Sentencia Civil Nº 94/2013, Audiencia Provincial de Leon, Sección 2, Rec 516/2012 de 06 de Marzo de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

LEON

SENTENCIA: 00094/2013

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

LEON

N01250

C., EL CID, 20

UNIDAD PROCESAL DE APOYO DIRECTO

Tfno.: 987/233159 Fax: 987/232657

N.I.G. 24089 42 1 2011 0008270

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000516 /2012

Juzgado de procedencia:JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N3 de LEON

Procedimiento de origen:JUICIO VERBAL 0000778 /2011

Apelante: CP URBANIZACIÓN000

Procurador: CRISTINA DE PRADO SARABIA

Abogado: MARÍA EVA ALÁEZ FERNÁNDEZ

Apelado: AGROBEM SL

Procurador: ANA GARCIA GUARAS

Abogado: JUAN JOSE NAREDO PANDO

SENTENCIA NUM. 94-13

En León, a seis de marzo de dos mil trece.

VISTOSen grado de apelación ante esta Sección Segunda de la Audiencia Provincial de León, los Autos de Juicio Verbal 778/2011, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de León, a los que ha correspondido el Rollo Recurso de Apelación (LECN) 516/2012, en los que aparece como parte apelante CP URBANIZACIÓN000 , representada por la Procuradora Dña. Cristina de Prado Sarabia y asistida por la Letrada Dña. María Eva Aláez Fernández y como parte apelada- apelante, por vía de impugnación, AGLOBEM SL, representada por la Procuradora Dña. Ana García Guaras y asistida por el Letrado D. Juan José Naredo Pando, sobre reclamación de cantidad, siendo Magistrado Ponente -constituido como órgano unipersonal-el Ilmo. Sr. D. Antonio Muñiz Diez.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado expresado al margen, se dictó sentencia en los referidos autos, con fecha 25 de septiembre de 2012 , cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: 'FALLO:

Que debo estimar y estimo parcialmente la demanda interpuesta por la Procuradora de Tribunales Doña Ana García Guaras, en nombre y representación de ABLOBEM SL., contra la Comunidad de Propietarios URBANIZACIÓN000 , condenando a la misma a abonar a ABLOBEM S.L. la cantidad de mil ciento dieciséis con cuarenta y un euros (1.116,41 €), más los intereses legales desde la interposición de la demanda, sin expresa imposición en costas '.

SEGUNDO.-Contra la relacionada sentencia, se interpuso por ambas partes demandante y demandada recurso de apelación ante el Juzgado, remitiéndose las actuaciones a esta Sala y señalándose para su estudio y resolución, el día 4 de marzo actual.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Por la entidad 'Aglobem, S.L.' se formuló demanda contra la Comunidad de Propietarios URBANIZACIÓN000 , sita en la CALLE000 , de Navatejera (León), en reclamación de la cantidad de 4.125,55 euros, en concepto de indemnización de daños y perjuicios por la resolución unilateral del contrato de administración pactado entre las litigantes con fecha 1 de abril de 2008, conforme a la cláusula 17 del mismo, y de 802,54 euros, correspondientes a la administración y gastos del mes de marzo de 2011.

La demandada se opuso alegando la inexistencia del contrato por cuanto el Sr. Juan Alberto que lo suscribe no ostentaba a la fecha del mismo la condición de Presidente de la Comunidad y, por tanto, carecía de representación, y la improcedencia de las cantidades reclamadas.

La Sentencia dictada en primera instancia estimaba parcialmente la demanda, y condena a la demandada al pago de la suma de 1.116,41, mas intereses legales, y en disconformidad con la misma se interpone recurso de apelación por ambas partes, todo ello por los motivos que pasamos a examinar.

