Sentencia Civil Nº 92/2014, Audiencia Provincial de Huesca, Sección 1, Rec 225/2012 de 30 de Abril de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

HUESCA

SENTENCIA: 00092/2014

Apelación Civil Nº 225/12 S300414.6J

Sentencia Apelación Civil Número 92

PRESIDENTE*

D. SANTIAGO SERENA PUIG *

MAGISTRADOS*

D. GONZALO GUTIÉRREZ CELMA *

D. JOSÉ TOMÁS GARCÍA CASTILLO *

*

En Huesca, a treinta de abril del año dos mil catorce.

En nombre del Rey, la Audiencia Provincial de Huesca ha visto, en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario seguidos bajo el número 809/10 ante el Juzgado de Primera Instancia Nº Uno de Jaca, que fueron promovidos por Amelia , quien actuó como demandante dirigida por el Letrado Sr. Plumed Almazán y representada en esta alzada por el Procurador Sr. Muzás Rota, contra Augusto y Erica , quienes intervinieron como codemandados defendidos por el Letrado Sr. Vivas Roca y representados en esta alzada por la Procuradora Sra. Barrio Puyal. Se hallan dichos autos pendientes ante este Tribunal en virtud del presente recurso de apelación, tramitado al número 225 del año 2012 e interpuesto por los demandados Augusto y Erica . Es Ponente de esta Sentencia el Magistrado D. JOSÉ TOMÁS GARCÍA CASTILLO, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO: Aceptamos y damos por reproducidos los señalados en la Sentencia impugnada.

SEGUNDO: El indicado Juzgado de Primera Instancia, en el procedimiento anteriormente circunstanciado, dictó el día quince de febrero de dos mil doce la Sentencia apelada, cuya parte dispositiva es del siguiente tenor literal:

'FALLO: ESTIMO íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora de los tribunales doña Pilar Blas Sanz, en nombre y representación de Dña. Amelia contra Erica y Augusto y realizo los siguientes pronunciamientos:

DEBO CONDENAR Y CONDENO a los demandados, Erica y Augusto al pago de la cantidad de DIECINUEVE MIL SETECIENTOS SETENTA Y SIETE EUROS CON CUARENTA Y SIETE CENTIMOS en concepto de principal.

DEBO CONDENAR Y CONDENO a los demandados Erica y Augusto al pago de los intereses legales y de las costas causadas en cumplimiento de lo dictado en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil '.

TERCERO: Contra la anterior Sentencia, los demandados Augusto y Erica interpusieron recurso de apelación en el que solicitaron se dictara Sentencia desestimatoria de la demanda con expresa imposición de costas de ambas instancias. A continuación, el Juzgado dio traslado a la demandante Amelia para que presentara escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que pudiera serle desfavorable, en cuyo trámite dicha parte formuló en tiempo y forma escrito de oposición a fin de solicitar la desestimación del recurso.

CUARTO: Seguidamente, el Juzgado emplazó a las partes y remitió los autos a este Tribunal, en donde quedaron registrados al número 225/2012. Personadas las partes ante esta Audiencia, y no habiéndose propuesto prueba ni solicitado vista por ninguna de ellas, la Sala acordó en su día que el recurso quedara pendiente de deliberación, votación y fallo, para lo que se señaló el pasado día nueve de abril. En la tramitación de esta segunda instancia no ha sido posible observar los plazos procesales debido a la atención prestada a los otros asuntos pendientes ante este Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO: Los arrendatarios demandados impugnan la Sentencia de instancia que ha estimado íntegramente la demanda y les ha condenado al pago de las siguientes cantidades: mensualidades correspondientes a impuesto de bienes inmuebles, tasas de agua y basuras y canon de saneamiento devengados entre el 31 de noviembrede 2008 (obviamente se quiere decir 30 de noviembre), fecha pactada de finalización del contrato, y el 20 de junio de 2009, en que la propiedad considera que el inmueble se puso a su disposición; facturas de gas y electricidad devengadas hasta la ya referida fecha de devolución de la vivienda; cantidades debidas en virtud de las clausulas del contrato que establecen una penalización diaria de 30 euros por retraso en la entrega de las llaves, la cual se entiende producida el 20 de junio de 2009, así como otra penalización diaria de 7 euros por demora en el pago de rentas u otras cantidades debidas; y cantidades invertidas en la reparación o sustitución de algunos enseres de la vivienda que se advirtieron defectuosos tras la visita conjunta del día 20 de junio de 2009, habiendo deducido la actora de la suma de todas estas cantidades el importe de la fianza.

