Sentencia Civil Nº 97/2010, Audiencia Provincial de Guadalajara, Sección 1, Rec 96/2010 de 07 de Mayo de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

GUADALAJARA

SENTENCIA: 00097/2010

Sección 001

Domicilio: PASEO FERNANDEZ IPARRAGUIRRE NUM. 10

Telf: 949-23.52.30 y 31

Fax: 949-23.52.24

Modelo: SEN00

N.I.G.: 19130 37 1 2010 0100105

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 96/2010

Juzgado procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 5 de GUADALAJARA

Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 36/2009

RECURRENTE: EUROVIDA INTERNACIONAL, S.L.

Procurador/a: ANTONIO ESTREMERA MOLINA

Letrado/a: MIGUEL ANGEL AGUIRRE SAEZ

RECURRIDO/A: Luis Miguel , Catalina

Procurador/a: ANDRES BENEYTEZ AGUDO

Letrado/a: ANDRES CABRERA HERRERA

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS

Dª ISABEL SERRANO FRIAS

D. MANUEL EDUARDO REGALADO VALDES

Dª Mª DEL CARMEN MARTINEZ SANCHEZ

S E N T E N C I A Nº 97/10

En Guadalajara, a siete de mayo de dos mil diez.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 1 de la Audiencia Provincial de GUADALAJARA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 36/2009, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 5 de GUADALAJARA, a los que ha correspondido el Rollo 96/2010, en los que aparece como parte apelante EUROVIDA INTERNACIONAL, S.L. representado por el Procurador D. ANTONIO ESTREMERA MOLINA, y asistido por el Letrado D. MIGUEL ANGEL AGUIRRE SAEZ, y como parte apelada D. Luis Miguel y Dª Catalina , representados por el Procurador D. ANDRES BENEYTEZ AGUDO, y asistidos por el Letrado D. ANDRES CABRERA HERRERA, sobre acción de resolución contractual y reclamación de cantidad, y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª Mª DEL CARMEN MARTINEZ SANCHEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los correspondientes de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- En fecha 12 de enero de 2010 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Desestimo la demanda presentada por Eurodiva Internacional S.L. frente a D. Luis Miguel y Dña. Catalina y estimo íntegramente la reconvención formulada por D. Luis Miguel y Dª Catalina y en consecuencia, declaro resuelto el contrato de compraventa celebrado entre las partes en fecha 05.06.07, debiendo la parte reconvenida estar y pasar por esta declaración y declaro, asimismo, que Eurodiva Internacional S.L. pierde la cantidad de 24.000 € entregada a los vendedores el 05.06.07, cantidad que quedará en poder de éstos últimos por los perjuicios causados, debiendo, igualmente, Eurodiva Internacional, S.L. estar y pasar por esta declaración. Todo ello con expresa condena en costas, de las que responderá Eurodiva Internacional S.L.".

TERCERO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de EURODIVA INTERNACIONAL S.L., se interpuso recurso de apelación contra la misma; admitido que fue, emplazadas las partes y remitidos los autos a esta Audiencia, se sustanció el recurso por todos sus trámites, llevándose a efecto la deliberación y fallo del mismo el pasado día 27 de abril.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado las prescripciones legales con inclusión del plazo para dictar sentencia.

Fundamentos

PRIMERO.- Se interpone recurso de apelación contra la sentencia de 12 de enero de 2010 en la que, con desestimación de la demanda rectora de autos y estimación de la reconvención planteada por los demandados, declaraba resuelto el contrato de compraventa celebrado entre las partes el 5 de junio de 2007 declarando la pérdida por parte de la actora de la cantidad de 24.000 euros entregados a los demandados, en concepto de indemnización de perjuicios, con costas para la parte demandante. El recurso de apelación interpuesto por la actora imputa a la sentencia recurrida error en la valoración de la prueba considerando que dicha valoración no se ha efectuado de manera correcta y conjuntamente dado que, por parte de los demandados, existieron incumplimientos como era la no cancelación de la hipoteca que gravaba la vivienda adquirida, condición para la elevación a escritura pública del contrato, que por su parte se ha cumplido en todo momento con lo convenido y que si han existido requerimientos para dicho cumplimiento lo han sido por su parte; se alega igualmente infracción del art. 1124 en relación con el art. 1504 CC dado que ambas normas se complementan y no se ha constatado por su parte una voluntad obstativa al cumplimiento sino en todo caso un simple retraso, que no existe facultad prevista en el contrato que autorizase a cualquiera de las partes a la resolución contractual automática ante cualquier incumplimiento, con lo que y que si efectivamente alguna de las partes ha incumplido ha sido la demandada por cuanto sin resolver el contrato ha enajenado a terceros, con lo que el cumplimiento ha devenido imposible por su culpa; pretendiendo en definitiva se revoque la sentencia de instancia en el sentido de estimar la demanda y desestimar la reconvención, con condena en costas a los demandados en la instancia. La Juzgadora parte de que no era un hecho controvertido la celebración del contrato precitado, y de que tampoco lo era el que la parte compradora entregó a los vendedores a la firma del contrato privado la cantidad de 24.000 euros, como asimismo de que ambas partes, tanto por vía de acción como de reconvención, pretenden la resolución contractual, para concretar que la controversia se ceñía a determinar quien era la parte incumplidora y la consecuencia para la misma según los pedimentos articulados por las partes en demanda y reconvención, llegando a la conclusión, y en una valoración conjunta de la prueba, de que el hecho de que la compraventa finalmente resultara frustrada es imputable exclusivamente a la parte compradora, con lo que perdería la cantidad entregada en concepto de señal a la vendedora, tal y como estipula la cláusula penal del contrato.

SEGUNDO.- Como bien señala la Juzgadora no es un hecho controvertido la existencia del contrato privado de compraventa de 5 de junio de 2007, y conforme a dicho contrato, y después de describir el objeto de compraventa, sus referencias y sus cargas, las partes se comprometen a vender y adquirir una vivienda, en la cláusula primera ; en la segunda determinan el precio y el pago del mismo, que se abonaría mediante una cantidad inicial a fecha de firma del documento, lo que efectivamente se realizó, y lo que tampoco es un hecho controvertido, y el resto a fecha del otorgamiento de la correspondiente escritura pública; en la tercera se determina a quien corresponde el pago de los gastos que la venta pudiera suponer y el de la plusvalía; en la cuarta los vendedores textualmente "se obligan desde la firma de este otorgamiento a no transmitir dicha finca a ninguna persona distinta" de la actora, excepto a quien la misma designara; en la quinta se comprometen a elevar a escritura pública la compraventa anterior "antes del día treinta de septiembre de dos mil siete" ante el Notario que la actora designara, "requiriéndose ambas partes para su otorgamiento"; en la sexta "los vendedores se obligan a liquidar económicamente la carga hipotecaria, cancelándola previamente en el momento de otorgamiento de la escritura pública de compraventa, para su posterior inscripción registral, efectuándose el otorgamiento por tanto sin dicha carga"; en la séptima se establecía que para el caso de que no se pudiera formalizar la venta y ello fuera imputable a la parte compradora "la misma perdería la cantidad entregada, que quedaría en poder de los vendedores como indemnización por los perjuicios causados", pero si por el contrario fuese imputable a la vendedora "la misma vendría obligada a la devolución de la cantidad recibida, así como la entrega de otra cantidad idéntica, en concepto de indemnización por los perjuicios ocasionados a la parte compradora", con remisión al art. 1124 CC.; y finalmente en la octava se determinaba el fuero al que se sometían las partes en caso de litigio. Y como también señala la Juzgadora ambas partes expresan su voluntad, en demanda y en reconvención, de dar por resuelto el contrato, con lo que la controversia se centraría en exclusiva en determinar quién es la parte incumplidora de contrato y la consecuencia indemnizatoria derivada de dicha circunstancia. Y también es cierto que efectivamente ambas partes tenían una fecha tope para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa y dicha fecha no se cumplió; que no es hasta el burofax de 19 de febrero de 2008 en que la compradora requiere formalmente a la vendedora para ello fijando día y hora en una Notaría; y que entre ambas fechas existen requerimientos constantes, todo ello acreditado en autos, de los demandados para que se procediera a dicho otorgamiento, incluido el burofax de 9 de noviembre de 2007, cuya entrega a la compradora consideramos acreditada por idénticos argumentos que la Juzgadora, ya que efectivamente y conforme a la documental aportada al efecto y las testificales de doña Amanda , trabajadora de la empresa, y de la Directora de la oficina de correos de la localidad, el mismo se recibió y entregó, y documento al que la Juzgadora ha otorgado eficacia resolutoria del contrato de compraventa, concluyendo con que únicamente la actuación de la compradora ha impedido el buen fin del negocio. El problema que esta Sala se plantea en este momento es si efectivamente el documento en cuestión tiene la eficacia resolutoria que le confiere la Juzgadora o debieron los vendedores actuar en cumplimiento de lo establecido en el art. 1504 CC , o directamente instar una resolución contractual previamente a efectuar la venta a tercero, que finalmente se hizo por escritura pública de compraventa de 22 de febrero de 2008, cuando habían recibido el día 20 el burofax de la actora de 18 de febrero convocándoles a la Notaría el día 29 de febrero. Con lo que si efectivamente el burofax de 9 de noviembre de 2007 no es válido a efectos de dar por resuelto el contrato tanto la parte actora como la demandada habrían incumplido con lo pactado, puesto que ésta se había comprometido a no vender a tercero y para poder efectuarlo no podía hacerlo sin resolver el vínculo contractual, dado que en otro caso se situaría en un supuesto de doble venta y además su actuación conllevaría que el fin del contrato se frustrara para la contraparte de manera definitiva. Con lo que constatados incumplimientos claros por parte de la compradora, quien mantuvo una verdadera resistencia a cumplir ante los constantes requerimientos de la vendedora, y en este punto y al hilo de los argumentos del recurso debemos manifestar que no es cierto que ésta tuviera obligación de levantar la carga hipotecaria antes del otorgamiento de la escritura, sino que ello se haría simultáneamente en la misma comparecencia en la Notaría; y que ha dado lugar a que, desde septiembre de 2007 en que debió otorgarse la escritura y hasta febrero de 2008 en que reacciona ante el burofax de noviembre de 2007, transcurrieran cinco meses sin cumplir lo que le incumbía conforme a contrato y aún deja transcurrir tres meses mas, obligando a la contraparte a constantes requerimiento como hemos adelantado. Pero si negamos valor resolutorio a dicho burofax también existirían incumplimientos por parte de la vendedora que se había comprometido a no vender a tercero, y que hizo caso omiso al burofax de 18 de febrero de 2008 de la actora donde finalmente designaba Notaría, y se daría la curiosa circunstancia de que ambas partes incumplidoras no podrían instar la resolución del vínculo contractual por incumplimiento de la contraria, y esta Sala debería desestimar tanto demanda como reconvención y dejar dicho vínculo subsistente, conclusión que ninguna de las dos partes quiere, puesto que ambas convienen en la necesidad y voluntad de resolver el contrato.

