Sentencia Civil Nº 97/2012, Audiencia Provincial de Tenerife, Sección 4, Rec 714/2011 de 08 de Marzo de 2012

Encabezamiento

SENTENCIA

Rollo núm. 714/11.

Autos núm. 149/11.

Juzgado de 1a Instancia núm. SEIS de la Laguna.

Ilmos. Sres.

PRESIDENTE

Don Pablo José Moscoso Torres.

MAGISTRADOS

Don Emilio Fernando Suárez Díaz.

Dona Pilar Aragón Ramírez.

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En Santa Cruz de Tenerife, a ocho de marzo de dos mil doce.

Visto, por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial integrada por los Ilmos. Sres. antes resenados, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1a Instancia núm. SEIS de la Laguna , en los autos núm.149/11 , seguidos por los trámites del juicio Ordinario, sobre Acción declarativa de resolución/rescisión contractual con reclamación de cantidades y acción de indemnización de danos y perjuicios y promovidos, como demandante, por Da Olga y D. Maximino , representado por el Procurador Da Esther Martín García, dirigido por el Letrado D. Eduardo Pérez Cruz, contra la entidad INVERSIONES Y PROMOCIONES BUENAS GESTIONES, S.L , representada por la Procuradora Da Ma Corina Melián Carrillo y dirigida por el Letrado D. Pablo Díaz-Llanos Lecuona , ha pronunciado, EN NOMBRE DE S.M. EL REY, la presente sentencia siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Da Pilar Aragón Ramírez, con base en los siguientes

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la resolución apelada.

SEGUNDO.- En los autos indicados la Ilma. Sra. Magistrada- Juez Da Raquel Díaz Díaz, dictó sentencia el veintiuno de septiembre de dos mil once , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: «FALLO : Que desestimando la demanda presentada por la Procuradora Da Esther Martín García, actuando en nombre y representación de Da Olga y D. Maximino , contra la entidad INVERSIONES Y PROMOCIONES BUENAS GESTIONES, S. L., representada por la Procuradora Da Corina Melián Carrillo:

1) Debo absolver y absuelvo a la demandada de los pedimentos contenidos en la demanda.

2) Todo ello con imposición de las costas causadas en la tramitación de la demanda a la parte demandante. ».

TERCERO.- Notificada debidamente dicha sentencia, se presentó escrito en los autos por la representación de la parte demandante, en el que solicitaba que se tuviera por preparado recurso de apelación contra tal resolución, petición a la que se accedió por el Juzgado que acordó, además, emplazar a dicha parte por veinte días para la interposición de tal recurso; en el plazo conferido, se interpuso por escrito dicho recurso con exposición de las alegaciones en que se fundaba la impugnación, del que se dio traslado a las demás partes por diez días, plazo en el que la representación de la parte demandada, presentó escrito de oposición al mencionado recurso.

CUARTO.- Remitidos los autos con los escritos del recurso y de oposición al mismo a esta Sala, se acordó incoar el presente rollo y designar Ponente; seguidamente se senaló el día siete de marzo de dos mil doce, para la deliberación, votación y fallo del presente recurso, en el que ha tenido lugar la reunión del Tribunal al efecto.

QUINTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de instancia desestimó las tres pretensiones que, con carácter subsidiario, articulaba la parte actora en su demanda.

Esta reproduce en su recurso dichas peticiones, alegando error en la apreciación de la prueba y en la interpretación de determinadas normas legales y de las cláusulas 4o y 7o del contrato de promesa de compraventa.

Las citadas pretensiones son en todo caso de resolución contractual: en primer lugar, resolución por incumplimiento de la contraparte, que habría consistido en el retraso en la entrega del inmueble objeto del contrato; en segundo, rescisión basada en lo dispuesto en el art. 3o de la Ley 57/1968 , que faculta al comprador que haya adelantado cantidades para la adquisición de un inmueble a optar por esa solución cuando expire el plazo pactado sin que la vendedora entregue el bien; y en tercer lugar, resolución del contrato por mutuo disenso.

SEGUNDO.- Comenzado por el examen de la última causa alegada, hay que coincidir con la juez a quo en que no se ha acreditado la pretendida voluntad conjunta de las partes de dar por resuelto el contrato. De las comunicaciones habidas entre ellas no se sigue esta circunstancia.

Es más, de las dirigidas a la demandada por parte de los actores, resulta que estos desisten voluntariamente del contrato (por las razones que sean) solicitando a la vendedora la aplicación de lo previsto en la cláusula séptima del contrato. Así, en la comunicación obrante al folio 40, de 16-10-2009, se comunica por los compradores su "voluntad de rescindir el contrato de promesa de compraventa (...)", indicando que "conforme a lo pactado procede que por dicho incumplimiento hagan suyos los importes correspondientes al 10% de las cantidades efectivamente por nosotros consignadas", solicitando que se les informe y descuente el coste de las modificaciones hechas a su instancia para la final liquidación. La propuesta de "rescisión de contrato privado de compraventa" (folio 44) se expresa en iguales términos, con la salvedad de que se condiciona el derecho de al vendedora a hacer suyo el 10% referido al hecho de que devuelva a los compradores las cuotas por ellos abonadas en el plazo de diez días; finalmente, en el correo electrónico de 15-12-09 se dice que "no se trata de un contrato de rescisión sino de un requerimiento resolutorio por parte de nosotros hacia la promotora, que al firmarlo quedaría resuelto sin más nuestro contrato pero con ciertos riesgos para nosotros". Se vuelve a hacer referencia al descuento de los costes de los cambios hechos a petición de los compradores, se alude a la posibilidad de la promotora, una vez firmado el contrato, de disponer libremente de la vivienda, pero se condiciona a la entrega simultanea de un talón por "el importe que nos correspondería recibir, es decir, las sumas de las cantidades entregadas menos el diez por ciento, según consta en nuestro contrato".

Es decir, que los compradores se acogen a lo dispuesto en el contrato para el caso de que fueran ellos los incumplidores, en el que la vendedora recobraba el pleno dominio sobre el inmueble quedando en su poder un máximo del diez por ciento de las cantidades entregadas comp. Anticipo del precio de venta y un mínimo de 3.000 euros, en caso de que optara por la resolución, pudiendo hacerlo también por exigir el cumplimiento a la compradora, en este caso devengando las cantidades pendientes de pago (se parte de la base de que el incumplimiento de dicha parte consiste en dejar de pagar las cuotas fijadas) un interés del 7% anual.

Hay que resaltar además que en ningún caso de hace referencia a eventuales incumplimiento de la vendedora (ni a la falta de aval ni al retraso), que dicha comunicaciones se hacen antes de la fecha inicialmente proyectada para la entrega, mayo de 2.010 y que en ese momento los compradores no estaban al tanto en el cumplimiento de sus propias obligaciones, la de pago, ya que no habían abonado las cuotas correspondientes a los meses de junio, septiembre, octubre y noviembre (tampoco la de diciembre) de 2.009.

TERCERO.- De lo dicho se siguen dos conclusiones: que no procede declarar la resolución contractual por acuerdo de las partes y que los actores no están en condiciones de ejercer con éxito las otras dos acciones mediante las que articulan su pretensión de resolución, basadas en ambos casos en presuntos incumplimientos de la parte demandada.

La norma legal básica en al que se apoyan es la del art. 1.124 C.C ., que prevé la facultad de resolver las obligaciones en el caso de las recíprocas, cundo uno de los obligados no cumpliere lo que a él le incumbe. En ese caso el perjudicado puede optar por exigir el cumplimiento o por la resolución del contrato, con resarcimiento de danos y perjuicios en ambos supuestos.

Y eso es lo que hacen en este pleito los demandantes: exigir la resolución por causa imputables a la vendedora (ya sea por la falta del aval o por el retraso) con devolución de las cantidades aportadas más indemnización de danos y perjuicios que cuantifican en el 10% de aquellas (en el caso del incumplimiento por demora) y con los intereses legales en relación con el tema del aval.

CUARTO.- Anticipándose al reproche que va a hacérsele a la parte actora, en su recurso explica que la falta de abono por su parte de las cuotas está justificada y no implica incumplimiento, por el previo por parte de la promotora, en alusión a la falta de constitución del aval como garantía de las sumas aportadas, "así como el retraso que ya llevaba la construcción de las viviendas en ese momento".

Sobre este particular ha que decir lo siguiente: la propia recurrente admite como válida la tesis expuesta en la sentencia al entender que la falta del aval no es causa de resolución del contrato, sino de una mera sanción administrativa.

Y en cuanto al retraso, debería ya haber sido ostensible en junio de 2.009, cuando se produce el primer impago, o, a lo sumo el siguiente mes de octubre, cuando comienzan las comunicaciones de los compradores que expresan su deseo de resolver el contrato. Hay que recodar que en ellas no imputan incumplimiento alguno a la demandada, ni se hace alusión al retraso, admitiendo expresamente los compradores las consecuencias previstas en el contrato para el caso de su propio incumplimiento.

Es cierto que la terminación de la obra se demoró hasta febrero de 2.011 (terminación material), pero ello no puede valorarse como incumplimiento por parte de la vendedora con la relevancia de sustentar la solicitud de resolución por la contraparte, por dos motivos:

- Como queda dicho, no consta en absoluto el estado en que se encontraban las construcciones en junio u octubre de 2.009, ni si tal estado, en su caso, podía hacer razonablemente previsible que no se terminarían en el plazo fijado.

- Dicho plazo, establecido en la cláusula cuarta del contrato, no tiene naturaleza de plazo esencial, como es preciso para que su incumplimiento tenga eficacia resolutoria. Esa naturaleza exige que el retraso frustrara las legítimas expectativas y el fin negocial de los demandantes en función del objeto del contrato, la adquisición de una vivienda. Si no es así, puede implicar un incumplimiento defectuoso generador de indemnización al amparo de la norma del art. 1.105 C.C ., de no ser debido el retraso a fuerza mayor o caso fortuito, pero sin eficacia resolutoria.

La propia cláusula aludida prevé el pacto expreso de que "por cada mes de retraso en la entrega imputable a la promitente vendedora, esta se obliga a pagar a la promitente compradora en concepto de indemnización 150 euros", pacto que no se aviene con el indicado carácter esencial del plazo para el correcto cumplimiento del contrato, sin que a dicha demora se anude la consecuencia de poder resolverlo los compradores.

QUINTO.- En atención a todo lo dicho, el recurso no puede prosperar, sin perjuicio de otras acciones, basadas en distintas causas de pedir, que puedan corresponder a los demandantes, entre ellas la indemnizatoria indicada fundada en el art. 1.105 C.C ., por cumplimiento defectuoso, para el caso de que la vendedora no se avenga a la resolución por incumplimiento de los compradores en las condiciones pactadas.

SEXTO.- Las costas generadas en esta alzad deben imponerse por ley a los recurrentes ( arts. 398 y 394 L.E.C .)

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Da Olga y D. Maximino , contra la sentencia dictada por el juzgado de primera instancia no 6 de La Laguna, en el juicio ordinario seguido al no 149/11, confirmamos íntegramente dicha resolución, con imposición a la parte recurrente de las costas generadas en esta instancia.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación por interés casacional, de acuerdo con el actual contenido del art. 477 L.E.C ., si se interpone en tiempo y forma antes este tribunal.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, para su ejecución y cumplimiento, y demás efectos legales.

Así por esta nuestra resolución, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.