Sentencia CIVIL Nº 96/2022, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 544/2021 de 10 de Marzo de 2022

Encabezamiento

Rollo nº 000544/2021

Sección Séptima

SENTENCIA Nº 96/2022

SECCIÓN SÉPTIMA

Ilustrísimos/as Señores/as:

Presidente/a:

Dª Mª DEL CARMEN ESCRIG ORENGA

Magistrados/as

Dª PILAR CERDÁN VILLALBA

Dª CARMEN BRINES TARRASÓ

En la Ciudad de Valencia, a diez de marzo de dos mil veintidós.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario [ORD] - 001320/2018, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE GANDIA, entre partes; de una como demandantes - apelante/s Carlos María y Justa, dirigido por el/la letrado/a D/Dª. SALVADOR TARRASÓ PPELLICER y representado por el/la Procurador/a D/Dª INMACULADA BARBER APARISI, y de otra como demandado - apelado/s C.P. DIRECCION000 , dirigido por el/la letrado/a D/Dª. JOAQUÍNJOSÉ RROMAGUERA PELLICER y representado por el/la Procurador/a D/Dª RAMÓNJUAN LACASA.

Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. MARÍACARMEN BRINES TARRASÓ.

Antecedentes

PRIMERO.-En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE GANDIA, con fecha 26/04/2021, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: 'FALLO: DESESTIMAR ÍNTEGRAMENTEla demanda interpuesta por Dña. Justa y D. Carlos María, representada por el Procurador de los Tribunales Sra. Barber Aparisi y defendido por el letrado Sr. Tarrasó Pellicer, 4 contra la comunidad de propietarios ' DIRECCION000', representadas por el Procurador de los Tribunales Sr. Juan Lacasa y defendidas por el Letrado Sr. Romaguera Pellicer, ejercitando acción de cumplimiento contractual, con imposición de costas a la parte demandante.'.

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandante se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día 9/3/2022 para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.-La representación de la parte actora ejercitóacción interesando se dicte Sentencia de conformidad con el suplico de su demanda.

La parte demandada compareció y formuló oposición a la demanda en los términos que constan en su escrito y tras alegar los hechos y fundamentos que consideró convenientes a su derecho, concluía interesando se dicte Sentencia desestimatoria de las pretensiones deducidas en su contra.

Agotados los trámites pertinentes y practicadas las pruebas admitidas, por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Gandía se dictó en fecha 26 de abril de 2021 Sentencia por la que desestimaba la demanda con expresa imposición a la parte demandante de las costas del procedimiento.

SEGUNDO.-Contra la referida Sentencia se alza la representación de D. Carlos María y doña Justaformulando recurso de Apelación que basa en los siguientes motivos de impugnación expuestos en síntesis:

1.-Se impugna el fundamento de derecho primero de la sentencia en cuanto erróneamente afirma que esta parte actora ejercita acción de impugnación del acuerdo de la Comunidad de Propietarios demandada aprobado en junta de 11 de agosto de 2018, punto 5 del orden del día, por dos motivos: el primero, porque el referido acuerdo incumple la Ley de Propiedad Horizontal por cuanto distribuye los costes de realización de unas obras, de forma distinta a la distribución de cuotas del título constitutivo y, el segundo, porque el referido acuerdo vulnera uno anterior de 13 de mayo de 2017.

Sin embargo, ello no es así y resulta de una mala interpretación de los hechos de la demanda. La acción impugnatoria tiene su causa en que contrariamente a los actos propios de la comunidad desde el momento que tuvo la local propiedad de los demandantes como vivienda, tanto en los derechos como en las obligaciones, en vez de considerarla como tal, se le ha tenido como local, lo que además como después se probará, les perjudica gravemente.

El local de las apelantes en el número NUM000 de Propiedad Horizontal, que dispone de 20 metros cuadrados de terraza privativa y una cuota de participación de 1,082%. Este local fue habilitado para vivienda en fecha 2 de diciembre de 2003, en dicha escritura se proponen una serie de contraprestaciones en favor de la comunidad:

1.-El titular de la planta NUM001 debe renunciar a su derecho a abrir puertas en las fachadas posterior y lateral (norte y oeste) y a abrirlas únicamente por la fachada principal, que es la frontal o sur. A aquellas fachadas sólo podrá abrir ventanas.

2.-Tendrá que aceptar un cambio de los usos permitidos, reduciéndolo a que sólo podrá ser vivienda y renuncia a todos los demás usos, indefinidamente.

3.-Tendrá derecho a utilizar todos los elementos comunes, sin limitación- También tendrá derecho a utilizar la escalera y por ello pagará sus gastos.

4.-De este modo, todos los gastos de viviendas pasarán a repartirse entre 1/85, contribuyendo esta planta NUM001 como una vivienda más.

5.-Todo lo anterior se elevará a escritura pública y se inscribirá en el Registro de la Propiedad, corriendo don Carlos María con todos los gastos que se deriven de ello.

Se acepta dicha propuesta por el Sr. Carlos María, inscribiéndose en el Registro de la Propiedad, con el número de Propiedad Horizontal NUM000, como vivienda en planta NUM001

La junta de propietarios de 13 de mayo de 2017, en la que consta sobre la propuesta de reparto de los gastos que no fue aprobada por todos los asistentes, pues hubo dos que votaron en contra (salvaron su voto dice el acta), es decir, faltó el requisito de unanimidad y no habría acuerdo ( art. 17.6 LPH). En relación a los actores se admitió 'que don Carlos María asistió y emitió su voto como un propietario de vivienda más, dada la consideración de su local como vivienda y su participación en el reparto de gastos comunitarios como tal'.

