Sentencia CIVIL Nº 956/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 13/2018 de 29 de Julio de 2019

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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FAX: 935673531
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N.I.G.: 0800642120148093045
Recurso de apelación 13/2018 -3
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Arenys de
Mar
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 344/2014
Parte recurrente/Solicitante: Belinda , Apolonio , EL HOGAR GALLEGO DE CALELLA, S. L.
Procurador/a: ANTONI PRAT SOLER, ANTONI PRAT SOLER, ANTONI PRAT SOLER
Abogado/a: ROMUALDO IBAÑEZ BUELA
Parte recurrida: Aurelio , Candida
Procurador/a: AMANDA PONS BIALOWAS
Abogado/a: Luís Bretones Rabascall
SENTENCIA Nº 956/2019
Magistrados:
Maria del Pilar Ledesma Ibañez Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque
Barcelona, 29 de julio de 2019

Antecedentes

Primero . En fecha 8 de enero de 2018 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 344/2014 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Arenys de Mar a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a ANTONI PRAT SOLER, , en nombre y representación de Belinda , Apolonio , EL HOGAR GALLEGO DE CALELLA, S. L. contra Sentencia - 18/10/2017 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a AMANDA PONS BIALOWAS, en nombre y representación de Aurelio , Candida .

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: ' Estimando integramente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Dª. Amanda Pons Bialowas en nombre y representación de D. Aurelio , Dª. Candida dirigida contra Dª. Belinda , D.

Apolonio , debo condenar y condeno a El Hogar gallego de Calella, SL. Dª Belinda . D. Apolonio a estar y pasar por la siguiente declaración y condena: 1º. Debo declarar y declaro haber lugar a la adopción de los siguientes acuerdos de administración de la comunidad de bienes: a) Se declara contrarias a los intereses de la comunidad las propuestas de la arrendataria El hogar gallego Calella, SL, en el sentido de proponer una rebaja del alquiler a 616 euros y una carencia de dos años sin percibir renta alguna, acordando en consecuencia rechazar dicha propuesta y mantener las vigentes condiciones del alquiler.

b) Se acuerda reclamar a la arrendataria El hogar gallego Calella, SL las rentas no percibidas desde el mes de septiembre de 2012, y las que vayan venciendo a partir de la fecha de la interposición de la presente demanda, facultando expresamente a cualquiera de los comuneros para que en representación de la comunidad, pueda proceder a efectuar dicha reclamación, incluso judicialmente, c) Se acuerda requerir a la sociedad Hogar gallego Calella, SL para que proceda a subsanar mediante declaraciones complementarias las retenciones del IRPF sobre las rentas del alquiler efectuadas, ajustándolas a las bases reales de la renta fijada en el contrato de alquiler, facultando expresamente a cualquiera de los comuneros para que en representación de la comunidad, pueda proceder a efectuar dicha reclamación, incluso administrativo o judicialmente.

Todo ello con expresa imposición de costas procesales a la parte demandada El hogar gallego de Calella, SL, Dª. Belinda , D. Apolonio .

Desestimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Antonio Prat soler en nombre y representación de El hogar gallego Calella, SL dirigida contra D. Apolonio , Dª. Belinda , D. Aurelio , Dª. Candida , debo absolver y absuelvo a D. Aurelio , Dª. Candida , D. Apolonio , Dª. Belinda de los pedimentos formulados por la actora reconvencional.

No se admite el allanamiento formulado por los Sres. Apolonio , Belinda en relación a la acción reconvencional ejercitada por El hogar gallego Calella, SL.

Todo ello con condena en costas procesales a la parte demandante reconvencional.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 29/05/2019.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Maria del Pilar Ledesma Ibañez .

Fundamentos

PRIMERO.- El procedimiento del que dimana el presente rollo de apelación se inició por demanda interpuesta por la representación procesal de D. Aurelio y de Dª Candida dirigida contra Dª Belinda y D. Apolonio , todos ellos integrados en la comunidad de bienes y copropietarios a partes iguales del inmueble (nave) sito en Calella en la CALLE000 nº NUM000 de la que es arrendataria la mercantil EL HOGAR GALLEGO CALELLA,S.L. Esta última utiliza dicho inmueble esencialmente como aparcamiento para los vehículos de los clientes que van al restaurante sito enfrente de dicha nave y que regenta la indicada mercantil.

