Sentencia Civil Nº 941/1995, Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1, Rec 1399/1992 de 02 de Noviembre de 1995

Encabezamiento

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a dos de Noviembre de mil novecientos noventa y cinco.

VISTOS por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Cádiz (Sección cuarta), en fecha diez de marzo de 1992, como consecuencia de los autos de juicio declarativo de menor cuantía, sobre contratos de compraventa y opción sobre superficies edificables, tramitados en el Juzgado de Primera Instancia de San Roque número uno, cuyo fué interpuesto por la entidad mercantil en proceso de liquidación UNION LATINA S.A., representada por el Procurador de los Tribunales don José Granados Weil, en el que es parte recurrida doña Francisca y herederos del fallecido don Carlos José (don Felipe , doña Paula , don Jose María y doña Gema ) que fueron representados por la Procuradora doña María-Teresa Puente Méndez.

Antecedentes

PRIMERO.-El Juzgado de Primera Instancia de San Roque uno tramitó el juicio declarativo de menor cuantía número 264/88 que promovió la demanda planteada por la entidad mercantil en liquidación Unión Latina S.A., en la que, trás exponer antecedentes y fundamentos de derecho, suplicó: "En su día dictar sentencia que contenga los siguientes pronunciamientos: 1.- Respecto del contrato de compraventa, condene a los demandados al otorgamiento de la escritura pública de venta a favor de Unión Latina, S.A. de la segunda de las parcelas transmitidas, de una superficie de 750 metros cuadrados, y a la aceptación del importe del último plazo del precio pactado, ascendente a 8.479.423 pesetas. 2.- En relación con el contrato de opción de compra, condene a los demandados a cumplirlo en sus exactos términos, ordenando a tal fin el otorgamiento a favor de la actora de las escrituras públicas de venta correspondientes y la aceptación por aquellos del precio contractualmente convenido, previa deducción del mismo del importe íntegro de las obras de urbanización a ejecutar necesarias para la obtención de las licencias de obras. 3.-Condene igualmente a los demandados a indemnizar a la actora por los daños y perjuicios padecidos a consecuencia del incumplimiento de los anteriores contratos, mediante el abono de una cantidad cuyo importe exacto se determinará en ejecución de sentencia y que será la resultante de aplicar el interés del 16% anual a la cifra de 115 millones de pesetas previstos como beneficio neto de la promoción, computándose este devengo de intereses desde el día 28 de agosto de 1987 hasta el día del otorgamiento por dichos demandados de todas las anteriores escrituras públicas y aceptación por estos últimos de los pagos convenidos. 4.- Condene por último, a los demandados al abono de intereses legales y a las costas del procedimiento".

SEGUNDO.- Los esposos demandados don Carlos José y doña Francisca se personaron el pleito y contestaron a la demanda, con las alegaciones de hecho y de derecho que tuvieron por conveniente, para suplicar: "Siga el pleito su curso hasta dictar sentencia desestimando por completo la demanda y absolviendo líbremente de la misma a mis representados, con imposición a la entidad actora de todas las costas causadas por su evidente temeridad y mala fe y por ser preceptivo en derecho".

Al tiempo plantearon reconvención, que integraron los hechos y fundamentaciones jurídicas que alegaron, para terminar suplicando al Juzgado: "Se dicte sentencia en la que se contengan las siguientes declaraciones: A) Declare resuelto el contrato de compraventa de fecha 5 de julio 1986 suscrito entre don Carlos José y su esposa doña Francisca como vendedores y la Cía. de Seguros "Unión Latina S.A." como compradora, referente a las dos parcelas de suelo urbano, con pérdida para la compradora de las cantidades entregadas hasta este momento a cuenta del precio en concepto de indemnización pactada para daños y perjuicios, en la parte no asignada al precio de la primera parcela escriturada a nombre de inmobiliaria Gibraltar S.A., y que por tanto asciende a 10.535.295.-pts. B) Declare ineficaz y subsidiariamente resuelto el contrato gratuito de opción de compra de 5 de julio 1986, por carecer don Carlos Jesús de la representación de Unión Latina S.A., cuando pretendió ejercer dicha opción, por incumplimiento de los requisitos de pagos simultáneos y posterior a dicho ejercicio y por las demás razones que se exponen en esta contestación y reconvención".

