Sentencia Civil Nº 91/2011, Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 5, Rec 31/2011 de 09 de Febrero de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5 ZARAGOZA

SENTENCIA: 00091/2011

SENTENCIA nº 91/2011

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE

D. PEDRO ANTONIO PEREZ GARCIA

MAGISTRADOS

D. ANTONIO LUIS PASTOR OLIVER

D. ALFONSO MARIA MARTINEZ ARESO.

En Zaragoza, a nueve de febrero de dos mil once.

En Nombre de S.M. El Rey

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Quinta, de la Audiencia Provincial de ZARAGOZA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 357/2010, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 7 de ZARAGOZA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 31/2011, en los que aparece como parte apelante-demandante, Carmela y Ezequiel , representados por el Procurador de los tribunales, Sr. CARLOS MANUEL MORENO PUEYO, asistidos por el Letrado D. ENRIQUE DIAZ BANDRES; y como parte apelada- demandada, "FUENTECANAL PROMOCIONES, S.A.", representada por la Procuradora de los tribunales, Sra. EVA CAPABLO MAÑAS, asistida por el Letrado D. JULIAN MURO LOZANO; siendo Magistrado Ponente el Ilmo. D. ANTONIO LUIS PASTOR OLIVER.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia recurrida de fecha 11 de noviembre de 2010 cuya parte dispositiva dice: "DESESTIMO INTEGRAMENTE la demanda presentada por Doña Carmela y D. Ezequiel contra Fuentecanal Promociones S.L. Unipersonal, absolviendo a ésta última y condenando en costas a la parte demandante".

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia la parte demandante interpuso recurso de apelación y dado traslado a la contraria se opuso, elevándose los autos a esta Sala donde se registraron al número de rollo arriba indicado, señalándose día para deliberación, votación y fallo el 31 de enero de 2011.

TERCERO.- En la tramitación de estos autos se han observado las prescripciones legales oportunas.

Fundamentos

Se aceptan en parte los de la sentencia recurrida, y

PRIMERO.- Los demandantes, compradores de una parcela en determinado régimen jurídico, solicitan de la vendedora la devolución de las arras duplicadas, conforme a la cláusula segunda del contrato de compraventa, porque la promotora-vendedora no había cumplido su obligación de "parcelar" en el tiempo estipulado en el contrato. Para lo que se basan en las reglas generales de las obligaciones (arts. 1088 y 1124 del Código Civil ) y en la específica de las arras penitenciales (art. 1454 C.C .).

SEGUNDO.- Niega ese incumplimiento la vendedora. Reconoce un cierto retraso en su obligación "parceladora", pero irrelevante a los efectos del cumplimiento del contrato. Acusando a los compradores de no aceptar la suspensión temporal del pacto, como prevé la cláusula sexta del mismo. Por lo que solicita la desestimación de la demanda.

Tesis recogida por la sentencia de primera instancia, que concede eficacia a la condición suspensiva del contrato y trascendencia a la negativa de los compradores a acudir a firmar la escritura pública de compraventa. No bastando un mero retraso para considerar incumplido un contrato.

Recurre la parte demandante. La promotora ni había cumplido en la fecha en que citó ante el Notario (al que no consta que acudiera siquiera ella), ni ha cumplido aún. Por lo que no puede dejarse el cumplimiento del contrato a la voluntad de la vendedora.

TERCERO.- Para resolver adecuadamente la cuestión es preciso concretar varias cuestiones. En primer lugar, qué se compra. En segundo lugar, condición del plazo de entrega, como esencial o no esencial. En tercer lugar, eficacia jurídica de las cláusulas primera, segunda y sexta. Y, por fin, cumplimiento o incumplimiento de su obligación contractual por parte de la vendedora.

CUARTO.- La redacción del contrato no es excesivamente clara al respecto. O cuando menos, no concreta detalladamente en qué condiciones se adquiere la parcela " NUM000 ". De la cláusula tercera parece deducirse que el terreno habrá de entregarse "parcelado". Lo que, dentro de la generalidad del concepto, parece referirse a una parcelación física (ver croquis adjunto al contrato) y jurídica.

Pero, además, la parcela ha de ser "urbanizada" por cuenta y cargo de la vendedora (Cl. tercera in fine). Gastos de urbanización que ascienden, según liquidación provisional del expediente administrativo, a la cantidad de 132.318,28 euros.

Esto es lo que ha de recibir la parte compradora. Si bien en cuanto a la urbanización tampoco queda claro si ha de realizarla la promotora o sólo abonar los gastos pertinentes. Sin perjuicio de lo que más adelante se expondrá.

