Sentencia CIVIL Nº 95/2022, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 2, Rec 69/2020 de 15 de Marzo de 2022

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CADIZ

SECCION SEGUNDA

S E N T E N C I A Nº 95

Ilustrísimos Señores:

PRESIDENTE

José Carlos Ruiz de Velasco Linares

MAGISTRADOS

Antonio Marín Fernández

Concepción Carranza Herrera

JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 2 DE DIRECCION000

JUICIO ORDINARIO Nº 397/2016

ROLLO DE SALA Nº 69/2020

En Cádiz a 15 de marzo de 2022.

La Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Cádiz, integrada por los Ilmos. Srs. reseñados al margen, ha visto el Rollo de apelación de la referencia, formado para ver y fallar la formulada contra la sentencia dictada por el citado Juzgado de Primera Instancia y en el Juicio Ordinario que se ha dicho.

En concepto de apelante ha comparecido Modesta, representada por el Pdor. Sr. Garzón Rodríguez, quien lo hizo bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. Jurado Correa.

Como apelados han comparecido: (1) Noelia, representada por la Pdora. Sra. García Chaves, quien lo hizo bajo la dirección jurídica de la Letrado Sra. Garcés-Garro Ranz; y (2) Paula y Cornelio, representados por las Procuradora Sras. Heredia Losada y López Aragón respectivamente, con la asistencia del Letrado Sr. Benítez Vela.

Ha sido Ponente el Magistrado Sr. MARIN FERNANDEZ, conforme al turno establecido.

Antecedentes

PRIMERO.- Formulado recurso de apelación ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de DIRECCION000 por la parte antes citada contra la sentencia dictada el día 11/diciembre/2019 en el procedimiento civil nº 69/2000, se sustanció el mismo ante el referido Juzgado. La parte apelante formalizó su recurso en los términos previstos en Ley de Enjuiciamiento Civil y las apeladas, por su parte, se opusieron instando la confirmación de la resolución recurrida, remitiéndose seguidamente los autos a esta Audiencia para la resolución de la apelación.

SEGUNDO.- Una vez recibidas las actuaciones en la Audiencia Provincial, se turnaron a esta Sección, acordándose la formación del oportuno rollo para conocer del recurso y la designación de Ponente. Reunida la Sala al efecto quedó votada la sentencia acordándose el Fallo que se expresará.

Fundamentos

PRIMERO.- Planteamiento del recurso y toma de posición. El recurso interpuesto por la actora, Modesta, debe ser íntegramente estimado, dándose lugar en consecuencia a la declaración de dominio sobre la finca litigiosa, sita en la AVENIDA000 nº NUM000 de la URBANIZACION000 ( DIRECCION001), con la condena a los demandados, esto es, a la Sra. Noelia y a los hermanos Paula y Cornelio, a estar y pasar por la citada declaración y a desalojar y dejar a disposición de la actora el inmueble en cuestión.

Se planea en autos el conflicto sobre la propiedad del referido inmueble entre la actora, quien alega su título sucesorio al haber sido designada heredera testamentaria de su fallecido esposo, Higinio, quien a su vez lo habría adquirido mediante contrato privado de compraventa de fecha 21/agosto/2001 de Noelia (o Delia), y los hermanos Cornelio Paula, hijos de un matrimonio anterior del Sr. Higinio, quienes habrían también adquirido de la Sra. Noelia mediante otro contrato privado de compraventa suscrito, en su representación por su madre, la Sra. María, pocos días antes, el día 1/agosto/2001.

Ante la imposibilidad de dar sentido a ambas compras en tan escaso espacio temporal, las tesis enfrentadas tratan de explicar lo sucedido y dar solución al conflicto planteado a través de las siguientes argumentaciones: (1) Para la actora, ahora recurrente, si ' el contrato firmado con Dña. Noelia en 21 de agosto de 2001 aportado como documento número dos de la demanda reúne los requisitos exigidos por el Código Civil y por la jurisprudencia para entender perfeccionado el contrato de compraventa', entonces 'la solución a la concurrencia de ese contrato de compraventa con otro casi coetáneo sobre el mismo objeto deberá ser resuelto por vía del artículo 1473 del Código Civil ', lo que llevaría a reconocer la adquisición del dominio por el Sr. Higinio y su transmisión vía hereditaria a la actora; y (2) para los demandados, lo que existe es un único contrato de compraventa realizado el 1 de agosto de 2001 entre la Sra. Noelia, quien era la titular del inmueble al haberlo adquirido con carácter privativo de la promotora y edificado la casa de URBANIZACION000, y los hijos españoles del Sr. Higinio, Paula y Cornelio, entonces menores de edad y representados por su madre española, la Sra. María, de tal manera que ' el documento de fecha 21 de agosto de 2000 aportado por la actora es un mero anexo posterior que complementa lo establecido en el contrato de compraventa tal y como recoge el propio contrato de compraventa en su estipulación 7ª'.