Conviene realizar algunas consideraciones previas antes de examinar la procedencia o no de reclamar las cantidades correspondientes a cada uno de los ya mencionados conceptos. Las partes suscribieron mediante documento privado de fecha 1 de diciembre de 2007 un contrato autodenominado de uso distinto del de viviendao de arrendamiento de temporadasobre el piso NUM000 NUM001 del edificio sito en el número NUM002 de la CALLE000 de la localidad de Jaca, estipulándose como duración del contrato el período ( temporada) comprendido entre el referido 1 de diciembre y el 30 de noviembre del año siguiente. Según resulta de la prueba practicada, aunque ya se afirmaba con absoluta claridad en el hecho tercero de la demanda, que ahora transcribimos, ante el incumplimiento en el pago de las rentas por parte de los inquilinos a partir del mes de agosto de 2008, por manifestar éstos que habían dado por resuelto el contrato, mi mandante se vio en la necesidad de interponer demanda de juicio sumario de desahucio y reclamación de rentas, lo que dio lugar al proceso, ya concluído, seguido ante el mismo Juzgado a quobajo el número 468/2008.

En un primer momento, y así lo manifestaron durante el juicio la demandante y su hermano, éstos no aceptaron la propuesta de los inquilinos e intentaron negociar con ellos una indemnización por resolución anticipada, sin que se lograra acuerdo alguno. Sin embargo, y como resulta de la prueba documental, la hoy actora presentó con fecha 20 de octubre de 2008, esto es, algo más de un mes antes del término pactado de duración del contrato, la ya mencionada demanda de desahucio y reclamación de rentas. En estas circunstancias, y como decíamos en nuestra Sentencia de 23 de diciembre de 2010 (dictada con ocasión del Juicio de Desahucio Núm. 97/09 del Juzgado Núm. Dos de Jaca, que fue promovido por la madre de quien hoy es actora y cuyo objeto era un ático sito en el mismo edificio que la vivienda ahora litigiosa), es aplicable el criterio del mutuo disenso que este mismo Tribunal ha sostenido en otras resoluciones (entre ellas, Sentencias de 14 de mayo de 2010 , 8 de abril de 20 11 y 27 de septiembre de 2012 ) y conforme al cual habría que entender que el contrato quedó extinguido en la fecha de interposición de la demanda de desahucio, pues en aquel momento era claro que ninguna de las dos partes tenía interés en que el arriendo continuara hasta el término del plazo estipulado, de modo que, por lo expuesto, el contrató habría finalizado el 20 de octubre, fecha de presentación de la demanda de desahucio, y no el 30 de noviembre, día inicialmente pactado para su conclusión.

En cuanto al momento en que debe considerarse que la posesión de su vivienda fue recuperada por la arrendadora, sostiene ésta que debe ser el 20 de junio de 2009, fecha de la 'visita conjunta' realizada al inmueble después de que un mes antes el Juzgado dictara Sentencia estimatoria en el Juicio de Desahucio -que no fue impugnada- y las partes llegaran a un acuerdo para evitar el lanzamiento. Los demandados, por su parte, alegan que dejaron las llaves en un buzón cuando abandonaron el inmueble, que según ellos ya estaba vacío en septiembre de 2008, pero lo cierto es que en este pleito no se ha practicado prueba alguna, distinta de lo alegado por la representación de los propios arrendatarios (cuyo interrogatorio en el juicio tampoco fue solicitado por la parte contraria), de cara a acreditar ese hecho, y a esta misma conclusión, esto es, a que no se ha probado que los demandados devolviesen las llaves, ya se había llegado en el Fundamento Segundo de la Sentencia dictada en el Juicio de Desahucio, aparte que la actora tampoco tenía por qué aceptar las llaves si entendía que el plazo pactado debía cumplirse, si bien insistimos en que el arriendo expiró antes de transcurrir el período convenido.

Así las cosas, y siguiendo la línea establecida en nuestra precitada Sentencia de 23 de diciembre de 2010 , apreciamos que no consta que la actora, una vez interpuesta su demanda de desahucio, reclamase la devolución de las llaves a los inquilinos, quienes ya habían dado por resuelto el arriendo según hemos dicho, por lo que hay que entender que esperó aquélla a que el Juicio de Desahucio concluyese mediante resolución firme para llevar a cabo las gestiones precisas de cara a recuperar la vivienda, cuya situación como ocupada o vacía, por otra parte, pudo ser conocida sin especial dificultad por la demandante y su familia, quienes son titulares de otros departamentos contiguos dentro del mismo edificio, e incluso ocupan o han ocupado algunos de ellos, por todo lo cual concluímos que sólo a la actora le es imputable que transcurrieran varios meses, en concreto los que duró la tramitación del proceso de desahucio y su finalización por resolución firme, antes de poder acceder a la vivienda, cuyas llaves, insistimos, no consta que fueran reclamadas a los inquilinos una vez que quedó de manifiesto que ambas partes estaban conformes con la terminación del arriendo.

