril de 2002 ), al carecer el contrato de uno de sus elementos esenciales enunciados en el artículo 1261 del Código civil , como es el objeto, el cual ha de ser posible. Por ello, si es de aplicación el artículo 1272 del Código civil , en consecuencia será de aplicación el régimen jurídico dispuesto en el artículo 1303 de dicho Código , en cuyo caso bastará con que las partes se restituyan recíprocamente aquello que hubiesen recibido por consecuencia del contrato.

Si la ineficacia es sobrevenida (Ver las citadas sentencias del TS de 10 de abril de 1956 y 30 de abril de 2002 ), en tal caso será de aplicación lo dispuesto en el artículo 1184 del Código civil que libera al deudor del cumplimiento de la obligación. No obstante, como señala, entre otras, la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de noviembre de 2003 , para evitar enriquecimiento sin causa, en tal supuesto el deudor estará obligado a restituir aquello que hubiesen percibido por consecuencia del contrato, por lo cual, en definitiva también en supuestos de imposibilidad sobrevenida deberán las partes restituirse aquello que hubiesen recibido al objeto de evitar enriquecimiento sin causa.

Ahora bien, resulta obvio que cuando la imposibilidad surge por causa imputable a uno de los contratantes, el contratante que ha sido el causante de la imposibilidad no deberá devolver simplemente aquello que hubiese recibido por consecuencia del contrato, sino que deberá además abonar los daños y perjuicios ocasionados a la parte contraria por el incumplimiento contractual, ya que en tal caso nos encontramos ante un supuesto claramente incardinable en el artículo 1124 del Código civil , dado que tan culpable es el incumplimiento cuando simplemente no se cumple aquello que se puede cumplir, como cuando se incurre en una conducta que hace imposible el cumplimiento o se contrae una obligación que por causa imputable al dedudor era imposible de cumplir. De ahí que la doctrina del Tribunal Supremo, en sentencia de 30 de abril de 2002 , refiriéndose al régimen jurídico de los artículos 1272 y 1184 del Código civil indique que para aplicar el régimen jurídico propio de la imposibilidad del cumplimiento de la prestación, tanto inicial como sobrevenida, es preciso que tal imposibilidad no sea imputable al deudor de dicha prestación, citando a tal respecto, entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo de 5 de mayo de 1986 , 15 de febrero de 1994 , 20 de mayo de 1997 .

Por tanto, en lo que respecta a la demanda interpuesta por el actor, en modo alguno se puede considerar que el análisis de su culpabilidad sea una cuestión a realizar en un momento posterior y que no incida en la estimación de su demanda, dado que únicamente si consta que la imposibilidad alegada no le es imputable podría prosperar su pretensión de dar por resuelto el contrato con la única consecuencia para él de devolver lo percibido más los intereses, pero de existir culpa por su parte, obviamente su pretensión de quedar liberado del contrato únicamente devolviendo lo percibido con sus intereses, no podría prosperar, ya que en tal supuesto la resolución contractual no sólo conllevaría las consecuencias de tal resolución, es decir la devolución de lo percibido, si no además el pago de los daños y perjuicios que el incumplimiento determina, tal y como resulta del artículo 1124 del Código civil .

Por todo lo indicado, es obvio que, al menos en lo que respecta a la prosperabilidad de la demanda, analizar si el motivo de imposibilidad es o no imputable al actor-recurrente, es una cuestión esencial y determinante a la hora de dirimir si procede o no estimar su demanda, ya que aunque la prestación fuese imposible, si tal imposibilidad le fuese imputable, en tal supuesto, aparte de no estar legitimado para instar una resolución contractual al ser responsable del incumplimiento, no resultaría procedente declarar la resolución con la única consecuencia que la que pretende el actor, es decir, la restitución de aquello que percibió por el contrato-, mas, lógicamente, los intereses que dicha cantidad rindió mientras se encontraba en su poder-, toda vez que con ello no daría cumplimiento a lo exigido en el artículo 1124 del Código civil que obliga a quien incumple el contrato a indemnizar los daños y perjuicios correspondientes al otro contratante.