Mediante esta demanda se solicitaba que se dictase sentencia por la que se: '1º.-Declare haber lugar a la adopción de los siguientes acuerdos de administración de la comunidad de bienes: (a) Se declare contrarios a los intereses de la comunidad las propuestas de la arrendataria EL HOGAR GALLEGO CALELLA,S.L. en el sentido de proponer una rebaja del alquiler a 616 euros, y una carencia de dos años sin percibir renta alguna, acordando en consecuencia rechazar dicha propuesta, y mantener las vigentes condiciones el alquiler; (b) Se acuerde reclamar a la arrendataria EL HOGAR GALLEGO CALELLA, S.L. las rentas no percibidas desde el mes de septiembre de 2012, y las que vayan venciendo a partir de la fecha de la interposición de la presente demanda, facultando expresamente a cualquiera de los comuneros para que representación de la comunidad, pueda proceder a efectuar dicha reclamación, incluso judicialmente, y (c) Se acuerde requerir a la sociedad HOGAR GALLEGO CALELLA, S.L. para que proceda subsanar mediante declaraciones complementarias las retenciones del IRPF sobre la renta del alquiler efectuadas, ajustándolas a las bases reales de la renta fijada en el contrato de alquiler, facultando expresamente a cualquiera de los comuneros para que en representación de la comunidad, pueda proceder a efectuar dicha reclamación, incluso administrativa o judicialmente.

2º.-De modo subsidiario, se proceda al nombramiento de un administrador, cargo que deberá recaer en la persona de DON Héctor , auditor de cuentas, y responsable de la firma AUDILEGALIA, con despacho profesional en la calle Balmes número 207, principal, de Barcelona.

3º.-Se condene en costas a los demandados.' Los demandados se personaron y contestaron a la demanda oponiéndose a la misma y alegando, en síntesis: (i) la falta de litisconsorcio pasivo necesario ante la necesidad de llamar al pleito a la entidad EL HOGAR GALLEGO CALELLA,S.L.; (ii) la falta de competencia objetiva de este tribunal por ejercitarse pretensiones que los demandados consideran de naturaleza tributaria, (iii) que cualquier comunero está facultado para actuar en interés de la comunidad de bienes de conformidad con lo dispuesto en el art. 552.6 del Código Civil de Cataluña (CCCat .) y que, conforme a lo dispuesto en el art. 557-7.2 CCCat ., la mayoría de los titulares pueden acordar los actos de administración ordinaria, obligando a la minoría disidente, y (iv) invocando el principio de no venir contra los actos propios.

Sobre la base de estas alegaciones, solicitaron que se desestimase la demanda y que se declarase conforme al interés de la comunidad de bienes de la finca sita en la CALLE000 NUM000 de Calella las nuevas condiciones de alquiler de la misma(rebaja a 616€ mensuales con dos años de carencia) condiciones a las que habrán de atenerse todos los copropietarios de dicha finca. Asimismo interesaban que se condenase en costas a los actores y que se denegase el nombramiento del administrador judicial.

Habiéndose apreciado la excepción de litisconsorcio pasivo necesario en la audiencia previa celebrada el día 16 de junio de 2015, se personó en las actuaciones, en calidad de parte demandada, la entidad EL HOGAR GALLEGO CALELLA,S.L. que también compareció oponiéndose a la demanda, con los mismos argumentos ya opuestos por los otros codemandados y, además, invocando la cláusula rebus sic stanti bus para justificar, por razón del cambio de circunstancias producida en el mercado de alquiler como consecuencia de la crisis económica, la procedencia de la reducción del precio del alquiler que se le cobra como arrendataria de la finca sita en la CALLE000 NUM000 , que es el acuerdo de la comunidad de bienes propietaria de esa finca que impugnan los actores como copropietarios.

EL HOGAR GALLEGO CALELLA,S.L. formulaba también demanda reconvencional contra los restantes litigantes, actores y codemandados, solicitando que se condenase a los copropietarios del inmueble de la CALLE000 NUM000 de Calella a estar y pasar por la modificación del contrato acordada y que consistente en: a) la carencia del pago del alquiler desde el mes de septiembre de 2012 hasta el mes de septiembre de 2014, y b) la fijación de la nueva renta mensual en la suma de 616 euros más IVA desde el mes de octubre de 2014.

La reconvención fue admitida por auto de 9 de noviembre de 2015 (ff. 646 y 647) y los codemandados D. Apolonio y Dª Belinda se allanaron a ella, mientras que los actores, D. Aurelio y Dª Candida , se opusieron a la misma solicitando su desestimación.

