Sentencia CIVIL Nº 95/2021, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 791/2019 de 25 de Marzo de 2021

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Vigesimoprimera

c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 8 - 28035

Tfno.: 914933872/73,3872

N.I.G.:28.079.00.2-2018/0049656

Recurso de Apelación 791/2019

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 33 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 410/2018

APELANTE:D./Dña. Guillerma

PROCURADOR D./Dña. JOAQUIN FANJUL DE ANTONIO

D./Dña. Primitivo

PROCURADOR D./Dña. LUIS DE VILLANUEVA FERRER

APELADO:D./Dña. Ricardo y D./Dña. Leonor

PROCURADOR D./Dña. ERNESTO GARCIA-LOZANO MARTIN

(LLM)

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos. Sres.:

D. GUILLERMO RIPOLL OLAZÁBAL

Dª ALMUDENA CANOVAS DEL CASTILLO PASCUAL

Dª. CRISTINA DOMÉNECH GARRET

En Madrid, a veinticinco de marzo dos mil veintiuno. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto, en grado de apelación, los autos del juicio ordinario número 410/2018, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 33 de los de Madrid, seguidos entre partes, de una, como Apelantes-Demandados: D. Primitivo y Dª. Guillerma y, de otra, como Apelados-Demandantes: D. Ricardo y Dª. Leonor.

VISTO,siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª MARÍA ALMUDENA CÁNOVAS DEL CASTILLO PASCUAL.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia número 33 de Madrid, en fecha quince de julio de dos mil diecinueve, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Estimo íntegramente la demanda planteada por DON Ricardo y DOÑA Leonor contra DON Primitivo y DOÑA Guillerma, declaro haber lugar a la acción de saneamientos por vicios ocultos en la compra de la vivienda unifamiliar en SAN LORENZO DE EL ESCORIAL, PASAJE000 NÚM. NUM000, condenando a los demandados a abonar a la actora en forma solidaria CUARENTA MIL DIECINUEVE EUROS CON SETENTA Y TRES CENTIMOS DE EURO (40.019,73 euros) más intereses legales y expresa condena en costas a la demandada'.

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, admitido en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte demandante y apelada, quién se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.-Por providencia de esta Sección, de veintitrés de enero de dos mil veinte, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día veintitrés de marzo de dos mil veintiuno.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida en tanto que no se opongan a los siguientes.

PRIMERO.-La representación de D. Ricardo y de Dª Leonor formuló demanda de juicio ordinario contra D. Primitivo y Dª Guillerma, interesando se condenara a los mismos a que les abonaran la suma de 40.019,73 euros en que valoraban el precio menor que habrían satisfecho por la compra de la vivienda por ellos efectuada a los demandados, sita en el PASAJE000 número NUM000 de San Lorenzo de El Escorial, y ello al haber aparecido en dicha vivienda al poco tiempo de su adquisición determinados vicios ocultos, consistentes en la existencia de una plaga de termitas, así como en humedades en determinados puntos de la vivienda.

D. Primitivo se personó en autos, y tras alegar la excepción de caducidad de la acción ejercitada, se opuso a las pretensiones deducidas por la parte actora en el suplico de su demanda, señalando que la vivienda objeto de compraventa a la que se referían los actores en aquélla, al momento de su venta, se encontraba en el estado propio de una vivienda que ya contaba con 73 años de antigüedad y que se ubicaba en una zona húmeda de la sierra como era El Escorial, indicando que, si bien en la vivienda habían aparecido una serie de humedades en su día, las mismas ya habían sido reparadas al momento de la venta de aquélla, refiriéndose al invierno especialmente crudo en lo meteorológico para justificar la aparición de nuevas humedades, imputando la aparición de termitas en la casa a una falta de mantenimiento de la misma por parte de los Sres. Ricardo Leonor, criticando el informe pericial por los mismos acompañado con su demanda, así como la valoración dada al alcance de los daños.

Dª Guillerma se personó igualmente en autos oponiéndose a las pretensiones por la parte actora deducidas, refiriendo que, pese a lo indicado en la demanda, los actores en la litis conocían perfectamente el estado en el que se les había vendido la vivienda litigiosa, señalando que las humedades a los que aquéllos se referían eran en todo caso puntuales sin que afectaran a todo el edificio, negando, finalmente, que al momento de la venta existieran termitas en la casa, no estando conforme con la valoración de los desperfectos realizada.

