Sentencia Civil Nº 98/2010, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 878/2009 de 12 de Febrero de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALENCIA

SECCION SEXTA

Rollo de apelación nº 878/2009

Procedimiento Ordinario nº 752/2008

Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Valencia

SENTENCIA Nº 98

ILUSTRISIMOS

PRESIDENTE

D. VICENTE ORTEGA LLORCA

MAGISTRADOS

DOÑA M. EUGENIA FERRAGUT PÉREZ

D. JOSE FRANCISCO LARA ROMERO

En la ciudad de Valencia a doce de febrero de dos mil diez.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los Magistrados anotados al margen, ha visto el presente recurso de apelación que se ha interpuesto contra la sentencia de fecha 1 de Octubre de 2.009 que ha recaído en los autos cuya referencia se ha hecho constar.

Han sido partes en el recurso, como apelante, la parte demandada y reconviniente Dña. Zaida , D. Cesar , D. Hermenegildo y D. Prudencio representada por la Procuradora Dª Carmen Lis Gómez y, como apelado la parte demandante y reconvenida Costa Esparza S.L., representada por la Procuradora Dª Elisa Pascual Casanova y asistida por el Letrado D. Juan Vicente Santos Cerveró.

Es Ponente Dña. M. EUGENIA FERRAGUT PÉREZ, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la resolución impugnada, dice: "FALLO: Que estimando la demanda, en cuanto a la petición planteada de forma subsidiaria, formulada por la Procuradora Sra. Pascual Casanova en nombre de Costa Esparza, S.L., contra Dª Zaida y contra D. Cesar , D. Prudencio y D. Hermenegildo , debo declarar y declaro resuelto el contrato privado de compraventa de fecha 28 de Agosto de 2.006, relativo al inmueble descrito en el hecho primero de la demanda y debo condenar y condeno a los demandados a que devuelvan a la parte actora la cantidad de 33.899,52 euros, más los intereses legales y pago de costas.

Y debo desestimar y desestimo la reconvención planteada por la parte demandada, absolviendo a la actora-reconvenida con imposición de las costas de la reconvención a los reconvinientes".

SEGUNDO.- Contra dicha resolución interpuso recurso de apelación la parte demandada y demandante en reconvención, que, en esencia, alegó error en la apreciación de la prueba en cuanto afirma la sentencia que hubo incumplimiento de la vendedora. Que el objeto del contrato era la venta de una finca rústica y el precio estaba fijado, así como la superficie y el plazo para pagar el resto del precio eran 105 días naturales a contar desde el 12 de septiembre.

Que la parte vendedora hubiera cumplido sus obligaciones aun sin otorgar la escritura de partición de herencia.

Que el solar estaba perfectamente delimitado y en cuanto a la expresión "libre de cargas" han cumplido también, pagando las cargas de urbanización a medida que iban siendo giradas.

Sobre la entrega de documentación, entregaron toda la requerida y así manifestó el Sr. Gerardo que ya lo tenía todo negociado con el banco y ello evidencia que tenía en su poder toda la documentación.

No existía ningún obstáculo para que el contrato se cumpliera en su integridad. Es Costa Esparza la que ha incumplido de forma reiterada.

Alega el apelante, también, infracción de normas y de la Jurisprudencia.

La parte apelada presentó escrito por el que se opuso al recurso y pidió su desestimación.

TERCERO.- El recurso se tramitó por escrito en el Juzgado de procedencia, en la forma prevista en los artículos 457 y siguientes de la LEC , después de lo cual se remitieron los autos a este Tribunal, donde quedó formado el correspondiente rollo de apelación y se señaló para deliberación y votación el 8 de Febrero de 2.010, en que ha tenido lugar.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de ésta.

PRIMERO.- Debe resaltarse del contrato celebrado entre las partes el día 28 de Agosto de 2.009 que:

1. Los vendedores reconocían que del terreno eran titulares Dña. Zaida y D. Jose Enrique , este último fallecido, y que estaban tramitando la partición de la herencia de la que sólo quedaba el acto formal ante Notario, que realizaría el mismo día de la escritura de venta.

