Sentencia Civil Nº 91/2016, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 5, Rec 42/2016 de 03 de Marzo de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

OVIEDO

SENTENCIA: 00091/2016

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000042/16

En OVIEDO, a cuatro de marzo de dos mil dieciséis.

VISTOS, en grado de apelación, por el Ilmo. Sr. DON JOSÉ MARÍA ÁLVAREZ SEIJO, Magistrado de la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, en funciones de Tribunal Unipersonal, los presentes autos de Juicio Verbal nº 765/15, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Oviedo, Rollo de Apelación nº 42/16, entre partes, como apelante y demandado DON Desiderio , representado por la Procuradora Doña Encarnación Losa Pérez-Curiel y bajo la dirección del Letrado Don Manuel Vallina Rodríguez, y como apelada y demandante DIRECTPISO, representada por el Procurador Don Francisco Javier Fumanal Fernández y bajo la dirección del Letrado Don Félix García Mancha.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.-El Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Oviedo dictó sentencia en los autos referidos con fecha dieciocho de noviembre de dos mil quince, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador Sr. FRANCISCO JAVIER FUMARAL FERNÁNDEZ, en nombre y representación de la MARCA DIRECT PISO DE DON Juan Alberto , frente a DON Desiderio debo condenar y condeno a la demandada a abonar al actor la cantidad de 5.566 euros, más los intereses legales, que se devengarán desde la interposición de la demanda, y todo ello con expresa condena en costas de la parte demandada.'.

TERCERO.-Notificada la anterior sentencia a las partes, se interpuso recurso de apelación por DON Desiderio , y previos los traslados ordenados en el art. 461 de la L.E.C ., se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes, no habiendo estimado necesario la celebración de vista.

CUARTO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Dando por reproducidos los antecedentes de la presente litis, plasmados en la sentencia de primera instancia, como datos a tener en cuenta en la resolución del litigio, y que están acreditados, han de señalarse: Don Desiderio firmó nota de encargo y autorización de venta (contrato de corretaje) con Don Juan Alberto , representante de la inmobiliaria Directpiso, el 10-10-2.014, en virtud de la que le encargaba la venta de un inmueble de su propiedad sito en la C/ DIRECCION000 - NUM000 - NUM000 NUM001 de la localidad de Oviedo. En dicho contrato se fijaba como precio de venta inicial el de 119.900 euros, recibiendo en concepto de comisión Directpiso el 4% más IVA del precio en el que finalmente se realice la venta, con un mínimo de 4.000 euros más el IVA. Además, Directpiso quedaba autorizada para la recepción de las cantidades procedentes de posibles contratos de arras, y que adquiriría el derecho a cobrar su comisión desde la firma de dichas arras. La vivienda fue anunciada en el portal correspondiente a dicha Inmobiliaria.

El 15-10-2.014 Don Juan Alberto y Don Balbino , este último representante de la oficina inmobiliaria Inmogares Astures (Arxus), firmaron un contrato en el marco de las habituales relaciones entre agencias, por el que se cedía a ésta la posibilidad de ofrecer también el inmueble, de manera que de efectuarse su venta a un cliente aportado por Arxus, Directpiso le abonaría la mitad de los honorarios obtenidos, reconociendo Arxus que Directpiso es la agencia inmobiliaria captadora del inmueble y autorizada por el propietario para las gestiones encaminadas a su venta.

Así las cosas, y sin perjuicio de que Directpiso continuaba anunciando dicha vivienda, lo cierto es que el 17 de octubre de 2.014 la agencia Arxus ofreció el inmueble a Doña Rita y Don Ezequiel , quienes lo visitaron tras firmar un contrato denominado 'encargo de información y gestión inmobiliaria', en el que se señalaba que la visita e información no suponía compromiso alguno con la inmobiliaria ni la propiedad, pero obligándose el cliente a no realizar gestión encaminada a la compra sin intervención de la agencia, debiendo caso contrario abonarle el 5% del valor de dicha compra.

Posteriormente, y tras enterarse a través de una tercera persona de quién era el vendedor, formalizaron la compraventa por su cuenta por escritura notarial de 12-12-2.014 por el precio de 110.000 euros.

SEGUNDO.-Don Juan Alberto , como se ha dicho representante de Directpiso, formuló demanda frente a Don Desiderio en reclamación de 5.566 euros, correspondientes a sus honorarios derivados de la venta del piso en cuestión, que fue acogida en la sentencia de primera instancia, frente a la que se ha alzado el demandado.

El recurrente alega falta de legitimación activa y pasiva, por cuanto la demandante no intervino en absoluto en la gestión de la venta del inmueble y, además, desconocía por completo que dicho piso les hubiere sido mostrado por Arxus a los compradores, ya que éstos se habían dirigido a él a través de una tercera persona conocida de ambos, llegando a un acuerdo sin intervención de inmobiliaria. Por otro lado, señala que la página donde el piso estaba anunciado no era de Directpiso, sino que ponía particular.

Además, la captación de los clientes había sido hecha por una agencia diferente a Directpiso.

Señala además que sin su consentimiento o autorización Directpiso no podía haber formalizado el contrato con Arxus, citando para ello el art. 261 del C. de Comercio referente a la imposibilidad del comisionista de delegar los encargos que reciba sin consentimiento del comitente.

Cita finalmente una serie de preceptos del contrato de agencia que nada tienen que ver con el caso de autos, ya que estamos ante un contrato de corretaje, invoca la doctrina del enriquecimiento sin causa basada en el cobro de lo indebido, que obviamente no tiene encaje, y recuerda que conforme a la jurisprudencia, con cita entre otras de una sentencia de este Tribunal, sería necesario acreditar que los servicios profesionales de la actora resultaron determinantes en la perfección del contrato de compraventa.

Por último, con carácter subsidiario, señaló que habida cuenta que la venta lo había sido por 110.000 euros, la cuantía a abonar sería 5.324 euros (4% más IVA).

TERCERO.-Así planteado el debate, y habida cuenta de que la cuestión ha de girar en torno al contrato de corretaje firmado por las partes en liza, ha de indicarse respecto del mismo, y como señaló la sentencia de este Tribunal de 17-10-2.008 que ha citado el apelante, que 'El contrato de corretaje es definido por la doctrina como aquél por el que una de las partes (el comitente) encomienda a la otra (el corredor) la realización de gestiones dirigidas a facilitar la ulterior celebración con un tercero de un contrato en el que está interesado o para que le indique la oportunidad a la persona con quien puede celebrarlo. Se configura así como un contrato atípico, consensual y oneroso perteneciente al grupo de los contratos de gestión y mediación. Al carecer de específica regulación en nuestro ordenamiento, ha de regirse por las normas generales de los art. 1.254 y siguientes del C.C . y la analógica aplicación de las normas de otros tipos contractuales afines al mismo, como el mandato, comisión mercantil o arrendamiento de servicios. En cuanto al devengo de honorarios por el corredor, es preciso que el negocio se haya celebrado gracias a su actividad mediadora, de manera que entre la intervención del corredor y celebración del negocio ha de mediar una relación de causa a efecto, relación causal que ha de ser valorada en cada caso concreto. Como se ha afirmado en las sentencias del T.S. de 21-10-65 , 18-12-86 , 3-1-89 , 11-2-91 , 26-3-91 y 23-9-91 , los servicios del agente inmobiliario deben ser retribuidos tanto si el negocio proyectado se consigue como resultado de su gestión mediadora como si el oferente se aprovecha de su labor para celebrarlo. Más aún, las sentencias del T.S. de 3-6-50 y 7-1-57 habían ido más allá al afirmar que el corretaje ha de ser satisfecho aún después de extinguido o revocado el encargo conferido al mediador, siempre que se acredite que la celebración del contrato encargado fue posible merced a la actividad que durante su vigencia desarrolló el corredor.'.

Ahora bien, esto sentado, y habida cuenta que resulta indiscutible que los compradores cuando visitaron por vez primera la vivienda lo hicieron a través de Arxus, los dos problemas que se plantean son: de un lado, si lo determinante en orden a la compra del inmueble fue la actividad mediadora del corredor, en este caso Arxus; y de otro lado, en qué medida el contrato entre dicha inmobiliaria y la demandante Directpiso afectaba al hoy recurrente.

Respecto al primer extremo, no cabe duda que el hecho de la puesta en contacto de los compradores con el vendedor fue posterior, y así resulta de lo manifestado, a la gestión realizada por Arxus y a que aquéllos hubieran visitado el piso por su mediación. Otra cuestión es que éstos hubieran manifestado tal circunstancia a Don Desiderio , ya que éste conforme al contrato de corretaje celebrado debería abonar la comisión si efectivamente la venta se hubiere logrado por la mediación del corredor, circunstancia que obviamente debería conocer, lo que a través de las actuaciones no ha quedado claro, y si bien Don Desiderio no tenía por qué conocer la existencia del contrato de 15-10-2.014 entre ambas inmobiliarias, sí tendría que saber con quién había contratado, y desde luego no lo había hecho con Arxus. En suma, que una mínima diligencia por su parte le habría llevado a conocer que Arxus estaba actuando en colaboración con Directpiso.

En cuanto a la segunda cuestión, en efecto, el demandado y ahora recurrente firmó el contrato con Directpiso y éste a su vez introdujo en el mismo a Arxus como colaborador, no como delegado, sin conocimiento de aquél. La demandante no realizó gestión alguna, sino que fue su colaboradora, pero el hecho en sí fue que se produjo la venta, que a la postre es lo que Don Desiderio había contratado. Poco importa que la actividad encaminada a ella la hubiere realizado personalmente Directpiso o la realizase un tercero. Otro tema es la relación interna existente entre ellos.

En efecto, el supuesto se enmarca dentro de la figura que denomina la doctrina subcontratación de la comisión; no se trata, así, de un supuesto de sustitución en la persona del comisionista al que se refiere el art. 261 del C. de Comercio, que, salvo pacto en contrario, no está permitida al comisionista. La subcontratación de la comisión o subcomisión no afecta al contrato de comisión, pues el comisionista contrata con otra persona la realización de la totalidad o parte del encargo, pero permaneciendo obligado ante el comitente en la totalidad de los términos pactados, siendo pues la subcomisión un negocio ajeno a la comisión principal.

En definitiva, la actora cumplió el encargo y eso es lo determinante.

Otra respuesta debe darse a la petición subsidiaria, pues en efecto la vivienda fue vendida en 110.000 euros, como resulta de la escritura, cuyo 4% (según lo pactado) es 4.400 euros, cantidad a la que se añadía el IVA (924 euros), lo que da un total de 5.324 euros. Ahora bien, también es cierto que, como señaló la apelada, en su escrito rector ya había advertido de la posibilidad de que la cuantía a reclamar fuere distinta, al no tener noticia del precio de venta y no poder obtenerlo a causa de la Ley de Protección de Datos, de ahí que hubiera solicitado la aportación de la escritura a los efectos de verificar tal extremo, aunque bien es verdad que una vez aportada a las actuaciones pudo y debió rectificar y concretar su pretensión.

Siendo ello así, lo cierto es que la sentencia de primera instancia pudo haber fijado como cuantía a resarcir la que acaba de exponerse y que por tanto cabe ahora establecer, sin que ello suponga en sí la estimación del recurso.

CUARTO.-No obstante lo expuesto, y dadas las circunstancias expuestas a lo largo de esta resolución, se acuerda hacer uso de la facultad excepcional de la no imposición de las costas de esta alzada contenida en el art. 394-1-1º 'in fine' de la LEC .

Por todo lo expuesto, dicto el siguiente

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por Don Desiderio contra la sentencia dictada en fecha dieciocho de noviembre de dos mil quince por la Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Oviedo , en los autos de los que el presente rollo dimana, que se CONFIRMA, si bien con la salvedad de rectificar la cuantía a abonar, fijándola en 5.324 ?(cinco mil trescientos veinticuatro euros).

Se imponen las costas de esta alzada a la parte apelante.

Habiéndose confirmado la resolución recurrida, conforme al apartado 9 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O. 1/2009, de 3 de noviembre , por la que se modifica la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, se declara la pérdida del depósito constituido para recurrir, al que se le dará el destino legal.

Contra esta resolución no cabe recurso.

Así por esta Sentencia, juzgando en segunda instancia, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACION.-Dada y pronunciada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado que la firma y leída en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Letrado de la Administración de Justicia, doy fe.