Sentencia Civil Nº 94/2011, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 698/2010 de 22 de Febrero de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN UNDÉCIMA

VALENCIA

NIG: 46250-37-2-2010-0004143

Procedimiento: RECURSO DE APELACION (LECN) Nº 698/2010- T -

Dimana del Juicio Ordinario Nº 001136/2009

Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 7 DE VALENCIA

Apelante: CONSTRUCCIONES AMAPAL SL, (PROMOCIONES INMOBILIARIAS AMBROSIO SORIA SA).

Procurador. D MARIA TERESA CALATAYUD SOLER.

Apelado: D. Sixto .

Procurador.- D SUSANA FAZIO LOPEZ.

SENTENCIA Nº 94/2011

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D JOSE ALFONSO AROLAS ROMERO

Magistrados/as

D JOSE LUIS GOMEZ MORENO MORA

D MANUEL JOSE LOPEZ ORELLANA

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En Valencia, a veintidos de febrero de dos mil once

Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr D MANUEL JOSE LOPEZ ORELLANA, los autos de Juicio Ordinario 1136/2009, promovidos por D. Sixto contra CONSTRUCCIONES AMAPAL SL, (PROMOCIONES INMOBILIARIAS AMBROSIO SORIA SA) sobre "Juicio Ordinario ", pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por CONSTRUCCIONES AMAPAL SL, (PROMOCIONES INMOBILIARIAS AMBROSIO SORIA SA), representado por el Procurador Dña. MARIA TERESA CALATAYUD SOLER y asistido del Letrado D SERGIO GONZALEZ MALABIA contra D. Sixto , representado por el Procurador Dña. SUSANA FAZIO LOPEZ y asistido del Letrado D.. FELIX GRANDE CALVO.

Antecedentes

PRIMERO.-

El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 7 DE VALENCIA, en fecha siete de junio de dos mil diez en el Juicio Ordinario - 1136/2009 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: "FALLO: Que estimando la demanda formulada por D. Sixto representado por el Procurador D Susana fazio López contra CONSTRUCCIONES AMAPAL S L representado por la Procuradora Dª Mª Teresa Calatayud Soler. A) Debo declarar y declaro resuelto el contrato de fecha 29 de septiembre de 2006 ( doc. nº 1 de la demanda ) suscrito por los litigantes, por incumplimiento de la parte demandada al no haber procedido a la entrega del inmueble dentro del límite temporal pactado.B) Debo condenar y condeno a la demandada mencionada, a que firme que sea esta sentencia, haga pago al demandante de la suma de 31.537,68 euros de principal y al pago de los intereses legales desde la interpelacion judicial. C) Se imponen a la parte demandada las costas procesales originada. Y desestimando la demanda formulada por CONSTRUCCIONES AMAPAL, S L representado por la Procuradora Dña Mª Teresa Calatayud Soler, debo absolver y absuelvo a D Sixto representado por el Procurador D Susana Fazio López de las pretensiones contra el mismo deducidas en el presente juicio, todo elo con imposicion de costas procesales a la parte demandante en reconvención.."

SEGUNDO.-

Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de CONSTRUCCIONES AMAPAL SL, (PROMOCIONES INMOBILIARIAS AMBROSIO SORIA SA), y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de D. Sixto . Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, se señaló para deliberación y votación el día treinta y uno de enero de dos mil once .

TERCERO.-

Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

Se comparten los razonamientos jurídicos de la resolución recurrida, en tanto no se opongan a los que se exponen a continuación.

PRIMERO .-

D. Sixto presentó demanda frente a la mercantil Construcciones Amapal S. L., ( hoy Promociones Inmobiliarias Ambrosio Soria S.A ) instando, según los términos de su suplico, la declaración de que la demandada habría incumplido el contrato privado de compraventa de la vivienda que se indica suscrito entre las partes de fecha 29 de septiembre de 2006, y la condena de la demandada al reintegro al actor de las cantidades entregadas a cuenta, que totalizan 31.537,68 euros, e intereses legales. Y ello en ejercicio de la facultad y opción atribuidas al actor en la estipulación 6ª del contrato, que así lo permitía, en función de haberse superado la fecha prevista de la entrega de la vivienda por la demandada al demandante, comunicándolo así a la demandada, y de acuerdo, igualmente, con lo previsto en los artículos 1124 del Código Civil y 3 de la Ley 57/1968, de 27 de julio , sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, a la que remite la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, en su Disposición Adicional 1ª .