SEGUNDO: Lo hasta ahora expuesto es relevante para resolver sobre el derecho de la actora a reclamar las cantidades a cuyo pago los apelantes han sido condenados en la instancia. En primer lugar, y en cuanto a las mensualidades correspondientes a impuesto de bienes inmuebles, tasas de agua y de basuras y canon de saneamiento devengadas a partir del día de expiración contractual del arriendo, parece claro que no pueden reclamarse aquí, pues hay que entender que el contrato, como hemos razonado, quedó extinguido algo más de un mes antes de la fecha pactada, y lo mismo ha de decirse respecto a las facturas de gas y electricidad devengadas hasta la fecha de la ya mencionada 'visita conjunta', pues también se refieren a un período en que el arrendamiento ya había perdido su vigencia, sin olvidar que, habiéndose estipulado en la clausula séptima del contrato que serían de cuenta del arrendatario la contratación y el consumode los ya citados suministros y que el cambio de contrato (titularidad y/o pagador y domicilio de pago) de dicho suministro[se refiere al eléctrico y de gas ciudad] será por cuenta y riesgo de la arrendataria, hay que suponer que la actora pudo aportar las correspondientes facturas, a la sazón giradas a su nombre, porque los apelantes ya se habían dado de baja como contratantes de los suministros.

Con relación a las cantidades debidas en virtud de la cláusula del contrato que establece una penalización diaria de 30 euros por retraso en la entrega de las llaves, la cual se produjo a criterio de la actora el 20 de junio de 2009, hay que recordar lo que dijimos al respecto de dicha estipulación en nuestra Sentencia de 22 de julio de 2010 , correspondiente a otro pleito en que era demandante quien también lo es ahora, en el sentido de que esta clausula es abusiva por excesiva, ya que supone una compensación por la posesión del inmueble totalmente desproporcionada si se compara con la renta, cuando de lo que se trata es de compensar al arrendador por no tener a su disposición el inmueble arrendado, de modo que, concluíamos, la compensación natural por este motivo es el pago del precio acordada por el uso del inmueble, con lo que el arrendador queda indemne por el incumplimiento del inquilino. De hecho, y a modo de petición subsidiaria en la demanda de la que dimana el presente recurso, la propia actora ha planteado una indemnización correspondiente a la renta del período comprendido entre el fin del contrato y la visita conjunta. Sin embargo, y a diferencia de lo que sucedía en el caso examinado en nuestro precedente, en que la actora promovió el desahucio cinco meses después del plazo pactado de expiración del contrato, aqui ocurre que, como ya hemos dicho, la demanda se interpuso antes de dicha finalización contractual, por lo que, insistiendo en que no consta que la actora reclamase la entrega de las llaves antes de obtener resolución estimatoria del desahucio, no vemos motivo para conceder en este caso indemnización alguna por retraso en la entrega de la vivienda.

Por otra parte, y en cuanto a la penalización diaria de 7 euros por demora en el pago de rentas u otras cantidades debidas, igualmente pactada en el contrato, también dijimos en nuestra Sentencia de 22 de julio de 2010 que dicha cláusula suponía el establecimiento de un interés excesivo y desproporcionado frente al interés legal previsto con carácter general en defecto de pacto conforme al art. 1.108 del Código Civil , el cual, como resolvimos asimismo en nuestro precedente, será de aplicación debido a la nulidad de la cláusula por abusiva, bien que, conforme a todo lo que ya hemos expuesto, el interés legal sólo se aplicará en este caso a las rentas devengadas desde que comenzó el impago hasta que se produjo la extinción del contrato por mutuo disenso, que son las correspondientes a los meses de agosto, septiembre y octubre de 2008 -con exclusión, por tanto, del mes de noviembre-, lo que totaliza la cantidad de 1.440 euros, resultantes de multiplicar por tres meses la renta pactada de 480 euros mensuales, si bien de dicha cantidad procederá descontar, como ya ha hecho la propia actora al cuantificar su reclamación, los 960 euros correspondientes a la fianza, de modo que la actora tiene derecho al interés legal de 480 euros (1.440 - 960) desde el 6 de octubre de 2008, día en que hay que entender que comenzó el impago -pues la renta había de pagarse entre los días uno a cinco de cada mes según el contrato- una vez descontadas las dos mensualidades a las que ha de considerarse que se aplica la fianza, hasta el día 29 de enero de 2010, fecha en la que, según ha quedado acreditado, los demandados consignaron el importe de las rentas a cuyo pago se les había condenado en el Juicio de Desahucio, dejando así de devengarse el interés legal.

