Sentencia Civil Nº 98/2011, Audiencia Provincial de Albacete, Sección 2, Rec 363/2010 de 08 de Abril de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

ALBACETE

SENTENCIA: 00098/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION 2ª

ALBACETE

RECURSO DE APELACION 363/10

Autos núm. 1393/10

JUZGADO 1ª INSTANCIA NUM. 1 de Albacete

S E N T E N C I A NUM. 98/2011

Iltmos. Sres. Magistrados:

Presidente:

Dª. Mª ANGELES MONTALVA SEMPERE

Magistrados:

D. JUAN MANUEL SANCHEZ PURIFICACIÓN

D. MANUEL JESUS MARIN LOPEZ

EN NOMBRE DE S.M EL REY

En Albacete a ocho de abril de dos mil once.

VISTOS, ante esta Audiencia Provincial, en apelación admitida a la parte demandada, los autos de Juicio de desahucio, seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia num. 1 de Albacete, a instancia de MARTOSAN S.A representado por el/la procurador/a D/DÑA. Gerardo Gómez Ibáñez, contra Luis Francisco dirigido por Letrado Gabriel Aranda Tebar.

ACEPTANDO, los antecedentes de la Sentencia apelada, cuya parte dispositiva dice así: "Que estimando en parte la demanda interpuesta por el Procurador D. Gerardo Gómez Ibáñez actuando en representación de la mercantil MARTOSAN S.A contra D. Luis Francisco , debo declarar como declaro resuelto el contrato de arrendamiento pactado verbalmente por ambas partes relativo a la vivienda sita en la c/ DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 de esta ciudad de Albacete, DECLARANDO HABER LUGAR AL DESAHUCIO solicitado y, en su virtud, condenando al demandado a dejar la citada vivienda libre, vacua y expedita a disposición de la demandante a la mayor brevedad posible con apercibimiento de lanzamiento, en otro caso, el próximo día 4 de octubre a las 9,30 horas y condenando igualmente al citado demandado a que indemnice a la demandante en la cantidad de 213,96 euros en concepto de actualizaciones de renta debidas hasta el mes de enero de 2010, más intereses legales y con imposición de las costas del procedimiento".

Antecedentes

PRIMERO.- La relacionada Sentencia de 13 de septiembre de 2010 , se recurrió en apelación por la parte demandada, por cuyo motivo se elevaron los autos a esta Audiencia, ante la que se personaron dentro del término del emplazamiento y en legal forma las partes litigantes y seguidos los demás trámites, se señalo el día 24 de marzo de 2011 para la votación y fallo de la apelación.

SEGUNDO.- Que en la sustanciación de los presentes autos, en ambas instancias se han observado las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente para este trámite el Iltmo. Sr. Magistrado D. MANUEL JESUS MARIN LOPEZ.

Fundamentos

PRIMERO.- La entidad Martosan S.A. interpone demanda de juicio verbal contra D. Luis Francisco , en la que solicita el desahucio del demandado de la vivienda que ocupa, propiedad del demandante, y que se le condene al pago de 213,96 €, cantidad debida en concepto de actualizaciones de renta desde el mes de agosto de 2007 hasta el día 21 de enero de 2010, derivada del arrendamiento de la vivienda que el demandado viene ocupando desde hace años.

El Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Albacete dicta sentencia, de 13 de septiembre de 2010 , en la que estima la demanda, y en consecuencia, declara resuelto el contrato de arrendamiento sobre la vivienda celebrado por las partes, declara haber lugar al desahucio solicitado, condenando al demandado a dejar la citada vivienda libre y a disposición del demandante a la mayor brevedad posible, y condenándolo también a que abone al demandante la cantidad de 213,96 € en concepto de actualizaciones de rente debidas hasta el mes de enero de 2010. Asimismo, impone al demandado las costas.

