Sentencia Civil Nº 98/2011, Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 5, Rec 6502/2010 de 07 de Marzo de 2011

Encabezamiento

Rollo nº 6502/2010

S E N T E N C I A

Ilmos. Sres.:

Don Juan Márquez Romero

Don José Herrera Tagua

Don Conrado Gallardo Correa

En la ciudad de Sevilla a 7 de marzo de 2.011.

Vistos por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Sevilla los autos de juicio ordinario nº 925/2007 sobre indemnización de 37.472 € por resolución unilateral de contrato de arrendamiento, que procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Sanlúcar la Mayor, penden en grado de apelación ante este Tribunal, promovidos por Don Donato , DNI NUM000 , mayor de edad y vecino de Sevilla, representado por la Procuradora Doña María Teresa Moreno Gutiérrez y defendido por el Abogado Don Maximiliano Maqueda García, contra RESTAURANTE LA RESOLANA COCINA ANDALUZA, S.L., CIF B-91.380.311, con domicilio social en Salteras (Sevilla), Don Guillermo , DNI NUM001 , y Don Landelino , DNI NUM002 , mayores de edad y vecinos de Salteras (Sevilla), representados por la Procuradora Doña Noelia Flores Martínez y defendidos por el Abogado Don José Manuel Vázquez González. Habiendo venido los autos originales a este Tribunal en méritos del recurso de apelación interpuesto por la primera de las mencionadas partes contra la sentencia proferida por el expresado Juzgado en fecha 19 de enero de 2.009 , resultan los siguientes antecedentes de hecho y fundamentos de derecho.

Antecedentes

Primero .- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada, cuya parte dispositiva dice literalmente: " ESTIMAR EN PARTE la demanda promovida a instancia de D. Donato , representado por la Procuradora Sra. Moreno Gutiérrez, contra LA RESOLANA S.L, y en consecuencia, declarar la resolución del contrato de arrendamiento de la nave de celebraciones sito en el nº 2 de la calle Sor María de la Pasión de Salteras, y se indemnice al actor en la cantidad de 8.352 euros , más los intereses legales desde la interpelación judicial.

"Todo ello sin expresa condena en costas".

Segundo .- Contra la anterior sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora, y admitido el mismo, tras formular escrito de oposición la parte demandada, se elevaron seguidamente los autos originales a este tribunal, e iniciada la alzada y seguidos todos los trámites se señaló el día 7 de marzo de 2.011 para la deliberación y fallo.

Vistos , siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don Conrado Gallardo Correa.

Fundamentos

Primero .- La parte actora recurre la sentencia que le concede una indemnización frente a la parte demandada por haber resuelto la misma unilateralmente el contrato de arrendamiento que les vinculaba alegando en esencia que dicha indemnización es insuficiente y reclamando como más adecuada la que resulta de sumar los siguientes conceptos: 8.352 € en concepto de reintegro por los cuatro meses de carencia que se pactaron en el contrato, dado que el incumplimiento del arrendatario debe llevar a la revocación de ese beneficio que se hizo sobre la base de un contrato que iba a durar diez años; 11.120 € en concepto de rentas impagadas hasta la presentación de la demanda, por cuanto que sólo a partir de la misma puede entenderse aceptada la resolución del contrato por el arrendador, si bien con base al incumplimiento del arrendatario; 21.600 €, importe de una anualidad, en concepto de indemnización por daños y perjuicios; de estas cantidades sólo procede deducir 3.600 € entregados como fianza a la firma del contrato, por lo que la indemnización debe quedar fijada en 37.472 €.

La única cuestión por tanto que se discute en esta alzada es el alcance de la indemnización por incumplimiento del contrato y a ella hemos de atenernos conforme prescribe el artículo 465.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Segundo .- El primero de los conceptos reclamados debe ser rechazado. Según se estipula en el contrato, firmado el día 1 de octubre de 2.004, cláusula adicional cuarta , el período de carencia de cuatro meses tenía como finalidad compensar "por los gastos ocasionados con motivo de las obras de reforma y adaptación del inmueble, por la tramitación de la licencia de apertura, así como por el aumento de potencia y contratación del suministro eléctrico", puesto que, además, el arrendatario cedería al arrendador al término del contrato los "derechos de apertura y suministro eléctrico y quedará en beneficio de la finca cualquier obra o mejora realizada". Acreditado, como señala la sentencia apelada, que efectivamente la demandada realizó reformas y mejoras por un importe muy superior a cuatro mensualidades de renta, según resulta del documento nº 3 de los aportados con la contestación (folios 83 y ss.) y que las mismas, en todo o en parte, han quedado en el edificio en beneficio de la propiedad, el acuerdo en cuestión no puede entenderse privado de contenido por el posterior incumplimiento de la parte demandada. En definitiva, el período de carencia implica la falta de obligación de pagar durante esos cuatro meses el precio de la renta, por lo que no cabe por el arrendador reclamar aquello que el arrendatario no estaba obligado a pagar, menos aún cuando efectivamente éste ha acreditado haber tenido que realizar obras para el uso del local hasta que decidió cesar en la actividad y abandonar el local a partir del día 31 de julio de 2.007. El incumplimiento del arrendatario sólo da derecho a reclamarle lo que estaba obligado a pagar más los daños y perjuicios que haya ocasionado su incumplimiento, pero no lo que contractualmente no tenía obligación de pagar.

