Sentencia Civil Nº 98/2012, Audiencia Provincial de Caceres, Sección 1, Rec 102/2012 de 16 de Febrero de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

CACERES

S E N T E N C I A NÚM. 98/12

Ilmos. Sres.

PRESIDENTE :

DON JUAN FRANCISCO BOTE SAAVEDRA =

MAGISTRADOS :

DON ANTONIO MARÍA GONZÁLEZ FLORIANO =

DON RAFAEL ESTÉVEZ BENITO =

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Rollo de Apelación núm. 102/12 =

Autos núm. 211/09 (Juicio Ordinario) =

Juzgado de 1ª Instancia núm. 2 de Navalmoral de la Mata =

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En la Ciudad de Cáceres a dieciséis de Febrero de dos mil doce.

Habiendo visto ante esta Audiencia Provincial de Cáceres el Rollo de apelación al principio referenciado, dimanante de los autos de Juicio Ordinario núm. 211/09 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 2 de Navalmoral de la Mata, siendo parte apelante, la mercantil demandada, AREA CYO, S.A. , representada en la instancia por el Procurador de los Tribunales Sr. Ocampo Marcos, y en la alzada por el Procurador de los Tribunales Sra. Sánchez-Rodilla Sánchez, viniendo defendida por el Letrado Sra. Sánchez Gómez, y, como parte apelada, los demandantes, DON Arturo y DON Clemente , representados en la instancia por el Procurador de los Tribunales Sra. Núñez Miranda y en la alzada por el Procurador de los Tribunales Sra. Plata Jiménez, viniendo defendidas por el Letrado Sr. Casado Izquierdo.

Antecedentes

PRIMERO .- Por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 2 de Navalmoral de la Mata, en los Autos núm. 211/09, con fecha 3 de Noviembre de 2010, se dictó sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

"FALLO: Que estimo la demanda presentada por la procuradora Doña Esther Núñez Miranda en representación de D. Arturo y Clemente frente a la demandada Area Cyo S.A., representada por la procuradora Doña Sonia Hernández Paniagua y en su virtud condeno a citada demandada a pagar a los actores la suma de doscientos seis mil veinticuatro euros con cincuenta y seis céntimos (206.024,56 euros).

Dicha cantidad devengará los intereses legales incrementados en dos puntos desde la fecha de esta sentencia.

Se imponen las costas de esta primera instancia a la parte demandada."

SEGUNDO .- Frente a la anterior resolución y por la representación procesal de la mercantil demandada, se solicitó la preparación de recurso de apelación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 457.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

TERCERO .- Admitida que fue la preparación del recurso por el Juzgado, se emplazó a la parte recurrente, conforme a lo dispuesto en los arts. 457.3 de la L.E.C. por veinte días para la interposición del recurso de apelación, conforme a las normas del art. 458 y ss. de la citada ley procesal.

CUARTO .- Formalizado en tiempo y forma el recurso de apelación por la representación de la parte demandada, se tuvo por interpuesto y, de conformidad con lo establecido en el art. 461 de la L.E.C ., se emplazó a las demás partes personadas para que en el plazo de diez días presentaran ante el Juzgado escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que le resulte desfavorable.

QUINTO .- Presentado escrito de oposición al recurso por la representación procesal de los demandantes, se remitieron los autos originales a la Audiencia Provincial de Cáceres, previo emplazamiento de las partes por término de 30 días.

SEXTO .- Recibidos los autos, registrados en el Servicio Común de Registro y Reparto, pasaron al Servicio Común de Ordenación del Procedimiento, que procedió a incoar el correspondiente Rollo de Apelación, y, previos los trámites legales correspondientes, se recibieron en esta Sección Primera de la Audiencia Provincial, turnándose de ponencia; y, no habiéndose propuesto prueba ni considerando este Tribunal necesaria la celebración de vista, se señaló para la DELIBERACIÓN Y FALLO el día quince de Febrero de dos mil doce, quedando los autos para dictar resolución en el plazo que determina el art. 465 de la L.E.C ..

SÉPTIMO . - En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Vistos y siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON ANTONIO MARÍA GONZÁLEZ FLORIANO.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la Sentencia de fecha 3 de Noviembre de 2.010, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Número Dos de los de Navalmoral de la Mata en los autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 211/2.009, conforme a la cual, con estimación de la Demanda presentada por D. Arturo y por D. Clemente contra Area Cyo, S.A., se condena a la indicada demandada a que pague a los demandantes la suma de 206.024,56 euros, más sus intereses legales incrementados en dos puntos desde la fecha de esa Sentencia, con imposición de las costas de la primera instancia a la parte demandada, se alza la parte apelante -demandada, Area Cyo, S.A.- alegando, básicamente y en esencia, como motivos del Recurso, los rubricados con los siguientes términos: en primer término, actos propios de la actora: sus propias y expresas manifestaciones; en segundo lugar, venire contra propium factum; en tercer lugar, la condición, la quiebra de los artículo 1.091 , 1.113 , 1.114 , 1.117 y 1.122 del Código Civil relativos al cumplimiento de la prestación al tenor de los contratos y de las obligaciones condicionales; en cuarto lugar, la interpretación del contrato y quiebra del artículo 1.281 del Código Civil ; en quinto lugar, el contrato de mediación o corretaje; en sexto lugar, mutatio libelli e indefensión ( artículo 24.1 de la Constitución Española ), y, finalmente, la falta de motivación del Auto desestimando el remedio de Aclaración y Complemento solicitado al amparo del artículo 214 y, subsidiariamente, del artículo 215, de la Ley de Enjuiciamiento Civil . En sentido inverso, la parte apelada -demandantes, D. Arturo y D. Clemente - se ha opuesto al Recurso de Apelación interpuesto, interesando su desestimación y la confirmación de la Sentencia recurrida.

