Sentencia Civil Nº 97/2005, Audiencia Provincial de Alicante, Rec 578/2004 de 01 de Marzo de 2005

Encabezamiento

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Rollo 578-A-2004 Sección 5ª A. Provincial

SENTENCIA NÚM. 97

Iltmos. Sres.:

Presidente: D. José Luis Úbeda Mulero.

Magistrada: Dª Mª Teresa Serra Abarca.

Magistrada: Dª Cristina Trascasa Blanco.

En la ciudad de Alicante, a uno de marzo de dos mil cinco.

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Alicante, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos Juicio Ordinario sobre impugnación de acuerdos número 945/2003, seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia de Nº 7 de Alicante de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandante DIRECCION000 , representados por la Procuradora Dª. Mercedes Ruiz Manero y dirigido por el Letrado D. Arturo Muñoz Cubillo y como parte apelada, la parte demandada, 1º) CLUB ATLÉTICO MONTEMAR., representada por el Procurador D. José Córdoba Almela y dirigida por el Letrado Dª Inés Abad Esteve, 2º) CAJA DE AHORROS DEL MEDITERRÁNEO, representado por el Procurador D. Jorge Manzanaro Salines y dirigido por el Letrado D. Juan Martínez-Abarca Ruiz- Funes.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia Nº Siete de Alicante en los referidos autos, tramitados con el núm. 945/2003 se dictó sentencia con fecha 28-05-2004, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: " Que desestimando la demanda interpuesta por el procurador Sra. Ruiz Manero, en nombre y representación de DIRECCION000 , debo absolver y absuelvo a los demandados de los pedimentos de la misma con expresa imposición a la parte demandante de las costas causadas en esta instancia".

SEGUNDO.- Contra dicha resolución, se preparó recurso de apelación por la parte demandante en tiempo y forma, formalizándose en el plazo previsto. Fue admitido, dándose traslado a la parte contraria, que se opuso al mismo y previo emplazamiento de las partes se elevaron los autos a este Tribunal, donde quedó formando el Rollo núm. 578-A-2004, tramitándose el recurso en forma legal, y en el que se señaló para la deliberación y votación el día 01-03-2005, en el que tuvo lugar al no considerarse necesaria la celebración de vista por este Tribunal.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo Ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª Mª Teresa Serra Abarca.

Fundamentos

PRIMERO.- En el recurso de apelación se sostiene la falta de legitimación del Club Atlético Montemar para establecer la norma de la Comunidad impugnada, que lesiona los derechos de los adquirentes de las plazas de garaje adquiridas en documento privado. Asimismo solicita la nulidad de la citada cláusula abusiva que contraviene lo dispuesto en el artículo 10 bis de la Ley de Defensa de los Consumidores y Usuarios y por último pide que aún en el caso de desestimarse el recurso no procede la imposición de costas de primera instancia al actor por aplicación de lo dispuesto en el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil porque la cuestión debatida es compleja y presenta serias dudas de derecho.

En el primer motivo alega que los distintos adquirentes pasaron a ser propietarios con la firma de sus respectivos contratos privados, con cita de varias sentencias de la TS de fecha 18 de julio de 1997 que admite la traditio mediante documento privado en el que se formaliza la compraventa, ello unido a que en los contratos privados se determina el precio y el objeto ( número de la plaza de garaje), pasaron a integrar a integrar la comunidad de propietarios que eran quienes, en tesis de la parte recurrente, tenían que haber otorgado, en su caso, la escritura del título constitutivo de la propiedad el día 18-01-2001, dado que el Club Altlético Montemar no era el único propietario del sótano destinado a garaje.

Para mayor clarificación de esta cuestión, conviene precisar que la escritura que estableció el régimen de propiedad horizontal, y que constituye el título constitutivo de la comunidad, es de fecha 18-1-2001, habiéndose otorgado con anterioridad contratos privados de compraventa, pero, no siendo objeto de discusión que en los mismos nada se decía de transmisión de la posesión, ni se ha acreditado que de cualquier otra forma aquélla se transmitiera a los compradores con anterioridad, sino todo lo contrario pues se acredita ( documento nº 6 de la demanda) que la licencia de obra se concedió el día 11 enero de 2000 y por tanto la obra cuando se realizaron los contratos privados de compraventa no estaba finalizada. No se puede confundir la fuerza obligatoria del contrato de compraventa, que nace desde el momento en que aquél se acuerda, de lo que, en realidad es, el cumplimiento y agotamiento de unas de las prestaciones características de este contrato, la adquisición de la propiedad, el comprador, salvo que otra cosa resulta del contrato, no la adquiere en virtud del acuerdo alcanzado, solo ostenta el derecho a exigir que se le transmita en virtud del contrato.

Así, como dice la sentencia del Tribunal Supremo de 10.7.2002, en el sistema de nuestro Código Civil la compraventa no transmite por sí sola al comprador la propiedad de la cosa vendida, siendo necesaria para que se produzca tal efecto la tradición o entrega de la cosa vendida, poniéndola en poder y posesión del comprador, o el otorgamiento de escritura pública como equivalente a la entrega cuando de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario. En consecuencia la venta mediante documento privado no transmite por sí sola la propiedad al comprador (SSTS 20-2-95, 14-6-97, 3-12-99 y 13-3-02 entre otras muchas). No resultando de aplicación la sentencia citada en el recurso donde se contempla un supuesto distinto, en el que en la venta en documento privado va acompañada de la traditio del bien

Por lo tanto, la efectiva adquisición de la propiedad no se consiguió por los tan citados adquirentes, sino con el otorgamiento de sus respectivas escrituras públicas al amparo del artículo 1462 del Código Civil, que lo fueron en momento posterior, extremo no discutido en esta sede, concretamente entre el 9 de agosto y 19 de septiembre de 2001. De estos datos objetivos resulta claramente que cuando se otorgó la segunda escritura, la condición de propietario único la ostentaba la demandada el Club Altlético Montemar, rigiendo como rige en nuestro Derecho el sistema de transmisión de derechos que impone tanto la existencia de un título, como un modo (artículos 609 y 1095 del Código Civil ).

Así pues hemos de llegar a la conclusión de la legitimación del promotor para otorgar escritura de modificación del título constitutivo, por lo que este motivo del recurso debe ser desestimado.

SEGUNDO.- Con relación al segundo motivo de impugnación reitera que la cláusula estipulada en la norma 4ª de la Comunidad es nula por ser abusiva y contraria a los intereses de los compradores.

Hay que partir, como consta en el documento nº 2 del escrito de contestación a la demandada, que en fecha 11 de mayo de 1999 la Caja de Ahorros del Mediterráneo concedió al Club Atlético Montemar el derecho de subedificación sobre la finca registral nº 120, haciéndose constar en la citada escritura, en la estipulación cuarta " El derecho de subedificación no impedirá a la Caja de Ahorros del Mediterráneo, ni a las personas físicas o jurídicas que de ellas traigan causa, el derecho a construir sobre la superficie del solar cualquier tipo de construcción de bloques o bloques cerrados, o abiertos por plantas, o de solo planta baja, o de construcciones en hilera, o adosados, o similares, o de cualquier otra forma admitida en derecho al tiempo de su realización, por lo que la concedente se reserva expresamente dicho derecho, con cuantas facultades sean inherentes al mismo, incluidas las de realizar la estructura y cimentación necesarias, ocupando, incluso, el espacio necesario para ello, declarar por si sola las obras resultantes, establecer el régimen de propiedad que sea aplicable conforme a derecho, fijando las normas y estatutos de la comunidad...."

"Dicha reserva de derechos deberá ser notificada por la adquirente del derecho de subedificación a todos los terceros a los que pudiera trasmitir algún derecho, o participación, sobre la edificación resultante del derecho de subedificación constituido en esta escritura...".

Conforme a lo previsto en la citada cláusula, en los contratos de compraventa privados se incluyó de forma literal la misma en el apartado tercero( documentos 3, 4, 5 del escrito de demanda). Como alega la parte demandada en la oposición del recurso de apelación el derecho de edificación de la Caja de Ahorros del Mediterráneo, es un gravamen de naturaleza real, del que los adquirentes de la plazas de garaje tenían conocimiento, por así venir reflejado en los contratos privados de compraventa.

De lo actuado no puede llegarse a conclusión distinta a la que se hace en la sentencia apelada, por cuanto el supuesto normal de estatutos es su elaboración por las sociedades constructoras que al proceder a la ventas de los distintos pisos y locales los imponen a los adquirientes, y la posible existencia de abusos, resulta corregida por la propia normativa de la Ley de Propiedad Horizontal al aplicarse sus normas con preferencia a las contractuales, y, de otra parte, basta que la propia Junta de Propietarios se reúna y acuerde por unanimidad la modificación de dichos estatutos para que quedasen sin efecto. Consiguientemente, el otorgamiento de los estatutos se hace por el que es único propietario, por cuanto la propiedad plena no se adquiere en caso de transmisión por documento privado, hasta que no tiene lugar la tradición o entrega y, que además, en las escrituras públicas los compradores aceptaron sin reparos las normas y estatutos, incluida la norma cuya nulidad se pretende, con lo cual se convierte en una cláusula mas del pacto entre comprador y vendedor, consecuencia admitida en toda relación contractual en virtud del principio "pacta sunt servanda" y de lo dispuesto en los artículos 1.255 y 1.258 del Código Civil. Norma que no tiene carácter abusivo, ni veda la posibilidad de que si en algún momento por la Caja de Ahorros haciendo uso de su derecho, construyera de ejercitar, en su caso, las acciones pertinentes. Constituyendo la norma impugnada una cláusula de solidaridad entre los demás propietarios de las plazas de garaje, de indemnizar del daño causado, en proporción a su cuota, al propietario perjudicado, según el valor que resulte de la tasación pericial.

TERCERO.- En cuanto a las costas de primera instancia, la parte recurrente solicita su no imposición atendida la complejidad del asunto. Motivo que ha de ser excluida desde el mismo momento en que existe una línea jurisprudencial asentada al respecto, y buena prueba de ello es que las sentencias citadas en el primer fundamento jurídico de esta resolución.

En consecuencia con lo expuesto procede la desestimación del recurso y confirmación de la resolución de instancia, con el pronunciamiento sobre costas que se deriva de la aplicación de los artículos 398.1 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante C. DIRECCION000 , representados por la Procuradora Dª. Mercedes Ruiz Manero, contra sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Siete de Alicante, con fecha 28-05-2004, en las actuaciones de que dimana el presente rollo, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, imponiendo a la parte apelante el pago de las costas causadas en esta instancia.

Notifíquese esta resolución a las partes conforme determina el art. 248 LOPJ y, con testimonio de la misma, dejando otro en el rollo, devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, interesando acuse de recibo.

Así, por esta nuestra sentencia definitiva, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- En el mismo día ha sido leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr. Ponente que la suscribe, hallándose la Sala celebrando Audiencia Pública. Doy fe.