SEGUNDO.-Como primer motivo de recurso insiste la recurrente, Comunidad de Propietarios URBANIZACIÓN000 , en su alegación referida a la inexistencia del contrato suscrito con fecha 1 de abril de 2008 por falta de presentación del Sr. Juan Alberto al no ostentar el mismo en aquel momento la condición de Presidente de la Comunidad que no adquirió hasta la Junta General Extraordinaria celebrada con fecha 12 de mayo de 2008 en que fue designado para tal cargo.

Pues bien, con independencia de que Don. Juan Alberto al momento de su firma no ostentara la condición de Presidente de la Comunidad, al que el art. 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal confiere la representación de la misma al señalar que: 'El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de el, en todos los asuntos que la afecten', es lo cierto que, en cualquier caso, nos encontramos ante un supuesto de ratificación, 'cuyo concepto -según dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de julio de 1978 - implica hacer propio retroactivamente el negocio concluido por obra de un representante que en rigor no era tal por carencia de poder representativo o rebasando sus limites, aprobación posterior cuya eficacia es parangonable con el mandato acompañado de representación, tal como se desprende de los arts. 1259 y 1727 del C. Civ. y de la Jurisprudencia recaída en su aplicación - SS de 25 de junio 1946 , 16 de abril 1952 , 16 de marzo 1954 , 21 octubre 1958 , 3 de julio 1962 y 30 de abril 1976 '.

En este caso la ratificación tacita del contrato resulta de hechos tan concluyentes como son el que el contrato haya venido desenvolviendo sus efectos desde que fue suscrito hasta que en Junta General Ordinaria de fecha 10 de marzo de 2011 se acordó por la Comunidad la rescisión del mismo, recibiendo hasta entonces cada parte la prestación de la otra, sin reserva ni protesta alguna. La actora ha realizado durante todo este tiempo las labores de administración a que se había comprometido y la Comunidad ha pagado el importe de las mismas conforme a lo pactado. En consecuencia de lo expuesto no puede ahora la Comunidad demandada alegar la inexistencia del contrato viniendo contra sus propios actos.

Es por ello que el motivo debe ser desestimado.

TERCERO.-Tanto la actora como la demandada, aunque por distinto motivo, se muestran disconformes con la condena que en la sentencia recurrida se impone a la Comunidad de Propietarios al pago de la cantidad de 776,94 euros, como indemnización de los daños y perjuicios causados por la resolución unilateral del contrato de administración efectuado por la demandada, conforme a la cláusula 17 del contrato suscrito entre las partes, pues mientras la Comunidad de Propietarios la estima improcedente, argumentando que la citada cláusula 17 en la que se pacta la indemnización por resolución adolecería de falta de reciprocidad y se trataría por tanto de una cláusula abusiva cuya aplicación daría lugar a un enriquecimiento injusto para la actora, esta ultima, por su parte, considera dicha indemnización insuficiente e interesa se le conceda el total importe reclamado en la demanda correspondiente al precio estipulado por toda la duración anual del contrato.

En primer lugar, ha de tenerse en cuenta la cláusula 16 del contrato que es del tenor literal siguiente: 'El presente contrato se concierta por un ejercicio económico anual, que será prorrogado tácitamente por ejercicios sucesivos e iguales, salvo comunicación fehaciente con una antelación mínima de dos meses al vencimiento, por cualquiera de las partes', y la cláusula 17, del tenor siguiente: 'En caso de rescisión, la Comunidad queda obligada a: a) Abonar el importe de los honorarios y cantidades adeudas a la fecha de fin de contrato. b) No convenir los servicios de otro Administrador hasta que no haya liquidado las cuentas con el Administrador saliente. Asimismo, el Administrado queda obligado a: a) Presentar liquidación final de cuentas de la Comunidad, en un periodo de sesenta días a partir de la fecha en que se comunique el cese. b) Entregar a la comunidad toda la documentación y datos de la misma que obren en su poder dentro del mismo plazo. c) Entregar el saldo favorable que pudiera existir a favor de la Comunidad'.

