Sentencia CIVIL Nº 91/2021, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 732/2020 de 04 de Marzo de 2021

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Vigésima

c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 7 - 28035

Tfno.: 914933881

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2019/0187625

Recurso de Apelación 732/2020

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 87 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 1107/2019

APELANTE:D./Dña. Adela y D./Dña. Ángel Jesús

PROCURADOR D./Dña. MARIA DOLORES MAROTO GOMEZ

APELADO:D./Dña. Abelardo

PROCURADOR D./Dña. MARIA BLANCA ALDEREGUIA PRADO

SENTENCIA

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ

D. RAFAEL DE LOS REYES SAINZ DE LA MAZA

Dña. MARÍA DE LOS ÁNGELES MARTÍNEZ DOMÍNGUEZ

En Madrid, a cuatro de marzo de dos mil veintiuno.

La Sección Vigésima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 1107/2019 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 87 de Madrid a instancia de D. Ángel Jesús y Dña. Adela apelante - demandante, representado por la Procuradora Dña. MARIA DOLORES MAROTO GOMEZ contra D. Abelardo apelado - demandado, representado por la Procuradora Dña. MARIA BLANCA ALDEREGUIA PRADO; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 16/10/2020.

VISTO, Siendo Magistrado PonenteD. RAFAEL DE LOS REYES SAINZ DE LA MAZA

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia nº 87 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 16/10/2020, cuyo fallo es el tenor siguiente: DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMOla demanda promovida por el Procurador Sra Maroto Gómez, en nombre y representación acreditada en la Causa. DEBO ABSOLVER Y ABSUELVOa D Abelardo de la demanda que se le formula de contrario DEBO CONDENAR Y CONDENOa D Ángel Jesús y D Adela al abono, conjunto y solidario, de las costas de este procedimiento. .

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.

TERCERO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO:Frente a la Sentencia de 16 de octubre de 2.019 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 87 de Madrid en el Juicio Ordinario nº 1.107/19, por la que se desestimó la demanda que había formulado la representación procesal de D. Ángel Jesús y de Dña. Adela contra D. Abelardo, y por la que le solicitaron una indemnización de 21.105,30 €, con base en lo establecido en el art. 1.483 del CC, por el menor valor que presentaba la finca que le compraron mediante escritura pública de 11 de abril de 2.019, ante la existencia de una servidumbre de acueducto que atravesaba la misma y lo que les fue ocultado, así como que se le condenase a reconducir el gotereo existente en la finca de su propiedad, de manera que dejase de verter sus aguas sobre la finca adquirida, se interpone por los actores recurso de apelación.

La Juzgadora de instancia desestimó la primera de las acciones promovidas, al considerar que si bien la parcela que habían adquirido los actores presentaba una carga que decían que les fue ocultada, realmente se la vendieron sin la misma, por tratarse de una situación transitoria que acabaría siendo regularizada por el Plan de Reordenación Urbana que afectaba al Sector U3-UD1 en el que se integraba, al prever el cambio de trazado de las canalizaciones y servicios de recogida de aguas, y lo que pendía de resolución por parte del Ayuntamiento. Rechazó la segunda acción promovida, al considerar que la instalación del canalón de goteo que se exigía en la demanda fue realizada con anterioridad a ser presentada.

Los actores, y con respecto a la primera de las acciones promovida, adujeron, en definitiva, error en la valoración de la prueba, así como la infracción de los arts. 413 y 218 de la LEC, art. 24 de la CE y art. 1.483 del CC, insistiendo en que la servidumbre que gravaba la finca adquirida, ni era aparente ni era previsible. Con respecto a la segunda, insistían en que el canalón fue colocado después de ser presentada la demanda, aunque manifestaran que ello sólo tendría incidencia en costas.

SEGUNDO:Sobre la infracción de los arts. 413 y 218 de la LEC y art. 24 de la CE.

Tienen razón los recurrentes cuando afirman que la Juzgadora de instancia no podía resolver el presente procedimiento teniendo en cuenta lo que el testigo D. Domingo manifestó en el acto de Juicio sobre la existencia de un proyecto de actuación urbanística que iba a afectar a la parcela objeto del procedimiento, que había sido presentado ante el Ayuntamiento a principios de 2.020, y en el que se preveía la desaparición de las conducciones o servidumbre de acueducto actualmente existente -incluso concluyó que por ello realmente la parcela se vendió sin carga-, al tratarse de hechos no introducidos por las partes oportunamente en el procedimiento. Se infringió por ello lo establecido en el art. 218.1 de la LEC, que dispone que el Tribunal debe resolver sin apartarse de la causa de pedir, ni acudir a fundamentos de hecho o de Derecho distintos de los que las partes hubiesen querido hacer valer. Evidentemente ello no sólo no fue así, sino que, además, provocó indefensión, al menos a los recurrentes, desde el momento en que ni pudieron hacer alegación alguna al respecto, ni proponer prueba al objeto de defender sus postulados o intereses.

