Sentencia Civil Nº 91/2013, Audiencia Provincial de Castellon, Sección 3, Rec 626/2012 de 26 de Febrero de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLÓN

SECCIÓN TERCERA

Rollo de apelación civil número 626 de 2012

Juzgado de 1ª Instancia número 5 de Castellón

Juicio Ordinario número 1330 de 2010

SENTENCIA NÚM. 91 de 2013

Ilmos. Sres.:

Presidente:

Don JOSÉ MANUEL MARCO COS

Magistrados:

Doña ADELA BARDÓN MARTÍNEZ

Don RAFAEL GIMÉNEZ RAMÓN

En la Ciudad de Castellón, a veintiséis de febrero de dos mil trece.

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón, constituida con los Ilmos. Sres. referenciados al margen, ha visto el presente recurso de apelación, en ambos efectos, interpuesto contra la Sentencia dictada el día doce de junio de dos mil doce por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 5 de Castellón en los autos de Juicio Ordinario seguidos en dicho Juzgado con el número 1330 de 2010.

Han sido partes en el recurso, como apelantes, Habitat S.A., representado/a por el/a Procurador/a D/ª. Mª Jesús Margarit Pelaz y defendido/a por el/a Letrado/a D/ª. José Martínez-Santos Yuste y Habitat Vacances S.L., representado/a por el/a Procurador/a D/ª. Mª Jesús Margarit Pelaz y defendido/a por el/a Letrado/a D/ª. Guillermo Lacomba Miró, y como apelados, Doña Francisca , representado/a por el/a Procurador/a D/ª. Juan Borrell Espinosa y defendido/a por el/a Letrado/a D/ª. Rafael Bellido Salvador y Don Argimiro , representado/a por el/a Procurador/a D/ª. Juan Borrell Espinosa y defendido/a por el/a Letrado/a D/ª. Mª Belén Gil Baldovi.

Es Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª. ADELA BARDÓN MARTÍNEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia apelada literalmente establece: 'Que desestimando como desestimo la demanda interpuesta por la procuradora de los tribunales D.ª María Jesús Margarit Pelaz, en representación de HÁBITAT, S.A. SUCURSAL EN ESPAÑA y HÁBITAT VACANCES, S.L., contra D. Argimiro y D.ª Francisca :

1) Absuelvo a los demandados de las pretensiones ejercitadas contra ellos.

2) Condeno a la parte demandante al pago de las costas procesales causadas.-'

En fecha 19 de junio de 2012 se dictó Auto de aclaración, cuya parte dispositiva es del siguiente tenor literal: 'CORREGUIR LOS ERRORES MANIFIESTOS apreciados en la sentencia dictada en fecha 12 de junio de 2012 , en el sentido siguiente:

-En el párrafo quinto del Fundamento de derecho Cuarto, donde dice: '(...), la plena capacidad del Sr. Argimiro y de la sociedad que representa para la comprensión del contrato, (...)', debe decir: '(...), la plena capacidad del Sr. Ángel Daniel y de la sociedad que representa para la comprensión del contrato,(...)'

-En el párrafo sexto del Fundamento de Derecho Cuarto, donde dice 'D. Argimiro ', debe decir 'D. Ángel Daniel '.

-En el párrafo decimotercero del Fundamento de Derecho Cuarto, donde dice: '(...), máxime cuando el Sr. Argimiro pasó durante el tiempo que medió entre la firma del contrato de opción de compra y la efectiva compraventa a ser administrador mancomunado de Fomento Vivienda Mediterránea, S.L. junto con el Sr. Argimiro , (...)', debe decir: '(...), máxime cuando el Sr. Ángel Daniel pasó durante el tiempo que medió entre la firma del contrato de opción de compra y la efectiva compraventa a ser administrador mancomunado de Fomento Vivienda Mediterránea, S.L. junto con el Sr. Argimiro , (...)'.

-En el párrafo quinto del Fundamento de derecho Quinto, donde dice: '(...), el Sr. Argimiro no trató se subsanar los defectos motivo de la nulidad.', debe decir: '(...), el Sr. Ángel Daniel no trató se subsanar los defectos motivo de la nulidad.'

-En el párrafo sexto del Fundamento de Derecho Quinto, donde dice: '(...), ya que habiendo reconocido el Sr. Argimiro su inactividad, (...)', debe decir: (...), ya que habiendo reconocido el Sr. Ángel Daniel su inactividad, (...)'.

MANTENIÉNDOSE EL RESTO DE LOS PRONUNCIAMIENTOS EN SU INTEGRIDAD.-'

SEGUNDO.- Notificada dicha Sentencia a las partes, por las entidades Habitat Vacances S.L. y Habitat S.A., se interpuso recurso de apelación, en tiempo y forma, en sendos escritos razonados, solicitándose en los mismos que se dicte Sentencia estimando la demanda formulada, con imposición de costas y por un otrosí solicitaban que se mantuvieran las medidas cautelares acordadas en su día en el procedimiento.

Se dio traslado a las partes contrarias, que presentaron sendos escritos oponiéndose al recurso, solicitando en los mismos que se dicte sentencia confirmando la dictada en primera instancia, con imposición de costas a las apelantes y oponiéndose ambos al mantenimiento de las medidas cautelares.

Se remitieron los autos a la Audiencia Provincial, correspondiendo su conocimiento a esta Sección Tercera, en virtud del reparto de asuntos.

Por Diligencia de Ordenación de fecha 4 de octubre de 2012 se formó el presente Rollo y se designó Magistrada Ponente, se tuvieron por personadas las partes y por Providencia de fecha 26 de diciembre de 2012 se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 18 de febrero de 2013, llevándose a efecto lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales de orden procesal.