2. Se pactó precio por m2.

3. Se entregó por el comprador señal de 33.899,52 euros.

4. Se pactó el pago del resto en un plazo de 105 días a contar desde el 12 de septiembre.

5. Se obligó la vendedora a entregar la escritura y documentación necesaria a la compradora para que ésta pudiera tramitar las gestiones para la compra.

La actora pretendió en su demanda la resolución del contrato por culpa del vendedor y alegaba que la demandada fue dando largas sobre la entrega de documentación.

Sostuvo que esa documentación se refería a:

-La superficie definitiva de la parcela.

-Liberación de cargas o presentación de aval para cumplir las obligaciones urbanísticas.

-Identificación registral de la finca, tras inscripción del expediente de reparcelación.

-Declaración de herederos y adjudicación de herencia.

Tales exigencias no se desprenden del contenido del contrato suscrito entre las partes, ya que, como hemos señalado, la obligación asumida por la parte vendedora era la de "entregar la escritura y documentación necesaria a la compradora para que ésta pudiera tramitar las gestiones para la compra"; es más, se pactó expresamente que la adjudicación de herencia se llevaría a cabo el mismo día del otorgamiento de la escritura de compraventa.

Según se desprende de las comunicaciones entre las partes (e-mail de 25 de septiembre de 2.006 aportado como doc. 15 de la contestación a la demanda), surgió la necesidad de registrar previamente la parcela a nombre de los herederos, en la que se reflejara la nueva situación de la parcela derivada de la reparcelación llevada a cabo (e-mails de 29 de noviembre de 2.006 y 3 de Diciembre de 2.007), y que, en fecha 12 de Diciembre ,la escritura de partición de herencia se llevó a cabo y se inscribió en el Registro de la Propiedad el día 9 de enero de 2.008.

Verificados estos trámites, no se llevó a cabo la compraventa y fue el 29 de enero de 2.008 cuando el demandante requirió a los demandados para la resolución del contrato por incumplimiento de su obligación de entregarle la documentación para la compraventa.

SEGUNDO.- Sobre el cumplimiento de los contratos.

En la concepción tradicional, la fuente privada en la formación del contrato es clara: es el consentimiento de las partes el que integra de modo fundamental el contenido obligatorio del mismo, y el contrato, conforme al artículo 1091 del Código Civil , tiene fuerza de ley entre las partes contratantes, con las limitaciones del artículo 1258 que establece que los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento y, desde entonces, obligan no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley.

En las relaciones de obligación recíprocas o sinalagmáticas, el nexo causal o interdependencia de las prestaciones principales de cada parte, que convierte a cada una en equivalente o contravalor de la otra, se manifiesta no sólo en el momento estático de nacimiento de la relación (sinalagma genético), sino también en el dinámico posterior de desenvolvimiento de la misma (sinalagma funcional), en el cual la reciprocidad se proyecta, entre otros aspectos, sobre la exigibilidad de las prestaciones. En efecto, por virtud de esa recíproca condicionalidad, ninguno de los contratantes está facultado para compeler al otro a que cumpla su prestación antes que él la correlativa. Así, la jurisprudencia declara en forma reiterada que es exigencia para resolver las relaciones contractuales que se hayan cumplido las obligaciones que incumben a la parte que resuelve (SS. de 13-3-1990, 18-3 y 22-5-1991, 10-3-1993; 14-5-1993, 9-5-1994, 24-10-1995 y 26-1-1996 , entre otras muy numerosas). Por otro lado, para que el incumplimiento por una de las partes de una de las prestaciones principales del contrato pueda desplegar la virtualidad resolutoria de dicho contrato, al amparo del artículo 1124 del Código Civil , es necesario que tal incumplimiento frustre el fin del contrato para la otra parte.