TERCERO.- Unidas las pruebas practicadas, el Juez titular del Juzgado de Primera Instancia número uno de San Roque dictó sentencia el 21 de septiembre de 1990, la que contiene Fallo que literalmente decreta: "A) Que estimando como estimo en parte la demanda en su día formulada por la sociedad mercantil UNION LATINA, S.A., y en su nombre por el Procurador Sr. Enciso Larios DEBO CONDENAR Y CONDENO a los demandados Don Carlos José y Dña. Francisca a cumplir lo en su día convenido, en los contratos de compraventa y de opción de compra, ambos de fecha de 5 de julio de 1986, otorgando a la actora las correspondientes escrituras públicas de compraventa de las fincas urbanas objeto de ambos contratos en lo no otorgado ya con anterioridad, previa percepción por estos de: a) 8.644.062 pts en concepto de resto del precio de compraventa por el primer contrato; y b) 18.443.416 pts como precio por el ejercicio del derecho de opción y consiguiente de venta de las parcelas urbanizables, objeto del contrato de opción de compra, deducido ya previamente, el importe de los costes de urbanización de dichas parcelas y; al propio tiempo, no estimo el pedimento incluido en la súplica de la demanda relativo a la indemnización por daños y perjuicios con cargo a los demandados, a quienes consecuentemente absuelvo del mismo. B) Que consecuentemente, Desestimando como Desestimo la demanda reconvencional formulada por los demandados contra la actora, debo Absolver y Absuelvo a aquella de los pedimentos de la súplica de dicha demanda reconvencional. C) Que debido a la ausencia de mala fe de ambas partes al pleitear cada una de ellas deberá abonar las costas causadas a sus instancias y las comunes por mitad. Notifíquese esta resolución a las partes con indicación de que contra la misma cabe interponer recurso de apelación por ante la Audiencia Territorial de Sevilla en el plazo de cinco días".

CUARTO.- La entidad mercantil demandante y los demandados de referencia plantearon recurso de apelación contra la sentencia del Juzgado, que tramitó la Audiencia Provincial de Cádiz -Sección cuarta-, incoándose el rollo de alzada número 96/91, en el que se pronunció sentencia en fecha 10 de marzo de 1992, la que contiene la siguiente parte dispositiva, Fallamos: "Que desestimando íntegramente el recurso de apelación mantenido en esta instancia por el Procurador Sr. Hernández Olmo en nombre y representación de la entidad "UNION LATINA S.A. en liquidación", contra la sentencia dictada en el juicio al que el referenciado rollo de Sala se contrae, y estimando en parte el mantenido por el Procurador Sr. Gómez Armario en nombre y representación de los demandados, D. Carlos José y Dña. Francisca la misma sentencia, y revocando en parte esa sentencia apelada, debemos desestimar y desestimamos íntegramente la demanda contra ellos interpuesta por el Procurador Sr. Enciso Larios en nombre y representación de la mencionada entidad mercantil "UNION LATINA S.A. en liquidación", absolviendo a los demandados recurrentes de la totalidad de las pretensiones de la parte actora; y estimando en parte la reconvención formulada por la representación de dichos demandados, debemos declarar y declaramos resuelto el contrato gratuito de opción de compra de 5 de Julio de 1.986 al que el presente proceso se refiere, condenando a la entidad demandante "UNION LATINA S.A. en liquidación", a estar y pasar por este pronunciamiento y absolviéndola de los demás pedimentos reconvencionales. Todo ello sin especial pronunciamiento en las costas de ninguna de las dos instancias".

QUINTO.- El Procurador don José Granados Weil en nombre y representación de Unión Latina S.A. (en liquidación), formalizó recurso de casación ante esta Sala contra la sentencia de apelación, que integró con los siguientes motivos:

Uno y dos: Al amparo del nº 3 del artículo 1692, en relación al 359, ambos de la L.E.C., se alega incongruencia de la sentencia recurrida.

Seis: Infracción del artículo 1253 del Código Civil.

Siete: Infracción del artículo 1253 del Código Civil.

Ocho: Infracción del artículo 1253 del Código Civil.

Nueve: Infracción del artículo 1253 del Código Civil.