Fundamentos

NO SE ACEPTAN los de la resolución recurrida en cuanto resulten contrarios a los siguientes:

PRIMERO.- Las mercantiles Habitat S.A., sucursal en España y Habitat Vacances S.L., formularon demanda frente a Dª Francisca y contra D Argimiro , solicitando se declare la nulidad de la escritura pública de compraventa de participaciones sociales, otorgada en fecha 14 de mayo de 2008, y que en consecuencia dichas participaciones sean devueltas a los demandados y que estos les reintegren las cantidades que detallan. Para el caso de que no se acuerde la nulidad, ejercita la acción rescisoria, con las consecuencias inherentes, que dice que son las mismas que para la nulidad. Dicha nulidad se intereso por ser nulo el consentimiento prestado por error, haciendo mención igualmente la demanda al dolo.

La Sentencia dictada en primera instancia desestimo la demanda e impuso el pago de las costas a la parte demandante. Para ello en primer lugar entendió que el objeto del contrato y el propósito de la parte compradora, que transcendió al acto jurídico determinante de la declaración de voluntad, fue el de llevar a cabo la edificación permitida por las autoridades administrativas, habiendo realizado esa transacción mediante la compraventa de participaciones sociales por motivos fiscales.

Apreció a continuación la existencia de error y de dolo, al haberse dictado Sentencia por la Sala de lo Contencioso Administrativo de la Comunidad Valenciana, en fecha 22 de diciembre de 2009 , que estimo el Recurso Contencioso Administrativo interpuesto por Dª Begoña , contra la Resolución del Conseller del Territorio y Vivienda de fecha 9 de septiembre de 2005, de aprobación del Plan de Reforma Interior de Mejora de la UE2 R 19 del PGOU de Vinaroz, resolución que fue declarada nula al entender la misma contraria a derecho.

Por último argumentó que a pesar de la existencia de ese error no procedía la nulidad porque lo decidido en la esa Sentencia no afecta a la propiedad de las fincas, ni a su calificación como urbanas, sin que se haya intentado presentar un nuevo programa de actuación o subsanar el existente, por lo que el error a su criterio no es esencial, ya que aunque las fincas no reunían las condiciones que se les atribuían, la inactividad y pasividad de las actoras, impide que pueda ser entendido como esencial el error y que el dolo despliegue sus efectos normales.

Frente a esta resolución interponen recurso de apelación ambas demandantes, con la pretensión de que se estime su demanda. Lo hace en primer lugar la mercantil Habitat Vacances S.L., que comienza afirmando que es correcto la conclusión alcanzada en la primera instancia respecto del objeto de la transmisión, que fueron las fincas de Fomento Vivienda Mediterránea S.L. y no las participaciones sociales de la misma, para alegar como primer motivo del recurso el error en la interpretación técnico jurídica de los artículos 1.265 , 1.266 y 1.269 del Código Civil y de la jurisprudencia y doctrina referida al dolo y al error como vicios distintos del consentimiento, por entender que la decisión adoptada en la resolución recurrida es ilógica y arbitraria, de forma que concluye que el acto se debe anular por dolo, sin que sea necesario que concurran además los requisitos del error. Entiende también que la relevancia de la inactividad que se achaca por el Juez de instancia a las demandantes carece de rigor jurídico, ya que lo nulo es insubsanable y porque además el dolo ha de ser antecedente o concomitante al perfeccionamiento del negocio y que además lo que requiere que sea esencial es el error no el dolo, pero aun en el caso de que se apreciara la existencia de error, en este supuesto considera que el mismo es esencial. Finalmente se opone a la imposición de costas ya que a su criterio con ello se premia la mala fe de la otra parte.

La representación de Habitat S.A., también plantea recurso de apelación, en el que igualmente coincide en establecer, como hace el Juez a quo, que el objeto de la compraventa era el proyecto de urbanización y no las participaciones sociales, insiste en que los vendedores obraron con dolo haciendo incurrir a la otra parte en error. Entiende que la causa del contrato de compraventa no existe, como consecuencia de la nulidad decretada por el TSJCV, por ser contrario a derecho el objeto vendido, lo que es motivo de nulidad radical ex nunc. También afirma que la desestimación de la demanda es errónea y equivocada , porque tiene en cuenta una resolución del Ayuntamiento de Vinaroz del mes de abril de 2010, que ha supuesto una variación sustancial, con la que no se hubiera efectuado la compra, suponiendo volver a empezar con la aprobación del programa urbanístico, lo que además depende de un tercero que es la Sra. Begoña , de forma que el consentimiento prestado varía sustancialmente, habiendo existido error esencial, excusable, error que además ha de tenerse en cuenta en la fecha de la celebración del contrato.

SEGUNDO.- Básicamente el planteamiento de ambos recursos de apelación es similar, debiendo decidir en esta resolución si ha sido correcto el criterio del Juez de instancia, fundamentalmente en cuanto se pretende que se declare la nulidad del contrato suscrito por vicio del consentimiento.

Para resolver la controversia resulta conveniente realizar un relato, siquiera somero, de los principales hechos acaecidos.

1-Así en primer lugar debemos comenzar recordando que en fecha 20 de agosto de 2007 se suscribe un contrato de opción de compra, en el que intervienen por una parte D. Patricio , en representación de su madre, Dª Francisca , y D. Argimiro , y por otra D. Ángel Daniel , en representación de la mercantil Habitat S.A., Sucursal en España. Se expone en el mismo que la Sra Francisca es propietaria de tres mil quinientas participaciones sociales de la mercantil Fomento Vivienda Mediterránea S.L., lo que representa el 50% de su capital social, y que D. Argimiro es propietario de otras tres mil quinientas participaciones sociales, que representan el mismo porcentaje del 50% del capital social. Indican a continuación que ésta mercantil, Fomento Vivienda Mediterránea S.L., es propietaria de una finca que describen, que se dice que ha sido objeto de reparcelación en desarrollo de la UE2 R-19. Se hace expresa mención a que en esas parcelas esta previsto realizar un proyecto de 5 edificios con un total de 90 apartamentos y sus respectivos garajes y que hasta ese momento el proyecto cuenta con los documentos técnicos que detalla, para indicar finalmente que Habitat S.A. estaba interesada en la adquisición del cien por cien de las participaciones sociales de Fomento Vivienda Mediterránea S.L., y que se le concede el derecho de opción de compra de las mismas, por el precio que se indica, fijando hasta el 30 de noviembre de 2007 como fecha límite para ejercitar ese derecho de opción.