SEGUNDO.- Centrado el Recurso en los términos que, de manera sucinta, han quedado expuestos en el Fundamento Jurídico anterior y, examinadas las alegaciones que lo conforman, convendría significar, como premisa inicial, que aun cuando la parte demandada apelante articula la Impugnación que deduce por mor del Recurso de Apelación interpuesto a través de siete motivos distintos, en principio, y convenientemente separados, en realidad -y a salvo el último de ellos-, todos convergen sobre la única problemática que, en rigor, ha resultado controvertida en esta litis, como núcleo y esencia de las pretensiones en las que, contradictoriamente, las partes apoyan sus respectivas pretensiones. Y, así, todas las alegaciones expuestas por la parte demandada, hoy apelante, en el Recurso de Apelación interpuesto a su instancia tienden a llevar a la convicción del Tribunal una interpretación subjetiva de una concreta estipulación contractual que, sin embargo, la parte actora apelada contempla de diferente manera; y, atendiendo a esta específica controversia, es donde se exteriorizan esas distintas facetas del Recurso, que, divididas en alegaciones separadas, no son sino vertientes de un mismo motivo que se contrae, precisamente, a la interpretación de esa estipulación (a la que, a continuación, nos referiremos) en relación con la naturaleza del contrato de mediación o corretaje inmobiliario; pudiendo ya adelantarse que, aun reconociendo el esfuerzo desplegado por la parte demandada apelante en las extensas alegaciones de su Recurso, debe afirmarse, sin embargo, que no asiste razón jurídica alguna a la indicada parte en su planteamiento sustantivo, el que, por tanto, no desvirtúa lo más mínimo los razonamientos jurídicos en los que descansa la decisión -estimatoria de la Demanda- que ha sido adoptada en la Sentencia recurrida.

TERCERO.- Así pues, constituye un hecho que no ha resultado controvertido en este Proceso el que los demandantes, D. Arturo y D. Clemente , fueron intermediarios inmobiliarios, contratados por Area Cyo, S.A. (a quien interesaba la compra de un solar), en la compraventa del solar que se describe en la Demanda, de 4.977,37 metros cuadrados, situado en la Manzana 1, del Sector A, Herrerías de Ciudad Real, parcela 8-22-MA-P4, inscrito en el Registro de la Propiedad Número Uno de Ciudad Real al Tomo 2.111, Libro 1.307, Folio 205, Finca número NUM000 , Inscripción 6ª, por el precio de 10.301.228 euros, mediación que fue eficaz en la medida en que determinó el otorgamiento del contrato privado de compraventa de fecha 30 de Mayo de 2.007 (documento señalado con el número 1 de los acompañados a la Demanda), contrato de compraventa perfeccionado (en la medida en que existía acuerdo o convenio entre las partes contratantes sobre la cosa y el precio) e, incluso, podría decirse que inicialmente consumado, dado que, en ese momento, se entregó, en pago del precio (pago parcial), dos talones bancarios de 100.000 euros cada uno y dos pagarés por importes, cada uno, de 364.000 euros, con vencimientos, estos últimos, el día 30 de Septiembre de 2.007. Tampoco existe controversia entre las partes sobre el hecho de que no se entregó la posesión de la finca a la parte compradora, y que se fijó el día 28 de Septiembre de 2.007 como fecha de otorgamiento de la Escritura Pública de compraventa, estableciéndose en la Estipulación Sexta del contrato privado de compraventa las consecuencias para el caso de incumplimiento, dependiendo de que quien incumpliera fuera la parte vendedora o la parte compradora. Finalmente, tampoco existe discusión entre las partes sobre el hecho de que el importe de los honorarios que corresponde satisfacer a los intermediarios inmobiliarios por su mediación asciende a 206.024,56 euros, que no han sido abonados. Tampoco se ha otorgado la Escritura Pública de Compraventa en la fecha fijada en el contrato, imputándose ambas partes entre sí, compradora y vendedora, el incumplimiento del contrato.