Seguido el juicio por sus trámites, por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de los de Arenys de Mar se dictó sentencia en fecha 18 de octubre de 2017 por la que: 1º.-Estimó íntegramente la demanda principal interpuesta, acogiendo los tres pedimentos interesados y condenando en costas a los codemandados Dª Belinda , D. Apolonio , y la mercantil EL HOGAR GALLEGO CALELLA,S.L.

2º.-Desestimó la demanda reconvencional interpuesta la mercantil EL HOGAR GALLEGO CALELLA,S.L., absolviendo a todos los demandados de reconvención, esto es, D. Aurelio , Dª Candida , Dª Belinda y D. Apolonio de cuantos pedimentos se efectuaban en su contra, precisándose que no se admitía el allanamiento a dicha reconvención expresado por Dª Belinda y D. Apolonio . Todo ello con expresa imposición de las costas derivadas de la demanda reconvencional a la mercantil EL HOGAR GALLEGO CALELLA,S.L.

Frente a dicha sentencia se alzan, presentando un escrito de recurso de apelación conjunto, Dª Belinda y D. Apolonio y la mercantil EL HOGAR GALLEGO CALELLA,S.L.

Como cuestión previa solicitaban la admisión como prueba en esta alzada de un informe de auditoría y de las cuentas anuales de la sociedad EL HOGAR GALLEGO CALELLA,S.L. Dicha solicitud fue estimada por auto dictado por este tribunal en fecha 1 de febrero de 2018 .

En cuanto al fondo del asunto los recurrentes consideran, en síntesis, que la juzgadora de primer grado incurre en error en la valoración de la prueba y llega a la conclusión, errónea en opinión de los apelantes, de que lo acordado no es conforme con el interés de la comunidad. Tal error en la valoración probatoria afectaría, primero, a la conclusión de que el alquiler de la nave es adecuado sin valorar en su integridad la prueba practicada, singularmente, el informe pericial aportado por los codemandados. Segundo, a la valoración, que los recurrentes estiman errónea, de las cuentas anuales de la mercantil EL HOGAR GALLEGO CALLELA correspondientes al ejercicio de 2016. Tercero, a la negación que hace la sentencia de la concurrencia de una novación contractual en cuanto a las condiciones del contrato de arrendamiento del que es objeto la nave de autos, novación cuya realidad mantienen los apelantes quienes afirman que se produjo con el consentimiento de ambas partes; además se defiende, en contra de lo argumentado en la sentencia, que esa novación constituiría un acto de administración ordinario, y no de administración extraordinario.

Por otra parte se alega, de un lado, que la sentencia deja de aplicar, indebidamente a juicio de los apelantes la doctrina rebus sic stantibus, y, de otro lado, que la resolución rechaza incorrectamente la procedencia del allanamiento de Dª Belinda y D. Apolonio a la demanda reconvencional formulada por la mercantil EL HOGAR GALLEGO CALELLA,S.L.

Por todo ello solicita que, con estimación del recurso interpuesto, por esta Sala se revoque la sentencia recurrida en el sentido de desestimar íntegramente la demanda y estimar plenamente la reconvención, con expresa condena en costas a los actores en ambas instancias.

Los actores se han opuesto al recurso y ha solicitado la confirmación de la resolución recurrida.



SEGUNDO.- Una vez expuestos los antecedentes recogiendo las posiciones de las partes, resulta necesario en todo caso partir de los hechos relevantes que consideramos probados , bien por no resultar discutidos, bien por cuanto resultan acreditados mediante la prueba practicada, según iremos pormenorizando a medida que los vayamos enunciando. Son los siguientes: 1.- Los matrimonios formados por los actores, D. Aurelio y Dª Candida , de un lado, y los codemandados, Dª Belinda y D. Apolonio , de otro lado, son propietarios a partes iguales (el 25% cada uno) de la nave industrial sita en Calella en la CALLE000 nº NUM000 , sobre la que tienen constituida una comunidad de bienes, conforme al documento acompañado a la demanda ( doc. nº 2) de fecha 1 de octubre de 1.997. La copropiedad se acredita con la certificación registral acompañada como doc. nº 1 junto a la demanda principal.

