Sentencia CIVIL Nº 925/2019, Audiencia Provincial de Girona, Sección 1, Rec 794/2019 de 03 de Diciembre de 2019

Encabezamiento

Sección nº 01 Civil de la Audiencia Provincial de Girona (UPSD AP Civil Sec.01)
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N.I.G.: 1702342120138120647
Recurso de apelación 794/2019 -1
Materia: Apelación civil
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Blanes
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 400/2013
Parte recurrente/Solicitante: Graciela
Procurador/a: Cristina Peya Estevez
Abogado/a: Gemma Sidera Costal
Parte recurrida: Clemente
Procurador/a: Fernando Janssen Cases
Abogado/a: Jaume Graupera Fernandez
SENTENCIA Nº 925/2019
Magistrados:
Fernando Lacaba Sánchez Fernando Ferrero Hidalgo
Nuria Lefort Ruiz de Aguiar
Girona, 3 de diciembre de 2019

Antecedentes

Primero. En fecha 6 de junio de 2019 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 400/2013 remitidos por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Blanes a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Cristina Peya Estevez, en nombre y representación de Graciela contra la sentencia de fecha 13/03/2018 y en el que consta como parte apelada el Procurador Fernando Janssen Cases, en nombre y representación de Clemente .

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'DECISIÓ Desestimo la demanda que interposa la part actora en aquest procés, i en conseqüència absolc Clemente , successor de Ignacio , de totes les pretensions que ha exercitat Graciela . Estimo parcialment la reconvenció que interposa la part demandada i, en conseqüència, condemno Graciela a pagar a Clemente , successor de Ignacio , ,'import de 1.867 euros, més l'interès legal del diner incrementat en dos punts des de la data d'aquesta sentència.

Condemno la part actora al pagament de les costes derivades de la demanda. No condemno cap de les parts al pagament de les costes derivades de la reconvenció.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 20/11/2019.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Nuria Lefort Ruiz de Aguiar.

Fundamentos

PRIMERO.-Antecedentes.

La actora presentó demanda en la que solicitó que fuera declarado nulo o, subsidiariamente, resuelto el contrato de arrendamiento de local de negocio suscrito con el demandado el 19 de julio de 2010, solicitando además que fuera condenado a pagar la cantidad de 207.413 euros en concepto de indemnización por los daños y perjuicios que le había producido el incumplimiento por el arrendador de lo pactado en el contrato.

El demandado se opuso negando la existencia de incumplimiento alguno por su parte y reconvino reclamando el pago de los importes a que ascienden las facturas de reparación de los desperfectos causados por la actora en el local mientras duró el arrendamiento.

La sentencia desestima la demanda al considerar que no existe incumplimiento imputable al arrendador ya que la arrendataria conoció desde el primer momento el hecho en el que, según ella, radica el incumplimiento con base en el que reclama: no podía contratar de forma definitiva los suministros del local al no haber finalizado la obra que se estaba realizando en el edificio. Estima parcialmente la reconvención al considerar acreditada la realidad de parte de los daños por los que reclama el arrendador.

Recurre la actora con base en los siguientes argumentos: a) infracción del artículo 1261 del Cc y error en la valoración de la prueba, nulidad del contrato por falta de objeto, b) error en la valoración de la prueba en cuanto a los incumplimientos imputables a la demandada, c) error en la valoración de la indemnización, d) error en la valoración de la prueba en relación con los daños que se le imputan en la reconvención.

La apelada se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.



SEGUNDO.- Validez del contrato de arrendamiento suscrito entre los litigantes el 19 de julio de 2010.

La cuestión a resolver en esta alzada se contrae a determinar si el contrato de compraventa suscrito por los litigantes el 19 de julio de 2010 es válido y eficaz o, por el contrario, como parece sostener la apelante, se trata de un contrato nulo por falta de objeto.

En la demanda la actora sostuvo la nulidad del contrato con base en el incumplimiento demandado de sus obligaciones esenciales, concretamente, por el hecho de que en el momento de la suscripción del contrato no era posible contratar los suministros definitivos por encontrarse en construcción el vuelo de la finca en la que se encuentra el local.

En el recurso añade que tal imposibilidad sería causa de nulidad del contrato por falta de objeto, puesto que el local arrendado en ningún momento podía servir a los fines a los que se destinaba y que se hacían constar en el contrato de arrendamiento (peluquería y centro de formación de peluquería). Este último argumento no será examinado ya que se incorpora en el recurso de forma novedosa, al no haberse alegado en la instancia y es por lo tanto contrario a lo dispuesto en el artículo 465.1 de la LEC.

La Sala coincide plenamente con la decisión de la juez a quo. No es posible declarar la nulidad del contrato por un incumplimiento posterior, más en un caso como el presente en que la propia arrendataria conocía en el momento de firmar el contrato y aceptó la circunstancia en la que ahora funda la nulidad que pretende.

