Sentencia CIVIL Nº 95/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17, Rec 744/2018 de 13 de Febrero de 2019

Encabezamiento

Sección nº 17 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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FAX: 934866302
EMAIL:aps17.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0818742120148126743
Recurso de apelación 744/2018 -C
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Sabadell
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 872/2014
Parte recurrente/Solicitante: Florian , María Luisa
Procurador/a: Ivo Luis Figueroa Alegre, Ivo Luis Figueroa Alegre
Abogado/a: Carlos Muñoz Ferrera
Parte recurrida: Belinda , Gumersindo
Procurador/a: Ivan Benjamin Del Barrio Estevez
Abogado/a: JUAN JOSE ABRIL GARCIA
SENTENCIA Nº 95/2019
Magistrados:
Jose Antonio Ballester Llopis
Paulino Rico Rajo
Maria Sanahuja Buenaventura
Barcelona, 13 de febrero de 2019

Antecedentes

Primero . En fecha 27 de julio de 2018 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 872/2014 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Sabadell a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Ivo Luis Figueroa Alegre, en nombre y representación de Florian y María Luisa contra Sentencia - 15/12/2017 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Ivan Benjamin Del Barrio Estevez, en nombre y representación de Belinda y Gumersindo .



SEGUNDO .- El fallo de la Sentencia recaída ante el Juzgado de instancia y que ha sido objeto de apelación, es del tenor literal siguiente: ' ESTIMO íntegramente la demanda presentada por la representación procesal de D. Gumersindo y Dña. Belinda contra el Sr. Florian y la Sra. María Luisa y en consecuencia: 1. Declaro resuelto el contrato privado de opción de compra suscrito entre D. Gumersindo y Dña.

Belinda y el Sr. Florian y la Sra. María Luisa en 18 de marzo de 2008, elevado a público en 18 de enero de 2011 por el notario de Sabadell, D. Jesús Cembrano Zaldiva.

2. Los demandados deberán dejar libre, vacua y expedita la posesión del inmueble sito en la c/ DIRECCION000 núm. NUM000 de la localidad de Sabadell, a disposición de los Sres. Gumersindo y Dña.

Belinda bajo apercibimiento de lanzamiento en caso contrario.

3. Se condena a los Sres. Florian y la Sra. María Luisa a indemnizar a la parte actora en la cantidad de 111.588,29 euros. Dicha cantidad dado que ya ha sido abonada a los Sres. Gumersindo y la Sra. Belinda debe ser compensada conforme el artículo 1.196 Código Civil con el efecto de que la cantidad no deberá ser nuevamente entregada sino que los Sres. Gumersindo y Dña. Belinda harán suyas estas cantidades.

4. Se condena en costas a la parte demandada SE DESESTIMA la acción reconvencional interpuesta por la representación de D. Florian y Dña. María Luisa y en consecuencia, absuelvo a los Sres. Gumersindo y la Sra. Belinda de todos los pedimentos formulados contre ellos.

Se condena en costas a D. Florian y dña. María Luisa '

TERCERO.- El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos y se señaló fecha para la celebración de la votación y fallo, que ha tenido lugar el día 6 de febrero de 2019

CUARTO.- En el presente recurso se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO , siendo Ponente el/la Ilmo./a. Sr./a. Magistrado/a D./Dª Paulino Rico Rajo

Fundamentos

PRIMERO.- Contra la Sentencia dictada en fecha 15 de diciembre de 2017 por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Sabadell en el juicio ordinario registrado con el nº 872/2014 seguido a instancia de D.

Gumersindo y Dª Belinda contra D. Florian y Dª María Luisa , sobre resolución de contrato de opción de compra y reclamación de cantidad, habiéndose formulado reconvención sobre reclamación de cantidad, que estima la demanda, con imposición de costas, y desestima la demanda reconvencional, con imposición de costas, interpone recurso de apelación D. Florian y Dª María Luisa en solicitud de que ' la misma sea revocada íntegramente: 1º.- Desestimando las pretensiones de la demanda en cuanto a la resolución contractual, dado que no procede la misma, ya que esta parte está interesada en el cumplimiento íntegro de las cláusulas del contrato firmado entre las partes, obteniendo como contraprestación a su convenido pago, una finca absolutamente legalizada (con todas sus consecuencias); 2º.- Procediendo a la desestimación de las pretensiones de la demanda, relativas a los daños y perjuicios solicitados, que no han sido probados, y puesto que las cantidades entregadas por esta parte a los demandantes lo son 'a cuenta' de la opción de compra, y si la finca no se legaliza y cumplen los demandantes sus obligaciones contractuales, dichas cantidades deben SUBSIDIARIAMENTE ser reintegradas a esta parte, puesto que los incumplimientos son de los demandantes ( artículo 1454 del Código Civil ); 3º.- Que condene a los demandantes a estar y pasar por tal declaración, obligándoles a legalizar convenientemente la finca (declaración pública de obra nueva a la que ya venía obligada la parte contraria por Sentencia firme y de cumplimiento de los requisitos municipales), momento en que esta parte vendrá obligada al pago convenido o, subsidiariamente, en el supuesto de estimar la resolución contractual, se condene a los demandantes a devolver a esta parte las cantidades entregadas a cuenta (excepto el precio de la opción de compra en su caso), teniendo en cuenta los reiterados incumplimientos contractuales de los ahora demandantes que han impedido la entrega de la finca TOTALMENTE LEGALIZADA, con la corrección de las deficiencias urbanísticas y de las deficiencias constructivas detectadas; 4º.- Y la condena también a Doña Belinda y Don Gumersindo al pago de la cantidad de 37.659,72€ de nuestra reconvención cuya estimación solicitamos, más los intereses legales correspondientes y se condene expresamente a los demandantes al pago de las costas procesales de primera instancia, de la reconvención y de esta apelación '.

