Sentencia Civil Nº 93/2015, Audiencia Provincial de Soria, Sección 1, Rec 111/2015 de 03 de Noviembre de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SORIA

SENTENCIA: 00093/2015

AUDIENCIA PROVINCIAL DE SORIA

ROLLO APELACION CIVIL:RECURSO DE APELACION (LECN) Nº111/2015

Juzgado procedencia: JDO.1A.INST.E INSTRUCCION Nº 4 de Soria

Procedimiento de origen: P.Ordinario Nº 595/2012

SENTENCIA CIVIL Nº 93/2015

Tribunal

Magistrados/as:

D. José Manuel Sanchez Siscart (Presidente)

D. José Luis Rodriguez Greciano

Dª María Belén Pérez Flecha Díaz

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En Soria, a tres de noviembre de dos mil quince.

Esta Audiencia Provincial de Soria, ha visto el recurso de apelación civil arriba indicado, dimanante de los Autos de Procedimiento Ordinario Nº 595/2012 contra la sentencia dictada por el JDO. de Primera Instancia e Instrucción Nº 4 de Soria, siendo partes:

Como apelante-demandado SANTIAGO RUIZ CASADO S.L., representado por el Procurador Sr. Escribano Ayllón, y asistido por la Letrado Sra. Omeñaca García.

Y como apelado-demandante GARCEDO S.L., representado por el Procurador Sr. Pérez Marco y asistido por el Letrado Sr. Alonso Jiménez.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de instancia se dictó sentencia en los referidos autos, cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así:

'Que estimando íntegramente el suplico de la demanda inicial de las presentes actuaciones interpuesta por el Procurador D. ISMAEL PÉREZ MARCO, en nombre y representación de la SOCIEDAD GARCAEDO S.L., contra SANTIAGO RUIZ CASADO S.L., representada por el Procurador D. SERGIO ESCRIBANO AYLLÓN, debo condenar y condeno a dicha demandada a que cumpla en todos sus términos el acuerdo obligacional suscrito entre las partes el 8 de mayo de 2012 ante la Notario Dª. Eva Mª Sanz del Real, con nº de protocolo 574, a fin de llevar a cabo la transmisión de la vivienda sita en C/ San Pedro 1 3º AB de Agreda, otorgando la correspondiente escritura pública de compraventa, que deberá llevar a efecto en el plazo de 30 días a partir de la firmeza de la presente resolución, y al abono del resto del precio estipulado por la misma, que asciende a 310.000 €, imponiéndole igualmente las costas procesales.

Y desestimando íntegramente la demanda reconvencional interpuesta por SANTIAGO RUIZ CASADO S.L., representada por el Procurador D. SERGIO ESCRIBANO AYLLÓN, contra la SOCIEDAD GARCAEDO S.L., representada por el Procurador D. ISMAEL PÉREZ MARCO, debo absolver y absuelvo a dicha mercantil de los pedimentos contra ella deducidos, imponiendo las costas derivadas de la demanda reconvencional a Santiago Ruiz Casado S.L.'

SEGUNDO.- Dicha sentencia, se recurrió en apelación por la parte demandada, dándose traslado del mismo a las partes, remitiéndose las actuaciones a esta Audiencia Provincial de Soria, donde se formó el Rollo de Apelación Civil Nº 111/2015, y no habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en segunda instancia y no estimándose necesaria la celebración de vista oral, quedaron los autos conclusos, en virtud de lo preceptuado en el art. 465.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , para dictar sentencia.

Es Ponente la Ilma. Sra. Dª María Belén Pérez Flecha Díaz

Fundamentos

Se aceptan los de la sentencia de instancia, que se dan íntegramente por reproducidos.