No tiene razón, pues, el apelante en cuanto al error en la apreciación de la prueba por parte de la Juzgadora en relación a sus incumplimientos porque realmente están constatados y acreditados por lo expuesto, pero sí la tendría en cuanto al otro motivo de recurso articulado por el juego de los artículos 1124 y 1504 CC ., como veremos en el fundamento de derecho siguiente.

TERCERO.- El pacto comisorio o resolución expresa es una estipulación contractual por la que se acuerda que la falta del pago del precio en el término convenido, o en cada uno de los plazos señalados, producirá de pleno derecho la resolución de la venta, de manera que sólo en previsión de la falta de cumplimiento de la obligación del pago del precio es válido y eficaz el pacto, no por el incumplimiento de cualquier otra obligación del comprador, y en este sentido el art. 1504 CC , textualmente, dice que: "En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término.", por tanto el simple incumplimiento no determina automáticamente la resolución sino que es un presupuesto necesario que el vendedor ejercite su derecho potestativo de resolución, bien a través de un requerimiento judicial o por acta notarial, admitiéndose jurisprudencialmente el acto de conciliación., de manera que mediante tal requerimiento se exige al comprador que se allane a resolver la obligación y no poner obstáculos a este modo de extinguirla (STS 29-11-1982 y las que cita). Por su parte la resolución es la extinción sobrevenida de una relación obligatoria como consecuencia de una declaración de voluntad o el ejercicio de una acción judicial, cuando se trata de una obligación sinalagmática el art. 1124 CC regula las facultades de las partes, entendiendo implícita la facultad resolutoria para el caso de que uno de los obligados no cumpliera con lo que le incumbe, requiriendo reiterada jurisprudencia que el que la ejerza haya cumplido con lo que por su parte le corresponde y que el incumplimiento de la contraria sea principal o esencial conforme a contrato y no accesorio (STS 13-7-1985 ). El ejercicio de la facultad resolutoria puede tener lugar extrajudicialmente aunque si la parte no se allana a ella los Tribunales han de examinar su procedencia, de manera que la resolución judicial no produce la contractual sino que simplemente determina si es correcta a la vista de la oposición (SSTS 19-11-1984 y 14-6-1988 ). En todo caso la resolución requiere una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento, o un acto obstativo que de modo definitivo impida el cumplimiento, entendiendo que cuando el deudor, de forma continuada, y sin razón que lo justifique, deje de cumplir lo pactado pueda entenderse concurrente dicha actitud de obstrucción (STS 4-12-1985, 24-1-1986 y 12-5-1988 ).

La Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de febrero de 2005 en relación a la aplicación de los artículos 1124 y 1504 CC manifiesta que cuando se trata de relaciones obligatorias sinalagmáticas, la primera norma de las citadas reconoce al contratante cumplidor la facultad de resolver la relación contractual, si no opta por exigir su cumplimiento y también cuando reclamado éste resulte imposible, si la otra parte no cumple lo que le incumbe, por lo que se trata de un precepto aplicable a toda clase de contratos de los que nacen obligaciones recíprocas para las partes, entre ellas, al de compraventa como resulta del artículo 1506 , pero frente a la generalidad del artículo 1124 , el artículo 1504 se considera como una norma especial aplicable a determinados contratos de compraventa y a determinada forma de cumplimiento, sin que pueda entenderse que ambos preceptos se encuentren totalmente desvinculados uno de otro, al ser aplicación de una misma facultad resolutoria, pero aún tratándose de preceptos complementarios, existen diferencias entre ellos que justifican la aplicación excluyente del artículo 1504 , y dicho artículo exige como requisito necesario para la resolución la existencia de una voluntad resolutoria manifestada al comprador a través del requerimiento judicial o por acta notarial, pero matizando que tal requerimiento no se dirige a provocar el pago del precio sino la resolución del contrato, y por ello no son idóneos a los efectos de este artículo aquéllos requerimientos que contienen una intimación al cumplimiento o pago del precio, si bien la voluntad resolutoria puede estar condicionada al pago en un breve plazo. La Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de mayo de 2008 , en el mismo sentido, insiste en que el requerimiento a que alude el artículo 1504 del Código Civil como requisito necesario para la resolución en las ventas de bienes inmuebles con precio aplazado ha de entenderse como una voluntad resolutoria inequívoca, manifestada al comprador mediante requerimiento judicial o por acta notarial, siempre previo al inicio del proceso, o bien mediante acto de conciliación. De manera que era necesario para dar por rescindido o resuelto el contrato un previo requerimiento judicial o notarial o acto de conciliación, que en este caso no se ha producido, pero es que aunque obviáramos el contenido del art. 1504 CC , la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de febrero de 2003 recuerda que en relación a la facultad resolutoria general del art. 1124 CC se faculta a quien cumplió para resolver extrajudicialmente el contrato con obligaciones recíprocas cuando el otro contratante no ha cumplido lo que le incumbe, pero siendo precisa la declaración judicial para declarar la procedencia de la resolución si no la acepta o no se muestra conforme la parte a quien se atribuye el incumplimiento. Y en el mismo sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de octubre de 2009 insiste en que la resolución contractual por incumplimiento acordada por una de las partes en el contrato al amparo de lo establecido en el artículo 1124 del Código Civil , necesita de sanción judicial cuando la parte contraria no la acepta, aunque tal sanción puede producirse tanto por vía de acción, es decir, solicitando de órgano judicial una declaración sobre la corrección jurídica de la resolución operada, como, en determinados casos, por vía de excepción, es decir, alegando la procedencia de la resolución frente a la petición de cumplimiento de la parte contraria. Es decir que, por aplicación de la doctrina anteriormente citada, debe determinarse si es ajustada a derecho la resolución contractual unilateralmente decidida por la parte, en este caso la vendedora, y esta Sala entiende que no, dado que se ha procedido directamente a dar por resuelto el contrato de compraventa sin previo requerimiento judicial o notarial, o acto de conciliación, y utilizando un medio, burofax, no adecuado para ese resultado pretendido, burofax que por otra parte no es lo suficientemente expresivo por cuanto no determina día y hora para proceder al otorgamiento de escritura, aunque dicha facultad de designación de Notaría se estableció en el contrato para la parte contraria, pero dadas las circunstancias ello hubiera sido suficiente para que la incomparecencia de la compradora hubiera tenido una relevancia a considerar, pero dicho escrito que se incorpora al burofax se limita a requerir nuevamente a la compradora dentro de un plazo, sin mas especificaciones. Y sin haberse resuelto debidamente el vínculo contractual que les unía, por lo expuesto, procede la demandada a vender a tercero, inclusive dos días después de haber sido notificada de una citación para otorgamiento de escritura haciendo caso omiso y procediendo a dicha venta sin solventar la situación que se había creado, y frustrando con dicho acto de manera definitiva el contrato. De manera que como se ha expuesto en el fundamento de derecho anterior ambas partes han incumplido con lo que les incumbía, por parte del actor claramente por cuanto ha tenido una actitud renuente en todo momento al cumplimiento del contrato no reaccionando hasta el momento en que se le requiere en noviembre de 2007 y aún dejando transcurrir tres meses, y por parte de la demandada-reconviniente por no haber respetado el acuerdo de no venta a tercero dado que la resolución contractual que declara haber efectuado no es conforme a Derecho, y ha sido precisamente este último comportamiento el que ha frustrado definitivamente el cumplimiento. Como también hemos adelantado si consideramos que ambas partes incumplen y sus incumplimientos son equiparables llegaríamos a la ilógica conclusión de que es necesario desestimar tanto demanda como reconvención y en consecuencia mantener vigente el contrato, puesto que nadie que haya incumplido puede instar una resolución, pero en este caso ambas partes la pretenden con lo que el problema es determinar cual de los incumplimientos ha sido el esencial para que dicho contrato no haya podido llevarse a efecto y entendemos que el incumplimiento esencial y básico ha sido el de la parte vendedora, que no cumpliendo las condiciones establecidas en el art. 1504 CC en relación al art. 1124 CC ha procedido a la enajenación a tercero del objeto de la venta, dejando subsistente y vigente el contrato con lo que a dicha parte ha de imputarse las consecuencias de la resolución contractual. Pronunciamiento resolutorio de la sentencia correcto pero matizado en el sentido de que la resolución contractual se declara a instancias de la parte actora, con lo que ello conllevaría, con estimación del recurso de apelación, la estimación de la demanda y la aplicación de la cláusula penal prevista en el contrato, con lo que los demandados habrán de asumir las consecuencias económicas de la misma, desestimando la reconvención, y por lo expuesto se revoca la sentencia de instancia.

CUARTO.- Por lo expuesto procede estimar el recurso de apelación interpuesto y la estimación de la demanda rectora de estos autos, y en consecuencia se revoca la sentencia de instancia y se procede a declarar, a instancias de la parte actora, la resolución del contrato de compraventa celebrado el 5 de junio de 2007 entre EURODIVA INTERNACIONAL, S. L., y los demandados, don Luis Miguel y doña Catalina , y que tenía como objeto la finca descrita en el mismo, condenando a los demandados a estar y pasar por dicha declaración, y condenándoles a que abonen solidariamente a la actora la cantidad de 24.000 euros que fue entregada a la firma de dicho contrato, así como otros 24.000 euros en aplicación de la cláusula penal prevista en el mismo, es decir, un total de 48.000 euros en concepto de perjuicios, devengando dicha cantidad el interés legal previsto. Se desestima íntegramente la reconvención.

Este pronunciamiento nos obliga a entrar en el pronunciamiento de las costas de primera instancia y esta Sala entiende que, constatados los incumplimientos descritos por parte de la actora que hubieran podido dar lugar al fallo que hoy se revoca si efectivamente la resolución contractual por parte de la vendedora hubiera sido formalmente correcta, corrección o no que el órgano judicial debía valorar y revisar, existían dudas de hecho con la suficiente entidad para conllevar que no se haga expresa imposición de las costas de primera instancia a ninguna de las partes, ni de la demanda ni de la reconvención, por aplicación de lo dispuesto en el art. 394 LEC. Y respecto de las costas de esta alzada no se hace, tampoco, expresa imposición dada la estimación del recurso de apelación y por aplicación del art. 398 LEC .

Vistos los preceptos legales citados, y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Estimar el recurso de apelación interpuesto por EURODIVA INTERNACIONAL, S. L., contra la sentencia de 12 de enero de 2010 revocando la misma y procediendo a declarar, a instancias de la parte actora, la resolución del contrato de compraventa celebrado el 5 de junio de 2007 entre EURODIVA INTERNACIONAL, S. L., y los demandados, don Luis Miguel y doña Catalina , y que tenía como objeto la finca descrita en el mismo, condenando a los demandados a estar y pasar por dicha declaración, y condenándoles, igualmente, a que abonen solidariamente a ésta la cantidad de 24.000 euros que fue entregada a la firma de dicho contrato, así como otros 24.000 euros en aplicación de la cláusula penal prevista en el mismo, es decir, un total de 48.000 euros en concepto de perjuicios, devengando dicha cantidad el interés legal previsto; y desestimando íntegramente la reconvención instada por don Luis Miguel y doña Catalina . No se hace expresa imposición de las costas, ni de las de primera instancia ni de las de esta alzada, a ninguna de las partes.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por la Ilma. Magistrada Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretaria certifico.