Tercero .- Distinta suerte debe correr el segundo de los motivos, por cuanto que efectivamente la resolución unilateral del contrato no puede dar como resultado el que el arrendatario desde ese momento quede exento de sus obligaciones. Ello supondría dejar el cumplimiento del contrato al arbitrio del arrendatario, lo que está expresamente prohibido por el artículo 1.256 del Código Civil . No es hasta la presentación de la demanda cuando el arrendador acepta la terminación del contrato, si quiera sea de forma alternativa o subsidiaria, a cambio de una indemnización, pretensión ésta que, como se ha dicho, es la única que se sostiene en esta alzada. Por tanto el demandado debe abonar la renta pactada hasta el 9 de noviembre de 2.007, debiendo considerarse razonable y ajustada a derecho la reclamación de que se paguen las rentas desde junio a octubre de 2.007 por importe de 11.120 €.

Cuarto .- Igual suerte estimatoria debe correr el tercero de los conceptos reclamados. El contrato se pactó por diez años y cuando el demandado deja de pagar la renta y lo resuelve de facto faltaban aún más de siete años para que expirase el plazo contractual. Por ello es completamente prudencial y moderado fijar la indemnización procedente en un año de renta, lo que importa la cantidad de 21.600 €, es decir, en menos de una séptima parte de lo que el arrendador debería haber percibido en el caso de que el contrato se hubiera cumplido en su integridad. Dada por otra parte la ubicación y específico destino del local ha de estimarse que volver a arrendar el mismo presenta cierta dificultad, y que por ello es razonable entender que precise de ese año para encontrar un nuevo arrendatario, sin que, por otra parte, se hayan aportado pruebas de que consiguiese arrendarlo de nuevo en un período de tiempo más breve.

La indemnización sólo puede ser compensada con las cantidades entregadas en concepto de fianza, tal y como pide el apelante, y no con las de las obras realizadas, más allá de lo estipulado con respecto al período de carencia, porque queda claro en el contrato que todas las obras y mejoras serían por cuenta y riesgo del arrendatario.

Finalmente deben mantenerse los demás pronunciamientos en materia de costas e intereses tanto de los ordinarios del artículo 1.108 del Código Civil , como de los que se devenguen en ejecución de sentencia conforme al artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , si bien debe especificarse con respecto a estos últimos que comenzarán a correr desde la fecha de la sentencia de primera instancia en relación con la cantidad a que la misma condena y desde la fecha de esta sentencia por el resto.

Quinto .- Debe estimarse pues el recurso, sin hacer especial imposición de las costas procesales de esta alzada, por así establecerlo el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para el caso de que la apelación prospere en todo o en parte.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando en parte el recurso interpuesto por la representación procesal de RESTAURANTE LA RESOLANA COCINA ANDALUZA, S.L. contra la sentencia dictada el día 19 de enero de 2.009 por la Sra. Juez de Primera Instancia nº 2 de Sanlúcar la Mayor , debemos revocar y revocamos parcialmente dicha resolución en el sólo sentido de fijar la indemnización que debe abonar la parte demandada a la actora en VEINTINUEVE MIL CIENTO VEINTE EUROS (29.120 €), especificando en cuanto a los intereses que los de ejecución se devengarán desde la fecha de la sentencia de primera instancia con respecto a la cantidad a que la misma condena, y desde la fecha de esta sentencia con respecto al resto, manteniendo los demás pronunciamientos de dicha resolución en lo que no se opongan a lo anterior y sin hacer especial imposición de las costas procesales de esta alzada.

Esta resolución es firme al no caber recurso contra la misma.

Devuélvanse a su tiempo las actuaciones originales al Juzgado de donde proceden, con certificación literal de esta Sentencia y despacho para su cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará testimonio al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Nota .- La pongo yo, el Secretario, para hacer constar que por auto de 14 de marzo de 2.011 se ha rectificado el fallo en el siguiente sentido: "Se rectifica el fallo de la sentencia dictada el día 7 de marzo de 2.011 en el sólo sentido de que donde dice "el recurso interpuesto por la representación procesal de RESTAURANTE LA SOLANA COCINA ANDALUZA, S.L." debe decir "el recurso interpuesto por la representación procesal de Don Donato ". Sevilla a14 de marzo de 2.011. Doy fe.

PUBLICACIÓN

Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado que ha sido ponente en estos autos estando celebrando audiencia pública ordinaria la Sección Quinta de esta Audiencia en el día siguiente hábil al de su fecha.

DILIGENCIA .- Seguidamente se contrae certificación de la anterior sentencia y publicación en su rollo, doy fe.