Por último, también debemos aceptar las pretensiones de la actora, aparte de lo que acabamos de declarar en cuanto al interés legal, con relación a las cantidades invertidas en la reparación o sustitución de algunos enseres de la vivienda que se advirtieron defectuosos tras la visita conjunta del día 20 de junio de 2009, ya que, en atención a lo que consta en las facturas de reparación de la lavadora (que tiene roto el cierre de la puerta) y de la campana extractora (que lleva varias piezas rotas), así como de las fotografías del colchón que hubo de ser reemplazado, consideramos que no se trata del desgaste natural de dichos elementos debido al uso ordinario, sino más bien a la negligencia o descuido en su manejo o su conservación por parte de los usuarios de la vivienda. En cuanto a la sustitución del bombillo de la cerradura del piso, también facturada, no se ha probado que fuera un gasto necesario, pues ya hemos dicho que la actora pudo acceder de nuevo a la vivienda mediante una visita conjunta, que hay que suponer, pues no se ha dicho lo contrario, que se produjo con participación de los inquilinos, los cuales hay que suponer que debían conservar alguna llave del inmueble, pues de hecho no han probado que se desprendieran de ella al marcharse del piso, de modo que el cambio de cerradura no aparece como necesario para recuperar la vivienda. Por último, no apreciamos motivo para dejar de incluir los gastos correspondientes al burofax remitido a los demandados.

En suma, y con estimación parcial del recurso, la demanda debe ser estimada en las cantidades líquidas de 23,20 (reparación de lavadora), 45,15 (campana extractora), 154,85 (colchón) y 23,35 (burofax) euros, que totalizan 246,55 euros, así como en la que resulte de aplicar el interés legal sobre 480 euros desde el 6 de octubre de 2008 hasta el 29 de enero de 2010 según ha quedado expuesto.

Por otra parte, y en cumplimiento del art. 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede establecer, al existir revocación parcial, que los intereses del citado precepto se devengarán del modo que se dirá en la parte dispositiva, ya que, como tenemos repetidamente declarado para los casos de minoración, como aquí sucede, los intereses procesales se deben devengar, si no concurre alguna circunstancia excepcional, desde la fecha de la primera resolución condenando al pago de una cantidad líquida, pero computando como principal la suma dispuesta en la apelación, mientras que en los casos en los que la condena se incrementa en apelación, el principal, desde el día en el que se dicta la resolución en apelación, debe pasar a ser ya no el dispuesto por el Juzgado, sino el indicado en la alzada.

TERCERO: Al estimarse en parte tanto el recurso interpuesto como la propia demanda, procede omitir un pronunciamiento especial sobre las costas causadas en ambas instancias ( arts. 398.2 y 394.2 de la Ley 1/2000 ), sin que proceda declaración alguna sobre el depósito para recurrir ya que los apelantes no lo prestaron en tanto beneficiarios de la justicia gratuita.

Vistos los artículos citados, así como los demás de general y pertinente aplicación, y por todo lo que antecede,

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelacióninterpuesto por la representación de los demandados Augusto y Erica contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº Uno de Jaca en los autos anteriormente circunstanciados, revocamos y dejamos sin efecto dicha resolución.

En su lugar, estimamos parcialmente la demandainterpuesta por Amelia y, en su virtud, condenamos a los expresados recurrentes a abonar a la actora la cantidad de 246,55 euros, así como el interés legal de 480 euros desde el 6 de octubre de 2008 hasta el 29 de enero de 2010, más los intereses previstos en el art. 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil a partir de la fecha de la Sentencia apelada, pero computando como principal la cantidad líquida dispuesta en la apelación hasta su completo pago, todo ello sin imposición de las costas causadas en ninguna de las dos instancias.

Sin perjuicio del derecho de las partes a intentar cuantos recursos consideren legalmente procedentes, contra esta resolución pueden caber, en su caso, los recursos de casación y de infracción procesal, a interponer ante esta misma Audiencia Provincial en un plazo de veinte días, respetando, en todo caso, todas las disposiciones legales reguladoras de dichos recursos, incluida la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

No tifíquese y devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con un testimonio de esta resolución, para que tenga lugar la ejecución y cumplimiento de lo aquí acordado.

Así, por esta Sentencia, de la que se unirá un testimonio al rollo de Sala, y definitivamente juzgando en esta segunda instancia, lo pronunciamos, ordenamos y firmamos.