No hay que perder de vista que de conformidad con lo establecido en el art. 281 de la LEC, la prueba tiene por objeto los hechos que guarden relación con la tutela judicial que se pretenda en el proceso, obviamente, introducidos por las partes oportunamente en el mismo.

Las consecuencias de todo ello se verán a continuación.

Sin embargo, esta Sala no considera que, por razón de lo expuesto, se hubiera infringido, además, el art., 413 de la LEC.

Dicho precepto establece lo siguiente:

Artículo 413 Influencia del cambio de circunstancias en la sentencia sobre el fondo. Satisfacción extraprocesal. Pérdida de interés legítimo.

1. No se tendrán en cuenta en la sentencia las innovaciones que, después de iniciado el juicio, introduzcan las partes o terceros en el estado de las cosas o de las personas que hubiere dado origen a la demanda y, en su caso, a la reconvención, excepto si la innovación privare definitivamente de interés legítimo las pretensiones que se hubieran deducido en la demanda o en la reconvención, por haber sido satisfechas extraprocesalmente o por cualquier otra causa.

2. Cuando, según lo previsto en el apartado anterior, las pretensiones hayan quedado privadas de interés legítimo, se estará a lo dispuesto en el artículo 22.

Hace referencia a posibles innovaciones que afecten a lo que es el objeto del procedimiento, que no a las alegaciones o hechos nuevos que puedan ser introducidos por las partes fuera de los cauces procesalmente establecidos, y lo que guardaría relación con lo establecido en el art. 412 de la LEC.

Efectivamente, y como aducen los recurrentes, aquellas innovaciones introducidas y auguradas por el testigo no llegaron a producirse, puesto que las canalizaciones que atravesaban la parcela adquirida seguían en la misma posición que tenían cuando la adquirieron y tal y como se reflejó en la demanda.

Por lo demás, basta una mera lectura de la Sentencia de instancia para constatar que estaba suficiente y sobradamente motivada, y que, además, no incurría en contradicción alguna susceptible de infringir el art. 24 de la CE. Cuestión diferente será que no se comparta la valoración de la prueba realizada, ni las argumentaciones dadas a la hora de resolver, y sobre lo que también se ahondará a continuación.

TERCERO:Esta Sala sí considera que hubo error en la valoración de la prueba practicada y que se infringió el art. 1.483 del CC.

Según el mismo, y en el caso de que se hubiere vendido -sin que se mencionara en la escritura otorgada al efecto-, una finca que estuviese gravada con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que debiera presumirse no la habría adquirido el comprador si la hubiese conocido, podrá pedir la rescisión del contrato, a no ser que prefiera la indemnización correspondiente.

A la vista de la prueba practicada, es evidente que en el caso de autos concurrían los requisitos exigidos por dicho precepto para poder ser aplicado.

Que la parte vendedora sabía de la existencia de una servidumbre privada de acueducto, desagüe o saneamiento, que gravaba la finca vendida, ni se discute; que, además, lo ocultó, era más que evidente. El propio demandado manifestó en su escrito de contestación a la demanda que ambas partes eran plenamente conocedoras de la existencia de las tuberías subterráneas con carácter previo a la firma del documento de arras en el 23 de noviembre de 2.018, en cuanto por razón de las mismas, alcanzaron un acuerdo por el que se redujo el precio en algo más de 10.000 €, que era 'una cantidad más que suficiente para que ya el comprador decidiera a su conveniencia lo que hacer, si desplazar dichas tuberías o dejarlas tal y como estaban'. Él desde luego sí era consciente; la cuestión es que no llegó a acreditar que también lo fueran o tuvieran que haberlo sido los compradores. Si se examina la escritura pública de compraventa otorgada por las partes en fecha 11 de abril de 2.019, no se hizo alusión alguna a la misma. A la hora de describir las posibles cargas y afecciones de la finca, sólo se indicó que éstas eran las que se reflejaban en la información registral, figurando sólo una afección al pago del saldo de la cuenta de liquidación de los gastos de urbanización del sector, que el propietario-vendedor manifestaba que ya habían sido abonados, así como del correspondiente IBI,'estando pendiente únicamente la cancelación en el Registro de la Propiedad'. Ni rastro de la servidumbre. Aduce el demandado que, como se podía comprobar con lo anterior, en la escritura no se hacía referencia expresa a que la finca se vendía libre de cargas o gravámenes, y ello es cierto. Pero también se daba a entender que así era. Se podría haber consignado que el comprador conocía la situación física y jurídica de la parcela y su situación urbanística; pero ello no implicaba que tuviera que conocer la existencia del gravamen, porque, como se dijo, simple y llanamente se le ocultó, no constando que pudiese haber tenido conocimiento de la misma consultando no se sabe qué documentos que pudieren haber estado a su disposición. Se ignora, porque no se acredita, qué podría haber certificado al efecto el Ayuntamiento; y, desde luego, del documento 3 bis aportado con la contestación a la demanda poco se podía deducir, independientemente de que no se hubiera acreditado que se le hubiese entregado.