En definitiva, los presupuestos de la aplicación del artículo 1124 CC son: a) La reciprocidad de las obligaciones en juego, no de obligaciones unilaterales, sino bilaterales; b) La exigibilidad de las mismas; c) El cumplimiento por el accionante de la obligación que le incumbía y d) Una voluntad obstativa al cumplimiento por la parte denunciada como incumplidora, y, en este aspecto, para la existencia de la voluntad obstativa es bastante que el hecho incumplidor sea de tal entidad que impida el fin normal, frustrando las legítimas expectativas de la contraparte y la finalidad económica-jurídica del negocio.

No se deduce de lo probado en el pleito que la parte demandada hubiera incumplido aquéllo a lo que se obligó, y, si hubo retraso en la perfección de la compraventa, éste no se le puede achacar a la demandada, ya que intentó hacer aquéllo que era consecuencia, no ya de lo pactado, sino de la buena fe que se deriva del cumplimiento de sus obligaciones, que, en este caso, fue registrar la parcela reflejando la nueva situación registral de la misma.

TERCERO.- El art. 1124 del Código Civil regula la resolución de las obligaciones recíprocas. Su fundamento hay que buscarlo en la interdependencia entre las muchas atribuciones derivadas de un contrato oneroso y sinalagmático, siendo la insatisfacción del interés de uno de los contratantes el elemento que constituye la base de la resolución. Derecho éste que presupone:

1º) Que las obligaciones sean recíprocas y que la obligación incumplida sea principal.

2º) Que el que ejercita la acción haya cumplido su parte de obligaciones, salvo que ello ocurriera como consecuencia de un incumplimiento anterior del otro, en cuyo caso resulta liberado del compromiso.

3º) Que se decrete judicialmente la resolución, pues no basta la mera declaración de haberse resuelto el contrato por parte de quien lo pretende cuando hay desacuerdo entre los contratantes.

4º) Que el incumplimiento del demandado en cualquier forma de sus obligaciones se haya producido por un hecho imputable o no al deudor, grave, definitivo y total, de manera que el mero retraso en el cumplimiento o el incumplimiento parcial o defectuoso no implica resolución, salvo que sea de tal entidad que se frustre el negocio jurídico. De otro lado, el T.S. ha dicho en Sentencia de 18 de Noviembre de 1.994 :

a) Que el art. 1.124 ha de ser interpretado restrictivamente y, para que pueda hablarse de obligaciones bilaterales o recíprocas, hace falta no sólo que en el mismo contrato se establezcan prestaciones a cargo de ambas partes sino que la obligación de cada una de ellas haya sido querida como equivalente de la otra.

b) Que el art. 1.124 no ha de interpretarse de una manera automática sino en sentido racional, lógico y moral, de modo que no bastaría una infracción, sino que requiere que el principio de reciprocidad esté perfectamente caracterizado y que las prestaciones y contraprestaciones estén inequívocamente definidas. Todo ello significa que, en determinados casos, para que haya lugar a la resolución no basta que el incumplimiento sea de tal naturaleza que disminuya la utilidad de la prestación con respecto a la contraprestación, sino que es necesario, igualmente, que el perjuicio no sea fácilmente subsanable con un medio de técnica jurídica distinto del de la resolución. Que ello es así se desprende, sin ningún genero de dudas, del párrafo tercero del mismo art. 1.124 del C.C . cuando dice que el Tribunal decretará la resolución que se reclame al no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo, lo que implica una atribución legal a los Tribunales para acceder, o no, a la resolución, según la gravedad del incumplimiento, moderando, en consecuencia, el rigor de una automática resolución cuando no se demuestre de modo indubitado una patente voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento de lo convenido.

