Sentencia Civil Nº 97/2016, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 19, Rec 808/2014 de 16 de Marzo de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMONOVENA

ROLLO Nº 808/2014- C

Procedimiento ordinario Nº 1225/2011

Juzgado Primera Instancia 3 Sabadell (ant.CI-5)

S E N T E N C I A Nº. 97 / 2016

Ilmos./a Sres./a MAGISTRADOS / A :

D . MIGUEL JULIÁN COLLADO NUÑO

Dª. ASUNCIÓN CLARET CASTANY

D . JOSÉ MANUEL REGADERA SÁENZ

En la ciudad de Barcelona, a diecisiete de marzo de dos mil dieciséis.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimonovena de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº. 1225 / 2011 Sección V, sobre incumplimiento contractual, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº. 3 de Sabadell (ant.CI-5), a instancia de Antonieta , representada en la primera y segunda instancia por la Procuradora Sra. Dª. ROSER LLONCH TRIAS, contra Esther , representada en la primera instancia por el Procurador Sr. D. RAFAEL COLOM LLONCH, y en la segunda instancia por el Procurador Sr. D. JORDI PICH MARTÍNEZ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la indicada parte litigante demandada, Esther , contra la Sentencia nº. 35 / 2013 dictada en los mismos el dia 27 de febrero de 2013, por el/la Sr./a Magistrado/a del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la resolución apelada es del tenor literal siguiente: 'DECISIÓ Decideixo estimar la demanda presentada per la procuradora Sra. Llonch, en representació de Doña. Antonieta , i condemno la demandada Doña. Esther a pagar a l'actora la quantitat de 58.000 euros, més els interessos previstos en l'article 576 de la Llei d'enjudiciament civil. Les costes causades en aquest plet s'imposen a la part demandada. '

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte litigante demandada, Esther , mediante su escrito motivado y a través de su representación procesal, dándose oportuno traslado a la parte litigante contraria actora, Antonieta , quien también mediante su escrito motivado y a través de su representación procesal formalizó oposición, elevándose finalmente las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para la deliberación, votación y fallo el día 9 de marzo de 2016.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª. ASUNCIÓN CLARET CASTANY.

Fundamentos

PRIMERO.-Frente a la sentencia dictada en la instancia que estima en su integridad la demanda interpuesta por Antonieta frente a Esther en ejercicio de acción de reclamación de cantidad, daños y perjuicios derivados de la promesa de compraventa en cuanto a dos plazas de aparcamiento en el local sito en el edificio con fachada a la c/. DIRECCION000 de Sabadell vendido la demandada y esposo ( difunto ) una vez finalizada la obra nueva y la instalación de ascensor en el local destinado a aparcamiento y condena al demandado a pagar la suma reclamada de 58.000 .- €, se alza el recurrente interesando la revocación en base a una errónea valoración de la prueba y vulneración del artículo 217 LEC sobre carga probatoria.

SEGUNDO.-El recurso de apelación, en sintesis, denuncia la errónea valoración de la prueba practicada, pues disiente de la valoración efectuada por el juzgado de instancia.

Plantea en definitiva el recurrente, al contradecir las aseveraciones contenidas en la sentencia de primer grado, cuestión en torno a la prueba practicada en el proceso, cuya decisión presupone lograr la correcta valoración de la misma en su conjunto y a la luz de las reglas de la sana crítica, única sujeción del proceso lógico de apreciación ( STS de 22 de Diciembre de 1981 ) mediante un examen crítico, razonado y razonable ( STS de 11 de julio de 1985 ), y en el supuesto de que no sea suficiente para derivar a los hechos alegados el efecto jurídico pretendido, decidir el conflicto en función de las reglas sobre la carga de la prueba que, en síntesis, señalan al acreedor como litigante que ha de soportar las consecuencias de la falta de demostración de un hecho normalmente constitutivo de su pretensión ( artículo 217 LEC y SS.TS de 7 de mayo de 1980 , 7 de Marzo de 1983 , 16 de Septiembre de 1986 ...) y al deudor respecto de los hechos extintivos e impeditivos (ex artículo 1214 CC y SS.TS de 25 de Octubre de 1983 , 6 de diciembre de 1985 ...). Pues bien, analizadas de nuevo en esta alzada las pruebas practicadas hemos de llegar a idénticas conclusiones que las establecidas en la sentencia de primer grado, cuyos certeros y atinados razonamientos deben ser íntegramente ratificados por este Tribunal.

Se hace preciso hacer referencia a los principios que rigen la carga de la prueba, que el recurrente argumenta que han sido indebidamente aplicados por el Juzgador de instancia, y que hoy vienen regulados en el art. 217 de la nueva L.E.C ., que viene a consagrar las reglas, a este respecto, que la doctrina jurisprudencial ha ido perfilando al interpretar el art. 1214 del CC , en el sentido de que aquel que quiera hacer valer un derecho debe demostrar los hechos normalmente constitutivos del mismo, y quien oponga la no constitución válida o la extinción del derecho pretendido ha de probar los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes de la pretensión ejercitada de contrario, como asimismo habrá de probar el demandado aquellos otros hechos que por su naturaleza especial o carácter negativo, no podrán ser demostrados por la parte adversa sin graves dificultades, viniendo a establecer la más reciente doctrina que, en definitiva, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de soporte o presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico pretendido por ella, cualquiera que sea su posición procesal, y que por ende dicha normativa del 'onus probandi' debe completarse en cada caso concreto, acomodándose en suma a las circunstancias del supuesto enjuiciado, teniéndose en cuenta principalmente, a estos efectos, los criterios de normalidad y facilidad probatoria derivados de la posición de cada parte en relación con el efecto jurídico pretendido, pudiéndose, por tanto, concluir que al Juzgador le incumbe valorar y ponderar la prueba según las distintas posiciones procesales y el peso específico (verosimilitud, credibilidad, coherencia) de su cantidad, o extraer conclusiones, incluso por inducción, de la falta de prueba, de tal modo que frente a la rigidez de tales principios, puede el Juzgador entender que el actor no probó absolviendo al demandado que negó (no 'porque' negó) o entender que, pese a que el demandado negó, el actor probó. (Así, entre otras muchas, Sentencias del Tribunal Supremo 7 de mayo de 1980 EDJ 1980/833 ; 7 de febrero de 1981 EDJ 1981/1325 ; 24 de abril de 1982 ...) no conteniendo,pues, el citado precepto una norma valorativa rígida que obstaculice la apreciación judicial de la prueba, sino tan sólo una disciplina en cuanto a la imposición de dicha carga probatoria.

En cuanto a la promesa de venta es el art. 1451 del Código Civil regulador de dicha figura jurídica el que establece: 'La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato.

Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el presente libro.

Es el tipo de precontrato bilateral, en el que ambas partes tienen el derecho y el deber de poner en vigor el contrato, incluso mediando una cláusula penal y, en el presente caso, un plazo en el que debe perefeccionarse el contrato definitivo, lo que implica la vigencia del mismo. Esta promesa de vender y comprar es difícilmente distinguible del contrato típico de compraventa, distinción que habrá de deducirse de la voluntad de los contratantes. La jurisprudencia ha destacado la interprestación restringida de este precepto ( sentencia de 18 de julio de 2006 ) y la necesidad de atender a la voluntad de las partes ( sentencia de 22 de abril de 1995 ) y los efectos vienen a ser los mismos que la compraventa, si consta que ésta fue la verdadera intención de las partes ( sentencia de 6 de junio de 2000 ), si bien son figuras distintas ( sentencia de 20 de abril de 2001 ); 'el precontrato bilateral - que es el presente - implica que ambas partes tienen el deber y el derecho de poner en vigor el contrato comprometido '( sentencia de 14 de diciembre de 2006 ) ' .

Incontrovertido resulta que en virtud de contrato privado de 3 de abril de 2011 ( y antes 1 d eenero de 2001 ) la Sra. Esther y su difunto esposo Sr. Jesús Ángel otorgaron con la Sra. Antonieta compromiso de venta en cuya virtud se estableció: 'SEGUNDO.- OPCIÓN PREFERENTE DE COMPRA.- Una vez construida la nueva edificación y debido a que en la finca, según las normas urbanísticas vigentes en la zona debe disponer de, como mínimo, cuatro plazas de aparcamiento, Don Jesús Ángel y Doña Esther se comprometen a vender a Doña Antonieta , dos plazas de aparcamiento al precio de mercado vigente en el momento de finalizar la construcción, en virtud del derecho de opción preferente que se pacta en este documento.

De no existir acuerdo entre las partes en cuanto al precio, se nombrará un Agente de la Propiedad Inmobiliaria por cada uno de ellos y si fuere preciso por la discordancia, se nombrará un tercero con carácter dirimente y dictamen vinculante.

TERCERO.-ASCENSOR.-Don Jesús Ángel y Doña Esther consienten en que en el local de planta baja destinado a aparcamiento sito en el edificio con fachada a la DIRECCION000 NUM000 , y que han adquirido mediante escritura de compraventa otorgada el día de hoy, y adosado a la pared posterior de la escalera de acceso a las viviendas se instale un ascensor para facilitar el acceso a la vivienda propiedad de Doña Antonieta . Se adjunta plano de características sucintas y de situación del mismo. 'Esto es se comprometieron a vender dos plazas de aparcamiento a precio de mercado vigente y en caso de discrepancia a tenor del criterio de API, en el momento de finalizar la construcción, así como la instalación de ascensor en la plaza baja destinada a aparcamiento del edificio de la c/. DIRECCION000 nº. NUM000 ( adquirido por los compradores a la actora vendedora ) a fin de facilitar el acceso a las dos viviendas titularidad de la Sra. Antonieta ubicada, en aquel edificio, obligaciones que resultaron incumplidas por los compradores, toda vez que procedieron a la venta de dicho local en favor de la mercantil Carso Grupo Inmobiliario SA promotora y constructora de la obra nueva a realizar en dicho local así como en edificio colindante ( por la parte trasera ) con frente a la ctra. DIRECCION000 NUM001 - NUM002 también vendido por la actora al matrimonio Jesús Ángel - Esther . La recurrente insiste en el error en la valoración de la prueba con infracción de lo dispuesto en los arts. 1101 y 1108 CCivil así como la falta de moderación de la indemnización otorgada.

Pues bien del reexamen del acervo probatorio, y visualizado el CD de las actuaciones hemos de concluir que el claro incumplimiento de las obligaciones asumidas por parte de los compradores en el contrato de promesa de venta suscrito con la aquí actora ( y vendedora de las dos fincas, la finca con frente a la c/. DIRECCION000 NUM001 - NUM002 , y el local de la planta baja destinado a aparcamiento sito en el edificio con frente a la c/. DIRECCION000 nº. NUM000 , donde se ubicaban las dos viviendas titularidad de la actora ) al proceder a vender a la mercantil promotora y constructora de las obras nueva Carso Grupo Inmobiliario SA en fecha 14 de diciembre de 2007 los porcentajes del 18%, 16% y 16% del pleno dominio de la finca local destinada a aparcamiento, esto es el 50% del mencionado local y correspondiente a las plazas de aparcamiento señaladas con los números 2, 3 y 4; así como la zona común de paso y servidumbre para acceder a los mismas, de superficie ésta última 47,60 m 2, incorporándose como croquis ( al fol. 74 ); y ello a pesar de haber recibido burofax la propia Sra. Esther en reclamación del cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato de compromiso o promesa de venta privada el 24-04-2007 ( fol. 55 y 56 ) esto es inclusive antes del otorgamiento de la venta de las participaciones referidas del local donde se debían de emplazar las plazas de parquing a entregar a la anterior vendedora y la instalación del ascensor para el acceso directo desde dicho local a las plantas superiores del edificio con fernte a la c/. DIRECCION000 donde se ubicaban las dos viviendas titularidad de la actora. La conducta de la demandada contraria a los principios de buena fe contractual y ' pacta sunt servanda ' en virtud de los compromisos adquiridos en el contrato de promesa de venta suscrito el 3 de abril de 2001 se halla feuera de cualquier duda, resultando por contra evidente, palmaria y terminante. Y ello sin que ninguna relación guarde con la cláusula rebus stantibus que se alega en el recurso.

El incumplimiento contractual imputable a la compradora Sra. Esther de las obligaciones asumidas en la promesa bilateral de compra y venta suscrita junto con su esposo con la actora el 3-04-2001 sobre las dos plazas de aparcamiento y obligación de instalación de un ascensor en el propio local planta baja destinado a aparcamiento con el fin de facilitar el acceso a las viviendas titularidad de la Sra. Antonieta resulta patente, notorio y manifiesto, y por ello la consecuencia prevista en el precepto será la indemnización de daños y perjuicios a tenor de las normas y obligaciones y contratos, esto es a tenor de los arts. 1101 y ss. del Código Civil .

TERCERO.-El siguiente de los motivos denuncia la falta de prueba del daño real derivado del incumplimiento de la promesa de venta, y además debe añadirse de la instalación de un ascensor, aún cuando nada se dice en el recurso sobre dicha obligación también contraída por los compradores en el contrato de promesa de venta ( del art. 1451 CCivil ).

La descalificación que se hace del único dictamen pericial acompañado a las actuaciones y elaborado a instancia de la actora por el Sr. Benjamín , de profesión API no puede tener por respuesta la acogida. Toda vez que incorporado el dictamen a los folios 98 fue sometido a contradicción de las partes litigantes. El perito explicó que los parámetros que tomó en consideración para la fijación de los daños y perjuicios derivados del incumplimiento de las obligaciones contraídas por el matrimonio Jesús Ángel - Esther -, esto es la falta de venta de las dos plazas de garage a construir en el local de la c/. DIRECCION000 con destino a aparcamiento y también el incumplimiento de la obligación de instalación de un ascensor en dicho local para proporcionar el acceso directo a las viviendas titularidad de la actora, fue la pérdida patrimonial experimentada en relación a las dos viviendas por falta de los servicios destinados a aparcamiento y aparato elevador, en tanto representaban una evidente mejora para las dos viviendas con frente a la c/. DIRECCION000 . Explicó que el porcentaje escogido ( entre 15 - 20 % se acogió en el dictamen el 18 % ) sin desconocer la dificultad de su determinación se había hecho tomando en consideración qué valor tenían aquellas viviendas con las plazas de parquing y el servicio de ascensor y qué valor tenían sin aquellos elementos y servicios. Esto es como detalló en el dictamen determinó la diferencia de valor de las dos viviendas titularidad de la actora por el hecho de tener los servicios de ascensor y las plazas de parquing pactadas en documento privado ( de promesa de venta ) y por contra por el hecho de no poder disponer de aquellos elementos - servicios tras el incumplimiento. Así otorgó un valor al m2 de las viviendas en atención a sus características y ubicación dentro de la población de Sabadell a razón de 1650 € / m2; y estimó y fijó un porcentaje final del 18 % ( de la horquilla otorgada entre un 15 % y 20 % ) tomando en consideración la repercusión en los inmuebles a falta de dichos servicios y elementos - ascensor y plazas de parquing ( 2 ), de gran valor al representar mejoras sustanciales tanto la presencia de aparato elevador como el contar con plazas de aparcamiento, en un núcleo y via donde resultaba extremadamente difícil aparcar . Tras los cálculos oportunos la indemnización ascendió a 94.000 €, y a dicha cantidad le restó el valor estimado de lo que le hubiese costado a la actora las dos plazas de aparcamiento, tras valorarlas en 18.000 € / plaza esto es 36.000 € ( suma que coincidió con la que manifestó el testigo que depuso a instancia de la mercantil promotora constructora de la obra nueva y aparcamiento, Sr. Jacobo , si bien manifestó que no recordaba si dicho precio coincidente de 18.000 € era lo que costaba una o las dos plazas de parquing ), ascendiendo así la indemnización a la suma reclamada y concedida.

Las explicaciones dadas por el perito y los parámetros y bases de los que partió para elaborar el dictamen no pueden considerarse ilógicas, irracionales, absurdas o inverosímiles. Y aun cuando la recurrente la tacha de desmesurada y desorbitadas no contamos en las actuaciones con ningún otro dictamen técnico - cualificado que contrarreste o desvirtúe aquellas afirmaciones dadas y explicadas por el único perito que depuso en las actuaciones.

No se estima descabellado antes al contrario coherente y racional el hecho de que unas viviendas tengan superior valor si cuentan con el servico de ascensor y plazas de aparcamiento además conectadas a la propia finca desde el garage. Al contrario la práctica del mercado nos demuestra con evidencia que contar con dichos elementos y servicio supone una evidente supravaloración o valor añadido a las viviendas que cuentan con los mismos, y por el contrario una minusvaloración para las fincas que carecen de ellos. Y ello sin tampoco desconocer que la venta hubiera sido de fincas independientes, lo cual en modo alguno contrarresta el mayor valor que adquieren de contar con aquellos servicios - máxime cuando se ha detraído y restado por el perito el precio que hubiere costado la adquisición de las dos plazas a la compradora.

A falta de otros parámetros técnicos contrastados, y no puede acogerse la cuentía que se fija en 3000 € por la recurrente, al resultar esta sí absolutamente injustificada, arbitraria y discrecional, y no venir sustentada en parámetro objetivo o ninguno; como este porqué no la cuantía de 6000 €, o 10000 € o 12000 € o cualquier otra para no caer en la pura arbitrariedad, y a falta de otros parámetros objetivos contrastados; visto además que no se ha practicado ninguna otra pericial técnica cualificada; y no resultando ni ilógicos ni absurdos ni irracionales los parámetros y elementos tomados en consideración por el único perito dados además sus conocimientos, que depuso en las actuaciones y el cual elaboró su dictamen en el año 2011 y explicó el dictamen en el acto de la vista, entendemos debe ser confirmada la sentencia de instancia.

Por todo lo expuesto, el recurso perece.

CUARTO.-La desestimación del recurso de apelación nos conduce a imponer las costas de la presente alzada a la recurrente - art. 398.1 LEC -.

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

LA SALA, ACUERDA: DESESTIMAR el recurso de apelacióninterpuesto por la representación procesal de Esther contra la Sentencia nº. 35 / 2013 dictada en fecha 27 de febrero de 2013 por el Juzgado de Primera Instancia nº. 3 de Sabadell en sus autos de Juicio Ordinario nº. 1225 / 2011 Sección V, de los que el presente rollo dimana, y, en su virtud, CONFIRMAR dicha resolución en su integridad, con imposición de las costas de la presente alzada a la recurrente.

Contra esta Sentencia cabe interponer Recurso de Casación en el plazo de - veinte días - hábiles, si en su caso concurrieran los requisitos legales previstos por el art. 477 de la LECiv .

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de Primera Instancia de su procedencia, con testimonio de la misma, para su debido cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la cual se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En este dia, 17-03-2016,y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.