2.-Por otra parte, los cuatro integrantes de la comunidad de bienes (D. Aurelio , Dª Candida , Dª Belinda y D. Apolonio ) junto a la madre de los hermanos Aurelio Belinda , Dª Brigida , son socios de la mercantil EL HOGAR GALLEGO CALELLA,S.L., si bien los actores, D. Aurelio y Dª Candida , son socios minoritarios, pues conjuntamente ostentan un 35,5024% del capital social, siendo un hecho indiscutido.

3.- Mediante contrato de arrendamiento suscrito el día 1 de febrero de 1.998 la comunidad de bienes alquiló la nave industrial sita en la CALLE000 nº NUM000 a la entidad EL HOGAR GALLEGO CALELLA, que explota un restaurante en el local de enfrente. La nave se destina por la arrendataria esencialmente a prestar servicio de aparcamiento para los clientes de dicho restaurante. El contrato de arrendamiento se pactó por un plazo de 20 años, es decir, con finalización el 31 de enero de 2018, fijándose una renta inicial de 250.000.- pesetas (1.502,53.-euros), más IVA, revisable conforme al IPC. Dicho contrato se acompaña como doc. nº 3 de la demanda.

4.- Desde el inicio de la actividad todos los litigantes trabajaron para el restaurante del que es titular la mercantil de la que son socios ( aunque en distintas proporciones), EL HOGAR GALLEGO CALLELA,S.L., hasta que, en septiembre de 2012, los actores decidieron cesar en su condición de empleados del restaurante manteniendo la copropiedad de la nave de autos arrendada y su participación en la mercantil, en las respectivas proporciones antes reseñadas.

5.- Desde el mes de septiembre de 2012 el restaurante del que es titular EL HOGAR GALLEGO CALELLA,S.L. no abona las rentas arrendaticias correspondientes al alquiler de la nave de la CALLE000 nº NUM000 . (Hecho admitido) 6.-En fecha 4 de marzo de 2013 se celebró Junta General Extraordinaria de socios de la mercantil EL HOGAR GALLEGO CALELLA,S.L. (cuyo acta se acompaña a la demanda como doc. nº 4). En esa Junta, entre otras decisiones, el administrador solidario D. Apolonio manifestó que la renta que se venía abonando por el alquiler de la nave de autos excedía de los precios de mercado y por ello se propone recabar información al respecto y, entre tanto, se acuerda: (i) recabar estudios de mercado y esperar a su resultado para decidir plantear a los propietarios una eventual rebaja de la renta de la nave, y (ii) una carencia en el pago del alquiler de dicha nave por 24 meses, acuerdo que se aprobó por los socios mayoritarios (los demandados personas físicas y Dª Brigida ), que representaban un 54,8325% del capital social, y con el voto contrario de los actores, que representaban un 35,5024% del capital 7.-En fecha 23 de marzo de 2013 se celebró otra Junta General Extraordinaria de la mercantil EL HOGAR GALLEGO CALELLA,S.L., en la que, con referencia al alquiler de la nave y tras la aportación por los socios mayoritarios de un estudio de mercado llevado a cabo por el arquitecto técnico D. Pablo Jesús (que se adjuntó como anexo 6 al acta de esa Junta), se acordó solicitar la renegociación del contrato de alquiler de la nave conforme a las siguientes condiciones: (i) renta mensual de 616€ más IVA; (ii) 10 años de duración; (iii) actualización de la renta conforme al IPC a partir de los tres años de la vigencia del contrato, y (iv) una carencia en el pago de la renta de 24 meses desde la firma del nuevo contrato, pero manteniéndose durante ese periodo las retenciones del 21% a cuenta del IRPF de los arrendadores.

Este acuerdo fue adoptado nuevamente con el voto favorable de los socios mayoritarios, antes reseñados, y con la abstención de los minoritarios, esto es, de los aquí demandantes y apelados. ( Se acompaña a la demanda el acta de esta Junta; doc. nº 5) 8.- En fecha 29 de abril de 2013 los aquí actores dirigieron sendos burofaxes ( docs, nº 6 y 7 de la demanda) tanto a D. Apolonio , en su condición de representantes de la mercantil EL HOGAR GALLEGO CALELLA,S.L., como a los codemandados, D. Apolonio y Dª Belinda , en tanto que copropietarios y coarrendadores de la nave de la CALLE000 nº NUM000 , haciéndoles saber que no se sentían vinculados, en tanto que copropietarios, por los acuerdos de rebaja de la renta y carencia en su pago, a los que expresamente se oponían, adoptados por la mercantil EL HOGAR GALLEGO CALELLA,S.L., requiriéndoles para el abono, en el caso de la mercantil, y la reclamación, en el caso de los copropietarios, de las rentas pactadas en el contrato inicial, sin rebaja ni carencia, y para que regularizaran las liquidaciones tributarias.

