Sentencia Civil Nº 92/2011, Audiencia Provincial de Granada, Sección 5, Rec 682/2010 de 04 de Marzo de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA

SECCIÓN QUINTA

ROLLO Nº 682/10 - AUTOS Nº 363/10

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 9 DE GRANADA

ASUNTO: ORDINARIO

PONENTE SR. JOSE MALDONADO MARTINEZ

S E N T E N C I A N Ú M. 92/11

ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE

D. ANTONIO MASCARÓ LAZCANO

MAGISTRADOS

D. JOSE MALDONADO MARTINEZ

D. ENRIQUE PINAZO TOBES

En la Ciudad de Granada, a cuatro de marzo de dos mil once.

La Sección Quinta de esta Audiencia Provincial constituida con los Iltmos. Sres. al margen relacionados ha visto en grado de apelación -rollo nº 682/10- los autos de Ordinario nº 363/10 del Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Granada, seguidos en virtud de demanda de D. Florian y Dña. María Esther contra Promociones Granabel S.L.

Antecedentes

PRIMERO .- Que, por el mencionado Juzgado se dictó resolución en fecha veintisiete de septiembre de dos mil diez, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que desestimando la demanda formulada por D. Florian y Dª. María Esther contra Promociones Granabel S.L. debo absolver y absuelvo a la mencionada parte demandada de la pretensión ejercitada en su contra, sin expresa imposición de costas, debiendo cada parte abonar las causadas a su instancia y las comunes por mitad" .

SEGUNDO .- Que contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, al que se opuso la parte contraria; una vez elevadas las actuaciones a este Tribunal se siguió el trámite prescrito y se señaló día para la votación y fallo, con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.

TERCERO .- Que, por este Tribunal, se han observado las formalidades legales en esta alzada.

Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. JOSE MALDONADO MARTINEZ.

Fundamentos

PRIMERO .- El art. 1281 del código civil señala que "si los términos de un contrato son claros y no dejan lugar a duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas" y el Tribunal Supremo dice en su sentencia de 4 de julio de 2.007 que "la jurisprudencia de esta Sala tiene declarado con reiteración que la función de interpretar los contratos viene atribuida a los tribunales de instancia, sin que corresponda a este tribunal revisar la labor hermenéutica realizada, salvo en aquellos supuestos en que quede de manifiesto que la misma conculca los preceptos legales sobre interpretación contractual (artículo 1.281 y siguientes del Código Civil ) o que resulta ilógica, arbitraria o absurda ( sentencias de esta Sala de 14 de noviembre y 23 de diciembre de 2003 ; 10 , 18 y 23 de noviembre de 2004 ; 20 de mayo de 2005 ; 5 de junio y 17 de octubre de 2006 ). Y, con cita de la de 1 de diciembre de 2006 , continua diciendo que "la doctrina jurisprudencial más general ha señalado que las normas o reglas de interpretación de los contratos contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, de las cuales, tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al párrafo primero del artículo 1281 del mismo texto legal, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan dudas sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas de los artículos siguientes, que vienen a funcionar con carácter subsidiario, respecto a la que preconiza la interpretación literal ( Sentencias de 24 de mayo de 1991 y 1 de julio de 1997 y 23 de enero de 2003 . En igual sentido las Sentencias de 18 de julio de 2002 , 13 de diciembre de 2001 , 12 de julio de 2001 , 11 de julio de 2000 , 24 de junio de 1999 , 18 de mayo de 1998 , 4 de diciembre de 1997 , 2 de septiembre de 1996 , 28 de julio de 1995 , 2 de julio de 1993 y 10 de mayo de 1991 )".

SEGUNDO .- No cabe duda que ambas partes están conformes con la resolución contractual de la compraventa que concertaron por documento privado de 8 de Mayo de 2.007. En lo que discrepan es en las causas y consecuencias de la resolución, y habida cuenta que aquella se produjo antes de efectuarse la entrega de la cosa, la controversia está centrada en la aplicación de la condición general siete del contrato, que se establece para el impago de las cantidades adeudadas, facultando al vendedor al ejercicio de las acciones oportunas con arreglo a la legalidad vigente y que, si optare por la resolución, "las partes establecen como indemnización de daños y perjuicios causados a la parte vendedora por la citada resolución (independiente de las demás penalizaciones e indemnizaciones citadas en el presente contrato) la cantidad de doce mil euros que la vendedora retendrá antes de proceder a la devolución al adquirente de las cantidades que hayan sido entregadas por este a cuenta del precio pactado".

El recurrente comprador sostuvo su demanda en que el contrato de compraventa se concertó condicionado a que el comprador se subrogase en la hipoteca, de modo que como ésta le fue denegada por la entidad crediticia con la que el actor había concertado dicho préstamo hipotecario, no había incumplimiento por su parte, y, por ende no era de aplicación la penalización a que se refería la condición general séptima antes transcrita, por lo que debían serle devueltos los doce mil euros que aun estaban en poder del vendedor de la suma total de 18.000 euros entregados a cuenta del precio.