D. Gumersindo y Dª Belinda se oponen al recurso de apelación y solicitan que ' se dicte resolución por la que con desestimación total del recurso de apelación se confirme íntegramente la resolución recurrida en todos sus extremos, con condena en costas a la parte contraria, por ser de justicia... '

SEGUNDO.- En la demanda rectora del procedimiento del que la presente alzada trae causa la parte actora, aquí apelante, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por convenientes, solicitó al Juzgado que ' se sirva dictar sentencia por la que se DECLARE: 1º) La resolución del contrato privado de opción de compra suscrito entre D. Gumersindo y Dª Belinda con D. Florian y Dª María Luisa , en 18 de marzo de 2008, elevado a público en 18 de enero de 2011, por el notario de Sabadell, D. Jesús Cembrano Zaldiva, constando su protocolo bajo el nº 80/2011 acompañado como documento nº DOS a la presente demanda, inscribiéndose la resolución del contrato de opción de compra en el Registro de la Propiedad de Sabadell nº 6 de Sabadell.

2º) Que D. Gumersindo y ª Belinda puedan hacer suyas las cantidades entregadas por los demandados con D. Florian y Dª María Luisa a cuenta del total del precio de la compraventa, por un total de 111.588,29 Euros en concepto de daños y perjuicios.

3º) Condene a los demandados a estar y pasar por tal declaración y les condene, a ellos y a los ignorados ocupantes que pudieran estar en posesión de las fincas, a dejarlas libres, vacuas y expeditas, bajo apercibimiento de lanzamiento en caso de no ser verificado la entrega de la posesión.

4º) Se condene al pago de las costas procesales '.

La demanda fue admitida a trámite por Decreto de fecha 2 de julio de 2014.

La parte demandada compareció en tiempo y forma y se opuso a la demanda y, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por convenientes, solicitó al Juzgado: ' 1º) Que se desestimen las pretensiones de la demanda en el correlativo de su 'petitum', dado que no procede la resolución contractual, ya que esta parte está interesada en el cumplimiento íntegro de las cláusulas del contrato firmado entre las parte, obteniendo como contraprestación a su convenido pago, una finca absolutamente legalizada (con todas sus consecuencias).

2ª) La desestimación de las pretensiones del correlativo de la demanda, dado que las cantidades entregadas por esta parte a los demandantes lo son 'a cuenta' de la opción de compra, y si la finca no se legaliza y cumplen los demandantes sus obligaciones contractuales, dichas cantidades deben SUBSIDIARIAMENTE ser reintegradas a esta parte, puesto que los incumplimientos son de los demandantes ( artículo 1454 del Código Civil ); 3º) Se condene a los demandantes a estar y pasar por tal declaración, obligándoles a legalizar convenientemente la finca (declaración pública de obra nueva a la que ya venía obligada la parte contraria por Sentencia firme y de cumplimiento de los requisitos municipales), momento en que esta parte vendrá obligada al pago convenido o, subsidiariamente, en el supuesto de estimar la resolución contractual, se condene a los demandantes a devolver a esta parte las cantidades entregadas a cuenta (excepto el precio de la opción de compra en su caso), teniendo en cuenta los reiterados incumplimientos contractuales de los ahora demandantes que han impedido la entrega de la finca TOTALMENTE LEGALIZADA, con la corrección de las deficiencias urbanísticas y de las deficiencias constructivas detectadas.

4º) Se condene expresamente a los demandantes al pago de las costas procesales '.

Y, a su vez, formuló reconvención en la que solicitó que ' en su día dicte sentencia por la que: 1.Se estime la presente reconvención.

2. Se condene a los demandantes reconvenidos al pago de la cantidad de 37.659,72€ (Treinta y siete mil seiscientos cincuenta y nueve euros con setenta y dos céntimos), más los intereses y 3. Se impongan al demandante las costas causadas, al apreciarse en la actuación procesal del actor manifiesta temeridad y mala fe '.

La parte actora-reconvenida se opuso a la reconvención y solicitó que ' dicte SENTENCIA desestimando íntegramente la demanda reconvencional formulada por los Sres. Florian y María Luisa , con expresa condena en costas, aún en el caso de estimación parcial a los actores reconveniconales por actuar con temeridad y mala fe '.

Seguido el procedimiento su curso concluyó mediante la referenciada sentencia estimatoria de la demanda con imposición de costas, y desestimatoria de la reconvención con imposición de costas, contra la que interpone recurso de apelación la parte demandada-reconviniente en solicitud de lo que queda dicho en el precedente Fundamento de Derecho.