2-El día 28 de noviembre de 2007 se hizo, también por las mismas partes e igualmente en documento notarial, lo que se llamó anexo al contrato de opción de compra, en el que se amplio el plazo del ejercicio de ese derecho de opción de compra hasta el día 14 de marzo de 2008 y en contraprestación se incrementó el precio de la opción. Finalmente ese día 14 de marzo de 2008 se suscribe entre las partes el contrato de compraventa de participaciones sociales de la mercantil, Fomento Vivienda Mediterránea S.L., cuyo 50% es adquirido por la mercantil Habitat S.A., Sucursal en España, y el otro 50% por Habitat Vacances S.L., en el que se vuelve a indicar el proyecto que esta previsto realizar y los documentos técnicos con los que el mismo cuenta.

3-El primero de estos documentos técnicos que se menciona tanto en el contrato de opción de compra como en el de compraventa de participaciones sociales, es el Plan de Reforma Interior de mejora (PRIM) del PGOU de Vinarós en el ámbito de la unidad de Ejecución UE.2.R.19 del Suelo Urbano Residencial, cuyos redactores se indica que eran Argimiro y Patricio , arquitectos ambos. Plan de reforma del que expresamente se decía 'Aprobado definitivamente por el Conseller de Territorio y Vivienda, D. David , en fecha 9 de septiembre de 2005, y publicado en el Boletín Oficial de la Provincia de Castellón nº 144 de 1 de diciembre de 2005).

4-Tanto en el contrato de opción de compra como en el de compraventa de participaciones sociales, se hizo expresa mención a que 'La Mercantil FOMENTO VIVIENDA MEDITERRÁNEA S.L. suscribió en fecha 7 de julio de 2.004 Contrato Privado de Permuta de Bienes con Dª Begoña propietaria de vivienda unifamiliar aislada, anexa a la nueva delimitación aprobada por el P.R.I.M. de la UE-2 R.19, que a fecha de hoy queda vencido, cuyos términos y condiciones son conocidos por los señores comparecientes, según intervienen, quienes así lo declaran a los efectos oportunos que procedan en derecho'

5-Dª Begoña , en fecha 31 de enero de 2006, presentó recurso ante la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, contra la Resolución del Conseller de Territorio y Vivienda de fecha 9 de septiembre de 2005, de aprobación del Plan de Reforma Interior de Mejora de la UE.2.R.19 del PGOU de Vinarós, recurso que se tramitó con el nº 134/06 y en el que en fecha 22 de Diciembre de 2009 se dicto Sentencia en la que se estimaba el recurso, anulando la resolución recurrida por ser contraria a derecho.

6-El día 16 de abril de 2010 el Ayuntamiento de Vinaroz, acordó, a la vista de la mencionada resolución, requerir a la mercantil Fomento Vivienda Mediterráneo S.L., para que en ejecución de esta Sentencia se modifique el plan de reforma interior incluyendo en el ámbito la parcela propiedad de la recurrente y para que se modificará el correspondiente proyecto de urbanización y de reparcelación ajustándolo al instrumento de planeamiento, concediéndole un plazo de 30 días para la presentación de esta documentación.

7.-Fomento Vivienda Mediterráneo S.L suscribió en fecha 4 de mayo de 2009, un préstamo hipotecario, por importe de cuatro millones de euros para la realización del proyecto de construcción de las viviendas. Por otra parte Habitat S.A. ha pagado la cantidad de 263.465,36 € a Construcciones Babiloni S.L., por la realización de la ejecución de determinadas partidas, de movimientos de tierras y de vallado perimetral de la parcela.

TERCERO.- Procede señalar a continuación que entendemos correcto lo que se afirma en la sentencia de instancia respecto a cuál fue el objeto del contrato celebrado entre las partes, que si bien se hizo bajo la apariencia de una compraventa de participaciones sociales, realmente apreciamos que lo que se pretendía transmitir era el proyecto de construcción de un total de 90 apartamentos, más sus garajes, con los documentos técnicos que dicho proyecto tenía y con las autorizaciones administrativas concedidas al mismo. A esta conclusión llega el Juez de instancia con unos argumentos que compartimos y que como tales no han sido rebatidos en los recursos de apelación, donde se comparte plenamente dicha conclusión valorativa, que no se desvirtúa con lo que se alega en los escritos de oposición a estos recursos de apelación.

Hacemos propios estos argumentos de los que interesa destacar que ya desde la escritura de opción de compra se describe la finca de la que es propiedad la mercantil cuyas participaciones sociales se indican como objeto del contrato, y a continuación se detallan de forma pormenorizada todos los documentos técnicos con los que cuenta el proyecto, y se establece como una causa de resolución del contrato, que desde la fecha de la firma de ese contrato y hasta la prevista para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, que el inmueble que es propiedad de Fomento Vivienda Mediterránea S.L., varíe su situación registral, con la única excepción de la hipoteca constituida con el Banco Pastor, salvo ampliación de la garantía hipotecaría y lo que es más relevante si cabe, se establece también como causa de resolución del contrato de opción de compra la no realización de las obras mínimas y necesarias para acreditar el comienzo de las obras y que puedan suponer la pérdida de la licencia municipal correspondiente otorgada por el Ayuntamiento de Vinaroz, lo que difícilmente sería comprensible si no fuera la causa del contrato y el verdadero el interés de esa operación la realización de ese proyecto, lo que además se confirma con el hecho de que la sociedad cuyas acciones se compran, no tuviera otros activos .

Esto fue además explicado por quien fuera el asesor fiscal de Habitat S.A., que declaró como testigo en el juicio, quien indicó que conocía la operación y que se hizo en esa forma porque para el transmitente la tributación era menor. Dicho testigo fue tachado en el acto del juicio por haber manifestado el Letrado de D. Argimiro que tenía interés en el procedimiento por haber sido la persona que colaboró en la elección de la dirección letrada en este procedimiento de las demandantes, lo que el testigo negó sin que se haya practicado ninguna prueba para acreditar este extremo, por lo que carecemos de datos para negar que se trate de un testigo imparcial, ya que la única relación que conocemos que mantiene con las partes es haber sido el asesor fiscal de Habitat S.A., y este solo hecho no nos permite dudar de su credibilidad.

A partir de este hecho y del relato de lo acaecido que hemos realizado en el anterior fundamento de derecho procede decidir si el consentimiento de las aquí demandantes adolece de vicio alguno que obligue a declarar su nulidad, que es lo que el Juez de instancia ha rechazado con unos argumentos que en la forma que explicaremos no compartimos, siendo esto en definitiva lo que se cuestiona en ambos recursos de apelación cuyo examen realizamos de manera conjunta.

Es correcto lo que se expresa en los recursos en cuanto se refieren a la diferencia entre el dolo y el error como vicios del consentimiento. No obstante entendemos que el examen de esta cuestión debe comenzar haciéndose por la decisión acerca de si ha concurrido error en el consentimiento, con los requisitos necesarios para que proceda la nulidad que se solicita, ya que en el acto de la Audiencia Previa, dicho vicio del consentimiento fue el que se alegó para fundamentar la nulidad, además de la carencia de la causa, aunque en la demanda también se hacía mención al dolo.

En relación al error en el consentimiento conviene recordar, por ser de fecha más reciente el contenido de la Sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo, núm. 683, de fecha 21 de noviembre de 2012, Recurso 1729/2010 , que realiza en su fundamento de derecho cuarto un detallado análisis de los requisitos que precisa para su apreciación, en los siguientes términos:'Hay error vicio cuando la voluntad del contratante se forma a partir de una creencia inexacta - sentencias 114/1985, de 18 de febrero , 295/1994, de 29 de marzo , 756/1996, de 28 de septiembre , 434/1997, de 21 de mayo , 695/2010, de 12 de noviembre , entre muchas -. Es decir, cuando la representación mental que sirve de presupuesto para la realización del contrato es equivocada o errónea.

Es lógico que un elemental respeto a la palabra dada - 'pacta sunt servanda' - imponga la concurrencia de ciertos requisitos para que el error invalide el contrato y pueda quien lo sufrió quedar desvinculado. Al fin, el contrato constituye el instrumento jurídico por el que quienes lo celebran, en ejercicio de su libertad - autonomía de la voluntad -, deciden crear una relación jurídica entre ellos y someterla a una 'lex privata' (ley privada) cuyo contenido determinan. La seguridad jurídica, asentada en el respeto a lo pactado, impone en esta materia unos criterios razonablemente rigurosos - sentencia de 15 de febrero de 1977 -.

I. En primer término, para que quepa hablar de error vicio es necesario que la representación equivocada merezca esa consideración. Lo que exige que se muestre, para quien afirma haber errado, como suficientemente segura y no como una mera posibilidad dependiente de la concurrencia de inciertas circunstancias.

II. Dispone el artículo 1266 del Código Civil que, para invalidar el consentimiento, el error ha de recaer - además de sobre la persona, en determinados casos - sobre la sustancia de la cosa que constituye el objeto del contrato o sobre aquellas condiciones de la cosa que principalmente hubieren dado motivo a celebrarlo - sentencias de, 4 de enero de 1982 , 295/1994 , de 29 de marzo, entre otras muchas -, esto es, sobre el objeto o materia propia del contrato - artículo 1261, ordinal segundo, del Código Civil -. Además el error ha de ser esencial, en el sentido de proyectarse, precisamente, sobre aquellas presuposiciones - respecto de la sustancia, cualidades o condiciones del objeto o materia del contrato - que hubieran sido la causa principal de su celebración, en el sentido de causa concreta o de motivos incorporados a la causa.

III. Es cierto que se contrata por razón de determinadas percepciones o representaciones que cada contratante se hace sobre las circunstancias - pasadas, concurrentes o esperadas - y que es en consideración a ellas que el contrato se le presenta como merecedor de ser celebrado. Sin embargo, si dichos motivos o móviles no pasaron, en la génesis del contrato, de meramente individuales, en el sentido de propios de uno solo de los contratantes, o, dicho con otras palabras, no se objetivaron y elevaron a la categoría de causa concreta de aquel, el error sobre ellos resulta irrelevante como vicio del consentimiento. Se entiende que quien contrata soporta un riesgo de que sean acertadas o no, al consentir, sus representaciones sobre las circunstancias en consideración a las cuales hacerlo le había parecido adecuado a sus intereses.

IV. Como se indicó, las circunstancias erróneamente representadas pueden ser pasadas, presentes o futuras, pero, en todo caso, han de haber sido tomadas en consideración, en los términos dichos, en el momento de la perfección o génesis de los contratos - sentencias de 8 de enero de 1962 , 29 de diciembre de 1978 y 21 de mayo de 1997 , entre otras -. Lo determinante es que los nuevos acontecimientos producidos con la ejecución del contrato resulten contradictorios con la regla contractual. Si no es así, se tratará de meros eventos posteriores a la generación de aquellas, explicables por el riesgo que afecta a todo lo humano.

V. Se expuso antes que el error vicio exige que la representación equivocada se muestre razonablemente segura, de modo que difícilmente cabrá admitirlo cuando el funcionamiento del contrato se proyecta sobre un futuro más o menos próximo con un acusado componente de aleatoriedad, ya que la consiguiente incertidumbre implica la asunción por los contratantes de un riesgo de pérdida, correlativo a la esperanza de una ganancia.

VI. Por otro lado, el error ha de ser, además de relevante, excusable. La jurisprudencia - sentencias de 4 de enero de 1982 , 756/1996, de 28 de septiembre , 726/2000, de 17 de julio , 315/2009 , de 13 de mayo-exige tal cualidad, no mencionada en el artículo 1266, porque valora la conducta del ignorante o equivocado, negando protección a quien, con el empleo de la diligencia que era exigible en las circunstancias concurrentes, habría conocido lo que al contratar ignoraba y, en la situación de conflicto, protege a la otra parte contratante, confiada en la apariencia que genera toda declaración negocial seriamente emitida.'

En el caso enjuiciado entendemos que concurren la totalidad de requisitos que en esta resolución se detallan para que podamos considerar concurrente el error en el consentimiento, que faculta a las demandantes a pedir la nulidad del contrato.

Hay que partir en primer lugar de cuál fue la causa del contrato que se celebró, que no era la simple transmisión de las fincas propiedad de la mercantil cuyas participaciones se estaban vendiendo. Así ya desde el contrato de opción de compra y después de describir las fincas propiedad de Fomento Vivienda Mediterránea S.L., se indica en el exponendo quinto que esa sociedad contaba hasta esa fecha con los documentos técnicos que detalla, y que incluían en primer lugar el Plan de Reforma Interior de Mejora del PGOU de Vinarós, en el ámbito de la Unidad de Ejecución EU.2.R 19 del Suelo Urbano Residencial, y del que como ya hemos expuesto, hacía expresa mención a que había sido aprobado definitivamente por el Conseller de Territorio y Vivienda, D. David , en fecha 9 de septiembre de 2005, y publicado en el Boletín Oficial de la Provincia de Castellón nº 144 de 1 de diciembre de 2005. A continuación se incluía el Proyecto de Urbanización de la Unidad de Ejecución UE.2.R.19 del Suelo Urbano Residencial del PGOU de Vinarós, también con indicación de que el proyecto completo de urbanización había sido aprobado por el Ayuntamiento de Vinarós en sesión celebrada el día 29 de julio de 2004, cuya publicación en el Boletín Oficial de la Provincia había tenido lugar el día 18 de febrero de 2006. El siguiente documento era el Proyecto de Reparcelación de la Unidad de Ejecución EU.2.R 19 del Suelo Urbano Residencial del PGOU de Vinarós, con indicación de su aprobación por el Ayuntamiento el día 29 de julio de 2004, de su publicación en el Boletín Oficial de la Provincia había tenido lugar el día 18 de febrero de 2006. Seguidamente se hacía referencia en esa enumeración al Programa para el Desarrollo de la Unidad de Ejecución EU.2.R 19 del Suelo Urbano Residencial del PGOU de Vinarós, con la adjudicación del programa del 'Convenio Urbanístico para la regulación de las relaciones entre el Magnífico Ayuntamiento de Vinarós y el Urbanizador adjudicatario del Programa de Actuación integrada de la EU.2.R 19, promovido por la sociedad mercantil FOMENTO VIVIENDA MEDITERRÁNEA S.L.'. Igualmente se mencionaba el proyecto básico de 90 apartamentos, el Proyecto de Seguridad y Salud laboral, el Proyecto de Infraestructura Común de Telecomunicaciones, el Proyecto de Actividad de garajes, la Licencia de obras mayores: 000108/2006- OMAYOR, de fecha 24 de abril de 2007, el Acta de Comprobación del Replanteo e Inicio de las obras, de fecha 12 de julio de 2007, y el visado de este último documento ante el Colegio Oficial de Arquitectos y de el de Aparejadores y Arquitectos Técnicos y presentada ante el Ayuntamiento de Vinarós el día 16 de julio de 2007.

La anterior relación de documentación técnica con la que contaba el proyecto y en el que la mercantil Fomento Vivienda Mediterránea S.L. era el agente urbanizador, ilustra sobre la complejidad de la documentación que se precisaba para llevarlo a cabo y con la que contaba la citaba mercantil en el momento en que sus participaciones sociales fueron transmitidas a las ahora actoras, lo que viene a incidir en lo que hemos expuesto de cual fue el objeto de la venta y la causa del contrato.

Interesa hacer especial mención a la copia del expediente de Licencias de obras que se ha remitido por el Ayuntamiento de Vinarós y en el que aparece, folios 520 y siguientes del procedimiento, una consulta urbanística que se elevó a la Consellería Territorial de Territorio y Vivienda de la Generalitat Valenciana, de la que resulta que el objeto del PRIM, según allí consta y hemos podido constatar con el resto de documentación aportada, además de la ordenación pormenorizada de la ejecución, fue el delimitar la unidad de ejecución EU.2.R 19, resultando que inicialmente se excluyó de dicha unidad la parcela de 660 m2, propiedad de Dª Begoña , que se correspondía con una edificación ya existente, motivando con ello que durante la tramitación de la aprobación definitiva del Plan de Reforma se emitiera un primer informe desfavorable por la Dirección General de Costas del Ministerio de Medio Ambiente, en el que se mostraba su disconformidad con el hecho de que este Plan excluyera la referida parcela, y que a la vista de ese informe se remitió documentación de subsanación que fue el objeto del segundo informe favorable por parte de esa Dirección General de Costas, y de acuerdo a lo que se indica expresamente en la mencionada consulta urbanística, con la documentación presentada para esa subsanación se daba una nueva redacción a la página 18 de la parte escrita del Plan de Reforma Interior y se incluía un nuevo plano de ordenación OPC1, ordenando también pormenorizadamente la parcela de 660 m2, pero la conclusión de esa consulta fue que a pesar de ello, ni de la nueva redacción de la página 18, ni del nuevo plano de ordenación OPC1, se podía extraer que dicha parcela hubiera sido incluida dentro de la unidad de ejecución UE.2 R-19.