TERCERO .- Ha de partirse de que no consta acreditado en los autos que la entidad bancaria con la que el vendedor tenia concertado el préstamo hipotecario, denegase la subrogación al comprador en el mismo, lo que basta para desestimar el recurso y confirmar la sentencia, pero, aunque fuere cierta la denegación, tampoco consta que el comprador ofreciese el pago de la cantidad en efectivo que había de satisfacerse al tiempo del otorgamiento de la escritura, por lo que no viene justificada la resolución comunicada al vendedor.

La estipulación segunda del contrato establece que, de la cantidad pendiente de pago una vez satisfecha la reserva, el pago inicial y las letras mensuales -todo ascendente a los 18.000 euros antes referidos-, la suma de 153.600 euros la compradora abonará "mediante un préstamo hipotecario en el cual se subrogara a la entrega de llaves y firma de la escritura ante Notario. Mas la cantidad de 24.188 euros con sesenta céntimos que la compradora abonara mediante efectivo o cheque bancario conformado a la entrega de llaves y firma de la escritura de compraventa". Y sigue diciendo la estipulación tercera que "informada la parte compradora de la posibilidad de subrogarse en el préstamo hipotecario que la vendedora tiene suscrito, la compradora decidirá si se subroga o no en dicho préstamo en un plazo de quince días desde que le sean comunicados fehacientemente por la parte vendedora los datos del mismo. Si transcurrido el plazo indicado la compradora no hubiere dado respuesta a la vendedora, se entendería la aceptación a la subrogación en el préstamo por parte de la compradora".

La interpretación literal de la mencionada cláusula tercera supone que para el pago del resto del precio el comprador tenia una doble opción, bien de pagar en efectivo la totalidad pendiente, o bien de pagar en efectivo una parte de ella -24.288,60 euros- y de subrogarse por el resto -153.600 euros- en el préstamo hipotecario que tenía concertado el vendedor. Cómo en el mejor de los casos ha de entenderse, ante su silencio, que ejercitó la segunda de las posibilidades, su obligación al tiempo del otorgamiento de la escritura era subrogarse y pagar el efectivo restante. Optar el comprador por la subrogación, no supone que se constituya la subrogación en condición resolutoria, pues precisamente al depender esa posibilidad de su libre y soberana voluntad, lógico es deducir que asume también los riesgos que ello conlleve y, entre ellos, que el acreedor hipotecario consienta. La subrogación a la que optó, no constituye pues una condición resolutoria, aunque en todo caso es inoperante en la medida en que ni consta que la entidad bancaria denegase la subrogación ni tampoco consta que ofreciese el pago en efectivo del resto pendiente, por lo que ha de entenderse que la resolución se debió a su incumplimiento.

Por otra parte, no puede sostenerse la demanda en la imposibilidad sobrevenida. Esta institución, enmarcada en los artículos 1.182 y ss. del código civil , se predica generalmente de las obligaciones de hacer y excepcionalmente de las obligaciones de dar cosas determinadas, pues se trata de una imposibilidad objetiva que pudiere afectar a cualquier deudor, por lo que no afecta a las obligaciones de entregar cosas genéricas como el dinero, que es el supuesto de autos.

Finalmente no cabe traer a colación en esta alzada una cuestión que no fue planteada en la demanda ni en la audiencia previa, cual la nulidad de las condiciones generales sexta y séptima del contrato, que se refieren a las penalizaciones para el caso de incumplimiento de la obligación de pago por el vendedor. La primera de ellas porque la parte vendedora no ha exigido dicha penalización, por lo que es intrascendente referirse a la misma. La segunda, que establece una cláusula penal de pago de daños y perjuicios en la suma de 12.000 euros para el caso de incumplimiento del comprador, si el vendedor optare por la resolución, porque conforme a lo dispuesto en el art. 10 bis 1. de la Ley General para la defensa de los Consumidores y Usuarios, la cláusula abusiva es aquella que produce un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes en el contrato, y, concretamente en cuanto a las cláusulas de penalización, según dispone la disposición adicional primera apartado 1. 3ª de dicha Ley , las que impongan "una indemnización desproporcionadamente alta al consumidor que no cumpla sus obligaciones", siendo así que no puede considerarse que exista tal desproporción en un contrato cuyo precio era de mas de 195.000 euros, con lo que la penalización era de poco mas del seis por ciento de su importe, cuanto mas que consta acreditado que aunque el vendedor enajeno la finca poco tiempo después, lo hizo por precio muy inferior, ante la bajada de precios en el mercado inmobiliario como es notorio.

En consecuencia de lo expuesto debe desestimarse el recurso y confirmarse la sentencia.

CUARTO .- Habiéndose desestimado el recurso, procede imponer las costas de la alzada al apelante, de conformidad a los artículos 394 y 398 de la LEC .

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, este Tribunal dispone, el siguiente

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por el Procurador Sra. Silvia Mas Luzón en la representación de D. Florian y Dña. María Esther contra la sentencia de veintisiete de septiembre de 2010 dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 9 de Granada en autos de juicio ordinario número 363/10 de los que dimana este rollo, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución con imposición al apelante de las costas de esta alzada.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.