QUINTO.- Distinto es el planteamiento con respecto a la reconvención. La reconvención planteada insta se condene a la actora- reconvenida al cumplimiento del contrato, con indemnización de perjuicios, sobre la base, entre otros, del artículo 1124 del Código civil .

Si la prestación contractual ha devenido de imposible por causa imputable al deudor de la misma, la otra parte contratante, aun cuando con arreglo al artículo 1124 del Código civil pueda optar por el cumplimiento o la resolución contractual, en ambos casos con indemnización de daños y perjuicios, no obstante no tendrá otra posibilidad que solicitar se le abonen los perjuicios ocasionados, por la simple razón de que, por más que se le autorice por el artículo 1124 del Código civil y así lo pueda desear, no podrá instar que se cumpla algo que es imposible, pudiendo únicamente solicitar se declare resuelto el contrato cuyo cumplimiento es imposible, y sobre todo y ante todo que se le indemnicen los perjuicios que la imposibilidad de obtener el cumplimiento del mismo le acarree.

Por tanto, si la prestación es imposible, sea o no por causa imputable al actor, la reconvención debería ser desestimada, por cuanto no cabría condenar al reconvenido a cumplir un contrato imposible.

SEXTO.- Por todo lo indicado, y en lo que respecta a los hechos en que sustenta su demanda, es decir la imposibilidad de entregar la vivienda por falta de diversas acometidas, no alude a las mismas el recurrente en su apelación, por lo cual debe entenderse que tal aspecto de la sentencia recurrida queda consentida y firme de pleno derecho (artículo 465.4, actual 5, de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), si bien en todo caso bastaría con dar a tal efecto por reproducidos los acertados argumentos de la resolución dictada en primera instancia, los cuales revelan una ponderada valoración de la prueba y una correcta y acertada aplicación del ordenamiento jurídico.