De lo que resulta que para obtener el informe favorable de la Dirección General de Costas del Ministerio de Medio Ambiente era requisito necesario incluir la totalidad de la zona del programa de actuación, lo que obligaba a que también estuviera en el mismo la parcela de la Sra. Begoña , y esto desde luego lo debieron conocer los aquí demandados. No obstante a pesar de ello el PRIM, como la propia consulta menciona, contó con un informe favorable de la Dirección General de Costas, de fecha 11 de abril de 2005, obrante a los folios 529 y 530 del procedimiento, en el que se recordaba que se había informado desfavorablemente en fecha 14 de diciembre de 2004, porque se excluía la parcela de 660 m2 y se entendía necesario contemplar la totalidad del ámbito que se asignaba en el Plan General de la Unidad de Ejecución a toda la zona afectada por la servidumbre de protección, sin excluir esa parcela, y al entender, como ya hemos expuesto, erróneamente, que de la nueva documentación que ya se había incluido, se emitió informe favorable.

La inclusión de esta parcela, propiedad de la Sra. Begoña , supone un aumento considerable de los costes del proyecto, no solo por el precio que se abone por la misma, lo que en el contrato que se firmo se negoció con la permuta del solar por cuatro apartamentos, sino porque además aumenta el coste de las obras de ejecución al ser necesario previamente la demolición de la edificación existente, pero la exclusión de la parcela causa un perjuicio importante a su propietaria, no solamente por lo que la misma explico en el acto del juicio, respecto a que al estar vallada la zona del PRIM, se había quedado sin acceso a su propiedad, sino por lo que se expone en la Sentencia dictada por la Sala de lo Contencioso Administrativo, de fecha 22 de diciembre de 2009 , porque esa exclusión determina que la parcela deviene en inedificable, siendo imposible su desarrollo posterior en una actuación aislada, señalando la Sentencia de la Sala de lo Contencioso como causa de esa exclusión la de evitar los costes de demolición de la vivienda que existe en la parcela excluida, lo que motivo que se anulara el PRIM.

Tenemos de cuanto llevamos expuesto, que se transmitió a través de un contrato de compraventa de participaciones sociales un proyecto de actuación en una unidad de ejecución, en la que uno de sus lindes es la costa, proyecto que se vendió con todas las autorizaciones administrativas pertinentes y con toda su documentación técnica. Se trataba de urbanizar una unidad de ejecución concreta en la que se encontraba enclavada una vivienda, con cuya propietaria se concertó un contrato de permuta que se celebró el día 7 de julio de 2004, y que en la fecha del contrato de opción de compra estaba vencido, es decir había quedado sin efecto, porque en el pacto primero de ese contrato se hizo constar que si la licencia de edificación no se obtenía en un plazo de 18 meses a contar desde la fecha del mismo, éste quedaría automáticamente sin efecto ni eficacia de clase alguna y sin penalidad para ninguna de las partes, y dicha licencia de edificación no se solicitó hasta el día 27 de septiembre de 2006, habiéndose obtenido el día 25 de abril de 2007, por lo que ese plazo de 18 meses, el 20 de agosto de 2007 cuando se firmó el contrato de opción de compra, ya se había excedido haciendo expresa mención a esto, adjuntando una copia del contrato con indicación de que se trataba de una vivienda anexa, es decir unida, a la nueva delimitación aprobada por el PRIM de la UE-2.19, pero que ese contrato estaba vencido.

Esto último, que ese contrato estaba vencido y sin efecto era conocido e interpretado en esta forma, por el Sr. Ángel Daniel , representante legal de Habitat S.A. y por la Dª Begoña , según declararon ambos en el acto del juicio, y a esta cuestión se refirió igualmente en el acto del juicio D. Argimiro , quien admitió que en aquel momento la parcela mínima para una actuación aislada era de 800 m2, pero añadió que había excepciones, y también se refirió a que él no había sabido nada del procedimiento seguido ante la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, procedimiento del que, en contra de lo que se ha mantenido por los demandados, consta que no fue objeto de ninguna publicación en algún boletín oficial que le otorgara una mayor publicidad, según se certifica por el Sr. Secretario de la mencionada Sala y verse al folio 1.706 de este procedimiento. De manera que los únicos que tuvieron acceso al recurso contencioso-administrativo, por ser partes en ese procedimiento, fueron, además de la recurrente, Sra. Begoña , la Consellería de Territorio y Vivienda y el Ayuntamiento de Vinarós. Esto no supone sin embargo que no se haya acreditado que D. Argimiro también conociera la interposición de ese recurso, mereciendo poco crédito lo que al respecto declaró en el acto del juicio, ya que en el mismo se manifestó por Dª Begoña , que su abogada había estado en contacto con el Sr. Argimiro y que le iba informando de las impugnaciones que realizaron y en concreto que le informó de la impugnación a través del recurso interpuesto ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo.

Y esto consideramos que es lo que se ocultó a la otra parte, quien prestó su consentimiento tanto en el contrato de opción de compra como en el de compraventa de participaciones sociales, en la creencia de la aprobación definitiva del PRIM por la Consellería, lo cual si bien es cierto también lo es que aunque dicha resolución ponía fin a la vía administrativa, cabía su impugnación a través de un recurso contencioso administrativo, que fue lo que se hizo, con la consecuencia de declarar la nulidad de la resolución de la Consellería que aprobaba ese PRIM, sin que los compradores de las participaciones y del proyecto de actuación conocieran este hecho, ya que quien sí había sido informado del mismo, el Sr. Argimiro nada les dijo, por lo que ninguna razón había para que pudiera indagar y conocer la existencia de ese procedimiento.