Frente a esta sentencia interpone el demandado recurso de apelación. El recurso se funda en dos motivos. En el primero alega infracción procesal causante de indefensión, por lo que solicita que se revoque la sentencia apelada y se repongan las actuaciones al estado y momento en que se cometió la infracción procesal impugnada. En el segundo alega razones de fondo, conforme a las cuales solicita la estimación del recurso y la desestimación de la demanda.

SEGUNDO.- En el primer motivo de impugnación se alega infracción de normas y garantías procesales. Aunque el apelante no expresa con claridad en qué consiste esa infracción de normas y garantías procesales, parece deducirse de su escrito que no se le ha dado la posibilidad de enervar el desahucio mediante el pago o consignación de las cantidades adeudadas, y que esto le ha provocado una evidente indefensión, lo que ha de provocar la nulidad del proceso. Entiende que existe una contradicción importante en el propio Juzgador, pues la sentencia afirma que "tampoco ha pagado la cantidad reclamada antes del acto del juicio para evitar el desahucio y enervar la acción", mientras que en el auto de admisión a trámite de la demanda (de 10 de mayo de 2010) estableció lo siguiente: "indíquese a la parte demandada que, según manifiesta la parte actora, no cabe en este caso la enervación del desahucio mediante pago o consignación de las cantidades adeudadas".

El motivo se desestima.

El art. 22.4 LEC establece, en su párrafo primero , que "los procesos de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debida por el arrendatario terminarán si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio". En consecuencia, el arrendatario dispone de la facultad de enervación de la acción de desahucio. Para ello deberá llevar a cabo la satisfacción extraprocesal de la pretensión actora, antes de la celebración de la vista, lo que implica la desaparición del objeto de la pretensión de desahucio.

Ahora bien, en el párrafo segundo de este mismo art. 22.4 LEC se establecen las dos excepciones a la facultad de enervación de la acción por el arrendatario: la existencia de una enervación anterior y el requerimiento de pago al arrendatario, por cualquier medio fehaciente, realizado con al menos dos meses de antelación a la presentación de la demanda, siempre que el pago no se haya efectuado al tiempo de dicha presentación.

Esta segunda excepción es la que concurre en el caso que nos ocupa. La demanda se interpone el 30 de abril de 2010. Consta en autos que el arrendador requirió de pago al arrendatario mediante carta certificada con acuse de recibo que fue recibida por el arrendatario el día 26 de enero de 2010 (Doc. 62 a 64 aportados junto a la demanda). Este requerimiento de pago cumple los requisitos citados, pues se hizo de forma fehaciente, y con más de tres meses de antelación a la presentación de la demanda.

En consecuencia, en este caso no se produce vulneración del art. 22.4 LEC , pues no existe limitación ilegal o inadecuada de la facultad de enervar el desahucio. Sucede, más bien, que esta facultad de enervación no existe en el caso de autos, al tratarse de una de las excepciones previstas en el propio art. 22.4 LEC .

Por otra parte, el arrendador ha cumplido las previsiones establecidas en el art. 439.3 LEC , según el cual el arrendador deberá indicar en su demanda "las circunstancias concurrentes que puedan permitir o no, en el caso concreto, la enervación del desahucio". En efecto, en la propia demanda (en el apartado cuarto de los "hechos") se indica la fecha del requerimiento de pago extrajudicial, y se justifica documentalmente su realización, indicando también que por esa razón no podrá el demandado enervar la acción.

Presentada la demanda, dispone la Ley que "el tribunal indicará, en su caso, en la citación para la vista, la posibilidad de enervar el desahucio conforme a lo establecido en el apartado 4 del artículo 22 ..." (art. 440.3 LEC ). Si el actor en su demanda debe indicar las circunstancias que (a su juicio) puedan permitir o no la enervación de la acción, resulta evidente que la indicación del tribunal en el auto en que se contiene la citación para la vista de la posibilidad de enervar la acción supone un enjuiciamiento previo, a la vista de las solas alegaciones del demandante (y, en su caso, de los documentos que haya aportado) sobre la procedencia de dicha facultad. En el caso de autos, el Juzgador de Instancia sí se pronuncia sobre tal extremo, señalando que no cabe enervar el desahucio, aunque es cierto que podría haber utilizado una expresión más clara, y no hacerlo por referencia a la petición del demandante.

Si el demandado creía que podía enervar la acción de desahucio, lo que debía haber hecho era pagar al actor o poner a su disposición, judicial o notarialmente, y siempre antes de la celebración de la vista, las cantidades reclamadas en la demanda, y luego discutir en la vista la procedencia o no de la enervación del desahucio. Cosa que en el caso que nos ocupa no ha hecho.

TERCERO.- En su segundo motivo de impugnación alega el apelante error en la apreciación de la prueba. Señala que la demanda del arrendador debe desestimarse por sustentarse su petición resolutoria en el incumplimiento de unas obligaciones referidas a conceptos dudosos, como son las actualizaciones de la renta, cuya cuantía el apelante discute. De hecho, el apelante remitió un burofax al arrendador, el 29 de enero de 2010, en el que no se niega a la actualización, pero solicita información sobre el modo en que se ha actualizado la renta, y los preceptos legales en que se ampara esa actualización. Sostiene, además, que el arrendador está llevando a cabo actos que pueden calificarse como "mobbing inmobiliario", con el fin de recuperar la posesión de la vivienda y volver a arrendarla en mejores condiciones.

El motivo debe ser desestimado.

Una vez examinada la prueba documental y las declaraciones realizadas en la vista, hay que afirmar que el tribunal de instancia no ha realizado una errónea valoración de la prueba. Más bien al contrario, hay que concluir que la prueba ha sido valorada adecuadamente.

En efecto, ha quedado acreditado que la cuantía de la renta subía año a año, por las actualizaciones a las que era sometida. Con independencia de que en el contrato verbal de arrendamiento se pactara o no la actualización de la renta, lo cierto es que desde el año 2005 el arrendatario pagó mensualmente una renta superior a la inicialmente pactada, lo que supone aceptar que el arrendador comunicó al arrendatario la actuación de la renta, que fue aceptada por éste. En consecuencia, si el arrendatario ha aceptado la actualización de la renta desde el año 2005, y ha abonado durante meses la renta actualizada, no puede después alegar que la actualización no procede, pues ello significaría ir contra sus propios actos. Por otra parte, el propio apelante, en el burofax que remitió al arrendador el 29 de enero de 2010, afirma que "no se niega a la actualización".

Lo mismo puede decirse respecto al modo de actualización de la renta, que no presenta problema alguno, en la medida en que se ha aplicado el IPC de la anualidad anterior.

Tampoco puede prosperar la alegación de mobbing inmobiliario. Todo propietario de una vivienda, que la arrienda, tiene derecho a cobrar las rentas debidas en la fecha pactada. Ante el impago del arrendatario, el arrendador puede requerirle de pago tantas veces como estime necesario, indicando incluso que en caso de impago procederá a acudir a los tribunales de justicia para interponer una demanda de desahucio. El anuncio de interponer una demanda judicial no constituye mobbing inmobiliario, sino una legítima advertencia al arrendatario de que, si mantiene los impago, habrá de acudir a los tribunales para solucionar el conflicto jurídico.

CUARTO.- Por todo lo expuesto, procede desestimar el recurso de apelación, y confirmar la sentencia de instancia.

QUINTO.- Desestimada la apelación, se imponen al apelante las costas procesales derivadas de esta segunda instancia (arts. 398.1 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, este Tribunal decide

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por Luis Francisco contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Albacete, de 13 de septiembre de 2010 , debemos confirmar y confirmamos la sentencia apelada, y condenamos al apelante al pago de las costas procesales.

Notifíquese esta resolución observando lo prevenido en el art. 248-4 de la Ley Orgánica del poder Judicial 6/1985 de 1 de Julio .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- En Albacete a ocho de abril de dos mil once.

Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el día de la fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.