En consecuencia de todo ello resulta que el contrato de administración celebrado entre las partes el 1 de abril de 2008 lo fue por un ejercicio económico anual (esto es hasta el 1 de enero de 2009) tácitamente prorrogado hasta tanto la Junta, en reunión ordinaria o extraordinaria, no decidiere prescindir de los servicios concertados, comunicándolo fehacientemente al administrador con una antelación mínima de dos meses al vencimiento; igual comunicación debería hacer, en su caso, el administrador, caso de querer apartarse del contrato. Fuera del anterior supuesto si la rescisión se realizase por acuerdo en Junta de la Comunidad esta debería abonar al administrador los honorarios que le correspondan por el período que restase por transcurrir del ejercicio económico a no ser que la rescisión se debiese a justa causa, por incumplimiento del administrador de sus funciones, o mutuo acuerdo.

Decir antes de nada que en el presente caso la rescisión del contrato de administración se produjo unilateralmente por la Comunidad por acuerdo adoptado en la Junta General Ordinaria de 10 de marzo de 2011, sin haber mediado el preaviso de dos meses, y de cuya acta se desprende que los motivos para la rescisión del contrato fue el haberse aportado un presupuesto de Administración mas ventajoso económicamente. Desde luego no ha quedado acreditado hubiere incurrido la actora en incumplimiento inicial del contrato por no haber cumplido adecuadamente con las labores o servicios convenidos, lo cual seria preciso para entender la concurrencia de justa causa y eludir las consecuencias de la cláusula 17 del contrato.

El principio de autonomía de la voluntad que consagra el articulo 1255 del Código Civil permite la admisión de las cláusulas como las descrita que posibilitan el ejercicio del derecho potestativo unilateral de separarse de un contrato para una de las partes en ciertas condiciones, y que tal como se configura, con clara reciprocidad, también podría favorecer a la otra, y así en este sentido la STS de 13 de marzo de 2012 declara que 'la posibilidad de que las partes contratantes acuerden libremente que el contrato se resuelva por determinadas causas no solo debe considerarse amparada legalmente en el art. 1255 CC sino que, además, ha sido expresamente admitida por la jurisprudencia ( SSTS 14-10-08 y 30-04-10 en recs. 1649/02 y 677/06 respectivamente)', y que 'por tanto lo estipulado tiene fuerza de ley entre las partes contratantes, como dispone el art. 1091 CC , tanto respecto de las causas de resolución como de las consecuencias de la resolución '; ahora bien, lo que no resulta admisible es pretender que dicha separación pueda hacerse en todo caso y bajo cualquier circunstancia por cualquiera de las partes de manera unilateral ya que ello supondría vulneración de lo previsto en el artículo 1256 del Código Civil , en cuanto dispone que la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.