Concurre en el error los requisitos necesarios para que pueda dar lugar a la nulidad que se pretende. Así en primer lugar resulta evidente que la representación de lo que compraban los ahora apelantes fue equivocada o errónea, desde el momento en que con la documentación que se le había adjuntado al contrato su conocimiento era el de que adquirían un proyecto aprobado con todas las autorizaciones necesarias, y aunque esto era cierto, ellos desconocían que la aprobación de ese proyecto, del PRIM, por la Consellería había sido recurrida y cabía la posibilidad de que se declarara la nulidad de esa resolución, como así ha ocurrido.

El error además fue esencial, al recaer sobre lo que constituye el objeto del contrato o sobre las condiciones que han dado motivo a celebrarlo. Hemos razonado anteriormente que el objeto del contrato fue no la simple transmisión de una serie de participaciones sociales de una mercantil, ni siquiera el de fincas propiedad de la misma, sino que lo que se transmitió fue un programa de una unidad de ejecución urbanística, que precisaba de una documentación técnica compleja y de una serie de autorizaciones administrativas, de forma que si se declara la nulidad de ese PRIM, como así ha ocurrido con la resolución dictada por el Tribunal Superior de Justicia, la viabilidad del proyecto varia sustancialmente lo que afecta a la propia esencia de lo adquirido.

Discrepamos en este sentido de lo que al efecto se razona en la Sentencia de instancia donde se niega el carácter esencial del error por la pasividad de los compradores, quienes no subsanaron, a su criterio, el proyecto en la forma indicada por el Ayuntamiento de Vinarós, llegando a afirmar que ha habido una falta de interés sobrevenido.

Es cierto que, como ya hemos expuesto, en el mes de abril del año 2010, el Ayuntamiento de Vinarós requirió a la mercantil Fomento Vivienda Mediterráneo S.L., para que modificará el proyecto de urbanización incluyendo en el ámbito la parcela de la Sra. Begoña , con la consiguiente modificación del proyecto de urbanización y de reparcelación, para lo que se le concedió el plazo de 30 días, teniéndola por desistida en caso contrario. Pero como la propia resolución del Ayuntamiento mencionaba la Sentencia dictada declaró la nulidad del PRIM, por lo que para su nueva aprobación debía procederse a una nueva redacción del mismo y de toda la documentación técnica que incluyera la mencionada parcela. Esto no es un mero trámite administrativo que pueda llevarse a cabo en un breve plazo de tiempo como fue el concedido, ya que supone en primer lugar comenzar unas negociaciones con la propietaria de esa parcela excluida para posibilitar su inclusión, lo que implica, según ya hemos expuesto con anterioridad, un mayor coste, y además que si se logra el acuerdo que se deba proceder a demoler la vivienda allí existente, que según se razona en la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia era justamente lo que se pretendía evitar y por eso se excluyó, por el coste que ello suponía. Pero, además, una vez conseguido esto se deberían solicitar de nuevo las mismas autorizaciones administrativas con las que ya contaba el PRIM que quedó anulado, con un incremento de medios que podría dilatar en un tiempo considerable la realización del programa además de encarecerlo, sin que se tenga la seguridad de que en la actualidad con la normativa vigente dicho programa fuera a ser necesariamente aprobado.

En estas condiciones no puede negarse el carácter esencial al error al que se indujo a los compradores ni exigirles una mayor actividad, que en ningún caso hubieran además tenido que desplegar si el PRIM, no hubiera sido anulado por un recurso de cuya interposición, en el año 2006, nada supieron cuando se efectúo el precontrato en el año 2007 ó cuando se firmo el contrato en el año 2008, sin que apreciemos ninguna falta de interés sobrevenido en los mismos.

Ya se ha expuesto además que ese conjunto de documentos y de autorizaciones del programa de actuación urbanístico fue el verdadero objeto del contrato y la causa del mismo, por lo que el hecho de no haber comunicado a los compradores la existencia del recurso contencioso-administrativo y de la posibilidad de que el PRIM pudiera anularse, se estima como relevante y esencial a los efectos del error existente en el consentimiento prestado, tratándose de circunstancias que debieron ser tomadas en consideración en el momento de la perfección del contrato, porque la presentación del recurso ya había tenido lugar y si existía el riesgo de que se anulara el programa era algo que debían conocer y asumir los compradores, pero que al ocultarse dio lugar a que estos prestaran equivocadamente su consentimiento

Y además fue relevante y excusable, ya que ninguna falta de diligencia apreciamos en los aquí actores, para haber desplegado actividad alguna que le hubiera permitido conocer la existencia del recurso contencioso- administrativo, ya que la resolución que finalmente se anuló estaba aprobada definitivamente por el Conseller de Territorio y Vivienda y ningún indicio conocemos que pudieran haber tenido para haberse interesado por la existencia de ese recurso. Sabían desde luego que en la zona donde se iba a desarrollar el programa había una vivienda, pero se les había aportado el contrato suscrito con su propietaria, que estaba vencido y sin efecto y contaban con todas las autorizaciones pertinentes para llevar a cabo el proyecto que pretendían.

Apreciamos en definitiva que el consentimiento se prestó con error y también añadimos que con dolo. Como dicen, entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de mayo de 1993 ( RJ 19933539 ) y 29 de diciembre de 1999 (RJ 1999 9380), son requisitos necesarios para la apreciación de dolo: a) una conducta insidiosa dirigida a provocar la declaración negocial, b) que la otra voluntad negociadora quede viciada en su libertad y conocimiento por tal conducta, c) que todo ello determine la actuación negocial, d) que sea grave y e) que no se haya causado por un tercero, ni empleado por las dos partes contratantes. Ha de tenerse igualmente en cuenta que el dolo puede darse a través no sólo de una maquinación directa, sino también una reticencia del que calla o no advierte debidamente a la otra parte, ( SSTS de 15 junio 1995 [RJ 19955296 ] y 27 de noviembre de 1998 [19989324]).

