Sentencia Civil Nº 96/2015, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 132/2014 de 17 de Marzo de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 132/2014 2ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 904/2012

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 10 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 96

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

D. LUIS FRANCISCO CARRILLO POZO

En la ciudad de Barcelona, a diecisiete de marzo de dos mil quince.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 904/2012 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 10 Barcelona, a instancia de Primitivo , Antonieta , Vicente , contra NERILL TRADE, S.L., los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 14 de noviembre de 2013 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO:Por el Juzgado de primera instancia número Juzgado Primera Instancia nº 10 de Barcelona se dictó sentencia de 14 de noviembre de 2013 cuya parte dispositiva literalmente copiada dice así: «Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por D. Primitivo , Dª Antonieta y D. Vicente contra Nerill Trade SL, debo declarar y declaro resueltos los contratos suscritos entre las partes - documento nº 2 y 4 de los aportados junto al escrito de demanda-, detallados en el hecho primero de la presente resolución, condenando a la demandada a estar y pasar por dicha declaración y a satisfacer a D. Primitivo la suma de veinticuatro mil euros -24.000 €-, y a Dª Antonieta y D. Vicente la suma de treinta y tres mil trescientos cuarenta euros -33.340 €-, más intereses legales desde la interposición de la demanda y los moratorios que se devenguen.

Las costas del proceso serán satisfecha por Nerill Trade SL».

SEGUNDO:La sentencia fue recurrida por la parte demandada, por cuyo motivo se elevaron los autos a esta Audiencia y se han seguido los demás trámites establecidos en la LEC, fijándose el día 11 de marzo de 2015 para deliberación y votación del mismo.

TERCERO: En la tramitación del presente recurso se han seguido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. LUIS FRANCISCO CARRILLO POZO.

Fundamentos

PRIMERO:Para desestimar el presente recurso bastaría con reproducir punto por punto la sentencia apelada, exhaustiva hasta la extenuación. Este tribunal no puede sino compartir sus atinadas afirmaciones y respaldar cada una de sus conclusiones.

El escrito de apelación pide la revocación de la sentencia y acoger el contenido de la contestación a la demanda, articulando un discurso basado en las siguientes afirmaciones: a) El contrato que vincula a las partes debe ser calificado como contrato de arras, y en los términos del art. 1454 CC ambas partes están facultadas para desistir, con las consecuencias prescritas en esa norma. Los contratos han sido redactados por ambas partes, y en ellos se trataba de prever las condiciones para una futura venta, dejando abierta la posibilidad de desligarse de forma unilateral; b) No es una compraventa porque lo único que se estaba haciendo era rehabilitar el edificio; c) El retraso en la ejecución de la obra ha sido involuntario; d) Precisamente porque no es compraventa existe error en la valoración de las pruebas y en la normativa aplicable; e) Los actores se niegan injustificadamente a ampliar las arras acordadas; se ofreció un depósito para garantizar la finalización de las obras de los elementos comunes, pero nunca se ha admitido que el contrato fuera una compraventa.

En los siguientes párrafos se pondrá de manifiesto que: 1. Se habla de compraventa; 2. La vendedora ha incumplido obligaciones esenciales; 3. La negativa de los compradores a ampliar arras y la reclamación de restitución de lo pagado está justificada por ese incumplimiento previo.

SEGUNDO:Conviene dejar claro que, como dice la sentencia apelada, el contrato de arras no existe. Las arras son un pacto accesorio, que acompaña a otro contrato. No se entienden aisladas, y no en vano, de hecho, aparecen reguladas entre las normas del CC dedicadas a la compraventa. Como subraya la sentencia de esta sección de 22 de septiembre de 2009 , «las arras suponen, en todo caso, la entrega de una cantidad de dinero, en un contrato, cuya función, alcance y eficacia (según sean penitenciales ex art. 1454 CC , confirmatorias o penales), depende de la voluntad de las partes, plasmada en el contrato, a la que puede llegarse a través de las normas de interpretación, arts. 1281 ss. CC ). Y se entregan en el contexto de un contrato perfecto y válido, precisamente en el momento de la perfección o entre la perfección y la consumación (así, no puede entenderse la existencia de un contrato de arras penitenciales previo al de compraventa o desligado de éste, por propia definición ex art. 1454 CC , al tener por objeto la posibilidad de desistimiento del mismo)». En términos sustancialmente iguales la sentencia de este mismo tribunal de 10 de febrero de 2009 .

Lo que las partes han concluido ha sido un verdadero y propio contrato de compraventa de vivienda. Lo que Nerill Trade hacía no era mera rehabilitación, y por eso tuvo que cambiar el título de la solicitud de licencia municipal. No es rehabilitación cuando antes de empezar no existe vivienda alguna en el edificio, y cuando de éste se conserva exclusivamente la fachada, la estructura y las escaleras. Al contrario, en los pactos suscritos por ellos se contienen todos y cada uno de los elementos definitorios del negocio. Existe un consentimiento manifiesto y libremente expresado, un objeto bien definido y una causa, a saber, la transacción de cosa por precio, tal y como se deduce de:

-Documento 1 de la demanda, contrato de reserva de vivienda de 26 de septiembre de 2011 entre Vicente y la señora Antonieta con la demandada: Identifica la futura vivienda a construir y el precio total: en Sta. Coloma de Gramanet, PLAZA000 NUM000 , vivienda NUM001 , NUM001 , total precio 330.000 euros más impuestos. Asimismo, planifica el pago de diversas cantidades en concepto de arras penitenciales, el otorgamiento de escritura de compraventa y la obligación del vendedor del íntegro cumplimiento de su deber de finalizar las obras de reforma de los elementos comunes.

-Documento 2, el llamado contrato de arras, de 14 de octubre de 2011: Se vuelve a identificar la vivienda objeto del contrato, se adjuntan memorias de calidades de zonas comunes y de la vivienda, se especifica el precio y la forma de pago. De nuevo se contiene un cronograma de pagos y de cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato, y se habla de 'la obligación de cumplimiento íntegro de completar las obras en el plazo máximo de 12 meses desde la obtención de la licencia municipal de construcción'. Además, en el pacto 5 se dice que 'Si transcurridos 6 meses desde la firma del presente contrato, la parte vendedora no hubiera obtenido licencia municipal de cambio de uso y rehabilitación de elementos comunes, la parte compradora podrá desistir unilateralmente del presente contrato, reintegrando la parte vendedora el importe de las cantidades recibidas, sin derecho de las partes a nada más reclamar ni pedirse por razón del presente contrato', si bien no se considera incumplido el contrato si la licencia no se obtiene o una vez obtenida las obras se paralizan o no avanzan por circunstancias ajenas a la vendedora, caso en el que podrá esta resolver el contrato reintegrando a la compradora las cantidades entregadas más un interés del 3% como indemnización de daños y perjuicios. Plazo de fin de las obras, 12 meses desde la obtención de la licencia.

-Documento 3, contrato de reserva entre Primitivo y la demandada, de 24 de octubre de 2011: Paralelo al anterior, con las mismas especificaciones, con perfecta identificación de precio y vivienda. Dense por reproducidas las demás indicaciones.

-Documento 4, de 17 de noviembre de 2011, contrato de arras. Paralelo también al segundo antes referido, contiene una plena descripción de los elementos del negocio (vivienda a entregar, precio, fechas, plazo de ejecución).

-Testificales de las señoras Paula y Barcelona: Se publicitaba como obra nueva. Sus afirmaciones no quedan desvirtuadas en ningún momento en el acto del juicio.

La conclusión no puede ser más que la de que estamos en presencia de una compraventa de vivienda (a construir), con la previsión adicional de unas arras penitenciales. En consecuencia, del mencionado contrato se deducen las obligaciones que a cargo del vendedor fija la ley, en particular -y por lo que en este litigio interesa- las relativas a la garantía de las cantidades entregadas a cuenta y la de cumplir en plazo. Interesa señalar que la primera la impone la ley, por lo que el hecho de que los compradores nunca las pidieran carece de relevancia, lo que pretende eludir la señora Catalina .

TERCERO:Segundo capítulo es la verificación de si se han cumpido tales obligaciones, porque el corolario sería en este caso que la negativa de los demandantes a ampliar arras y a aceptar la llamada novación del contrato está justificada por el previo incumplimiento de la apelante.

En efgecto, la resolución del contrato puede fundarse en el incumplimiento total o propio de la contraparte, sin que baste el incumplimiento de prestaciones accesorias, que no impidan al acreedor obtener el fin económico del contrato ( STS de 21 de septiembre de 1990 ),y sin que, en principio, sea suficiente el simple retraso o cumplimiento tardío ( STS de 27 de noviembre de 1992 ). Es doctrina reiterada ( SSTS de 20 de junio de 1990 , 16 de abril de 1991 y 25 de noviembre de 1992 ) que la viabilidad de la facultad resolutoria, ejercitable en vía judicial o extrajudicial con sanción judicial en caso de ser impugnada por la contraparte ( STS de 4 de abril de 1990 ), hace precisa la concurrencia, no sólo de la existencia de un vínculo contractual vigente, y de la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, sino además que la otra parte haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían; que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine; y que quien ejercita la facultad resolutoria no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución del contrario y lo libera de su compromiso.

Pues bien: Se ha violado el art 63 de la ley 18/2007 sobre derecho a la vivienda (es requisito para recibir cantidades a cuenta o para poder suscribir un contrato de transmisión de una vivienda en construcción entre otras cosas disponer de una licencia de edificación y tener otorgadas las garantías y los seguros legalmente exigibles), así como la DA 1ª de la ley de ordenación de la edificación (la percepción de cantidades anticipadas en la edificación por los promotores o gestores se cubrirá mediante un seguro que indemnice el incumplimiento del contrato en forma análoga a lo dispuesto en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas...), sin que el depósito notarial parcial satisfaga esas exigencias; se ha pretendido incumplir el plazo de entrega (el intercambio de correos electrónicos es elocuente y exime de mayores explicaciones), sin que haya quedado probado -más bien al contrario- que los retrasos sean culpa del Ayuntamiento, como claramente explica el señor secretario en sus comunicaciones de 12 de marzo de 2013 y 3 de mayo de 2013, por mucho que Doña Catalina , el legal representante de la demandada y el señor Maximino así lo repitan (en cualquier caso, si así fuera se estaría en presencia de una frustración de la compraventa pactada por causa imputable a la vendedora o al menos no imputable a los compradores: SAP Barcelona de 10 de febrero de 2009 ). Por lo demás, no es cierto que los actores quisieran renegociar a la baja el precio de sus viviendas amparándose en esos incumplimientos, y no existe traza alguna de que fuera el señor Vicente quien pidió modificaciones que motivaron la ampliación del plazo. En definitiva, tal y como asevera la sentencia apelada, la negativa de los compradores a seguir adelante con la compraventa, su rechazo a ampliar arras y aceptar el cambio del plazo y su voluntad de recuperar lo entregado en concepto de arras tienen plena justificación en los incumplimientos esenciales de la vendedora.

Consecuencia de todo lo anterior, pues, es desestimar el recurso y confirmar la sentencia apelada.

CUARTO:Desestimado el recurso, se imponen las costas de esta alzada a la apelante ( art. 398 LEC ).

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto frente a la sentencia del Juzgado de primera instancia nº 10 de Barcelona se dictó sentencia de 14 de noviembre de 2013 , que en consecuencia es confirmada en su integridad, con imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Únase testimonio de la presente resolución al rollo de su razón y notifíquese la misma a las partes.

Líbrense testimonios de la presente resolución para su unión al Rollo de su razón y remisión al juzgado de procedencia, junto con las actuaciones originales, firme que sea esta resolución.

Así por esta sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.