Sentencia Civil Nº 92/2010, Audiencia Provincial de Girona, Sección 2, Rec 640/2009 de 12 de Marzo de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GIRONA

SECCION SEGUNDA

Rollo de apelación civil: nº 640/2009

Proviene: JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 2 LA BISBAL D'EMPORDÀ

Procedimiento: nº 785/2008

Clase: procedimiento ordinario

SENTENCIA 92 / 2010 .

Ilmos. Sres:

PRESIDENTE

D. JOSE ISIDRO REY HUIDOBRO

MAGISTRADOS

D. JOAQUIM FERNANDEZ FONT

D. JAUME MASFARRE COLL

Girona, a doce de marzo de dos mil diez.

En esta segunda instancia ha comparecido como parte apelante D. Ramón , representado por

el Procurador D. CARLOS JAVIER SOBRINO CORTÉS y defendido por el Letrado D. CARLES GENOVER HUGUET.

Ha sido parte apelada D. Carlos Ramón y D. Alejo , representados por la Procuradora Dña. ZAIDA JUANDÓ TRIAS y defendidos por el Letrado D. JORDI FINA VANCELLS.

Antecedentes

PRIMERO.- El presente proceso se inició mediante la demanda presentada en nombre de D. Ramón contra D. Carlos Ramón y D. Alejo

SEGUNDO.- La sentencia que puso fin a la primera instancia dice en su parte dispositiva:

" SE DESESTIMA íntegramente la demanda interpuesta por. D. Ramón , representado por el Procurador D. Pere Ferrer Ferrer frente a Carlos Ramón y Alejo representados por le Procurador D. D. Joan Monterde Ferrándiz, y ABSUELVO a los demandados de las pretensiones ejercitadas frente a los mismos, con expresa imposición de costas a la demandante".

TERCERO.- En aplicación de las normas de reparto vigentes en esta Audiencia Provincial, aprobadas por la Sala de Gobierno del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya, ha correspondido el conocimiento del presente recurso a la Sección Segunda de aquélla.

CUARTO.- En su tramitación se han observado las normas procesales aplicables a esta clase de recurso, habiendo efectuado las partes las alegaciones que pueden verse en los respectivos escritos presentados en esta segunda instancia, a los que se responde en los siguientes fundamentos jurídicos. Se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 8 de marzo de dos mil diez.

QUINTO.- Conforme a lo establecido en las indicadas normas de reparto, se designó ponente de este recurso al Ilmo. Sr. JOSE ISIDRO REY HUIDOBRO, quien expresa en esta sentencia el criterio unánime de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de primera instancia interpreta que la voluntad de las partes fue la de establecer unas arras penitenciales o de desistimiento y por ello deniega el cumplimiento del contrato con los pronunciamientos inherentes relativos al otorgamiento de la escritura pública y entrega de la posesión de las fincas objeto del contrato, propugnados por la parte compradora (el actor como cesionario de los derechos derivados del mismo).

Muestra su disconformidad con lo decidido en primera instancia la parte demandante alegando que no nos encontramos ante la previsión del art. 1454 del C.C . que contempla las arras penitenciales, pues no basta pactar que para el caso de incumplimiento del contrato por parte del vendedor éste devolverá al comprador el doble de la cantidad recibida, sino que es necesario que ello se configure como una verdadera facultad, pues en otro caso estamos ante una simple claúsula penal, siendo de aplicación lo previsto en el art. 1153 del Código Civil .

No le falta razón a quien recurre porque partiendo de que el art. 1454 del C.C no es una norma imperativa, sino que más bien contempla un tipo de arras de carácter excepcional, lo cual impone una interpretación restrictiva, el establecimiento de arras en el contrato conlleva un problema de interpretación de la voluntad de las partes, de manera que conforme a lo previsto en los arts. 1281 y ss. del C.C . se ha de determinar cual fue la modalidad de arras pactada desentrañando la voluntad de las partes.

Y en el presente caso, el contrato, con independencia de la denominación que se le diese, establecía unos plazos o condiciones para formalizar la escritura pública de compraventa de las fincas (otorgar antes del próximo 30 de junio de 2001 o bien el día que finalicen los trámites para su inscripción en el Registro de la Propiedad o respecto a la finca urbana tan pronto como los vendedores dispongan de la posesión de la misma libre de ocupantes, pacto 3,c).