Pues bien, la única controversia a la que se contrae este Juicio estriba en la interpretación del inciso final del Exponente II del documento de fecha 9 de Julio de 2.007 (documento señalado con el número 2 de los acompañados a la Demanda), donde se reconoce la deuda, en el importe expresado, a favor de los demandantes por su mediación inmobiliaria, conforme al cual -y es cita literal- (...) "cantidad a cobrar una vez que se eleve a escritura pública en Septiembre de 2.007, según lo acordado en el citado contrato"; de tal modo, que la parte actora entiende que la referida expresión no establece sino un aplazamiento en el pago de sus honorarios, carente de relevancia dada la proximidad de las fechas, en tanto que la parte demandada considera que la estipulación incorpora una condición suspensiva por la que se condiciona el pago de los honorarios profesionales de los demandantes al efectivo otorgamiento de la Escritura Pública de Compraventa, o, lo que es lo mismo, a la consumación del contrato, de manera que, al no haberse otorgado la Escritura Pública (que -además- afirma la parte demandada apelante que ha sido por incumplimiento contractual imputable a la entidad vendedora), se rechaza el pago de la cantidad reclamada, amparándose en el propio texto del expresado documento.

CUARTO.- A estos efectos y, en función del contenido intrínseco de la controversia suscitada, tanto en la primera instancia, como en esta alzada, este Tribunal considera imprescindible poner de manifiesto la Doctrina Jurisprudencial expuesta por el Tribunal Supremo, tanto sobre la naturaleza jurídica -ciertamente atípica- del contrato de mediación, y sobre los presupuestos necesarios para la exigencia de los honorarios profesionales de los mediadores inmobiliarios, por cuanto que el criterio del Alto Tribunal será el exponente material de la decisión que se adoptará en la presente Resolución. Y, en tal sentido, conviene recordar que el Tribunal Supremo, en la Sentencia de fecha 2 de Octubre de 1.999 , ha establecido que el núcleo esencial del contrato de corretaje o mediación es, en principio, facilitar la aproximación entre compradores y vendedores. Dicho contrato de mediación o corretaje es un contrato atípico en nuestro derecho, que aunque tenga similitud o analogía con el de comisión, con el de mandato e incluso con el de prestación de servicios, sin embargo nunca responderá a una combinación formada con los elementos a dichas figuras contractuales típicas. Pero a pesar de ello su enorme práctica comercial y la importancia que ha adquirido en dicha área, hace preciso que se fijen las normas por las que se ha de regir su nacimiento, desarrollo y producción de efectos. Para ello habrá que recurrir a lo pactado por las partes a tenor de la facultad otorgada por los artículos 1.091 ¡Error! Referencia de hipervínculo no válida. y 1.255 del Código Civil , después a las normas generales de las obligaciones y contratos comprendidos en los Títulos I y II del Libro Cuarto del Código Civil ¡Error! Referencia de hipervínculo no válida. , mas tarde a los usos comerciales y normas complementarias, así como a la Jurisprudencia pacífica y consolidada establecida por las Sentencias de esa Sala; sin olvidar, en su caso, la doctrina científica y derecho comparado, recogidos en dicha Jurisprudencia. Como derivado de todo lo anterior, se puede afirmar paladinamente que, en el contrato de mediación o corretaje, el mediador ha de limitarse en principio, como ya se ha dicho, a poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado, pero en todo caso tal actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio ; todo lo cual encuentra su apoyo normativo en el artículo 1.754 del Código Civil italiano, que puede tomarse en vía de ejemplo. En sentido análogo, el Alto Tribunal, en la Sentencia de fecha 21 de Octubre de 2.000 , ha insistido en que, en el contrato de mediación o corretaje, el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado, pero en todo caso tal actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio (con cita de la Sentencia anteriormente referida de 2 de Octubre de 1.999 ); tiene declarado con reiteración esa Sala que dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso ( Sentencias de 19 de Octubre y 30 de Noviembre de 1.993 , 7 de Marzo de 1.994 , 17 de Julio de 1.995 , 5 de Febrero de 1.996 y de 30 de Abril de 1.998 ).

El Tribunal Supremo, en Sentencia de fecha 5 de Noviembre de 2.004 , ha declarado que el corretaje se considera como un contrato atípico, muy utilizado en el tráfico de la intermediación, con la característica principal de que el corredor no contrata con un tercero, sino que efectúa diligencias para encontrar a uno que cumpla con los requisitos precisados por el principal para ponerlo en contacto con éste a fin de que logren un acuerdo ; en el ámbito legislativo, sólo aparece alguna regulación sectorial de este contrato sobre ciertas clases de corredores (como el Real Decreto 1.613/1.981, de 19 de Junio, sobre agentes de la propiedad inmobiliaria; y los artículos 14 y siguientes de la Ley de Mediación en los Seguros Privados , con relación a los corredores de seguros); y, en la citada Sentencia, con cita de la dictada con fecha 30 de Abril de 1.998 , ha señalado el Alto Tribunal que "en esta clase de contratos -mediación o corretaje-, como se deja dicho, la relación que los conforman viene constituida porque la función del agente radica en la conexión y contacto negocial que procura entre el vendedor y el futuro comprador , con lo que su relación contractual sólo se proyecta respecto a la parte que le confirió el encargo, que por ello no exige necesariamente que se dé propio mandato para un acto de riguroso dominio, estando supeditada su eficacia, en cuanto al devengo de honorarios por comisión, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso en contra ( Sentencias del Tribunal Supremo de 26 de Marzo de 1.991 , 10 de Marzo , 19 de Octubre y 30 de Noviembre de 1.993 , 7 de Marzo de 1.994 y 17 de Julio de 1.995 ). Dicho contrato nace a la vida jurídica por la actividad eficiente y acreditada del agente mediador , y, en consecuencia, los derechos de éste al cobro de las remuneraciones convenidas los adquiere desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirentes y puesta en contacto con el vendedor, concertando ambos el negocio, que efectivamente llevan a cabo, ya que desde este momento el mediador ha cumplido y agotado su actividad, intermediaria, que es precisamente la de mediar y no la de vender, salvo que concurra pacto expreso en este sentido o cuando se conviene que sólo se podrían cobrar honorarios cuando la venta se hallare totalmente consumada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de Diciembre de 1.992 , 4 de Julio de 1.994 , 4 de Noviembre y 5 de Febrero de 1.996 )".

