Sentencia Civil Nº 94/2011, Audiencia Provincial de Granada, Sección 3, Rec 24/2011 de 04 de Marzo de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA

SECCIÓN TERCERA

ROLLO Nº 24/11- AUTOS Nº 2306/09

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº DOCE DE GRANADA

ASUNTO: ORDINARIO

PONENTE SR. KLAUS J. ALBIEZ DOHRMANN.

S E N T E N C I A N º 94

ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE

D. JOSÉ REQUENA PAREDES

MAGISTRADOS

D. ENRIQUE PINAZO TOBES

D. KLAUS J. ALBIEZ DOHRMANN

En la Ciudad de Granada, a cuatrode marzo de dos mil once.

La Sección Tercera de esta Audiencia Provincial constituida con los Iltmos. Sres. al margen relacionados ha visto en grado de apelación -rollo nº 24/11- los autos de ORDINARIO nº 2306/09, del Juzgado de Primera Instancia nº Doce de Granada, seguidos en virtud de demanda de PROMOCIONES CAPRICHO DEL MAESTRO 1967, S.L.U y CONSTRUCCIONES LEYVA ROMERO, S.L. contra D. Luis Manuel .

Antecedentes

PRIMERO .- Que, por el mencionado Juzgado se dictó resolución en fecha 27-09-10, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que debo estimar y estimo la demanda formulada por D. Pablo Alameda Gallardo, procurador de los tribunales en nombre y representación de PROMOCIONES CAPRICHO DEL MAESTRO, 1967 SLU y PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES LEYVA ROMERO, S.L. contra D. Luis Manuel , debiendo declarar y declarando la validez y vigencia del contrato privado de compraventa llevado a cabo entre la entidad Promociones Capricho del Maestro 1967, SLU y Promociones y Construcciones Leyva Romero S.L., contra Don Luis Manuel , en fecha 21 de diciembre de 2006, debiendo condenar y condenando a Don Luis Manuel a dar cumplimiento al contrato de compraventa de 21 de diciewmbre de 2006, y en consecuencia se le condene a elevar a escritura publica el contrato de compraventa ante el Notario que se designe, con simultáneo abono a Promociones Capricho del Maestro 1967 SLU y Promociones y Construcciones Leyva Romero, por el resto del precio pendiente mas Iva, la suma de 95.000 euros en concepto de resto de precio aplazado mas la suma de 7.490 euros, en concepto de restos de Iva, haciendo un total de 102.490 euros, más intereses legales, asi como condenando al demandado al pago de las costas procesales".

SEGUNDO .- Que contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, al que se opuso la parte contraria; una vez elevadas las actuaciones a esta Audiencia fueron turnadas a esta Sección Tercera el pasado día 21-01-11, y formado el rollo se señaló día para la votación y fallo con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.

TERCERO .- Que, por este Tribunal se han observado las formalidades legales en ésta alzada.

Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. KLAUS J. ALBIEZ DOHRMANN.

Fundamentos

PRIMERO .- El demandado D. Luis Manuel , en su contestación a la demanda por la que se pide el cumplimiento del contrato de compraventa, suscrito con las actoras Promociones Capricho del Maestro 1967 SLU y Promociones y Construcciones Leyva Romero, SL, alega principalmente lo siguiente: Es cierto que firmó el contrato de compraventa y que se han venido cumpliendo rigurosamente lo pactado, hasta el momento que, por circunstancias ajenas a su voluntad, no le ha sido concedido el préstamo hipotecario que las actoras tenían concertado con la entidad bancaria. Añade el demandado que ha venido cumplimiento lo estipulado en dicho contrato, no es menos cierto que las actoras pueden optar por la solución menos gravosa, como es quedarse con el 70% de las cantidades recibidas, según estipulación novena del contrato de compraventa, que ya supone para él una merma considerable, pero no le es dable exigir un cumplimiento que deviene imposible, al no poder cumplir con el contrato, ya que el otorgamiento de la escritura pública supone la subrogación en préstamo hipotecario que le ha sido denegado. En su contestación de la demanda alega el artículo 1256 CC , según el cual el contrato no debe quedar al libre arbitrio de una de las partes. Por otra parte, invoca la cláusula rebus sic stantibus y el equilibrio de las contraprestaciones así como la imposibilidad sobrevenida.

SEGUNDO.- Como punto de partida, cuando se trata de un contrato sinalagmático, como es la compraventa de una vivienda, cada parte tiene derecho a exigir el cumplimiento de las obligaciones a la otra parte si ha cumplido al mismo tiempo con las suyas. El artículo 1124 CC da al acreedor la opción de elegir entre el cumplimiento y la resolución del contrato, siendo una facultad suya, un derecho potestativo. En el Derecho contractual moderno la tendencia además es el mantenimiento de la relación contractual una vez que se ha iniciado la fase dinámica del contrato, dando preferencia al remedio del cumplimiento posterior cuando la otra parte no ha cumplido aún con su obligación. Por consiguiente, las actoras ejercen una de las acciones que concede el artículo 1124 CC en caso de incumplimiento, por lo que no se les puede atribuir un ejercicio arbitrario de uno de los derechos que tienen por su condición de acreedores, a saber, a exigir el cumplimiento del contrato de compraventa. Además, así se ha establecido expresamente en la cláusula novena del contrato en la cual se dice que las vendedoras podrán optar entre exigir el cumplimiento (apartado primero) o la resolución del contrato (apartado segundo). En el caso de que se opte por la resolución, las vendedoras harán suyo el 70 % del total de las cantidades recibidas hasta ese momento, en concepto de indemnización por daños y perjuicios. Las actoras han elegido uno de los remedios, esto es, el cumplimiento del contrato de compraventa.