Al tratarse dicho punto número 5, don Carlos María solicitó se le aclarase cuál era la cantidad concreta que como propietario de la vivienda debería satisfacer ya que, pese a que algunos propietarios solicitaron que se les indicara cómo resultaría el reparto de los gastos a cada propietario, tanto de los locales en planta NUM001 como de las viviendas, no se les detalló; sin embargo, en el acta erróneamente constó su petición de esta forma: 'El propietario D. Carlos María muestra su disconformidad en la junta en la cuota de participación que tiene aplicada. Se le indica por la administración que dicha cuota viene reflejada tanto en su escritura como en la escritura declaración de obra nueva del edificio'. Pero no fue eso lo que solicitó, sino se le confirmara su participación en los gastos como propietario de vivienda y, por tanto, la cantidad que debería satisfacer conforme al reparto aprobado en la junta anterior, que entendía debería aclararse en dicha junta. Recibida el acta, pudo comprobar efectivamente la ausencia de aclaración y el equívoco de la redacción del acta, por lo que procedió a solicitar la pertinente confirmación mediante escrito fechado el 23 de mayo de 2018 dirigido a los Administradoras de la Comunidad. La respuesta dada por la Administración de la Comunidad, vino a decir que el acuerdo no supone una modificación de su cuota de participación (documento nº 8), pero eludía concretar si la cantidad en la que debe participar en el coste de los gastos era como vivienda o como local, y lo que resulta muy trascendente: si dicha participación tiene que serlo sobre la cantidad de 35.731,27 €, más IVA, en la que participarían todos los inmuebles (incluidos los locales) en función de su cuota de participación, y no en aquellas otras que se reparte exclusivamente entre los locales: 44.049,10 € + IVA: Cantidad que debe hacer frente en su totalidad por los locales más 35.731,27 € + IVA: Gasto exclusivo locales.

En el acta de la junta celebrada el día 11 de agosto de 2018 se hace constar: 'El propietario D. Carlos María muestra su disconformidad al respecto aduciendo que su inmueble y según acuerdo de la junta no es un local sino una vivienda. Se le explica que por este hecho su cuota de participación no varía por el hecho de ser vivienda le da derecho a usar elementos comunes del edificio tales como piscina, etc. Y por ello contribuye a estos gastos. Por contrapartida, este hecho no implica que su terraza no sea privativa con arreglo a lo estipulado en la Escritura de Declaración de Obra Nueva del edificio. En esta junta de propietarios tanto D. Carlos María como Dña. Zaida exponen que no están de acuerdo y no van a pagar.'

Por tanto, el cálculo que se ha efectuado sobre los presupuestos aprobados en la junta de 11 de agosto de 2018 y las notificaciones a los actores de fechas 26 de noviembre y 10 de diciembre de 2018, viene a confirmar que las cuotas resultantes lo eran por considerar su propiedad como local en planta NUM001 y no como vivienda. Pero por ello no puede decaer el motivo de impugnación que no es otro que considerar su propiedad como local y no vivienda como así debió serlo. Para el cálculo se han tenido en cuenta los coeficientes de los locales en planta NUM001, del que resulta que los Sres. Carlos María- Justa deberían satisfacer -de tenerles como propietarios de local las cantidades de 10.802,69 € y 9.176,46 € respectivamente. De considerar su propiedad como vivienda, 1.218,05 € y 1.522,62 € (reparto tomando el coeficiente 1,082%), respectivamente. También se ha efectuado el reparto por coeficiente 1,3315% que resulta de sumar al coeficiente 1,082% el del garaje NUM004 (documento e) - Audiencia previa), acta de la junta ordinaria de la comunidad de propietario celebrada el día 1 de agosto de 2020). Es decir, se tiene y considera su propiedad como vivienda, con las obligaciones y derechos inherentes a la misma de acuerdo con la escritura de habilitación y se pretende que satisfagan los costes como un local más.

2.-El segundo motivo de impugnación, no es, como cita la sentencia, que el acuerdo de 11 de agosto de 2018 vulnere uno anterior de 13 de mayo de 2017, sino que la discrepancia entre ambos a la hora de establecer el reparto del coste de la obra puede ser causa de nulidad, es decir, impugnable ante los Tribunales. Es decir, no se está atacando la raíz material del acuerdo, sino que es distinto al anterior por cuanto modifica sus términos y por ello, puede ser impugnado. El motivo que lleva a impugnar es, también el de que no se considera su vivienda como tal: 'Sin perjuicio de reiterar que su participación en los gastos debe serlo como vivienda, cualidad en la que han participado y votado en las juntas, y por tales se les ha tenido' -último párrafo del segundo motivo. No se ataca como erróneamente establece la sentencia el acuerdo de 2017, sino la modificación del mismo a causa de la nueva propuesta y tener a los demandantes como propietarios de local, lo que les legitima plenamente para el ejercicio de la acción impugnatoria conforme a lo dispuesto en el artículo 18.2 LPH.

3.-En cuanto condena en costas a esta parte contenida en el fundamento de derecho cuarto, de estimarse el recurso y con ello, la demanda no procederá su imposición; en todo caso, mis representados han actuado de buena fe conforme al artículo 7 del Código Civil.

Dichos motivos serán objeto de análisis, seguidamente.

La representación de la parte actora formulo demanda de juicio ordinario con fundamento en los siguientes hechos expuestos, en síntesis:

A.-Don Carlos María y doña Justa, son dueños del pleno dominio del local en planta NUM001, número de propiedad horizontal ochenta y ocho, que comprende una superficie aproximada de noventa y cinco metros cuadrados, correspondiente de éstos, veinte metros cuadrado a su terraza, con una cuota de participación de 1.082%. En escritura pública número tres mil quinientos veintidós, de habilitación para vivienda, otorgada en fecha 2 de diciembre de 2003 se habilitó dicho local para vivienda, manteniéndose la cuota se participación del 1,082%. En la certificación se contiene el acuerdo adoptado en la junta general de propietarios de fecha 31 de marzo de 1999, que en el punto 3º.4 dice literalmente: 'De este modo, todos los gastos de viviendas pasarán a repartirse entre 1/85, contribuyendo esta planta NUM001 como una vivienda más'. Desde los anteriores acuerdos y habilitación para vivienda, los actores han participado en los gastos como una vivienda más, y en tal condición de propietarios han asistido a las juntas generales de la comunidad.

