Sentencia CIVIL Nº 936/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17, Rec 206/2018 de 27 de Diciembre de 2018

Encabezamiento

Sección nº 17 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 206/2018 -F
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 47 de Barcelona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 28/2017
Parte recurrente/Solicitante: Roberto
Procurador/a: Nuria Grau Sola
Abogado/a: Eric Ventura Jiménez
Parte recurrida: Soledad , Valentín , Luis Miguel , Marí Juana
Procurador/a: Jose Castro Carnero
Abogado/a: Marino Arroyo Ramirez
SENTENCIA Nº 936/2018
Magistrados:
Jose Antonio Ballester Llopis
Paulino Rico Rajo
Marta Elena Fernández de Frutos
Barcelona, 27 de diciembre de 2018

Antecedentes

PRIMERO.- En fecha 27 de febrero de 2018 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 28/2017 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 47 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dña. Nuria Grau Sola, en nombre y representación de Roberto contra la Sentencia de fecha 1 de Diciembre de 2017 y en el que consta como parte apelada el Procurador D.

Jose Castro Carnero, en nombre y representación de Soledad , Valentín , Luis Miguel y Marí Juana .



SEGUNDO.- El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Que, desestimando íntegramente la demanda interpuesta por Roberto representada por la Procuradora Dª Nuria Grau Solá contra Dª Marí Juana , Dª Soledad , D. Valentín y D. Luis Miguel representados por el Procurador D. José Castro, debo absolver y absuelvo a éstos respecto de las pretensiones ejercitadas por la primera, a quien se impone el pago de las costas del presente procedimiento.'.



TERCERO.- El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos, señalándose para deliberación , votación y fallo el día 19/12/2018.



CUARTO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Ilma. Sra. Magistrada Dña. Marta Elena Fernández de Frutos .

Fundamentos

PRIMERO.- El recurso de apelación se interpone contra la sentencia de 1 de diciembre de 2017 dictada por el Juzgado de Primera Instancia n. 47 de Barcelona en la que se desestimó la demanda planteada por la representación de Roberto contra Soledad , Valentín Y Maximino .

La sentencia considera que la presencia de cemento aluminoso en la vivienda que pretendía comprar la actora era desconocida por las partes, y que el estado de la misma era correcto, sin que hubiese que temer por la seguridad, estabilidad y resistencia del edificio; que las partes suscribieron contrato de arras siendo entregada la cantidad de 16.000 euros por la parte compradora; que la vendedora comunicó a la compradora la intención de devolver la cantidad de 16.000 euros por haberse constatado la presencia de aluminosis y no existir interés en seguir la compra; que la presencia de cemento aluminoso no comporta que se trate de una vivienda inhábil pero que se trata de un vicio que permite la aplicación de preceptos reguladores de la resolución del contrato; que la existencia de cemento aluminoso permitía que la compradora optase por la resolución del contrato debiendo los vendedores restituir las cantidades entregadas a cuenta; que no procede la devolución del duplo de las cantidades entregadas a cuenta; y que tampoco procede una indemnización de daños y perjuicios cuantificados en 16.000 euros.

La parte actora interpone recurso de apelación alegando que procede la aplicación de lo dispuesto en el art. 1454 CC; que no procedía la acción de saneamiento porque el contrato no se llegó a consumar; que la parte actora no resolvió el contrato de compraventa; que la vendedora vendió la finca a un tercero sin haberse resuelto el contrato y posteriormente devolvió las arras penitenciales; que en su caso procedería la indemnización de daños y perjuicio reclamada en la cantidad de 16.000 euros; que en el supuesto de desestimar el recurso de apelación no deberían imponerse las costas por existir dudas de hecho y de derecho.

La parte demandada se opuso al recurso de apelación alegando que la actora sostenía que la vivienda objeto de la compraventa padecía aluminosis, mientras que en el recurso de apelación defiende que la mera presencia de cemento aluminoso es motivo suficiente para no formalizar la compraventa; que la resolución del contrato comportó que las partes se restituyesen las prestaciones que recíprocamente recibieron; que no procede la pretensión de devolución del duplo de arras; que no se devolvió el dinero de las arras con anterioridad porque no se facilitó número de cuenta de la que fuese titular la actora; y que procede la imposición de costas.