PRIMERO.- Interpone recurso la representación procesal de la mercantil SANTIAGO RUIZ CASADO, S.L., contra la sentencia de fecha 29 de mayo de 2015 , que estima la demanda interpuesta de contrario por la mercantil GARCAEDO, S.L., sobre cumplimiento de contrato de compraventa y desestima la reconvención planteada por la citada apelante. El recurso, tras alegar error en la valoración de la prueba y concretar que el único contrato que la apelante demandada suscribió con la demandante apelada es el compromiso obligacional de venta de fecha 8 de mayo de 2012, considera (y esta es la cuestión principal del recurso) que este contrato no puede ser ajeno a las reglas de la buena fe y debe respetar lo dispuesto en los artículos 6 y 7 del Código Civil , que entiende han sido vulnerados, y que es, junto a la falta de equivalencia de las prestaciones a que dio lugar el contrato celebrado, la razón de ser de la oposición a la demanda, la reconvención y esta impugnación. En este sentido, considera que la vendedora, sabiendo en mayo de 2012, que el inmueble tenía un valor muy inferior al precio de venta, intentó endosárselo al comprador por el mismo valor que el inmueble tenía en 2005; argumentando en relación a lo anterior, que el informe pericial judicial apoya dicha conclusión, así como distintas sentencias del Tribunal Supremo que cita en varios apartados. Sigue diciendo que esta importante depreciación sufrida en el mercado inmobiliario de Ágreda, era perfectamente conocida por la demandante GARCAEDO, S.L., ya que en la misma época en el mismo edificio había vendido una vivienda en el mismo inmueble por precio inferior. Y en cualquier caso, la devaluación del mercado inmobiliario, no es responsabilidad de la demandante, solicitando en definitiva la estimación del recurso, y en consecuencia que se revoque en su totalidad la sentencia de instancia, desestimando la demanda y estimando la reconvención interpuesta por la ahora apelante.

SEGUNDO.- Para la correcta resolución del supuesto sometido a la consideración de la Sala, se hace necesario un análisis del compromiso obligacional firmado entre las partes el día 8 de mayo de 2012 ante Notario. En él se exponen en primer lugar una serie de antecedentes relativos a las relaciones contractuales de GARCAEDO, S.L., con la mercantil GESTIONES DE PATRIMONIO GESTIRENT, S.L., y que esta última cedió sus derechos en relación a la vivienda A y B, tercera planta, sita en Ágreda, Soria, calle Venerable, hoy calle San Pedro nº 1 a la mercantil SANTIAGO RUIZ CASADO, S.L., quien manifiesta conocer el estado de los inmuebles. Que ambas partes han alcanzado un acuerdo sobre el objeto de un anterior proceso civil (que consta en la escritura notarial) y en base a lo anterior, GARCAEDO, S.L., y SANTIAGO RUIZ CASADO, S.L., se comprometen a cumplir en todos sus términos el acuerdo antes reseñado, protocolizado por la presente escritura en orden a la transmisión de la vivienda reseñada y especialmente la mercantil SANTIAGO RUIZ CASADO, S.L., se compromete al pago de 310.00 €, antes del día 7 de agosto de 2012, y al pago de las costas reflejadas en la cláusula 6ª del referido contrato.

Como podemos comprobar, los términos de las obligaciones contraídas por las partes son claros y no dan lugar a confusión alguna. Si la mercantil SANTIAGO RUIZ CASADO, S.L., no hubiera estado conforme con el precio pactado para la adquisición de la vivienda, es claro que no lo hubiera firmado, máxime si tenemos en cuenta que su representante legal, D. Luis Angel , lo era también de la entidad GESTIONES DE PATRIMONIO GESTIRENT, S.L., por lo que conocía perfectamente los antecedentes negociales en relación a la vivienda objeto del acuerdo. En este sentido, debemos recordar, como ya hiciera la Juez de instancia que el Código civil establece en su Artículo 1.091 , que 'Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos'. Y el artículo 1.281 dispone que 'Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas'.

Por otra parte, no existe prueba alguna de que GARCAEDO, S.L., hubiera realizado actividad alguna para inducir a error para viciar el consentimiento prestado por parte de la mercantil SANTIAGO RUIZ CASADO, S.L., toda vez que ésta pudo libremente informarse sobre el precio de las viviendas similares a la adquirida, o incluso solicitar una tasación profesional, sin que conste que lo hiciera, lo que supone que aceptaba a todos los efectos el precio pactado.

