Sentencia Civil Nº 952/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 948/2012 de 30 de Diciembre de 2013

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Duodécima

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933837

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2012/0015814

Recurso de Apelación 948/2012

JUZGADO DE PROCEDENCIA: Instancia nº 96 de Madrid

PROCEDIMIENTO DE ORIGEN: Juicio Verbal 1012/2010

DEMANDANTE/APELANTE:D./Dña. Raquel

PROCURADORD./Dña. MARIA AMAYA CASTILLO GALLO

DEMANDADO/APELADO:ALBUFERA HOGAR SLU

PROCURADORD./Dña. MARIA DEL MAR HORNERO HERNANDEZ

La Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de Madrid constituía como Tribunal Unipersonal por el Ilmo. Sr. D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO,ha dictado la siguiente :

SENTENCIA Nº 952

En Madrid, a treinta de diciembre de dos mil trece.

Visto en grado de Apelación por esta Sección Duodécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, los presentes autos civiles Juicio Verbal 1012/2010 seguidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 96 de Madrid en los que figura como demandante/apelante D./Dña. Raquel , representado por el/la Procurador MARIA AMAYA CASTILLO GALLO y como demandado/apelado ALBUFERA HOGAR SLU representado por el/la Procurador MARIA DEL MAR HORNERO HERNANDEZ todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 29/06/2012 .

Antecedentes

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia nº 96 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 29/06/2012 , cuyo fallo es el tenor siguiente: 'Desestima la demanda formulada por la procuradora Dª Mª Amaya Castillo Gallo en nombre y representación de Dª Raquel , contra ALBUFERA HOGAR, S.L.U., con imposición de costas a la actora'.

Notificada dicha resolución a las partes, por la demandante se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que se opuso a dicho recurso.

SEGUNDO.-Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se formó el correspondiente rollo de Sala, numeró, registró y turnó la ponencia, quedando pendiente de señalamiento para dictar sentencia, señalándose después para ello el pasado día 11 de diciembre del actual.

TERCERO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D.FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO.

Fundamentos

PRIMERO:Se formula demanda en la que la actora indica, en esencia, que el 11 de diciembre de 2009 suscribió contrato de arras con la demandada para la compra de un inmueble, contrato por virtud del cual se entregó a la demandada la cantidad de 3000 €, pactándose, que en caso de que la venta no llegar a formalizarse por causas no imputables a la demandante la demandada las devolvería duplicadas.

La venta no se realizó, ya que el inmueble era de protección oficial, siendo precisa su previa descalificación, sin que la demandada hubiese realizado ninguna gestión tendente a obtener la misma.

La demandada se opuso alegando su falta de legitimación pasiva, ya que suscribió el contrato como mera mandataria, figurando en el mismo que el inmueble era propiedad de otras personas. Alegó igualmente falta de litisconsorcio pasivo necesario al no ser demandados los propietarios del inmueble. Igualmente que el contrato no se perfeccionó ya que el inmueble era una vivienda de protección oficial que no había sido desclasificada.

La sentencia que se recurre desestimó la demanda al apreciar la falta de legitimación pasiva de la demandada.

SEGUNDO:Se aceptan y se dan por reproducidos los fundamentos de la resolución recurrida, salvo en aquello en que puedan quedar contradichos por los fundamentos de esta resolución.

Cabe señalar que a lo largo de esta resolución se hará mención de algunas de las manifestaciones vertidas por diversos intervinientes en el proceso, realizándose tal designación indicando, de forma aproximada, el momento en que dichas manifestaciones quedaron recogidas en la grabación del acto de juicio.

TERCERO:La parte demandante indica en su recurso que el contrato se ha interpretado erróneamente, ya que la única referencia que en el mismo consta de los eventuales vendedores se contiene en la reseña de los datos registrales, pero en el contrato no se indica que la demandada actúe como mandatario, ni en virtud de qué poder o mandato estaba actuando, y dado que fue la demandada quien suscribió el contrato, la confusión creada por el mismo en cuanto a su actuación como mandatario no debe perjudicar a la demandante.

Señala igualmente que la demandada se comprometió con la demandante a formalizar la compraventa, por lo que debería responder del al fin de la operación que se frustró por su propia negligencia (motivo primero, folio 120).

CUARTO:Se desprende de lo actuado que la actuación del demandado ha sido en concepto de corredor o mediador, ya que si bien en el contrato no figura expresamente la condición de mediador, no obstante en el contrato figura que los propietarios del inmueble, según el Registro de la Propiedad, eran otras personas, y la demandante al ser interrogada indicó que al suscribir el contrato sabían que el inmueble no pertenecía al demandado (15:00).