Pues bien, el Juez a quo acogió, sin dudas aparentes, la segunda de las versiones dadas acerca de lo sucedido. Ciertamente entendió que 'el documento de 21 de agosto de 2001 es un mero anexo de la estipulación séptima del contrato de fecha 1 de agosto suscrito por doña Brigida y doña Noelia'. Y ello (i) porque 'no resulta plausible pensar que doña Noelia, quien afirma su demanda [sic] que su intención en todo momento fue vender la finca a los hijos del señor Higinio, suscribiera un contrato de compraventa con este último tan solo 20 días después', (ii) porque 'a simple vista se observa que existe una clara diferencia entre las traducciones llevadas a cabo respecto del documento nº 2 presentado junto a la demanda, y el documento nº 9 presentado por doña Noelia', de manera que en la primera traducción se dice que 'que la vendedora transmitía la propiedad, mientras que el artículo 2º de la traducción aportada por la Sra. Noelia omite dicha palabra, limitándose a señalar que la vendedora transmitirá la finca al señor Higinio' y (iii) porque la Sra. Noelia admitió ' que el señor Higinio ha abonado todos los pagos anteriores a esas fechas relativos a la mutación del préstamo suscrito por ella para la construcción de la vivienda' y ello, siempre a juicio del Juez a quo, que la Sra. Noelia ' quería dejar constancia de que el señor Higinio había satisfecho la parte del préstamo que le correspondía pagar tras el acuerdo del 1 de agosto de 2001, en donde Brigida y Noelia acuerdan que serán los progenitores quienes abonen el precio a cuenta de sus hijos'.

En suma, su conclusión fue que ' no puede entenderse que dicha vivienda entró en ningún momento en el patrimonio del señor Higinio, siendo que solo los hijos de este último tendrán legitimación activa para requerir a la señora Noelia para el cumplimiento de los términos que se pactaron en el contrato de 1 de agosto de 2001'.

No es esa sin embargo, la conclusión que extraemos tras el análisis de la prueba y de la extensa argumentación que acompaña a cada uno de los relatos. Con todo, digamos ya que causa una cierta perplejidad que sea la representación letrada de la Sra. Noelia quien defienda con más vigor y contundencia la tesis de los hijos de quien fue su compañero sentimental hacía ya casi veinte años, que la de ellos mismos.

SEGUNDO.- Relación cronológica de los hechos acreditados más relevantes. La resolución del litigio pasa por dejar sentados los siguientes antecedentes fácticos:

(1) Higinio y Brigida contrajeron matrimonio en el año 1985, de cuya unión nacieron dos hijos Cornelio en el año 1987 y Paula en el año 1991.

(2) La relación matrimonial cesó, dictándose sentencia de separación el día 21/abril/1997. En el Convenio Regulador fechado el día 28/febrero/1997, se acuerda que ' los dos hijos del matrimonio que custodia de su madre(...), quedando la patria potestad compartida'; no hubo pensión compensatoria y la pensión para los hijos se fijó en 45.000 pesetas. Liquidaron en aquél momento la sociedad de gananciales: el Sr. Higinio se adjudicó la vivienda hasta entonces familiar ('inmueble sito en la CALLE000 NUM001, chalet NUM002 de la URBANIZACION001') y la Sra. Brigida un vehículo Renault 7, una finca rústica en DIRECCION002 de los Caballeros, ' así mismo, don Higinio abonará a doña Brigida en concepto de compensación de los bienes adjudicados, la cantidad de 500.000 pesetas, que serán entregadas en dos plazos iguales de 250.000 pesetas los días 15 de los meses de marzo de los años 1997 y 1998'. La finca rústica fue vendida por la Sra. María en el año 2002 por 6.010,12 euros. La vivienda familiar fue vendida por ambos cónyuges el día 23/mayo/1997 por 19.000.000 pesetas, tras la cancelación de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble, según la inscripción 4ª de la certificación parcial aportada.

(3) Según parece el Sr. Higinio había iniciado una relación sentimental con la Sra. Noelia en el año 1996.

(4) Mediante escritura pública otorgada el día 28/junio/2000, la Sra. Noelia, con carácter privativo, adquirió de la mercantil Promotora Roche S.A. la finca litigiosa, registral nº NUM003, consistente en una parcela en la referida urbanización de 1.079 metros cuadrados de superficie en la AVENIDA000 nº NUM000. En la misma fecha se declaró una obra nueva consistente en una edificación de 175 metros cuadrados. Para la dotación de enseres, mobiliario y obras adicionales en el exterior (porche, jardinería), el Sr. Higinio pagó facturas de diferentes proveedores para la instalación, por ejemplo, de la cocina, electrodomésticos, mobiliario, colchones, etc.

(5) En el Registro de la Propiedad de DIRECCION001, la finca nº NUM003 aparece inscrita a favor de Noelia (o Almudena).

(6) La relación sentimental entre con la Sra. Almudena concluyó en el año 2001, perdiendo esta cualquier interés por la casa que había adquirido en España.

(7) El día 1/agosto/2001, la Sra. Almudena vendió en documento privado a los hijos del Sr. Higinio y de la Sra. Brigida, Cornelio y Paula, de 14 y 10 años respectivamente, la vivienda litigiosa. Intervino en nombre de los compradores al ser menores de edad, exclusivamente su madre ' que complementa la capacidad de sus hijos menores de edad sometidos a su patria potestad y ratifica su voluntad de comprar'. El precio de la venta era de 160.000 marcos alemanes o 13.600.000 pesetas, 'cuyo pago realizarán los progenitores de los menores en su nombre, en los próximos años, entendiéndose que los pagos realizados por Higinio son mejora de los alimentos de sus hijos menores de edad'. En la estipulación 7ª quedaba previsto que 'La vendedora suscribirá con el padre de los menores ( Higinio) el documento relativo al modo en que se realizarán los pagos por parte del Sr. Higinio a cuenta del pago del precio'.

(8) Ese mismo día, 1/agosto/2001, la Sra. Almudena firmó un documento, aparentemente dirigido al Sr. Higinio, en el que reconocía que este 'ha satisfecho todos los pagos anteriores a esta fecha para la amortización del contrato de préstamo suscrito con la entidad VolksBank Bad Laasphe para la financiación de la casa en URBANIZACION000, AVENIDA000 NUM000'. Consta en autos una segunda versión del mismo documento pero fechada el día 9/agosto/2001, también firmado por la Sra. Almudena: ' Por la presente confirmo que don Higinio ha efectuado hasta la fecha todos los pagos para la amortización de los préstamos concedidos por la entidad VolksBank Bad Laasphe para la financiación de la casa sita en URBANIZACION000, AVENIDA000 NUM000. Los enseres que se encuentran en dicha casa son propiedad suya' ( según traducción del documento nº 4 de la demanda).

(9) El día 21/agosto/2001, la Sra. Almudena y el Sr. Higinio suscribieron un contrato privado (así denominado por las partes, ' vereinbarung', esto es, convenio o contrato), en la que admiten que la Sra. Almudena era la propietaria de la finca en cuestión ' que actualmente tiene un saldo vivo de aproximadamente 160.000 DEM'. También reconocen que 'las cuotas de intereses y amortización de dichos créditos las venía abonando el Sr. Higinio con cargo a sus ingresos'. En su art. 2 se fija el 'objeto del contrato' en los siguientes términos: 'La Sra. Delia [ Almudena] se obliga a transmitir la propiedad de la finca descrita en el artículo 1 anterior al Sr. Higinio renunciando a cualquier compensación económica, debido a que el Sr. Higinio ha venido haciéndose cargo hasta la fecha de los gastos de financiación'. Al tiempo, en la estipulación 3ª, quedaba pactado que el Sr. Higinio se subrogaría en los créditos concertados por la Sra. Almudena para la compra del inmueble, haciéndose cargo en todo caso de su pago y de la ' totalidad de los gastos ocasionados por la amortización anticipada por subrogación y la deuda', de modo que 'la transmisión de la finca al Sr. Higinio dependerá de que la entidad autorice la subrogación del Sr. Higinio en los créditos contratados por la Sra. Delia [ Almudena]' y también 'dependerá de la devolución íntegra de los créditos recibidos por la señora Delia [ Almudena]'. Por último, en la estipulación 4ª se dice que 'las partes conocen que la transmisión de la propiedad de la finca descrita en el artículo 1 anterior deberá actuar de conformidad con el Derecho español y que esto puede implicar el otorgamiento de la transmisión en escritura notarial española'. Consta en autos una segunda versión más abreviada de el mismo documento, de la misma fecha, cuya traducción difiere de la anterior, aunque el texto en alemán es idéntico, de manera que su art. 2 queda como sigue: 'La Sra. Delia [ Almudena] se obliga a transmitir al Sr. Higinio la finca descrita bajo el número 1 anterior y renuncia a cualquier compensación económica habida cuenta que el Sr. Higinio ha asumido hasta la fecha los costes de financiación'