Efectivamente en el párrafo tercero del pacto séptimo se dice 'La arrendataria manifiesta conocer la situación actual del local de negocio, en especial en referencia a la imposibilidad de contratar por el momento los suministros definitivos de electricidad y agua.' (folio 21 vuelto). Consentimiento que fue ratificado meses después de tomar posesión del local, al firmar una cláusula adicional en la que se establece una rebaja del precio en atención, precisamente, al hecho de no poder contratar los suministros de forma definitiva en ese momento (folio 25) y tener que utilizar los provisionales de la obra.



TERCERO.- Incumplimiento del contrato por el arrendador.

Sentado lo anterior resta por determinar si la imposibilidad de contratar de forma definitiva los suministros constituye un incumplimiento resolutorio del contrato imputable al arrendador y si por ello debe indemnizar a la arrendataria y, en su caso, por qué importe.

Acierta la sentencia recurrida cuando descarta la existencia de dicho incumplimiento al considerar que la actora era conocedora de la situación del local y, específicamente, de la imposibilidad de contratar los suministros de forma definitiva en el momento en que firmó el contrato. No hubo engaño alguno, mas al contrario, la arrendataria conocía perfectamente las circunstancias mencionadas y su causa, que no era otra que las obras que se estaban realizando en el vuelo del local de negocio. Así resulta del contrato de arrendamiento suscrito años antes, en enero de 2007 (folio 27 y siguientes) cuando dichas obras no se habían iniciado, contrato que posteriormente fue sustituido por el de 19 de julio de 2010, pero que acredita tanto el pleno conocimiento de la apelante de las circunstancias específicas que afectaban al local, como su interés en arrendarlo pese a ello.

Según resulta de la documental (folio 56) el 20 de septiembre de 2011 el local quedó sin suministro de agua y el 23 del mismo mes la arrendataria solicitó al arrendador la documentación necesaria para proceder a la contratación definitiva. Hasta ese momento el local contaba con luz y agua corriente.

A dicho requerimiento respondió el arrendador por burofax en el que le reprochaba el impago de la renta y le conminaba a ponerse al día, a la vez que ofrecía una solución al corte de suministro de agua.

El contrato fue resuelto por sentencia de desahucio por impago de rentas de 28 de mayo de 2012 que condenó a la apelante al pago de las debidas en ese momento.

Resulta por lo tanto que, si bien es cierto que en septiembre de 2011 la finca arrendada quedó sin suministro de agua, no lo es menos que el arrendador ofreció una solución al problema y la resolución del contrato no se produjo por ese motivo, sino por la concurrencia de un incumplimiento anterior por la arrendataria de la obligación esencial que le afecta como es el pago de las rentas.

No existiendo el incumplimiento que la apelante imputa al arrendador, procede confirmar la sentencia en tanto desestima íntegramente la demanda.



CUARTO.- Incumplimientos imputables a la arrendataria.

Sostiene la apelante que la sentencia yerra al valorar la prueba en tanto considera acreditada la existencia de daños en el local arrendado.

Señala que el acta notarial en que se funda la sentencia no resulta útil a los fines a los que se ordena ya que comprende los dos locales propiedad del demandado, uno de los cuales no fue arrendado por la apelante.

La cuestión es que el acta que acompaña a la reconvención aparece suficientemente detallada y no se refiere a dos locales, sino exclusivamente a uno, el que fue arrendado a la hoy apelante. Así resulta del contenido del acta, en tanto el Notario se refiere al local que tiene entrada por la calle Joaquin Ruyra 111, que es el lugar en el que se constituye el Sr. Notario (folio 281 vuelto) y al hecho de que las llaves le han sido entregadas por diligencia del Juzgado de Primera Instancia de Blanes, por lo que no hay duda de que el acta se refiere al local arrendado y refleja el estado en el que se encontraba en el momento en que el arrendador recuperó la posesión, por lo que la crítica de la recurrente carece de sentido.

En cuanto al estado del local cuando fue entregada la posesión a la arrendataria, al no existir mención alguna en el contrato, ni comunicación posterior poniendo de manifiesto defectos o deficiencias no observadas inicialmente, hemos de suponer que era correcto, por lo que los desperfectos que se acreditan mediante el acta notarial han de imputarse, salvo prueba en contrario que no se ha producido, a la arrendataria.



QUINTO.- Costas.

Por todo lo dicho, procede desestimar el recurso interpuesto y de acuerdo con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, condenar a la apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Fallo

Desestimar el recurso de apelación formulado por doña Graciela contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Blanes en los autos de juicio ordinario núm. 400/2013-C el 13 de marzo de 2019 que se CONFIRMA íntegramente, condenando a la recurrente al pago de las costas de esta alzada.

De acuerdo con lo dispuesto en la disposición final decimosexta y transitoria tercera de la LEC 1/2000, contra esta sentencia cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo si concurre la causa prevista en el apartado tercero del número 2 del artículo 477 y también podrá interponerse recurso extraordinario por infracción procesal previsto en los artículos 468 y siguientes ante el mismo Tribunal, si concurre alguno de los motivos previstos para esta clase de recurso y se interpone conjuntamente con el recurso de casación.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados: D. Fernando Lacaba Sánchez , D. Fernando Ferrero Hidalgo y Dña. Nuria Lefort Ruiz de Aguiar.