Sentencia Civil Nº 94/2011, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 935/2010 de 16 de Febrero de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALENCIA

SECCION SEXTA

Rollo de apelación nº 935/2.010

Procedimiento Ordinario nº 355/2.008

Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Quart de Poblet

SENTENCIA Nº 94

ILUSTRISIMOS

PRESIDENTE

DON VICENTE ORTEGA LLORCA

MAGISTRADOS

DOÑA MARÍA EUGENIA FERRAGUT PÉREZ

DON JOSÉ FRANCISCO LARA ROMERO

En la ciudad de Valencia a dieciséis de febrero del año dos mil once.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los Magistrados anotados al margen, ha visto el presente recurso de apelación que se ha interpuesto contra la sentencia de fecha 26 de Mayo de 2.010 que ha recaído en los autos cuya referencia se ha hecho constar.

Han sido partes en el recurso, como apelante, la parte demandante D. Adolfo representada por don RAÚL MARTÍNEZ GIMÉNEZ Procurador de los Tribunales y asistida por don JUAN-IGNACIO VAYA GIL Letrado, y, como apelado la parte demandada Dña. Candelaria y D. Eusebio y Dña. Maite , no personados en este recurso.

Es Ponente Dña. MARÍA EUGENIA FERRAGUT PÉREZ, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la resolución impugnada, dice: "ESTIMAR ÍNTEGRAMENTE la pretensión ejercitada subsidiariamente por la representación procesal de Adolfo , contra Candelaria , Eusebio y Maite (defendida judicialmente por Mercedes Polaina Guerrero), y en consecuencia, CONDENAR a los demandados a pagar a la parte actora la cantidad de seis mil euros (6000 €), con expresa imposición de las costas causadas en esta instancia a la parte actora."

SEGUNDO.- Contra dicha resolución interpuso recurso de apelación la parte demandante que en síntesis alegó que respecto a las arras siempre ha sostenido que eran confirmatorias y como anticipo a cuenta del precio que, la propia demandada ha consignado su importe, y no dobladas como prevé el artículo 1454 del Código Civil .

Que en cuanto al plazo el artículo 1504 del Código Civil señala que las partes pueden cumplir aun expirado el mismo hasta que se haga el requerimiento.

Que la sentencia hace un juicio de intenciones o de valor a futuro sobre los futuros comportamientos.

Que la indemnización es subsidiaria para el caso de que el contrato no se pueda cumplir en sus propios términos y en este caso la venta es posible.

Que el fallo de la sentencia frustra el fin del contrato pretendido por el actor que es el de la compraventa, y tuvo además que realizar una serie de gastos que no se le resarcen.

Pidió que se dicte sentencia dando lugar al recurso y que se condene a los demandados a llevar a cabo el otorgamiento de la escritura pública de venta de la finca litigiosa a favor del actor y subsidiariamente que se haga reserva de acciones para reclamar por daños y perjuicios.

La parte apelada no presentó escrito de oposición al recurso.

TERCERO .- El recurso se tramitó por escrito en el Juzgado de procedencia, en la forma prevista en los artículos 457 y siguientes de la LEC , después de lo cual se remitieron los autos a este Tribunal, donde quedó formado el correspondiente rollo de apelación y se señaló para deliberación y votación el 14 de Febrero de 2.011 en que ha tenido lugar.

Fundamentos

PRIMERO .- El día 18 de Octubre de 2.007, Invercasa Chalet S.L. suscribió un documento con el demandante D. Adolfo por el que señalaron que recibe la primera del segundo:

"en concepto de arras para la mediación de compra de un inmueble sito en la C/ DIRECCION000 , nº NUM000 de Manises (Valencia) por un valor de Doscientos Cuarenta y Nueve Mil Quinientos Euros (249.500,00 €) más los impuestos correspondientes.

No obstante lo anterior se conviene expresamente que este convenio arral, quedará extinguido y sin efecto, reintegrando la vendedora a la compradora la cantidad reservaticia consignada en la estipulación tercera de este documento; en el único y exclusivo supuesto en que la operación y gestión crediticia y financiera no le fuere estimada y aprobada a la adquirente por parte de las entidades bancarias o agencias mediadoras del sector financiero operadoras en el mercado, excepto los gastos ocasionados por la tasación bancaria.

El interesado autoria a Grupo Invercasa a destinar dicha cantidad para su entrega al propietario, en concepto de arras o señal, en las condiciones previstas en Código Civil.

En este caso, la señal vinculará al vendedor durante un plazo de 45 días hábiles."

El día 26 de Octubre de 2.007 Dña. Candelaria recibió de Invercasa Chalet S.L. los 3.000 euros "en concepto de arras para la mediación de compra de un inmueble sito en la C/ DIRECCION000 , nº NUM000 de Manises (Valencia) por un valor de Doscientos Cuarenta y Nueve Mil Quinientos Euros (249.500,00 €) más los impuestos correspondientes.