9.-El día 13 de mayo de 2013 se celebró otra Junta General Extraordinaria de la mercantil EL HOGAR GALLEGO CALELLA,S.L., en la que, con referencia al alquiler de la nave, los socios minoritarios, los ahora actores apelados, se ratificaron en su negativa al acuerdo de renovar el contrato de alquiler de la nave de autos en las condiciones propuestas por los socios mayoritarios ( doc. nº 8).

10.-A pesar de esta oposición, no se han cobrado las rentas.



TERCERO.- Partiendo de los anteriores hechos y revisada de la prueba practicada, podemos avanzar, ya desde ahora, que el recurso no puede prosperar y que debemos confirmar los pronunciamientos contenidos en la sentencia, aunque no exactamente por los mismos fundamentos que expone la juzgadora de primer grado. Por ello debemos efectuar las matizaciones y precisiones que pasaremos a exponer.

Antes de cualquier otra consideración, es necesario poner de manifiesto que este mismo tribunal ha tenido ocasión de resolver otro pleito entre los mismos litigantes (Rollo de apelación 1082/2017; Sentencia 100/2019 de 8 de febrero ), con un planteamiento similar pero con referencia al alquiler de otro inmueble cuya renta también se pretendía rebajar y conceder un periodo de carencia en su pago, debiendo anticiparse que los razonamientos que expusimos en dicha resolución, y que ratificamos en esta, nos conducen sin embargo a conclusiones diferentes, habida cuenta los diversos porcentajes de copropiedad de cada uno de los comuneros titulares del bien arrendado en cada caso, que resultan determinantes para la formación de la voluntad de las comunidades de bienes arrendadoras en una y otro litigio.

En aquella resolución, como en esta, aunque junto a la demanda no se aportaba documentación recogiendo acuerdos de la comunidad de bienes que haya sido adoptado formalmente por los comuneros en donde se recogieran la rebaja de la renta y la concesión de la rebaja de la renta y un periodo de carencia, su adopción de facto por los demandados queda sobreentendida a partir de las comunicaciones entre los comuneros (burofax de 29 de abril de 2013) y de las actuaciones posteriores de los codemandados, copropietarios del local y socios mayoritarios de HOGAR GALLEGO CALLELLA,S.L., pues, como hemos señalado al enunciar los hechos que consideramos acreditados, desde 2012 se dejó de abonar la renta y se contribuyó como si el importe de la misma fuera el resultante de practicar la rebaja, es decir, como si el acuerdo novatorio del contrato de arrendamiento se hubiera formalizado. Y lo cierto es que ello no fue así.

Como también indicamos en la señalada sentencia de 8 de febrero de 2019 , por aplicación de lo dispuesto en los artículos 211.12.1 a ), 222 . 43.1 g ), y 236.27.1 g) del Código Civil de Cataluña , aprobado por Ley 25/2010, de 29 de julio, solo son actos de administración extraordinaria, el otorgamiento de arrendamientos sobre bienes inmuebles por un plazo superior a quince años, y allí afirmábamos, discrepando en este punto de los razonamientos de la juzgadora de instancia en este caso, que la reducción del importe de la renta, o la concesión de una determinada carencia temporal en el pago de la renta, se deben considerar son actos de administración ordinaria, para los que basta el acuerdo de la mayoría de los cotitulares .

Lo que sucede es que en el caso de autos, a diferencia de lo que sucedía en el anteriormente resuelto por este tribunal, los copropietarios del local arrendado que integran la comunidad de bienes titular del inmueble arrendado lo son por partes iguales, mientras que aquel caso, referido al local sito también en la CALLE000 NUM001 - NUM002 de Calella, los litigantes eran propietarios del local arrendado en diversos porcentajes, habiendo votado a favor del acuerdo de rebaja y carencia los condueños que representaban la mayoría de las cuotas de cotitularidad, lo que no sucede en este caso en donde no es posible identificar una mayoría, pues los cotitulares están, por decirlo sencillamente, empatados, y en el derecho catalán no es posible identificar una norma, como la previsión del art. 398 del Código Civil , para que resuelva el juez en el caso de no haber mayorías.