Esto último es lo que, según hemos razonado, ha tenido lugar en este supuesto, al no haber advertido los vendedores a la otra parte de un hecho trascendental para el negocio que estaban realizando, que hacía variar las condiciones de la contratación y que ellos conocían, viciando con ello el consentimiento de los compradores, quienes ante la omisión de un hecho que afecta a la esencia del contrato, tuvieron alterada la percepción de lo que adquirían.

Recuerda la STS de 23 de julio de 1998 (RJ 1998,6199) que la nulidad contractual por la concurrencia de error o dolo apareja una equivocación sustancial al contratar, no vencible por la normal diligencia en la información o, en el caso de dolo, la inducción del error por maquinaciones graves que formen un mecanismo engañoso captatorio de la voluntad del contratante, elementos uno y otro de orden fáctico (S. 27 enero 1988 [RJ 1988151]), pues el dolo supone la conjunción de dos elementos, el subjetivo o ánimo de perjudicar, y el objetivo, consistente en el acto o medio externo, siendo éste cuestión de hecho y aquél de derecho (S. 21 diciembre 1963 [RJ 19635362]).

Entendemos por todo ello, y sin que sea necesario entrar en el examen del otras cuestiones, que al haber concurrido un vicio del consentimiento, que en este caso apreciamos que es el error y el dolo, con los requisitos necesarios para ello, procede decretar la nulidad solicitada, de acuerdo con lo establecido en los artículos 1261 , 1265 , 1266 y 1269 del Código Civil .

Dicha nulidad comporta, como se pide en la demanda, la restitución de las prestaciones de cada una de las partes, lo que supone que las participaciones sociales sean devueltas a los vendedores, y que estos devuelvan el precio abonado por su venta, más los intereses devengados por el aplazamiento de la deuda y que también mancomunadamente, por mitades, reintegren a los compradores el importe de los gastos de notario y de registro, más las cantidades que acrediten en ejecución de sentencia, mediante una certificación bancaria de las cantidades abonadas en concepto de intereses por Habitat S.A. y por Habitat Vacances S.L., por la amortización de un préstamo suscrito con el Banco Pastor, en fecha 14 de mayo de 2009 .

Y finalmente también entendemos que procede que se les reintegre, a título de indemnización ( art.1101 CC ) y en igual forma por mitades, en la cantidad que abonaron a Construcciones Babiloni S.L., por la ejecución de las obras contenidas en el proyecto y que se han acreditado en la suma de 263.465,36 €, cantidades que constan todas ellas justificadas con la documentación acompañada como número siete a la demanda.

Esta última cuestión es la que ha sido más criticada por los demandados, ya que aportan una Sentencia dictada por la Sección 1ª de esta Audiencia Provincial de Castellón, en la que se resuelve la oposición en un procedimiento cambiario seguido a instancia de la mercantil Construcciones Babiloni S.L., frente a Habitat S.A., Sucursal en España, desestimando la oposición planteada por esta última. Pero lo que no se ha acreditado es que se trate de ninguno de los pagos cuya reclamación aquí se realiza, que han sido además justificados documentalmente sin que ninguno de los documentos aportados a tal fin haya sido impugnado.

Procede por todo ello y en consecuencia estimar la demanda presentada, revocando en consecuencia la resolución recurrida y estimando los recursos de apelación interpuestos.

CUARTO.- En cuanto a las costas de la primera instancia la estimación de la demanda supone que se impongan a la parte demandada, de acuerdo con lo establecido en el artículo 394 de la LEC .

Respecto a las costas de la alzada la estimación de los recursos de apelación determina que no se realice expresa imposición, a tenor de lo establecido en el artículo 398-2 de la L.E.C .

Por otro lado, deberá procederse a la devolución del depósito constituido para recurrir conforme lo previsto en el ap. 8 de la Disp. Ad. Decimoquinta de la LOPJ.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando los recursos de apelación formulados por las entidades Habitat S.A. y Habitat Vacances S.L., contra la Sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez en comisión de servicios del Juzgado de Primera Instancia número 5 de Castellón en fecha doce de junio de dos mil doce, en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 1330 de 2010, REVOCAMOS la resolución recurrida y estimamos la demanda interpuesta por Habitat S.A., sucursal en España, y por Habitat Vacances S.L., frente a Dª Francisca y a D. Argimiro , declarando la nulidad de la escritura pública de compraventa de participaciones sociales, de fecha 14 de mayo de 2008, y en su consecuencia que las participaciones sociales se reintegren a los demandados, mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura pública y que por los demandados se proceda a reintegrar a los actores en las siguientes cantidades:

-Por la codemandada Dª Francisca , la de dos millones novecientos mil euros (2.900.000 €) percibidos como parte del precio de las participaciones sociales, más la cantidad de ochenta mil quinientos ochenta euros (80.580 €), de interés de aplazamiento de la deuda.

-Por el codemandado D. Argimiro , la de dos millones novecientos mil euros (2.900.000 €) percibidos como parte del precio de las participaciones sociales, más la cantidad de ochenta mil quinientos ochenta euros (80.580 €), de interés de aplazamiento de la deuda.

- Además de forma mancomunada, la mitad cada uno, deberán abonar a los actores en la cantidad que por estos se acredite en ejecución de Sentencia mediante certificación bancaria de las cantidades abonadas en concepto de intereses por Habitat S.A. y por Habitat Vacances S.L., por la amortización de un préstamo suscrito con el Banco Pastor, en fecha 14 de mayo de 2009 . Más la cantidad de noventa y siete mil cuatrocientos noventa y tres con cincuenta y cuatro euros (97.493,54 €), de gastos notariales y de registro y la de doscientas sesenta y tres mil cuatrocientos sesenta y cinco con treinta y seis euros (263.465,36 €), que se ha abonado por la ejecución de la obra a la mercantil Construcciones Babiloni S.L.

Se imponen las costas de la primera instancia a la parte demandada y no realizamos expresa imposición de las costas de la alzada.

Devuélvase a los recurrentes la cantidad consignada como depósito para recurrir al estimar los recursos de apelación.

Notifíquese la presente Sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.