QUINTO.- Esta indefinición arrastra en cierta medida a la calificación del plazo de entrega de la parcela "parcelada". Pero, en todo caso, como ha reconocido múltiple jurisprudencia, para que el plazo se considere "esencial", ha de inferirse claramente tanto del pacto, como de la voluntad de las partes. Así lo explica la S. de esta Sala de 10 de abril de 2001 . En caso contrario, el transcurso del mismo, por ese solo hecho, no puede considerarse como "letal".

Y aquí, ciertamente, no hay datos para concluir que el 30 de septiembre de 2009 constituya un término esencial, fuera del cual desaparezca el interés negocial de los compradores.

SEXTO.- Ahora bien, esto nos enlaza necesariamente con la imprescindible coordinación entre las cláusulas 1ª, 2ª y 6ª del contrato. Pues, en principio, la 2ª y la 6ª pudieran ser incompatibles. Habrá, por tanto, que acudir a una interpretación integradora del mismo, ex Art. 1285 del Código Civil .

Y en tal exégesis de integración, la cláusula sexta no puede imponerse a la segunda , pues regulando el mismo supuesto (incumplimiento del plazo por la vendedora), ofrecen consecuencias contradictorias e incompatibles. La segunda permite a los compradores resolver y recuperar las arras duplicadas; mientras que la sexta sólo les permite resolver y recuperar el precio anticipado (no duplicado) o esperar "sine die" hasta que la vendedora-promotora comunique la terminación de las obras de urbanización.

Obviamente esa condición suspensiva es nula, puesto que depende exclusivamente de la voluntad del vendedor (arts. 1115 y 1256 del Código Civil ).

SEPTIMO.- En este contexto, por tanto, reconducida así la armonía del contrato, los compradores, una vez llegado el plazo pactado (30 de septiembre de 2009) podrán: a)resolver el contrato, recuperando las cantidades abonadas, sin necesidad de que tal plazo se califique como esencial; o b) resolver el contrato y exigir las arras duplicadas si el plazo fuere esencial (que en este caso no lo es), o si se hubiera producido la frustración del fin negocial, aunque el plazo no fuere esencial.

OCTAVO.- Consecuentemente, lo que habrá que dilucidar es si ha habido frustración del fin negocial por incumplimiento del contrato por parte de la vendedora.

Y en este sentido, las dudas que ofrecía la cláusula tercera in fine (costes de urbanización a cargo de la vendedora), pueden resolverse a través de la cláusula sexta (ex Art. 1281 del Código Civil ). Es decir, la entrega de la parcela habrá de hacerse con las obras de urbanización terminadas. Y, por lo tanto, a tenor de la distribución de la carga de la prueba (art. 217 de la L.E.C .), será la promotora lo que tendrá que acreditar que dicha urbanización (física y jurídica) se ha hecho. O, cuando menos, en qué fase se encuentra. Pues, como razonó nuestra Sentencia de 23 de octubre de 2009 , una cosa es que el plazo no sea esencial y otra muy diferente que la promotora pueda concluir la obra cuando le plazca o "buenamente pueda". Recogiendo la doctrina del T.S. en su sentencia de 17 de diciembre de 2008 , no todo incumplimiento conlleva la resolución del contrato. Sí, cuando el incumplimiento prive sustancialmente de aquello a lo que se tenía derecho a esperar o en el caso del incumplimiento intencional que dé razones a la parte interesada para creer que no puede confiar en el cumplimiento ("Texto de los Principios del Derecho Europeo de Contratos").

Y en nuestro supuesto nada se sabe a fecha del juicio (3-6-2010) sobre la situación urbanizadora de la parcelación, que debía de estar acabada en septiembre de 2009. No sirve a tal efecto como descargo probatorio la testifical de la administrativa de la promotora. Pues, aunque no de manera frontal, esta cuestión relativa al ritmo de las obras urbanizadoras sí está planteada en la demanda (folios 13 y 14 de los autos).

NO VENO.- Todo lo cual conduce a la estimación de la demanda y del recurso. Con los pertinente pronunciamientos en materia de costas (arts 394 y 398 de la L.E.C .).

Vistos los artículos citados y demás preceptos legales de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la legal representación de D. Ezequiel y Dª Carmela , debemos revocar la sentencia apelada. Y estimando la demanda, condenar a "FUENTECANAL PROMOCIONES, S.A." a que abone a los actores la cantidad de 27.840 euros de principal e intereses legales desde al interpelación judicial Con condena en costas a la parte demandada. Y sin condena en las de esta alzada.

Devuélvase el depósito.

La sentencia es firme y no cabe recurso.

Remítanse los autos al juzgado de procedencia con testimonio de la presente resolución.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.