No se esta propiamente, por tanto, en cuanto a la cláusula 17 se refiere, ante una cláusula penal propiamente dicha, sino que tiene la condición y naturaleza jurídica propia de una resolución convencional pactada. Prevé la posibilidad de que la arrendadora, fuera del supuesto previsto en la cláusula 16, desista unilateralmente del contrato, con la correlativa obligación de indemnizar a la demandante en los términos establecidos. Como dice la STS de 24 de junio de 2010 , 'En la obligación con cláusula penal no está dejado al arbitrio del deudor la posibilidad de liberarse de la obligación principal pagando la accesoria. Como dice el artículo 1153 del CC , 'el deudor no podrá eximirse de cumplir la obligación pagando la pena, sino en el caso de que expresamente le hubiera sido reservado este derecho', es decir, reconoce la posibilidad de que mediante pacto expreso se deje al arbitrio del deudor la posibilidad de liberarse de la obligación principal pagando la pena convenida, en lo que se ha venido a llamar pena o dinero de arrepentimiento en el sentido de que a través de ella se faculta exclusivamente al deudor a elegir entre cumplir la prestación principal o pagar el dinero de arrepentimiento, como una obligación facultativa con cláusula de sustitución, como ya precisara la sentencia de 21 de febrero de 1969 ', por lo que, y como dice la expresada Sentencia 'no siendo una cláusula penal, no es posible aplicar la facultad moderadora del artículo 1154, alterando las reglas de un acuerdo mutuamente aceptado para una anticipada liquidación de las consecuencias económicas resultantes del desistimiento, como tampoco cabria esta moderación de aceptarse este carácter puesto que no habiendo incumplimiento, o más propiamente cumplimiento parcial o irregular de la obligación contractual, no cabe moderar equitativamente la pena en función de este precepto, y menos aun hacerlo a partir de uno de los criterios que puedan tomarse en consideración, como es el del tiempo de vigencia de la relación, obviando otros que también pudieran resultar de una ruptura de las lógicas expectativas profesionales que condujeron a las partes a obligarse a mutuas prestaciones'; en igual sentido la STS de 19 de diciembre de 1991 viene a señalar que: 'atendiendo a la naturaleza de la cláusula que, como se dijo, opera como cláusula penal para el supuesto que en la misma se prevé y como compensación al privilegio concedido a los (...) de rescisión unilateral y voluntaria, siempre que no tenga como causa el incumplimiento de la actora quebrando con ello las perspectivas económicas de la misma, no es viable la aplicación de la facultad moderadora del art. 1.154 del Código Civil '.

Es por todo ello que producida la resolución o rescisión unilateral y voluntaria del contrato por parte de la Comunidad, sin dar preaviso con dos meses de antelación a la fecha real de cancelación del contrato, debe aquella indemnizar a la actora en la cuantía reclamada de 4.125,55 euros, equivalente a nueve meses de contrato.

Procede, por ello, estimar el recurso de la actora en cuanto a este extremo y rechazar el de la demandada.

CUARTO.-Se muestran también ambas partes disconformes con la condena impuesta a la Comunidad de Propietarios al pago de la cantidad de 339,84 euros, correspondientes a los gastos de preparación y envío de la convocatoria y acta de la Junta correspondiente al 10 de marzo de 2011, reflejado todo ello en la factura nº NUM000 .

Con carácter previo señalar que las diferencias observadas en cuanto al importe figurado en la factura NUM000 , aportada con la demanda, y la de igual numero obrante al folio 108, carece de trascendencia al tratarse claramente de un mero error de suma, siendo idénticos los conceptos, importes e I.V.A. reflejados en cada una de ellas.

Dicho lo anterior reclama la actora el importe total de dicha factura alegando que el importe correspondiente a la cuota de administración, que asciende a 388,47 euros, más I.V.A. no le ha sido abonado, correspondiendo el pago invocado por la demandada al mes de febrero, por cuanto los abonos se venían efectuando por meses vencidos.

Pues bien en la expresada factura nº NUM000 , al expresar los conceptos incluidos, se dice 'Administración mes actual', y su importe 388,47 euros, mas IVA. La factura lleva fecha de 31 de marzo de 2011. El pago que se justifica con el recibo de adeudo por domiciliación en Caja Laboral (folio 94), y por el extracto de movimientos de la cuenta de la Comunidad abierta en dicha entidad (folio 102), se corresponde a la factura nº NUM001 , y fue efectuado con fecha 2 de marzo de 2011. En consecuencia, la demandada no ha acreditado, conforme le correspondía, haber abonado la cuota correspondiente al mes de marzo de 2011, ultimo en que la actora le prestó servicios, por lo que procede condenar a la misma al pago de la cantidad de 388,47 euros, mas IVA, en total 458,39 euros.

Respecto a los demás conceptos incluidos en la factura, cuyo importe asciende a 339,84 euros, y a cuyo pago se condena a la Comunidad demandada alega esta ultima que no ha quedado acreditado se hayan devengado los gastos y servicios que se reclaman.