Desde este planteamiento, la demanda inicial debe sustancialmente prosperar, con las matizaciones que se dirán, y consecuentemente debe confirmarse también el rechazo de la demanda reconvencional, y ello porque no cabe partir de la validez de los acuerdos supuestamente adoptados por los copropietarios que pudieran vincular a los demandados en tanto que cotitulares disidentes en la comunidad de bienes, pues ni unos conforman la mayoría necesaria ni los otros constituyen la minoría disidente a la que alude el artículo 552.7.4 del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña . De este modo, el enfoque, y los razonamientos subsiguientes, que se realizan en la sentencia apelada acerca los acuerdos de facto adoptados por la comunidad que se vienen a impugnar por los actores sobre su carácter perjudicial para éstos y sobre si los mismos defienden o conculcan el interés de la comunidad, resultan innecesarios en cuanto parten de una premisa que no se ha observado, cual es, la de la validez y el carácter vinculante de esos supuestos acuerdos.

De lo hasta ahora expuesto debemos concluir que en ningún caso se llegó a perfeccionar la novación contractual que autorizaría la rebaja de la renta y el periodo de carencia en relación con el local de la CALLE000 nº NUM000 de Calella, por lo que, en ausencia de acuerdo válido, se deben mantener las condiciones contractuales inicialmente pactadas.

Llegados a este punto se debe precisar que los acuerdos adoptados por la mercantil HOGAR GALLEGO CALELLA,S.L., que ostenta la posición de arrendataria en el contrato de alquiler de la nave de autos, en primer lugar, no son aptos para conformar la voluntad de la comunidad de bienes, que ostenta la posición de arrendadora en dicho contrato siendo por tanto la contraparte de la mercantil indicada, máxime teniendo en cuenta que, para la formación de la voluntad en cada una de ellas, las mayorías se componen conforme a los porcentajes de participación, que no se corresponden en una y otra. Por lo tanto la voluntad de la arrendataria no basta para estimar novado el contrato de arrendamiento si no es con el concurso de a voluntad de la arrendadora para dar efectividad a tal modificación, concurso de voluntades que en este caso no se ha conseguido por las razones que venimos exponiendo.

Pero es que, en todo caso, en segundo lugar, en contra de lo que defienden los recurrentes, no resulta de aplicación la teoría de los actos propios, recogida normativamente en el art 111-8 del CCCat . Así, los apelantes pretenden que el consentimiento de los actores apelados, en cuanto arrendadores y copropietarios del local de la CALLE000 nº NUM000 de Calella, debe derivarse del hecho de que, en la Junta General Extraordinaria de la mercantil HOGAR GALLEGO CALELLA,S.L. celebrada el 23 de marzo de 2013 y en la que se acordó solicitar la renegociación del contrato de alquiler de la nave conforme a las condiciones de rebaja y carencia tantas veces repetidas, los actores, que eran los socios minoritarios, se abstuvieron. Pues bien, al margen, como hemos indicado, de que una cosa es la formación de voluntad de la mercantil y otra la formación de la voluntad de la comunidad de bienes dueña de la nave arrendada, lo cierto es que los actores han manifestado expresamente su oposición a dichos acuerdos de carencia y rebaja de la renta, y lo han hecho tanto en su condición de socios minoritarios de la mercantil (vid. actas de las Juntas celebradas los días 4 de marzo y 13 de mayo de 2013, antes reseñadas), como, sobre todo, en su condición de copropietarios, aquí ya no minoritarios, del inmueble de autos (vid. burofax de 29 de abril de 2013 dirigido por los actores, como integrantes de la comunidad de bienes a los restantes copropietarios, esto es, a los aquí demandados apelantes). Esta negativa expresa al acuerdo impide aplicar en el sentido pretendido la doctrina de los actos propios.

Con relación a la demanda principal conviene hacer una última precisión para explicar por qué entendemos que la estimación de la misma, no es íntegra, pero sí tiene carácter sustancial.

Antes de ello, no es ocioso recordar, en primer lugar, que constituye doctrina jurisprudencial consolidada la que establece que para determinar la congruencia se ha de acudir al examen comparativo de lo postulado por las partes, y los términos del fallo, estando autorizado el órgano jurisdiccional para hacer un ajuste razonable y sustancial con los pedimentos de los que litigan, siempre que no se produzca una alteración de la causa de pedir, ni una sustitución de las cuestiones debatidas por otras, guardando el suficiente acatamiento de la sustancia de lo solicitado, sin que ello requiera una exacta identidad, ni una literal concordancia, ni mucho menos alcance a los razonamientos empleados por las partes, aplicando adecuadamente el derecho pertinente, sin necesidad de someterse a una rigurosa literalidad. ( SSTS de 7 de abril de 2004 , 4 de marzo de 2014 o e 8 de abril de 2016 ).

Y, en segundo lugar, que también es doctrina jurisprudencial asentada, recogida, por ejemplo, en el FJ tercero, punto 9, de la STS 761/2015, de 30 de diciembre , con cita de otras anteriores, la que, analizando el tratamiento del cambio de punto de vista jurídico confrontado con las exigencias del principio de congruencia, señala que: 'La sentencia de esta Sala núm. 361/2012, de 18 de junio , declaró ' Hay que reconocer, no obstante, que la distinción entre el componente jurídico de la causa de pedir y las normas aplicables por el juez conforme al principio iura novit curia no siempre es clara. Por eso el método más seguro para comprobar si se ha producido un cambio indebido de demanda, con correlativa incongruencia de la sentencia ( STS 3-4-01, RC. 669/96 ), consistirá, dada la dimensión constitucional de la congruencia como inherente a la tutela judicial efectiva y a la proscripción de indefensión ( art. 24 de la Constitución ), en determinar si ese cambio ha alterado los términos del debate generando en el demandado riesgo de indefensión por haber contestado a la demanda adoptando una determinada línea de defensa como, por ejemplo, proponer excepciones procesales o la de prescripción en función de la acción ejercitada en la demanda ( SSTS 23-12-04, RC. 3393/98 , y 5-3-07, RC. 1412/00 )'.

Por otra parte con cita de la STS 654/2015, de 19 de noviembre , pone de relieve en lo que ahora interesa, que 'lo determinante no es la correcta identificación nominal de la acción, puesto que conforme al artículo 218.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , lo relevante son los hechos alegados por la parte demandante y que, conocidos por la parte demandada, pueden ser objeto de su defensa. Además, el segundo párrafo del mismo precepto establece que 'El tribunal, sin apartarse de la causa de pedir acudiendo a fundamentos de hecho o de derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer, resolverá conforme a las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido acertadamente citadas o alegadas por los litigantes ' ' .

Desde esta óptica, constatamos que, al inicio del pedimento primero de la demanda, en consonancia con el pretendido ejercicio de la acción prevista en el art. 552-7.4 del CCCat . (que no es el fundamento jurídico adecuado porque, insistimos, los actores, en la comunidad de bienes no son socios minoritarios disidentes) se interesa que se declare que son contrarias a los intereses de la comunidad de bienes las propuestas de la mercantil arrendataria y que, en consecuencia, se acuerde rechazar dicha propuesta y mantener la vigentes condiciones de alquiler.

A nuestro juicio, por las razones expuestas, es efectivamente procedente rechazar la propuesta de rebaja de la renta y de ofrecimiento de un periodo de carencia efectuada por la mercantil HOGAR GALLEGO CALELLA,S.L. a los copropietarios de la nave de la CALLE000 nº NUM000 , pero no tanto porque dichas propuestas sean contrarias a los intereses de la comunidad (difíciles de identificar dada la divergencia de opiniones de peso equivalente entre sus componentes), cuanto porque no concurre la mayoría necesaria para adoptar el acuerdo admitiendo la propuesta, lo que necesariamente implica la pervivencia de las condiciones contractuales inicialmente pactadas con todas sus consecuencias, incluidas las obligaciones de carácter fiscal que deben atender los copropietarios.

Ello conduce, en suma, a ratificar sustancialmente la estimación de la demanda principal de las actuaciones, bien que con las matizaciones que resultan de las consideraciones expuestas, que trasladaremos a la parte dispositiva de esta resolución.



CUARTO.- Por lo que se refiere a la demandada reconvencional, en la medida en que se solicitaban pedimentos inversos a los acogidos, su desestimación constituye una consecuencia derivada de la estimación sustancial de la demanda principal.

Ahora bien, debemos precisar que, efectivamente, como así lo hace la juzgadora de instancia, debe ser inadmitido el allanamiento formulado por Dª Belinda y por D. Apolonio a la demanda reconvencional y ello, fundamentalmente, porque, por razones de orden público, nunca debió ser admitida la reconvención de una codemandada, la mercantil el HOGAR GALLEGO CALELLA,SL, contra otros codemandados, ya que no se cumplen los requisitos previstos en el art. 407 LEC .