CUARTO.- El Código Civil, al regular los efectos de las obligaciones bilaterales, concretamente la hipótesis de que habiendo cumplido, o encontrándose dispuesto a hacerlo, uno de los obligados, el otro no realiza la prestación que le incumbe o su ejecución ha sido tan defectuosa que resulta frustrada la finalidad perseguida por el negocio y el consiguiente interés del acreedor; dispone el artículo 1124 del Código Civil , que éste podrá exigir que se imponga al deudor el cumplimiento, o bien optar por la resolución del vínculo, del que quedarán desligados los contratantes, con el pronunciamiento pertinente respecto a la indemnización de daños y perjuicios. Es reiterada jurisprudencia del TS (STS 15-abril-1981, 19-mayo-1981 y 1-marzo-1982, entre otras) que, tanto en el artículo 1124 del Código Civil como en el supuesto específico de la resolución de la venta referida a bienes inmuebles (artículo 1504 Código Civil ), se exige al accionante de resolución el cumplimiento de la carga probatoria inequívocamente corroborante de una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas por parte del interpelado comprador; es bien cierto que la relación podrá ser resuelta cuando el examen de los hechos patentice la producción de un hecho obstativo, que impida el cumplimiento de manera absoluta, lo que acontecerá en la hipótesis de que, al incumplimiento culposo del deudor, se añada la imposibilidad de la prestación o de alcanzar el fin práctico del contrato, y es manifiesto que el incumplimiento que se atribuya no puede atañer a una actuación accesoria o complementaria, sino, por el contrario, grave y sustancial.

No es este el caso. Ahora bien, como ya señala la sentencia apelada, ambas partes desean la resolución del contrato, y así se desprende de la reconvención planteada en la que, la que fuera demandada, insta la resolución del contrato, y pide, además, resarcimiento de daños y perjuicios aplicando la cláusula del contrato pactada en el apartado G sobre incumplimiento de los plazos pactados y en virtud de la cual el comprador perdería el pago efectuado.

La actora pretendió la aplicación de la misma cláusula y, en virtud de ella, si es incumplidor el vendedor, debería devolver duplicada la cantidad y pidió subsidiariamente la devolución de la cantidad entregada.

La sentencia acogió esta última petición de la actora argumentando que:

"si bien se aprecia incumplimiento en los vendedores, el retraso queda justificado por la tardanza en la resolución de las cuestiones urbanísticas derivadas de la reparcelación de Calvari II. De ahí que, a criterio del Juzgador, la solución más justa y equitativa radica en declarar resuelto el contrato con devolución por los vendedores de la cantidad entregada en su día por Costa Esparza S.L. más los intereses legales."

Tomando en consideración que, a la fecha en que se celebró el contrato, la finca objeto del mismo estaba en un proyecto de reparcelación, tal y como se hizo constar en el contrato en el que la finca se describía como rústica, y que de las estipulaciones del mismo se desprende con claridad que lo que realmente se vendía era una finca como urbana con la finalidad de edificar tan pronto como la reparcelación estuviera culminada, pues así consta que la vendedora se comprometió a asumir las cargas de urbanización, era necesario que los vendedores llevaran a cabo cuantas gestiones fueran necesarias para lograr que la finca resultante de la reparcelación estuviera en condiciones de ser inscrita; por ello se comprometieron a entregar al comprador la escritura y documentación necesaria para que el comprador pudiera tramitar la compra.

Se dio la circunstancia de que, tal y como señala la sentencia apelada, del retraso por parte del Ayuntamiento de la reparcelación respecto del plazo calculado por las partes, y también y como explicó el demandante, que el banco no le adelantaba el dinero necesario para la edificación si no tenía inscrita la finca a su nombre y es por esa razón, por la que los vendedores emprendieron los trámites necesarios para inscribir la finca a su nombre, trámites que se demoraron también porque la partición de herencia no estaba culminada ya que, siquiera y como reconoció D. Cesar en el juicio, se había disuelto la sociedad de gananciales.

La inscripción de la finca a nombre de la vendedora fue una exigencia surgida después de la celebración del contrato, ya que, como reconoció el comprador, el banco no le financiaba sin tener la finca inscrita a su nombre, por tanto, fue motivado por razones de necesidad del comprador y, de esta forma, es evidente que las partes aceptaron el retraso que se produjo respecto al plazo fijado para la compraventa, ya que también era necesario esperar a que finalizaran los trámites del Ayuntamiento para adjudicar la parcela resultante del proceso de reparcelación en que las partes sabían y asumían que estaba inmerso el inmueble objeto del contrato.