Diez: Infracción de los artículos 178-2 de la Ley sobre Régimen del Suelo (Real-Dto. de 9 de abril de 1976) y 20 de la Ley de 25 de Julio de 1990.

Once: Infracción del artículo 1258 del Código Civil, en relación al 7º.

Doce: Infracción del artículo 1281 del Código Civil.

Trece:Inaplicación del artículo 1282 del Código Civil.

Catorce: Inaplicación del artículo 1285 del Código Civil.

Quince: Infracción del artículo 1256 del Código Civil.

Dieciséis: Infracción del art. 178-2º de la Ley del Suelo y 20 de la Ley 8/1990.

Diecisiete: Infracción del artículo 1282 del Código Civil.

Dieciocho: Infracción del artículo 1284 del Código Civil.

Diecinueve: Inaplicación del artículo 1258 del Código Civil.

Veinte: Infracción doctrina jurisprudencial sobre resolución del contrato de opción de compra.

Los motivos seis al veinte se aportaron por la vía del número 5 del artículo 1692 de la L.E.C.

SEXTO.- Del recurso de casación se dió traslado a los recurridos -demandados en el pleito-, que presentaron escrito de impugnación al mismo. Al haber fallecido don Carlos José , comparecieron como sus sucesores procesales la esposa doña Francisca y los hijos del matrimonio don Felipe , doña Paula , don Jose María y doña Gema .

SÉPTIMO.- La Sala a medio de auto de 18 de marzo de 1993 decretó la inadmisión de los motivos 3º,4º y 5º del recurso planteado, con amparo del derogado precepto 1692-4º de la L.E.C. por error en la apreciación de la prueba.

OCTAVO.- No habiendo solicitado vista pública las partes, se señaló para la votación y fallo la fecha del 19 de octubre de 1995, la que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ALFONSO VILLAGÓMEZ RODIL

Fundamentos

PRIMERO.-En el motivo uno la entidad recurrente Unión Latina, S.A., (parte actora del pleito) alega incongruencia en la sentencia, al amparo del número 3º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en relación al 359. Para ello se sostiene que el Tribunal de Apelación no tuvo en cuenta ni llevó a cabo actividad de apreciación y valoración de la prueba documental que se señala, consistente en la comunicación de la aprobación inicial y condicionada por el Ayuntamiento de La Línea de la Concepción respecto al Estudio de Detalle de las parcelas clasificadas como suelo urbano y urbanizables objeto del pleito. Lo mismo sucede respecto a los documentos que contienen la oposición de los recurridos don Carlos José y doña Francisca a la aprobación del referido Estudio de Detalle.

Tales alegatos no conforman vicio de incongruencia, pues la sentencia recurrida resultó totalmente desestimatoria de las pretensiones deducidas por Unión Latina S.A. y para ello tuvo en cuenta las pruebas practicadas, aunque sin detallarlas, ya que llevó a cabo valoración conjunta de las mismas, conforme reiterada doctrina jurisprudencial (sentencias, entre otras, de 24-3, 11-5 y 25-10-1993, 8-6-1994, 28-1-1995 y 6-3-1995).

No procede reputar en principio incongruentes las sentencias absolutorias en los extremos a los que alcanza absolución, a no ser que el fallo se hubiera obtenido por consecuencia directa de haberse alterado la causa de pedir, con mutación constatada del soporte fáctico de las acciones ejercitadas o se hubiera apreciado alguna excepción no alegada, salvo las autorizadas de oficio. Estos supuestos excepcionales no se han producido en la presente cuestión, pues aparte de que la fijación de los hechos, según el resultado de las pruebas, es facultad de los Juzgados de instancia, no cabe pretender, al amparo de alegar supuesta incongruencia, que éste Tribunal de Casación entre a conocer en problemática de error de apreciación probatoria, ni en la valoración expresa u omisiva de la llevada a cabo por la Sala sentenciadora y tampoco atacar cuestiones relativas a la interpretación de los contratos (sentencia de 23-3-1992, que cita las de 5-2 y 12-3-1990, 3-4, 30-7, 5-10 y 18-9-1991).

El motivo se desestima.