La Juzgadora de instancia finalmente dictó sentencia en la que, tras desestimar la excepción de caducidad alegada por la representación del Sr. Primitivo, estimó las pretensiones deducidas por la parte actora en su demanda, siendo contra esta resolución frente a la que ha venido a mostrar su disconformidad, por una parte, la Sra. Guillerma y, por otra parte, el Sr. Primitivo, la primera, tras referirse en más diez páginas y como cuestión previa a la mala fe procesal de la parte actora al no haber acompañado de forma completa la escritura pública de la vivienda litigiosa, por considerar que la Juzgadora de instancia había incurrido en error en la valoración de la prueba obrante en autos, y ello esencialmente por el mayor valor que aquélla había dado al informe pericial realizado a instancia de la parte actora, sin haber tenido en consideración el informe pericial por ella acompañado con su escrito de contestación a la demanda, señalando que, en todo caso, a todo comprador se le debía exigir una cierta diligencia en la observación de la cosa que compraba, indicando que, en relación con las humedades aparecidas, vistos los elementos meteorológicos acaecidos en el invierno de la compra de la casa, cabría considerar su aparición dentro del supuesto de fuerza mayor del art 1105 del Código Civil, señalando que realmente la parte actora en la litis pretendía convertir una casa de casi cien años en una nueva edificación, pretendiendo efectuar a su costa una rehabilitación del inmueble, indicando que, además, no cabía olvidar que los compradores, actores en la litis, eran profesionales del derecho y del sector inmobiliario, encontrándose la casa en un lugar montañoso, imputando a la falta de mantenimiento la aparición de los defectos del inmueble, sin que en ningún momento con anterioridad a la presentación de la demanda se les hubiera requerido para la reparación de los defectos indicados, no estando conforme con su alcance, suponiendo un enriquecimiento injusto para los actores en el procedimiento que debieran reintegrarles la suma indicada en la sentencia.

Por su parte, la representación del Sr. Primitivo también mantuvo que la Juzgadora de instancia había incurrido en error en cuanto a la valoración de la prueba, sin que desde luego hubiera tenido en cuenta aquélla, ni la naturaleza del inmueble objeto de compraventa, ni el oficio librado por el Ayuntamiento de San Lorenzo de El Escorial, lugar en el que se encontraba el inmueble litigioso en relación con la aparición de termitas, cuya existencia nunca se ocultó en todo caso de forma deliberada, hablando de las importantes lluvias caídas en el invierno de la compra de la casa y al movimiento normal de las tejas como causa de la aparición de humedades, en ningún momento existentes al momento de su venta, así como a la falta de mantenimiento por parte de los actores en la litis del canalón de la casa, no estando conforme en todo caso con el importe o valoración efectuada por el perito de la parte actora en cuanto al coste que la reparación de los daños supondría.

SEGUNDO.-Para dar respuesta a las cuestiones ante esta Sala planteadas debemos partir de los siguientes hechos, que entendemos de interés para resolver las mismas.

Así, debemos partir de la certeza del contrato de compraventa convenido, con fecha 13 de Septiembre de 2017, entre D. Ricardo y Dª Leonor, como compradores, y D. Primitivo y Dª Guillerma, como vendedores, cuyo objeto era la vivienda unifamiliar sita en el PASAJE000 número NUM000 de San Lorenzo de El Escorial, finca registral NUM001 de las del Registro de la Propiedad número 2 de los de dicha localidad, por un precio de 580.000 €.

Ha quedado acreditado en autos que, con anterioridad al mes de Marzo de 2018, aparecieron en la mencionada vivienda humedades y filtraciones, que no eran perceptibles ni existían al momento de su compra, y, por otra parte, se comprobó que existía una plaga de termitas que afectaba a determinados elementos del inmueble de madera y estructurales, siendo que lo que es objeto de discusión entre las partes en litigio no es sino su naturaleza, causa u origen y su alcance.

TERCERO.-Sobre la base de los anteriores hechos y a la vista de los motivos de impugnación mantenidos contra la resolución adoptada en instancia, debemos recordar, y ello en relación con las alegaciones efectuadas sobre la valoración de la prueba realizada por la Juzgadora de instancia, que, como ha venido manteniendo nuestro Tribunal Supremo, por ejemplo en sentencia de 15 de Marzo de 2021 (recurso de casación 1235/18), 'Como señalamos en nuestra sentencia 468/2019, de 17 de septiembre:

'La valoración probatoria se concibe como la actividad intelectual que ha de realizar el Juez a los efectos de determinar, con respecto a las afirmaciones fácticas realizadas por las partes, si éstas se han visto corroboradas por las pruebas propuestas y practicadas en el proceso, sometiendo a las mismas a un examen fundado en máximas de experiencia obtenidas por el propio Juez o establecidas en la ley, así como a través de los más elementales postulados de la lógica y la razón -sana crítica-, proceso que, además, ha de exteriorizar en la motivación de la sentencia, que zanja el conflicto judicializado sometido a su consideración'.

En este caso, los preceptos procesales que se consideran vulnerados son los relativos a la valoración de la prueba documental ( art. 326 LEC), la pericial ( art. 348 LEC) y la testifical ( art. 376 LEC), todos los cuales invocan, como criterio valorativo, las reglas de la sana crítica.

La expresión reglas de la sana crítica fue utilizada, por primera vez, en la Ley de Enjuiciamiento Civil española de 1855, en su artículo 317, a los efectos de valorar la prueba testifical. Dicha fórmula legal se reprodujo en la LEC de 1881, ampliándola a la prueba pericial (art. 632), así como al cotejo de letras ( art. 609) y, de nuevo, se emplea en la LEC 1/2000, entre otros, en los preceptos reseñados en el recurso interpuesto y, además, en el art. 382.3. Igualmente tal expresión normativa fue acogida en diversos códigos procesales de la comunidad hispanoamericana.

Las reglas de la sana crítica no son normas que se encuentren codificadas, sino que están conformadas por las más elementales directrices de la lógica humana. Comprenden las máximas o principios derivados de la experiencia, obtenidos de las circunstancias y situaciones vividas a través de la observación de hechos, conductas y acontecimientos. Implican un sistema de valoración racional y razonable de la actividad probatoria desplegada en el proceso, que permite efectuar un juicio prudente, objetivo y motivado, de corroboración de las afirmaciones fácticas efectuadas por las partes mediante el examen de las pruebas propuestas y practicadas, todo ello con la finalidad de huir de los riesgos derivados del acogimiento de meras hipótesis intuitivas o conclusiones valorativas absurdas, y prevenir, de esta forma, decisiones arbitrarias.

La sana crítica se concibe, pues, como un sistema integrado por las reglas de la lógica, de la ciencia y de la experiencia, entendida la primera de ellas como sistema que permite verificar la corrección de los razonamientos humanos, con sometimiento a las pautas por las que debe discurrir el pensamiento condigno al ejercicio de la función jurisdiccional. La valoración probatoria llevada a efecto por medio de tales reglas exige que no conduzca al absurdo como límite infranqueable de la lógica jurídica. En definitiva, lo que se pretende es la consagración de una concepción racionalista de la valoración de la prueba, que permita dictar una sentencia motivada que adopte una decisión justificada conforme a los postulados de la razón.

Desde la perspectiva expuesta, en las sentencias 320/2016, de 17 de mayo; 615/2016, de 10 de octubre y 471/2018, de 19 de julio, hemos referenciado algunos de los elementos de juicio a ponderar por los tribunales a los efectos de valorar las pruebas periciales conforme a los postulados de la sana crítica, tales como el análisis de los razonamientos que contengan los dictámenes, las conclusiones conformes y mayoritarias, el examen de las operaciones periciales que se hayan llevado a cabo, los medios o instrumentos empleados y los datos en los que se sustenten los informes, la competencia profesional de los peritos, así como todas las circunstancias que hagan presumir su objetividad.