Está acreditado que el día 3 de Diciembre de 2.007 (doc. 17 de la contestación y folio 130 de los autos), D. Cesar remitió la ficha urbanística de la parcela y le manifestó que iban a firmar el reparto de la herencia y a actualizar la escritura reflejando la nueva situación. También que el 12 de Diciembre se llevó a cabo la escritura de adjudicación de la herencia y que se inscribió en el Registro el día 9 de enero de 2.008.

El 23 de Enero, el demandante intentó llegar a un acuerdo con los vendedores, tal y como se desprende del documento 19 de la contestación y folio 148 de los autos, reconociendo que el retraso no era culpa de nadie.

El 29 de enero de 2.008 el demandante requirió a Dña. Zaida para la devolución de la cantidad entregada a cuenta, resolviendo el contrato por incumplimiento, lo que no fue aceptado por los demandados en su respuesta de 6 de febrero, y, en fecha 11 de febrero, el demandante volvió a efectuar requerimiento fehaciente de resolución por incumplimiento del plazo.

A la vista de todo ello, siendo evidente que el plazo previsto para la entrega del terreno y formalización de la compraventa no se cumplió, ello no puede achacarse a la culpa de los vendedores, sino al retraso en el proceso de reparcelación respecto a lo previsto por las partes en el momento de firmar el contrato privado de compraventa, lo que se puso de manifiesto a los pocos días de su celebración como puede verse en el correo de 25 de Septiembre de 2.006 en el que se evidencia el interés de cumplir por parte de los vendedores sin esperar a la adjudicación de la parcela, lo que no fue aceptado por el comprador, alegando que había que modificar las condiciones del contrato.

Ello implicaba necesariamente tener que esperar hasta la adjudicación de la parcela, y, por tanto, aceptación de la demora por parte del comprador, el cual, por otra parte, no consta que requiriese de cumplimiento a los vendedores en el año que siguió a la celebración del contrato y no fue sino hasta que se le comunicó la finalización de los trámites que permitían elevar a publico el contrato de compraventa en las condiciones pretendidas por el comprador, es decir, como finca urbana, cuando intentó renegociar las condiciones, porque, a su vez, habían cambiado las de financiación por parte de los Bancos.

De ello se desprende que no hubo incumplimiento de los vendedores, pues el plazo de elevación a escritura de la compraventa quedó aplazado por acuerdo de las partes, tal y como se desprende de lo argumentado, y es el comprador el que, amparándose en ese retraso, ha incumplido su obligación, por lo que de acuerdo con la cláusula G del contrato, ha de perder la cantidad que entregó a cuenta de 33.899,52 euros.

No procede declarar la obligación pretendida en la reconvención de indemnizar a la vendedora por daños y perjuicios en otros 33.899,52 euros porque la cláusula señalada es una cláusula penal del artículo 1152 en las que la pena sustituye a la indemnización por daños y perjuicios.

En consecuencia, el recurso ha de ser parcialmente estimado y también la demanda reconvencional.

QUINTO.- Conforme a los artículos 394 y 398 de la LEC , no procede hacer expresa condena en costas en este recurso y, en cuanto a las de la primera instancia, habida cuenta de la parcial estimación de las pretensiones sostenidas en la demanda y la reconvención, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad en cuanto a las derivadas de la demanda principal y de la reconvención.

Fallo

Estimamos en parte el recurso interpuesto por Dña. Zaida , D. Cesar , D. Hermenegildo y D. Prudencio .

2. Revocamos en parte la sentencia impugnada y en su lugar:

A) Estimamos en parte la demanda formulada por Costa Esparza S.L.

B) Estimamos en parte la reconvención formulada por Dña. Zaida , D. Cesar , D. Hermenegildo y D. Prudencio .

C) Declaramos la resolución del contrato de compraventa celebrado el 28 de agosto de 2.006 sobre la finca sita en Lloc Nou de Fenollet partida Campets actualmente finca registral NUM000 .

D) Condenamos a la demandada en reconvención Costa Esparza S.L. a pagar a los actores en reconvención la cantidad de 33.899,52.

E) Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

3. No hacemos expresa condena en costas en esta alzada.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por ésta nuestra sentencia, lo acordamos y firmamos.