SEGUNDO.- El motivo dos insiste en la cuestión de denunciar incongruencia de la sentencia que se somete a esta casación, con apoyo asimismo en el artículo procesal 359 y para ello y con inadecuada técnica, se busca soporte también en prueba documental que se dice no ha sido tenido en cuenta ni valorada por el Tribunal de la instancia; lo que no sucede, pues no fueron desconocidos y menos alterados en lo que expresan, los documentos que se señalan, consistentes en instrumento notarial de requerimiento y ejercicio de opción que los litigantes habían convenido en documento privado de 5 de julio de 1.986, telegrama de ratificación, contestación de los recurridos no aceptando, así como escrito dirigido por la sociedad que recurre al Ayuntamiento interesando el precio satisfecho por los costes de urbanización de las parcelas objeto de la opción de referencia, a fín de su deducción del precio correspondiente.

Lo expuesto en el motivo anterior es de aplicación al presente, con lo cual se decreta su inevitable claudicación.

TERCERO.- La sociedad Unión Latina S.A. adquirió de los esposos demandados don Carlos José (fallecido en curso de las actuaciones y sustituido procesalmente por sus herederos) y doña Francisca , a medio de documento privado de fecha 5 de julio de 1.986 las dos parcelas que se describen, de suelo urbano y extensiones de 1200 y 550 metros cuadrados, entrando la compradora en la posesión de las fincas. Se convino un precio inicial de 5.464 pesetas por metro cuadrado de superficie edificable, a satisfacer en los plazos que se precisaron.

En dicho contrato se incluyen dos cláusulas sobre cuya interpretación y eficacia gira y se concreta el debate procesal. Por un lado la "D", en virtud de la cual y en el supuesto de que el Ayuntamiento de La Línea de la Concepción concediera licencia municipal de obras para mayor superficie de los 7000 metros cuadrados convenidos (como superficie construible que se estimó podría tener lugar), esta diferencia más sobre el precio inicial sería abonada a los vendedores conforme al precio de partida, es decir de los 5464 m2. Lo mismo sucedería si la superficie autorizada a edificar fuera inferior a los 7000 metros cuadrados dichos, en cuyo caso se beneficiarían los compradores, en cuanto se disminuiría del precio los metros de menos, también por importe de 5.464 pts. por metro cuadrado.

En la cláusula "E" se estipuló que el otorgamiento de escritura pública coincidía con el pago total del precio aplazado o con anterioridad a dicho acto, si la compradora hubiera ofrecido aval bancario suficiente y garantizado.

El referido contrato fué integrado y en cierto sentido modificado por otro posterior, que las partes denominaron "Acta Adicional" y que lleva fecha de 24 de enero de 1.987, y cuyo otorgamiento respondió a que los presumibles metros edificables no eran 7000, sino que resultaron 6032, por lo que se modificó el sistema de pagos aplazados, respetándose el precio inicial convenido de 5.464 pts por metro cuadrado.

La recurrente satisfizo todos los plazos, -con un total abono de 24.479.423 pts-, salvo el último por importe de 8.479.423 con vencimiento el 25 de enero de 1.988. No obstante no cabe atribuirle una actuación pasiva respecto a este pago, pues, al contrario, llevó a cabo una actividad suficientemente acreditada para lograr su percibo por los vendedores y cumplir lo pactado de otorgamiento de escritura pública. En este sentido la sociedad recurrente efectuó comunicaciones telegráficas y postales, no desconocidas de contrario, y hasta tres diligencias notariales (de fechas 21 de diciembre de 1987 y 25 de enero 1988, otorgadas antes de la fecha fijada para el pago de dicho último plazo y la tercera de 6 de abril de 1988), sin que los vendedores hubieran observado una conducta de respuesta positiva y de lealtad contractual, ya que no acudieron a las Notarías designadas para otorgar la escritura pública ni percibieron el pago último, que la vendedora aportó a dichos actos mediante cheque bancario conformando, escudándose en que el referido abono no correspondía al precio final contratado, toda vez que, al no haberse obtenido la licencia municipal de obras, no se había determinado el precio definitivo en razón a los metros cuadrados de construcción que hubiera podido autorizar el Ayuntamiento de La Línea de la Concepción. En base a tales hechos, basó la resolución del negocio que plantearon en el pleito y sobre la que no se pronunció la sentencia recurrida, por apreciar situación de litisconsorcio pasivo necesario, al no haber sido interpelada la compañía Inmobiliaria Gibraltar S.A., que había adquirido en escritura pública de 26 de enero de 1987, una de las parcelas enajenadas a Unión Latina S.A.

