Sentencia CIVIL Nº 950/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 184/2018 de 21 de Diciembre de 2018

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 184/2018 -M
Materia: Juicio verbal desahucio
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Terrassa
Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 501/2017
Parte recurrente/Solicitante: Obdulio
Procurador/a: Maria Ines Dagnino Puig
Abogado/a: Jose Manuel Moratalla Toledano
Parte recurrida: BUILDINGCENTER, S.A.
Procurador/a: Javier Segura Zariquiey
Abogado/a: JUAN MANUEL ISERTE GIL
SENTENCIA Nº 950/2018
Magistradas/o:
Marta Dolores del Valle Garcia
Mireia Rios Enrich
Adolfo Lucas Esteve
Barcelona, 21 de diciembre de 2018

Antecedentes

Primero. En fecha 13 de febrero de 2018 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 501/2017 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Terrassa a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª. Maria Ines Dagnino Puig, en nombre y representación de D. Obdulio contra Sentencia - 21/07/2017 y en el que consta como parte apelada el Procurador D. Javier Segura Zariquiey, en nombre y representación de BUILDINGCENTER, S.A..

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Dº JAVIER SEGURA ZARIQUEIY, en nombre y representación de la mercantil BUILDINGCENTER SAU, contra Dº Obdulio , declaro resuelto por impago de rentas el contrato de arrendamiento de vivienda celebrado entre las partes y condeno a la parte demandada a que abandone la finca sita en Terrassa, CALLE000 , número NUM000 , dentro del plazo legal, dejándola libre, vacua y expedita a disposición de la parte actora, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo verificaren, así como a abonar todas aquellas rentas que se devenguen hasta la efectiva entrega de la finca.

En materia de costas del presente procedimiento cada parte abonará las suyas propias y las comunes por mitad.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Marta Dolores del Valle Garcia .

Fundamentos

PRIMERO.- En la demanda rectora del procedimiento, la actora BUILDINGCENTER, S.A. ejercitó contra el demandado D. Obdulio , en forma acumulada, acción de resolución del contrato de arrendamiento, concertado en fecha 26 de noviembre de 2014 en relación con la vivienda sita en la CALLE000 , nº NUM000 , Casa, de Terrassa, y acción en reclamación de rentas. En concreto, según certificado de deuda que aportó, la actora alegó que el demandado adeudaba rentas desde abril de 2016 inclusive, reclamando al tiempo de la presentación de la demanda la suma 5.499,21 euros, más las cantidades que se fueran devengando en igual concepto a razón de 421,21 euros mensuales.

El demandado contestó y alegó que la actora no acreditaba tener legitimación activa, al no ser aportado con la demanda documento alguno acreditativo de la propiedad de la vivienda, por lo que desconocía si la actora era realmente la titular y en qué momento devino acreedora del demandado. De modo subsidiario, alegó que el certificado de deuda aportado con la demanda había sido confeccionado unilateralmente por la actora, y que había abonado rigurosamente todas las rentas a las que venía obligado, según las facturas que mensualmente se le iban girando. Añadió que era patente la mala fe de la actora, que había abusado de su situación de superioridad en el negocio jurídico suscrito, entre otras cosas, por desconocer el demandado la realidad registral de la vivienda y en qué momento se dio inicio a la obligación de pago de rentas resultante del contrato de arrendamiento obrante en autos; el demandado empezó a abonar las rentas en junio de 2016, cuando la actora le giró la primera factura, sin entender por qué actuaba de forma temeraria.

La sentencia es estimatoria en parte de la demanda, partiendo de que queda acreditada la existencia de un contrato de arrendamiento, en el que se subrogó la actora con posterioridad a su suscripción, al constar como destinataria en todos y cada uno de los justificantes de los ingresos bancarios realizados por el demandado, quien no podía alegar por ello desconocimiento En relación con las cantidades reclamadas, se tiene por acreditado el pago de la renta de los meses de junio de 2016 a julio de 2017 (fecha de la vista), ambos inclusive, por los justificantes de ingresos bancarios realizados, si bien se señala que la renta de los meses de abril y mayo de 2016 fue abonada por el demandado en fecha 26 de junio de 2017, con más de un año de retraso y después de haber contestado a la demanda, por lo que la actora se vio obligada a presentar la demanda para el cobro de las mismas. Se declara resuelto el contrato, se condena al demandado al desalojo de la vivienda y se condena al demandado, asimismo, al pago de las rentas devengadas hasta la efectiva entrega de la finca.