Por lo demás consta que el demandado ha hecho entrega de las arras a los propietarios, tal y como resulta del documento 1 aportado con la contestación (folio 78), y tal y como reconoció la propietaria doña Almudena (23:30).

QUINTO:El mediador o corredor, que actúa en concepto de tal realiza, como su propio nombre indica, una labor de mediación entre comprador y vendedor, pero sus obligaciones no se limitan a poner en contacto a las partes del futuro contrato, debiendo realizar en todo caso una actuación encaminada a posibilitar la venta del inmueble.

Indica a este respecto la STS de 21-10-2000 , que ' En el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado, pero en todo caso tal actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final,' (en igual sentido STS la STS de 2-10-1999 entre otras).

Por tanto, dado que el corredor interviene como mediador de las partes, actuando con la finalidad de posibilitar la consumación del contrato, la Sala a la que pertenece este ponente, indicó en el rollo de apelación 836/2003, que el corredor no ha de responder de la devolución de las arras o señal, pero siempre que la venta se frustre sin intervenir culpa por su parte.

Es decir, el corredor no asume la condición de vendedor ni de comprador, y por ello no responderá de la restitución de las arras si ha cumplido con sus obligaciones contractuales como mediador.

No obstante, como mediador asume la obligación de poner en contacto a las partes y mediar entre ellas de forma tal que se procure la celebración del contrato, y tales obligaciones las asume en nombre propio y precisamente por su condición de mediador, y por ello el incumplimiento de dichas obligaciones, por virtud de la aplicación del artículo 1124 del Código civil y concordantes, determina el resarcimiento de daños y perjuicios.

SEXTO:Por tanto, aun cuando, tal y como viene a indicar la sentencia recurrida, el demandado no ha de responder en condición de vendedor, sin embargo la sentencia recurrida no se pronuncia sobre el cumplimiento o incumplimiento de su obligación como tal mediador, y es preciso, por ello, analizar tal cuestión, ya que se trata de una cuestión alegada por la demandante como sustento de su pretensión, y que no queda resuelta a través de la falta de legitimación pasiva del demandado como vendedor, que es la cuestión analizada en la sentencia recurrida.

Efectivamente, la demanda rectora de este proceso indica que la venta no se llegó a perfeccionar dado que la vivienda era de protección oficial, y que por ello precisaba la previa descalificación, no habiendo hecho la demandada absolutamente ninguna gestión tendiente a obtener la descalificación (Hecho tercero). Indicando posteriormente en sus fundamentos de derecho que el demandado no hizo saber que se trataba de un inmueble de protección oficial y no había realizado gestión alguna tendente a obtener el permiso de venta de la misma (apartado 5 de los fundamentos).

Por tanto, no ha de limitarse el examen de las actuaciones, y en consecuencia el examen de las mismas en esta alzada ( artículo 456. 1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), a constatar únicamente si el demandado debe responder de la compraventa en su propio nombre, sino y fundamentalmente si actuó debidamente en su condición de mediador, que es por otro lado el motivo fundamental en que se sustenta la demanda, y al que además se alude en el recurso de apelación al señalar que fue la falta de diligencia del demandado la que motivó la frustración de la venta.

SÉPTIMO:De lo actuado se desprende que el demandado consideró erróneamente que la vivienda había sido descalificada, y sobre la base de ello realizó su labor de mediación.

Efectivamente, indicó el demandado al ser interrogado que se le había encomendado la venta del inmueble tiempo antes de concertarse el contrato de arras y que lo pactado con la propiedad era la desclasificación si se encontraba un comprador (11:10). Que unos 10 ó 15 días antes de suscribir el contrato de arras se había constituido una hipoteca sobre el inmueble, y que se puso en contacto con el director de la entidad bancaria, el cual le indicó que la vivienda estaba descalificada por defecto (11:40), señaló que así se lo indicó a la cliente, si bien que realmente resultó no ser así (12:30).

Por tanto, reconoce el demandado haber considerado erróneamente que la vivienda no era de protección oficial, y aparte de no constar que el director de la entidad bancaria a la que alude así se lo comunicase, en todo caso, un diligente cumplimiento de su obligación como mediador, le imponía la obligación de constatar ante el IVIMA sí, efectivamente, el inmueble se podía considerar desclasificado.