La referida cláusula "D" presenta oscuridad y priva de su interpretación literal, conforme al artículo 1281 del Código Civil, para precisar la verdadera intención de los contratantes, toda vez que no se estipuló que la obtención de la licencia municipal debería de haberse llevado a cabo necesariamente antes del vencimiento del último pago del precio de compra de los solares y así poder fijar el precio final de la compraventa.

El Tribunal de instancia interpretó dicha cláusula en el sentido de que el abono del último plazo y para dar vía libre al otorgamiento de escritura pública, con la concrección del precio definitivo en relación a los metros autorizados a construir, exigía que la recurrente hubiese obtenido la licencia municipal de referencia, por lo que resultaba inoperante el abono de los 8.479.423 pts, que únicamente se adeudaban en razón al precio inicial convenido.

Esta Sala no comparte la dicha tesis interpretativa, pues la Sala "a quo" marginó los actos coetáneos y posteriores debidamente probados de los litigantes en relación al contrato de referencia y sobre todo que la obtención de la licencia presentaba dificultades en cuanto no se contara con escritura pública, acreditativa de la titularidad.

El precio inicial fijado en los contratos que se analizan, configura y perfecciona el negocio, conforme al artículo 1258 del Código Civil, en relación al 1500, 1445 y 1449 del Código Civil, pues actúa como precio cierto de principio y módulo del precio final, una vez precisados los metros edificables, que tanto podían favorecer a la compradora como a la vendedora, en razón a su alcance constructivo, reuniendo las condiciones de identidad e integridad de la prestación convenida (sentencias de 25-9- 1986, 30-6-1987 y 12-2-1993), en adecuación a lo pactado y realizado hasta el momento de vencimiento del último plazo, por no haberse obtenido entonces la licencia municipal, que condicionaba el precio final y que necesariamente no había de abonarse con el último plazo, lo que es perfectamente integrable en el contrato, -pues nada se pactó al efecto- ya que cabe su abono con posterioridad, al subsistir la relación contractual y, una vez obtenido el permiso municipal de construcción, proceder a la necesaria y definitiva liquidación para el precio definitivo, bien aumentándolo o bien disminuyéndolo.

Se trata de un precio abierto que respeta el inicial y éste alcanzó firmeza si la licencia nunca pudiera obtenerse. El mismo puede fijarse en tanto subsista la posibilidad de lograr dicha licencia sin necesidad de un nuevo convenio entre las partes. El precio se ha de tener por cierto cuando se refiere a cosa también cierta (art. 1447 del C.Civil), o aquella que puede acontecer con las mayores posibilidades a favor, sin que tampoco venga a ser preciso y del todo necesario que el precio se fije en el momento del contrato, cabe negociar con precios indicativos, pero siempre ha de poder concretarse conforme a las estipulaciones que convengan los interesados.

La sentencia recurrida contradice lo que se deja expuesto en relación con la cláusula "D" debatida, ya que la amplió, sin tener en cuenta los actos coetáneos y posteriores de las partes, que se analizarán, para exigir que la recurrente debía haber obtenido inmediata licencia de obras y antes del vencimiento del último plazo de pago del precio, lo que para nada se pactó. La cláusula "E" sólo refiere que la escritura pública sería otorgada, coincidiendo con el "pago total del precio aplazado", que hay que referir al fijado en el contrato, ya que no se hizo constar en forma expresa que dicho precio aplazado tuviera que coincidir con el correspondiente revisado y definitivo, en relación a la licencia tantas veces aludida, con lo que se deja abierta la concurrencia de una liquidación final, una vez obtenido dicho documento municipal, al ser la única situación condicional que las partes previnieron para la determinación final; por lo que en tanto no se consiga la licencia municipal, hay que reputar como precio subsistente y vinculante el expresado en el convenio, conforme se deja dicho, al tratarse de condición que sólo afecta al precio y no al resto de la reglamentación contractual, en cuanto permanece vigente.