(10) Con posterioridad, el Sr. Higinio se hizo cargo de todos los pagos derivados de la tenencia y mantenimiento del inmueble. Siendo titular de una cuenta en Deutsche Bank (nº NUM004) en ella quedaron domiciliados y se hicieron efectivos pagos periódicos tales como (i) los recibos por consumos de electricidad de Endesa (y luego EESXXI), (ii) los pagos de impuestos a través del Servicio Provincial de Recaudación de la Diputación de Cádiz o del Ayuntamiento de DIRECCION001, señaladamente del IBI, (iii) las cuotas de la Comunidad de Propietarios URBANIZACION000 y (iv) las primas del seguro que debía tener la vivienda ('Cuenta Multiriesgo'). Así lo acreditan los estadillos mensuales de la citada cuenta entre los meses de octubre de 2003 y julio de 2015. La cuenta solo se nutría con las transferencias que hacía el Sr. Higinio, las últimas, de 1.000 euros cada una, los días 24/febrero y 3/marzo/2915, de manera que a la muerte del Sr. Higinio había más de 2.500 euros, con los que se siguió atendiendo en los meses siguientes a los referidos pagos. Se han aportado igualmente facturas de electricidad hasta el mes de enero del año 2016. Incluso la parte demandada al aporta un recibo de IBI del año 2013 (documento nº 3) domiciliado en la cuenta del Sr. Higinio.

(11) Tras su ruptura con la Sra. Almudena, Higinio comenzó una relación sentimental con la actora, Higinio con la que contrajo nuevo matrimonio, fruto de la cual nacieron dos hijos, Adolfo en el año 2004 y Isabel en el 2009.

(12) El día 25/enero/2011, el Sr. Higinio se dirigió por correo electrónico a la Sra. Almudena manifestándole que ' en las últimas semanas y meses te he llamado por lo menos diez veces o más, pero aparte de las dos veces que tu marido me contestó el teléfono, nunca pude hablar contigo' y es por ello que le escribía 'ya que me gustaría que consiguiéramos por fin hacer el cambio de titularidad de la casa en URBANIZACION000 a mi nombre'. Ante la falta de contestación, envía nuevo correo electrónico el día 10/febrero/2011 en el que se refiere a que en la última conversación telefónica habida 'me aseguraste que no iba a haber problemas con la transmisión de la casa', y le urgía a ponerse en contacto y evitar a los abogados 'para poder hablar sobre los detalles y la forma de gestionar la transmisión de la casa en España, para por fin poder terminar con el asunto, tal y como lo acordamos en su día'.

(13) Iniciadas las conversaciones entre los abogados del Sr. Higinio y de la Sra. Almudena, consta que el del primero, el Sr. Carlos, le comunica a su compañero, el Sr. Cesareo, el 6/enero/2014, indicándole que ante el coste fiscal que tendría para el Sr. Higinio que se le escriturara la finca a su favor para luego venderla, como era su propósito, le instaba a ' que su mandante le confiere un poder que cumplo requisitos del derecho español para poder llevar a cabo los actos jurídicos necesarios'. Ofrecía 'la participación de su mandante en el producto de la venta por importe de 3.000 euros para cubrir los gastos ocasionados por su parte'. Contestó el Sr. Cesareo en nombre de la Sra. Almudena. Según se desprende del correspondiente escrito ella estaba dispuesta a otorgar el poder, siempre especial para esa venta, pero ' desea ver el borrador del contrato del que se desprenda a quien y en qué condiciones, especialmente económicas se efectuará la venta' y sin que en ningún caso tuviera 'que asumir tasas, gastos, sobre todo, impuestos de cualquier tipo', aludiendo especialmente al impuesto de plusvalía que 'habría que, o bien, repercutir la plusvalía al comprador, una posibilidad que existe, o, si no, su representado debería comprometerse a asumir dicho impuesto'. Finalmente, la Sra. Almudena ' observa, para el caso de que se alcance un excedente de precio, es decir, un precio superior al importe que deba desembolsar nuestra mandante a su representado, que ella haría suya dicha cantidad'. Contesta el abogado Sr. Carlos, aceptando las condiciones del poder y gastos, alegando sin embargo no comprender la última petición de la Sra. Almudena: ' Nuestro mandante entiende que le corresponde el producto íntegro de la venta, si fuera el caso previo descuento de impuestos o gastos anticipados por su mandante. No logramos comprender en qué podrá consistir el 'excedente de precio' mencionado por ustedes (...) Si su mandante tuviera expectativas económicas superiores a la oferta de 3.000 euros, en concepto de los gastos incurridos por su parte (...) agradeceríamos que éstas se concretaran'.

(14) El Sr. Higinio falleció el día 27/mayo/2015.

(15) Poco después, la Sra. Higinio se dirigió a la Sra. Almudena para arreglar el problema de la casa de URBANIZACION000. Le instaba a darle un poder para así venderla y procurar una economía saneada para los dos hijos, aun menores, que había tenido de su matrimonio con Higinio. Directamente le decía: 'Sra. Almudena me gustaría saber qué es lo que quiere, ¿quiere usted dinero? si es así, ¿cuánto? ¿sería Usted feliz con ello? Espero no tener que ponerle una demanda. Pero no puedo dejar pasar mucho tiempo'.