No obstante lo anterior se conviene expresamente que este convenio arral, quedará extinguido y sin efecto, reintegrando la vendedora a la compradora la cantidad reservaticia consignada en la estipulación tercera de este documento; en el único y exclusivo supuesto en que la operación y gestión crediticia y financiera no le fuere estimada y aprobada a la adquirente por parte de las entidades bancarias o agencias mediadoras del sector financiero operadoras en el mercado, excepto los gastos ocasionados por la tasación bancaria.

El interesado autoria a Grupo Invercasa a destinar dicha cantidad para su entrega al propietario, en concepto de arras o señal, en las condiciones previstas en Código Civil.

En este caso, la señal vinculará al vendedor durante un plazo de 45 días hábiles."

El 28 de Enero de 2.008 pactaron ampliar hasta el 31 de marzo de 2.008 "la vigencia, duración y valide del convenio de señal y arras penitenciales anteriormente referido".

El 28 de Abril de 2.008 Dña. Candelaria remitió a Invercasa un fax por el cual les comunicaba que:

"Habiendo dejado de producir efectos el documento firmado el paso 26 de octubre, por la presente les solicito me comuniquen el número de cuenta donde hacer efectiva la devolución de la señal entregada en su día".

El demandante remitió a los ahora demandados un burofax el 7 de mayo de 2.008 por el que les requería para otorgar la escritura de compraventa y al efecto les convocó para el 21 de Mayo a las 11 horas en la Notaría que indicaba.

El día referido tal y como consta en el acta de manifestaciones ante el Notario, los demandados no comparecieron a otorgar la escritura.

La parte actora presentó demanda por la que interesó el cumplimiento del contrato.

La sentencia desestimó esta pretensión a pesar de reconocer que no ha existido la intimación judicial o notarial de carácter resolutorio, necesaria para considerar extinguido el contrato, que afirma que tiene plena validez y no quedó extinguido por el transcurso del plazo pactado y considera que el incumplimiento es de los demandados y por ello el transcurso del plazo no puede perjudicar al demandante.

No obstante consideró que:

"En el presente supuesto resultaría de extremada dificultad, rayana en la imposibilidad, el cumplimiento del contrato en sus propios términos. Uno de los propietarios del inmueble es incapaz, por lo que su representante legal debería solicitar autorización judicial para enajenarlo. Se puede tener por emitido un consentimiento en ejecución de sentencia (art. 708 Ley de Enjuiciamiento Civil ), pero resulta imposible obligar a ejercer una acción de jurisdicción voluntaria (para obtener la autorización judicial necesaria para la venta de un inmueble de un incapaz sometido a patria potestad rehabilitada). En el caso de que la representante legal de la incapaz se negara a ejercer tal pretensión, el contrato resultaría de imposible cumplimiento, y debería procederse a fijar una indemnización pecuniaria.

Resulta más conveniente fijar una indemnización desde este momento en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 1454 del Código Civil (pues la cláusula penal también cumple funciones indemnizatorias), y tal como ha sido solicitado subsidiariamente por el actor."

SEGUNDO .- Sobre la validez del contrato, la sentencia se pronunció en los siguientes términos:

"es de sobra conocida la doctrina emanada del Tribunal Supremo en relación con el artículo 1504 del Código Civil . En el presente supuesto no ha existido la intimación judicial o notarial de carácter resolutorio, necesaria para considerar extinguido el contrato (en el caso de impago del comprador en el plazo pactado). Por tanto el contrato tiene plena virtualidad, y no quedó extinguido por el transcurso del tiempo concertado.

Pero es que, realidad, el demandante no se niega a pagar el precio concertado, al contrario, está reclamando el cumplimiento íntegro del contrato. Son solo los demandados los que se niegan a entregar la cosa pactada. El incumplimiento procede exclusivamente de los demandados, por lo que el transcurso del plazo pactado nunca puede perjudicar al demandante.

Así, el contrato es plenamente eficaz y son los demandados los que incumplen su obligación de entregar la cosa vendida."

Esta afirmación no ha sido discutida por las partes en este recurso, ya que la demandada no lo ha impugnado, ni ha presentado escrito de oposición al recurso. Es más, entendemos plenamente acreditado que la parte vendedora la que ha incumplido con su obligación de entregar lo vendido sin que se haya apreciado incumplimiento previo por parte de la compradora, que no ha sido en momento alguno requerida para que pague el resto del precio y otorgue escritura, y por tanto, es argumento suficiente para estimar la demanda y por tanto, el recurso, pues en contra de lo argumentado por la sentencia apelada y resuelto en la misma, no podemos entender que exista dificultad alguna y menos imposibilidad para llevar a cabo la compraventa por causa de ser incapaz uno de los propietarios del inmueble.