SEGUNDO.- La resolución del recurso de apelación requiere decidir si procedía la devolución de las arras dobladas en aplicación de lo previsto en el art. 1454 CC.

En el supuesto en que se concluya que no procedía la devolución de dicho importe corresponderá determinar si la resolución de la compraventa comportó daños y perjuicios a la actora por importe de 16.000 euros.

Finalmente, si se desestima el recurso de apelación deberá decidirse si no procede la imposición de costas atendidas las dudas de hecho y de derecho.



TERCERO.- Del examen de las actuaciones resulta que las partes suscribieron lo que denominaron 'contrato de arras penitenciales' el 29 de enero de 2016 en el que constaba que la finca se adquiría libre de vicios ocultos, siendo el precio de la venta el de 160.000 euros, de los que 16.000 euros se abonaron a la firma del contrato. En el contrato se pactó que la cantidad de 16.000 euros se descontaría del precio total de venta 'en concepto de arras sujetas a la regulación del artículo 1454 del Código Civil, es decir, que si el contrato es rescindido por la parte COMPRADORA, esta perderá la cantidad mencionada, y si es rescindido por la parte VENDEDORA, se verá obligada a devolver dicha cantidad duplicada.' El resto del precio debía ser entregado en el momento de la firma de la escritura pública que se formalizaría como máximo el 15 de marzo de 2016.

Con posterioridad a la suscripción del contrato la actora encargó la inspección de la finca y se constató la presencia de cemento aluminoso.

El 22 de febrero de 2016 se comunicó a la inmobiliaria que se había detectado cemento aluminoso.

El 1 de marzo de 2016 desde la inmobiliaria se comunicó que los demandados entregarían el dinero cuando encontrasen vendedor.

El 11 de marzo de 2016 el Letrado de la actora comunicó la decisión de resolver el contrato de arras penitenciales por haber conocido la existencia de aluminosis que era un vicio ocultado y que hacía imposible el cumplimiento por la parte vendedora. Asimismo requerían para que en dos días ingresasen en la cuenta ES27 210003382 1821 0046 4825 la cantidad debida de conformidad con el art. 1454 CC.

En abril de 2016 se envió a la actora una propuesta de documento por el que la vendedora devolvía la cantidad de 16.000 euros, dándose por finalizada la relación, renunciando las partes a cualquier litigio y a reclamar cualquier tipo de indemnización relacionada con el contrato de arras.

El 19 de abril de 2016 los vendedores comunicaron a la actora la intención de devolver la cantidad recibida en el contrato de arras, diciendo que desconocían que la vivienda presentaba la patología de aluminosis y que estaban de acuerdo en devolver las arras.

El 25 de abril de 2016 se otorgó escritura de compraventa por la que se vendió la finca a terceros.

El 3 de mayo de 2016 la actora firmó recibo de cheque por importe de 16.000 euros en concepto de devolución del importe entregado el 29 de enero de 2016.

La Agència de l'Habitatge envió a los demandados el certificado de aptitud emitido a consecuencia de la visita de inspección técnica del edificio realizada el 2 de diciembre de 2014.



CUARTO.- Por lo que se refiere al negocio jurídico celebrado entre las partes, debe recordarse que si bien es común la utilización del término 'contrato de arras' jurídicamente no existe, pese a que el órgano judicial de instancia así lo afirma, una figura contractual denominada arras, sino que las arras constituyen un posible pacto que puede acompañar a la compraventa, siendo así una cláusula eventual del contrato que requiere haber sido incluida por la voluntad expresa de las partes y que se materializan en una cantidad de dinero que se entrega en el momento de formalizar un contrato y constituyen un elemento circunstancial del mismo que las partes pueden pactar en ejercicio de su autonomía de la voluntad consagrada legalmente en el art. 1255 CC. Del examen del contrato resulta que lo que las partes denominaron 'contrato de arres penitenciales' debe ser considerado un contrato privado de compraventa perfecto, válido y eficaz, en que se determina el objeto de la compraventa, el precio, y se fijó el compromiso de otorgar escritura pública de compraventa en un plazo determinado, siendo el límite máximo el día 15 de marzo de 2016.

A los efectos de decidir el concepto en que fueron pactadas las arras en el referido contrato de compraventa, las mismas se materializan en una cantidad de dinero que se entrega en el momento de formalizar un contrato y que constituyen un elemento circunstancial del mismo.

Las arras pueden clasificarse en tres grupos: a) Confirmatorias que son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o representando un principio de ejecución, que no faculta para resolver las obligaciones contraídas, pudiendo entregarse en el momento de perfección del contrato o al pactarse la promesa de venta como anticipo a cuenta del precio. b) Penales cuando se trata de establecer una garantía del cumplimiento del contrato determinando de forma anticipada las consecuencias indemnizatorias que produciría el incumplimiento de aquel por una de las partes, y que se asimilan por analogía a la cláusula penal a que se refiere el art. 1152 CC. c) Penitenciales que permiten a las partes desistir unilateralmente del contrato mediante la pérdida de lo entregado o la restitución doblada de lo recibido, siendo estas a las que se refiere el art. 1454 CC, y que, tal y como ha establecido constante jurisprudencia, deben ser objeto de una interpretación restrictiva debiendo resultar la voluntad indudable de las partes de haberlas pactado, siendo requisito imprescindible de las mismas su bilateralidad, en atención a la igualdad de las partes y la reciprocidad de sus obligaciones y derechos, por lo que la facultad de rescindir el contrato debe reconocerse a ambas partes. Dicha interpretación restrictiva deriva de lo dispuesto en el art.

1256 CC que reza 'la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes', por lo que la posibilidad de dejar de cumplir el contrato por voluntad unilateral, si bien puede ser pactada por las partes siempre que actúe de forma recíproca, constituye una excepción al principio de obligado cumplimiento de los contratos.

En el presente supuesto las partes pactaron arras penitenciales puesto que en el contrato se dice que la cantidad de 16.000 euros se entrega 'en concepto de arras sujetas a la regulación del artículo 1454 del Código Civil, es decir, que si el contrato es rescindido por la parte COMPRADORA, esta perderá la cantidad mencionada, y si es rescindido por la parte VENDEDORA, se verá obligada a devolver dicha cantidad duplicada.' Se cumplen así los requisitos del art. 1454 CC por cuanto se hace referencia a la posible rescisión bien por voluntad de la compradora, bien por voluntad de la vendedora, de lo que resulta que el no otorgamiento de escritura pública podía derivar de la mera voluntad de cualquiera de las partes de desistir del contrato de compraventa, por lo que las partes admitieron y pactaron que cualquiera de ellas pudiese desvincularse del contrato de compraventa asumiendo bien la pérdida de lo entregado en el supuesto de la compradora, bien la devolución del doble de la cantidad entregada en el supuesto de la vendedora.

No obstante, no cabe admitir que la parte demandada rescindiese el contrato por voluntad propia, sino que como resulta de la prueba practicada fue ante la constatación de la presencia de cemento aluminoso en la vivienda objeto de la compraventa que la parte actora manifestó formalmente el 11 de marzo de 2016, cuatro días antes del plazo previsto para otorgar escritura de compraventa, la decisión de resolver el contrato por haber conocido la existencia de aluminosis.

En consecuencia, no habiendo rescindido el contrato de compraventa la parte vendedora no procede la aplicación de lo dispuesto en el art. 1454 CC y no cabe condenar a dicha parte a la devolución de las arras duplicadas.



QUINTO.- Por lo que se refiere a si el incumplimiento de la demandada respecto al objeto de la compraventa al constatarse la presencia de un vicio oculto, el cemento aluminoso, debe comportar una indemnización de daños y perjuicios por importe de 16.000 euros resultan los siguientes extremos.

La parte demandada ante la petición de la actora de resolución del contrato de compraventa por incumplimiento procedió a devolver la cantidad entregada a cuenta por importe de 16.000 euros.

No obstante, las partes no pactaron arras penales, ex art. 1152 CC, de las que resultase que la indemnización por incumplimiento del contrato por causas imputables al vendedor hubiese de ser la correspondiente al doble de la cantidad entregada a cuenta por la compradora.

Por ello, debe estarse a lo dispuesto en los art. 1124 CC y 1101 CC que establecen la obligación de indemnización de daños y perjuicios de aquellos que incumpliesen sus obligaciones. No obstante, también cabe recordar que existe constante jurisprudencia que establece que a la parte que reclama una indemnización de daños y perjuicios le corresponde probarlos y acreditar su entidad.

La pretensión de la recurrente de que el mero incumplimiento de la parte demandada ya es prueba del daño no puede ser admitida puesto que incumbe a la parte que reclama la indemnización de daños y perjuicios la carga de acreditar la certeza del daño derivado del incumplimiento, siendo la excepción los supuestos en que se presume la existencia del daño y no se exige la prueba de los mismos en virtud de la doctrina ex re ipsa.

En el presente supuesto la recurrente no ha acreditado cuáles han sido los concretos perjuicios derivados del incumplimiento del vendedor por tener la finca objeto de la compraventa cemento aluminoso, ni que el importe de los mismos ascienda a 16.000 euros, por lo que no procede la indemnización reclamada.

Por lo expuesto debe desestimarse el recurso de apelación.



SEXTO.- En relación con la no procedencia de la imposición de costas por concurrir dudas de hecho y de derecho resulta que el art. 394.1 LEC dispone que 'las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho'.

La apreciación de serias dudas de hecho debe ser objeto de una interpretación restrictiva atendido que el principio general es el de imposición de costas con fundamento en el vencimiento objetivo y que las dudas de hecho no pueden ser las propias que genera cualquier procedimiento judicial. Así, las dudas sobre los elementos fácticos tendrían que fundamentarse bien en la complejidad para determinar los hechos objeto de la controversia; bien en la dificultad de valoración de la prueba para establecer si los hechos en que se funda la pretensión han sido o no acreditados.

En el presente supuesto no se considera que haya existido tal complejidad en la fijación de los hechos objeto de la controversia, ni que la valoración de la prueba haya sido de especial dificultad para establecer si se han probado o no los hechos en que la parte actora fundaba su pretensión.

Respecto a la apreciación de dudas de derecho que conlleven que no haya de seguirse la regla general del vencimiento objetivo debe tenerse presente que la excepción al criterio general ha de ser objeto de una interpretación restrictiva y requiere que el órgano judicial razone que el supuesto planteado presentaba complejidad jurídica y que se haga referencia a las posiciones contradictorias en la jurisprudencia respecto a la decisión a adoptar, sin que quepa apreciar la existencia de dudas de derecho derivadas de la incerteza propia del proceso.

En el supuesto que aquí se examina ni se aprecia una especial complejidad jurídica, ni existen posiciones contradictorias en la jurisprudencia que hayan sido puestas de manifiesto por la parte recurrente de forma que pudiera apreciarse una real existencia de dudas de derecho.

Por ello, no apreciándose la existencia de dudas de hecho ni de derecho procede confirmar la imposición de costas en la primera instancia.

SÉPTIMO.- La desestimación del recurso de apelación comporta, conforme al art. 398.1 LEC, la imposición de costas a la recurrente.

Fallo

LA SALA ACUERDA: DESESTIMAR el recurso planteado por la representación de la parte actora contra la sentencia de 1 de diciembre de 2017 dictada por el Juzgado de Primera Instancia n. 47 de Barcelona, y CONFIRMAR dicha resolución, con imposición de costas a la recurrente.

Visto el resultado de la resolución recaída, y conforme lo recogido en el punto 9 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial en la nueva redacción introducida por la L.O.

1/2009 de 3 de noviembre, BOE de 4 noviembre, con pérdida del depósito ingresado en su día para recurrir, y en sus méritos procédase a dar a éste el destino previsto en la Ley.

La presente resolución es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación. Y firme que sea devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la resolución para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.