Igualmente, con respecto a la prueba pericial, las sentencias 504/2016, de 20 de julio y 514/2016, de 21 de julio, que reproducen la doctrina fijada por la sentencia 702/2015, de 15 de diciembre, explicitan cuando se entiende vulneradas las reglas de la sana crítica:

'1°. Cuando no consta en la sentencia valoración alguna en torno al resultado del dictamen pericial. STS 17 de junio de 1.996. 2°. Cuando se prescinde del contenido del dictamen, omitiendo datos, alterándolo, deduciendo del mismo conclusiones distintas, valorándolo incoherentemente, etc. STS 20 de mayo de 1.996. 3°. Cuando, sin haberse producido en el proceso dictámenes contradictorios, el tribunal en base a los mismos, llega a conclusiones distintas de las de los dictámenes: STS 7 de enero de 1.991. 4°. Cuando los razonamientos del tribunal en torno a los dictámenes atenten contra la lógica y la racionalidad; o sean arbitrarios, incoherentes y contradictorios o lleven al absurdo. [...]'.'.

CUARTO.-Pues bien, este Tribunal, una vez valorada la prueba documental unida a las actuaciones, esencialmente los documentos que obran a los folios 57 y siguientes y 71 y siguientes, y, esencialmente, la prueba pericial que obra en autos a los folios 96 y 196, teniendo en cuenta la fecha en que se realizó la visita a la vivienda litigiosa por cada uno de los peritos que emitieron dichos dictámenes, el alcance de su contenido, y las propias manifestaciones de aquéllos en el acto del juicio al contestar a las preguntas que se les formularon, no puede sino, compartiendo en este punto los más que acertados razonamientos realizados por la Juzgadora de instancia en relación con el alcance de tales dictámenes periciales, dar un mayor valor al realizado por el Sr. Carlos Daniel, sin obviar desde luego las consideraciones realizadas por el Sr. Luis Antonio en su informe, teniendo en cuenta el momento en el que éste visitó la vivienda del PASAJE000 número NUM000 de San Lorenzo de El Escorial, objeto de litigio.

A estos efectos, de la prueba practicada y obrante en autos, ha quedado acreditado que la existencia de termitas es susceptible de aparecer en las construcciones antiguas con elementos de madera, siendo su proceso de manifestación 'lento ya que son subterráneas y fotosensibles', como se recoge en el informe pericial realizado por el Sr Luis Antonio, siendo necesario el transcurso de mucho tiempo para que provoquen daños en los elementos estructurales y decorativos, y puedan apreciarse a simple vista.

Tanto de la prueba pericial practicada, como de la documental unida a los autos, ha quedado acreditado que los daños por termitas existentes en la vivienda objeto de litigio afectan prácticamente a la totalidad de los elementos de madera de la vivienda de las dos plantas, concretamente a la biblioteca, suelo y rodapiés y a la escalera de la planta baja, y en la planta superior a la misma escalera, puerta del baño a de la habitación principal y la parte de la escalera que comunica con el hueco inferior de la escalera, habiendo quedado acreditado a juicio de este Tribunal, -dado tanto el alcance de los daños con causa en la plaga de termitas a que nos estamos refiriendo, como el tiempo en que aquéllas tardan en actuar tal y como ha quedado acreditado de la prueba obrante en autos, tanto pericial como documental que ya hemos citado-, que la vivienda objeto de compraventa y de litigio se encontraba ya afectada en alguno de sus elementos por dichos xilófagos desde tiempo antes a que se procediera a su adquisición por parte de los Sres. Ricardo y Leonor.

Igualmente ha quedado acreditado en autos, y ello a la vista del informe pericial realizado por D. Carlos Daniel, que en la vivienda a la que nos venimos refiriendo, sita en el PASAJE000 número NUM000 de San Lorenzo de El Escorial, existían, con anterioridad al mes de Marzo de 2018 y aparecidas en un momento posterior al de su compra por parte de los Sres. Ricardo y Leonor, humedades en la planta baja, en la zona del trastero en la pared de la antigua fachada, humedades en el interior del salón en la esquina del zaguán, tanto en la parte inferior como superior, y desperfectos y patologías por grietas, filtraciones y humedades en planta alta y cubierta, así como humedades y filtraciones de agua en la cubierta situada sobre el zaguán de la vivienda, humedades y desperfectos por filtraciones en la fachada de la casa y desperfectos por fisuras en el mortero de las juntas de mampostería de las cornisas, así como en los canalones perimetrales.

Las humedades aparecidas en la unión de la primitiva fachada de la vivienda con el cuarto habilitado como trastero tienen su causa en la incorrecta impermeabilización o falta de la misma del faldón de la cubierta del trastero que vierte en el canalón.

Las humedades del interior del salón se imputan por el Sr Carlos Daniel a la existencia de grietas en la fachada en la parte interior y exterior y en desperfectos en la impermeabilización del tejado, que provoca que el agua se deslice directamente por el vuelo del alero que carece de goterón y desciende por la fachada, teniendo su causa las filtraciones detectadas en la parte inferior del paramento en la filtración por capilaridad, por la incorrecta ejecución y falta de estanqueidad del hueco realizado en la acera perimetral para pasar la bajante del canalón por debajo de la acera, lo que produce filtraciones de agua en el solado y por debajo del mismo

En cuanto a las humedades aparecidas en la planta alta obedecen, conforme al informe pericial realizado por el Sr. Carlos Daniel, a dos motivos distintos, uno, los desperfectos existentes o la defectuosa impermeabilización de la cubierta, y, otros, a la ejecución defectuosa de alguno de los elementos de la cubierta, escaso vuelo de las pizarras sobre el canalón, el vuelo del alero sin goterón en la parte inferior, o la rotura en la impermeabilización en los solapes del canalón.

Los desperfectos y humedades por filtraciones en la fachada obedecen a la antigüedad del edificio, y los desperfectos por fisuras en el mortero de las juntas de mampostería de las cornisas al propio deterioro de las mismas por su antigüedad.

En el informe pericial unido a los autos a que anteriormente nos hemos referido se recomienda una limpieza general del canalón.

QUINTO.-Llegados a este punto debemos recordar la acción en la litis deducida, al amparo de las concretas previsiones contenidas en el art. 1484 del Código Civil, en el que se dice que 'El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuye de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos'.

A los efectos que nos ocupan, debemos igualmente recordar que en el artículo 1485 del Código Civil se dice que 'El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase. Esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido', indicándose en el artículo 1486 que 'En los casos de los dos artículos anteriores, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos. Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios si optare por la rescisión', estableciendo el artículo 1490 que 'Las acciones que emanan de lo dispuesto en los cinco artículos precedentes se extinguirán a los seis meses, contados desde a entrega de la cosa vendida'.

La acción ejercitada en el supuesto a que nos venimos refiriendo por los actores en el procedimiento no es sino la denominada como 'quanti minoris', acción que, como indicamos en sentencia de 19 de Noviembre de 2019 (rollo de apelación 190/19), de la que fue ponente el Ilmo. Sr. Presidente de esta Sección, Sr. Ripoll Olazábal, '... derivada del saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida es aquella a que se refiere el artículo 1486 citado cuando le permite al comprador optar por rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.

Sobre el saneamiento por vicios ocultos en el contrato de compraventa declara la sentencia del Tribunal Supremo de 8 de julio de 2010 que 'Sistematizando la doctrina de los preceptos del Código Civil y la jurisprudencia relativos al saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida se pueden establecer estos principios: a) que el vicio consiste en una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad; b) que es preciso que el vicio sea anterior a la venta aunque su desarrollo sea posterior; c) que es preciso que el vicio no fuera conocido por el adquirente, ni conoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto; d) que ha de ser de tal naturaleza que haga la cosa impropia para el uso a la que la destina o disminuya de tal modo ese uso, que de haberlo conocido el comprador no lo hubiera adquirido o habría dado menos precio, es decir, que no se trata de que sea inútil para todo uso, sino para aquél que motivo la adquisición, ni nada se hubiere pactado sobre el destino, debiendo entenderse que la cosa fue comprada para aplicarla al uso más conforme con su naturaleza y más en armonía con la actividad a que se dedicaba el adquirente ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de Enero de 1970).'

Como bien señala la sentencia recurrida, con la acción 'quanti minoris' derivada del saneamiento por vicios ocultos en el contrato de compraventa, se pretende restablecer el equilibrio contractual rebajando el precio en proporción al defecto o vicio oculto. No se trata de una acción indemnizatoria derivada de los vicios ocultos, como también correctamente apunta la sentencia impugnada, sino restauradora del equilibrio contractual.

La cuestión es muy fácil de entender ante una vicio oculto de pequeña entidad que cuando se evidencia causa un grave daño a la cosa vendida. La acción 'quanti minoris' no puede obedecer a la reparación de los daños causados por el vicio oculto sino a la disminución del precio en atención a la entidad de vicio oculto, no a las consecuencias dañosas que su aparición haya causado, y ello sin perjuicio de otras acciones que pudieran corresponder a los compradores. Del mismo modo, no pueden pretender los compradores, al amparo de la acción 'quanti minoris' derivada del saneamiento por vicios ocultos, cambiar o mejorar la configuración de la cosa vendida, adaptándola a unas condiciones que no existían a la perfección del contrato de compraventa.'

Conviene que recordemos que, en el supuesto que nos ocupa, no se ejercitaba una acción indemnizatoria de daños y perjuicios que, además, no cabe integrarla en la 'quanti minoris' ( artículo 1486 del Código Civil).

SEXTO.-Pues bien, partiendo de las consideraciones jurídicas realizadas en el fundamento jurídico anterior, y de los hechos que como acreditados hemos referido en los fundamentos segundo y cuarto de la presente resolución, considera este Tribunal que, desde luego, tanto la existencia de las termitas observadas como de las humedades existentes en la vivienda litigiosa, teniendo en cuenta la causa de éstas y desde luego la tardanza en la aparición manifiesta de aquéllas, pueden y deben encuadrarse dentro del supuesto de vicios ocultos.

En relación con la existencia de las termitas a que nos estamos refiriendo, debemos indicar que el hecho de que la probabilidad de que una vivienda como la del PASAJE000 número NUM000 de San Lorenzo de El Escorial, por su ubicación, tenga altas probabilidades de estar afectada por termitas no justifica la venta con una plaga de aquéllas sin haber sido advertidos los compradores de su presencia por los vendedores, a los que si bien ciertamente no cabe exigir una información plena y exhaustiva del estado de la vivienda, no obstante si conocían de la existencia de dichos xilófogos debieron informar a los compradores cuanto menos de su presencia sino de los daños por las mismas causados.

Por otra parte, es evidente y, además, así ha quedado acreditado por la prueba practicada, que el proceso de aparición de las termitas es muy lento, de forma que desde luego no cabe mantener, visto el alcance de los daños observados en la vivienda litigiosa por la actividad de dichos xilófagos, es que las mencionadas termitas aparecieran en un momento posterior al de la compra de la misma por los Sres. Ricardo y Leonor, quienes, pese a las manifestaciones efectuadas por la parte apelante, no consta que por su cualificación profesional pudieran detectar fácilmente la existencia de tales xilófagos, no tratándose sino de meras manifestaciones de parte, no acreditadas en forma suficiente, las realizadas al efecto en cuanto a la cualificación profesional de aquéllos para la detección de la existencia de los xilófagos citados, cuya prueba, esto es la de su experiencia profesional suficiente para constatar la existencia de las termitas en las visitas realizadas para la compra de la vivienda, correspondería a la parte demandada que se refirió a la misma, y ello conforme a lo previsto en el art 217 de la LECv.

Finalmente, debemos indicar en este punto que, de la prueba practicada y obrante en autos, no ha quedado desde luego acreditado que la presencia de tales xilófagos fuera perceptible a simple vista, de forma que poco o nada importa a las consideraciones que estamos efectuando el número de veces que los Sres. Ricardo y Leonor visitaran aquélla con anterioridad a su adquisición, en tanto que no fue sino cuando fueron a realizar obras de pintura de la misma cuando ciertamente se percataron del mal estado de la madera de la casa por la existencia de las termitas.

Por otra parte, es evidente que la existencia de las humedades a que anteriormente nos hemos referido, y ello en su mayor parte, igualmente cabe que las consideremos como vicios ocultos, en tanto que no ha quedado acreditado en forma suficiente la existencia de fenómenos meteorológicos extraordinarios en los meses desde la venta de la vivienda litigiosa y hasta la aparición de dichas humedades, que nos permitan deducir que aparecieron por un hecho de causa mayor, constando acreditado en autos que la mayor parte de tales humedades obedecen a defectos de difícil observación por personal no cualificado o experto al visitar una vivienda, debiendo considerar que sin duda son vicios ocultos los referidos a la impermeabilización del tejado y a la falta de estanqueidad.

Ahora bien, partiendo de las consideraciones efectuadas, y teniendo en cuenta como ya inicialmente hemos indicado cual es la acción ejercitada en el supuesto que nos ocupa, que no pretende sino determinar la rebaja en el precio pagado de haber conocido la existencia de los defectos o desperfectos ocultos a que nos venimos refiriendo, debemos indicar que no consta en autos una prueba pericial de la que deducir ese menor precio a pagar, constando en autos, eso sí, un informe pericial en el que se determina cual es el coste de reparación de los desperfectos habidos, de una forma aproximada, lo que tendría un especial interés de haber ejercitado la parte actora en la litis una acción indemnizatoria.

Partiendo de las consideraciones efectuadas, y teniendo en cuenta que por otra parte, la rebaja en el precio a pagar no puede venir determinada por el coste de realizar una reforma que suponga una mejora sustancial de la vivienda objeto de compraventa, considera este Tribunal, por una parte, que mal cabe tener en cuenta cual fuera el coste de reposición del mobiliario de biblioteca para determinar el precio menor a satisfacer por los actores por la compra del inmueble litigioso, y ello en tanto que tal mobiliario no fue objeto de compraventa, sino que fue dejado gratuitamente por los vendedores en la casa, de forma que mal cabe deducir cantidad de un precio no pagado.

Por otra parte, considera este Tribunal que no deben considerarse como daños ocultos los derivados de la propia antigüedad del inmueble a que nos venimos refiriendo, como son aquellas humedades aparecidas con causa en los asientos diferenciales en muros o cimentaciones, sin que para tener en cuenta el menor precio satisfecho quepa tener en consideración los gastos necesarios para el propio mantenimiento del inmueble, como, por ejemplo, los gastos de limpieza de los canalones.

Es precisamente en base a lo expuesto, y reiterando nuevamente y recordando que en el supuesto que nos ocupa no se está ejercitando acción indemnizatoria alguna, sino que se trata de determinar el menor precio que los actores en la litis, como compradores, hubieran satisfecho por la compra de la vivienda adquirida a los demandados-apelantes, como vendedores, de haber conocido la existencia de los defectos a que nos venimos refiriendo, por lo que considera este Tribunal que la cantidad razonable que aquéllos hubieran satisfecho de menos, conforme a las propias valoraciones por los mismos aceptadas, no es sino la suma de 30.000 €, siendo así que, en base a lo expuesto, y estimando parcialmente tanto el recurso de apelación formulado por la representación del Sr Primitivo, como de la Sra. Guillerma, procede revocar la sentencia dictada, fijando en la cantidad indicada la suma en que deben ser resarcidos los Sres. Ricardo y Leonor, en cuanto que cantidad que hubieran satisfecho de menos por el precio pagado por la compra de la casa sita en el PASAJE000 número NUM000 de San Lorenzo de El Escorial.

SÉPTIMO.-No ha lugar a realizar pronunciamiento alguno en cuanto a las costas procesales devengadas en primera instancia, al haber sido parcialmente estimadas las pretensiones deducidas por la parte actora, sin que haya lugar tampoco a realizar pronunciamiento alguno en cuanto a las costas procesales causadas en esta alzada, y ello teniendo en cuenta lo dispuestos en los arts. 394 y 398 de la LECv.

VISTOSlos artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que estimando parcialmente tanto el recurso de apelación formulado por el Procurador de los Tribunales Sr. De Villanueva Ferrer, en nombre y representación de D. Primitivo, como el formulado por el Procurador de los Tribunales Sr. Fanjul de Antonio, en nombre y representación de Dª. Guillerma, contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 33 de los de Madrid, con fecha quince de Julio de dos mil diecinueve, debemos revocar y revocamos la misma en el sentido de fijar en la cantidad de treinta mil euros (30.000 €), la suma que deben abonar los demandados, Sres. Primitivo y Guillerma, a D. Ricardo y Dª Leonor, sin que proceda realizar pronunciamiento alguno en cuanto a las costas procesales devengadas en primera instancia ni en esta alzada.

Contra la presente resolución cabe el Recurso de Casación por interés casacional y/o extraordinario por infracción procesal, en los términos previstos en el art 469 de la LECv, en relación con la Disposición Final Decimosexta de la misma, a interponer en el plazo de veinte días ante este Tribunal y del que conocerá la Sala Primera del Tribunal Supremo.

ASÍpor esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.