(16) Higinio fue declarada única heredera de su difunto esposo mediante resolución de fecha 18/enero/2016 del Juzgado de 1ª Instancia de DIRECCION003. Ambos se habían instituido mutuamente herederos en testamento ológrafo de 9/enero/2015. El día 14/abril/2016 ante el Notario de DIRECCION004, Sr. Juan, se otorgó por la citada heredera escritura pública de aceptación y adjudicación de herencia intestada, inventariándose como bien privativo del causante los ' derechos económicos, pretensiones y acciones contra doña Noelia derivado de un contrato privado suscrito por el causante en Alemania, en la ciudad de DIRECCION003 con fecha 21 de agosto de 2001 (...) por lo que doña Noelia se obliga a transmitir la propiedad de la finca sita en URBANIZACION000, AVENIDA000 NUM000, provincia de Cádiz', que se adjudicó la actora.

(17) La Sra. Almudena, a través de su abogado, el Sr. Cesareo le comunicó en fecha 21/marzo/2016 a la Sra. Higinio que solo estaban autorizados a entrar en la vivienda litigiosa Paula y Cornelio. A raíz de haber accedido a ella la actora y su hermano y cambiar la cerradura en enero de 2016, el día 7/marzo/2016, los hermanos Paula Cornelio la denunciaron en la Guardia Civil.

(18) En autos solo consta que es a partir de julio de 2017 cuando los Sres. Cornelio Paula comienzan a pagar los gastos de la vivienda litigiosa.

TERCERO.- La validez y eficacia del contrato de compraventa de 21/agosto/2001 y la aplicación de las normas sobre la doble venta. Del análisis de los anteriores hechos se desprende que la solución más adecuada es la de reconocer toda su eficacia al contrato de compraventa suscrito por la Sra. Almudena con el Sr. Higinio y aplicas en consecuencia las normas que rigen la doble venta.

De entrada habrá que resaltar que la fundamentación de la sentencia recurrida se antoja pobre e insuficiente. Bastará analizar los argumentos en que ella se asienta, antes relacionados, para comprobarlo:

(i) Efectivamente, no se entiende o se entiende mal que la Sra. Almudena en tan escaso período de tiempo vendiera dos veces el mismo inmueble y, sobre todo, diera tan diverso sentido a su proceder. De alguna manera ello no es ajeno a la errática conducta de la Sra. Almudena.

Ya nos hemos referido a su férrea y numantina defensa en la litis de intereses que (en principio) le son ajenos; más allá incluso de lo razonable en tanto que supera en intensidad a los planteamientos de los teóricos beneficiarios de su posición, esto es, de los hermanos Cornelio Paula. Y tampoco es algo nuevo. Ya en vida del Sr. Higinio y ante la solicitud de este para que se pusiera la finca litigiosa a su nombre y/o se le facilitara un poder para su venta a terceros, ni la Sra. Almudena, ni su abogado Sr. Cesareo en su nombre, nunca opusieron que la finca había sido vendida en el año 2001 a los hijos españoles del requirente. Es muy revelador que en el año 2014 lejos de aludir a esa circunstancia, estuviera dispuesta a otorgar ese poder siempre que participara en el negocio en la extraña forma indicada por su abogado en la comunicación de 6/enero/2014 (reseñada antes en el apartado nº 13). Ni muestra ninguna extrañeza ante la petición del Sr. Higinio, ni expresa su negativa a participar en un negocio que supuestamente vulneraría los derechos de los codemandados. Ha de soportar estoicamente por el contrario que el abogado del Sr. Higinio, Sr. Carlos, directamente le interrogara por si ' tuviera expectativas económicas superiores a la oferta de 3.000 euros, en concepto de los gastos incurridos por su parte (...) agradeceríamos que éstas se concretaran'.

De manera no muy diferente, la actora, luego de la muerte de su marido, le llega a decir en el correo electrónico reseñado en el apartado 15, 'Sra. Almudena me gustaría saber qué es lo que quiere, ¿quiere usted dinero? si es así, ¿cuánto? ¿sería Usted feliz con ello?' y nunca se refiere la Sra. Almudena al contrato de 1/agosto/2001, que acreditadamente solo sale a la luz en este pleito.

Queremos con ello decir que pretender extraer de la conducta de la Sra. Almudena indicios que hagan razonable su manera de proceder en agosto de 2001 es tarea imposible. Las hipótesis son muy variadas, sin descartar que el contrato de 1/agosto/2001 fuera una creación posterior, en todo caso ocultada y nunca opuesta al Sr. Higinio. No en balde solo sale a la luz luego de transcurridos más de 16 años, al contestarse a la demanda en diciembre de 2017, de manera que incluso su fecha podría haber sido cuestionada por la actora desde la perspectiva del art. 1227 del Código Civil. Ni tampoco que, por la razón que fuera, la Sra. Almudena hubiera mostrado caras diferentes a cada uno de los intervinientes, esto es, a la ex esposa de su antiguo compañero sentimental y a este mismo, con quien, recordémoslo, acababa de romper, hasta el punto, por ejemplo, de confeccionar dos ejemplares del mismo documento de fechas diferentes, uno datado el 1/agosto/2001 y otro el 9/agosto/2001.

(ii) Se pretende dar una importancia que no tiene a las diversas traducciones del documento de compraventa de 21/agosto/2001. En su estipulación 2ª y para el mismo texto original en alemán, la traductora que interviene para la actora considera que la Sra. Almudena 'se obliga a transmitir la propiedad de la finca descrita en el artículo 1 anterior al Sr. Higinio', mientras que el traductor que lo hace para la parte demandada sugiere que la Sra. Almudena ' se obliga a transmitirle al Sr. Higinio la finca descrita bajo el número 1 anterior'.

Desde el punto de vista del derecho interno, no hay diferencia alguna entre la propiedad de la finca y la finca misma; el más pleno y general de los derechos sobre las cosas, el derecho de propiedad ( art. 348 Código Civil), se proyecta sobre las cosas susceptibles de dominio hasta el punto de identificarse en el lenguaje jurídico la cosa con el derecho de propiedad sobre ella ejercido. Y así, por ejemplo, no se transmite en el art. 1445 del Código el derecho de propiedad sobre la cosa por título de compraventa, como sería de esperar a la vista de lo dispuesto en el art. 609, sino que el texto legal se refiere textualmente a la cosa misma.

Por otra parte, mayor trascendencia tendría que en una y otra traducción la vendedora se obligue a transmitir la cosa o el derecho de propiedad sobre ella, no que efectivamente lo haga (tal y como sucede en la cláusula 1ª del contrato de 1/agosto/2001: ' Doña Noelia vende y transmite la propiedad a ...'). Quizás en ello esté también la explicación de esas diferencias en las traducciones. Y es que en el Derecho alemán, a diferencia lo que ocurre con carácter general en nuestro sistema (del título y modo), la propiedad se adquiere y transmite por simple acuerdo de la partes, seguido de latraditio,independientemente del negocio que motivó la transmisión. El principio de abstracción obliga a diferenciar entre el título y el modo de adquisición (principio de separación), de forma que el negocio jurídico que da lugar a la transmisión es jurídicamente independiente del traspaso real de la propiedad, el contrato de compraventa no transfiere la propiedad, sólo obliga a transferirla; el traspaso del dominio se produce mediante otro negocio jurídico de disposición que, en el caso de inmuebles, recibe la denominación de traditioo entrega (Auflassung).Y este sistema ha sido consagrado por el BGB alemán, en el cual la propiedad de los bienes muebles se adquiere y transmite por la entrega de la cosa precedida de un acuerdo abstracto traslativo; y la propiedad de los bienes inmuebles, por un acuerdo abstracto unido a la inscripción en el Registro de la Propiedad que es constitutivo salvo excepciones. En congruencia con todo ello, y al ser conscientes ambas partes de que la transmisión deberá levarse a efecto conforme el derecho interno, queda pactada en la estipulación 4.1 la posibilidad de otorgarse escritura pública de compraventa conforme al Derecho español.

En ese contexto se entienden las diferencias entre el contrato de 1/agosto y el que también es un contrato de compraventa, ajustado a la tradición jurídica alemana, de 21/agosto, tema este sobre el que luego volveremos.

(iii) En último lugar, la sentencia apelada descansaba en el hecho de haber reconocido la Sra. Almudena que el Sr. Higinio había satisfecho ' la parte de préstamo que le correspondía pagar tras el acuerdo del 1 de agosto de 2001, en donde Brigida y Noelia acuerdan que serán los progenitores quienes abonen el precio a cuenta de sus hijos'. Más allá de las múltiples imprecisiones contenidas en la anterior afirmación, el argumento no es útil a los efectos del art. 368 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Lo que la Sra. Almudena afirma en los documentos de 1 y 9/agosto/2001 es que el Sr. Higinio había hecho todos los pagos, no solo algunos o parte de ellos, para satisfacer el crédito hipotecario por ella solicitado para adquirir el inmueble litigioso en el año 2000. Por otra parte, y en razón de las obligaciones adquiridas por el Sr. Higinio en el contrato de 21/agosto/2001, también satisfizo las amortizaciones posteriores hasta su cancelación. Así se sigue de la documental aportada con la demanda y, aquí sí, se infiere de la ausencia de acreditación por la Sra. Almudena de algún saldo vivo que aún se mantuviera con la entidad prestamista. Se ha intentado acreditar sin éxito tal extremo en autos y el principio de disponibilidad y facilidad probatoria del art. 217.7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil hace que sea ella quien se deba perjudicar por tal circunstancia. Si tenemos en cuenta además que el Sr. Higinio se hizo cargo de la dotación del inmueble y de los pagos precisos para su uso y mantenimiento (así se explica detalladamente en el apartado 10 del Fundamento de Derecho anterior) necesariamente habrá de concluirse que fue el Sr. Higinio quien paga el precio del inmueble y atiende a todos los gastos derivados de su posterior posesión, sin participación alguna de la Sra. María. No son, por tanto, los progenitores de los demandados quienes abonan el precio por cuenta de sus hijos, sino exclusivamente el Sr. Higinio.

En cualquier caso, como indicio, el hecho de haber satisfecho el Sr. Higinio las amortizaciones del crédito solicitado por la Sra. Almudena, no es unívoco; no tiene el significado probatorio pretendido. Solo es útil para dar vitalidad al hecho de haber sido él quien materialmente pagó el precio del inmueble litigioso, por mucho que fuera formalmente adquirido por la Sra. Almudena. Pero no cabe inferir de él su eventual deseo que se destinara a su muerte para sus hijos y mucho menos que ya en el año 2001 fuera puesto a nombre de ellos.

Llegados a este punto y ya fuera de las endebles razones dadas para aceptar el relato de los demandados, hemos de insistir en la bondad de la versión de lo sucedido dada por la recurrente. Estamos, sin duda alguna, ante un contrato real y efectivo de compraventa. Tal es la naturaleza del contrato (o convenio) de 21/agosto/2001. Aunque arreglado al Derecho alemán es útil para transmitir el dominio en nuestro derecho al constituir título suficiente a los efectos del art. 609 del Código Civil, y al que siguió, como se verá, la toma de posesión del inmueble. En realidad no hay razón alguna para poder en duda la anterior afirmación. Lo realmente ocurrido es que se ha construido una versión alternativa de escaso valor argumental.

a) Lo sucedido con anterioridad a agosto de 2001 en absoluto justifica y da sentido a la supuesta venta a los hijos del Sr. Higinio. Se ha tratado de acreditar que al tiempo de la separación con la Sra. María, el Sr. Higinio se quedó con la mayor parte del patrimonio ganancial en detrimento de la cuota de su esposa (significativo sería la diferencia valor entre el inmueble rústico que a ella se le atribuye y el de la antigua vivienda familiar que se queda el Sr. Higinio para su posterior venta) y que ello quedaría compensado con la puesta a nombre de los hijos comunes de la casa de URBANIZACION000.

Habrá que decir que esa maniobra no compensaba, si así se pretendía, el menor valor de la hijuela de la Sra. María quien no recibía nada en la operación, ni siquiera el uso de la vivienda. Pero es que además dista de estar acreditado el anterior extremo, esto es, que la Sra. Brigida hubiera aceptado tal desigual liquidación de gananciales, sin garantía alguna de esa extraña compensación indirecta posterior. No en balde, la liquidación se aprueba en sentencia de 1997 y no es hasta el año 2000 cuando la Sra. Almudena compra la vivienda para luego querer desprenderse de ella en el año 2001: es mucho prever que cuatro años se aceptara un convenio regulador leonino en previsión de lo que podría, o no, ocurrir cuatro años después.

El fallecimiento del Sr. Higinio y su azarosa vida sentimental impide conocer lo realmente sucedido en el año 1997, pero creemos que es mus significativo que por la parte demandada se aporte una certificación literal del Registro de la Propiedad de la finca de DIRECCION005 que fue vivienda familiar para acreditar que se vendió por 19 millones de pesetas y se oculte cuál fuera la carga hipotecaria que pesaba sobre ella y el valor de su amortización, para así conocer el valor de la atribución neta al Sr. Higinio.

b) Si los antecedentes no son muy significativos, menos aún lo son los hechos coetáneos a la firma de ambos contratos. La pretensión de vincular ambos contratos a través de la cláusula 7ª del contrato de 1/agosto cede ante la evidencia de que en el segundo no existe ninguna referencia al anterior. Si el sentido y finalidad del segundo pacto era el de determinar la forma en que el Sr. Higinio debía hacer frente a las obligaciones a él impuestas en la compraventa de 1/agosto/2001, lo lógico era así mencionarlo. Ya que la Sra. Almudena y la Sra. Brigida le habían (supuestamente) marginado del contrato, hecho este también sin explicación alguna, pero haciéndole responsable del pago del precio allí previsto, era cuando menos exigible que el Sr. Higinio hubiera ratificado de alguna manera esa venta mencionándola siquiera fuera en el posterior acuerdo.

Nada de ello hubo en el contrato de 1/agosto/2001. Ya hemos explicado como era un auténtico contrato de compraventa ajustado a la legalidad alemana. Pero es que además, se dice en él expresamente que la finca se transmite al Sr. Higinio, nunca a sus hijos, que él se obliga a pagar el resto de las amortizaciones y a procurar la indemnidad de la Sra. Almudena y a pagar los impuestos. Eso no era un simple ' documento relativo al modo en que se realizarán los pagos por parte del Sr. Higinio a cuenta del pago del precio'que era lo que, hipotéticamente, se había previsto en la referida estipulación 7ª, sino algo más y de alcance bien diferente.

c) De lo sucedido con posterioridad ya hemos rendido cuenta. Sigue siendo muy importante resaltar que ningún documento o testimonio (anterior al presente litigio) hable del contrato de compraventa previo de 1/agosto/2001. Lo es también que el Sr. Higinio antes poco antes de su muerte seguía insistiéndole a la Sra. Almudena que solventara la anomalía de su titularidad formal para que el inmueble litigioso estuviera a su nombre para su posterior venta, sin mención alguna a sus hijos ni por supuesto a un contrato anterior.

Llama por último la atención que el demandado Cornelio en los correos electrónicos que dirige a su padre en los años anteriores a su fallecimiento, además de solventar problemas sentimentales pendientes, se refiera a los problemas pendientes en España sin aludir específicamente a la casa de URBANIZACION000. Nótese que de ser cierto que ya la habían adquirido ellos en 2001 a través de su madre, era irrelevante e innecesario el concurso de su padre en la solución del problema; bastaba con que la Sra. Almudena se aviniera a otorgar escritura pública de compraventa a su nombre, siendo seguro que los gastos que ello conllevaría podrían ser sufragados con las ganancias que a los hermanos Cornelio Paula les reportaría la operación.

CUARTO.- Conclusión y costas. Por cuanto se ha expuesto, creemos que es de plena aplicación la norma contenida en el art. 1373 del Código Civil en sede de doble venta conforme a la cual, ' Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores (...) Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe'.

Consideramos la existencia de las tan citadas dos ventas, y comoquiera que la titularidad registral la sigue ostentando la Sra. Almudena, ha de vencer en el dominio quien primero adquirió la posesión del inmueble que fue a todas luces el Sr. Higinio como se explica en el apartado 10 del Fundamento de Derecho anterior. Se trata de una modalidad de constitutum possesoriumdel art. 1473 in fine del Código Civil en la que se produjo una interversión del título posesorio, pasando el Sr. Higinio a poseer como consecuencia de su relación sentimental con la hasta entonces propietaria a hacerlo como genuino propietario.

Digamos por último que esta solución se adecua mejor con lo materialmente sucedido. Quien adquiere la vivienda, por pagar en realidad su precio y la dotación precisa para su puesta en funcionamiento, es el Sr. Higinio. Es él también quien hasta su muerte pagos los gastos de mantenimiento, tributos y servicios. Y sin que él en ejercicio de las facultades que le son propias hubiera dispuesto nada al respecto, ni lo conociera y aceptara, se conciertan dos de sus antiguas parejas para disponer del inmueble a favor de dos de sus hijos. Pues bien, es claro que dicho negocio debe ceder ante la voluntad testamentaria, judicialmente reconocida en Alemania, del finado, sin perjuicio de los derechos legitimarios que pudieran corresponder a los demandados.

Solo en el caso de fallo confirmatorio de la resolución apelada se impondrán las costas al apelante según dispone el art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En cuanto a las costas de la 1ª Instancia, la estimación íntegra de la demanda y la aplicación del principio de vencimiento objetivo del art. 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil hace que deban ser impuestas a la parte demandada.

VISTOSlos preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, y en razón a lo expuesto,

Fallo

PRIMERO.- Que estimandoel recurso de apelación sostenido en esta instancia por Higiniocontra la sentencia de fecha 11/diciembre/2019 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de DIRECCION000 en la causa ya citada, revocamosla misma en el sentido de estimar íntegramente la demanda interpuesta por Higinio contra Noelia y contra Paula y Cornelio y en su consecuencia:

(1) Declaramos que el dominio sobre la finca sita en la AVENIDA000 nº NUM000 de la URBANIZACION000 ( DIRECCION001) pertenece a Higinio por ser la heredera de su anterior titular, Higinio;

(2) Condenamos a Noelia y a Paula y a Cornelio a estar y pasar por la citada declaración, reconociendo tal titularidad, y a desalojar, dejar libre y a disposición de la actora el inmueble en cuestión, bajo el apercibimiento de ser lanzados si así no lo verifican;

(3) Condenamos a los demandados al pago de las costas causadas en la 1ª Instancia.

SEGUNDO.- No hacemos especial imposición de las costas procesales causadas en esta alzada.

TERCERO.- Devuélvase a la parte apelante el depósito constituido para recurrir.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará testimonio literal al Rollo de Sala y se notificará a las partes haciéndoles saber que contra la misma podrá interponerse recurso de casación en el caso de concurrir las circunstancias previstas en el art. 477.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y, en su caso, recurso extraordinario por infracción procesal, juzgando en esta segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.