Los actores podrían haberse entrevistado con vecinos o con los propietarios de las fincas colindantes; podrían conocer que la parcela estaba dotada de luz y agua; pero no se puede colegir que por ello hubiesen tenido -o podido tener-, conocimiento de la servidumbre.

Por otro lado, y por más que insista el demandado, ni la servidumbre era aparente, ni existían signos externos que revelasen su presencia, independientemente y aparte, obviamente, de la canalización privada que pudiese existir y por la que se derivaran las aguas propias de la finca a la red general o pública de saneamiento. No se entiende cómo se puede afirmar que'la presencia de canalizaciones de la parcela adquirida es un hecho fácilmente deducible a simple vista, sin necesidad de tener ninguna clase de conocimientos'y que para detectarla bastaba con 'una simple mirada'. El único dato externo que existía sobre la finca era una arqueta cuadrada que se encontraba frente a una antigua edificación; y de la misma, a lo más, lo que podría haberse deducido era que, efectivamente, existía esa canalización privada a la que se acaba de hacer referencia; no que, además, estuviera conectada a otra canalización que recogiera las aguas de la propia y de otras fincas colindantes que la atravesara antes de desaguar directamente todas ellas en la red pública de saneamiento, que sí constituirían servidumbre. Salvo que se hubiese previamente advertido, nadie podía llegar a suponer o pensar que parte de la red de saneamiento discurría por fincas privadas y no por suelo público. Y desde luego, no era exigible a los actores que tuvieren que realizar un estudio o indagaciones tendentes a descubrir las posibles y distintas tapas de arquetas o pozos existentes en la zona, para averiguar -intuir o elucubrar-, por dónde habrían de discurrir las conducciones de desagüe constitutivas de servidumbres de acueducto, de desagüe o saneamiento, ya fuesen de carácter público o privado; y menos, cuando ni siquiera se les puso sobre aviso, sino que, por el contrario, hasta se les ocultó que alguna de ellas atravesaba o pudiese atravesar la finca adquirida. La única responsabilidad en todo este asunto ha de recaer sobre el vendedor, que por ello deberá soportar las consecuencias que al efecto se establecen en el art. 1.483 del CC.

Sostiene el demandado en su escrito de demanda, que conforme a lo establecido en el art. 561 del CC, la servidumbre de acueducto siempre es continua o aparente. Obviamente, se está refiriendo a aquéllas en las que las canalizaciones o conducciones están a la vista; no a las destinadas al desagüe de una finca cuando están completamente soterradas, y en las que no existe ningún signo externo claro que las evidencie. Como se expresa en la Sentencia de la Sección 5ª de la AP de Baleares invocada por el demandado a su favor,'una recta interpretación del art. 561 del Código Civil , sólo permite atribuir el carácter de continuas y aparentes a las servidumbres de acueducto en las que la obra de acueducto resulte patente'; y aunque incluso se puedan incluir en ellas a las subterráneas, ello sólo podrá ocurrir cuando aparezcan signos en la superficie 'por los que se pueda apreciar a simple vista su existencia', y lo que no era el caso. Desde luego no es misión de un perito arquitecto determinar cuándo una servidumbre puede ser considerada o no aparente, o cuándo podría entenderse que alguien tendría que haber conocido o ser consciente de su existencia, de ahí que a tales efectos no se le otorgue valor probatorio alguno al informe aportado por el demandado a los autos.

Por lo expuesto, y pudiéndose presumir que los actores, ante la existencia de la servidumbre que gravaba la finca, no la habrían adquirido, o al menos, en los términos en los que lo hicieron, era evidente que concurrían los requisitos exigidos por el art. 1.483 del CC para poder reclamar al vendedor la indemnización de daños y perjuicios que considerasen les correspondía, habida cuenta que no interesaron la rescisión del contrato.