En efecto, esta norma, previene quiénes pueden ser d estinatarios de la demanda reconvencional, indicando que ' 1. La reconvención podrá dirigirse también contra sujetos no demandantes, siempre que puedan considerarse litisconsortes voluntarios o necesarios del actor reconvenido por su relación con el objeto de la demanda reconvencional en su apartado '.

En este caso, claramente los codemandados no solo no estaban en una posición litisconsorcial con relación a los actores, sino que, antes al contrario, presentaban un claro conflicto de intereses con los mismos, pues los intereses de esos codemandados, en la demanda reconvencional, eran coincidentes con los de la actora reconvencional, de modo que el allanamiento a la reconvención resulta contrario a derecho y fraudulento.

Todos los razonamientos expuestos conducen a la desestimación del recurso interpuesto.



QUINTO.- De conformidad con lo previsto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dada la desestimación del recurso interpuesto por la representación de Dª Belinda y D. Apolonio y de la entidad mercantil EL HOGAR GALLEGO CALELLA,S.L. se imponen a los apelantes las costas de esta alzada derivadas de su recurso.

Vistos los preceptos legales aplicados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª Belinda , de D. Apolonio y de la entidad mercantil EL HOGAR GALLEGO CALELLA,S.L. contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Arenys de Mar en fecha 18 de octubre de 2017 en autos de Juicio Ordinario núm. 344/2014, de los que el presente rollo dimana, confirmamos esencialmente la resolución apelada con los matices expresados quedando el fallo de la resolución redactado en los siguientes términos: 1.-Que estimando sustancialmente la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dª AMANDA PONS BIALOWAS en nombre y representación de D. Aurelio y Dª Candida dirigida contra Dª Belinda , D. Apolonio y contra la mercantil EL HOGAR GALLEGO CALELLA,S.L.

(a) Se acuerda haber lugar a que la comunidad de bienes propietaria y arrendadora del local sito en la CALLE000 nº NUM000 de Calella rechace la propuesta planteada por la arrendataria de dicho local, EL HOGAR GALLEGO CALELLA,S.L. en el sentido de proponer una rebaja del alquiler a 616 euros y una carencia de dos años sin percibir renta alguna, debiendo mantenerse las vigentes condiciones del alquiler suscrito el día 1 de febrero de 1.998; (b) Se acuerda haber lugar a que, en consecuencia, dicha comunidad de bienes reclame a la arrendataria EL HOGAR GALLEGO CALELLA, S.L. las rentas no percibidas desde el mes de septiembre de 2012, y las que vayan venciendo a partir de la fecha de la interposición de la demanda principal de las actuaciones, facultando expresamente a cualquiera de los comuneros para que en representación de la comunidad, pueda proceder a efectuar dicha reclamación, incluso judicialmente, y (c) Se acuerda haber lugar a que la comunidad de bienes requiera a la arrendataria, la sociedad HOGAR GALLEGO CALELLA, S.L. para que proceda a subsanar mediante declaraciones complementarias las retenciones del IRPF sobre la renta del alquiler efectuadas, ajustándolas a las bases reales de la renta fijada en el contrato de alquiler, facultando expresamente a cualquiera de los comuneros para que en representación de la comunidad, pueda proceder a efectuar dicha reclamación, incluso administrativa o judicialmente.

Todo ello con expresa imposición de las costas procesales derivadas en primera instancia de esta demanda principal a Dª Belinda , D. Apolonio y a la mercantil EL HOGAR GALLEGO DE CALELLA,S.L.

2.-Que desestimando la demanda reconvencional interpuesta por el Procurador de los Tribunales D.

ANTONI PRAT SOLER en nombre y representación de la mercantil EL HOGAR GALLEGO DE CALELLA,S.L., absolvemos a los demandados reconvencionales de cuantos pedimentos se efectuaban en su contra. Todo ello sin admitir el allanamiento a dicha demanda reconvencional formulado por Dª Belinda y por D. Apolonio , e imponiendo a la actora reconvencional, EL HOGAR GALLEGO DE CALELLA,S.L., las costas causadas en primera instancia derivadas de su reconvención.

Se imponen a los recurrentes las costas causadas en esta alzada derivadas de su recurso con pérdida del depósito consignado para recurrir.

Esta resolución es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :