Acerca de operadores lógicos
Última revisión
23/11/2015
Sentencia Civil Nº 97/2015, Juzgado de Primera Instancia e Instrucción - Cáceres, Sección 1, Rec 43/2014 de 19 de Mayo de 2015
GPT Iberley IA
Copiloto jurídico
Relacionados:
Tiempo de lectura: 49 min
Orden: Civil
Fecha: 19 de Mayo de 2015
Tribunal: Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Cáceres
Ponente: LOZANO DIAZ, JOSE
Nº de sentencia: 97/2015
Núm. Cendoj: 10037410012015100008
Núm. Ecli: ES:JPII:2015:47
Núm. Roj: SJPII 47:2015
Encabezamiento
En Cáceres, a 19 de mayo de 2015.
D. JOSÉ LOZANO DÍAZ, Magistrado- Juez del Juzgado de Primera Instancia e instrucción número uno y de lo mercantil de Cáceres; habiendo visto los presentes autos de incidente concursal 43/2014, en el seno del concurso nº 334/2013 promovido a instancia de la concursada, Shayver Promoción de Negocios Inmobiliarios SA, representada por el procurador D. Carlos Alejo Leal López y defendida por el letrado D. Javier Tebas Medrano y por el letrado D. César Areva Cortés contra Gisvesa, Gerencia de Infraestructuras, Suelo y Vivienda de Extremadura, representada por la procuradora Dª María Vanesa Ramírez Cárdenas Fernández de Arévalo y defendida por los letrados D. Fernando Campón Durán, D. Carlos Soto García y por la letrada Dª Patricia Balbuena López, y contra la AC, no comparecida, sobre nulidad contractual o resolución de contrato e indemnización de daños y perjuicios, ha dictado Sentencia con base en los siguientes:
Antecedentes
1.- que se declare nulo el contrato de compraventa de parcelas, otorgado en escritura pública de 26 de diciembre de 2007, por la parte demandante como compradora y por la parte demandada como vendedora, declarando su ineficacia
2.- subsidiariamente, que se declare resuelto el contrato por incumplimiento de la obligación de entrega por parte de la entidad demandada, con los efectos propios del art. 1124 del Código civil , en relación con el art. 1295 del mismo cuerpo legal .
3.- como consecuencia de ello, que se acuerde la restitución entre las partes de las cosas que hubieran sido objeto de contrato y demás consecuencias mencionadas en el hecho cuarto de la demanda, de forma que se condene a GISVESA a abonar a la parte demandante:
3.1.- 1.363.531, 89 euros en concepto de parte del precio de la compraventa abonado por Shayver para la compra de parcelas, deducido el impuesto sobre el valor añadido correspondiente a esa cantidad.
3.2.- 378. 068, 47 euros en concepto de intereses legales devengados desde la firma de dicha escritura hasta la fecha de demanda, a los que habrá que añadir los que se devenguen hasta la efectiva reintegración del precio.
3.3.- 689. 939, 74 euros en concepto de indemnización de daños y perjuicios causados a la parte demandante por los gastos en que Shayver ha incurrido en la ejecución y desarrollo de la promoción inmobiliaria.
Los hechos en los que se basa la demanda son, en síntesis:
1.- El 26 de diciembre de 2007 Shayver compró a Gisvesa (entidad dependiente de la Junta de Extremadura) una serie de parcelas en Plasencia sometidas a un plan especial PIR llamado La Data y sitas al camino de las Huertas de dicho municipio. Se trataba de cuatro fincas con el fin de realizar cuatro promociones de viviendas de promoción especial. El precio de la compraventa ascendió a 1.831.000 euros más 292. 960 euros de IVA. El precio fue abonado de la siguiente manera: 300.000 euros con anterioridad al otorgamiento de la escritura, 1.281.697 euros por medio de la entrega de cuatro cheques bancarios emitidos por La Caixa, y 542.263 euros mediante la entrega de un pagaré con vencimiento el día 28 de marzo de 2009.
La causa de la adquisición, pues, era construir sobre el suelo adquirido un conjunto de viviendas de protección oficial sometidos al Pan Especial PIR, lo que confirma el Decreto 121/ 2006 que aprueba tal PIR.
No obstante, por circunstancias únicamente imputables a Gisvesa, Shayver no ha podido dar el destino previsto a dichas parcelas, pese a que ha cumplido sus compromisos e incluso ha llevado a cabo los actos ordinarios necesarios para iniciar los proyectos. Han transcurrido más de seis años sin que Shayver haya podido iniciar los proyectos o las promociones. Tales circunstancias suponen la posibilidad de demandar la nulidad por falta de causa y de objeto contractual o, subsidiariamente por incumplimiento contractual, alegando la doctrina
Según la demanda, el 21 de julio de 2009 la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Extremadura dictó sentencia por la que se declaraba nulo de pleno derecho el PIR llamado La Data por no ajustarse al ordenamiento jurídico. Así la sala consideró que la Junta con ese PIR había modificado sin motivación el PGOU de Plasencia invadiendo las competencias del Ayuntamiento. El recurso contencioso- administrativo se interpuso en 2006, sin que se comunicase este extremo en el Pliego de condiciones de adjudicación para la compra de las parcelas.
Al anularse el PIR, dice la demanda, cae la base de la promoción, pues ya no hay plan especial de viviendas de protección oficial al que sujetarse; y no es posible la construcción de edificación alguna ni es posible la financiación.
No se demandó entonces lo mismo que ahora pues Shayver contrato numerosas cargas económicas y financieras y la Junta comunica por correo electrónico su intención de solucionar los problemas legales.
Pero, en vez de ello, no es hasta el 18 de febrero de 2011 cuando se publica la Resolución de 28 de octubre de 2010 por la que se acuerda la modificación del PGOU del Camino de las Huertas. Y la demanda dice que ello no fue más que un parche, pues se podría interpretar como una vía elegida por la Junta para eludir las consecuencias de dicha sentencia. Y esta solución producida cuatro años después de la adjudicación de las parcelas se produce en una situación de profunda crisis económica en la que la financiación bancaria es muy reducida.