Y se dicta sentencia en la instancia, íntegramente estimatoria de la demanda.

Resolución que es apelada por la parte demandada.

SEGUNDO .-

Aduce la recurrente error en la valoración de la prueba al no haberse tenido en cuenta la prórroga concedida de adverso para la entrega de los inmuebles, como se habría constatado en la practicada y, en concreto, de la testifical de la que fue empleada de la empresa contratada por la demandada para la venta de los inmuebles, que comunica al demandante el retraso y no muestra en ningún momento su disconformidad con el mismo, incurriendo en contradicción con sus propios actos al rechazar posteriormente la nueva fecha de la entrega de la vivienda, y dejándose al solo arbitrio del comprador el cumplimiento del contrato en contra de las previsiones del artículo 1256 del Código civil .

Y, asimismo, la concurrencia en el caso de fuerza mayor, al ser imprevisible el problema del tendido eléctrico, justificado tanto documental como testificalmente, cuya inmediata retirada le habría garantizado el Ayuntamiento, resultando de aplicación el artículo 1105 del Código Civil . Sin que el mero retraso fuera equiparable al incumplimiento, no constando la voluntad obstativa del cumplimiento de la demandada, ni atribuible a la misma el retraso, siendo necesaria la existencia de un incumplimiento injustificado, grave y culpable para justificar la resolución. Y también de aplicación el principio de conservación de los contratos.

Y, al respecto, siendo que en la estipulación 1ª del pliego de condiciones particulares del contrato privado suscrito entre las partes de fecha 29 de septiembre de 2006 (folio 8 de las actuaciones) se contempla la entrega a la compradora de la vivienda y anexos pactados en el ultimo trimestre de 2008, y que conforme a la condición general 6ª, a la que remite aquella, se dispone que la entrega se efectuará como máximo en la fecha pactada, y que de superarse la fecha prevista para la entrega la parte compradora podrá optar por exigir el cumplimiento del la obligación, concediendo, en tal caso, al vendedor, una prórroga, o por la resolución del contrato, sin más salvedad, y que, como se reconoce de contrario, se alcanza dicha fecha sin que se produzca la indicada entrega, cabe considerar, sin más, que el demandante se ha limitado a ejercitar la opción que le permitía el contrato, consecuente de su propia literalidad, en los términos que han pactado libremente las partes, tal y como le permitían los artículos 1089, 1091, 1124 y 1254 del Código Civil , en cuanto que las obligaciones pactadas tienen fuerza de ley entre las partes y deben cumplirse a su tenor, y no meramente por el retraso en la entrega desconectado con lo que es la consecuencia que expresamente se prevé al efecto para el transcurso del plazo.

Sin que las razones que se exponen para oponerse al cumplimiento de lo expresamente pactado puedan acogerse, por las razones siguientes:

En primer lugar, porque el hecho de que la empleada de la empresa intermediaria en la compraventa advirtiera de la existencia de un retraso no resultaba suficiente para considerar la aquiescencia tácita a la prórroga del plazo de la entrega por parte del actor al no haber efectuado correlativamente algún tipo de objeción, sino meramente de la existencia de dicha comunicación, puesto que no solo no se sabe los términos exactos de la información que se proporciona al mismo al no existir constancia escrita para poder valorar, en su caso, a cuales se conformaba el actor, no bastando las meras indicaciones genéricas, sino, también, por corresponder el aviso a un momento muy anterior a la fecha en que el actor pudo ejercitar su opción resolutoria, que es, precisamente, cuando se alcanza el término del plazo para la entrega de la vivienda, cuando no se podía saber entonces el tiempo de retraso, ni concretable al comprador a efectos de que pudiera manifestar su aceptación, puesto que, en todo caso, no podía serlo de manera indefinida . Siendo que, por el contrario, cuando llega el momento en que el actor puede ejercitar la opción, que era el oportuno tal y como le permitía el contrato, muestra su voluntad explicita en orden a no aceptar el retraso y resolver el contrato. Con independencia de que la demandada pretende invertir lo que es su obligación al actor, puesto que el artículo 3 de la Ley 57/1968, de 27 de julio , reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas exige, para el caso de expiración del plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, que el cesionario pueda optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el 6 % de interés anual, o conceder al cedente prórroga, pero, en este último caso, que se haga constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo período con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda; y ello no consta realizado de manera alguna.