TERCERO.- La parte apelante formula, en síntesis, las siguientes alegaciones: ' PRIMERA.- En primer lugar, debemos manifestar nuestro asombro y sorpresa porque la Sentencia que se impugna no hace en absoluto referencia alguna a la numerosa documentación aportada por esta parte a su contestación a la demanda y reconvención, ni a la prueba practicada en el actor de la vista oral. De acuerdo con esta abundante prueba, como en adelante iremos destallando, ha quedado probado sin lugar a duda dos cosas: ...' Arguye también en dicha alegación la inexistencia de cosa juzgada.

' SEGUNDA.- ERROR EN LA INTERPRETACIÓN DE LA PRUEBA: En cuanto al Fundamento de Derecho Tercero de la Sentencia que se impugna... ' ' TERCERA.- ERROR EN LA INTERPRETACIÓN DE LA PRUEBA: Y esto es totalmente incongruente con lo que se decreta en el apartado 4) del Fundamento de Derecho Cuarto,... ' ' CUARTA.- ERROR EN LA INTERPRETACIÓN DE LA PRUEBA: En el párrafo b) de la página 14, de la Sentencia que se impugna, ... ' ' SEXTA (no hay quinta).- ERROR EN LA INTERPRETACIÓN DE LA PRUEBA: El fundamento de derecho quinto versa sobre la acción de daños y perjuicios... '

CUARTO.- Al venir todas las alegaciones referidas a la errónea interpretación de la prueba se resolverán conjuntamente teniendo en cuenta lo dispuesto en el artículo 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y la jurisprudencia que lo interpreta, de lo que se infiere que este tribunal de la apelación no viene vinculado por la valoración que de la prueba se haya hecho en la Sentencia ni mucho menos por la subjetiva interesada de cualquiera de las partes litigantes.

En efecto, dice la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 23 de octubre de 2012 ( STS 6729/2012 ) que '2) El ámbito de la apelación se define en el artículo 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil a cuyo tenor '[e]n virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación ' ; y en el 465.5 según el cual '[e]l auto o sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el artículo 461. La resolución no podrá perjudicar al apelante, salvo que el perjuicio provenga de estimar la impugnación de la resolución de que se trate, formulada por el inicialmente apelado'. La apelación permite al tribunal un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa con plenitud de cognición y libertad para la nueva valoración de la prueba y para la aplicación del Derecho -el apartado XIII de la Exposición de Motivos de la Ley de Enjuiciamiento Civil indica que '[l]a apelación se reafirma como plena revisión jurisdiccional de la resolución apelada'-, por lo que nuestro sistema se adscribe al de aquellos que configuran el recurso como una segunda instancia con limitaciones en materia de prueba y aportación de hechos, de tal forma que, si bien no existe un novum iudicium (nuevo juicio) se produce un nuevo, enjuiciamiento sobre el mismo objeto o revisio prioris instantiae (revisión de la anterior instancia), lo que, atribuye al Tribunal de apelación civil la fijación de los hechos y libre valoración de la prueba, sin que sea preciso para sentar conclusiones diferentes a las de la primera instancia que en esta se haya incurrido en error evidente o arbitrariedad.

3)La congruencia en fase de apelación , se manifiesta, por un lado, en la prohibición de la reformatio in peius (reforma peyorativa o modificación de la sentencia apelada en perjuicio del apelante) -salvo que provenga de la estimación de la impugnación de la sentencia por el inicialmente apelado- y, por otro, en la regla tantum devolutum quantum apellatum [se transfiere lo que se apela], que delimita el objeto del proceso en la segunda instancia, de tal forma que el tribunal de apelación solo debe conocer de aquellas cuestiones que le han sido planteadas en el recurso (en este sentido sentencias 189/2011, de 30 de marzo , y 727/2011, de 25 de octubre ). '.

La Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 29 de julio de 2010 ( STS 432/2010 ), por su parte, dice lo siguiente: '3.1.2. No cabe recurso contra la fundamentación jurídica.

91. En el ámbito del procedimiento civil, como regla, el recurso se dirige contra el fallo, por lo que el gravamen hay que ponerlo en relación con el pronunciamiento o parte dispositiva de la sentencia, siendo ya clásica la sentencia de 7 de julio de 1983 : 'siendo el recurso un medio que el ordenamiento concede para impugnar una resolución judicial a la parte que se estime por ella perjudicada, claro está que constituyendo el interés jurídico el móvil de la acción procesal, carece de legitimación para interponerlo la parte a quien la decisión no le haya ocasionado perjuicio alguno, por lo que resulta inadmisible la apelación de una sentencia por el litigante absuelto aunque lo haya sido por argumentos distintos a los aducidos por el interesado - SS.

de 4 noviembre 1957 , 9 marzo 1961 , 27 junio 1967 y 18 abril 1975 , entre otras-, y concretamente que no cabe el recurso interpuesto por el favorecido con un pronunciamiento absolutorio sobre el fondo, por más que obligadamente hayan sido rechazadas las excepciones ( S. de 14 junio 1951 ).

92. En el mismo sentido la sentencia número 602/1999, de 1 julio , afirma: ' es reiterada y uniforme doctrina de esta Sala la de que no cabe estimar el recurso (o el motivo correspondiente) cuando haya de mantenerse subsistente el pronunciamiento o 'fallo' de la Sentencia recurrida, aunque sea por otros fundamentos jurídicos distintos de los que ésta tuvo en cuenta ( Sentencias de 20 de diciembre de 1988 , 22 de diciembre de 1989 , 9 de septiembre de 1991 , 11 de julio de 1992 , 9 de mayo de 1994 , 24 de octubre de 1995 y 24 de julio de 1998 , entre otras muchas )'.

93. De forma más escueta la sentencia número 262/2002, de 25 marzo afirma: 'Los recursos se dan contra el fallo de las sentencias y no contra sus fundamentos jurídicos', y la número 833/2003, de 18 de septiembre : 'Hay que comenzar destacando que el objeto del recurso es el fallo y no lo manifestado en la fundamentación jurídica'.

94. Ello, claro está, sin perjuicio de que, como afirma la referida sentencia número 157/2003, del Tribunal Constitucional : 'es perfectamente imaginable la existencia de supuestos en los que las declaraciones de la resolución judicial, contenidas en su fundamentación jurídica, generen un perjuicio para el recurrente, con independencia absoluta del contenido de tal parte dispositiva' , bien que 'la determinación, en cada caso concreto, de si la resolución judicial impugnada causa o no efectivamente un perjuicio al recurrente, dependerá de las específicas circunstancias presentes en el caso, debiendo tenerse en cuenta que no toda afectación de carácter negativo o desfavorable para aquél merecerá necesariamente la consideración de perjuicio a los efectos que nos ocupan, pudiendo exigirse que tal afectación reúna determinada intensidad o caracteres'.'

QUINTO.- Examinadas nuevamente las actuaciones en esta alzada conforme a lo dispuesto en el antedicho artículo 456.1 LECiv ., observamos que el conflicto entre las partes que ha culminado en el presente procedimiento tiene su origen en el contrato privado de opción de compra por ellas suscrito en fecha 18 de marzo de 2008, elevado a público mediante escritura de fecha 18 de enero de 2011 otorgada ante el Notario del Ilustre Colegio de Cataluña Don JESÚS CEMBRANO ZALDIVAR, acompañado como documento nº 2 con la demanda.

En dicho contrato figuran, en lo que aquí importa, las siguientes cláusulas: 'PRIMERA.- Don Gumersindo Y Doña Belinda Son dueños de la vivienda que actualmente esta como local en espera de su cambio de uso y tramitándose el final de obra de la construcción de obra nueva de 2 pisos dúplex más local. Tras la correspondiente obra nueva y división horizontal en 2 pisos más un local. Se le asigna el nº NUM000 DIRECCION000 . Ocupa una total superficie de SOLAR Ciento cuarenta y un metros doce decímetros cuadrados.

Figura inscrita en el Registro de la propiedad de SABADELL Nº 5 en el Tomo NUM001 , Libro NUM002 de SABADELL, Folio NUM003 Finca NUM004 REF. CATASTRAL NUM005 .

SEGUNDA.- Don Gumersindo Y Doña Belinda prometen vender a los consortes Don Florian Y María Luisa la finca descrita en la cláusula anterior en el estado que actualmente se encuentra en espera de la resolución de la legalización de dos viviendas más un local.

Constituyendo a favor de dichos señores un derecho de opción. A la compra. Por mitad en común y proindiviso.



TERCERO.- El plazo del derecho de opción es de CUATRO AÑOS, a contar desde el día de la firma del presente documento MAS UN AÑO DE PRORROGA. Y su precio DE VENTA DE LA FINCA es de QUINIENTOS DIECISIETE MIL SETECIENTOS VEINTICUATRO EUROS CON OCHENTA Y SEIS CÉNTIMOS DE EURO. Equivalente a OCHENTA Y SEIS MILLONES...

Y el derecho de OPCIÓN DE COMPRA es de VEINTICINCO MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y SEIS EUROS CON VEINTICUATRO CÉNTIMOS DE EURO. Equivalente a CUATRO MILLONES...

CUARTA.- El derecho de opción deberá ejercitarse mediante ata notarial o notificación fehaciente ...

QUINTA.- El Sr. Florian entrega en este mismo acto de la firma de este documento al Sr. Gumersindo , La cantidad de VEINTICINCO MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y SEIS EUROS CON VEINTICUATRO CÉNTIMOS de EUROS, equivalente a...

Asimismo el Sr. Florian ENTREGA EN ESTE MISMO MOMENTO LA CANTIAD DE TREINTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS CATORCE EUROS CON NOVENTA Y SIETE CÉNTIMOS DE EURO. Y se compromete a satisfacer cada mes la cantidad de MIL OCHOCIENTOS TRES con CUATRO CÉNTIMOS DE EURO, equivalentes a... CADA DIA CINCO DE CADA MES.

Durante CUATRO AÑOS MÁS UN AÑO DE PRÓRROGA. A contar desde el día de la firma del presente documento, fraccionado por mensualidades o mensual. La suma total del importe CIENTO OCHO MIL DOS EUROS CON CUARENTA CÉNTIMOS DE EUROS, equivalente a...