CUARTO:El quid de la cuestión está realmente en la cuantificación de dicha indemnización.

Los actores, con base a un informe pericial que aportaron con su demanda, reclamaban un total de 21.105,30 €, por el menor valor que decían tenía la finca vendida como consecuencia de la referida servidumbre.

A la hora de valorar los perjuicios hicieron las siguientes alegaciones: 1º) Aunque la tubería de saneamiento se encuentre fuera del área donde se puede edificar, debido a los retranqueos establecidos por la normativa urbanística (4 metros a fachada y 3 metros al lindero posterior), sí afecta a la vivienda y a las posibilidades de disfrute de la parcela, generando inconvenientes a largo plazo, al impedir que se pueda construir una piscina, una barbacoa, un cuarto de aperos o cualquier otra construcción de pequeña entidad, habida cuenta la necesidad de cimentarla; y 2º) Cualquier labor de urbanización que se ejecute será susceptible de ser destruida, en caso de producirse una avería en la tubería, y lo que consideraban probable por el uso residencial de la parcela, con las consiguientes molestias que supondría su reparación.

En primer lugar, la perito consideraba una superficie afectada que se extendía a ambos lados de la tubería y un metro desde su eje, por ser el espacio mínimo afectado por las posibles obras de reparación o sustitución de la red, pero que ampliaba hacia el sur, y hasta el límite o lindero sur de la parcela, habida cuenta su proximidad al mismo. Toda ella tendría una superficie de 42,32 m2. Dado que el precio del m2 fue de 314,10 €, y considerando una depreciación del 75% por razón de ver disminuido su disfrute por la existencia directa de la servidumbre - 'ya que las posibilidades de uso únicamente son a nivel superficial (no puede hacerse una piscina), y con la carga de la posibilidad de tener que destruir en un futuro el ajardinamiento, solado, etc. que allí se realice', dice,- concluye que por esta parte de la parcela tendría que haber abonado sólo 3.323,13 €.

Pero no se queda ahí. También estima que la depreciación de la parcela no se produce sólo en esa zona que considera como la directamente afectada, sino también en el resto de la misma porque igualmente sufriría un demérito, si bien en este caso lo valoraban sólo en un 15%. De esta forma, y como el resto de la parcela sería de 236,36 m2, tras aplicar una depreciación del 15% al precio del m2, que como se dijo, era de 314,10 €, valdría únicamente 63.103,57 € (realmente, 63.104,57 €, al producirse un mero error de cálculo), resultando un valor total de la misma -según las cuentas de los actores que arrastran ese pequeño error de 1 €-, de 66.426,70 € (3.323,13 €, más 63.103,57 €). Como el precio pactado por toda ella fue de 87.532 €, reclamaban como daños y perjuicios la diferencia, que ascendía a 21.105,30 €, aunque realmente sería un euro menos.

Esta Sala no comparte esa valoración del perjuicio sufrido.

No se niega la depreciación de la superficie directamente afectada por la existencia de la servidumbre. Como mínimo y como sugiere la perito de los actores, debe extenderse un metro a cada lado de la canalización, y a medir desde su eje, habida cuenta que sería la zona en la que razonablemente y de futuro tendría que actuarse en caso de una intervención para proceder a reparar o incluso sustituir la canalización actual.

Sin embargo, no se comparte que esa superficie de 'afectación directa' se tuviese que ampliar, además, hasta el lindero sur de la parcela. Se dice que, aunque en esa zona no se vea disminuida la edificabilidad de la parcela al estarlo ya como consecuencia de los retranqueos establecidos por la normativa urbanística (4 metros a fachada y 3 metros al lindero posterior), sin embargo, sí quedaría afectada su posibilidad de disfrute, al no poderse construir una piscina, una barbacoa, un cuarto de aperos o cualquier otra construcción de pequeña entidad, por cuanto que tendrían que ser cimentados. En ello tienen parte de razón. Obviamente queda afectado el aprovechamiento, pero no imposibilitado. Aunque la tubería o canalización existente no estuviera a mucha profundidad, y lo que ni los actores ni la perito por ellos designada comprobaron, lo cierto era que, como señaló el perito del demandado, podría ser factible la construcción de una barbacoa o de un cuarto de aperos o similar, de permitirlo la normativa urbanística, al existir espacio y criterios constructivos para ello. Es decir, factible pero condicionado a determinadas circunstancias.