El contrato de mediación o corretaje identificado según clásica definición como aquel por el que una persona se obliga a pagar una remuneración a otra para que esta realice una actividad encaminada a ponerla en relación con un tercero, a fin de concertar un contrato determinado, en el que el mediador no tendrá participación alguna, integrado al igual que el contrato de agencia en los contratos de gestión, y caracterizado por tratarse, como afirma la Sentencia 174/2.010, de 18 de Marzo , de un contrato: "atípico, consensual, bilateral y aleatorio, puesto que su resultado es incierto, y se rige por las estipulaciones de las partes que no sean contrarias a la ley, a la moral o al orden público y, en lo no previsto, por los preceptos correspondientes a figuras afines, como el mandato, el arrendamiento de servicios o la comisión mercantil ( Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de Octubre de 1.990 , entre otras muchas)", se diferencia del contrato de agencia, (...), en la falta de estabilidad de la relación ( Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 10 de Enero de 2.011 ).

Dicho contrato de mediación o corretaje, es un contrato atípico en nuestro derecho, que aunque tenga similitud o analogía con el de comisión, con el de mandato e incluso con el de prestación de servicios, sin embargo nunca responderá a una combinación formada con los elementos a dichas figuras contractuales típicas. Pero a pesar de ello su enorme práctica comercial y la importancia que ha adquirido en dicha área, hace preciso que se fijen las normas por las que se ha de regir su nacimiento, desarrollo y producción de efectos. Para ello habrá que recurrir a lo pactado por las partes a tenor de la facultad otorgada por los artículos 1.091 y 1.255 del Código Civilart .1.255 EDL 1889/1 art.1091 EDL 1889/1 , después a las normas generales de las obligaciones y contratos comprendidos en los Títulos I y II del Libro Cuarto del Código Civil , mas tarde a los usos comerciales y normas complementarias, así como a la jurisprudencia pacífica y consolidada establecida por las Sentencias de esa Sala; sin olvidar, en su caso, la doctrina científica y derecho comparado, recogidos en dicha jurisprudencia. Y, como precisan las Sentencias de 30 de Marzo de 2.007 y 25 de Mayo de 2.009 : "el contrato de mediación se integra en los contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos, cuya esencia reside en la prestación de servicios encaminados a la búsqueda, localización y aproximación de futuros contratantes, sin intervenir en el contrato ni actuar propiamente como mandatario ( Sentencias del Tribunal Supremo de 10 de Marzo de 1.992 y 19 de Octubre de 1.993 ). Constituye un contrato atípico, consensual, bilateral y aleatorio, puesto que su resultado es incierto, y se rige por las estipulaciones de las partes que no sean contrarias a la ley, a la moral o al orden público y, en lo no previsto, por los preceptos correspondientes a figuras afines, como el mandato, el arrendamiento de servicios o la comisión mercantil ( Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de Octubre de 1.990 , entre otras muchas)". Y, con cita de la Sentencia de 30 de Abril de 1.998 -que a su vez cita abundante Jurisprudencia- se señala que: "En esta clase de contratos -mediación o corretaje-, como se deja dicho, la relación que los conforman viene constituida porque la función del agente radica en la conexión y contacto negocial que procura entre el vendedor y el futuro comprador, con lo que su relación contractual sólo se proyecta respecto a la parte que le confirió el encargo, que por ello no exige necesariamente que se de propio mandato para un acto de riguroso dominio, estando supeditada su eficacia, en cuanto al devengo de honorarios por comisión, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso en contra , ( Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de Marzo de 1.991 , 10 de Marzo de 1.992 , 19 de Octubre y 10 y 30 de Noviembre de 1.993 , 7 de Marzo de 1.994 y 17 de Julio de 1.995 ). Dicho contrato nace a la vida jurídica por la actividad eficiente y acreditada del agente mediador, y, en consecuencia, los derechos de éste al cobro de las remuneraciones convenidas, los adquiere desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada ". En el mismo sentido, la Sentencia de 16 de Octubre de 2.007 precisa: " En efecto, está demostrado que el contrato de compraventa se perfeccionó, lo que, a falta de pacto expreso, sería suficiente para entender culminado el negocio y devengado el derecho a comisión del mediador " ( Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 18 de Marzo de 2.010 ).