TERCERO.- La imposibilidad sobrevenida es concebida en la doctrina más moderna como una causa de resolución del contrato que se puede incardinar en el artículo 1124 CC y con apoyo en el artículo 1184 CC . El demandado no ha pedido, sin embargo, la resolución del contrato, sino simplemente ha alegado la imposibilidad sobrevenida como causa de su incumplimiento. Entre los casos de imposibilidad sobrevenida, está la imposibilidad económica ( vid . SSTS 20 abril 1994 , 30 septiembre 2006 ) a la que se recurre especialmente en estos momentos de crisis económica por los deudores por no poder hacer frente a sus obligaciones. Es verdad que hay que estar siempre a lo pactado por las partes, debiendo ser cumplidas las obligaciones que se establecen en el contrato, que constituye un vínculo jurídico que no se puede deshacer si no es por alguna causa concreta. Toda relación contractual implica siempre un riesgo. En la compraventa con precio aplazado siempre existe el riesgo de que no se pague el precio o que no se obtenga la financiación correspondiente. Es un riesgo para el comprador pero también lo es para el comprador. La imposibilidad sobrevenida como causa de ruptura del vínculo contractual debe ser, según la jurisprudencia, interpretada restrictivamente ( SSTS 13 marzo 1987 , 20 mayo 1997 , 21 abril 2006 , 13 mayo 2008 ). En el caso de autos, no hay datos objetivos para saber cuál fue la razón por la que no se concedió la subrogación en el préstamo hipotecario. Sólo consta el escrito de la entidad bancaria en el que se informa al comprador la negativa a la concesión de la subrogación del préstamo hipotecario, previa solicitud por su parte en su escrito de 14.9.2009. Ha de tenerse en cuenta que la compraventa se firmó el 21 12. 2006, por lo que el comprador tuvo más que tiempo suficiente para conseguir una financiación del precio que debía. Resulta que la certificación final de la obra se expide el 28.1. 2008 y el 8.4.2008 se obtiene la licencia de primera ocupación. El 4.6 2008 el comprador es citado para el otorgamiento de la escritura pública de la compraventa, y ante su incomparecencia es requerido nuevamente el 2.10.2008, con resultado idéntico. Sólo después es cuando el comprador solicita la subrogación del préstamo hipotecario, lo que indica una falta de colaboración y de lealtad suya con los vendedores, ya que una obligación implícita del comprador era que hiciera lo posible para poder subrogarse en el préstamo hipotecario, previsto en el contrato de compraventa. Es más, no consta acreditado que cumpliera con el apartado f) de la cláusula novena de la compraventa, según la cual "si la entidad titular del préstamo hipotecario que grave las fincas no admitiese la subrogación del préstamo por causa imputable al comprador, él mismo se obliga a pedir, gestionar y conseguir otro préstamo con la entidad que estime por conveniente en el plazo de sesenta días a contar desde que se notifique la denegación de la subrogación".

CUARTO.- La cláusula rebus sic stantibus se ha aplicado siempre muy restrictivamente, siendo muy escasos los supuestos en los que ha sido acogida esta figura dogmática y jurisprudencial por el TS (SS. 14 diciembre 1940 , 17 mayo 1941 , 13 abril 1944 , 30 junio 1948 , 21 octubre 1958 , 23 noviembre 1962 , 15 abril 1991 , 23 diciembre 1991 , 20 febrero 2001 ). Hay otras figuras que también tratan de resolver supuestos en los que una circunstancia sobrevenida altera los presupuestos del contrato que se firmó en su día, como la teoría de la alteración de la base objetiva del contrato y la teoría de la excesiva onerosidad sobrevenida. Mediante estas figuras se trata de mantener el contrato, siempre que sea posible una modificación del mismo para adaptarlo a las nuevas circunstancias, y sólo cuando eso no sea posible entonces se debe optar por la resolución del contrato. Es obvio que ninguna de las figuras tiene encaje en el supuesto de autos, puesto que no hay ninguna circunstancia sobrevenida de carácter imprevisible y tampoco hay una circunstancia sobrevenida extraordinaria. Y, en todo caso, de seguir la teoría de la alteración de la base objetiva o la excesiva onerosidad sobrevenida se debería haber pedido en primer lugar la modificación del contrato a petición de cualquiera de las partes. Esta es también la solución prevista en Propuesta de Modernización del Código civil en materia de obligaciones y contratos, presentada por la Comisión General de Codificación (publicada en 2009 por el Ministerio de Justicia) para el caso de que hayan alteradas las circunstancias que sirvieron de base en el momento de la celebración del contrato. En el artículo 1213 de esta propuesta se regula por primera vez lo que se denomina expresamente "De la alteración extraordinaria de las circunstancias básicas del contrato". Dice la Propuesta: "Si las circunstancias que sirvieron de base al contrato hubieran cambiado de forma extraordinaria e imprevisible durante su ejecución de manera que ésta se haya hecho excesivamente onerosa para una de las partes o se haya frustrado el fin del contrato, el contratante al que, atendidas las circunstancias del caso y especialmente la distribución contractual o legal de riesgos, no le sea razonablemente exigible que permanezca sujeto al contrato, podrá pretender su revisión, y si ésta no es posible o no puede imponerse a una de las partes, podrá aquél pedir su resolución". En el párrafo segundo añade: "La pretensión de resolución podrá ser estimada cuando no queda obtener de la propuesta o propuestas de revisión ofrecidas por cada una de las partes una solución que restaure la reciprocidad de intereses del contrato".

QUINTO .- Por imperativo del artículo 398.1 LEC , se deben imponer las costas de esta alzada a la parte apelante.

Y por lo que antecede,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación, debemos confirmar y confirmamos la sentencia de instancia, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante. No procede la devolución del depósito constituido.

La presente resolución es firme y contra la misma no cabe recurso.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.