Por la que se refiere a la piscina -la que, por cierto, tampoco se acredita que en algún momento estuviera prevista su construcción, o que los actores sólo se decidieran a adquirir la parcela de poder construir una-, en este caso hay mayores dificultades para llevarla a cabo ante la existencia de la tubería; pero no sólo por ella. Como se aprecia en los diferentes planos incorporados al informe pericial que aportaron con la demanda, en el espacio de la parcela que quedaría libre tras la construcción de la nueva vivienda, no sólo se encontraría dicha tubería que la atraviesa por su parte sur, de este a oeste, y en paralelo a dicho lindero, sino que, además, habría otra a través de la cual desaguaba la vieja construcción que existía al momento de su compra, y que discurría en perpendicular hasta su conexión con aquélla desde el centro de la misma. Por tanto, en este caso, el supuesto perjuicio o problema no venía dado sólo por la servidumbre, siendo evidente que para poder construirse la piscina tendría que ser cambiado o inutilizado también el referido sistema de desagüe, y que obviamente carecería de sentido tras el levantamiento de la nueva vivienda proyectada. Independientemente de que tal circunstancia tuviese que estar prevista y que su coste deba ser asumido por los actores, el perito del demandado señaló en su informe al efecto que, dada la poca entidad de la canalización de la servidumbre, no existía ningún problema en desviarla hasta la linde de la parcela, cuando tuviera que procederse a excavar el vaso y el espacio de las canalizaciones perimetrales de depuración, y a las que se podría conectar. Como también indicó, la canalización estaba enterrada a tan poca profundidad, que su desvío era una actuación sencilla y de bajo coste.

Partiendo de todo lo anterior, es evidente que la existencia de la servidumbre supone un menor valor de la parcela adquirida, y por lo que los actores deben ser indemnizados por razón de lo establecido en el art. 1., 483 del CC. Y es que su uso, aunque no se vea totalmente imposibilitado, sí queda afectado en los términos que se acaban de exponer. No sólo en la zona que se ha considerado como la superficie directamente afectada, y lo que es indiscutible. De algún modo esa depreciación afecta a toda la parcela, al condicionar o modular sus aprovechamientos y posibilidades de disfrute.

Por ello, esta Sala, en vez de fijar un menor precio al m2 por superficies diferenciadas, según el grado de afectación que pudieran presentar, y en los términos propuestos por los actores, se decanta porque sean indemnizados en una cantidad alzada con la que se les compense en el menor valor de la parcela adquirida, que, de una manera prudencial y ajustada, y en atención a las circunstancias descritas, se fija en el 10% del precio abonado.

En consecuencia, procede estimar en este punto parcialmente su reclamación, debiendo condenar al demandado a que les indemnice en la cantidad de 8.753,20 €.

QUINTO:Independientemente de que no se aprecie error alguno en la valoración de la prueba practicada en autos al darse por acreditado que el canalón que debía ser instalado por el demandado lo fue con anterioridad a ser presentada la demanda, la cuestión se torna en baladí, habida cuenta que como adujeron los actores, ello sólo tendría incidencia en las costas de la instancia, y en el presente caso no habría condena en el pago de las mismas al verse, en cualquier caso, y por razón de la primera de las acciones promovidas, estimada parcialmente la demanda.

SEXTO:De conformidad con lo establecido en los arts. 394 y 398 de la LEC, no procede expresar condena en el pago de las costas causadas en ninguna de las instancias.

Vistos los artículos citados y demás de pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación formulado por la representación procesal de D. Ángel Jesús y de Dña. Adela contra la Sentencia de 16 de octubre de 2.019 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 87 de Madrid en el Juicio Ordinario nº 1.107/19, y estimando parcialmente la demanda que había presentado contra D. Abelardo, debemos condenarlo a que les indemnice en la cantidad de 8.753,20 €, con los intereses legales desde la fecha de presentación de la demanda. No procede expresar condena en el pago de las costas causadas en ninguna de las instancias, con devolución del depósito constituido.

MODO DE IMPUGNACION:Se hace saber a las partes que frente a la presente resolución cabe interponer Recurso de Casación y/o Extraordinario por Infracción Procesal, en los supuestos previstos en los artículos 477 y 468 respectivamente de la LEC en relación con la Disposición Final 16º de la misma Ley, a interponer en el plazo de VEINTE DÍAS ante este mismo órgano jurisdiccional. Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 euros, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito el recurso de que se trate no será admitido a trámite, excepto en los supuestos de reconocimiento expreso de exención por tener reconocido el derecho de asistencia jurídica gratuita. (Caso de interponerse ambos recursos deberá efectuarse un depósito de 50 euros por cada uno de ellos).

Dicho depósito habrá de constituirse en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2838 en la sucursal 6114 del Banco de Santander sita en la calle Ferraz nº 43 de Madrid.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.