El demandado interpone recurso de apelación contra la sentencia, y solicita su revocación.

La parte actora no presenta escrito de oposición al recurso.



SEGUNDO.- El apelante funda su recurso en la incongruencia de los límites cuantitativos, pues alega que, en fecha 26 de noviembre de 2014, fue suscrito contrato de arrendamiento sujeto a condición suspensiva (pacto segundo, apartado uno), de modo que la eficacia del contrato de alquiler quedaba sujeta a una condición suspensiva, en el seno del procedimiento judicial reseñado en el Expositivo I del contrato, por el que se adjudicaría la actora la vivienda mediante decreto de adjudicación, con expresión de su firmeza. Alega que las partes convinieron que se acreditaría el cumplimiento de la condición suspensiva en el momento en que fuese dictado el decreto de adjudicación con expresión de su firmeza, lo cual debería acreditar la actora al arrendatario mediante la exhibición de una fotocopia de la misma, en el plazo de un mes a contar desde la notificación de dicha resolución a la actora, lo cual no llevó a cabo la actora, sino que presentó la demanda.

Alega que la actora ubica al demandado a su merced, pues le reclama rentas desde abril de 2016, cuando no consta acreditado cuándo despliega su eficacia temporal el contrato, y hace caso omiso a las alegaciones del demandado de haber cumplido escrupulosamente con el pago de la renta a partir de la primera factura que le giró, relativa a la renta de junio de 2016. Discrepa de la interpretación hecha en la sentencia recurrida del pago de las rentas de abril y mayo de 2016, porque la actora no había acreditado en ningún momento el cumplimiento de la condición resolutoria suspensiva, y dejó a su libre albedrío la efectividad temporal de las obligaciones de pago de la demandada, sin constar en autos documento alguno de comunicación de cumplimiento de la condición suspensiva; añade que el pago de los meses de abril y mayo de 2016 en fecha 26 de junio de 2017 se hizo solo 'ad cautelam', con efectos enervatorios, para el caso de que no fueran acogidos los argumentos del demandado, y que la actora no aporta las facturas correspondientes a tales mensualidades.

Este Tribunal, haciendo uso de la función revisora que le es propia, considera procedente la estimación del recurso.

En ese sentido, aunque el demandado apelante no desarrollara los motivos de su oposición vertidos en la contestación con expresa referencia a la existencia de una condición suspensiva en el contrato, lo cierto es que, como ya se ha expuesto, alegó que desconocía la realidad registral de la vivienda y en qué momento se dio inicio a la obligación de pago de rentas resultante del contrato de arrendamiento obrante en autos, argumento que cabe relacionar directamente con la existencia de una condición suspensiva en el contrato de arrendamiento y, en concreto, con el momento en que la actora BUILDINGCENTER, S.A. se convertiría en la efectiva arrendadora y, por ende, podría proceder al cobro de la renta.

En efecto, examinado el contrato aportado con la demanda, resulta que fue denominado ' CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA SUJETO A CONDICIÓN SUSPENSIVA ' y que fue concertado en fecha 26 de noviembre de 2014 en relación con la vivienda objeto del procedimiento, con la intervención de DIAGONALGEST, S.L., en representación de BUILDINGCENTER, S.A.U, 'la ARRENDADORA' y D. Obdulio , con domicilio a efectos de notificaciones en la misma finca objeto de arrendamiento, 'la ARRENDATARIA'.