B.-En la Junta de Propietarios de la Comunidad Edificio DIRECCION000 celebrada en sesión extraordinaria el 13 de mayo de 2017, a la que asistió el Sr. Carlos María, nombrado vocal de la escalera NUM002, se trató en el punto 3 del Orden del día, la Propuesta de acuerdo respecto a las filtraciones de agua a los garajes de las terrazas de la planta NUM001 del edificio, tratándose el reparto de gastos. El actor asistió y emitió su voto como un propietario de vivienda más dada la consideración de su local como vivienda y su participación en el reparto de gastos comunitarios como tal. Finalmente, se acordó lo siguiente según se hace constar en el acta: 'El propietario D. Felicisimo plantea a la junta una nueva propuesta que tiene el visto bueno de los locales comerciales y que a continuación se detalla:

- 44.049,10 € + IVA: Cantidad que debe hacer frente en su totalidad por los locales.

- 71.462,53 € + IVA: Repartir esta cantidad al 50%:

o 35.731,27 € + IVA: Gasto exclusivo locales.

o 35.731,27 € + IVA: Participarían todos los inmuebles (incluidos los locales) en función de su cuota de participación.

La propuesta se somete a votación y es aprobada por 17 votos a favor y 2 votos salvador (D. Fructuoso y Coro)'.

C.-En fecha 28 de julio de 2017 se convocó para el día 12 de agosto de 2017, junta general ordinaria de la Comunidad de propietarios DIRECCION000, que debería tratar en el punto 5 del Orden del día sobre las filtraciones de agua en varias zonas comunes del edificio y adopción de acuerdo respecto a la ejecución y forma de pago, documento número 5. Al tratarse dicho punto número 5, don Carlos María solicitó se le aclarase cuál era la cantidad concreta que como propietario de la vivienda debería satisfacer ya que, pese a que algunos propietarios solicitaron que se les indicara cómo resultaría el reparto de los gastos a cada propietario, tanto de los locales en planta NUM001 como de las viviendas, no se les detalló; sin embargo, en el acta erróneamente se transcribió su petición como sigue: 'El propietario D. Carlos María muestra su disconformidad en la junta en la cuota de participación que tiene aplicada. Se le indica por la administración que dicha cuota viene reflejada tanto en su escritura como en la escritura declaración de obra nueva del edificio'. Sin embargo, no fue eso lo que solicitó, sino se le confirmara su participación en los gastos como propietario de vivienda y no como local en planta NUM001 y, por tanto, la cantidad que debería satisfacer conforme al reparto aprobado en la junta anterior, que entendía debería aclararse en dicha junta. Recibida el acta, pudo comprobar efectivamente la ausencia de aclaración y el equívoco de la redacción del acta, por lo que procedió a solicitar la pertinente confirmación mediante escrito fechado el 23 de mayo de 2018 dirigido a los Administradores de la Comunidad a lo que se le respondió: 'El acuerdo adoptado en Junta General Ordinaria de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 de fecha 31 de marzo de 1999 no supone una modificación de su cuota de participación de su inmueble ni por lo tanto de la totalidad del resto de inmuebles del edificio'. Esta contestación que elude concretar la cantidad en la que debe participar en el coste de los gastos como vivienda, y lo que resulta de importancia trascendental: si dicha participación tiene que serlo sobre la cantidad de 35.731,27 €, más IVA, en la que participarían todos los inmuebles (incluidos los locales) en función de su cuota de participación, y no en aquellas otras que se reparte exclusivamente entre los locales: 44.049,10 € + IVA: Cantidad que debe hacer frente en su totalidad por los locales más 35.731,27 € + IVA: Gasto exclusivo locales. A este respecto está claro que el acuerdo se refiere a los locales, y por ello, debería excluirse la vivienda de los actores.

D.-El día 11 de agosto de 2018, tuvo lugar Junta General Ordinaria de la Comunidad de propietarios DIRECCION000, que vuelve a incluir en el punto 5 del Orden del día el asunto de la subsanación de las filtraciones de agua, documento número 9 que se impugna por cuanto en dicha Junta se acuerda lo siguiente:

'... El coste de los trabajos de impermeabilización de las terrazas (bajos), claraboyas, escalera de acceso al edificio y barandillas asciende un total de 99.158,05 € más Iva.

Hay que tener en cuenta los gastos de licencia de obra al Ayuntamiento y dirección de obra.

Con todo ello hay una estimación de obra aproximada por importe de 112.573,85 €

El inicio de las obras está previsto a partir de la segunda quincena de octubre de 2018.

Conforme acuerdo de juntas anteriores del remanente total de las obras el 50% iría a cargo de la comunidad en su totalidad con arreglo a su cuota de participación (56.287,00 €), y el restante 50% a cargo de los locales (56.287,00 €) con arreglo a su cuota de participación. Se indica a la junta las cantidades a pagar por inmueble.

El propietario D. Carlos María muestra su disconformidad al respecto aduciendo que su inmueble y según acuerdo de la junta no es un local sino una vivienda. Se le explica que por este hecho su cuota de participación no varía.

Por el hecho de ser vivienda le da derecho a usar elementos comunes del edificio tales como piscina, etc. Y por ello contribuye a estos gastos. Por contrapartida, este hecho no implica que su terraza no sea privativa con arreglo a lo estipulado en la Escritura de Declaración de Obra Nueva del edificio.

En esta junta de propietarios tanto D. Carlos María como Dña. Zaida exponen que no están de acuerdo y no van a pagar.

Uno de los propietarios asistentes a la junta propone que del 50% del pago correspondiente a los locales-bajos no se reparta según su cuota de participación de cada inmueble, sino que se recalcule el reparto de este 50% por los metros cuadrado de cada local (siendo ésta una propuesta diferente a la ya aprobada en junta anterior). El propietario del local Epifanio y Montagut expone que no está acuerdo ya que esto ya está aprobado en junta anterior y no se puede estar cambiando de opinión según le favorezca a determinados propietarios. La mayoría de los asistentes acuerdan mantener el criterio expresado en la anterior junta y se hace hincapié, que esta obra es necesaria y no se puede retrasar más su ejecución por estar causando daños estructurales en el edificio por la entrada de agua. Para la ejecución de estos trabajos de impermeabilización y rehabilitación de las claraboyas, se acuerda emitir tres recibos extraordinarios por mayoría de los propietarios asistentes con los votos en contra de don Carlos María y Dña. Zaida'.

Motivos de impugnación de la Junta de 11 de agosto de 2018:

1.-El acuerdo impugnado (punto nº 5), forzando la interpretación o dándole un giro al acuerdo de 13 de mayo de 2017, se interpreta ahora que los actores deben contribuir al reparto de gastos conforme a su cuota de 1,082% tanto a los gastos que sufraga la total comunidad como a los de los locales en bajo, es decir, doblemente. Cuando se les interpreta ahora que deben participar en el coste de las obras conforme a su cuota, tanto en la parte que le corresponde como vivienda sobre tales gastos, como en la parte que le corresponde como local, se les está obligando a contribuir dos veces conforme a su cuota de participación de 1,082%, lo que es contrario a la Ley de Propiedad Horizontal y gravemente injusto, porque de ese modo se le obliga a contribuir, como decimos, doblemente a los gastos en relación con los demás propietarios, ya lo sean de vivienda o de local en planta NUM001. El acuerdo vulnera lo dispuesto en el artículo 9.e) de la Ley de Propiedad Horizontal que dispone 'Son obligaciones de cada propietario: contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización'.

2.-El punto 5 del orden del día de la junta de 11 de agosto de 2018 dice:

'Conforme acuerdo de juntas anteriores del remanente total de las obras el 50% iría a cargo de la comunidad en su totalidad con arreglo a su cuota de participación (56.287,00 €), y el restante 50% a cargo de los locales (56.287,00 €) con arreglo a su cuota de participación. Se indica a la junta las cantidades a pagar por inmueble'.

Sin embargo, el acuerdo de 13 de mayo de 2017 establece:

'El propietario D. Felicisimo plantea a la junta una nueva propuesta que tiene el visto bueno de los locales comerciales y que a continuación se detalla:

- 44.049,10 € + IVA: Cantidad que debe hacer frente en su totalidad por los locales.

- 71.462,53 € + IVA: Repartir esta cantidad al 50%:

o 35.731,27 € + IVA: Gasto exclusivo locales.

o 35.731,27 € + IVA: Participarían todos los inmuebles (incluidos los locales) en función de su cuota de participación'.

Es decir, hay una clara contradicción en ambos textos sobre el reparto concreto de los gastos, al no coincidir lo acordado en la primera como lo que se recoge en esta última. En lo que a los demandantes afecta, en el sentido de que en el acuerdo de 11 de agosto de 2018 contribuirían conforme a su cuota de participación en el pago de las dos cantidades que se reparten al 50%; en el segundo, en los tres supuestos que contempla el acuerdo que se adoptó.

La discrepancia es causa de nulidad.

Sin perjuicio de reiterar que su participación en los gastos debe serlo como vivienda, cualidad en la que han participado y votado en las juntas, y por tales se les ha tenido.

Por todo ello concluía interesando se dicte Sentencia por la que se anule y declare nulo el acuerdo adoptado en el punto 5 de la Junta General Ordinaria celebrada el 11 de agosto de 2018, aludido en la parte positiva de esta demanda, condenando asimismo a la Comunidad de propietarios demandada al pago de las costas procesales.

La parte demandada compareció y formuló oposición a la demanda alegando en síntesis:

1.- Los actores tienen una terraza propia de carácter privativo de 20 m2. De todo ello se deduce claramente que la vivienda de los actores tiene una tipología y características distintas de las viviendas de los altos del edificio.

2.- no se pone en duda la cuota de participación de elementos comunes de la propiedad de los actores, obrante en división horizontal y ratificada por las partes en la certificación de conversión de local comercial a vivienda, y en base a esa cuota se han girado los gastos que como comuneros afecta a los hoy demandantes. Pero dicho porcentaje de participación de gasto en las obras extraordinarias a llevar a cabo por las filtraciones de agua en la edificación que afectan a los garajes, lo es en la misma proporción que ha sido satisfecho por el resto de los inmuebles en planta NUM001, pago realizado en virtud de la cuota de cada inmueble y m2 de terraza privativa.

3.- La junta extraordinaria celebrada el día 13 de mayo de 2017 acuerda un régimen de reparto y cargo de los gastos extraordinarios de reparación y conservación con criterios totalmente distintos, a los estatutariamente establecidos en la división horizontal del inmueble y que derivan de los artículos 9 y 10 de la LPH. Es decir, para afrontar el coste de la reparación de dichas obras, ya no se sigue el criterio de cuotas de forma exclusiva y excluyente frente a otro tipo de reparto, sino que se propuso en dicha junta, que del coste total de las obras a realizar por las filtraciones en los garajes derivados de las terrazas de locales o inmuebles en planta NUM001, y (vivienda en planta NUM001 de los actores), se distribuirá de la siguiente forma:

- 44.049,10 €, Cantidad que debe hacer frente a los locales y correspondía al pavimento.

- 35.753,27 € correspondiente coste de impermeabilización de gasto exclusivo de los locales o inmuebles que se encuentren en planta NUM001.

- 35.753,27 € de cotes de impermeabilización, en la que participan todos los inmuebles que integran el complejo urbanístico en función de su cuota.

El demandante voto dicho acuerdo y no lo recurrió y fue aceptado por el mismo, (actos propios) y con ello acepto un criterio de reparto de arreglo de terrazas no basado únicamente en el reparto de gastos en base a cuotas, de cada inmueble, como ahora defiende.

En esta forma de reparto el hoy demandante acepta de forma clara, que el arreglo de las terrazas a nivel de las edificaciones sitas en planta NUM001 correría con un mayor porcentaje el inmueble sito en planta NUM001, que el resto de los inmuebles sito en los altos.

Con este reparto el demandante, paga su pavimento en virtud a la extensión de su terraza privativa y los gastos de impermeabilización en virtud al porcentaje de los mismos que son imputables al resto de los inmuebles de la edificación en virtud de su cuota y ubicación de los mismos, inmuebles en planta NUM001. Lo contrario resultaría ser una acción de enriquecimiento ilícito frente al resto de los comuneros, por cuanto el resto de los vecinos le pagarían el pavimento privativo de su terraza y gastos de impermeabilización de los mismos y disfrutaría de un trato discriminatorio frente al resto de propietarios de inmuebles en planta NUM001 que no han recurrido el acuerdo.

En cuanto a la Junta de 11 de agosto de 2018: por la comunidad de propietarios en el acuerdo ahora impugnado de adverso, se ha resuelto que la obra a realizar afecta tanto al pavimento de las terrazas propias o privativas de los departamentos que se encuentran a nivel de las mismas, como a los elementos estructurales, tela asfáltica etc de esas terrazas, que a la vez realizan la función de cubrición del edificio en este supuesto las cocheras. Por tal motivo se ha dividido el gasto en un 50% a cargo de toda la comunidad o miembros de la misma y el otro 50% a cargo de los propietarios de las edificaciones afectadas por dichas obras y poseedoras de terrazas a nivel como anexo que a la vez es cubrición de los garajes del inmueble.

En este supuesto la diferenciación en la imputación del pago no deviene, de realizar elucubraciones respecto a la condición privada o común de las terrazas que disfrutan los propietarios de inmuebles en planta NUM001 ya sean locales o viviendas, sino en la diferenciación del coste que provoca la atribución del uso exclusivo de las terrazas en planta NUM001 y que se lleva consigo a cargo del propietario o beneficiario de las mismas.

Del coste total de las obras de reparación:

a.- El 50% corre a cargo con los gastos que se deriven de la conservación y reparación ordinaria de las mismas, más concretamente las que afectan a su superficie y pavimento, como es el supuesto que nos ocupa, por eso cada propietario de los inmuebles en planta NUM001 pagan el pavimento de sus terrazas, sustitución y colocación de dicho pavimento y escaleras privativas de acceso a los locales o inmuebles sitos en planta NUM001, en función de sus metros de terraza.

b.- El otro 50% corre a cargo de la comunidad por las actuaciones sobre elementos de impermeabilización de las terrazas así como de la estructura de la edificación que se encuentre bajo las mismas.

Por lo tanto no es posible hablar de doble imputación sobre los gastos, sino que la misma deriva de las características propias de cada inmueble dentro de la división horizontal, siendo distintas la de los inmuebles existentes en planta NUM001 del resto de la viviendas de la edificación.

Por todo ello concluía interesando la desestimación de la demanda formulada en su contra.

Convocadas las partes al acto de la Audiencia Previa propusieron las pruebas convenientes a sus respectivos derechos.

En el acto del juicio tuvo lugar la práctica de las que resultaron admitidas con el siguiente resultado expuesto, en síntesis:

Presidenta de la comunidad: lo es desde agosto de 2020. El reparto concreto que se hizo para contribuir a los gastos del arreglo de la terraza delantera del edificio no lo sabe. Sabe que los demandantes tienen una terraza privativa. No asistió a la junta de 13 de mayo de 2017. Su vivienda no tiene la misma configuración arquitectónica que los altos. Es la única que disfruta de una terraza de 20 metros. El actor puso unos maceteros para individualizar su terraza. Dicha terraza tiene una escalera privativa de acceso como los locales. Todos los inmuebles en planta NUM001 tienen escalera privativa.

D. Carlos María: ha asistido a todas las juntas como propietario del inmueble. Cuando lo adquirió era un local comercial, firmo un acuerdo con la comunidad por el que al transformarlo en vivienda tendría que pagar unos gastos que no pagaba cuando era un local. Dentro de las terrazas de los locales en planta NUM001 tiene una terraza desafecta del resto y es privativa suya. También tiene una escalera de acceso directo. Se comprometió al pago de gastos como el resto de viviendas, piscinas, tenis, etc. esos gastos se reparten entre 1/85 y su cuota es 1,082. Su terraza es techumbre de los garajes. El 13 de mayo de 2017 hubo una junta en la que se acuerda que en los arreglos de las terrazas las viviendas pagaran conforme a su cuota y los locales que tienen terrazas privativas pagaran parte de los gastos de impermeabilización, todo el pavimento, y las escaleras también. Ese acta no se impugnó por el declarante,pese a que los porcentajes de gastos sobre esa obra se acordaron en esa junta. Su terraza al ser privativa los vecinos no pueden pasar por ella porque esta delimitada por los maceteros. En la edificación no existe otra vivienda con las mismas características arquitectónicas de la suya, no hay otro inmueble destinado a vivienda con una terraza de 20 metros. No sabe si los áticos la tienen. Los propietarios de locales en planta NUM001 han pagado conforme a la imputación de gastos que se acordó en su día, es decir, el 50% conforme a cuota de participación, y el resto, pavimento, etc lo pagarían inmuebles en planta NUM001. El único que ha impugnado el acuerdo ha sido el declarante, en la junta de agosto de 2018. En esa junta se ratificaron los acuerdos adoptados en mayo de 2017 relativos a la distribución de porcentajes. Forma parte de la comisión de obras y vocal de la cuarta escalera. Conoce el alcance de las obras pero el importe económico no. En su edificación cuando se arreglaron las terrazas de los áticos no sabe lo que estos pagaron. Su criterio es que solo tiene que pagar con arreglo a su cuota porque su inmueble es una vivienda. Siempre se ha considerado como titular de una vivienda desde que firmó el acuerdo con la comunidad. La terraza de su inmueble de 20 metros se distribuye en una franja de metro y medio delante de su vivienda de forma rectangular y haciendo frontera con la terraza están los jardines de la comunidad. A su lado esta la vivienda del portero. En la junta de 13 de mayo de 2017 se hizo una distribución de gastos que no impugno porque entendía que actuaba como propietario de una vivienda y su voto estaba emitido en tal cualidadcomo durante los últimos 15 años. En la junta de agosto de 2018 se cambia el criterio y lo que antes era una distribución de tres formas de pago pasa a ser el 50% para las viviendas y el 50% para los locales en bajos. Se cambia la distribución de lo acordado en la anterior y el motivo de impugnar es porque se le considera también como local, y lo que quiere el declarante es que se le considere el 100% como vivienda. En esa junta le dicen la cantidad que tiene que pagar es sensiblemente superior a otros locales y viviendas, de 6.800 euros, y al local de 400 metros le pedían poco mas de 7.000 euros; pero además no le dicen el por qué. Hubo quien propuso que se distribuyera por metros cuadrados, pero el propietario del local de 400 metros no estuvo de acuerdo. Después de la Junta de mayo de 2017 envió una carta a la administradora solicitando se le aclarase en que concepto contribuía vivienda o local, y cual era la cuota que debía pagar. Pero solo se le contestó que su cuota iba a ser 1,082. Posteriormente cuando ve que le salen mas de 6.800 euros no se le ha explicado como se efectúa el pago. No entiende el saldo resultante. La nueva administradora que ha sustituido a la anterior, al hablar con ella de este tema le decía que no sabía de donde salía el saldo y no se le ha dado una explicación. Eran 6.800 euros, luego paso en otra a 1.600 y luego a 770 este es el ultimo saldo que ha pagado y esta liquidado. Esto corresponde a la terraza del edificio, pero en la suya no se ha hecho nada. Paga casi lo mismo que el local de Bahamas. Si no hubiera convertido su local en vivienda pagaría una cantidad sensiblemente menor. Lo que esta pagando ahora es lo mismo que sus vecinos de arriba, porque paga ascensor, zaguán, piscinas, etc pese a que no usa el zaguán ni el ascensor, y en cambio el local de 400 metros cuadrados paga menos.Impugna la junta de 2018 porque no sabe su coeficiente como se le aplica. Ni sabe que cantidad es. No se ha hecho la reparación en su terraza. Su terraza no causa ninguna humedad.