En segundo lugar, porque, atendiendo a que meramente se está ejercitando una opción contractual, no cabe hacer valer argumentos propios del ejercicio de la resolución por el retraso aisladamente considerado de aquella convención, como son los que se aluden a la ausencia de culpabilidad de la demandada en el mismo, la necesidad de la gravedad del incumplimiento, o el principio de conservación de los contratos, en contra la voluntad explícitada por las partes en el contrato. Sin que, por lo demás, ello implique el dejar el cumplimiento de éste al arbitrio exclusivo del demandante, sino, se insiste, estar a lo que las partes han decidido convenir voluntariamente.

Y, en tercer lugar, porque no existe suficiente justificación de que el motivo del retraso lo fuera por razones completamente ajenas a la demandada, no bastando la invocación genérica de problemas relacionados con la instalación eléctrica, si quiera por la indicación del técnico empleado por la demandada en su testifical, al faltar suficientes detalles e información que permitieran así considerarlo.

Ya que, en definitiva, como ha señalado este Tribunal en anteriores ocasiones, como es el caso de la S. nº. 544/2009, de 30 de septiembre : se ha de partir, como premisa jurídica, del examen de los requisitos que han de concurrir para el éxito de la acción resolutoria que contempla el artículo 1124 del Código Civil . Y estos son: 1/ que entre partes medien obligaciones recíprocas, como esencia de un negocio jurídico bilateral; 2/ que dichas obligaciones recíprocas sean exigibles; 3/ que el que reclame la resolución haya cumplido lo que a él le incumbía, como requisito legitimador para plantear la resolución contractual, ya que no está legitimado para instar dicha acción el contratante que incumple sus obligaciones ( SS. T. S. 20-2-50 , 16-11-56 , 16-5-59 , 5-2-63 , 2-11-65 , 5-5-70 , 27-12-71 , 26-4-76 , 28-2-80 , 9-7-81 , 10-11-81 , 27-3-82 , 9-7-87 , 24-3-88 , 17-5-88 , 15-6-88 , 17-6-88 , 31-1-92 , 8-7-93 , 29-4-94 , 9-5-94 , 29-3-95 , 22-11-95 ...); y 4./ que la parte a la que se demande de resolución haya incumplido la prestación a la que contractualmente se hubiera comprometido. Pero este incumplimiento ha de reunir una serie de características para que pueda desembocar en la resolución contractual; a saber: a) que el incumplimiento sea propio del contratante a quien se le imputa; b) que el incumplimiento sea culpable, de modo que a quien se le achaque no ejecute la prestación debida por causas que le sean imputables como dependientes de su voluntad; y c) que el incumplimiento sea verdadero, es decir, no es suficiente que el supuesto incumplidor no ejecute voluntariamente la prestación a la que se obligó, sino que, además, se precisa que se trate de una infracción relevante, esencial, grave y de tal importancia en la economía y esencia del contrato que justifique la resolución, como así se desprende de reiterada jurisprudencia ( SS. T. S. 25-11-83 , 19-4-89 , 10-11-90 , 21-2-91 , 26-9-94 , 23-2-95 , 2-10-95 , 17-11-95 , 26-1-96 , 10-12-96 , 10-5-00 , 20-7-00 , 11-3-02 , 11-4-03 , 13-5-04 , 5-4-06 , 14-3-08 , 12-6-08 , entre otras muchas), de modo que no se precisa un incumplimiento deliberadamente rebelde o una tenaz y persistente resistencia al cumplimiento, sino que basta una conducta voluntaria, injustificada y obstativa al cumplimiento del contrato en los términos en que se pactó ( SS. T.S. 19-1-84 , 20-10-84 , 26-1-88 , 2-6-89 , 13-10-89 , 21-10-89 , 14-2-90 , 21-7-90 , 7-6-91 , 5-9-91 , 3-12-91 , 18-12-91 , 8-5-92 , 1-6-92 , 4-6-92 , 19-10-93 , 2-7-94 , 26-9-94 ...), o que frustre las expectativas legitimas de los contratantes ( SS. T.S. 2-7-92 , 24-2-93 , 10-3-93 , 22-3-93 , 25-2-94 , 2-10-95 ...) o el fin normal del contrato ( SS. T.S. 11-2-91 , 31-3-92 , 2-6-92 , 28-9-92 , 27-1-93 , 5-10-95 , 22-5-03 ...). Ahora bien, no ha confundirse el incumplimiento tal como se ha expuesto con el simple retraso temporal en el cumplimiento de la prestación, porque en este último supuesto normalmente no hay base para que opere el artículo 1124 del Código Civil : de un lado, porque si el retraso es justificado solo existiría una prestación demorada; y de otro, porque aun siendo el retraso injustificado, si va seguido del cumplimiento o de la posibilidad cierta y segura de poder cumplir, tampoco podría hablarse de incumplimiento resolutorio, pues solo se pueden encuadrar en el artículo 1124 del Código Civil el retraso injustificado que frustre el fin práctico perseguido por el negocio, y el retraso duradero y persistente que por tal circunstancia revele una patente voluntad incumplidora, deducida de una prolongada inactividad o pasividad en el cumplimiento de la prestación comprometida.