Pero lo que permite dilucidar cual fue la auténtica voluntad de las partes es el contenido de los apartados d) y e) del pacto nº 3 que disponen:

"d) En el suposat que la compravenda projectada no es portés a terme dins d'aquest termini per causes imputables als venedors, aquests haurien d'entregar al comprador el doble de la suma rebuda en concepte d'arres.

e) Si la compravenda no es formalizés en el termini establert per causes imputables al comprador, aquest perderia la quantitat que s'hagués entregat en concepte d'arres en el presente acte".

Pese a lo equivoco que de una lectura rápida de los mismos puede resultar, parece claro que las arras no se pactaron con la preeminente finalidad de que su importe se integrase como parte del precio (arras confirmatorias), por lo que es definitivo determinar si con las arras las partes pretendían o no concederse reciprocamente una facultad de desistimiento del contrato de compraventa, en cuyo caso estaríamos ante unas arras penitenciales, como entiende el órgano "a quo"; o en otro caso estaríamos ante unas arras penales.

SEGUNDO.- Concluir como hace el órgano "a quo", que lo querido por las partes era efectuar la entrega en previsión de un posible desistimiento o arrepentimiento, que se autoriza de antemano mediante la pérdida de lo entregado o la devolución del doble, es inferir la existencia de una voluntad subyacente o subliminal que la literalidad de las claúsulas contractuales no revela, en el sentido de facultar para desligarse libremente del cumplimiento del contrato a cualquiera de las partes por la vía de la pérdida de las arras por parte del "tradens" o de su restitución doblada por el "accipiens".

Y aunque una interpretación sesgada o interesada de esas fundamentales claúsulas podría llevar a esa conclusión, pues bastaría que tanto comprador como vendedor decidieran provocar el incumplimiento para que operase la pérdida o devolución doblada de la cantidad entregada como arras, sin embargo una interpretación literal y sistemática de las claúsulas del contrato permite inferir razonablemente que la intención fue la de atribuir a las arras una función estricta de garantía del cumplimiento del contrato, mediante la perdida de las arras entregadas o la devolución doblada del que las recibió, según quien haya incumplido la obligación.

Y la Sala llega a esta conclusión interpretativa por lo siguiente:

1º) Por la interpretación restrictiva de las claúsulas contractuales en que se establezcan, que deviene del carácter excepcional de las arras disciplinadas en el art. 1445 del C.C , (SSTS 10-02-1997, 28-03-1996, 9-10 y 30-12-1995, 21-06-1994, 24-12-1992 entre otras), debiendo constar clara e indubitadamente la voluntad de las partes para establecer arras penitenciales, como por ejemplo con la expresión "en concepto de arras sujetas al art. 1454 ", (STS 22-02-1984 ), aunque no sea precisa la cita del artículo.

2º) Porque los apartados d) y e) que establecen la finalidad económica de la suma entregada y recibida constituyen sendos apartados de la claúsula o pacto número 3 del contrato donde se integran, en el cual se establece expresamente que las arras se constituyen en "assegurança" de la proyectada compraventa, en literal referencia a una finalidad de garantía del cumplimiento que únicamente desarrollan las arras penales y no las penitenciales o de desistimiento.

3º) Porque no hay referencia alguna a un posible desistimiento o arrepentimiento que se autorice de antemano mediante la pérdida lisa o llana de lo entregado o devolución doblada que sería lo lógico si lo querido era autorizarse a desligarse lícitamente del cumplimiento del contrato.

4º) Porque la pérdida o entrega doblada de las arras se hace depender de reciprocos incumplimientos, bien sea por causas imputables a los vendedores o al comprador, lo cual no permite apreciar una voluntad de conceder una facultad solutoria alternativa al cumplimiento, sino una intención de sancionar el incumplimiento y valorar el daño derivado del mismo, función propia y característica de las arras penales.

Por lo expuesto, y al margen de las manifestaciones contradictorias de los demandados vertidas en el acto de la vista, es meridiano que la voluntad de los contratantes era la de cumplir con las obligaciones derivadas del contrato y que en ningún caso se estipuló y plasmó la voluntad clara y rotundamente expresada en el convenio haciendo constar la función penitencial del anticipo entregado, SSTS 17-10; 28 y 4-03-1996; 15-03 y 11-04-1994; 11-12-1993; 28-9 y 24-12-1992 , entre otras.

TERCERO.- La identificación del arrepentimiento o desistimiento del contrato regulado en el art. 1454 C.C ., con el incumplimiento voluntario o culpable del contrato tipificado en el art. 1124 C.C . que de hecho viene a hacer el órgano "a quo" en su interpretación contractual, resulta inadmisible en cuanto el desistimiento implica el lícito ejercicio de una facultad o derecho potestativo concedido por el ordenamiento jurídico y el incumplimiento supone una vulneración del contenido obligacional asumido por la parte, STS 19-06-1986 .