Como queda indicado, el corredor no ha de limitarse a poner en contacto a las partes, debiendo desarrollar una conducta encaminada a posibilitar la consumación del contrato. Si como profesional de la venta de inmuebles que es, no se cerciora mínimamente de una condición esencial del inmueble, como es si se trata de un inmueble que sigue afecto a la calificación de vivienda de protección oficial, y para ello, y aún dando por cierto a efectos dialécticos que consultarse con el director de la sucursal bancaria, se limita a realizar tal gestión, pero omitiendo el cerciorarse ante la entidad que podría determinarlo con certeza, debe entenderse que no cumple con la debida y exigible diligencia su cometido.

OCTAVO:Reconoció el demandado que la compradora, al conocer que se trataba de una vivienda de protección oficial, dejó de tener interés en la compraventa (12:40).

Igualmente así lo indicó la propietaria doña Almudena , al señalar que fue la calificación del inmueble como vivienda de protección oficial lo que malogró la compraventa (23:30, 24:40 y 25:00).

NOVENO: Por tanto, se desprende de lo actuado que la labor de mediación del demandado no fue acorde a derecho, y ello motivó la no celebración del contrato.

Obviamente el hecho de que la demandante considerase erróneamente que la vivienda no era de protección oficial, tal y como le hubo de transmitir el mediador demandado, ya que éste así lo creía, con independencia de que la descalificación se hubiera de llevar a cabo por el hoy demandado o por la propiedad, y con independencia de cuáles fueron las relaciones internas entre el demandado y los propietarios, lo cierto es que en lo que se refiere a su relación con la demandante incumplió su obligación de mediación, al considerar que el bien no estaba afecto a la condición de vivienda de protección oficial, por lo cual la demandante, al constatar que no era así, lícitamente se opuso a suscribir un contrato que no había de ajustarse a la información recibida por parte del hoy demandado.

Aparte de que no consta debidamente acreditado que se hallase una entidad bancaria dispuesta a financiar la operación pese a que la vivienda no estaba descalificada, ni consta tampoco debidamente acreditado que se hubiesen iniciado las actuaciones de descalificación del inmueble, y menos aún que se le hubiesen hecho saber a la demandante, en todo caso, con independencia de ello y de las relaciones que puedan existir entre el demandado y la propiedad, a juicio de este ponente, resulta claro que en lo que se refiere a su labor de mediación y con respecto a la demandante fue la incorrecta actuación del demandado la que malogró la celebración del contrato de compraventa, ya que llevó a la actora a concertar un contrato de arras sobre la base de una consideración errónea, como era la descalificación del inmueble como bien de protección oficial, por lo cual el suministro de dicha información errónea por parte de quién precisamente debe propiciar el entendimiento entre los contratantes, supone un incumplimiento de la obligación de mediación.

Por ello, sobre la base del artículo 1124 del Código civil , la actora está legitimada para reclamar al demandado la devolución de aquello que entregó como consecuencia del futuro contrato que pretendía concertar y que no se celebró por la incorrecta mediación del hoy demandado, ya que dicha devolución de lo entregado le permitirá quedar indemne frente al incumplimiento contractual del demandado.

No es obstáculo a lo indicado el hecho de que la demandante no haga cita expresa en su demanda del artículo 1124 del Código civil , ya que es reiterada la doctrina jurisprudencial que señala la vigencia en nuestro derecho el principio 'Iura novit curia' , que permite aplicar los preceptos que sean conducentes para resolver la controversia, siempre que se respeten los hechos alegados como sustento de las pretensiones de las partes ( STS 7-10 y 2-10-2002 , 2-7-2002 , 2-10-2003 y 17-09- 2008, entre otras muchas).

No es procedente, sin embargo, la restitución doblada, ya que su responsabilidad no es como vendedor, si no como mero mediador, y como consecuencia de ello deberá abonar a la actora aquello que ésta entregó como consecuencia del contrato en el que medió el demandado.

Todo lo indicado sin perjuicio de las acciones que el hoy demandado tenga frente a los vendedores, así como las acciones que la demandante pudiera entender que le asisten frente a los propietarios para reclamar la cantidad que resta hasta la restitución doblada.

DÉCIMO: Con respecto a la apreciación de la falta de litisconsorcio pasivo necesario a la que alude la recurrente, no es procedente acoger la misma, dado que la doctrina del TS que establece que para que tal excepción sea aplicable es preciso que la sentencia que se dicte afecte de forma directa a terceros ajenos al proceso, sin que baste la producción de efectos reflejos o indirectos que precisen de otro proceso para materializarse, como serían acciones de repetición.

Dicha doctrina aparece recogida , entre otras resoluciones, en la STS de 10-10-2000 , la cual indica que: ' Persiguiendo, en definitiva, dicho instituto procesal, evitar que la sentencia recaída en un proceso pueda afectar de forma directa y perjudicial y con los efectos de cosa juzgada a alguna o algunas personas que no hayan sido parte en el proceso, ni hayan tenido posibilidad de ser oídas y defenderse y eliminar la posibilidad de resoluciones contradictorias sobre el mismo asiento' pero especificando que ' no basta con que los efectos que se produzcan hacia un tercero sean de carácter meramente reflejo para que cause la excepción de litisconsorcio pasivo necesario' y más concretamente ' No basta la existencia de un mero interés en el resultado del litigio para que haya de demandar a todos los que acrediten el mismo, pues es un resultado reflejo que no ampara la doctrina del litisconsorcio pasivo necesario - sentencias de 4 de octubre de 1989 , 26 de marzo de 1991 y 25 de febrero de 1992 -' es por ello por lo que la doctrina jurisprudencial, a la hora de apreciar la excepción analizada indica que el tercero ha de resultar afectado por el proceso de forma directa, tal y como se recoge en las STS 29-6 , 31-5 y 11-5-99 , 19-4-97 , entre otras, aparte de la anteriormente enunciada y transcrita.

Por tanto, y dado que la estimación de la demanda únicamente produce efectos en el demandado -tal y como por otro lado vino a indicar la juzgadora de instancia en el acto de juicio- y dado que la posibilidad de que éste pueda accionar, en su caso y si a su derecho conviene, contra los propietarios sería un mero efecto reflejo o indirecto de la resolución presente, no es de apreciar la excepción alegada.

UNDÉCIMO:En materia de intereses, procede imponer el interés previsto en el artículo 576.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil desde la fecha de la notificación de la presente resolución al demandado, ya que es en ella en la que se establece la condena al pago, y por ello, a partir del conocimiento de la misma por el demandado surgirá la mora procesal.

No procede la imposición del interés previsto en el artículo 1108 del Código civil , dado que con arreglo a reiterada doctrina del Tribunal Supremo para el devengo de dicho tipo de interés ha de apreciarse la razonabilidad de la oposición al pago por parte del deudor ( Sentencias del Tribunal Supremo de 5 de abril de 2.005 , 15 de abril de 2.005 , 30 de noviembre de 2.005 , 20 de diciembre de 2.005 , 31 de mayo de 2.006 , 13 de octubre de 2010 , entre otras muchas), y si bien en el presente supuesto, por todo lo indicado, se desprende la obligación del demandado de devolver la cantidad recibida de la actora, no obstante, ha sido preciso el seguimiento del litigio y la evaluación de las circunstancias en el mismo concurrentes para determinar la obligación que pesa sobre el demandado, de tal manera que su oposición al pago que quedaba justificada a los meros efectos de evitar el devengo del interés del artículo 1108 del Código civil .

DUODÉCIMO:Estimándose parcialmente la demanda, no procede hacer imposición de las costas causadas en la primera instancia este proceso, por aplicación del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Estimándose parcialmente el recurso interpuesto, por aplicación del Artº 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no procede imponer hacer imposición de las costas causadas en esta alzada.

Fallo

ESTIMANDO PARCIALMENTEel recurso de apelación interpuesto D./Dña. Raquel contra la sentencia de fecha 29/06/2012 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 96 de Madrid en los que fue demandado ALBUFERA HOGAR, S.L.U., DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS la referida sentencia, dejándola sin efecto y en consecuencia DEBEMOS ESTIMAR Y ESTIMAMOS PARCIALMENTEla demanda interpuesta por la citada actora contra la referida demandada, condenando a ésta a abonar a la demandante la cantidad de 3000 €, cantidad que devengará el interés legal incrementado en dos puntos desde la fecha de notificación al demandado de la presente resolución, todo ello sin hacer imposición de las costas causadas en ambas instancias de este proceso.

La estimación del recurso determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de Julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Contra la presente resolución no cabe recurso, sin perjuicio, si se interpusiese, de dar al mismo la tramitación procesal oportuna, pudiendo formularse, en su caso, el correspondiente recurso de queja.

Así, por esta mi Sentencia, la pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe