Sentencia Civil Nº 92/2011, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 5, Rec 27/2011 de 21 de Marzo de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

CARTAGENA

SENTENCIA: 00092/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MURCIA

SECCION QUINTA (CARTAGENA)

ROLLO DE APELACION Nº 27/11

JUICIO ORDINARIO Nº 1106/09

JUZGADO DE 1ª. INSTANCIA Nº 5 DE CARTAGENA

SENTENCIA NUM. 92/11

Iltmos. Sres.

D. José Manuel Nicolás Manzanares

Presidente

D. Miguel Ángel Larrosa Amante

D. José Joaquín Hervás Ortiz

Magistrados

En la ciudad de Cartagena, a 21 de marzo de 2011.

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Murcia, con sede en Cartagena, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario nº 1106/09 -Rollo nº 27/11 -, que en primera instancia se han seguido en el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Cartagena, entre las partes: como actor Doña Marí Trini , representado por el/la Procurador/a Dª Mª Mar Posadas Molina y dirigido por el Letrado D. Manuel Martínez - Pastor Sánchez, y como demandado Obras Asturias 4 SL, representado por el/la Procurador/a D. Vicente Lozano Segado y dirigido por el Letrado Dª Fuencisla Martín de Oliva. En esta alzada actúan como apelante Obras Asturias 4 SL, representado ante este Tribunal por el/la Procurador/a D. Vicente Lozano Segado y como apelado Doña Marí Trini representado ante este Tribunal por el/la Procurador/a Dª Mª Mar Posadas Molina. Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Don Miguel Ángel Larrosa Amante, que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

Primero : Por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Cartagena en los referidos autos, tramitados con el nº 1106/09, se dictó sentencia con fecha 29 de septiembre de 2010 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: " Que estimo parcialmente la demanda presentada en nombre y representación de Doña Marí Trini contra Obras Asturias 4 SL y declaro resuelto, a instancias de la demandante, el contrato de compraventa que unía a las partes, condenando a la demandada a entregar a la actora la cantidad de 25.920 euros más el interés legal desde la interpelación judicial; sin imposición de costas".

Segundo : Contra dicha sentencia, se preparó recurso de apelación por Obras Asturias 4 SL que, una vez admitido a trámite, interpuso en tiempo y forma, exponiendo por escrito y dentro del plazo que al efecto le fue conferido, la argumentación que le sirve de sustento. Del escrito de interposición del recurso se dio traslado a Doña Marí Trini emplazándolas por diez días para que presentaran escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que les resultara desfavorable, dentro de cuyo término, presentaron escrito de oposición al recurso. Seguidamente, previo emplazamiento de las partes por término de treinta días, fueron remitidos los autos a este Tribunal, donde se formó el correspondiente rollo de apelación, con el nº 27/11, que ha quedado para sentencia sin celebración de vista, tras señalarse para el día su votación y fallo.

Tercero : En la tramitación de esta instancia se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Primero : Se interpone recurso de apelación por la parte demandada contra la sentencia parcialmente estimatoria de la demanda presentada y por la que se declara resuelto el contrato de compraventa suscrito entre ambas partes y se condena a la apelante a la devolución del importe percibido a cuenta del precio pactado sobre una plaza de aparcamiento en el edificio promovido por la demandada. Sostiene la recurrente, que únicamente impugna el fundamento de derecho segundo, que ha existido un pronunciamiento extrapetita a tenor de los términos de la demanda y la contestación, habiendo realizado el juez a quo una interpretación finalista de la voluntad de la compradora y sin haber tomado en consideración el incumplimiento por parte de ésta de sus obligaciones contractuales, habiendo llevado a cabo una interpretación inadecuada sobre la integración en el contrato de los planos aportados. Igualmente considera inadecuadas las afirmaciones realizadas sobre la peligrosidad e inidoneidad de los accesos al garaje, al no haber tenido en cuenta que los mismos fueron aceptados por el Ayuntamiento de Cartagena y están avalados por el Arquitecto director de las obras. Considera que la sentencia apelada ha infringido el principio dispositivo y no ha usado la facultad judicial de moderar los efectos de la resolución contractual, pues esta parte ha tenido perjuicios derivados del pago del préstamo hipotecario, el IBI y la disminución del precio de la plaza de garaje por la crisis económica.

Por la parte apelada se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia apelada. Considera que el recurso parte de un error procesal inicial al impugnar un fundamento de derecho y no el fallo de la resolución, y de ahí que alegue la existencia de incongruencia extrapetita cuando lo cierto es que la sentencia ha dado menos de lo solicitado en la demanda. Entiende que la discusión debe centrarse exclusivamente en si hubo o no incumplimiento contractual y no en otras cuestiones secundarias que se plantean en el recurso. En tal sentido destaca que el plano es un elemento esencial de la compraventa de cosas futuras y el juez a quo obtuvo sus propias conclusiones a partir del reconocimiento judicial practicado, prueba esta de libre valoración del juez que la practica. Señala que Obras Asturias no informó en ningún momento de la existencia de problemas que afectaban al acceso al garaje y niega que la resolución contractual se base en un capricho, dado que necesitaba la plaza, sino que únicamente está basada en el incumplimiento de las condiciones del contrato.

Segundo : El recurso interpuesto discute el punto esencial del debate en la instancia, esto es la concurrencia de la causa de resolución contractual alegada por la actora en su demanda, dado que el fundamento de derecho segundo que se impugna trata sobre dicha cuestión en exclusiva y su argumentación sirve de base para el fallo de la sentencia apelada. Por ello no existe el error procesal al que se hace referencia en el escrito de oposición presentado por la parte apelada. Pero igualmente no entiende esta Sala porqué se alega en el recurso la existencia de una incongruencia extrapetita cuando el fallo de la sentencia se ajusta totalmente a lo pedido, estimando parcialmente la demanda, y a lo que constituyó el objeto del procedimiento una vez precluidos los actos de alegación de las partes. No puede confundir la apelante los argumentos de la sentencia con la incongruencia, pues el juez a quo puede valorar todos los datos que obran en las actuaciones libremente y efectuar aquellas conclusiones o razonamientos que sirvan de base a la motivación de la sentencia para resolver sobre lo que es el concreto objeto del proceso. Por ello hay que anticipar que esta Sala no va a entrar a valorar los elementos secundarios a los que se alude en el recurso de apelación sino que esta resolución se basará exclusivamente en la resolución sobre el objeto del proceso, que se corresponde con la existencia o no de causa de resolución contractual imputable a una de las partes. En consecuencia, hay que señalar que no existe incongruencia alguna extrapetita en la sentencia apelada ni tampoco se ha vulnerado en la misma el principio dispositivo ni la función judicial moderadora de las causas de resolución.

Con relación a la resolución contractual, la actora y apelada la basa en el incumplimiento del contrato de compraventa como consecuencia de los deficientes accesos peatonales a la plaza de garaje que hacen ésta inútil para el uso al que se le destina y que contradicen el propio plano acompañado al contrato de compraventa. Por su parte la mercantil apelante y demandada, estando conforme con la resolución, sin embargo considera que ésta es debida únicamente al incumplimiento de la parte demandante al no comparecer a otorgar la correspondiente escritura pública a pesar de ser requerida para ello en varias ocasiones. Como ya se destaca en la sentencia apelada, en relación a esta segunda posición, la demandada no formuló reconvención alguna, por lo que no sería posible, pues en este caso sí se incurriría en incongruencia, entrar a examinar la resolución por culpa de la actora sino que el debate debe de quedar circunscrito únicamente a la concurrencia o no de causa de resolución contractual por incumplimiento de la demandada.

Tercero : Centrado el objeto del debate, debe anticiparse que el recurso será desestimado y confirmada íntegramente la sentencia apelada por sus propios y acertados razonamientos que esta Sala hace suyos e incorpora al texto de esta resolución. Poco más se puede añadir a los claros y fundados argumentos dados por el juez a quo en la resolución apelada pero, en la obligación de responder al contenido del recurso, habrá que entrar a conocer de dichas alegaciones y darles cumplida respuesta, aunque ello suponga la reiteración de los fundamentos y de la valoración probatoria de la sentencia apelada.

El artículo 1124 del Código Civil permite la resolución contractual en las obligaciones recíprocas en el caso de que una de las partes no cumpla con las obligaciones asumidas contractualmente, viniéndose a exigir por la jurisprudencia que la parte que inste la resolución contractual no esté incursa a su vez en incumplimiento. Lógicamente la resolución del contrato puede darse de forma unilateral por una de las partes, aceptada por la otra parte y produciendo plenos efectos de devolución de las recíprocas prestaciones, o bien puede ser planteada por una de las partes contratantes y rechazada por la otra al entender que no existe incumplimiento alguno que pueda ser imputable a la misma, supuestos estos en los que es preciso acudir a los tribunales para que se declare si la resolución unilateralmente adoptada es correcta y ajustada a derecho o no. Esta es la posición en la que nos encontramos en el presente proceso. Ambas partes firmaron un contrato de compraventa y su anexo, de fecha 4 y 7 de noviembre de 2005 respectivamente (documentos 1 y 3 de la demanda) para la adquisición por la actora de una plaza de garaje que se describe en la cláusula 1ª del contrato, cláusula en la que literalmente se señala que " La compradora conoce y acepta el proyecto, memoria descriptiva y planos. Se adjunta plano a escala de la finca objeto de esta compraventa, redactado por el Arquitecto D. Bernardino García García" . Dicho plano se encuentra unido al contrato (folio 26 de las actuaciones) y en el mismo se observa la planta de garaje y la existencia en la misma de tres tramos de escaleras que permiten el acceso y salida del garaje a los peatones así como una rampa de salida exclusivamente destinada a los vehículos. Además de lo anterior, en el mismo contrato, en su cláusula 2ª se incluye dentro del precio, no sólo la plaza de aparcamiento, sino también " ...cuantos derechos, usos, servicios y servidumbres le son inherentes y resulten del proyecto de edificación o de las normas urbanísticas de la zona, incluida la parte proporcional que le corresponda de los elementos comunes del conjunto urbanístico...".

Partiendo de estas previsiones contractuales y valorando las pruebas practicadas en las actuaciones ha quedado absolutamente acreditado que los accesos peatonales no se corresponden con lo pactado en el contrato, lo que implica la concurrencia de la causa de resolución alegada por la parte compradora en su demanda. El artículo 1258 del Código Civil expresamente señala que los contratos son obligatorios para las partes no sólo para lo expresamente pactado, sino también en todo aquello que sea consecuencia natural del mismo según la buena fe, el uso o la ley. La adquisición de una plaza de garaje no supone únicamente la compra del espacio físico necesario para poder aparcar el coche, sino que en la misma se incluye necesariamente los accesos de dicha plaza, tanto rodados como peatonales. El contrato de compraventa no se refiere a los mismos de una forma expresa, por lo que su exigencia deriva de la propia naturaleza del contrato y no dejan de ser una consecuencia natural del mismo. Existen referencias en el contrato de las que se infieren tales accesos, como son la mención al proyecto y los planos, en los que necesariamente se deben de hacer constar los diversos accesos a las plazas de garaje, así como la referencia transcrita de la cláusula segunda del contrato a los derechos, usos y servidumbres inherentes. Es por tanto una obligación de la parte vendedora la de facilitar el acceso a la plaza de garaje tanto peatonal como rodado, de tal manera que sí éste no se facilita o no se acomoda al proyecto o los usos, estaríamos en presencia de un incumplimiento contractual imputable únicamente a la parte vendedora y que justificaría por sí mismo la resolución contractual dado que frustra claramente el fin del contrato, esto es, el uso de la plaza de garaje.

Cuarto : Las pruebas, como ya se ha apuntado, son contundentes sobre el incumplimiento de la apelante en facilitar el acceso peatonal a la plaza de garaje. El plano aportado al contrato demuestra la previsión de tres escaleras de acceso. A su vez el informe del perito Sr. Siljestrom (documento nº 13 de la demanda) ya reduce a dos las cajas de escalera, pues la tercera escalera se corresponde con el acceso a un patio sobre el que no tiene la vendedora derecho alguno, tal como se declaró por la sentencia firme de esta sección de fecha 17 de diciembre de 2008 (documento nº 7 de la demanda). Al describir el acceso peatonal a la plaza de garaje, el citado informe pericial señala la posibilidad de uso de las escaleras 1 y 2 para la salida de las plazas de aparcamiento, así como la imposibilidad de usar esas mismas escaleras para el acceso al no haberse facilitado las llaves de los portales del edificio; en consecuencia, la única forma de acceso peatonal a dicha plaza de garaje es a través de la misma rampa de vehículos, habiéndose instalado un pasamanos, lo que igualmente es apreciado por esta Sala por las fotografías unidas al informe pericial que se analiza. Al analizar este tipo de acceso el informe no ofrece dudas sobre la ilegalidad del mismo, por tratarse del único acceso peatonal a las plazas de garaje, por incumplir la normativa de accesibilidad y del PGOU de Cartagena, así como de su peligrosidad por la pendiente de la rampa de un 17 % y el continúo cruce de peatones y vehículos. Tales consideraciones quedan ratificadas por el propio juez a quo en su diligencia de reconocimiento judicial (folios 327 y 328) que confirma la imposibilidad de acceder a la plaza de garaje nada más que a través de la rampa de vehículos así como la inexistencia de zonas delimitadas en dicha rampa para personas y coches.

La parte apelante ofreció un acceso a la plaza de garaje, pero un acceso peligroso e inadecuado para los peatones, de tal manera que no tiene porqué ser aceptado por la compradora pues convierte en inhábil el uso de la plaza de garaje. El hecho de que el Ayuntamiento haya dado licencia no significa nada más que el cumplimiento de la normativa administrativa, pero ello nada tiene que ver con las previsiones contractuales pactadas entre las partes. Ciertamente la solución hubiera sido muy fácil para la vendedora, pues hubiera bastado que al realizar los estatutos de la comunidad de propietarios del edificio hubiese incluido, vistos los problemas legales con la comunidad del edificio vecino y que han terminado con la sentencia citada de esta misma sección, una servidumbre de paso de los propietarios de las plazas de garaje por la zona de acceso desde la entrada de la puerta del edificio a la plaza, zona común por otro lado, de tal manera que hubiera podido ofrecer un acceso peatonal fácil y cómodo para los propietarios de plazas de garaje no propietarios de viviendas en el edificio. Esta falta de previsión, junto con la inadecuación del acceso previsto, justifica el incumplimiento declarado en la sentencia apelada y la desestimación del recurso de apelación.

Quinto : De conformidad con lo previsto en el artículo 398.1 en relación con el artículo 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , al ser desestimado el recurso procede la imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Vicente Lozano Segado, en nombre y representación de Obras Asturias 4 SL, contra la sentencia dictada en fecha 29 de septiembre de 2010 por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Cartagena , en los autos de Juicio nº 1106/09, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente la citada resolución y todo ello con expresa imposición a la parte apelante del pago de las costas de esta alzada.

Notifíquese esta sentencia conforme a lo establecido en el art. 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial , haciéndose que la misma es firme al no caber recurso alguno y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.