Otra cosa es que el dicho precio ahora le pueda parecer excesivo a la parte recurrente, toda vez que debido al periodo de crisis que sufrió el país, cayeron los precios de los inmuebles. Ello no significa que el acuerdo vulnere las reglas de la buena fe, porque las cosas valen lo que las partes estén dispuestas a pagar por ellas.

No obstante, y respecto de la posibilidad de resolución contractual por causas sobrevenidas, como son las económicas, el Tribunal Supremo en la sentencia de 17 de enero de 2013 , que estima el recurso interpuesto por la parte vendedora, frente a la sentencia que acordó la resolución contractual en un caso similar al de autos, establece: '4ª) La cláusula o regla rebus sic stantibus (estando así las cosas) trata de solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato. Reconocida dicha regla por la jurisprudencia, esta se ha mostrado siempre, sin embargo, muy cautelosa en su aplicación, dado el principio general, contenido en el art. 1091 CC , de que los contratos deben ser cumplidos (p. ej. SSTS 10-12- 90 , 6-11-92 y 15-11-00 ). Más excepcional aún se ha considerado su posible aplicación a los contratos de tracto único como es la compraventa ( SSTS 10-2-97 , 15-11-00 , 22-4-04 y 1-3-07 ), y por regla general se ha rechazado su aplicación a los casos de dificultades de financiación del deudor de una prestación dineraria ( SSTS 20-5-97 y 23-6- 97). Más concretamente, en relación con compradores de viviendas que debían pagar el precio en tiempo más o menos próximo al inicio de la todavía subsistente crisis económica, la sentencia num. 597/2012, de 8 de octubre , ha rechazado tanto la nulidad por vicio del consentimiento como la resolución por incumplimiento solicitadas por una compañía mercantil que había comprado tres viviendas de una misma promoción inmobiliaria y alegaba que la vendedora se había comprometido a obtener la subrogación de la compradora como deudora hipotecaria, razonándose en la sentencia de esta Sala que el deudor debe prever las fluctuaciones del mercado, amén de apreciarse en la sociedad compradora una finalidad especulativa; la sentencia num. 568/2012, de 1 de octubre , ha rechazado unas pretensiones similares de la compañía mercantil compradora de una vivienda, que igualmente alegaba el compromiso de la vendedora de facilitar la financiación del pago del precio, razonando esta Sala que 'era previsible que el banco no hubiese aceptado la subrogación por falta de solvencia, pues a la propia compradora se le denegaron los préstamos que directamente solicitó a las entidades financieras'; y la sentencia num. 731/2012, de 10 de diciembre , ha rechazado unas pretensiones semejantes de los cónyuges compradores de una vivienda en una urbanización de la costa razonando que la propia ambigüedad de su planteamiento impedía dilucidar si en verdad les interesaba o no la financiación del pago del precio mediante un préstamo hipotecario.

5ª) Lo anteriormente razonado no significa, sin embargo, que la regla rebus sic stantibus haya de quedar descartada en todos los casos de imposibilidad de obtener financiación por parte de los compradores de inmuebles. Antes bien, una recesión económica como la actual, de efectos profundos y prolongados, puede calificarse, si el contrato se hubiera celebrado antes de la manifestación externa de la crisis, como una alteración extraordinaria de las circunstancias, capaz de originar, siempre que concurran en cada caso concreto otros requisitos como aquellos a los que más adelante se hará referencia, una desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo entre las correspectivas prestaciones de las partes, elementos que la jurisprudencia considera imprescindibles para la aplicación de dicha regla ( SSTS 27-6-84 , 17-5-86 , 21-2-90 y 1-3-07 ). Por otra parte, en la actualidad es clara una tendencia a que la regla se incorpore a propuestas o proyectos de textos internacionales ( art. 6.2.2 de los principios UNIDROIT), de Derecho de la Unión Europea ( art. 6.111 de los Principios de Derecho Europeo de la Contratación, PECL) y nacionales ( art. 1213 del CC en la Propuesta para la modernización del Derecho de obligaciones y contratos preparada por la Comisión General de Codificación). Así, en el último trabajo citado se propone para el art. 1213 CC el siguiente texto, inspirado tanto en la idea de la causa negocial como en la de la asignación de riesgos:

'Si las circunstancias que sirvieron de base al contrato hubieren cambiado de forma extraordinaria e imprevisible durante su ejecución de manera que ésta se haya hecho excesivamente onerosa para una de las partes o se haya frustrado el fin del contrato, el contratante al que, atendidas las circunstancias del caso y especialmente la distribución contractual o legal de riesgos, no le sea razonablemente exigible que permanezca sujeto al contrato, podrá pretender su revisión, y si esta no es posible o no puede imponerse a una de las partes, podrá aquél pedir su resolución. La pretensión de resolución solo podrá ser estimada cuando no quepa obtener de la propuesta o propuestas de revisión ofrecidas por cada una de las partes una solución que restaure la reciprocidad de intereses del contrato'.

6ª) Ahora bien, que la regla rebus sic stantibus pueda aplicarse a determinados casos de imposibilidad de financiación absolutamente imprevisible al tiempo de perfeccionarse la compraventa de una vivienda no significa que la crisis económica, por sí sola, permita al comprador desistir del contrato, pues en tal caso se produciría un manifiesto desequilibrio en contra del vendedor, se propiciarían los incumplimientos meramente oportunistas, favoreciendo a quien en verdad siguiera interesado en comprar pero por un precio inferior, y, en definitiva, se desvirtuaría el verdadero sentido de una determinada solución jurídica hasta el punto de convertirla en un incentivo para el incumplimiento.

7ª) De aplicar todo lo anterior al presente caso resulta que tampoco desde la perspectiva de la regla rebus sic stantibus cabe mantener el fallo impugnado, precisamente porque, dada la motivación que le precede en la propia sentencia, su único fundamento real queda reducido a la crisis económica, hecho ciertamente notorio, y a la consiguiente restricción generalizada de los préstamos hipotecarios, hecho igualmente notorio. Sin embargo, aparte de que los compradores demandantes iniciales solo aludieron a la regla rebus sic stantibus al contestar a la reconvención de la mercantil vendedora, lo cierto es que la propia sentencia recurrida prescinde de los presupuestos más elementales para su aplicación al no considerar necesaria una comparación entre la situación económica de los compradores antes y después del contrato, al prescindir por completo de la capacidad económica de uno de los cónyuges compradores mediante el solo y nada convincente argumento de que ambos compraban para su sociedad de gananciales, al identificar la imposibilidad de financiación con la denegación de financiación por una sola entidad de crédito y fundada en un alto endeudamiento que bien podía ya existir al tiempo de celebrarse el contrato o, en fin, al no dar la debida relevancia al dato de que el propio contrato ya contemplaba expresamente la posibilidad de que los compradores no obtuvieran la financiación prevista sin por ello exonerarles del pago del precio, asignándoles así un riesgo que en principio excluiría la aplicación de la regla rebus sic stantibus conforme al criterio de la asignación de riesgos seguido por la sentencia de esta Sala num. 240/2012 de 23 de abril .

8ª) En suma, la posible aplicación de la regla rebus sic stantibus a compraventas de viviendas afectadas por la crisis económica no puede fundarse en el solo hecho de la crisis y las consiguientes dificultades de financiación, sino que requerirá valorar un conjunto de factores, necesitados de prueba, tales como el destino de la casa comprada a vivienda habitual o, por el contrario, a segunda residencia o a su venta antes o después del otorgamiento de la escritura pública; la asignación contractual del riesgo de no obtener financiación y el grado de colaboración prometido por el vendedor para obtenerla, distinguiendo entre contratantes que sean profesionales del sector inmobiliario y los que no lo sean; la situación económica del comprador al tiempo de la perfección del contrato y al tiempo de tener que pagar la parte pendiente del precio que esperaba poder financiar; el grado real de imposibilidad de financiación y sus causas concretas añadidas a la crisis económica general, debiéndose valorar también, en su caso, las condiciones impuestas por las entidades de crédito para conceder financiación; o en fin, las posibilidades de negociación de las condiciones de pago con el vendedor y, por tanto, de mantener el contrato como alternativa preferible a su ineficacia'.

Y en el mismo sentido se pronuncia la Sentencia de la Audiencia Provincial de Navarra, Sección 3ª, de fecha 22 de diciembre de 2011 , al decir:

'TERCERO.- Inexistencia de la imposibilidad sobrevenida de la prestación. La imposibilidad como causa de extinción de la obligación se refiere a la prestación misma y su cumplimiento (Ley 493 FNN), y no a la insolvencia o falta de liquidez del deudor; pues es evidente que las obligaciones son posibles objetivamente aunque el deudor no pueda cumplirlas, por carecer circunstancialmente de numerario o efectivo (STSJ Navarra 18-6- 2002. Recurso de Casación Foral núm. 5/2002). Es cierta la existencia de una crisis económica que por su carácter de notoria está dispensada de prueba, y que afecta a toda la sociedad, que también ha repercutido en la actividad de los bancos a la hora de conceder préstamos hipotecarios, para cuya concesión se exigen mayores garantías económicas. El hecho de que los actores y compradores no pudieran o no puedan vender su vivienda para comprar la nueva a la que se refiere el contrato privado no es un supuesto de fuerza mayor ni de imposibilidad sobrevenida. La imposibilidad sobrevenida de la prestación por causas económicas no está prevista en los artículos 1182 ss. CC , que se refieren a la pérdida o destrucción de la cosa por causa fortuita o fuerza mayor y también a la prestación imposible por una causa legal o por causas físicas. No obstante, en casos muy concretos, puede ser causa de incumplimiento de una obligación la imposibilidad económica de la prestación ( SSTS 30 abril 1994 y 21 abril 2006 ). La imposibilidad sobrevenida del cumplimiento de una prestación la admite la jurisprudencia restrictivamente ( SSTS 13 marzo 1987 , 10 mayo 1997 , 30 abril 2002 , 21 abril 2006 , 14 mayo 2008 ). La jurisprudencia sigue, por razones de seguridad jurídica, un criterio objetivo ( SSTS 15 y 23 febrero 1994 y 21 abril 2006 ), descartando la imposibilidad sobrevenida de la prestación por razones subjetivas del deudor ( SSTS 5 octubre 1994 y 21 abril 2006 ). No se debe confundir la imposibilidad sobrevenida económica con dificultades económicas sobrevenidas de forma extraordinaria, cuya solución ha de pasar por otros criterios como la modificación o adaptación de las obligaciones del contrato, y sólo cuando no es posible la modificación o adaptación del contrato a las circunstancias extraordinarias sobrevenidas, cabe la resolución del contrato ( SSTS 12 marzo 1994 , 20 mayo 1997 y 21 abril 2006 ). Corresponde probar al que opone frente al cumplimiento de una obligación una imposibilidad sobrevenida su realidad, en virtud del artículo 217.3 LEC '.

La aplicación de la anterior doctrina al caso de autos, supone la desestimación del recurso interpuesto, toda vez que ni ha existido violación alguna del principio de buena fe, ni del de equivalencia de prestaciones entre las partes, ni la gravedad de la crisis económica que atraviesa el país pueda ser tenida en cuenta a los efectos pretendidos en el recurso de apelación, según lo expuesto más arriba.

TERCERO.- La desestimación del recurso de apelación determina la imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada por aplicación de los artículos 394.1 y 398.1 de la L.E.C .

Vistos los preceptos legales citados y demás de común y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales D. Sergio Escribano Ayllón, en nombre y representación de la mercantil SANTIAGO RUIZ CASADO, S.L., contra la sentencia dictada por la Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Soria el día 29 de mayo de 2015, en los autos de juicio Ordinario nº 595/12 de ese Juzgado, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.