Y, también, como indica la S. nº. 73/2010, de 22 de febrero que: cierto es que la venta ha sido de una vivienda y que para ésta pueda disfrutar de los servicios básicos de agua, luz, gas, teléfono y demás, es precisa la expedición de la correspondiente licencia de primera ocupación, y cierto es también que cuando se vende, una vivienda lo ha de ser en condiciones tanto físicas como jurídicas de habitabilidad. Pero igualmente cierto es que el retraso en la concesión el retraso en la concesión de dicha licencia solo puede considerarse causa de resolución por incumplimiento del vendedor, de su obligación de entregar la cosa vendida, en los siguientes supuestos: a) cuando así se hubiera pactado expresamente en el contrato; b) cuando la no concesión de la antes llamada cédula de habitabilidad se deba a la existencia de defectos insubsanables en la edificación imputables a la vendedora, bien sea ésta solo promotora o también constructora de aquella; y c) cuando el retraso en la obtención de la tan repetida licencia se deba bien a una demora injustificada en su solicitud, bien a la existencia de defectos subsanables en la edificación cuando éstos no fueran subsanados por la vendedora en un plazo razonable, ya que en ambos supuestos el retraso podría revelar una voluntad incumplidora y patentizar la frustración del fin normal del contrato. Por tanto, y "a contrario sensu", no puede constituir causa resolutoria por incumplimiento del vendedor la demora en la obtención de la licencia de primera ocupación, cuando la misma se deba a problemas burocráticos de orden administrativo, ya que en este caso no podría hablarse de un incumplimiento culpable, propio y verdadero, en los términos en que anteriormente se ha expuesto.

Entendiéndose, que nos encontramos, en el caso concreto que ahora se analiza, se insiste, con el supuesto primero de los mencionados, de pacto expreso de las partes, que justifica la petición realizada en la demanda.

Razones que llevan a desestimar el recurso de apelación y a confirmar la sentencia de instancia.

TERCERO .-

La desestimación del recurso conlleva que se impongan a la parte apelante las costas causadas en esta alzada (artículos 398 y 394 de la LEC 1/2000 ).

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

PRIMERO .-

SE DESESTIMA el recurso de apelación interpuesto por la mercantil Construcciones Amapal S. L., ( hoy, Promociones Inmobiliarias Ambrosio Soria S.A ) contra la sentencia dictada el 7 de junio de 2009 por el Juzgado de Primera Instancia nº. 7 de los de Valencia en juicio ordinario de la LEC 1/2000 nº. 1.136/2009.

SEGUNDO .-

SE CONFIRMA la citada resolución.

TERCERO .-

SE IMPONEN las costas de esta alzada a la parte apelante.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Contra la presente resolución no cabe recurso alguno, conforme a los Acuerdos adoptados por la Junta General de Magistrados de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 12 de Diciembre de 2000, elevados a doctrina por el propio Tribunal en la sucesivas resoluciones dictadas sobre la materia.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma. Certifico.