D. Serafin: veranea en uno de los apartamentos que es de su suegro. Conoce los acuerdos pero no sabe cuando se adoptaron. En la junta de 2018 hizo una propuesta porque cuando se efectuó el reparto de gastos se aprobó que el 50% de arrancar e impermeabilizar fuese por la comunidad y el 50% por los propietarios de los bajos así como el pavimento y escalera, pero al demandante se le había incrementado el coeficiente de participación para que pudiera tener acceso a los elementos comunes, el 50% en que el actor participaba en los gastos de comunidad en base a su cuota de participación, el restante 50% el declarante entendía que debía pagar en función de superficie, porque no es lo mismo 400 metros de terraza que 20 metros de terraza privativa. Así lo propuso. El Sr. Carlos María pagaba 7000 euros y los propietarios de Bahamas con 400 metros, 15.000. En la Junta de 2018 que es la que se ha impugnado, no se acuerda nada con relación a los criterios de distribución de los gastos. Estos criterios adoptados en mayo de 2017 establecían que el 50% de la impermeabilización, arrancamiento de terraza lo pagaba la comunidad, y el 50% lo pagaban los titulares de las plantas bajas. Ese pago entendió que era en proporción a los metros de cada terraza y así se le cobró. Cuando liquidaron la deuda la liquidaron en base a metros cuadrados. El pavimento y las escaleras se acordó que lo pagasen los titulares de las escaleras y el pavimento. Eso no se impugnó, pero no lo sabe con certeza. Los inmuebles que son local no habilitados como vivienda, no sabe como pagan. No conoce la vivienda del actor. Era un local que convirtió en vivienda con unos 20 metros de terraza privativa. Supone que los áticos también tendrán. La terraza del demandante no se arreglo porque no dejo el propietario que accedieran. No esta arreglada su terraza y su escalera. Eso le han dicho. La comunidad no le ha requerido de pago del coste de la reparación de su terraza. Eran 700 euros porque se le cobraba solo la cuota que le correspondía como miembro de la comunidad de propietarios. Su obra no se ha hecho, por lo que no se le van a cobrar esos gastos. El actor paga en base a su cuota de participación pero lo que ocurre, es que la terraza privativa es del actor, mientras que la terraza del apartamento en que veranea el declarante es de la comunidad de propietarios. Por tanto, si la mitad de la obra la pagaba la comunidad de propietarios y la otra mitad la pagaba el titular de la terraza privativa, no es que este pagando dos veces lo mismo, sino que esta pagando en base al acuerdo que se adoptó: por su terraza privativa y por su vivienda en la comunidad de propietarios.

D. Benita: fue administradora hasta agosto de 2019. El trato que se dispensaba en cuanto al reparto de gastos al actor era como vivienda. El Sr. Carlos María se reunió en varias ocasiones con la declarante, nunca ha impugnado ningún acta de las que se le ha remitido. Le remitió un burofax para que se le dijera el coeficiente de participación y si participaba como vivienda o como local. El calculo de la cantidad que tiene que pagar el Sr. Carlos María lo realiza inicialmente según el acuerdo de junta: el 50% por la totalidad de los locales y el restante 50% se dividía entre toda la comunidad con arreglo a su cuota de participación pero esto no se llegó a cobrar. El actor no dejo acceder para realizar la obra, así se lo comunicó la dirección de obra, y tampoco llego a liquidar los recibos que se le pusieron al cobro, finalmente se le hizo un abono de 6.000 euros de la totalidad de la obra. Las plazas de garaje que estaban debajo de su terraza tenían filtraciones de agua, aunque el actor lo negaba. En la junta de 11 de agosto de 2018 era administradora, en el punto 5 que es el recurrido, no se acordó ningún criterio de reparto, se había acordado en juntas anteriores y ninguna se impugnó. La terraza producía filtraciones por eso la obra era necesaria. No se le cobró la obra porque no se le hizo.

D. Clara: es la administradora actual. Se incorporo después de dejar el cargo la Sra. Benita. Cuando recibieron la documentación de la comunidad los actores tenían un saldo en contra de los demandantes, unos 1300 euros. No tenía el detalle de como se calculó la cuota. La obra en la terraza del Sr. Carlos María no se ha realizado. La portería es elemento común. La vivienda del actor, en algunos gastos participa conforme a su cuota de participación y en otros como una vivienda más. El documento 1 de la contestación es un certificado hecho por la declarante en el que se ratifica. El acuerdo del 2017 no fue impugnado. El actor esta al corriente de gastos de la finca pero los gastos de reparación o impermeabilización de su parte de superficie no se han abonado porque la obra no se ha hecho. De la impermeabilización contribuían todos los inmuebles del edificio conforme a su cuota de participación y los locales el otro 50% conforme a su superficie. El actor pago lo que le correspondía por la impermeabilización de todo, pero no pago el 50% de su terraza porque esta obra sin ejecutar. No sabe si formaba parte de la comisión de obra. Los gastos de piscina y otros servicios los paga en virtud del acuerdo que hizo con la comunidad 1/85. Los inmuebles en planta NUM001 no lo abonan.

D. Epifanio: es vecino de la comunidad propietario del NUM003. Formo parte de la comisión de obras acordada en la junta de 2017. El actor también formaba parte. Era conocedor de toda la información de la obra. EN la junta de 13 de mayo de 2017 se acordó como se iban a imputar los gastos de impermeabilización de las terrazas. En ninguna junta posterior se produjo alteración de ese acuerdo. El declarante tenía un criterio distinto porque es propietario de una terraza privativa. Ha pagado mas que el resto de las viviendas en planta alta, y mas que nadie porque tiene mas metros de terraza. La vivienda del actor esta al mismo nivel de edificación. Disfruta de los servicios comunes de piscina y otros y paga por ello. El declarante no los paga porque no los tiene. La terraza del actor no ha sido arreglada porque se opuso en su día. En dicha terraza por no haber sido arreglada debe haber filtraciones y en la parte de las cocheras así se aprecia, además es cuestión de la tela asfáltica y esta es la misma en todas las terrazas. En esta comunidad se han seguido criterios distintos a la cuota de participación que hay establecida.

D. Feliciano: intervino como técnico en las obras de rehabilitación de la cubierta del sótano que es terraza en planta NUM001. En el nivel de planta NUM001 había una destinada a vivienda. Tenia una terraza de uso privativo que es techumbre de los garajes. Esta terraza está delimitada por maceteros. Había filtraciones en dicha terraza y no fueron reparadas. Esta intervención viene precedida de un informe que realiza el declarante a raíz de una inspección en la que detecta filtraciones bastante generalizadas y afectaban a todas las terrazas. Esa terraza no se arregló en ese momento, según le dijeron porque no se dio permiso a acceder a la misma por la propiedad.

Puede anticiparse ya desde este momento que valorado en conjunto el resultado de la prueba practicada conforme a los criterios que a tal efecto establece el artículo 217 de la L.E.C. la Sala considera el recurso de Apelación formulado, improsperable, y da por reproducidos los acertados fundamentos jurídicos contenidos en la resolución impugnada, pues como dispone la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 2000 con cita de la de 16 de octubre de 1992, si la resolución de primer grado es aceptada, la que confirma en apelación no tiene por qué repetir los argumentos, debiendo, en aras de la economía procesal, corregir en su caso, solo aquellos que resulte necesario, amén de que una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva. (la doctrina jurisprudencial dimanante tanto del Tribunal Constitucional sentencias 174/1987, 11/1995, 24/1996, 115/1996, 105/97, 231/97, 36/98, 116/98, 181/98, 187/2000 como de la Sala Primera del Tribunal Supremo Sentencias de fechas 5 de octubre de 1998, 19 de octubre de 1.999 y 23 de febrero, 28 de marzo, 30 de marzo y 9 de junio y 21 de julio de 2000, 2 y 23 de noviembre de 2.001). Así según ha señalado reiterada doctrina emanada del Tribunal Constitucional ( AATC. 688/88 y 956/88 y SSTC., 146/90, 27/92) la motivación por remisión a una resolución anterior, cuando la misma haya de ser confirmada y precisamente, porque en tal resolución se exponían argumentos correctos y bastantes que fundamentasen en su caso la decisión adoptada ya que en tales supuestos y cual precisa la STS de fecha 20 oct. 1997, subsiste la motivación de la sentencia de instancia puesto que la asume explícitamente el Tribunal de segundo grado'. Deben, por tanto, adicionarse por tanto únicamente a los fundamentos jurídicos referidos, a efectos de resolver las cuestiones planteadas en esta alzada, las siguientes consideraciones:

En el escrito de demanda, en el que habrá de basarse el Tribunal a la hora de resolver este recurso -habida cuenta que la apelación no constituye un nuevo juicio, ni autoriza a resolver cuestiones o problemas distintos de los planteados en la primera instancia, dado que a ello se opone el principio general de derecho 'pendente appellatione nihil innovetur'- ( STS, entre otras, de 28-11-1983 y 2-12-1983, 6-03-1984 y 20-05-1986) argumenta el ahora recurrente que su impugnación se fundamenta en dos claros motivos de impugnación:

En cuanto al primero de los motivos de impugnación del acuerdo de fecha 11 de agosto de 2018, razona, que cada vivienda debe participar en el coste de las obras conforme a su cuota, una sola vez, tanto en la parte que le corresponde como vivienda sobre tales gastos, como en la parte que le corresponde como local, sin embargo, en el caso presente, se le está obligando a contribuir dos veces conforme a su cuota de participación de 1,082%, lo que es contrario a la Ley de Propiedad Horizontal.

Por lo que respecta al segundo, señala el apelante que el acuerdo de 11 de agosto de 2018 modifica el anterior al establecer que el declarante habrá de contribuir conforme a su cuota de participación en el pago de dos cantidades que se reparten al 50%; mientras que en el de 13 de mayo de 2017 lo hacían en los tres supuestos que contempla el acuerdo que se adoptó.

La Sala discrepa de los postulados del recurrente, partiendo para ello de la base de que la terraza propiedad del demandante que se ubica en lo que se recalificó como vivienda pero que en su configuración originaria era un local comercial, no es elemento común, y por tanto en lo que concierne a su conservación y mantenimiento este debe llevarse a cabo individualmente, habiéndose puesto de manifiesto que las terrazas están causando daños en el garaje del edificio. Por tanto, no se produce una doble imputación, sino la cuota a su cargo, es consecuencia de la propia peculiaridad del inmueble del actor. Pues aun cuando se llegara en su día a un acuerdo con la comunidad de propietarios, lo cierto es que el inmueble del demandante es diferente del resto, y como afirma la parte demandada apelada, si se le eximiera del pago de los gastos que también soportan el resto de los vecinos de las propiedades ubicadas en planta NUM001, de características similares a las de su propiedad, se produciría una situación discriminatoria tanto respecto de los propietarios de las viviendas en plantas altas, que habrían de contribuir proporcionalmente a abonar la parte no satisfecha por el actor, como del resto de propietarios de locales comerciales que si hacen frente a dichos gastos.

La STS de 7 de junio de 2018 nos indica: 'el art. 9.1 a) y e) LPH, entre las obligaciones de los propietarios, señala la de mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas y la de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble. Lo que significa que la participación en los gastos generales será conforme a la cuota comunitaria sólo en el caso de que no exista una previsión especial, lógicamente de aplicación preferente. Supuesto especial que el supuesto de autos existe, dada la naturaleza de los elementos afectado por la necesidad de reparación, además, no cabe olvidar que el propio artículo 396 del Código Civil hace referencia 'a la voluntad de los interesados'.

En este sentido, también la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 marzo 1997 advierte que hay que distinguir los gastos generales, que dan lugar a la obligación de contribuir a los mismos según la cuota de participación y los gastos particulares, que se satisfarán de acuerdo con lo previsto en los estatutos de la comunidad, o, en su defecto, según lo pactado. Por otra parte, en relación con lo anterior, tampoco puede confundirse el concepto de gastos aprobados por la Junta de propietarios, con la distribución del importe de los mismos, entre todos los copropietarios, pues ello depende de si el gasto es general o si no lo es. Es decir, que la Ley de Propiedad Horizontal contempla gastos particulares, que corresponden a cada propietario y gastos generales, que son los comunes que se deciden y presupuestan por la Junta de propietarios por mayoría y cuya distribución del pago se hace según la cuota de participación fijada en el título constitutivo o en los estatutos, que sólo pueden modificarse (dichos estatutos) por unanimidad. Por tanto, como acertadamente argumenta la parte demandada, al ser las filtraciones originadas en parte, por una doble actuación de falta de mantenimiento de las superficies de las terrazas privativas, a la vez que perdida de impermeabilización de tela asfáltica existente bajo dichos baldosín de terraza, parte de dicho daño es susceptible de individualización y de ahí que los propietarios de inmuebles en plantas bajas hayan de contribuir en razón de su cuota por partida doble, en su condición de comunero (50% gastos) y en su condición de propietario de vivienda o local con terraza a nivel (50% gastos). El motivo de impugnación se desestima.

Por otra parte, y saliendo al paso del segundo de los motivos de impugnación esgrimidos en el escrito rector del procedimiento, en la Junta de fecha 13 de mayo de 2017 el hoy demandante aceptó de forma clara, que el arreglo de las terrazas a nivel de las edificaciones sitas en planta NUM001 correría con un mayor porcentaje, y no impugnó la referida Junta y este criterio es el que permanece en la Junta de 11 de agosto de 2018 ahora impugnada, en la que se acuerda que dado que la obra afecta tanto al pavimento de las terrazas privativas de los inmuebles que se ubican a nivel de las mismas, como a los elementos estructurales, tela asfáltica etc. de esas terrazas, que a la vez realizan la función de cubrición del edificio en este supuesto las cocheras, se divida el gasto en un 50% a cargo de toda la comunidad o miembros de la misma y el otro 50% a cargo de los propietarios de las edificaciones propietarias de terrazas. Como se ha visto, señaló la administradora de la Comunidad de Propietarios durante su intervención en el acto del juicio, (que en la junta de 11 de agosto de 2018 desempeñaba el cargo) que en el punto 5 que es el recurrido, no se acordó ningún nuevo criterio de reparto, sino que ya se había acordado en juntas anteriores y ninguna de ellas se impugnó por el recurrente, limitándose en esta nueva Junta a concretarse las cantidades en función de lo acordado anteriormente. También el Sr. Carlos María, como ha quedado reflejado, admitió durante el curso de su declaración que en la Junta ahora impugnada se ratificaron los acuerdos adoptados en mayo de 2017 relativos a la distribución de porcentajes. Por tanto, el segundo de los motivos de impugnación tampoco puede prosperar.

Por último, y en lo referente a las costas del procedimiento, no concurre a juicio de la Sala razón alguna para hacer una excepción al principio del vencimiento contemplado en el artículo 394 de la L.E.C.

Procede en consecuencia en virtud de cuanto se ha expuesto la desestimación del recurso de Apelación formulado resolviéndose conforme se dirá en el fallo de la presente Sentencia.

TERCERO.-. Establece el artículo 398 de la L.E.C. que: Cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el art. 394.

2. En caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

En su virtud, vistos los preceptos de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimamos el recurso de Apelación formulado por la representación de D. Carlos María y Dª. Justa contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Gandía en fecha 26 de abril de 2021 en Autos de Juicio Ordinario número 1320/2018 la que confirmamos íntegramente y todo ello con expresa imposición a la parte apelante de las costas devengadas en esta alzada.

Dese al depósito constituido el destino legalmente previsto.

Cumplidas que sean las diligencias de rigor con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo. Contra la presente no cabe recurso alguno sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 477.2. 3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, a interponer dentro de los veinte días siguientes a su notificación

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos

PUBLICACIÓN.-Doy fe: la anterior resolución, ha sido leída y publicada por el Iltmo/a. Sr/a, Magistrado/a Ponente, estando celebrando audiencia pública, la Sección Séptima de la Iltma. Audiencia Provincial en el día de la fecha. Valencia, a diez de marzo de dos mil veintidós.