Todas las cantidades que se entreguen tendrán el concepto de a cuenta del total del precio y se descontarán en el momento de ejercitarse la opción de compra...

SEXTA.- La venta se efectúa libre de cargas, libre de arrendatarios, y ocupantes, a excepción de la ocupación de la misma que se concede en este caso a don Florian O A OTROS PARA QUE PUEDAN REALIZAR ...

SEXTIMA (Sic).- La finca sobre la cual se concede la oposición en la actualidad se encuentra calificada como local y se está tramitándose de la conversión de la misma en 2 pisos un local...

En el supuesto que surgiere algún gasto o modificación más para LA LEGACLIZACIÓN, DEL CAMBIO DE USO DE OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL... SERIA ASUMIDO POR EL SEÑOR Gumersindo '.

Alegó en la demanda la parte actora, en síntesis, que ellos, los propietarios de la finca, concedentes de la opción, cumplieron con su obligación y que, por el contrario, la parte demandada, optantes, incumplieron con la suya de pago conforme a lo estipulado.

Alegó, asimismo, que ' los demandados vienen incumpliendo con los pagos de los impuestos que gravan la finca,... ' Adujo también que el plazo había finalizado y había formulado requerimiento a los optantes.

Refirió las Sentencias dictadas en los procedimientos anteriores habidos entre las partes.



SEXTO.- Efectivamente, dicho contrato ha dado lugar a que entre los contratantes se haya seguido dos procedimientos previos al que ahora es objeto de resolución.

En el seguido como juicio ordinario nº 1000/2009 ante el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Sabadell, que concluyó con sentencia de fecha 12 de noviembre de 2010 , según se infiere del contenido del antecedente de hecho primero de la referenciada sentencia DON Gumersindo y DOÑA Belinda (aquí también actores) interpusieron demanda contra DON Florian y DOÑA María Luisa (aquí también demandados) en reclamación de la cantidad de 9.015,20€ ' debido al incumplimiento de la obligación de abonar el precio correspondiente al importe del contrato de opción de compra suscrito en fecha 18/03/2008, concretamente las cuotas mensuales de febrero a junio de 2009 ', actualizado a fecha 08/11/2010 en un total de 33.255,80.-€ Consta en el antecedente de hecho segundo de la referenciada sentencia que los demandados formularon 'r econvención en solicitud de 24.092,81 euros, correspondientes al importe pendiente de ser sufragado por los actores a resultas de la obligación contraída en el pacto séptimo del contrato de 18/03/2008 '.

En la sentencia dicha se estimó parcialmente la demanda y se condenó a los demandados al pago de la cantidad de 9.928,33.-€, más el interés legal.

Asimismo, se desestimó la demanda reconvencional ' sin perjuicio del derecho de aquéllos ' [los reconvinientes] ' de reclamar el importe de 11.529, 26 euros en el momento de la firma de la escritura pública '.

En el seguido como juicio ordinario nº 362/2011 ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Sabadell, que concluyó con sentencia de fecha 12 de febrero de 2014 , según se infiere del contenido del antecedente de hecho primero de dicha sentencia, DON Florian y DOÑA María Luisa (aquí demandados-reconvinientes) interpusieron demanda contra DON Gumersindo y DOÑA Belinda (aquí actores-reconvenidos) en solicitud de que se dictara sentencia condenándolos ' -Al íntegro cumplimiento de sus obligaciones, obligándole a solicitar la licencia de uso y ocupación del expediente nº NUM006 debiendo dar previamente cumplimiento a las condiciones en él exigidas (rebozado y pintado de las paredes medianeras). -Otorgar la correspondiente escritura de obra nueva. -Otorgar escritura de división horizontal y abonar para su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad. - Al pago de 12.741,30 euros, en que se cuantifican los daños y perjuicios causados...

- Al pago de los intereses y de las costas procesales '.

Los demandados, según consta en el antecedente de hecho segundo de dicha sentencia, formularon ' reconvención solicitando que se condene a D. Florian y a María Luisa a pagar la cantidad de 5.409,12 euros más los intereses de demora y las costas del procedimiento '.

La referenciada sentencia que puso fin al procedimiento estimó parcialmente la demanda y condenó a D. Gumersindo y DOÑA Belinda ' a otorgar la correspondiente escritura de obra nueva ', ' a otorgar escritura de división horizontal y abonar para y posterior inscripción en el Registro de la Propiedad ', 'a pagar la cantidad de 9.340,18 euros más intereses legales en concepto de daños y perjuicios sufridos por D. Florian y Dña. María Luisa '.

Asimismo estimó parcialmente la demanda reconvencional y condeno a los reconvenidos a pagar la cantidad de 23.040,48 euros, más los intereses legales.

Y aplicó la compensación judicial.



SEXTO.- Como hemos visto, en la cláusula segunda del contrato se dice tanto ' prometen vender ' como que ' constituyendo a favor de dichos señores un derecho de opción. A la compra '.

Como dice la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 22 de septiembre de 2009 ( Sentencia: 607/2009 ), 'El artículo 1451 del Código Civil en cuanto dispone en su párrafo primero que 'la promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato' comprende, por un lado, la promesa bilateral de comprar y vender, que constituye un contrato preliminar o precontrato cuya finalidad es vincular a ambas partes respecto de la celebración definitiva de un contrato de compraventa, con plena conformidad en la cosa y en el precio, perfeccionándolo en un momento posterior, de modo que los contratantes pueden reclamarse recíprocamente que dicha perfección tenga lugar si ello resultara jurídicamente posible, pues la consumación de la promesa se produce cuando se perfecciona el contrato proyectado; habiendo señalado la doctrina que, aun tratándose de una promesa bilateral, ha de considerarse que existe una promesa de compra por una parte y de venta por otra, por lo que normalmente se ejercitará una u otra promesa u opción de compra o de venta. Pero también se comprenden en dicha norma la promesa unilateral de vender o de comprar, en cuya virtud es uno solo de los futuros contratantes el que, adelantando en firme su consentimiento para la celebración del contrato queda pendiente, en las condiciones pactadas, de que la otra parte decida sobre su definitiva perfección' Sigue diciendo la mencionada STS 607/2009 lo siguiente: 'Se trata en tal caso de una opción de compra concedida por el vendedor al comprador que se halla sujeta a su ejercicio en un determinado plazo. Así, asimilan la promesa unilateral de vender a la opción de compra las sentencias de esta Sala de 7 noviembre 1995 y 17 octubre 1997 , precisando la más reciente de 9 febrero 2009 que 'la opción de compra constituye esencialmente un precontrato o promesa unilateral de contrato por parte del vendedor de modo que es el optante el que adquiere únicamente la facultad de decidir sobre la exigencia de cumplimiento de la venta proyectada y es ese consentimiento del optante el decisivo para que el contrato quede perfeccionado, si bien sujeto al plazo de ejercicio pactado de modo que, transcurrido el referido plazo, la opción queda extinguida y el comprador pierde su derecho... '.' Y dice también la STS 607/2009 lo siguiente: 'La sentencia de 2 julio 2008 se expresa en los siguientes términos: 'Como recuerda la sentencia de 16 octubre 1997 , en el contrato de opción de compra la compraventa futura está plenamente configurada, y depende del optante únicamente que se perfeccione o no( SS. 16 abril 1979 ; 4 abril y 9 octubre 1987 ; 24 octubre 1990 ; 24 enero , 28 octubre y 23 diciembre 1991 y 13 noviembre 1992 ) pues constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante, constituyendo sus elementos principales: la concesión a éste (al optante) del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compraventa, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima'.' En el caso de autos, como hemos transcrito anteriormente, en el contrato de opción de compra se convino un plazo de cuatro años más un año de prórroga, para ejercitar el derecho de opción, a contar desde el día de la firma del documento privado, esto es, desde el 19 de marzo de 2008.

Por tanto, el plazo de cinco años finía el 19 de marzo de 2013.

Dicho plazo ha transcurrido sin que los optantes hayan ejercitado el derecho a exigir el cumplimiento de la venta.

Consiguientemente, carece de consistencia jurídica la manifestación contenida en la contestación a la demanda (pag.5) de que ' esta parte no se niega al ejercicio de la opción de compra, pero que debe condicionarse en todo caso al cumplimiento de las obligaciones contractuales de los ahora demandantes, de acuerdo con las obligaciones que se aceptaron con la firma del contrato privado de 2008 '.

Y es que en el contrato privado de 18 de marzo de 2008 no consta ninguna condición al ejercicio del derecho de opción en el plazo convenido, ni como condición puede considerarse el contenido de la cláusula sexta, ello con independencia de a quién corresponde el pago de los gastos que en dicha cláusula se contemplan y con independencia también de que los optantes pudieran o no ocupar la finca el mismo día de la firma del contrato, sobre lo que en el hecho séptimo de la contestación los demandados manifiestan que ' desde la entrega de las llaves a la firma del contrato el día 10/03/2008, hasta que se concedió en fecha de 07/04/2010 por parte el Ayuntamiento de Sabadell la licencia de uso y ocupación del proyecto presentado, no pudo ser ocupada por los demandados ', pues ello, con independencia de que acredita de que a partir del 7 de abril de 2010 estaba en condiciones de ser habitada, no afecta a lo que, según hemos visto que señala la jurisprudencia, es un contrato de opción de compra.

SÉPTIMO.- El problema viene dado por las consecuencias que se derivan de la falta de ejercicio el derecho por el optante.

La Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 25 de noviembre de 2011 ( Sentencia: 878/2011 ) dice lo siguiente: 'El negocio jurídico que sí se celebró en el presente caso es el de opción de compra . Es una modalidad del precontrato: se pacta el contrato proyectado y las partes, en su momento, lo pondrán en vigor; el cumplimiento del precontrato implica la vigencia del contrato proyectado (en este sentido, sentencias de 22 de octubre de 1987 , 3 de marzo de 1992 , 23 de diciembre de 1995 , 11 de mayo de 1999 , 30 de enero de 2008 ). Sólo una parte viene obligada a poner en vigor el contrato y la otra tiene el derecho a exigírselo. El más típico de los precontratos es el de opción: una de las partes (el concedente) atribuye a la otra (el optante) el derecho que le permite decidir, dentro de un determinado plazo, la puesta en vigor del contrato proyectado ( sentencias de 21 de noviembre de 2000 , 5 de junio de 2003 , 3 de abril de 2006 , 23 de abril de 2010 , 7 de mayo de 2010 ). La sentencia citada , de 23 de abril de 2010 dice literalmente: 'El precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. En este sentido, sentencias de 21 de noviembre de 2000 ( 'implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa', dice literalmente), 5 de junio de 2003, 26 de marzo de 2009. Por tanto, el efecto de produce es que si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente.

Y el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo por resolución judicial, tras el procedente proceso'.

De lo cual se desprende que son conceptos distintos el de opción de compra que es un precontrato y la compraventa es el contrato proyectado. Aquél, si se ejerce, da lugar a éste; si no se ejerce en plazo, no ha lugar a ninguna relación jurídica. Este, si llega a su perfección, origina derechos y obligaciones para las partes (obligación de entrega de la cosa, obligación de pago del precio); si no se perfecciona, no existe, no ha nacido a la vida jurídica'.

Esto último es lo que ocurre en el caso de autos, que no se perfeccionó, con lo que no nació a la vida jurídica.

Pero, mientras duró el derecho de los optantes sí que desplegó determinados efectos, entre otros el de ocupación de la finca y el pago de determinada cantidad de dinero.

Lo que procede, pues, es: 1).-Declarar extinguido el derecho de opción de compra, con la consecuencia de la inscripción de la extinción en el Registro de la Propiedad.

2).- Como consecuencia de ello, y dado que la finca se entregó libre de arrendatarios y ocupantes, a excepción de los optantes, procede condenar a los optantes demandados a que la desalojen y la dejen libre, vacua y expedita a disposición de los actores, bajo apercibimiento de lanzamiento en caso de no efectuarlo.

3).- En cuanto a la pretensión articulada en la demanda de indemnización de daños y perjuicios, la Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de abril de 2015 ( Sentencia: 191/2015 ) dice lo siguiente: 'El optante no está obligado al ejercicio de la opción, pues de la propia naturaleza del contrato se deduce que aquél está facultado para decidir unilateralmente sobre su celebración a la que, por el contrario, sí queda vinculado el concedente. De ahí que la decisión del optante en orden a no hacer valer su derecho de compra no genera una obligación de indemnizar daños y perjuicios por incumplimiento, sino que lo que normalmente produce como efecto -y así ocurre en el presente caso- es que el concedente u optatario haga suya la cantidad entregada en concepto de precio o canon por la opción y no como pena, lo cual es compatible con que -según lo estipulado en el mismo contrato- el optante no pueda recuperar las cantidades satisfechas por costes de actuaciones urbanísticas - cuyo pago 'asumió'- en el caso de que decida no ejercer su derecho de compra dado que así se estipuló en el contrato, solución que no contradice lo resuelto por la sentencia de esta misma Sala de 26 de marzo de 2009 y que no afecta a la correcta interpretación del convenio llevada a cabo en la instancia.' En el presente caso, en el contrato no se estipuló nada sobre las cantidades que se indica como entregadas por los optantes o que estos vienen obligados a pagar para el caso de que, como ocurre, no se ejercitara el derecho de opción de compra, pero dado que se convino la ocupación de la finca por los optantes es dable que produzca como efecto que los concedentes hagan suya las cantidades entregadas en concepto de precio por la opción.

Consiguientemente, procede la desestimación del recurso de apelación respecto de los apartados 1º, 2º del suplico dirigido a la Sala.

También procede la desestimación del recurso de apelación respecto del apartado 3º por cuanto, como la propia apelante señala, por una parte, lo que es objeto de pretensión en el mismo ya ha sido resuelto en anterior Sentencia firme, y, por otra parte, su obligación de pagar el precio convenido nace con el ejercicio del derecho de opción de compra dentro del plazo pactado.

Y a la petición subsidiaria contenida en dicho apartado 3º se le ha dado respuesta al resolver sobre las consecuencias de no hacer valer los optantes su derecho de compra que los actores articularon como indemnización de daños y perjuicios.

OCTAVO.- Resta por resolver la pretensión relativa a la estimación de la reconvención (apartado 4º del suplico dirigido a la Sala) y respecto a la que la Sentencia recurrida aplica la cosa juzgada.

La propia parte reconviniente señaló en la demanda reconvencional que determinados conceptos y algunas de las facturas por las que reclama ya fueron objeto de reclamación.

En concreto, en cuanto a los honorarios de arquitecto lo que adujo, en el hecho primero de la reconvención, fue que ' si es verdad que fue reclamado dicho importe y solo era un mero comprobante de ingreso, sin concepto alguno, se prueba aquí que en efecto se prestaron unos servicios... '.

Dicha pretensión no puede prosperar ya que no puede suplir en un procedimiento posterior la falta de prueba en otro anterior cuya resolución sobre lo que ha sido objeto de reclamación en aquel es cosa juzgada y, por tanto, no puede volver a juzgarse, resolverse, sobre lo mismo.

Por lo que hace al importe correspondiente a la factura NUM007 , reclamada en el hecho segundo, es claro que pudo ser objeto de reclamación en cualquiera de los procedimientos anteriormente sustanciados entre las partes ahora litigantes, por lo que, si a ello aunamos que en la reconvención se dice que la reclama ' con la misma razón de pedir antes expuesta ', le afecta la preclusión de alegaciones prevista en el artículo 400 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Lo mismo cabe decir de la factura reclamada en el hecho tercero de 29 de octubre de 2009 'd e visado de documento por Colegio de Arquitectos '.

La factura reclamada en el hecho cuarto de la reconvención manifiesta que es el importe ' correspondiente al 20% del importe de la factura nº NUM008 [Documento Papeleta de conciliación ante el SMAC por despido de trabajador con contrato de interinidad.] que ya se estimó según Sentencia... ' dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Sabadell.

Dicha factura nº NUM008 [documento Papeleta de conciliación ante el SMAC por despido de trabajador con contrato de interinidad.] vuelve a ser objeto de reclamación en el hecho sexto de la reconvención.

Es cierto que en la sentencia que puso fin al procedimiento seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Sabadell se reservó a los reconvinientes el derecho ' de reclamar el importe de 11.529,26 euros en el momento de la firma de la escritura pública '.

Como la escritura pública no se va a formalizar como consecuencia de la extinción del derecho de opción de compra, lo reconvinientes tienen derecho a la percepción de dicha cantidad.

Sobre el importe que se reclama en el hecho quinto de la reconvención de 5.617.-€ por haber sido condenados los reconvenidos por la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Sabadell a otorgar la escritura pública de obra nueva y de división horizontal, y que basa en el documento firmado por las pates en fecha 28 de noviembre de 2008, ya fue objeto de reclamación también mediante reconvención ante el Juzgado de Primera Instancia 4 de Sabadell, como es de ver en el documento número 2 aportado por la parte demandada reconvencional.

En cuanto a la cantidad que reclama de 13.373,94€ en el hecho sexto es el importe de 11.529,26.#-€ entes referenciado al que la parte reconviniente suma 1.844,68 € de IVA.

A las cantidades que reclama en el hecho séptimo por importes pagados de los recibos del IBI, dado la fecha de los mismos, le afecta la preclusión de alegaciones del artículo 400 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

También le afecta la preclusión de alegaciones a las cantidades reclamadas en los hechos octavo, noveno, décimo primero, décimo tercero, décimo cuarto, décimo quinto.

En cuanto a la cantidad reclamada en el hecho décimosegundo de la reconvención hace referencia al, entre otros, documento Las vacaciones fijadas por pacto colectivo en Navidad o Semana Santa ¿pueden disfrutarse posteriormente en caso de IT? en cuyo documento se lee ' PREU PUBLIC DE SUPRESSIO GUAL, EXERCICI 2010 ' por lo que, sin perjuicio de que dicho documento es de fecha 11 de junio de 2013, al hacerse constar en el mismo que ' a les bases de dades tributàries, resulta que el rebut que s'esmenta a continuació no es troba pendent de pagament ', lo que quiere decir que fue pagado en su debido tiempo, también le afecta la preclusión de alegaciones.

En definitiva, al pretender los reconvinientes la condena a los reconvenidos al pago de determinadas facturas que ya han sido objeto de reclamación en otro procedimiento o que dada la fecha de las mismas pudieron haberlo sido, derivadas todas ellas de la misma relación contractual entre las partes aquí litigantes, al no ser dable pretender suplir la falta de prueba en procedimientos anteriores ni reclamar lo que pudo ser objeto de reclamación en aquéllos, procede la estimación parcial del recurso de apelación y reconocer como cantidad que tiene derecho a percibir la parte reconviniente de la parte reconvenida la de 11.529,26 euros, puesto que no se podrá formalizar la escritura pública a cuya fecha le fue reservado el derecho a reclamarla.

NOVENO.- La estimación parcial del recurso de apelación conlleva la revocación parcial de la Sentencia recurrida y la no imposición de las costas causadas en esta alzada, conforme a lo dispuesto en el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, con estimación parcial del recurso de apelación interpuesto por D. Florian y Dª María Luisa contra la Sentencia dictada en fecha 15 de diciembre de 2017 por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Sabadell en el juicio ordinario registrado con el nº 872/2014 seguido a instancia de D. Gumersindo y Dª Belinda contra D. Florian y Dª María Luisa , sobre resolución de contrato de opción de compra y reclamación de cantidad, habiéndose formulado reconvención sobre reclamación de cantidad, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS PARCIALMENTE dicha Sentencia en el solo sentido de que estimamos parcialmente la demanda reconvencional y condenamos a los demandados reconveniconales a que paguen a los reconvinientes la cantidad de 11.529,26 euros, más el interés legal de dicha cantidad desde la interpelación judicial, y sin condena en las costas causadas por la reconvención; en lo demás CONFIRMAMOS dicha resolución. Y sin condena en las costas causadas en esta alzada.

Visto el resultado de la resolución recaída, y conforme lo recogido en el punto 8 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial en la nueva redacción introducida por la L.O.

1/2009 de 3 de noviembre, BOE de 4 noviembre, procédase a la devolución de la totalidad del depósito ingresado en su día por la parte recurrente.

La presente resolución es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación. Y firme que sea devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la resolución para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.