2.- La demanda alega una serie de hechos relacionados con la configuración física de las parcelas compradas: comienza la demanda señalando que quien presentó una plica en el procedimiento de adjudicación de las parcelas al Camino de las Huertas, no fue Shayver, sino una cooperativa gestionada por ella. Por motivos que no vienen al caso y dado que el concurso fue desierto, se acordó con Gisvesa que Shayver sería la adjudicataria. Pero Shayver estaba en constitución. Fue formalmente constituida después de la adjudicación. Se concluye, pues, que esta sociedad fue creada para y por esa promoción de viviendas de protección oficial. La adjudicación de las parcelas, además, se efectuó sin que estuviese aprobado definitivamente el proyecto de reparcelación de las fincas, lo que se hizo el 17 de julio de 2007. El 13 de diciembre de 2007 se realiza el acta de recepción de las parcelas y el 26 de diciembre de 2007 se firma la escritura. La demanda entiende que ese retraso se debió a que transcurrieron nueve meses desde la adjudicación de las parcelas hasta la inscripción del proyecto de reparcelación. Después, se obtiene en 19 de marzo de 2009 la licencia de obra mayor por parte del ayuntamiento y pese al retraso ya se podía construir, pero se dicta la sentencia que antes se ha mencionado.
3.- También alega una serie de hechos relacionados con la financiación: la operación estaba financiada en un primer momento por un préstamo de compra del suelo. La financiación debía ser con las entidades concertadas con la Junta de Extremadura, según el plan. Como consecuencia del retraso en la obtención de la licencia de edificación y de la calificación provisional hubo de refinanciar el préstamo del suelo para poder pasar a un préstamo al promotor manifestando entretanto la entidad financiera su predisposición a financiar el proyecto. Así el 29 de enero de 2009 se refinanció el préstamo del suelo con una nueva carencia de doce meses más para realizar el préstamo al promotor. Sin embargo, todas las fases previas a dicho préstamo al promotor se frustraron con la STSJEx de 21 de julio de 2009, porque la entidad financiera, pese a que ya estaban comprometidas con los compradores todas las viviendas, no ampliaba el préstamo del suelo al préstamo al promotor hasta que no se solucionase el problema de la nulidad del PIR que tal sentencia declaró. Al fin el 30 de enero de 2011 la entidad firma una tercera novación del préstamo suelo añadiendo más plazo de carencia (con menos plazo, nueve meses, con mayor interés y con la exigencia de amortizar 35.000 euros). Finalmente, como la entidad financiera exige que se amortice el préstamo suelo tras ese periodo de carencia, pero ello no era posible sin cobrar parte del precio a los compradores, y ello a su vez lo prohibía la Junta de Extremadura si no se firmaba el préstamo al promotor, Shayver se encontró en un círculo vicioso del que no podía salir, por culpa de la nulidad del PIR, de forma que la entidad acabó por abandonar el proyecto.
4.- la demanda alega hechos relacionados con la comercialización de las futuras viviendas. Shayver alega que las todas las viviendas tenían comprador futuro, desde el primer momento, como confirma el sello de 1352 solicitudes de adjudicación y compra de vivienda protegida. Pero las viviendas no se podían comercializar ni reservar en tanto en cuanto no se realizase un sorteo público de viviendas, que se demoró hasta el 7 de mayo de 2008 retrasando el proyecto en perjuicio de Shayver. Además, nadie quería las viviendas de renta media, lo que hizo que se pasara a ser transformadas en viviendas de protección oficial rediciendo su precio en un 30%, pero la STSJEx determinó la frustración del proyecto.
5.- la demanda efectúa un cálculo de las indemnizaciones solicitadas, que se da por reproducido en este momento.
6.- la demanda se basa en dos causas de pedir, una principal y otra subsidiaria: primero, nulidad radical del contrato de compra del suelo mencionado por falta de objeto y de causa (
art. 1261 del Código civil y concordantes); se basa en que en el momento en que se transmitió la finca ésta tenía una serie de circunstancias jurídicas necesarias para cumplir el fin contractual pactado, que consistían en la existencia de un PIR, cuya nulidad posterior determinó que el objeto contractual no existiese a fecha del contrato, pues su nulidad fue radical con declaración de efectos
Segundo, subsidiariamente, entiende la demanda que cabe la resolución del contrato en virtud del
art. 1124 del Código civil , pues es cierto que unas fincas de entregaron, pero resultaron ser manifiestamente diferentes desde el punto de vista jurídico a lo que se previó el contrato, que transmitió unas fincas con apoyo en un PIR cuando éste se anuló varios años después. Alega la doctrina del
1.- alegó la excepción procesal de falta de autorización de la AC para presentar la demanda; alegó además, la excepción de caducidad de la acción.
2.- señala que Shayver, la concursada, está participada por Shayver SA, entidad con experiencia profesional en el sector que conoce las vicisitudes del desarrollo urbanístico. Por tanto, las circunstancias urbanísticas posteriores al contrato no son condiciones del mismo, que afecten a su validez o eficacia, y debe ser conocidas o previstas por una entidad profesional del sector.
3.- describe la contestación el mismo contenido del contrato que describe la demanda, pero señala que en virtud de dicha escritura Shayver compró las parcelas como cuerpo cierto, cuyas características o afecciones urbanísticas le eran perfectamente conocidas y que Shayver asumió el riesgo en la ejecución del contrato, no pudiendo instar ninguna reclamación por posibles variaciones, ni se previó causa resolutoria alguna para el caso de que el PIR fuera anulado.
4.- se opone a la apreciación de la nulidad del contrato: en el momento de celebrarse el contrato las fincas enajenadas eran cuerpo cierto, que se adquirían con sus características físicas y jurídicas, bajo la reparcelación prevista en el PIR para la zona donde las fincas estaban ubicadas. Señala la contestación que, como se analizará, no existe imposibilidad de edificar, ni la demandante puede traspasar a la demandada el riesgo o ventura de la operación. Entiende que existía causa, pues ésta es el fin objetivo del contrato, cual es la transmisión de las fincas, que se ha producido.
5.- entiende que la pretensión de resolver el contrato es improcedente: niega que la anulación del PIR haya supuesto la imposibilidad de edificar. Entiende la demanda que ello sería posible si se ha producido un incumplimiento grave del contrato y siempre y cuando la parte que alega la resolución haya cumplido con lo que le incumbe. No es posible aplicar en este caso la doctrina
Además, Shayver ha incumplido sus obligaciones de pago del precio, en concreto, 542.263 euros. Además, no ha cumplido con la obligación de esta al corriente de sus obligaciones con la Seguridad Social o tributarias, no ha solicitado la licencia ni la calificación provisional en plazo, no ha cumplido con los plazos para presentar el proyecto de ejecución debidamente visados ante Gisvesa, no ha cumplido el plazo para comenzar las obras, de tal forma que el retraso en el cumplimiento de estas obligaciones no tienen nada que ver con la Sentencia de 21 de julio de 2009, posterior. No se trata en todo caso de retrasos imputables a Gisvesa. Es más, Gisvesa solicitó el cumplimiento de los avales los cuales se llevaron a efecto sin oposición de Shayver ni de la entidad financiera avalista.
6.- la contestación pasó a detallar los diferentes avatares urbanísticos para concluir que no existe imposibilidad edificatoria alguna.
El PIR que anuló la sentencia del TSJEx de 21 de julio de 2009 y que es determinante para la demandante, fue aprobado por Decreto de 11 de julio de 2006. Este decreto aprobaba el PIR sobre Delimitación y Condiciones Urbanísticas de la Unidad de Ejecución número 11 del Plan General de Ordenación Urbana de Plasencia, al sitio Camino de las Huertas. Y cuyo destino o fin era la urbanización y edificación de viviendas protegidas por el Plan de Vivienda de Extremadura de 2004- 2007.
Según el art. 60 de la LSOTEX el PIR es una norma urbanística, un instrumento de ordenación con eficacia normativa, que está subordinado a la ley, a los reglamentos y al planeamiento territorial superior y que puede modificar el planeamiento municipal y la clasificación del suelo y que legitima la inmediata ejecución de las obras proyectadas.
Partiendo de este PIR GISVESA sacó a concurso la adjudicación de varias parcelas dentro de ese PIR, resultando adjudicadas a Shayver por medio de resolución de 9 de marzo de 2007, las cuales se vendieron unos meses después. En ese mismo momento el PIR facultaba a Shayver para construir.
No obstante lo cual, varios particulares habían impugnado el referido decreto y el PIR aprobado en 2006, circunstancia que sabía Shayver, como demuestra el documento nº 3 de la demanda. Y la sentencia no impedía la edificación en las parcelas, pese a la nulidad del PIR. Ello es así porque, a juicio de la junta, la nulidad del PIR no determinaba la ilegalidad de las viviendas, sino que estuviesen fuera de ordenación sin que cupiese expediente de demolición, con lo que se pudo edificar. Ya desde el 19 de marzo de 2009 tenía licencia mayor y podía edificar, sin que la no edificación se pudiese achacar a la referida sentencia.
No obstante, la propia junta decidió que sustituiría el PIR, que no era según la sentencia el instrumento adecuado, por el formalmente correcto, por una modificación puntual del PGOU de Plasencia. Así la solicitud de Gisvesa se remitió sólo cuatro meses después de la sentencia al Ayuntamiento de Plasencia para tal cometido y en el 28 de octubre de 2010 se aprobó la modificación del PGOU solicitada por la Comisión de urbanismo. Lo cual se publicó en el DOE de 18 de febrero de 2011 y definitivamente aprobado por Resolución de 17 de mayo de 2011 por la Junta de Gobierno del Ayuntamiento de Plasencia. Desde entonces hasta la demanda han transcurrido más de tres años.
Niega que la nueva norma no suponga la resolución definitiva al problema de la nulidad del PIR.
7.- la demandada alega que los problemas de financiación no se deben a retrasos imputables a la misma. En primer lugar, Shayver a fecha de noviembre de 2008 aún no había abonado la tasa para obtener la licencia y se retrasó en visar los proyectos. Por tanto, no es cierto que por culpa de Gisvesa no se pudiese firmar la operación de paso de préstamo del suelo a préstamo al promotor en enero de 2009. Y niega que se haya probado que la entidad financiera no hubiese otorgado financiación por motivo de la nulidad del PIR, pues las comunicaciones cruzadas entre la entidad financiera y Shayver no dicen nada al respecto. La verdadera causa es que la concursada tenía dificultades de financiación.
Acusa a la concursada de oportunista pues desde la sentencia mencionada hasta la demanda han transcurrido más de cinco años, y porque ha publicado en diferentes medios su retirada del proyecto.
8.- la demandada discute la procedencia y cuantificación de los daños y perjuicios reclamados.
Tras conclusiones, se declaró el incidente visto para sentencia.
Fundamentos
Shayver también plantea la nulidad radical de la compraventa de las fincas por entender que carece de causa. La entidad demandante adquirió tras el oportuno concurso público esas fincas. Pero las adquirió para construir viviendas de promoción pública, y tras la sentencia que declaró que el PIR era nulo, no se cumplía la causa o finalidad que se pretendió, pues sin dicho PIR era imposible construir.
Todo lo anterior con apoyo en los arts. 1261 y 1272 y concordantes del Código civil .
En defecto de dicha nulidad radical, la demandante pretende resolver el contrato por incumplimiento, con base en las acciones del art. 1124 del Código civil . Se basa en que Gisvesa se comprometió a entregar unas fincas con unas características jurídicas concretas, lo que a la postre no ha sido así, como demuestra la nulidad del PIR. La demanda efectúa otras alegaciones sobre los retrasos en los procedimientos administrativos relativos a la obtención de las licencias, en lo relativo a la adjudicación de las futuras viviendas, etc. En todo caso las vicisitudes relativas a la anulación del PIR las imputa a Gisvesa de forma que ha incumplido el contrato y perjudicando la financiación de las entidades financieras, debiendo indemnizar los daños y perjuicios ocasionados. Se trata, pues, según la demanda en un incumplimiento que frustra la finalidad del contrato firmado.
Gisvesa niega que el contrato careciese de objeto y de causa. Cuando se firmó se hizo con un PIR en vigor, y además sostiene que Shayver conocía en el momento de la firma de la escritura que unos particulares habían impugnado el PIR ante la jurisdicción contencioso- administrativa. Además, la nulidad de dicho PIR, sobrevenida, fue solventada por la publicación de una nueva norma local, no regional, una modificación del PGOU de Plasencia, lugar donde se ubican las fincas y que era el motivo de nulidad que la sentencia del TSJEx había apreciado, pues el PIR no era la norma adecuada. Con lo que no cabe hablar de frustración definitiva del contrato, y sin que quepa hablar de imposibilidad de construir, pues la nueva norma lo permite y la nulidad del PIR tampoco lo impedía, ya que no estaba prevista la demolición de las viviendas, sino que estuvieran 'fuera de ordenación'. Señala la demandada que en ningún caso se le puede imputar circunstancias ajenas a su actuación o función, como lo relativo a la financiación de los bancos, como lo relativo a las licencias que Shayver tardó en conseguir, o lo relativo a las adjudicaciones de las viviendas a futuros compradores. Además, discute la forma de calcular las indemnizaciones.
Por tanto, a la luz de este resumen de las posiciones de las partes, y sin perjuicio de examinar más profundamente cada una, debe señalarse que la nulidad del PIR es motivo esencial para ambas partes: para Shayver porque piensa que la misma ha determinado que el contrato carecía de objeto o de causa, o porque piensa que, en su defecto, implicaba el incumplimiento del contrato con frustración definitiva del negocio jurídico. Todo lo que niega la entidad demandada, pues entiende que la nulidad del PIR se subsanó, de forma que la imposibilidad o dificultad en construir no depende de Gisvesa, sino de otras circunstancias que no le son imputables.
1.- El 26 de diciembre de 2007 Shayver y Gisvesa firmaron la escritura pública de compraventa de una serie de fincas. Se trata de cuatro fincas que se califican como urbanas en la escritura y situadas al Camino de las Huertas- La Data, municipio de Plasencia.
Es necesario destacar que Gisvesa se constituyó como sociedad anónima, pero no es discutido que en aquél entonces era una verdadera entidad pública empresarial para desarrollar los proyectos urbanísticos de interés para la Junta de Extremadura. Así se deduce de la resolución de adjudicación del suelo que se vende a Shayver y que se unió a la referida escritura.
Ya en el primer expositivo de la escritura se afirma que Gisvesa es propietaria de dichas fincas, que a su vez resultan del proyecto de reparcelación del suelo de dicha zona, en virtud del PIR Camino de las Huertas, que determina no sólo sus límites o configuración físicos, sino también su calificación urbanística. Se señala, incluso, que el proyecto fue promovido por la propia Gisvesa.
En la misma escritura se señala (SEGUNDO) que Shayver ha resultado adjudicataria de las fincas por resolución de Gisvesa de 9 de marzo de 2007, adjuntándose un pliego de condiciones.
No hay duda de que Gisvesa vende cuatro fincas urbanas en función de un PIR que ella ha promovido y que se enajenan con una serie de características, no sólo físicas, sino también jurídicas, como la calificación del suelo, pues es evidente y no precisa de prueba alguna, pues son máximas de la experiencia o de la lógica aplicada con criterio medio, que el valor de una finca rústica no es el mismo que una finca urbana, dependiendo de la finalidad para la que se adquiera. A cambio, Shayver no sólo asume las obligaciones de pago del precio, sino las establecidas en el pliego de condiciones de la adjudicación (folio del protocolo 773 de la escritura), básicamente edificar viviendas de promoción pública.
2.- La finalidad de la compraventa, así como las obligaciones que Shayver asumió vienen reflejadas en el pliego de condiciones unido a la escritura. El encabezamiento o primeros párrafos establecen que la adjudicación se hace para la construcción de 82 viviendas protegidas del Plan Especial. Así la adjudicación quedaría pendiente de la aprobación del proyecto de reparcelación, que instó Gisvesa, en función de las delimitaciones y calificaciones que el PIR, aprobado por Decreto de la Junta 121/2006, estableció. La enajenación y adjudicación tenían como único fin la construcción de viviendas protegidas conforme el Decreto 33/2006, según figura en el punto 1.1, página 5.
La enajenación se realizará como cuerpo cierto, y así se hizo en la escritura, sin que cupiese reclamación alguna por posibles variaciones tanto en la superficie como en el volumen edificable que pudieran surgir por aplicación de las normas urbanísticas vigentes.
3.- la especialidad de este tipo de contratos y la naturaleza pública de la promoción hicieron que el pliego de condiciones estableciese un procedimiento de selección y adjudicación de las futuras viviendas a los futuros compradores. La elección de los mismos no era libre por parte de Shayver (pagina 30 del pliego). Hasta tal punto se vela por esta finalidad que se establece una condición resolutoria por la cual la venta se efectúa a condición de que en los 30 años siguientes las fincas se destinen a la construcción de viviendas de protección pública, condición que se elevó a pública en la escritura.
También se comprometía Shayver a ejecutar la obra en plazo y a cumplir otras obligaciones, que no vienen al caso, pero cuya observancia vigilaría Gisvesa.
4.- Con fecha de 21 de julio de 2009, la Sala de lo Contencioso Administrativo del TSJEx dictó sentencia por la que se declaraba nulo de pleno derecho el Decreto 121/2006 que aprobó el PIR Camino de las Huertas- La Data por no ajustarse al ordenamiento jurídico. La sentencia se dictó en el procedimiento contencioso administrativo con número 908/2006, es decir, se inició antes de la adjudicación de las fincas y de su venta.
Conviene destacar los principales argumentos de la sentencia: en primer lugar, la sala define al PIR como una singular figura de planeamiento urbanístico. Tiene, evidentemente, la condición de norma jurídica y además de rango preferente a las normas de planeamiento urbanístico, a las que puede modificar y a las que en ningún caso se encuentra vinculada. Esta especial fuerza normativa, que recoge expresamente la LESOTEX, estaría legitimada por las políticas de vivienda, competencia asumida por la Junta de Extremadura. Pero la sala viene a decir que el PIR no tiene como fin una simple revisión o modificación de los planes urbanísticos. En todo caso, dice la Sala, los instrumentos de planeamiento deben estar necesariamente motivados al afectar a los derechos de los propietarios, exigencia que también se aplica a los PIR y con una especial incidencia, pues el PIR no es el instrumento ordinario de planeamiento. Lo que dice la sala es que el PIR Camino de las Huertas modifica el Plan general de Plasencia al hacer dos cosas no previstas: segregación de fincas cuando en el PGOU estaba configurado como una sola unidad de actuación e incorporar a las resultantes terrenos sin aprovechamiento al sur del sector. Por tanto, lo que dice la Sala es que sin motivación se acomete una auténtica modificación del PGOU sin mencionar si las viviendas de protección oficial hubiesen podido construirse sin el PIR, solo con el PGOU vigente entonces.
Nada se dice sobre la pendencia de dicho proceso en la escritura. El documento 3 no demuestra que Shayver conociese la existencia del PIR.
5.- para analizar las repercusiones de dicha sentencia en la práctica y en la realidad de los terrenos, la parte demandada aportó en tiempo y forma un dictamen pericial elaborado por el sr.
Rosendo , arquitecto. Del contenido de dicho dictamen, especialmente sus conclusiones, así como de lo que declaró en el juicio, si Shayver hubiese iniciado las obras con anterioridad o lo hiciese con posterioridad a esa sentencia, las viviendas estarían fuera de ordenación lo que, sin duda, implica una situación
Es más, la situación de las fincas anteriores era tan dependiente de la vigencia del PIR que, como se observa del documento 3 de la demanda, Gisvesa comentó y propuso a los interesados una solución, llegando a manifestar que si la sentencia que anulaba el decreto que aprobaba el PIR era recurrida, seguía en vigor y el ayuntamiento estaba obligado a otorgar las licencias.
6.- Como primeras conclusiones puede señalarse lo siguiente:
a.- La zona de las fincas conocida como Camino de las Huertas fue modificada en su situación y definición urbanística por una norma de la Junta de Extremadura- PIR Camino de las Huertas.
b.- Pese a la existencia de un recurso contencioso- administrativo de unos particulares frente a dicha norma, se inició un procedimiento de adjudicación de las referidas fincas, con el fin de venderlas y de construir viviendas de protección pública.
c.- que la enajenación de las viviendas estaba sujeta en cuanto a su origen y en cuanto a su finalidad a la construcción de tales viviendas, sin que pudiesen ser destinadas a otro fin distinto.
d.- que el origen de dicha venta y que amparaba su finalidad era un PIR que fue anulado por sentencia firme del TSJEx.
e.- por tanto, que las viviendas de futura construcción quedaban comprometidas, pues si se construían quedaban fuera de ordenación, en situación jurídicamente irregular.
f.- que no se puede sostener que la construcción fuese posible en esas condiciones, so pena de amparar una situación irregular o ilegal, ya que las edificaciones no se ajustarían en ningún caso a la normativa urbanística vigente, corriendo el riesgo de actuaciones administrativas sancionadoras o correctoras de la legalidad, aunque no se pueda asegurar que cupiese la demolición. Es más, se entiende que, como la base de todo era el PIR, la nulidad del mismo por la sala, aunque se interpusiese casación, dotaba de cierta incertidumbre a la promoción, como demuestra el documento tres y que la Junta y Gisvesa, acudiese a la solución más prudente y rápida, como se verá, que fue modificar puntualmente el PGOU de Plasencia.
El perito explica que en noviembre de 2009, según lo que él ha constatado, Gisvesa presentó una solicitud de modificación puntual del Plan General. Por tanto, desde el 21 de julio hasta noviembre de 2009 transcurrieron unos cuatro meses. Considerando la especial dificultad de la normativa urbanística y lo que significó la nulidad del PIR se coincide con el perito que ese plazo de cuatro meses es significativamente corto. Según el perito, página 14 de su informe y declaración oral, al compararse el PIR con la modificación puntual del PGOU no se observa diferencias significativas y que simplemente se escogió la vía más segura, según el tenor literal de la sentencia: elegir otra forma jurídica más adecuada que es que el ayuntamiento ejerciese sus competencias urbanísticas. Ninguna prueba se ha presentado en contra y esta aseveración es acorde con los razonamientos de la sentencia pues, como se vio, lo que la sentencia dijo es que como el PIR es una norma no usual u ordinaria para regular el planeamiento urbanístico, sino el PGOU, debe estar especialmente motivado, lo que no se hizo en el caso contrario; con que si se aprueba una modificación parcial y concreta por aquél que tiene la competencia 'ordinaria' - el ayuntamiento de Plasencia- se entiende que la controversia acaba en ese punto.
Pero el perito fue más allá, señalando que los términos de aprobación de la modificación parcial del PGOU de Plasencia en el camino de las Huertas- La Data fueron rápidos o cortos y que ahora sí que es posible construir. Ciertamente la publicación de la resolución de octubre de 2010 se efectuó en febrero de 2011, pero igualmente los plazos son razonables considerando la enjundia del caso. Se insiste, como dice el perito en su informe y conclusiones, que con la modificación parcial del Plan de Plasencia en esas fechas ya se podía construir.
No consta que Shayver haya intentado continuar la promoción con arreglo a este nuevo Plan, pues, como señala en su demanda, carece de financiación.
También expresó el perito tanto en su informe escrito como en el informe oral, lo que no se ha contradicho por pruebas igualmente hábiles, que las adaptaciones de las viviendas proyectadas y la alteración de su número y sus metros cuadrados se hicieron por la Junta antes de la sentencia de nulidad del PIR y que éste se incluye en la modificación del Plan General de Plasencia: con que la variación de las viviendas y sus modificaciones no derivan de la nulidad del PIR o del nuevo Plan General, que está en vigor y va a ser ratificado por las futuras Revisiones, como él señaló. Además, debe recordarse que la adquisición se hizo como cuerpo cierto y pactando expresamente que 'sin que cupiese reclamación alguna por posibles variaciones', como se ha expuesto más arriba.
8.- Por tanto, puede concluirse en este punto que la modificación parcial del PGOU al sitio Camino de las Huertas en Plasencia sustituyó hábilmente al PIR anulado, permitiéndose que las futuras edificaciones tuviesen ya amparo o cobertura jurídica en un tiempo más que razonable o adecuado al caso. No se observa fraude de ley o una intención espuria. La sentencia no se refiere a cuestiones físicas, es decir, a las modificaciones en la calificación de los terrenos o en su descripción o linderos, sino a que el instrumento elegido no es el más adecuado al caso y, además, no se había motivado lo suficiente.
Hasta noviembre de 2007 no se inscribe el PIR en el Registro de la Propiedad. Ninguna relación guarda con el asunto, es decir, ninguna incidencia puede tener con la celebración o con la ejecución del contrato de compraventa, pues aunque pudiese depender de Gisvesa, que no, pues dependía de la Junta- Agencia Extremeña de la Vivienda (documento 11 de la demanda) no consta que ese retraso perjudicase a Shayver de forma injustificada, pues participó en el procedimiento administrativo previo con las condiciones existentes en ese momento y al firmar la escritura pública posterior se conformó con la situación urbanística de las fincas y con un eventual retraso, que no existe, debido a las circunstancias que rodean a un proceso urbanizador, de complejidad y vicisitudes que lo pueden retrasar.
Lo mismo puede decirse con la calificación provisional, pues el documento 17 de la demanda prueba que esta cuestión sería imputable a la Junta de Extremadura, no a Gisvesa, aunque dependa de ella, sin perjuicio de que no hay prueba de que exista realmente un retraso. El mismo criterio debe seguirse para la resolución que otorga licencia de obra mayor, pues ello es responsabilidad del Ayuntamiento de Plasencia.
10.- Por tanto, puede concluirse en este momento, que las vicisitudes relacionadas con las licencias, calificación provisional, inscripción del PIR, y cualquier otra relacionada estrictamente con los requisitos administrativos para iniciar la construcción antes de la sentencia no pueden imputarse a Gisvesa y no se trata de retrasos cuya falta de justificación o desproporción resulte plenamente acreditada, con lo que su existencia no guardan relación con la celebración o ejecución del contrato de compraventa. No se prueba, en suma, que los lapsos temporales alegados en la demanda al respecto sean verdaderos retrasos, en vez de tiempos ordinarios y lógicos a las complejidades del proceso urbanizador y de la edificación.
Partiendo de la hipótesis de que la financiación del proyecto de Shayver por parte de 'La Caixa' tuviese como requisito necesario la cumplimentación de todos los requisitos administrativos, tal y como dice la demanda (lo cual, por cierto, es más que razonable y probable), se observa que las dificultades iniciales para la financiación no se pueden imputar a Gisvesa. Según la propia demanda en el 29 de enero de 2009 se celebró una nueva escritura entre Shayver y La Caixa para prorrogar mediante novación el préstamo originario de adquisición del suelo, en vez de transformarlo en préstamo al promotor. Pero ello no demuestra que pueda imputarse a retrasos de Gisvesa, sino todo lo más a retrasos imputables a terceros. Si bien se entiende que esta aseveración no ha resultado probada. Por tanto, esta concreta circunstancia no tiene que ver con la celebración o la ejecución del contrato de compraventa mencionado, sólo hay que examinar el documento 22 de la demanda donde La Caixa indica que dos documentos necesarios han llegado tarde o no han llegado, calificación provisional y licencia de obras.
12.- El documento 23 de la demanda demuestra, en relación con el correo electrónico anterior, que Shayver y sus fiadores tuvieron que prorrogar la carencia del préstamo originario, carencia que permitía una flexibilización en los pagos del préstamo para adquirir el suelo, a la espera de obtener los requisitos que la entidad exigía a fin de transformar ese préstamo en préstamo al promotor. El vencimiento sería el uno de febrero de 2010, es decir, se prorrogaba por un año más (ver las cuatro escrituras adjuntas).
13.- La lectura de los anteriores correos, pone en evidencia que era necesario para obtener financiación que Shayver reuniese los documentos administrativos necesarios, como licencia y calificación provisional, entre otros requisitos. Como no se tuvo a tiempo este conjunto de documentos, se prorrogó el préstamo de adquisición del suelo, de su carencia.
Posteriormente a la firma de esa prórroga (de fecha de 29 de enero de 2009), Shayver y La Caixa se intercambiaron una serie de correos electrónicos (documento 24 de la demanda). En estos correos se pone de manifiesto que la financiación depende de cuestiones como la declaración de la renta de los futuros compradores, de las tasaciones, de los estudios del departamento competente de la entidad financiera, mejoras o aportaciones para la reactivación de la solicitud de préstamo al promotor, sobre información relativa a la promoción de viviendas y sobre la rebaja de las valoraciones del suelo, necesitando la entidad una amortización del 4,4% del préstamo para rebajar al 50% el capital prestado en relación con la tasación total actualizada. Al final la entidad financiera concede una nueva ampliación del plazo de carencia en una fecha posterior a la sentencia del TSJEx. Es decir, estas comunicaciones no se refieren a esta sentencia como un problema a solucionar, aunque es evidente que tendría incidencia en el desarrollo del proceso de edificación, ya que como se vio antes fue preciso modificar el Plan General para dar cobertura jurídica al mismo. En todo caso, se observa que el nuevo plazo de carencia que iría más allá de principios de 2010 no tenía relación con la nulidad del PIR o, cuando menos, no se expuso así por los interesados, entidad financiera y Shayver. Así lo demuestra el bloque de documentos 25 de la demanda, que son correos electrónicos posteriores a dicha sentencia, en los que no se hace mención alguna a la nulidad del PIR y a la modificación del Plan General de Plasencia al Camino de las Huertas. Eso lo demuestra el bloque de documentos 27 de la demanda, pues se entiende que Shayver se queja del bucle en el que está, ya que sin que La Caixa se decida a otorgar préstamo la Junta no permite cobrar de los clientes y La Caixa no concede tal préstamo si no se puede cobrar de los clientes. Ninguna circunstancia relativa a la nulidad del PIR, a las licencias o calificaciones urbanísticas, ni a otras circunstancias que dependiesen de Gisvesa.
14.- Debe advertirse, como es público y notorio, que estos mensajes y prórrogas de la financiación se producen en el centro de la recesión económica y en el cierre de la financiación al sector de la construcción en general, pese a lo cual la entidad financiera concede una nueva prórroga del contrato, de su carencia, en el 31 de enero de 2011 (documento 26 de la demanda) comenzando el periodo inicial de devolución en el 1 de noviembre de 2011, si bien con modificación del interés, entre otras cláusulas.
No constan nuevas comunicaciones posteriores, ni dato alguno relacionado con los tratos previos a la financiación del proyecto con posterioridad a esta prórroga. No obstante, la demanda ya señala que tuvo que abonar el préstamo al promotor, lo que le abocó a la declaración de su concurso.
15.- a modo de conclusión, puede señalarse que aunque la nulidad del PIR sí pudo suponer un retraso en la construcción de las viviendas, pues no se contaba con la norma que les servía de apoyo jurídico, no hay prueba de que las sucesivas prórrogas del préstamo originario y de su carencia, y la definitiva falta de financiación posterior se debiese a dicha nulidad. Todo indica que los retrasos o periodos temporales en la preparación del proceso de edificación y en la preparación o tratos previos de los contratos de préstamo afluyeron en la crisis económica y en los obstáculos en la financiación de promociones inmobiliarias en los años 2009- 2011. Si se observan los correos electrónicos y las escrituras públicas, en que no se hace ninguna mención a la sentencia, todo indica que La Caixa no concedió tal financiación o fue dando largas por no estar segura de la operación. No se trataba de que la entidad se echase para atrás por la nulidad del PIR, o que pusiese como condición que el problema fuese solventado, pues se siguió con los tratos previos, sino que se observa que la entidad comprobó que los valores de tasación habían bajado, considerando que la edificación aún no se había construido, y exigieron nuevas condiciones.
Por tanto, no consta probado que al suprimirse hipotéticamente la nulidad del PIR y la sentencia del TSJEx La Caixa hubiese concedido igualmente la financiación necesaria.
Consta en los documentos de la demanda que la Junta resolvió el sorteo de las viviendas entre los solicitantes en el 7 de mayo de 2008, quince meses después de la adjudicación de las parcelas. Se desconoce si ese plazo no es razonable o es desproporcionado, pero en todo caso no afecta a Gisvesa, sino a la Junta, pues Gisvesa que tiene personalidad jurídica propia se comprometió a la adjudicación y venta en los términos expuestos en la escritura, no al sorteo.
17.- El sr. Íñigo tuvo más intervención económica en el proyecto, como gerente del área en Gisvesa, que otra cosa, si bien se refirió a circunstancias ajenas al fondo de este asunto, o que resultan irrelevantes, como las devoluciones de pagarés de Shayver, o el desconocimiento que el testigo tenía sobre la demanda de nulidad del PIR. La sra. Maribel efectuó valoraciones del caso, más que referirse a hechos que no se pudiesen acreditarse con la documentación, pues recalcó en su declaración que el problema de Shayver era su financiación. Admitió, sin embargo, como dice esta sentencia, que la nulidad del PIR era un problema grave, pero que se solucionó con la modificación del Plan Parcial. También se refirió a otras cuestiones que han sido excluidas como imputables a Gisvesa, como los sorteos de las viviendas o el retraso en las obras de urbanización.
El sr. Rosendo , admitió que Gisvesa conocía la demanda de nulidad del PIR, lo que confirma las valoraciones que esta sentencia hará posteriormente.
El art. 1272 del Código civil señala que no podrán ser objeto de contrato las cosas o servicios imposibles. La demanda se apoya en este precepto para denunciar la nulidad radical de su contrato conforme el art. 1261 del mismo cuerpo legal , pues entiende que la compraventa firmada carece de objeto, pues la finca se adquirió con unas características urbanísticas concretas (PIR) que no resultaron ser posteriormente en virtud de una sentencia que declaraba la nulidad de aquellas con efectos retroactivos.
En general la doctrina entiende que la nulidad o inexistencia de contrato por falta de objeto es la originaria y la absoluta. Originaria, pues el objeto del contrato debe ser posible en el momento de su perfección, y absoluta, pues debe ser posible, en general, para todos según un criterio medio. Entiende este juzgador que el objeto del contrato es la comunidad de intereses regulada en el contrato, la obligación; y el objeto de la obligación, la prestación de dar, hacer o no hacer algo. Si bien la jurisprudencia admite la presencia de un objeto mediato que es la cosa a que se refiere la prestación en sentido estricto ( STS 760/2006 ).
Si el contrato es la autorregulación de unos intereses mutuos, estos vienen determinados por la prestación de dar, hacer o no hacer una cosa. La imposibilidad sobrevenida de dicha prestación podría dar lugar a la resolución del contrato o a la aplicación del régimen jurídico de la pérdida de la cosa debida ( arts. 1182 y ss del Código civil ), según los casos, o incluso la aplicación de la doctrina de los riesgos del contrato. Si la imposibilidad es relativa, es decir, respecto de uno de los contratantes en particular, puede ejercerse, como regla general las acciones de incumplimiento contractual, resolución, en su caso, y de resarcimiento de daños y perjuicios. Pero en ambos casos, imposibilidad sobrevenida e imposibilidad relativa, el contrato es existente y tiene objeto. Otra cosa distinta es el supuesto al que se refiere, por ejemplo, la SAP de Córdoba 45/ 2003 de 28 de enero , que es un supuesto de conocimiento sobrevenido de la imposibilidad de un contrato (la sentencia en realidad se refiere a un supuesto de error en el consentimiento), que es irrelevante en lo que toca a la ausencia de objeto, pues su imposibilidad es en todo caso originaria. El conocimiento sobrevenido no es imposibilidad sobrevenida.
El contrato de compraventa tiene como objeto la entrega de la cosa y la pacífica y legal posesión de la misma, según los
artículos 1445 y ss del Código civil (luego, si concurre título y modo, se transmite la propiedad o la titularidad del derecho). Si a la celebración del contrato la prestación podía ejecutarse con arreglo al ordenamiento jurídico, será válido, aunque la cosa sea futura o no esté en posesión o no sea propiedad del vendedor, con independencia de los posibles casos de incumplimiento contractual. Cuestión diferente es que se entregue una cosa totalmente distinta a la que se pactó bien desde la perspectiva fáctica de la cosa, circunstancial, bien desde la perspectiva jurídica (por ejemplo, se pacta la entrega de una finca urbana, que resultó ser rústica). En opinión de este juzgador el contrato tiene objeto, otra cosa es la apreciación de un vicio en el consentimiento, o bien la aplicación de la prestación diversa o
Se entiende que lo que sucede en el presente asunto es que el contrato es válido pero se ha entregado una cosa que posteriormente no servía para el fin establecido, transitoriamente.
La demanda no ejercita una acción de anulabilidad por error o vicio en el consentimiento, sino de nulidad radical por falta de objeto, pero éste existía en el momento de celebrarse el contrato de compraventa, cual era la entrega de una cosa concreta con sus características físicas y jurídicas a cambio de un precio. Lo que sucede es que posteriormente se anuló el PIR que daba cobertura jurídica a las características urbanísticas de la finca, lo que, en opinión de este juzgador, determinaría la aplicación de las normas referente a la ejecución del contrato y tutela del derecho de crédito y no las referentes a la celebración válida de un contrato.
Lo mismo puede decirse de la inexistencia de causa. Se considera que, como dice la demanda, el contrato firmado tiene la virtualidad de incorporar al contrato el verdadero motivo de las partes por las que se vende una serie de fincas: la construcción de viviendas de promoción pública, para lo que era determinante el PIR anulado, y este PIR tenía como fin exclusivo dichas viviendas. Se trata, por tanto, de motivos casualizados, uno de los supuestos que la jurisprudencia eleva a elemento esencial del contrato las verdaderas causas o motivos particulares de las partes, más allá del verdadero fin objetivo que la norma atribuye según el tipo de contrato. Pero el contrato sí tenía causa al momento de celebrarse, pues el PIR estaba vigente. Otra cosa es que al anularse posteriormente la entidad vendedora hubiese incumplido el contrato (así la STS 360/2010 que menciona la propia demanda).
Por tanto, se entiende que cuando el PIR se anuló el demandante tenía derecho a ejercitar las acciones propias del acreedor. A diferencia de la opinión vertida en la contestación, se entiende que no es aplicable aquí la doctrina de los riesgos de la compraventa, porque la finca ya se había entregado al comprador antes de anularse el PIR y porque estamos ante un supuesto en que Gisvesa conocía la existencia de la demanda de nulidad, y no consta prueba de que Shayver la conociese. Tampoco resulta aplicable el régimen jurídico de la venta de inmuebles a tanto alzado, pues el supuesto de hecho se refiere a los defectos o excesos de cabida o descripción física, no jurídica, de la misma (sin perjuicio de que se pacte que no puede reclamarse nada por las variaciones en los proyectos de edificación). Se trata de un caso de posible frustración del interés del acreedor por incumplimiento contractual, pasando por el dato de que Gisvesa conocía la demanda de nulidad del PIR. Se entiende que tampoco estamos ante los supuestos de resolución contractual por imposibilidad sobrevenida de la prestación (que recoge sin fisuras la jurisprudencia como causa de resolución de los contratos).
En ese sentido, mediante la aplicación del art. 1101 del Código civil , y a que la obligación de Gisvesa como vendedora era la entrega de unas fincas con unas características urbanísticas determinadas que luego no tuvo, es preciso plantearse un posible incumplimiento contractual que hace que el acreedor no quede satisfecho enteramente en su interés, pues pagó con arreglo a un PIR y para poder construir, aunque luego el PIR fue declarado nulo.
A partir de aquí cabe efectuar las siguientes consideraciones:
1º.- en un principio, y con independencia de las acciones de saneamiento o de error que no se han ejercitado, podría plantearse si la nulidad del PIR puede imputarse a Gisvesa, ya que el PIR es una norma urbanística de la Junta de Extremadura. Pero se entiende que sí, pues se ha considerado que Gisvesa conocía esta demanda de nulidad, interpuesta tiempo atrás de la firma de la escritura.
2º.- Se plantea si este defecto en el cumplimiento de la obligación del vendedor es definitivo, de tal forma que se justifique la resolución contractual, de conformidad con el art. 1124 del Código civil . Es decir, que la nulidad del PIR imposibilitó la construcción de las viviendas frustrando definitivamente el interés del comprador en adquirir tales fincas. Y se ha concluido que no, que la Junta resolvió el problema jurídico de la falta del PIR sustituyéndolo por una modificación concreta y parcial del Planeamiento Urbanístico de Plasencia. El perito fue claro y no ha sido contradicho: esa norma cubre el espacio jurídico que la STSJEx dejó al anular el PIR. No hay prueba de que no se pueda construir actualmente.
3º.- Otra cosa es si, pese a que el incumplimiento contractual no es definitivo, podría hablarse de un retraso que, a la postre, sí ha resultado definitivo. Debe rechazarse ese argumento, pues cuando se anuló el PIR y mientras que se sustituía por otra norma adecuada, no hubo intención de Shayver de abandonar el proyecto, como se ha valorado, por frustración definitiva de su interés, ni tampoco una vez que se aprobó la modificación parcial del Plan de Plasencia. Otra cosa es que la presentación de un concurso de acreedores o el paso del tiempo desde entonces pueda hacer que ese proyecto resulte inviable, pero para valorar un retraso definitivo debe acudirse al estado de las cosas en el momento de producirse, no en el momento actual. Además, como dijo el perito, la aprobación del Plan de Plasencia se efectuó en un tiempo razonablemente corto.
4º.- Finalmente, podría examinarse la concurrencia de un supuesto de resarcimiento de daños y perjuicios pese al mantenimiento del contrato que cubra la parte del interés del acreedor que ha sido insatisfecha por retraso en la obtención de las condiciones urbanísticas necesarias para edificar. Pero se ha analizado que, aunque se reconoce tal retraso al anularse el PIR y que sin él la edificación no era posible, la frustración del proyecto no viene dado del retraso del PIR, sino de la ausencia de la financiación necesaria, por las largas que La Caixa iba dando a Shayver, con continuas exigencias, y porque el proyecto entró de lleno en la crisis económica general, del sector inmobiliario y de la escasez de financiación para el mismo en aquellos entonces. No existe prueba, pues, de que el retraso en la obtención de una norma urbanística adecuada haya causado un eventual perjuicio al demandante; sobre todo porque el transcurso del tiempo desde que se solucionó tal problema, en los años 2010 y 2011, hasta la actualidad, incrementa da tal manera ese posible perjuicio, calibrado como pérdida paulatina de interés en la promoción, que es difícil determinar su amplitud y cuantificación.
5º.- Se entiende que estos argumentos son definitivos, sin que otros alegados, como los posibles incumplimientos por parte de Shayver, tengan ya relevancia en este concreto asunto.
6º.- Por ello se entiende que debe desestimarse la demanda.
Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,
Fallo
Notifíquese esta resolución a las partes haciéndoles saber que contra la misma cabe recurso de apelación a interponer en veinte días desde su notificación, previo abono de las tasas que correspondan.
Sáquese testimonio de la misma e incorpórese a los autos guardando el original en el correspondiente Libro.
Así lo acuerdo, mando y firmo: