Sentencia Civil Nº 98/2008, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 1, Rec 400/2007 de 18 de Abril de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

OVIEDO

SENTENCIA: 00098/2008

SENTENCIA NÚMERO 98/08

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000400 /2007

Ilmos. Sres.

PRESIDENTE

D. José Ignacio Álvarez Sánchez

MAGISTRADOS

D. Guillermo Sacristán Represa

D. Javier Antón Guijarro

En Oviedo a, Dieciocho de Abril de dos mil ocho.

VISTOS en grado de apelación por esta Sección 001 de la Audiencia Provincial de OVIEDO, los presentes autos de

JUICIO VERBAL 0000882 /2006, procedentes del JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.3 de AVILES, Rollo 0000400 /2007, entre

partes, como Apelante/s INMOBILIARIA CRUZ HERRERO S.L. y como Apelado/s D. Alexander representado por el Procurador de los Tribunales D. CELSO RODRIGUEZ DE VERA, y bajo la dirección letrada

de D. PEDRO MARTIN PASTOR.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la Sentencia apelada.

SEGUNDO.- El Juzgado numero tres de Aviles dictó Sentencia en los autos referidos con fecha 14 de Junio de 2007 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por la representación de Alexander contra Inmobiliaria M. Cruz Herrero S.L., debo declarar y declaro haber lugar a ella , condenando a la citada demandada a abonar al actor la suma de tres mil euros , más los intereses legales y las costas causadas.".

TERCERO.- Notificada la anterior Sentencia a las partes, se interpuso recurso de apelación por la parte demandada Inmobiliaria Maria Cruz Herrero S.L., que fue admitido en ambos efectos, previos los traslados ordenados, remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes, no habiendo estimado necesario la celebración de vista.

CUARTO.- Se señaló para deliberación, votación y fallo el día diecisiete de Abril, quedando los autos para sentencia.

QUINTO.-En la tramitación del presente Recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Don Javier Antón Guijarro.

Fundamentos

PRIMERO : Se alza la apelante "Inmobiliaria M. Cruz Herrero, S.L." contra la Sentencia de fecha 14 junio 2007 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Avilés en el Juicio Verbal 882/2006 , alegando en su recurso primeramente la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario pues tanto el planteamiento de la demanda como el pronunciamiento contenido en la Sentencia recurrida acerca de que la suma entregada como señal es en realidad parte del precio y que le corresponde al comprador al haber sido resuelto el contrato de compraventa, exigiría traer a la litis al vendedor; se alega asimismo que no ha quedado probado que la vivienda tuviera un precio máximo legal que resultara superior al precio de venta, como señala la recurrida; que no pudo haber error en el consentimiento del comprador pues fue informado desde el principio de que la vivienda era de protección oficial; que tampoco es cierto que la vivienda fuera adjudicada a una tercera persona, pues la inscripción registral vino motivada por la disolución de la sociedad de gananciales; finalmente, que fue el propio comprador quien se desligó voluntariamente del contrato al no aportar la documentación requerida para la compraventa ni aprovisionar para la tasación.

SEGUNDO: Partimos en la presente litis de un contrato de mediación o corretaje concertado entre el actor Don Alexander y la demandada "Inmobiliaria M. Cruz Herrero, S.L." y que se formalizó con la firma en fecha 9 mayo 2006 del doc. nº 1 aportado junto con la demanda en el consta la entrega por parte del Sr. Alexander de la suma de 3.000 euros en concepto de señal de reserva por el piso de venta sito en la CALLE000 NUM000 NUM001-NUM002 NUM003, añadiendo seguidamente la mención "señal condicionada a la concesión del crédito hipotecario que será gestionado únicamente a través de la Inmobiliaria M. Cruz Herrero S.L.". Asiste la razón a la apelante en el primero de los motivos del recurso en lo que se refiere a la improcedencia de plantear la resolución por incumplimiento del contrato de compraventa. Efectivamente, el vínculo que liga a las partes litigantes es el derivado de un contrato llamado de mediación o corretaje configurado por los Tribunales (SSTS 25-63, 21-10-64, 4-7-94 , etc.) como aquél en cuya virtud el comitente u oferente encarga al corredor o mediador que le informe acerca de la ocasión u oportunidad de concluir con persona distinta un negocio jurídico o que realice las oportunas gestiones para conseguir el acuerdo de voluntades encaminada a lograr su realización, comprometiéndose a cambio de ello a satisfacer una retribución o premio que se denomina comisión, y ello para el caso de que dicho ulterior contrato llegue efectivamente a concluirse. No cabe por lo tanto traer a examen las vicisitudes del contrato de compraventa pues el mediador no puede intervenir en la celebración del contrato mediado a menos que haya sido expresamente autorizado mediante poder suficiente, sin que tampoco podamos admitir que el hecho de haber aceptado la Agencia Inmobiliaria la entrega de cantidades a cuenta del precio pueda suponer ni la existencia de tal mandato ni la aceptación de tales entregas por parte del comitente. Rechazada por lo tanto la posibilidad de que el objeto de la litis pueda recaer sobre el contrato de compraventa, debe decaer la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario invocada por la apelante, pues resulta inútil la presencia del vendedor en la litis.

La causa de pedir que verdaderamente hizo valer el demandante en su escrito rector, dentro de las varias acciones que acumuladamente ejercita, es la referida al cumplimiento de la condición resolutoria inserta en el contrato de corretaje, pues entiende el demandante que dicha operación se condicionaba a que le fuera concedido al comprador un crédito hipotecario por la totalidad del precio de la compraventa y cuya concesión no llegó a buen fin. A este respecto cabe señalar que para averiguar cuál fue la voluntad de los contratantes al incluir semejante mención en el contrato de corretaje habremos de acudir a las reglas hermenéuticas contenidas en el C.Civil entre las que se dice que si alguna cláusula de los contratos admitiere diversos sentidos, deberá entenderse en el más adecuado para que produzca efecto (art. 1284 C.Civil ), lo que debe llevar a rechazar toda interpretación que haga la cláusula baldía o estéril. En el caso presente condicionar la operación sin más a la concesión del crédito hipotecario no supone un significado relevante, pues la financiación siempre puede ser obtenida en mayor o menor medida. Entiende por lo tanto la Sala que el verdadero significado de la repetida cláusula sólo pudo ser el de condicionar el negocio a la obtención de financiación hipotecaria por la totalidad del precio de la compra o al menos en su mayor parte. Resulta pacífico el dato de que el precio convenido para la compra del piso era de 14 millones pts. (84.141,69 euros) así como que se trataba de una vivienda de protección oficial. A partir de aquí resulta probado que en las posteriores conversaciones con el apoderado del Banco el comprador fue informado de que la hipoteca no podría superar el límite del precio de venta que tenía fijada la finca, por lo que para el exceso era preciso obtener una financiación complementaria mediante la hipoteca constituida sobre el inmueble de algún familiar como podía ser el de su padre. No aparece probado cuál era el precio tasado para la venta de la vivienda de protección oficial ni el tope de financiación hipotecaria que estaba dispuesto el Banco a conceder, pues mientras el actor sostiene que la hipoteca ofrecida era de unos 50.000 euros, la parte demandada sostiene por el contrario que era posible llegar hasta los 60.000 euros como lo prueba la existencia de otra hipoteca ya constituida sobre la finca con dicha cifra. En cualquiera de los casos lo bien cierto es que incluso esta última cantidad tan solo alcanzaría a cubrir el 71% del precio total la compra, razón que lleva a que la condición resolutoria despliegue los efectos que le son propios con la consiguiente resolución de la operación y la pérdida de los derechos ya adquiridos (art. 1114 C.Civil ), debiendo por lo tanto proceder la Agencia Inmobiliaria a restituir al actor la cantidad entregada en su día como señal. Procede en consecuencia confirmar la Sentencia recurrida en atención a las razones aquí expuestas, todo ello sin haber lugar a la imposición de las costas causadas ni en primera ni en segunda instancia por las dudas fácticas y jurídicas que presenta la cuestión enjuiciada (arts. 394 y 398 LEC )

Por todo lo expuesto la Sala dicta el siguiente:

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por la representación procesal de "Inmobiliaria M. Cruz Herrero, S.L." contra la Sentencia de fecha 14 junio 2007 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Avilés en el Juicio Verbal 882/2006 , debemos acordar y acordamos REVOCARLA en el único extremo de no imponer las costas causadas en la primera instancia, sin haber lugar tampoco a la imposición de las causadas en esta alzada.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.