En la parte expositiva (' DICEN'), consta lo siguiente: ' I. Que D. Obdulio venía ocupando la vivienda 'sobre la que CAIXABANK, S.A. inició un procedimiento de ejecución hipotecaria como acreedor del crédito con garantía hipotecaria constituida sobre la misma (...) II. Que BUILDINGCENTER convino con CAIXABANK, S.A. la cesión de remate a favor de la primera en el seno del procedimiento judicial anteriormente indicado, cuya circunstancia que ya fue comunicada al Juzgado correspondiente y que, tras las realización de los trámites procesales oportunos, debería permitir a BUILDINGCENTER convertirse en plena propietaria de la V IVIENDA (...) IV. Que en atención a las circunstancias anteriormente indicadas (...) han convenido suscribir CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA SUJETO A CONDICIÓN SUSPENSIVA. En el pacto primero del contrato, punto 2 (' POSESIÓN'), se establece que 'aclaran ambas partes que el consentimiento dado por BUILDINGCENTER se presta con efectos a partir del día en que, en su caso, surta plenos efectos el presente contrato de conformidad con lo dispuesto en la Condición Suspensiva indicada (...). Y, en el pacto segundo, se establece: 1.CONDICIÓN SUSPENSIVA.- Ambas partes convienen sujetar la eficacia del presente Contrato a la condición suspensiva consistente en que sea dictada a favor de BUILDINGCENTER resolución judicial en el seno del procedimiento judicial reseñado en el Expositivo I, por el que se le adjudique la propiedad y posesión jurídica de la VIVIENDA (decreto de adjudicación), con expresión de su firmeza. 2.

ACREDITACIÓN CUMPLIMIENTO CONDICIÓN SUSPENSIVA.- Se entenderá que ha quedado cumplida la presente condición en el momento en el que haya sido dictada la resolución judicial indicada (decreto de adjudicación) con expresión de su firmeza, lo que deberá acreditar BUILDINGCENTER a la ARRENDATARIA mediante exhibición de una fotocopia de la reiterada resolución judicial en plazo máximo de un (1) mes a contar desde que dicha resolución sea notificada a BUILDINGCENTER'.

Por tanto, del tenor literal del contrato, resulta la certeza delas alegaciones del ahora apelante acerca de que la eficacia del contrato como tal estaba sujeta a condición suspensiva, así como que, una vez cumplida la condición, a través del dictado de decreto de adjudicación firme, la ahora apelada venía obligada a acreditar al arrendatario demandado que había sido dictada dicha resolución judicial, mediante su exhibición por fotocopia.

En su virtud, consideramos que, a los efectos de comenzar a exigir el pago de rentas, la actora debía proceder en la forma expuesta, pero no consta acreditado ex art.217.2 LEC que ello haya tenido lugar.

En la sentencia recurrida, no se aprecia la falta de legitimación activa de la actora porque, ciertamente, en los justificantes de pago de la renta aportados por el demandado, aparece la actora como destinataria de las correspondientes transferencias bancarias realizadas, previo giro de las oportunas facturas emitidas por la actora.

Sin embargo, es cuestión distinta la determinación del momento a partir del cual el demandado venía obligado al pago de la renta a la actora. Ese momento ha de ser coincidente con el momento en que le fuera comunicada por la actora, en la forma pactada en el contrato, que el contrato comenzaba a desplegar efectos por haberse cumplido la condición suspensiva. Y no consta efectuada dicha comunicación, como tampoco consta la emisión por parte de la actora de las facturas de renta relativas a los meses de abril y mayo de 2016.

Por consiguiente, cabe concluir que el abono de tales mensualidades, aun siendo efectuado después de la contestación a la demanda, fue realizado 'ad cautelam' por el demandado. Y, en contra de lo señalado en la sentencia recurrida, no apreciamos, pues, pago tardío de dichas mensualidades de renta.

En consecuencia, al no apreciar falta de pago alguna, procede la desestimación del recurso y la revocación de la sentencia recurrida, con imposición a la actora de las costas de la primera instancia.



TERCERO.- Por imperativo del art.398 LEC, dada la estimación del recurso, no procede hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas procesales causadas en segunda instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por D. Obdulio contra la sentencia dictada en fecha 21 de julio de 2017 por el Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Terrassa, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS dicha resolución, y en su virtud, DEBEMOS ABSOLVER Y ABSOLVEMOS al demandado de los pedimentos formulados en su contra por BUILDINGCENTER, S.A., con imposición a la actora de las costas de primera instancia.

No se hace un pronunciamiento expreso en cuanto a las costas procesales causadas en segunda instancia.

Se acuerda la devolución del depósito constituido por el recurrente.

Esta resolución es susceptible de recurso de extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Notifíquese la presente sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.