Los actos materiales que representan haceres humanos para el aprovechamiento del suelo mediante actividades de edificación sobre el mismo, requieren el oportuno otorgamiento de licencia urbanística municipal para comprobar su adecuación al planteamiento urbanístico (Art. 178 de la Ley del Suelo de 9 de Abril de 1976). La concesión de dichas licencias obedecen a actos reglados, no discreccionales, sujetos a la normativa básica y urbanística en que se funden y no caben ser confundidas con las cédulas de urbanismo, en razón a que los Planes de Ordenación tienen carácter vinculante para particulares y Administración y las cédulas presentan carácter informativo, no constituyendo propias licencias, al representar documento que acredita "las circunstancias urbanísticas que concurren en las fincas comprendidas en el término municipal", (Artículo 63 de la Ley del Suelo).

La recurrente desplegó actividad acreditada para obtener la licencia correspondiente y acomodarse a los términos del contrato, pues evidentemente la cédula urbanística de fecha 11 de Enero de 1.984, que se incorporó al contrato de compraventa controvertido, (de 5 de Julio de 1.986), no se acomodaba a las estipulaciones del mismo para la fijación del precio definitivo en relación con la superficie a construir debidamente autorizada.

En esta línea del discurso casacional hay que tener en cuenta, como actos posteriores al contrato, efectuándose integración del "factum", que el Tribunal de Apelación no tuvo en cuenta, que por escritura pública de 26 de enero de 1.987, ya aludida, los recurridos aparecen vendiendo una de las parcelas enajenadas a Unión Latina S.A., (de 550 metros cuadrados), si bien con autorización de esta sociedad, -a Inmobiliaria Gibraltar-, tratándose de empresas integradas en el mismo grupo social. Este documento en su cláusula tercera contempla situación análoga a la que persiste y conforma el pleito, ya que se estipuló que en el supuesto de que el Ayuntamiento concediera licencia municipal de obra por mayor superficie de los 2.552 metros cuadrados previstos, la diferencia en más que resulte de dicha cantidad sería abonada a los enajenantes a razón de 5.464 pts. por metro cuadrado edificable. Igualmente se produciría disminución del precio de venta en el supuesto de que la "superficie autorizada en la licencia fuera menor a los repetidos 2552 m2 a construir y al mismo precio por metro cuadrado".

Asimismo en el recibo de pago de 28 de julio de 1.986 se prevé la determinación del precio final, sin perjuicio de la obligación de satisfacer el inicial convenido, al dejar condicionado aquél a la fijación definitiva de la superficie de metros cuadrados construibles.

Todo lo cual es bien indicativo de lo que obligaba de forma vinculante directa a la compradora era el pago completo del precio inicial acordado, lo que cumplió e intentó reiteradamente hacer total con el abono del último plazo y solamente el precio final resultante se determinaría una vez otorgada la licencia urbanística.

Ante esta situación de la reglamentación y dinámica de la compraventa discutida, hay que considerar que se trata de un contrato debidamente perfeccionado, vinculante para sus otorgantes, conforme se deja dicho y por imperativo del artículo 1258 del Código Civil (en relación al 1450), que se denuncia infringido en el motivo once ha de ser estimado, sin que pueda sostenerse, como declara la sentencia recurrida, que la fijación del precio quedaba al arbitrio de la entidad recurrente, con lo que se conculcaría el artículo 1256 del Código Civil, que integra el motivo quince, al mantenerse subsistente la cláusula D, y con mayor razón al no haber declarado resuelto el contrato la sentencia objeto del presente recurso.

Consecuente a lo que se deja expuesto es la acogida de las pretensiones de la parte recurrente respecto al otorgamiento de la escritura pública que demandó, en la que necesariamente se insertara el clausurado "D" del contrato privado de 5 de julio de 1.986 y previo pago del plazo pendiente de 8.479.423 pesetas, con lo cual procede la estimación de los motivos once (inaplicación del art. 1258 del C.Civil), quince (infracción del art. 1256 del C.Civil), así como los motivos doce (infracción del artículo 1281 del Código Civil), trece (inaplicación del art. 1282 del Código Civil) y catorce (inaplicación del art. 1285 del C.Civil), pues resulta patente la desviada interpretación negocial realizada por el Tribunal de Apelación, al carecer de rigor lógico exigible y resultar no acomodado a la verdadera intención de los contratantes en relación a los términos del convenio y actos posteriores llevados a cabo por los mismos para su ejecución, ante los cuales ha de ceder la intangibilidad interpretadora de dicho órgano judicial de instancia (sentencias de 10-5-1991, 14-7-1992, 8-11-1993 y 3-2-1994).

La decisión que se deja expresada y que alcanza esta Sala de Casación civil, no provoca precisamente incongruencia, ya que según su reiterada doctrina jurisprudencial, el fallo decisorio que estime la demanda, no es necesario que itere literalmente lo suplicado, sino sustancial y razonablemente, con acomodación a los presupuestos fácticos de la litis y cabe extenderlo a las consecuencias lógicas y naturales correspondientes al tema planteado; así como las que los completen, precisen y vengan a resolver puntos implícitos de la controversia (sentencias de 21-4-1988,19-10-1993 y 15-3-1994), de tal modo que se permite decidir con ajuste racional y flexible, cuando se integran aquellas situaciones sustancialmente comprendidas en el objeto del debate e implícitamente en las pretensiones deducidas en la demanda (sentencia de 3-3-1992, que cita las de 15 y 16-10-1984, 27-6-1988, 22-7-1989 y 5-2 y 12-3-1990), y sobre todo cuando se presentan y se imponen como necesarias para resolver la cuestión en los términos de estricta y adecuada justicia, que es el presente caso, al respetarse y partir de hechos reputados probados, como presupuestos necesarios del fallo (sentencia de 15- 3-1993).

La conclusión alcanzada hace innecesario el estudio de los motivos sexto, séptimo, octavo y noveno, que denuncian infracción del artículo 1253 del Código Civil, respecto a la prueba de presunciones, ya que lo que se lleva a cabo es crítica casacional de la interpretación contractual, que ya queda resuelta, así como de los motivos diez y dieciséis, al haber quedado estudiado el alcance de las licencias municipales, que prevé al artículo 178 de la Ley del Régimen del Suelo de 1976 y resultar inaplicable a los hechos, por ser normativa posterior la Ley de 25 de julio de 1990.

CUARTO.- Los litigantes de referencia también convinieron en documento privado de fecha 5 de julio de 1.986 una opción de compra sobre los terrenos urbanos que se describen y califican como de suelo urbanizable, por un plazo de dieciocho meses, estipulándose respecto al precio a satisfacer -cláusula "C"-, que en el supuesto de ejercicio del derecho se abonaría a razón de 5.464 pesetas por metro cuadrado de superficie construible, conforme al proyecto que oportunamente se redacte y a la licencia de obras que se obtuviera, con deducción de los importes íntegros correspondientes a las obras de urbanización que hubieran de ejecutarse por mandato municipal. El veinticinco por ciento del importe del precio se satisfaría en el acto de ejercicio de la opción (Cláusula "D").

La recurrente desplegó su derecho opcional, concretamente a medio de requerimiento notarial de 21 de diciembre de 1987 (dentro del plazo convenido), en el que se limitó a hacer constar su deseo de ejercicio de dicho derecho, respecto a las dos parcelas sobre las que se proyectaba, de 806 y 274 metros cuadrados respectivamente, interesando de la compradora el otorgamiento de escritura pública, pero sin que llevara a cabo consignación alguna del precio convenido, a satisfacer necesariamente en el momento de realización del derecho que había adquirido, no obstante haber hecho constar en dicho documento público estar a disposición de los cedentes para "efectuar la primera entrega cifrada en el veinticinco por ciento del precio de compra a que se refiere la estipulación "D" del contrato de opción de compra".

Consecuentemente se ejercitó la opción sin abonar cantidad alguna, contradiciendo así el negocio acordado, al no contener ningún pacto que liberara del pago del primer plazo, sin que tampoco quepa excusa para cumplir tal obligación impuesta y aceptada por la recurrente, que no se hubiera otorgado la licencia de obras, ya que el porcentaje del 25% hay que referirlo necesariamente al total de los 1080 metros cuadrados que constituyeron objeto contractual y precio acordado de 5.464 pesetas por metro cuadrado. No puede alegarse que se trata de precio indeterminado, de imposible abono e incluso apurando el convenio a los límites de su clausurado, teniendo en cuenta los metros construibles resultantes del proyecto de obras. Todo ello sin perjuicio de que el precio final se determinase, obtenida la licencia y practicados los descuentos convenidos, valiendo lo que se deja explicitado respecto al contrato de compraventa, también de fecha 5 de julio de 1.986, e interpretación del clausurado, que presenta idénticas notas de oscuridad y de inexpresividad literal en relación a la verdadera intención de los contratantes.

