Sentencia Civil Nº 95/2004, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25, Rec 756/2002 de 17 de Febrero de 2004

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 25

MADRID

SENTENCIA: 00095/2004

Fecha: 17/02/2004

Rollo: RECURSO DE APELACIÓN 756/2002

Ponente: ILMO. SR. D. CARLOS LÓPEZ MUÑIZ CRIADO

Apelante: Dª. Laura, Dª. Francisca

PROCURADOR: Dª. OLGA ROMOJARO CASADO

Apelado: EDIFICACIONES Y PROYECTOS URBANIZABLES S.A. (EPUSA)

PROCURADOR: D. ALVARO MARIO VILLEGAS HERENCIA

Autos: MENOR CUANTÍA N. 244/2000

Procedencia: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 1 DE NAVALCARNERO

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. FRANCISCO MOYA HURTADO

Dª. PALOMA GARCÍA DE CECA BENITO

D. CARLOS LÓPEZ MUÑIZ CRIADO

En MADRID, a diecisiete de febrero de dos mil cuatro.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 25 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de MENOR CUANTÍA 244/2000, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 1 de NAVALCARNERO, a los que ha correspondido el Rollo 756/2002, en los que aparece como parte apelante: Dª. Francisca, Dª. Laura representadas por la procuradora Dª. OLGA ROMOJARO CASADO, y como apelado: EDIFICACIONES Y PROYECTOS URBANIZABLES, S.A. representado por el procurador D. ALVARO MARIO VILLEGAS HERENCIA ALVARO MARIO, sobre cumplimiento de contrato e indemnización de daños y perjuicios, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D.CARLOS LÓPEZ MUÑIZ CRIADO.

Antecedentes

PRIMERO.- Que los autos originales núm. 244/2000, procedentes del Juzgado de Primera Instancia Núm. 1 de los de Navalcarnero, fueron remitidos a esta Sección Vigesimoquinta de la Audiencia Provincial de Madrid, de conformidad con lo dispuesto en las Normas de Reparto aprobadas por la Sala de Gobierno del Excmo. Tribunal Superior de Justicia de Madrid.

SEGUNDO.- Que por la Ilma. Sra. Dª. Mª. Inés Diez Álvarez, Magistrado uez del Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Navalcarnero se dictó sentencia con fecha 21 de Mayo de 2002, cuya PARTE DISPOSITIVA dice así: FALLO.- " Que estimando parcialmente la demanda formulada por Edificaciones y Proyectos Urbanizables, S.A., contra Dª. Laura y Dª. Francisca, debo declarar y declaro que las demandadas han incumplido el contrato de compraventa suscrito entre las partes el 1 de agosto de 1989 y que tenía por objeto la finca situada en el término Municipal de CADALSO DE LOS VIDRIOS al sitio conocido por La Sierra, Castillejos, Solana de la Sierra y de cien hectáreas de extensión condenando a las demandadas a estar y pasar por dicha declaración y, en consecuencia, a que cumplir el referido inmatriculando la finca enajenada a su nombre para posteriormente otorgar escritura pública de compraventa a favor de la actora a cambio del pago del resto del precio pendiente de abonar. No se hace especial imposición en materia de costas."

TERCERO.- Que contra dicha Sentencia se preparó e interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal parte demandada, dándole traslado del mismo a la parte demandante, quien presentó en tiempo y forma escrito de oposición al recurso entablado; remitiéndose los autos a esta Sección Vigesimoquinta, señalándose para la vista del presente recurso el día 12 de Febrero del año en curso.

CUARTO.- Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO. - Los contendientes firmaron un contrato de compraventa el 1 de agosto de 1989 definiendo el objeto en los siguientes términos: "...son propietarias en pleno derecho de la siguiente finca.- ___________ Situadas en el Término Municipal de CADALSO DE LOS VIDRIOS,- al sitio conocido por ___________ y Catastradas a los Polígonos y Parcelas que adjunto se remite con este contrato valiendo los Linderos ,y las correspondientes parcelas y de una extensión dicha Finca de CIEN HECTAREAS". En la parte subrayada consta manuscrito en la copia de la compradora "La Sierra, Castillejos, Solana de la Sierra" y en la de las vendedoras "LA SIERRA". El precio convenido fue de 18 millones de pesetas, entregándose dos millones a la firma del contraro privado y el resto "a la firma de la Escritura Pública, que será dentro de los próximos 90 días a contar de la firma del contrato". Establecieron que si en el plazo de 90 días la compradora "no ha hecho presencia" para pagar el resto, la cantidad de 2 millones quedará en poder de las vendedoras. En el mismo acto las vendedoras entregaron la posesión de las fincas. También afirmaron que la finca se compra con el fin de poder ser hipotecada "y si antes de los 90 días se deseara escriturar, las vendedoras no podrán negarse siempre y cuando reciban sus 16.000.000.-Ptas...". también dejaron constancia de encontrarse la finca "en perfectas condiciones matriculadas".

Como la finca no estaba inmatriculada en el Registro de la Propiedad, la compradora no pudo constituir la hipoteca y obtener los 16 millones de pesetas que precisaba para pagar el resto del precio, lo que le ha llevado a reclamar el cumplimiento forzoso del contrato y exigir la previa inmatriculación de la finca, pretensión a la que se opusieron las vendedoras demandadas por entender que, además de referirse el contrato a una finca más pequeña, la llamada "La Sierra", como consta en su copia, de 108.000 m2 de superficie, y no a las que aparecen en los planos aportados con la demanda, cuya firma reflejada en los mismos niegan, dicen que fue la compradora quien incumplió su obligación de pagar los 16 millones restantes en el plazo contractualmente pactado.

Contra la Sentencia de Instancia que estimó la demanda, se alzan las demandadas insistiendo en los argumentos de su contestación.

SEGUNDO. - La prueba practicada en esta alzada no ha hecho más que confirmar la certeza de la firma de una de las demandadas reflejada en los planos de las fincas aportadas con la demanda, y de ese dato se extrae la inequívoca convicción de ser éstos a los que se refiere el exponendo primero del contrato cuando se hace referencia a un documento catatastral adjunto donde se identifican los límites, polígonos, y parcelas vendidas, pues se trata de planos del Catastro, donde se identifican esos datos, firmados por las vendedoras y obrante en poder de la compradora, situación que carecería de sentido si no fuera en cumplimiento de esa previsión contractual. De ese modo, se confirma aún más la declaración de hechos probados de la Sentencia de Instancia que consideró como vendida la finca en los términos pretendidos en la demanda, y ello porque al margen de la diferente denominación que se da de ella en cada copia del contrato, de lo que no hay duda es que su extensión es de 100 hectáreas, y no de 108.000 metros cuadrados, como pretenden las demandadas.

TERCERO. - Compartimos y hacemos nuestros los acertados argumentos de la sentencia apelada, pues es evidente, tal y como se redactó el contrato y ha quedado reflejado en el primer fundamento de la presente resolución, que las vendedoras conocían que la compradora adquiría la finca con la finalidad de hipotecarla, para lo que precisaba la previa inmatriculación en el Registro de la Propiedad, de modo que si esa previa condición no estaba cumplida tampoco se le puede exigir que pague el resto del precio, pues la obtención del dinero para abonarlo dependerá en buena medida de la concesión del préstamo hipotecario. Por tanto, las vendedoras no pueden ampararse en la exceptio non adimpleti contractus y justificar así la resolución del contrato al amparo de lo previsto en el artículo 1.124 CC como obstáculo al cumplimiento forzoso exigido por la compradora, porque se lo impedía su condición previa de incumplidoras, pues, a mayor abundamiento, en el contrato se hacía constar que la finca estaba inmatriculada. Que la compradora fuera o no conocedora de esa falta de inscripción, y que el plazo de 90 días se diera para conseguirla y posibilitar la consecución de fondos, como parece revelar la correspondencia que mutuamente se dirigieron, no hace más que evidenciar la importancia que le daban a conseguir el cumplimiento de ese presupuesto formal. Por lo demás, las alegaciones que se hacen en el recurso sobre la falta de conocimientos jurídicos de las vendedoras, carece de relevancia en este caso, pues la múltiple e insistente correspondencia que mantuvieron pone de manifiesto que eran conocedoras de la ausencia de inmatriculación de la finca y de la trascendencia que esa circunstancia podría suponer para la compradora.

CUARTO. - Considerando lo dispuesto en el artículo 398 LEC, y vista la desestimación del recurso, procede condenar a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª. Laura y Dª. Francisca, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª. Instancia nº. 1 de Navalcarnero, de fecha21 de Mayo de 2002, en autos de Juicio Menor Cuantía nº. 244/2000, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente la misma, con imposición a la apelante de las costas procesales causadas en esta alzada.

Notifíquese la presente resolución a las partes interesadas, haciéndoles saber que la misma puede ser susceptible de recurso de casación o de recurso extraordinario por infracción procesal, debiendo preparar cualquiera de ellos mediante escrito en el plazo de cinco días siguientes a la notificación ante esta Sala que la dicta.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.