El Tribunal Supremo, en Sentencia de fecha 27 de Junio de 2.011 , ha establecido que, como se declara, entre otras, en las Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de Marzo de 2.007 y 25 de Mayo de 2.009 , el contrato de mediación se integra en los contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos, cuya esencia reside en la prestación de servicios encaminados a la búsqueda, localización y aproximación de futuros contratantes, sin intervenir en el contrato ni actuar propiamente como mandatario ( Sentencias del Tribunal Supremo de 10 de Marzo de 1.992 y 19 de Octubre de 1.993 ). Constituye un contrato atípico, consensual, bilateral y aleatorio, puesto que su resultado es incierto, y se rige por las estipulaciones de las partes que no sean contrarias a la ley, a la moral o al orden público y, en lo no previsto, por los preceptos correspondientes a figuras afines, como el mandato, el arrendamiento de servicios o la comisión mercantil ( Sentencias del Tribunal Supremo de 6 de Octubre de 1.990 , entre otras muchas). Según esta misma Jurisprudencia, la naturaleza de dicho contrato exige que el mediador ponga en contacto a su cliente con otra persona con la finalidad de que pueda llegar a concluirse un contrato; el mediador tiene derecho a cobrar el premio cuando el contrato llegue a celebrarse, estando sometido a la condición suspensiva de su celebración, salvo pacto expreso ( Sentencias del Tribunal Supremo de 26 de Marzo de 1.991 , 19 de Octubre de 1.993 , 30 de Noviembre de 1.993 , 7 de Marzo de 1.994 , 17 de Julio de 1.995 , 5 de Febrero de 1.996 , 30 de Abril de 1.998 y 21 de Octubre de 2.000 , 5 de Noviembre de 2.004 , 13 de Junio de 2.006 , 30 de Marzo 2.007 y 10 de Octubre de 2.007 ).

El contrato de mediación o corretaje es un contrato innominado "facio ut des", principal, consensual y bilateral, por el que una de las partes (el corredor) se compromete a indicar a la otra (la comitente) la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero o a servirle para ello de intermediario a cambio de una retribución, parece evidente, conforme a la normativa general de las obligaciones y contratos contenida en los Títulos I y II del Libro IV del Código Civil, por lo que se rige el que nos ocupa, que el derecho del agente o corredor al cobro de sus honorarios ha de nacer desde el momento en que queda cumplida o agotada su actividad mediadora (única a la que se había obligado), o sea, desde que por su mediación haya quedado perfeccionado el contrato de compraventa cuya gestión se le había encomendado, perfección que se entiende producida, obviamente, desde que el vendedor y el comprador, mediante el correspondiente contrato, se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque ni la una ni el otro, se hayan entregado ( artículo 1.450 del Código Civil ) a no ser que en el respectivo contrato de corretaje se haya estipulado expresamente que el corredor solamente cobrará sus honorarios cuando la compraventa haya quedado consumada, o sea, cuando el vendedor (comitente en el corretaje) haya cobrado íntegramente el precio de la venta ( Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de Noviembre de 1.994 ).

Como dicen las Sentencias de 13 de Junio de 2.006 , 30 de Marzo de 2.007 , 13 de Octubre de 2.011 , reiterando Jurisprudencia y citando muchas Sentencias anteriores: esa Sala tiene declarado que dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso. Lo cual no alcanza a la consumación del mismo y si posteriormente se resuelve, se anula o, por cualquier razón pierde su validez o eficacia, el contrato de mediación queda incólume; es decir, como añaden estas mismas Sentencias, desde el momento en que se perfecciona en el contrato objeto de la mediación, el mediador ha cumplido y agotado su actividad intermediaria . Dicho a la inversa: el mediador no tiene derecho a la remuneración (1º) si el contrato encargado no llega a celebrarse (no se produce la perfección del mismo); (2º) si se ha celebrado pero no por la actividad del mediador (falta el nexo causal); y (3º) si se celebra una vez transcurrido el plazo pactado (es causa de extinción del contrato) a no ser que se pruebe que el contrato se celebró después, pero por razón de la actividad mediadora, con cuyo retraso las partes contratantes han querido evitar el pago al mediador ( Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 25 de Noviembre de 2.011 ).

El problema que se plantea con frecuencia es el derecho del mediador a la retribución; si nace cuando se ha producido la intermediación, o bien solamente cuando, por causa de la misma, se ha perfeccionado el contrato al que se refiere . Doctrina y jurisprudencia han aceptado esta segunda postura, que aquí se reitera; aunque no alcanza a la consumación . Así lo mantiene la mencionada Sentencia de 30 de Abril de 1.998 , que cita numerosas anteriores y dice: Dicho contrato nace a la vida jurídica por la actividad eficiente y acreditada del agente mediador y, en consecuencia, los derechos de éste al cobro de las remuneraciones convenidas, los adquiere desde el momento en que se perfecciona la compraventa (...) ( Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 13 de Octubre de 2.011 ).

QUINTO.- Atendiendo a los presupuestos que, en torno a la esencia y virtualidad del negocio jurídico de intermediación inmobiliaria y del momento en que surge la obligación de pago de los honorarios, irradian de la Doctrina Jurisprudencial que se acaba de poner de manifiesto en el Fundamento de Derecho anterior, conviene significar que, por más que la parte apelante pretenda hacer ver lo contrario en las alegaciones que comprenden los seis primeros motivos de la Impugnación, mediante una apreciación nítidamente subjetiva de la prueba practicada en el Procedimiento, como de una interpretación inadecuada del documento de fecha 9 de Julio de 2.007, la realidad es que los actores gozan del derecho a percibir de la entidad demandada los honorarios pactados, garantizados y reconocidos, ya fehacientemente, en el expresado documento. Y, en esencia, son tres los motivos que conducen a la desestimación de la pretensión defendida en este Proceso por la parte demandada, obstativa al éxito de la acción ejercitada en la Demanda, determinantes, pues, de la ratificación de la decisión -estimatoria del Suplico del expresado Escrito Expositivo- adoptada en la Sentencia recurrida.

Y, de este modo, no abriga género de duda alguno -a juicio de este Tribunal- la circunstancia comprensiva de que la expresión que consta en el Exponente II del documento de fecha 9 de Julio de 2.007 (documento señalado con el número 2 de los acompañados a la Demanda) -conforme a la cual se dice, con respecto a los honorarios profesionales: (...) "cantidad a cobrar una vez que se eleve a Escritura Pública en Septiembre de 2.007, según lo acordado en el citado contrato"-, dicha estipulación - decimos- no introduce una condición suspensiva que vincule -o condicione- el pago de los honorarios profesionales de los mediadores inmobiliarios a la consumación del contrato, es decir, al momento en que se otorgue la Escritura Pública de Compraventa, por una razón evidente: a saber, porque no lo dice; y esta consecuencia, ni puede inferirse de la interpretación del documento (que sería inapropiada y notablemente forzada) ni es acorde con los criterios jurisprudenciales puestos de manifiesto en el Fundamento de Derecho anterior, conforme a los cuales, para que el derecho al pago de los honorarios surja desde el momento de la consumación del contrato (no desde la perfección o celebración del mismo) tiene que pactarse expresamente, pacto que ha de ser claro, expreso, explícito, categórico y terminante, que no de lugar a interpretación alguna sobre su sentido condicional, lo que, evidentemente, falta en la expresión transcrita. No cabe duda de que la interpretación de la cláusula, menos aun la gramatical o literal, no avala ni reconoce el criterio de la parte demandada apelante, porque el tenor de la estipulación no admite el efecto que propugna la expresada parte, ni menos aun lo exterioriza de forma inconteste.

En segundo lugar, tampoco resulta extraño que, en el documento de fecha 9 de Julio de 2.007, las partes introdujeran esa estipulación en cuanto "al momento" de cobro o del pago de los honorarios. La gramaticalidad de la estipulación, e incluso su sentido puramente semántico, autorizan a afirmar que lo que las partes acuerdan es aplazar el pago de los honorarios al momento en que se otorgue la Escritura Pública, no condicionar (porque no lo dice, menos aun de manera expresa) el pago de los honorarios al momento de la consumación del contrato; y ello puede obedecer a múltiples razones: bien, porque a los demandantes les resulte indiferente esperar un corto lapso de tiempo para percibir sus honorarios, o bien por puras razones financieras o de tesorería de la propia entidad demandada.

Y, finalmente, no cabe duda de que, con el otorgamiento del contrato privado de compraventa de fecha 30 de Mayo de 2.007, donde ya se estipulaba -insistimos- el inicio del pago del precio convenido, los actores agotaron, con éxito, su actividad mediadora inmobiliaria, sobre todo cuando en ningún momento se ha acreditado, ni documentalmente ni de ningún otro modo, que las partes hubieran convenido que su actividad de mediación fuera más allá de la perfección del contrato. Se encuentra en situación litigiosa el incumplimiento del contrato cuya causa se reprochan las partes mutuamente, y a lo cual es ajena la actividad de los mediadores; de modo que, con independencia de que el contrato se resuelva o no o de la causa del incumplimiento, no cabe duda de que el derecho de los mediadores a percibir sus honorarios ha surgido desde el momento en que el contrato de compraventa se perfeccionó. Adviértase que, si eventualmente se demostrara que el incumplimiento contractual era imputable a la parte compradora -hoy demandada-, la falta de pago de los honorarios profesionales de los mediadores se habría dejado al arbitrio del comprador, situación proscrita por el artículo 1.256 del Código Civil ; pero es que, además, la consumación del contrato (es decir, el cumplimiento por las partes compradora y vendedora de las obligaciones asumidas en el contrato privado de compraventa) escapan de la actividad y del poder de disposición de los mediadores y tales obligaciones son ajenas a sus funciones de intermediación, ya agotada -insistimos- con la perfección del contrato.

SEXTO.- Los razonamientos jurídicos expuestos en los Fundamentos de Derecho precedentes justifican, de manera suficiente -a juicio de este Tribunal-, la desestimación del Recurso de Apelación interpuesto en la medida en que abordan la problemática sustancial suscitada para acoger o desestimar la acción de reclamación de cantidad que ha sido ejercitada en la Demanda; no obstante lo cual y, al objeto de preservar, tanto el Principio de Motivación de las Resoluciones Judiciales ( artículo 120 de la Constitución Española ), como el Principio de Congruencia de las Sentencias ( artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), se hará referencia a continuación, siquiera de forma somera, a determinadas cuestiones puestas de manifiesto por la parte apelante en las alegaciones del Recurso, que no empañan ni desvirtúan la decisión adoptada por el Juzgado de instancia en la Sentencia recurrida, que se ratifica en la presente Resolución.

En primer término, conviene indicar que el contrato privado de compraventa de fecha 30 de Mayo de 2.007 no es un contrato complejo, ni sus estipulaciones presentan ningún tipo de complejidad en cuanto a un entendimiento razonable de las mismas. Se trata de un genuino contrato privado de compraventa sobre un solar, donde se determina con precisión la cosa y el precio del contrato, que incorpora una Promesa de Venta inversa (Estipulación Quinta), respecto a la planta baja en bruto del edificio que se proyectaba construir, e incluye una Estipulación Sexta donde se pacta la fecha del otorgamiento de la Escritura Pública y se arbitran las consecuencias para el caso de incumplimiento del contrato, consecuencias que son distintas en función de la parte que incumpla el contrato, pero que no gozan de especialidad alguna por cuanto que son las consecuencias habituales en este tipo de negocios jurídicos. La cláusula controvertida del documento de fecha 9 de Julio de 2.007 ya ha sido examinada e interpretada, cláusula que no resulta afectada por las estipulaciones del referido contrato privado de compraventa.

En segundo lugar, el Principio establecido por la Jurisprudencia del Tribunal Supremo conforme al cual "no puede venirse contra los propios actos", no se ha visto infringido en absoluto, en la medida en que los actores no han ejecutado ningún tipo de actividad, menos aun con las exigencias que establece el Alto Tribunal, de contenido o finalidad contradictoria a la acción que ha sido ejercitada en la Demanda. En este sentido, el Tribunal Supremo ha declarado, en Sentencia de fecha 21 de Mayo de 2.001 , que esa Sala tiene declarado que para la aplicación de la doctrina de los actos propios es preciso que los hechos tengan una significación y eficacia jurídica contraria a la acción ejercitada ( Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 6 de Abril y 4 de Julio de 1.962 ); y como ha señalado la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 28 de Enero de 2.000 , "el principio general de derecho que veda ir contra los propios actos ("nemo potest contra proprium actum venire"), como límite al ejercicio de un derecho subjetivo o de una facultad, cuyo apoyo legal se encuentra en el artículo 7.1 del Código Civil que acoge la exigencia de la buena fe en el comportamiento jurídico, y con base en el que se impone un deber de coherencia en el tráfico sin que sea dable defraudar la confianza que fundadamente se crea en los demás, precisa para su aplicación la observancia de un comportamiento (hechos, actos) con conciencia de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer una determinada situación jurídica, para lo cual es insoslayable el carácter concluyente e indubitado, con plena significación inequívoca, del mismo, de tal modo que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad o contradicción, en el sentido que, de buena fe, hubiera de atribuirse a la conducta anterior, y esta doctrina (recogida en numerosas Sentencias del Tribunal Supremo, como las de 27 de Enero y 24 de Junio de 1.996 , 19 de Mayo y 23 Julio de 1.998 , 30 de Enero , 3 de Febrero , 30 de Marzo y 9 de Julio de 1.999 ) no es de aplicación cuando la significación de los precedentes fácticos que se invocan tienen carácter ambiguo e inconcreto ( Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 23 de Julio de 1.997 y de 9 de Julio de 1.999 ), o carecen de la trascendencia que se pretende para producir el cambio jurídico". Por demás, la construcción jurisprudencial respecto a los requisitos para que los actos propios vengan a ser vinculantes exige que los mismos, como expresión del consentimiento, han de realizarse con el fin de crear, modificar, obrar o extinguir algún derecho, causando estado y definiendo unilateralmente la situación jurídica del mismo y para que tengan naturaleza de sujeción han de ser concluyentes y definitivos ( Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 16 de Febrero de 1.988 , 25 de Enero de 1.989 , 6 de Noviembre de 1.990 , 14 de Mayo de 1.991 y de 27 de Junio de 1.991 ), con lo que viene a ser del todo necesario que el acto se presente como solemne, preciso, claro, determinante y perfectamente delimitado, no ambiguo ni inconcreto ( Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 22 de Septiembre y 10 de Octubre de 1.988 y de 4 de Junio de 1.992 ).

Sobre la alegación tercera del Recurso, donde se hace referencia a los artículos 1.091 , 1.113 , 1.114 , 1.117 y 1.122 del Código Civil , relativos al cumplimiento de la prestación al tenor de los contratos y de las obligaciones condicionales, solo cabría significar que la expresión (...) "cantidad a cobrar una vez que se eleve a Escritura Pública en Septiembre de 2.007, según lo acordado en el citado contrato", puesta en el documento de 9 de Julio de 2.007, no incorpora ningún tipo de condición suspensiva, conforme a la cual se vincule la eficacia del cobro de los honorarios profesionales de los mediadores a la consumación del contrato de compraventa, porque la condición ha de ser clara, expresa, explícita, terminante y excluida de cualquier tipo de interpretación en cuanto a la propia naturaleza "condicional"; por lo que, ante la inexistencia de pacto expreso (que es lo que exige el Tribunal Supremo), se desvanece -a nuestro juicio- el planteamiento de la parte apelante en esta alegación, porque no concurren los presupuestos fácticos que autorizarían la aplicación de los preceptos legales anteriormente referidos.

La alegación cuarta del Recurso afecta a la interpretación de los contratos y a la preponderancia, en la exégesis hermenéutica, de la regla establecida en el artículo 1.281 del Código Civil . No cabe duda (y constituye Jurisprudencia pacífica, constante, reiterada y sin fisuras del Tribunal Supremo) aquella que establece que si los términos gramaticales de un contrato son claros, no existe motivo para aplicar otras reglas hermenéuticas de las contempladas en los artículos 1.282 a 1.289 del Código Civil . Sucede, sin embargo, en el presente caso, que la literalidad de la expresión (...) "cantidad a cobrar una vez que se eleve a Escritura Pública en Septiembre de 2.007, según lo acordado en el citado contrato" no permite alcanzar, razonablemente, la consecuencia que postula la parte demandada apelante por dos motivos que ya se han reiterado en esta Resolución: por un lado, que la literalidad de la tan repetida expresión se refiere al momento temporal del cobro de los honorarios, no a que su cobro se condicione o vincule a la consumación del contrato, y, por otro, que la virtualidad o existencia de la condición que, de manera harto forzada, deduce la parte apelante exigía que se hubiera establecido de forma expresa: es decir, que se señalara, expresamente, que las partes condicionaban el cobro efectivo de los honorarios al otorgamiento de la Escritura Pública, lo que, con toda evidencia, falta en las estipulaciones del documento de fecha 9 de Julio de 2.007.

En orden a la alegación quinta del Recurso, que se rubrica con los términos de "el contrato de mediación o corretaje", hacemos expresa remisión a la Jurisprudencia del Tribunal Supremo expuesta con amplitud y detalle en el Fundamento de Derecho de Cuarto de la presente Resolución donde se examina, tanto la naturaleza jurídica de este contrato, como los presupuestos necesarios para la exigencia de los honorarios profesionales de los mediadores inmobiliarios; sin que se estime necesario efectuar, en esta sede recursiva, ningún otro tipo de consideración jurídica complementaria.

SEPTIMO.- Resta por efectuar una referencia final a las dos últimas alegaciones del Recurso, que no demandan un detenimiento especial, por dos razones: en primer término y, en cuanto a la alegación de "mutatio libelli", con infracción del artículo 24.1 de la Constitución Española , porque el razonamiento de la Sentencia impugnada, conforme al cual se venía a indicar que, aun en el caso de resolución del contrato de compraventa, la entidad demandada se habría beneficiado de la actuación de los mediadores inmobiliarios debido a las consecuencias económicas del incumplimiento, no constituyó el Fundamento determinante de la estimación de la Demanda, hasta el extremo de que, en la presente Resolución, ni siquiera se ha hecho referencia a la misma.

Y, por último y, en relación con la alegación de la falta de motivación del Auto por el que se desestima el remedio de Aclaración y Complemento solicitado al amparo del artículo 214 y, subsidiariamente, del artículo 215, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , solo cabe indicar que, si como sucede en el presente supuesto, la Sentencia recurrida no se ha apartado ni un ápice de los términos en los que ha quedado concretada la controversia litigiosa, ni tampoco de las cuestiones que han sido oportunamente deducidas por las partes en este Proceso, ni ha dejado de resolver ninguna de las pretensiones alegadas por las partes en sus correspondientes Escritos Expositivos, ni existe ningún tipo de contradicción en la Fundamentación Jurídica de la Sentencia, ni, finalmente, tampoco contiene ningún tipo de error, omisión ni de imprecisión fáctica ni jurídica, no cabe duda de que la expresada Resolución no es susceptible de aclaración ni de complemento, sin que esta decisión -denegatoria de la aclaración o del complemento- necesite o exija exteriorizar mayores consideraciones jurídicas.

OCTAVO.- Por tanto y, en virtud de las consideraciones que anteceden, procede la desestimación del Recurso de Apelación interpuesto, y, como consecuencia lógica, la confirmación de la Sentencia que constituye su objeto.

NO VENO.- Desestimándose el Recurso de Apelación interpuesto y, de conformidad con lo establecido en el artículo 398.1, en relación con el artículo 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede imponer a la parte apelante las costas de esta alzada.

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación en nombre de S.M. EL REY y por la Autoridad que nos confiere la Constitución Española, pronunciamos el siguiente:

Fallo

Que, desestimando el Recurso de Apelación interpuesto por la representación procesal de AREA CYO, S.A. contra la Sentencia 133/2.010, de tres de Noviembre, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Número Dos de los de Navalmoral de la Mata en los autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 211/2.009, del que dimana este Rollo, debemos CONFIRMAR y CONFIRMAMOS la indicada Resolución, con imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada.

No tifíquese la presente resolución a las partes, con expresión de la obligación de constitución del depósito establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta añadida por la Ley Orgánica 1/2009 , en los casos y en la cuantía que la misma establece.

En su momento, devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, con testimonio de la presente Resolución para ejecución y cumplimiento, interesando acuse de recibo a efectos de archivo del Rollo de Sala.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.