En cuanto a las fotocopias, impresos y teléfono, que importan 3,65 euros, mas IVA, han de estimarse procedentes por corresponder a los que normalmente se reflejan en otras facturas, y no resultar excesivos ni desproporcionados.

En cuanto a los gastos por preparación y envío convocatoria y Acta de la Junta General Ordinaria de 10 de marzo de 2011, por importe de 288,00 euros, mas IVA. se entiende justificado únicamente el importe de 9,60 euros, por gastos de correos (folio 119). No pueden aceptarse los gastos reflejados en las facturas aportadas expedidas por 'Carlin' (folio 120), 'Mail Boxes ETC' (folios 121 a 123), por no quedar suficientemente acreditado se correspondan a gastos generados por servicios prestados a la Comunidad demandada, y cuando los reclamados por los conceptos antes expresados resultan significativamente superiores a los que por igual concepto se reflejan en anteriores facturas, 58,67 euros, en la de 2 de febrero de 2010 (folio 133), 24,03 euros, en la de 31 de marzo de 2010 (folio 139), y 62,78 euros, en la de 31 de octubre de 2010 (folio 145), debiendo tenerse en cuenta que de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 217 LEC las dudas sobre tales hechos contenidos en la demanda habrán de perjudicar al actor al que incumbía la carga de la prueba.

En consecuencia, el recurso de la comunidad debe ser acogido y minorada la cantidad que la misma debe abonar por los expresados conceptos de 'copias, impresos, teléfono' y 'preparación y envío convocatoria y Acta JGO 10/03/11', a la cantidad total de 13,91 euros, incluido IVA (4,31 € + 9,60 €)

QUINTO.-Por cuanto queda expuesto procede condenar a la demandada a abonar a la actora la suma de 4.597,85 euros, con los intereses de mora de los artículos 1.100 , 1.101 y 1.108 CC , devengados desde la fecha de la interpelación judicial. Señala la STS de 7 de abril de 2011 que 'para determinar el pago de los intereses moratorios, se debe atender, fundamentalmente, a la certeza de la obligación aunque se desconociera su cuantía, o pese a que la declaración de condena no coincida exactamente con la cantidad exigida inicialmente', cuya doctrina resulta de aplicación al presente caso en que existe una escasa diferencia entre la suma concedida con la suplicada.

Los intereses previstos en el art. 576 LEC se devengaran desde la fecha de la sentencia de primera instancia por la cantidad concedida en la misma y por el total desde la fecha de la presente resolución.

SEXTO.-No ha lugar a hacer especial pronunciamiento sobre las costas causadas en ambas instancias ( arts. 394 y 398 LEC ).

VISTOSlos preceptos legales citados, y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que acogiendo parcialmente los recursos de apelación interpuestos por las representaciones procesales de la actora, la entidad 'Aglobem, S.L.', y de la demandada, la Comunidad de Propietarios URBANIZACIÓN000 , sita en la CALLE000 , de Navatejera (León), contra la Sentencia pronunciada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia núm. tres de León, con fecha 25 de septiembre de 2012 , en los autos de Juicio Verbal nº 778/2011, de que dimana este rollo, revocamosla expresada resolución, y en su virtud, estimandoasimismo en forma parcial la demanda deducida por 'Aglobem, S.L.', condenamos a la mencionada demandada a que paguen a la actora la cantidad de 4.597,85 euros, con sus intereses moratorios desde la fecha de la interpelación judicial, sin verificar declaración expresa en cuanto a las costas causadas en una y otra instancia.

Los intereses previstos en el art. 576 LEC se devengaran desde la fecha de la sentencia de primera instancia por la cantidad concedida en la misma y por el total desde la fecha de la presente resolución.

Se acuerda la devolución del depósito constituido para recurrir a ambas partes recurrentes.

Notifíquese esta resolución a las partes y llevese el original al libro correspondiente y testimonio al presente rollo de apelación y remítase todo ello al Servicio Común de Ordenación del Procedimiento para su ulterior sustanciación.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.