La sentencia recurrida declara la resolución del "contrato gratuito de opción de compra", sin explicar bien tal decisión y menos con apoyo jurídico correcto y hasta resulta contradictoria, ya que parece basar su decisión en haber apreciado de oficio la excepción de defecto legal en el modo de formular la demanda, aunque tampoco se deja de lado la falta de concurrencia anticipada de la licencia y en el fundamento jurídico octavo se dice de pasada que se produjo incumplimiento de los requisitos de pago simultáneo y posterior a dicho ejercicio opcional.

Esta Sala de Justicia Casacional no comparte ni acepta la sentencia en recurso, conforme a lo que se deja estudiado, aunque si coincide en la decisión final de declarar ineficaz y caducada la opción ejercitada; y toda vez que, si bien en la relación de opción, la compraventa sobre la que se proyecta está plenamente configurada, depende su perfeccionamiento, para pasar a estado de ejecución obligatoria, únicamente de la voluntad del optante que, al ejercitar el derecho, consensúa la opción a su favor (sentencias de 6-4-1987, 28-10-1991 y 17-5- 1993, entre otras).

Tal ejercicio no basta por si mismo cuando se ha convenido que ha de ir acompañado de pago del precio acordado para la compraventa, tanto total como en forma parcial. En el caso de autos ha quedado suficientemente probado que la recurrente no realizó pago ni desembolso alguno, conforme a los términos del contrato, con lo cual resulta que llevó a cabo un despliegue de voluntad incompleto y contradictorio del negocio, por lo que la opción perdió toda su eficacia, ya que se carecía de facultades para postergar el desembolso del precio a que se había comprometido y cuyo cumplimiento era factible, conforme queda sentado. En consecuencia, la opción ha de tenerse por caducada (sentencias de 3 de febrero de 1992 y 4 de febrero de 1995), lo que conlleva a la desestimación de los motivos diecisiete (infracción del artículo 1282 del Código Civil), dieciocho (infracción del art. 1284 del Código Civil), diecinueve (inaplicación del artículo 1258 del Código Civil) y veinte (infracción de la doctrina jurisprudencial sobre resolución de los contratos.

QUINTO.- La acogida parcial del recurso da lugar a la imposición a la parte recurrente de referencia las costas de esta casación, conforme al artículo 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y a su vez que no procede declaración expresa en cuanto las costas de las instancias.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

Fallo

DECLARAMOS HABER LUGAR EN PARTE AL RECURSO DE CASACIÓN que formalizó la entidad mercantil Unión Latina S.A. contra la sentencia dictada en las actuaciones procedimentales de referencia, por la Audiencia Provincial de Cádiz en fecha diez de marzo de 1992, la que casamos y anulamos en la forma que se dirá, con revocación parcial de la sentencia de veintiuno de septiembre de 1990 que pronunció el Juzgado uno de San Roque, por lo que declaramos: que con estimación parcial de la demanda planteada por la recurrente de referencia, condenamos a los sucesores del fallecido don Carlos José y a doña Francisca a que procedan a otorgar escritura pública en relación al contrato de compraventa que concertaron en fecha 5 de julio de 1.986, en el que se incluirá literalmente la cláusula "D" de dicho convenio, a efectos de su cumplimiento en cuando procede y con referencia a la segunda de las parcelas trasmitidas, de una superficie de 750 metros cuadrados, con el pago simultáneo y consiguiente aceptación del importe de ocho millones cuatrocientas setenta y nueve mil cuatrocientas veintitrés pesetas (8.479.423 Pts). Se confirman el resto de los pronunciamientos de la sentencia recurrida, con desestimación de los demás pedimentos de la demanda principal.

No se hace declaración expresa de las costas correspondientes a esta casación ni de las devengadas en las dos instancias.

Líbrese la correspondiente certificación de esta resolución a expresada Audiencia, devolviéndose autos y rollo remitidos en su día.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Alfonso Villagómez Rodil, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.