SÉPTIMO.- Con respecto a la declaración de nulidad del Proyecto de Urbanización y del Proyecto de Compensación, la primera cuestión que cabe señalar, es que, a tenor de lo actuado no se desprende que a tal declaración de nulidad sea ajeno el recurrente, en el sentido de que no les sea imputable ésta desde el punto de vista civil, ya que obviamente cuando se vende sobre el plano un inmueble, es inherente a la naturaleza y finalidad de dicho contrato (artículo 1258 del Código civil ), el que el inmueble vendido cumpla con los requisitos urbanísticos que permitan al vendedor cumplir con la esencial obligación que por el contrato de compraventa contrae, que no es otra que transmitir al comprador la propiedad de lo vendido (artículo 1445 del Código civil ), y entre tales requisitos urbanísticos, obviamente se encuentran los Proyectos que han sido declarados nulos por el Tribunal Superior de Justicia de Madrid, y por ello desde el momento en que el actor se comprometió con los demandados a construir y entregar la vivienda, asumió la obligación de hacerlo en términos tales que fuese acorde con la legislación urbanística, de tal manera que si el inmueble objeto de autos se encuentra inserto dentro de una urbanización que no cumple dicha legislación y normativa urbanísticas, al carecer de Proyectos de Compensación y Urbanización válidos, de las consecuencias de tal carencia ha de responder el hoy actor-reconvenido, tal y como resulta de los artículos 1101 y siguientes del Código civil , ya que pudo y debió planificar y ejecutar la vivienda de conformidad con la normativa urbanística. Únicamente si acreditase cumplidamente que la nulidad de los referidos Proyectos obedece a caso fortuito o fuerza mayor (artículo 1105 del Código civil ), cabría entender que no le son imputables las consecuencias que para los compradores ha de tener la declaración de nulidad de tales Proyectos, si bien para que así fuese debería acreditarse que la nulidad era inevitable, bien porque no pudo preverse, o bien porque aún pudiendo preverse no pudo evitarse, pero no consta que así haya ocurrido en este supuesto, ya que ello exigiría la existencia de prueba que acreditase debidamente que el hoy actor no sólo desconocía la existencia de los procesos a los que alude, sino que no pudo conocerla adoptando una diligencia media, sin que el hecho de que no haya sido parte en el proceso contencioso administrativo sea motivo suficiente para entender que al adquirir las parcelas sobre las que se asienta la vivienda objeto de autos, lo cual se produce el 22 de abril de 2004 (documento 1 de la demanda, folio 18), no conoció, ni pudo conocer que los acuerdos del Ayuntamiento de Galapagar adoptados el 29 de octubre de 2002, relativos a la aprobación de los Proyectos de Compensación y Urbanización habían sido objeto de los correspondientes recursos, debiendo tenerse en cuenta que al vendedor del inmueble no sólo le compete su construcción y el cobro del correspondiente precio, sino también el asegurarse que la construcción puede realizarse correctamente con arreglo a la normativa urbanística, y ello implica, entre otras cuestiones, el realizar con arreglo a derecho los correspondientes trámites administrativos, y si hubiesen sido realizados por un tercero distinto al vendedor, éste puede y debe comprobar en qué términos se habían elaborado los proyectos de Compensación y Urbanización, al objeto de poder determinar si eran acordes o no a derecho, y si no lo hizo, obviamente incumplió con su obligación de cerciorarse de la legalidad y posibilidad jurídica de cumplir sus obligaciones, incumpliendo con ello una obligación inherente a su condición de vendedor y que pudo y debió cumplir sin mayor esfuerzo que el análisis y comprobación de dichos Proyectos, y si los analizó y asumió los mismos -tal y como por otro lado se desprende del escrito de 18 de Mayo de 2004 dirigido al Sr. Alcalde de Galapagar, en el que indica que las obras de urbanización se realizan con arreglo al Proyecto aprobado el 29-10- 2002, es decir el Proyecto posteriormente anulado, comprometiéndose a realizar la correcta ejecución de y terminación de las obras de urbanización (folio 56, doc. 3 de la demanda)-, en tal caso, obviamente debe responder de las consecuencias que frente al demandado-reconviniente conlleve la declaración de ilegalidad de tales Proyectos.

Lo dicho, sin perjuicio de las acciones que pudieran corresponder a la hoy actora frente a los transmitentes de los terrenos, si bien, como queda indicado, frente a la demandada- reconviniente, éste es responsable de la situación urbanística creada por la anulación de los proyectos de Compensación y Urbanización.

Por tanto, siendo la actora responsable frente a los demandados-reconvinientes de la ausencia de Proyectos de Urbanización y compensación válidos, y dado lo indicado anteriormente, la demanda ha de ser desestimada, ya que obedeciendo la pretendida imposibilidad a causa imputable al actor, no puede prosperar su pretensión encaminada a resolver el contrato y únicamente devolver lo percibido con sus intereses.

OCTAVO.- En lo relativo a la imposibilidad de entrega de la vivienda que supone dicha nulidad, tal cuestión, como se desprende de lo indicado anteriormente en esta sentencia, si acaso puede incidir únicamente en cuanto a la prosperabilidad de la reconvención, ya que a través de tal reconvención se solicita el cumplimiento del contrato, así como daños y perjuicios derivados del retardo existente en el cumplimiento del contrato, por lo cual, con independencia de la culpa del actor, debe analizarse si lo solicitado por el reconviniente es viable, es decir si es posible, física y jurídicamente, hacer entrega del bien objeto del contrato, ya que en caso de no serlo procedería desestimar la reconvención, sin perjuicio de reclamar en el oportuno proceso los perjuicios que por el incumplimiento imputable al reconvenido pudiesen resultar a cargo de los reconvinientes por la total y definitiva ausencia de cumplimiento de lo pactado y la falta de entrega del inmueble objeto del contrato.

No obstante, corresponde a la actora-reconvenida de este procedimiento acreditar que existe una imposibilidad absoluta de cumplimiento, ya que ello constituye tanto la base fáctica de la pretensión formulada en su demanda (artículo 217.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), como la base igualmente fáctica de su contestación a la reconvención (artículo 217.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Debiendo acreditar además, no una simple dificultad en el cumplimiento de la prestación, sino el hecho de que la prestación a la que se comprometió ha devenido de imposible, sin que quepa confundir dificultad con imposibilidad ( Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de mayo de 1992 , 12 de marzo de 1994 y 20 de mayo de 1997 , entre otras), imposibilidad que ha de estar basada en parámetros objetivos y no en el criterio subjetivo del deudor ( Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de febrero , 12 de marzo y 6 de octubre de 1994 ).

NOVENO.- No resulta debidamente acreditado que las resoluciones a las que alude el recurrente supongan imposibilidad del cumplimiento del contrato objeto de autos, ya que aún cuando se haya declarado la nulidad del Proyecto de Urbanización y del Proyecto de Compensación, no se desprende debidamente acreditado de lo actuado que no quepa subsanar los motivos que llevaron a declarar dichas nulidades elaborando los correspondientes Proyectos que se adecuen a la normativa urbanística aplicable, desprendiéndose de las sentencias aportadas a tal efecto por el reconvenido que el Proyecto de Urbanización, a tenor del Fundamento tercero de la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de 15 de diciembre de 2006 , suponía modificaciones del plan que se ejecutaba con respecto a zonas verdes o espacios libres, cambio de uso de parcelas, cambios de viario y diversa problemática en relación con las conexiones exteriores de accesos, abastecimiento de agua y saneamientos, lo cual motiva su declaración de nulidad (folios 714 a 717), y por su parte la sentencia de 19 de diciembre de 2006 dictada por el mismo Tribunal declara la nulidad del Proyecto de Compensación sustentándose en el referido fundamento tercero en la sentencia anteriormente reseñada (folios 723 a 726), indicando igualmente la improcedencia del acuerdo relativo a la monetarización de la cesión del 10% del aprovechamiento lucrativo de la unidad, por no constar la imposibilidad de que los terrenos tuvieran las dimensiones o condiciones de ordenación adecuadas para albergar el 10% de la cesión (folio 726 y 727).

De tales resoluciones no se desprende que exista imposibilidad de obtener la legalización de la urbanización una vez subsanadas las deficiencias apreciadas en las mismas, tampoco se desprende de lo actuado en este proceso que en la situación actual de la urbanización exista imposibilidad de subsanar las deficiencias apreciadas en dichas resoluciones, obteniendo con ello las autorizaciones precisas para la legalización plena de la Urbanización, y menos aún que exista tal imposibilidad referida en concreto a la vivienda que es objeto de autos, ya que a tal efecto debió practicarse por parte del hoy recurrente la correspondiente prueba que acreditase que las deficiencias apreciadas eran de hecho insubsanables, practicando la correspondiente pericia que determinase que en la situación actual existente era inviable adecuar las obras ejecutadas, y las que pudieran estar por ejecutar, a la normativa urbanística, y en concreto que era imposible solventar las deficiencias apreciadas en las sentencias dictadas por el Tribunal Superior de Justicia de Madrid anteriormente referidas. No sólo no existe prueba que acredite suficientemente lo indicado, sino que además tan siquiera consta que la recurrente haya realizado alguna actuación, cuando menos prospectiva, por su parte, bien ante el Ayuntamiento, bien recabando informes técnicos sobre la posibilidad física de enmendar los motivos que llevaron a declarar nulos los Proyectos, encaminada a constatar la posibilidad o imposibilidad de subsanación de tales deficiencias que alega en su recurso, lo cual sería por lo demás la primera y lógica reacción de un contratante diligente ante la noticia de que los Proyectos sobre los que ha realizado la construcción de las viviendas que ha vendido han sido declarados nulos, limitándose a indicar que la nulidad declarada es insubsanable, pero sin acreditar, como se indicaba, debida y suficientemente que efectivamente así sea.

Por otro lado, en el escrito remitido el 1-04-2008 por el Concejal de Urbanismo de Galapagar contestando a las diversas cuestiones que le son planteadas, se indica que el 16-11-2007, en reunión mantenida con la actora y Banesto, se buscaron soluciones con respecto a los problemas derivados de la ejecución de las obras de DIRECCION000 , y que se consideró como solución más correcta la de utilizar suelo no urbanizable para realizar la conexión a las redes generales (folio 752), y si bien es cierto que tales respuestas van dirigidas a los problemas de las acometidas (folios 748 y 749), si en tal reunión se buscaron soluciones a éstas es porque no se consideraba por parte de los asistentes que los restantes problemas derivados de la nulidad de los planes referidos no tenían solución, ya que de ser como indica la recurrente, simplemente sería inviable jurídicamente la urbanización en su totalidad, debiendo tenerse en cuenta que en tal momento la actora ya conocía las sentencias dictadas por el TSJ de Madrid, ya que reconoce en la contestación a la reconvención que aproximadamente en Junio de 2007 las conoció (folio 705), resultando contradictorio asistir a una reunión parta tratar de hallar solución a las acometidas de los suministros si, tal y como pretende el recurrente, la urbanización es inviable jurídicamente, en su totalidad y con carácter irremediable, lo cual incide en la ausencia de prueba sobre la imposibilidad alegada.

No constando acreditada la imposibilidad alegada, procede desestimar el recurso interpuesto por el actor.

DÉCIMO.- Formulan recurso los reconvinientes, considerando que es procedente su pretensión de ser indemnizados en el importe de la rentas que se devenguen desde la interposición de la demanda hasta la entrega de la posesión de la vivienda objeto de la litis en perfectas condiciones.

El recurso debe ser desestimado en este aspecto, ya que como indica la sentencia recurrida, se trata de perjuicios futuros que no necesariamente han de llegar a darse, bien porque el alojamiento se produzca en otra vivienda familiar, o bien porque se abandonase dicha vivienda actualmente alquilada y se ocupase otra diferente, u otras posibles causas, por lo cual no cabe aplicar el artículo 220 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que es el que se refiere a las condenas de futuro, dado que para que proceda su aplicación evidentemente la primera premisa que deben de cumplir tales condenas es que la prestación cuya condena al cumplimiento futuro se insta será claramente exigible y en la cuantía que se solicite, lo cual no acontece en el presente supuesto, dado que, como se indicaba, no existe una certeza absoluta de que los perjuicios que se reclaman hayan de producirse necesariamente, ni que aún produciéndose hayan de serlo precisamente en la cantidad que se solicita, ello sin perjuicio, como indica la sentencia recurrida, de reclamar su pago una vez satisfechas la rentas que, en su caso, se hubiesen tenido que abonar.

Tampoco cabe aplicar en el presente supuesto el artículo 219 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , dado que el mismo se refiere a perjuicios o deudas devengadas con anterioridad a la interposición de la demanda, ya que como se razonaba en el anterior párrafo, lo que se pretende es una condena de futuro, la cual en su caso debería acomodarse a lo dispuesto en el artículo 220 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

UNDÉCIMO.- Los reconvinientes igualmente consideran que es procedente se condene a la demandada a abonarles el lucro cesante que por importe de 64.891 € reclamaban y que proviene de la venta de la vivienda que era propiedad de los recurrentes, habiéndola enajenado por la cantidad de 275.500 € el 28 de febrero de 2006, cuando de haberla vendido actualmente su precio de venta sería de 340.391 €, según valoración aportada al proceso.

Tal alegación debe ser desestimada, dado que la jurisprudencia es reiterada al indicar que para que proceda la indemnización de perjuicios, sean daños emergentes sea lucro cesante, es preciso que exista la correspondiente prueba que acredite su existencia ( Sentencias del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 1997 , 13 de diciembre de 1998 y 30 de abril de 2002 , entre otras muchas) y como indica la sentencia recurrida, en concreto y en lo que se refiere al lucro cesante, ha de ser objeto de prueba, debiendo acreditarse que el lucro que dejó de percibirse no es dudoso, contingente ni sustentado únicamente en esperanzas ( Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de junio de 1967 y 8 de junio de 1996 , entre otras), y así, una cuestión es la valoración que se pueda establecer de una vivienda en atención a sus características y situación, y otra cuestión distinta es el precio que pueda obtenerse efectivamente por su venta, no resultando debidamente acreditado, a juicio de esta Sala, que de haberse enajenado en la fecha de la tasación se hubiese obtenido de forma inexorable el precio de la misma, o un precio cuando menos similar a ésta y en todo caso superior al precio que se indica se obtuvo por la venta de la vivienda de los actores.

Si bien lo indicado ya sería motivo para desestimar el recurso, cabe añadir que se pretende como indemnización la diferencia del valor dicha enajenación con respecto al valor que según el informe aportado como documento 43 tendría la vivienda en el momento en que se efectuó dicha valoración, es decir a fecha de 4 de enero de 2007, ahora bien, la elección de tal fecha de valoración es, por así decirlo, aleatoria, toda vez que podría haberse escogido cualquier otra fecha, por lo cual, el precio de la venta hipotética sobre la que se asienta dicha pretensión, es contingente, toda vez que depende del momento en que se valore el inmueble, quedando por ello sometido a las fluctuaciones del valor de la vivienda, no existiendo base para determinar con certeza cuándo se hubiera producido la venta de no haber mediado el incumplimiento, lo cual incide en la procedencia de desestimar el recurso en este aspecto.

DUODÉCIMO.- Con arreglo a lo dispuesto en los artículos 398 y 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , dado que se desestima el recurso, procede imponer a los recurrentes el pago de las costas causadas en esta alzada por sus respectivos recursos.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por VILLA 2001, S.L. contra la sentencia de fecha 10 de noviembre de 2008 dictada en autos 498/07 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Majadahonda en los que fueron demandados- reconvinientes D. Cosme y Dª Estrella , y DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por dichos demandados-reconvinientes contra la citada sentencia, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la referida resolución, imponiendo a los recurrentes el pago de las costas causadas en esta alzada por sus respectivos recursos.

Contra la presente resolución cabrá interponer recurso de casación por los motivos y en los supuestos previstos en los artículos 469 y 477, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en relación con lo dispuesto en la Disposición Final Decimosexta de la misma Ley , si concurriesen los requisitos legalmente exigidos para ello, debiendo prepararse mediante escrito que se presentará ante esta Sección en el plazo de cinco días a contar desde la notificación de esta resolución.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala y se notificará a las partes conforme a lo dispuesto en el artículo 208,4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000 , lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretaria certifico.

Reconvención
Resolución de los contratos
Cumplimiento del contrato
Daños y perjuicios
Dueño
Vivienda familiar
Culpa
Contrato de compraventa
Objeto del contrato
Fin de la obra
Responsabilidad
Lucro cesante
Resolución del contrato de compraventa
Burofax
Resolución recurrida
Perfeccionamiento del contrato
Obras de urbanización
Incumplimiento del contrato
Imposibilidad sobrevenida
Indemnización de daños y perjuicios
Valoración de la prueba
Fuerza mayor
Caso fortuito
Legalización
Incumplimiento imputable
Daño emergente
Precio de venta