Como indica art. 1254 del Código Civil «el contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio», precepto del que se deduce la regla general de la consensualidad de la contratación en nuestro ordenamiento, conforme a la cual los contratos se perfeccionan por el consentimiento de las partes (art. 1258 Código Civil ), y el art. 1278 que «los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez».

En cuanto al contrato de compraventa el art. 1450 del Código Civil , dispone que « la venta se perfeccionará entre comprador y vendedor y será obligatoria para ambos, si hubieran convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado», por lo que la doctrina jurisprudencial estima que perfeccionado el contrato por haber convenido las partes en la cosa objeto del mismo y en el precio, aunque ni la una ni el otro hubiesen sido entregados «la compraventa es perfectamente válida y resulta obligatoria para las partes, cualquiera que sea la forma en que se hubiera llevado a cabo, atendido el carácter espiritualista que inspira nuestra legislación reflejado en el art. 1278 del Código Civil , sin perjuicio de las acciones que a las partes asistan para compelerse a elevarlo a escritura pública con el cumplimiento de las condiciones establecidas» ( Sentencia Tribunal Supremo, Sala 1.ª, de 28-2-1963 , entre otras muchas).

Y la obligación que asumieron los demandados es la de entregar la cosa objeto del contrato, y a tal efecto otorgar escritura pública de compraventa y tal obligación ha de ser cumplida.

Las dificultades que surjan han de ser salvadas por la parte vendedora, pues como recuerda la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de febrero de 2.001 en virtud de la naturaleza consensual u obligacional del contrato de compraventa según aparece regulado en nuestro Código Civil, a cuyo tenor el vendedor no transmite la propiedad de la cosa por el simple contrato sino que se obliga a entregarla" y añade más tarde la citada sentencia que "Mas recientemente, las SSTS 11-11 y 31-12-1997 han seguido en la misma línea reconociendo siempre el derecho del comprador a exigir el cumplimiento, salvo que opte por la resolución fundada en el incumplimiento del vendedor o por la anulación del negocio fundado en error o dolo".

Cualquier dificultad que surja para la venta, que provenga de la parte vendedora, como en este caso, al que faculta a resolver el contrato es al comprador, no al vendedor, en el que además la resolución no es aceptada por el comprador, lo que obliga a aquel para dotar de efectividad a la resolución del contrato, a acudir a los Tribunales con el fin de que se declare si el ejercicio de la facultad resolutoria es o no conforme al ordenamiento jurídico (si la resolución ha sido bien hecha o si ha de tenerse por indebidamente utilizada; SS. de 28 de febrero de 1989 , 4 de abril de 1990 , 30 de marzo de 1992 , 15 de febrero de 1993 , 20 de octubre de 1994 , 29 de diciembre de 1995 , 17 de febrero y 28 de marzo de 1996 y 29 de abril de 1998 entre otras), y así dice la STS "La jurisprudencia de esta Sala tiene declarado que la facultad resolutoria puede ejercitarse en nuestro Ordenamiento no sólo en vía judicial, sino también mediante declaración no sujeta a forma, dirigida a la otra parte, pero a reserva de que sean los Tribunales los que definitivamente decidan la procedencia de la resolución extrajudicial, cuando no se acepta y resulta impugnada, con lo que no se autoriza la extinción del contrato, en cuyo caso la voluntad rescisoria, en este caso del comprador, requiere para su eficacia una resolución judicial que declare su procedencia, al concurrir los supuestos legales del artículo 1124 del Código Civil , y, dado el principio de rogación de parte por el que se gobierna el proceso civil, esa declaración judicial sólo puede obtenerse si se ha ejercitado la correspondiente acción".

Por ello, los demandados deberán otorgar la escritura de compraventa a favor del demandante en los términos en que fue pactada la venta en el contrato de 18 de Octubre de 2.007.

TERCERO .- Conforme a los artículos 394 y 398 de la LEC , no procede hacer expresa condena en costas en este recurso y, en cuanto a las de la primera instancia, se imponen a la parte demandada.

Conforme a la DA decimoquinta de la LOPJ, se decreta la devolución del depósito constituido para recurrir.

Fallo

Estimamos el recurso interpuesto por D. Adolfo .

2. Revocamos la sentencia impugnada y en su lugar:

Estimamos la demanda formulada por D. Adolfo contra Dña. Candelaria y D. Eusebio y Dña. Maite .

Condenamos a los demandados a otorgar a favor del demandante, escritura pública de compraventa del local comercial bajo sito en la Calle Paterna nº 5 de Manises, con abono simultáneo por el demandante del resto del precio pactado en el contrato.

Condenamos a los demandados al pago de las costas.

3. No hacemos expresa condena en costas en esta alzada.

4. Decretamos la devolución del depósito constituido para recurrir.

Esta sentencia es firme.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo acordamos y firmamos.