Y en definitiva, al rechazarse el carácter penitencial de las arras, no apreciándose incumplimiento contractual por parte del actor o su predecesor en la relación contractual, en tanto el otorgamiento de la escritura de la compraventa proyectada en el contrato se hacía depender alternativamente de la finalización de los trámites para su inscripción en el Registro de la Propiedad, acaecida el 19-02-2008 unos meses antes de la interposición de la demanda, una vez concluido el expediente de dominio promovido por los demandados al efecto, han de prosperar las pretensiones de la demanda en que se insta el cumplimiento del mencionado contrato de compraventa haciendo disposición del derecho a elegir entre exigir el cumplimiento o en su caso la resolución de la obligación con resarcimiento de daños..., que le concede el art. 1124 del Código Civil invocado en la demanda.

Elegido el cumplimiento del contrato debe accederse a ello, sin olvidar que frente a dicho cumplimiento, si la parte demandada vendedora no estaba de acuerdo por entender que existían una arras de desistimiento, debía ejercitar la acción resolutoria por vía de reconvención en coherencia con su postura, ofreciendo la devolución de la cantidad recibida en concepto de arras penitenciales o de arrepentimiento (que ya se ha argumentado inexistentes), pues de no ser así se daría la paradoja de que los demandados no cumplirían las obligaciones del contrato, de otorgar la escritura de compraventa consumando la transmisión immobiliaria, ni tampoco cumplirían con la derivada del desistimiento que sostienen, -devolución de las supuestas arras penitenciales dobladas-, con el compromiso para los derechos derivados de tal omisión y su eventual ejercicio posterior derivado del art. 400 de la LEC , circunstancia en cualquier caso colateral ante los argumentos que avalan la revocación de la sentencia y la estimación de los pedimentos de la demanda, a los cuales no afectan en absoluto las diligencias preliminares instadas por los demandados a fin de conocer la cesión de los derechos derivados del contrato.

CUARTO.- La estimación del recurso con revocación de la sentencia y estimación de los pedimentos de la demanda conlleva la imposición a la parte demandada de las costas de la primera instancia, sin que proceda hacer especial imposición de las costas de esta apelación, conforme a los arts. 394.1 y 398.2 de la LEC.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación:

Fallo

Que estimando el recurso de apelación formulado por el Procurador D. CARLOS JAVIER SOBRINO CORTÉS, en nombre y representación de D. Ramón , contra la Sentencia de fecha 15 Septiembre 2009, del JUZGADO de PRIMERA INSTANCIA nº 2 de LA BISBAL D'EMPORDÀ , dictada en los autos de Procedimiento Ordinario nº 785/2008, de los que el presente rollo dimana, revocamos dicha resolución.

Y estimando la demanda interpuesta por la representación de Dn. Ramón contra Dn. Carlos Ramón y Dn. Alejo estableciendo los siguientes pronunciamientos:

A) Declaramos que los demandados están obligados a cumplir el contrato de promesa de compraventa de fecha 15 de diciembre de 2.000, formalizado en el documento privado acompañado a la demanda como documento nº 1; condenándoles a estar y pasar por la anterior declaración.

B) Condenamos a los demandados a otorgar la escritura pública de compraventa a favor del demandante de las fincas descritas en el hecho primero de la demanda, con arreglo a lo previsto en el referido contrato, en cuyo acto el actor deberá satisfacerles el resto del precio, es decir, la suma de 66.111'33 euros que lo integran.

C) Se condena a los demandados a entregar la posesión de la fincas objeto del contrato de compraventa al actor, salvo la de la finca urbana si no la tuvieren todavía aquéllos.

D) Se condena a los demandados al pago de las costas de la primera instancia.

E) Todo ello sin hacer especial imposición de las costas de esta apelación.

Contra la presente sentencia no cabe recurso extraordinario alguno, ya que se ha tramitado el procedimiento no en razón de la materia sino de la cuantía litigiosa, que no excede de 150.000 euros.

Notifíquese esta sentencia a las partes y déjese testimonio de élla en el presente Rollo y en las actuaciones originales, que se devolverán al Juzgado de Primera Instancia e Instrucción del que proceden.

Así lo ha decidido la Sala, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados ya indicados, quienes, a continuación, firman.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. JOSE ISIDRO REY HUIDOBRO, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de la fecha, de todo lo que, certifico.