Sentencia Civil Nº 97/2008, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 978/2007 de 20 de Febrero de 2008

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 97

AUDIENCIA PROVINCIAL MÁLAGA

SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA

PRESIDENTE ILMO. SR.

D.MANUEL TORRES VELA

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

D.JOAQUIN DELGADO BAENA

D.ALEJANDRO MARTIN DELGADO

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO DE INSTRUCCIÓN Nº1 DE MARBELLA (ANTIGUO MIXTO Nº1)

ROLLO DE APELACIÓN Nº 978/2007

JUICIO Nº 378/2000

En la Ciudad de Málaga a veinte de febrero de dos mil ocho.

Visto, por la SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al márgen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en juicio de Menor Cuantía seguido en el Juzgado de referencia. Interpone el recurso Marco Antonio que en la instancia fuera parte demandante y comparece en esta alzada representado por el Procurador D. DEL MORAL PALMA, BALDOMERO. Es parte recurrida AIFOS S.L. Y COMFIRA S.A., que en la instancia ha litigado como parte demandada .

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 19/07/06 , en el juicio antes dicho, cuya parte dispositiva es como sigue: "Que debo desestimar y desestimo integramente la demanda formulada por don Marco Antonio, contra la demandada arquitectua y promociones Aifos SL y comfira SA y estimando parcialmente la demanda reconvencional presentada por Aifos SL se declara que el contrato de 26 de mayo de 1999 no se perfeccionó como consecuencia del incumplimiento del actor de su obligación de pago del importe de reserva que, en su consecuencia, de dicho contrato no ha surgido ningún derecho para el actor, ni tampoco ninguna obligación recíproca para la parte actora, por lo que la misma no está obligada a otorgar el contrato de compraventa solicitado, y todo ello, sin hacer expresa imposición de costas.

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 14/02/08 quedando visto para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. ALEJANDRO MARTIN DELGADO quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- La acción ejercitada en el presente proceso por la parte actora, don Marco Antonio, es de carácter personal, dirigida frente a la demandada, entidad mercantil Arquitectura y Promociones Aifos, S.L., con la finalidad de obtener un pronunciamiento judicial que condene a esta última a otorgar los contratos de compraventa pactados con el actor, relativos a las viviendas sitas en la promoción Guadalpín, de Marbella, apartamentos números NUM000 y NUM001, y plazas de garaje números NUM002, NUM003 y NUM004, en las condiciones pactadas; alternativamente, para el caso de imposibilidad, se condene al otorgamiento del contrato respecto de otras fincas de iguales características a las reservadas.

Por la demandada se ha formulado reconvención, solicitando sentencia de absolución en la instancia por apreciación de la excepción de litisconsorcio pasivo necesario y, alternativamente, la desestimación de la demanda y la declaración de que la validez y eficacia del contrato estaban sometidas a dos condiciones, que el contrato no se perfeccionó por incumplimiento del actor de la obligación de pago del importe de la reserva, y que de dicho contrato no ha surgido ningún derecho para el actor ni obligación alguna para la demandada, la que no está obligada a otorgar los contratos de compraventa.

La sentencia de primera instancia ha desestimado la demanda y ha estimado parcialmente la reconvención, declarando que el contrato de 26 de mayo de 1999 no se perfeccionó por incumplimiento del actor de la obligación de pago del importe de la reserva, y que de dicho contrato no ha surgido ningún derecho para el actor ni obligación alguna para la demandada, la que no está obligada a otorgar los contratos de compraventa.

Contra esta resolución se alza la demandada por medio del presente recurso, solicitando la revocación de la sentencia.

SEGUNDO.- La decisión del recurso se lleva a cabo en los siguientes términos:

1.- La cuestión nuclear del presente recurso de apelación radica en establecer si el contrato suscrito por las partes litigantes en fecha 26 de mayo de 1999 era perfecto y eficaz desde el momento de su firma, o si estaba sometido a una condición suspensiva, consistente en el pago por parte del demandante del importe de la reserva, ascendente a la cantidad de 2.140.000 pesetas, determinándose en su caso si el cumplimiento de dicha obligación de pago tenia que hacerse simultáneamente a la firma del contrato o si se había establecido un plazo para ello, fijándose en definitiva el alcance de dicho plazo.

La cuestión jurídica que ha quedado expuesta ha de ser conectada con la actuación de la parte demandante, consistente en el intento de pago de la cantidad de 2.140.000 pesetas, por medio de transferencia bancaria realizada en fecha 19 de abril de 2000 a favor de la mercantil demandada, transferencia que fue rehusada por esta última por considerar que el contrato de reserva no se había perfeccionado al no haberse efectuado el pago dentro del plazo prefijado de 5 días.

2.- La ratio decidendi de la sentencia apelada, por lo que respecta a loa cuestión jurídica antes expuesta, radica en diversas consideraciones: a) el contrato de reserva quedó sometido a una condición suspensiva, referida al pago por la parte demandante del importe de la reserva, el cual quedó pendiente para un momento posterior a la firma del contrato; b) en el contrato no se fijó un plazo cierto para el pago del importe de la reserva, ni se ha probado que las partes conviniesen que ese plazo se refiriese a los cinco días de la firma del contrato (tesis de la parte demandada) o hasta el otorgamiento de la licencia de obras (tesis de la parte actora); c) la falta de certeza del plazo de cumplimiento de la obligación de pago determina la aplicación del art. 1.128 del Código Civil , considerando la Juzgadora a quo que el actor debía haber pagado el importe de la reserva en los días siguientes a la firma del contrato, o incluso en los siguientes tres meses; debiendo calificarse como extemporáneo el pago efectuado casi once meses después, tiempo suficiente para entender que el Sr. Marco Antonio había desistido del contrato de reserva, no haciendo efectiva la condición suspensiva establecida en el mismo.

3.- Esta Sala asume las consideraciones de la Juzgadora a quo, considerándolas acertadas para la correcta decisión de la presente litis. Efectivamente:

3.1.- El contrato suscrito por las partes litigantes en fecha 26 de mayo de 1999 reúne los requisitos y caracteres propios de la promesa bilateral de venta, a que se refiere el art. 1.451 según la doctrina científica mayoritaria y reiterada jurisprudencia. Es definida la promesa bilateral de venta y de compra como aquella figura jurídica por la que ambas partes, puestas de acuerdo sobre la cosa y el precio y no queriendo aun concertar la compraventa, adquieren el compromiso reciproco de que cualquiera de ellas podrá exigir de la contraria, dentro del plazo pactado, el cumplimiento del contrato. A la vista del documento suscrito por el demandado, se constata claramente que el mismo integra todos los componentes que conforman la promesa de venta contemplada en el art. 1.451 CC , al estar dotado de la imprescindible bilateralidad, conteniendo los elementos esenciales de la venta, cuales la cosa (apartamentos números NUM000 y NUM001, y plazas de garaje números NUM002, NUM003 y NUM004) y el precio (121.000.000.- pesetas), cuya conformidad es presupuesto configurador de la promesa de venta; fijándose también el plazo durante el que se formalizará el contrato de compraventa (30 días desde la obtención de la licencia de obra correspondiente a la promoción Guadalpín de Marbella).

3.2.- La promesa de compraventa suscrita por las partes litigantes quedó condicionada a la entrega, por la parte demandante (futura compradora), de una determinada cantidad, 2.140.000 pesetas, en concepto de reserva y entrega a cuenta. El carácter de esta cantidad es la arras, en su modalidad de arras confirmatorias, las cuales operan como prueba y señal de la existencia del contrato; sin que exista inconveniente legal alguno en admitirse la posibilidad de que el pacto de arras, previsto expresamente con relación al contrato de compraventa, se adicione a un contrato de promesa de compraventa, como es el caso. Además, la referida cantidad cumplía la función de servir de precio de la promesa, en el sentido de contraprestar la obligación asumida por la parte demandada (futura vendedora) de reservar las fincas objeto del contrato para su ulterior venta al demandante, sustrayéndolas del tráfico comercial y difiriendo el cumplimiento de la finalidad para la que eran construidas, su venta a terceros, hasta el vencimiento del plazo fijado para la formalización del contrato de compraventa.

3.3.- Es incontestable que el contrato de promesa de compraventa quedó supeditado al abono por el demandante de la referida cantidad de 2.140.000 pesetas (esta reserva no es efectiva en tanto en cuanto no se haya abonado en la cuenta..... reza el contrato). También es patente que la intención de la parte demandada era que la entrega de la cantidad se hiciese en el momento de la firma del contrato, o en un momento inmediatamente posterior, sin que se otorgase al demandante un plazo dilatado para efectuar el pago.

La interpretación expresada viene avalada, no ya por la literalidad de los términos del contrato (su redacción preveía la entrega de la cantidad en el acto de la firma), sino además por el principio general de la simultaneidad en el cumplimiento de las obligaciones bilaterales. Las obligaciones recíprocas son, por su propia naturaleza, obligaciones de cumplimiento simultáneo, porque la satisfacción de las partes se realiza en el mismo momento. Ambas prestaciones traen causa de la respectiva, y si una queda incumplida la otra carece de causa (en este sentido SSTS 9 de diciembre de 1988, 10 de noviembre de 1993 y 18 de noviembre de 1994 ) La regla del cumplimiento simultáneo determina, entre sus efectos más característicos, de un lado, la inexigibilidad de la prestación debida por uno de los obligados sin que el reclamante haya cumplido la que correlativamente le correspondía (exceptio non adimpleti contractus) y, de otro, la imposibilidad de incurrir en mora uno cualquiera de los obligados mientras el otro no cumpla la prestación recíproca a su cargo (compensatio morae), con la consiguiente constitución en mora por el solo cumplimiento de la obligación correlativa. La simultaneidad en la ejecución de las prestaciones, con ser, sin embargo, un efecto normal o natural de las obligaciones bilaterales, no constituye una exigencia consustancial a su naturaleza, siendo susceptible de derogación por disposición legal o convencional (en este sentido SSTS 14 de marzo de 1973 21 de noviembre y de diciembre 1988, y 10 de noviembre de 1993 ).

3.4.- La indefinición temporal en que quedó establecida en el contrato de autos el cumplimiento por la parte demandante de la esencial obligación de pago del precio de la reserva ha sido resuelta por la Juzgadora a quo mediante la aplicación del párrafo 1º del art. 1.128 del Código Civil (si la obligación no señalare plazo, pero de su naturaleza y circunstancias se dedujere que ha querido concederse al deudor, los Tribunales fijarán la duración de aquél), por entender que los hechos enjuiciados pueden ser subsumidos en el supuesto de hecho previsto en la referida norma, al deducirse la intención de la acreedora de conceder un plazo al deudor para la entrega del precio de la reserva, sin llegar a señalarse la duración de dicho plazo; entrando en juego la consecuencia jurídica anudada a tal supuesto, concretada en la fijación judicial de la duración del plazo. El ejercicio de esta facultad-deber por parte de la Juzgadora a quo plantea dos cuestiones, cuales su oportunidad y su corrección. Veámoslo:

3.4.1.- La parte apelante niega la procedencia del ejercicio de la facultad prevista en el art. 1.218 del Código Civil en el presente caso, al no haber mediado solicitud de parte; tachando de incongruente a la actuación judicial, realizada de oficio. Este criterio no es compartida por esta Sala. Así, el TS ha venido entendiendo que el tenor imperativo del art. 1.128 CC implica que los tribunales de instancia pueden llevar a cabo el señalamiento del plazo aunque no lo hubieran solicitado expresa y concretamente los interesados; no requiere una petición expresa y concreta de las partes; extendiéndose la facultad judicial en este orden a la estimación de que el plazo procedente había transcurrido antes de la fecha de iniciación del litigio (SSTS 24 febrero 1914, 18 mayo 1958, 3 febrero 1965, reiterando este criterio jurisprudencial, las SSTS 8 noviembre 1986 y 27 de enero de 1995 ; también se hacen eco de este criterio las SSAAPP Málaga, 2 noviembre 1993 y 30 diciembre 1998; Pontevedra, 3 marzo 2003).

3.4.2.- El concreto ejercicio de la referida facultad por parte de la Juzgadora de primera instancia se considera correcto y adecuado a las circunstancias del caso. Ha de tenerse en cuenta que, sentada la originaria intención de la mercantil demandada de que la entrega del precio de la reserva se hiciese en el momento de la firma del contrato, y que la concesión de plazo representa una excepción al principio general de la simultaneidad de las obligaciones recíprocas, el diferimiento de la entrega de la cantidad tenía que ser entendido en términos de la mayor proximidad temporal posible a la firma del contrato, lo que por demás se corresponde con el procedimiento establecido para efectuar el pago (transferencia bancaria) y con la relevancia esencial que se otorgaba al mismo, condicionando la efectividad del contrato a su realización.

De lo que se desprende la procedencia y corrección de la consideración expresada en la sentencia apelada, en el sentido de entender que el pago efectuado por el actor, transcurridos once meses desde la suscripción del contrato de promesa de compraventa, era de todo punto extemporánea, autorizando a presumir el desistimiento de dicha parte respecto del contrato y justificando la conducta de la demandada, rehusando dicho pago.

TERCERO.- Por todo lo expuesto, ha de concluirse con la desestimación del recurso de apelación; condenando a la parte apelante al pago de las costas de la segunda instancia, por aplicación del art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

VISTOS los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por don Marco Antonio contra la sentencia dictada en fecha 19 de julio de 2006 por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez de Instrucción nº 1 de Marbella (antiguo Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1) en los autos civiles de Menor Cuantía nº 378/00, de los que dimana el presente rollo, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución, condenando a la parte apelante al pago de las costas de la segunda instancia.

Notificada que sea la presente, devuélvanse los autos originales al juzgado de su referencia.

Asi por esta nuestra resolución, la pronunciamos, mandamos y firmamos

PUBLICACION.- En el día de su fecha fue leída la anterior sentencia, por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, estando constituido en Audiencia Pública, de lo que doy fe.