Sentencia CIVIL Nº 98/2017, Audiencia Provincial de Ourense, Sección 1, Rec 463/2016 de 15 de Marzo de 2017

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

OURENSE

SENTENCIA: 00098/2017

N10250

PLAZA CONCEPCIÓN ARENAL, Nº 1, 4ª PLANTA

Tfno.: 988 687057/58/59/60 Fax: 988 687063

N.I.G.32054 42 1 2015 0003309

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000463 /2016

Juzgado de procedencia:XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 5 de OURENSE

Procedimiento de origen:PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000490 /2015

Recurrente: INVERSIONES GALLEGAS EN SUELO SL

Procurador: BEGOÑA PEREZ VAZQUEZ

Abogado: MARIA ARANZAZU GONZALEZ ALONSO

Recurrido: Covadonga

Procurador: MARIA LUISA GONZALEZ MASCAREÑAS

Abogado: JAIME BENITO GUTIERREZ

APELACIÓN CIVIL

La Audiencia Provincial de Ourense, constituida por las Ilmas. Sras. Magistradas Dña. Martina , Presidente, Dña. Josefa Otero Seivane y Dña. María José González Movilla, ha pronunciado, en nombre de S.M. El Rey, la siguiente

S E N T E N C I A NÚM. 98/2017

En la ciudad de Ourense a quince de marzo de dos mil diecisiete.

VISTOS, en grado de apelación, por esta Audiencia Provincial, actuando como Tribunal Civil, los autos de juicio ordinario 490/2015 procedentes del Juzgado de Primera Instancia 5 de Ourense, Rollo de Apelación núm. 463/16, entre partes, como apelante impugnada, la entidad mercantil Inversiones Gallegas en Suelo SL, representada por la procuradora Dña. Begoña Pérez Vázquez, bajo la dirección de la letrada Dña. María Aránzazu González Alonso, y, como apelada impugnante, Dña. Covadonga , representada por la procuradora Dña. María Luisa González Mascareñas, bajo la dirección del letrado D. Jaime Benito Gutiérrez.

Es ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dña. María José González Movilla.

Antecedentes

Primero.-Por el Juzgado de Primera Instancia 5 de Ourense se dictó sentencia en los referidos autos, en fecha 29 de abril de 2016 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:'FALLO:Estimar parcialmente la demanda interpuesta por procuradora Sra. González Mascareñas en nombre y representación de Dña. Covadonga y asistida del letrado Sr. Gutiérrez y como demandada Inversiones Gallegas en Suelo SL representada por la procuradora Sra. Pérez Vázquez y asistida de la letrada Sra. González Alonso, y condeno a la demandada a abonar a la parte actora la suma de 160.175,97 euros, cantidad que se entregará en el momento en el que se otorgará la escritura pública de compraventa de la parcela y/o finca descrita en el hecho primero del presente escrito de demanda, más los intereses legales de los arts. 1101 y 1108 del CC desde la presentación de la demanda hasta sentencia y desde esta fecha hasta su completo pago los intereses procesales sin hacer especial pronunciamiento en costas'.El Juzgado de Instancia dictó auto en fecha 5 de mayo de 2016 cuya parte dispositiva dice así: 'Acuerdo rectificar el fundamento jurídico tercero de la sentencia dictada en estos autos de 29 de abril de 2016 en el sentido de: 'Estando ante una estimación parcial no se hace especial pronunciamiento en costas', manteniendo el resto de los pronunciamiento de la referida resolución.

Segundo.-Notificada la anterior sentencia a las partes, se interpuso por la representación procesal de la entidad mercantil Inversiones Gallegas en Suelo SL recurso de apelación en ambos efectos habiendo formulado oposición al mismo la representación procesal de Dña. Covadonga con impugnación de la sentencia recurrida, y seguido dicho recurso de apelación por sus trámites legales, se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial para su resolución.

Tercero.-En la tramitación de este recurso se han cumplido las correspondientes prescripciones legales.

Fundamentos

Primero.-Por la representación de Dña. Covadonga se presentó demanda contra la entidad Inversiones Gallegas en Suelo SL en ejercicio de acción de cumplimiento del contrato suscrito entre ambas el día 10 de febrero de 2006 mediante el que la actora vendía a la parte demandada una finca sita en el lugar DIRECCION000 , en el término municipal de San Ciprián de Viñas, de una superficie de 79 áreas y 72 centiáreas pactándose como precio la entrega de la cantidad de 30.051 euros, y dos chalets que se construirían en una parte de la urbanización que la demandada proyectaba, de unas características concretas. La suma dineraria se entregó en el momento de la firma del contrato y los chalets debían entregarse definitivamente terminados en el plazo de 36 meses contados a partir de la fecha de obtención de la licencia de obras por parte de la promotora. Asimismo en el contrato se pactó que la escritura pública de compraventa de la finca se otorgaría cuando la entidad compradora lo exigiese y, en ese momento, para garantizar la entrega de los inmuebles, la demandada debía entregar a la vendedora aval bancario por importe de 240.000 euros, a favor de la vendedora. Pues bien, transcurridos ya más de nueve años desde la firma del contrato sin que la demandada hubiese obtenido la licencia de obras y sin que la hubiera requerido a fin de que procediesen a otorgar la escritura pública de compraventa, con entrega del aval bancario, la demandante solicita en el presente procedimiento la condena de la demandada a abonarle la cantidad de 240.000 euros más los intereses legales devengados desde la fecha de presentación de la demanda, procediéndose en el momento del pago a otorgarse la escritura pública de compraventa. De forma subsidiaria, en el caso de que se desestimase la anterior pretensión, solicitó que se declarase la obligación de la demandada de otorgar escritura pública de compraventa de la parcela, con la obligación añadida de entregarle el referido aval bancario, fijándose judicialmente el plazo de entrega de los chalets y, en consecuencia, el plazo en que se podría ejecutar el aval bancario por incumplimiento de la obligación de entrega de los mismos. La parte demandada se opuso a la demanda alegando que no se fijó plazo para la obtención de la licencia de obras ya que se conocía que con anterioridad era preciso seguir un prolijo procedimiento administrativo; que dicho proceso aun no culminó ya que los chalets habrán de construirse en el área de reparto del sector SUR-R-27, cuyos servicios necesariamente ha de pasar por el sector SUR-R-18, por lo que los procedimientos de urbanización de los dos sectores han de realizarse conjuntamente, habiendo surgido problemas y dificultades de carácter administrativo en el área SUR-R-18, que por el momento han impedido la obtención de la licencia, aunque desde la fecha del contrato su actuación ante la Administración competente hubiera sido continuada e incesante. Por ello, manteniendo que no ha incumplido sus obligaciones y que el plazo para la entrega de los chalets aún no comenzó solicitó la desestimación de la demanda, añadiendo que el valor de los chalets no es la cantidad por la que el aval había de ser constituido.

En la sentencia dictada en primera instancia se estimó parcialmente la demanda y considerando que procedía estimar la acción resolutoria por incumplimiento por parte de la demandada de sus obligaciones, se condenó a la misma a abonar a la demandante la cantidad de 160.175,97 euros, suma que debía ser entregada en el momento en que se otorgase la escritura pública de compraventa, y que devengaría desde la fecha de presentación de la demanda el correspondiente interés legal. Frente a dicha resolución la parte demandada interpone el presente recurso de apelación mostrando su discrepancia con la valoración de la prueba realizada por la juzgadora de instancia solicitando, tras reiterar los argumentos contenidos en la contestación a la demanda, que se revocase la sentencia dictada y que se dictase otra desestimando la demanda. La parte demandada impugnó la sentencia mostrando su disconformidad con el valor atribuido a los chalets en la resolución apelada, solicitando que se condenase a la demanda a abonarle la cantidad de 240.000 euros, según había solicitado en la demanda.

Segundo.-Para la resolución de la cuestión planteada conviene hacer previamente un relato de los hechos que se consideran probados:

El día 10 de febrero de 2006 Dña. Covadonga , como vendedora y la entidad Inversiones Gallegas en Suelo SL, como compradora, suscribieron un contrato que denominaron de compraventa, en virtud del que la primera vendía a la segunda una finca sita en términos de DIRECCION000 en el término municipal de San Ciprián de Viñas, de una superficie de 79 áreas y 62 centiáreas; el precio pactado fue de 30.051 euros que la compradora entregaría en el momento de la firma del contrato y dos chalets que debían construirse en el Sector Sur-27, constando de planta baja y alta, con garaje, comedor, cocina, dormitorio y un baño en la planta baja, y tres dormitorios y un baño en la alta, pactándose un plazo de entrega de las edificaciones de 36 meses contados desde la fecha de obtención de la licencia de obras de construcción; en la estipulación tercera se estableció que cuando la compradora lo requiriese, la vendedora quedaría obligada a otorgar escritura pública de compraventa de la finca y, en ese momento, para garantizar la entrega de los dos chalets, la compradora se obligaba a entregarle aval bancario por importe de 240.000 euros; desde el mismo día de la firma del contrato la parte demandada tomó posesión de la finca, tras abonar la cantidad de 30.051 euros. La urbanización proyectada por la demandada exigía la previa aprobación administrativa de los planes urbanísticos correspondientes. En el área existían dos Sectores, SUR-R18 y SUR-R27, no pudiendo ejecutarse la obra en este último sin realizarlas antes necesariamente en el otro, por cuanto los servicios generales de las viviendas a construir en el Sector SUR-R27 discurren a través del Sector SUR-R18. El día 11 de agosto de 2006, la demandada presentó para su aprobación ante el ayuntamiento de San Cibrao das Viñas el correspondiente plan parcial de ambos Sectores. Durante el año 2007 el arquitecto municipal del ayuntamiento indicó la necesidad de varias correcciones en los planes, que se comunicaron a la demandada, siendo subsanadas por ésta. Tras diferentes trámites, el día 31 de mayo de 2007, el ayuntamiento notificó a la promotora la aprobación inicial del plan parcial de los Sectores R18 y R27, y en agosto de ese mismo año, le fueron notificados los informes emitidos por la Consellería de Medio Ambiente y Desenvolvimiento Sostenible de la Xunta de Galicia sobre la exigencia de someter los planes parciales al procedimiento integrado de Evaluación Ambiental Estratégica de Instrumentos de Planeamiento Urbanístico, prevenido en el artículo 7 de la Ley 6/2007, de 11 de mayo . Tras darse cumplimiento a las exigencias derivadas de esos informes, el día 15 de febrero de 2008 se procedió a la aprobación inicial de los plantes parciales de ambos Sectores. Continuando los expedientes por sus trámites, con los correspondientes informes de la Confederación Hidrográfica del Norte, el Servicio de Aguas de la Diputación de Ourense, la Dirección General de Obras Públicas y demás organismos implicados, con continuas exigencias de rectificaciones y modificaciones, el día 10 de diciembre de 2009, el arquitecto procedió a la aprobación definitiva de los planes parciales de los dos Sectores. En abril de 2011 se presentan los proyectos de urbanización para su tramitación, rectificándose las deficiencias detectadas por el arquitecto municipal, y debiendo también modificarse el plan parcial R-18 a petición del arquitecto con el fin de reducir costes futuros de mantenimiento. De nuevo se detectaron deficiencias en la modificación por el arquitecto municipal y tras informar la Consellería de Medio Ambiente que no era necesario someter la modificación puntual efectuada a evaluación ambiental estratégica, se aprobó inicialmente la modificación puntual del Sector R-18. El día 9 de junio de 2014 se aprobó definitivamente el proyecto de modificación puntual por el ayuntamiento, que fue anulada por la Xunta de Galicia, solicitando aquel al arquitecto municipal informe previo a la aprobación, informando que se debía haber solicitado informe preceptivo y vinculante de la Comisión Superior de Urbanismo de Galicia, que no había solicitado el propio técnico por error.

Continuando la tramitación del expediente, con evidentes vacilaciones en la misma por parte del ente municipal, el día 26 de diciembre de 2014 la Consellería de Medio Ambiente de la Xunta de Galicia informó favorablemente a la modificación del plan parcial y el día 5 de febrero de 2015 se procedió a la aprobación definitiva de la modificación puntual del plan parcial y el día 17 de julio la promotora envió al arquitecto municipal el proyecto de equidistribución R-18, modificado adecuándose a la alteración de las cesiones públicas exigidas.

Tercero.-La actora y la demandada en fecha 10 de febrero de 2006 suscribieron un contrato que denominan compraventa, por el que la vendedora entregó a la demandada una parcela, por un precio cierto que se abonaría parte en dinero, 30.051 euros y parte mediante una dación en pago de dos chalets. Se trata por tanto de una permuta de un solar por unos chalets que se construirían por la parte adquirente de la permuta con las condiciones, características pactadas y en los plazos establecidos en el contrato, que se articuló jurídicamente como compraventa y dación en pago. La permuta de solar por obra futura ha sido estudiada por el Tribunal Supremo en sentencia de fecha 13 de octubre de 2010 , señalando: 'El contrato de permuta de solar por edificio a construir es una modalidad contractual atípica, admitida por

la Sala Primera, entre otras muchas, en SSTS de 13 de marzo de 1997 , 3 de octubre de 1997 , 1 de diciembre de 2000 , 26 de febrero de 2001 , 6 de febrero de 2002 , 26 de abril de 2007 , 8 de mayo de 2008 , 6 de julio de 2009 , 3 de noviembre de 2009 , 20 de noviembre de 2009 , 13 de noviembre de 2009 y 13 de abril de 2010 . Presenta conexión con tres figuras contractuales tipificadas en el CC, como son la compraventa, la permuta y el arrendamiento de obra, lo que implica que las normas reguladoras de estos contratos serán de aplicación subsidiaria, en defecto de lo libremente estipulado por las partes con base al principio de libertad contractual (por todas, STS de 7 de abril de 1999 ).

A diferencia del contrato de permuta de bienes presentes, en que ambas cosas existen y están determinadas desde su celebración, y pueden ser adquiridas por los permutantes desde ese momento, en el de permuta de suelo por edificio a construir estamos ante un contrato cuyo objeto es cierto, en cuanto determinable sin necesidad de un nuevo acuerdo entre las partes contratantes ( SSTS de 31 de diciembre de 1999 , citada por la de 13 de abril de 2010 y de 20 de noviembre de 2009 ,) pero que, independientemente de cómo acuerden las partes denominar a este negocio, lo que lo singulariza es que con él se pretende desvincular la cesión del solar a la entidad encargada de construir del derecho personal que ostenta el cedente del terreno sobre la edificación futura, de manera que mientras el dominio sobre el solar lo adquiere la parte cesionaria del mismo en el acto de la firma de la escritura pública (de permuta, cesión o venta de cosa futura), la propiedad sobre el edificio pendiente de construir o sus partes (pisos o locales concretos), cuya entrega conforma la contraprestación de la cesionaria del suelo, depende, primeramente, de que efectivamente esta última cumpla el compromiso asumido de edificar; y en segundo lugar, de que se haga entrega del mismo pues la mera perfección del contrato -título- no produce efectos traslativos del derecho real si no va seguido del modo o tradición. '

Pues bien, en este caso, habiéndose transmitido a la entidad demandada la parcela objeto de la permuta, a la misma corresponde la satisfacción del precio conforme a los artículos 1091 , 1445 y 1255 del Código Civil . En esta situación, la acción que se ejercita no es la resolutoria del contrato como se indica en la sentencia apelada, aunque posteriormente, la consecuencia jurídica no corresponda a tal acción, sino que es la de cumplimiento de aquello a que se había obligado, esto es la entrega de las viviendas como dación en pago, pero al haber transcurrido más de nueve años desde la firma del contrato sin que las viviendas se hubieran ejecutado, no habiéndose obtenido aún la licencia de obras, se pretende la sustitución de tal obligación por su equivalente económico, que se cifra en 240.000 euros.

El artículo 1124 del Código Civil establece que la facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. Y añade en el párrafo 2 que el perjudicado podría escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podría pedir la resolución, aún después de haber optado por el cumplimiento cuando éste resultase imposible.

En este caso es claro que actualmente no se ha iniciado aún la construcción de los chalets ni se ha obtenido la licencia de obra, debido a los problemas de carácter administrativo que han surgido en las gestiones necesarias para su obtención, cuya concesión no depende exclusivamente de la voluntad de la promotora, sino única y exclusivamente de la autoridad administrativa competente. Pese a ello la parte actora no ha optado por ejercitar la acción de cumplimiento del contrato, en el que se estableció que los chalets debían ser entregados en un plazo de 36 meses contados desde la obtención de la licencia de obras de construcción. Es así un contrato sujeto a término, en el que el dies a quo de su cómputo todavía no se ha iniciado, no estableciéndose plazo alguno para la obtención de la licencia. Cuando se suscribió el contrato no se había iniciado la tramitación administrativa de los planes urbanísticos necesarios para poder construir, integrándose la parcela vendida en un área más amplia a edificar en su conjunto, cuestión que era conocida por la actora desde el inicio, y dada la indeterminación inicial que representa una tramitación de esta naturaleza, que resultó ser muy compleja y aún no ha sido posible ultimarla pese a la diligencia y perseverancia de la promotora, no se pudo contemplar el establecimiento de un plazo para el otorgamiento de la licencia de edificación, dependiente de la autoridad administrativa, aunque obviamente la promotora venga obligada a realizar las gestiones necesarias para su obtención, viniendo a constituir la obtención de la correspondiente licencia una condición de las llamadas simplemente potestativas toda vez que su concesión no depende exclusivamente de la voluntad del deudor, sino únicamente de la autoridad administrativa. El deber de entregar las edificaciones en el plazo pactado que es el objeto principal del contrato, no se ha incumplido, pues el plazo aún no se inició, y tampoco se incumplió la que sería una obligación accesoria de obtener la licencia de edificación correspondiente pues ningún plazo se estableció al efecto, su concesión es competencia de la autoridad administrativa y la demandada ha realizado hasta el momento todas las gestiones oportunas para su concesión, aunque hubieran surgido complicaciones en la tramitación que sucesivamente se fueron subsanando. En esta situación la parte actora no optó por el ejercicio de la acción resolutoria del artículo 1124 del Código Civil , ni parece que su intención sea ejercitarla por cuanto en ningún momento interesó el reintegro del solar sino que, al parecer, continúa estando interesada en el cumplimiento. Ahora bien solicita que, dado el tiempo transcurrido, más de nueve años, y no habiéndose obtenido aun la licencia de edificación, se sustituya la obligación contenida en el contrato por su equivalente económico, que valora en 250.000 euros, que es la cantidad que debe avalar la demandada en el momento del otorgamiento de la escritura pública. Únicamente podría transformar la obligación pactada por la prestación equivalente en el caso de que se produjese un supuesto de imposibilidad física o jurídica de cumplimiento a los que se aluden en los artículos 1272 y 1184 del Código Civil , referido el primero a una imposibilidad existente en el momento de la perfección contractual (fase de formación del contrato) y que señala que no podrán ser objeto de contrato las cosas o servicios imposibles, siendo por tanto su efecto jurídico la nulidad contractual; y aludiendo al segundo a una imposibilidad sobrevenida, posterior a la celebración del contrato y antes de estar constituido en mora el deudor, señalando dicho artículo 1184 que quedará liberado el deudor en las obligaciones de hacer cuando la prestación resultare legal o físicamente imposible. Sobre la imposibilidad de la prestación el Tribunal Supremo en sentencia de fecha 30 de abril de 2002 ha declarado en síntesis: 1. 'La regulación de los arts. 1272 y 1184 (éste se refiere a las obligaciones de hacer aunque la imposibilidad se aplica también, analógicamente, a las obligaciones de dar) recoge una manifestación del principio «ad imposibilia nemo tenetur», que aquí se concreta en la regla de que no existe obligación de cosas imposibles («impossibilium nulla obligatio est»), cuya aplicación exige una imposibilidad física o legal, objetiva, absoluta, duradera y no imputable al deudor; 2.- La aplicación debe ser objeto de una interpretación restrictiva y casuística atendiendo a los casos y circunstancias, pudiendo consistir en una imposibilidad física o material (alguna resolución se ha referido a la imposibilidad moral o económica), o legal, que se extiende a toda imposibilidad jurídica, pues abarca tanto la derivada de un texto legal, como de preceptos reglamentarios, mandatos de autoridad competente, u otra causa jurídica; 3.-A la imposibilidad se equipara la dificultad extraordinaria, pero no cabe confundir dificultad con imposibilidad, ni tampoco cabe medir la imposibilidad con base en el criterio subjetivo del deudor debiendo seguirse un criterio objetivo; 4.- La imposibilidad ha de ser definitiva, por lo que excluye la temporal o pasajera que solo tiene efectos suspensivos, y la derivada de una situación accidental del deudor; 5.- No cabe alegar imposibilidad cuando es posible cumplir mediante la modificación racional del contenido de la prestación de modo que resulte adecuado a la finalidad perseguida; 6.- Para aplicar la imposibilidad es preciso que no haya culpa del deudor, y no la hay cuando el hecho resulta imprevisible e irresistible excluyendo la jurisprudencia la imposibilidad provocada por él o que le sea imputable, y existe culpa cuando se conoce la causa, o se podía conocer o era previsible, aunque cabe que un cierto grado de previsibilidad no la excluya. Declarando la sentencia de 17 de marzo de 1997 que no es aplicable cuando se conocen las limitaciones urbanística de la finca; 7.- No hay imposibilidad cuando se puede cumplir con un esfuerzo de voluntad del deudor refiriéndose alguna resolución a observar la debida diligencia haciendo lo posible para vencer la imposibilidad; 8.- Para estimar la imposibilidad sobrevenida es preciso que el deudor no se halle incurso en morosidad.'

De la aplicación de tal doctrina al presente caso, resulta que, en principio, los contratos deben ser cumplidos en sus propios términos ( artículo 1258 del Código Civil ), pudiendo modificarse únicamente en el caso de imposibilidad de cumplimiento que aquí no se ha acreditado. No se ha probado que la obtención de la licencia de obras no sea posible. Es cierto que el expediente administrativo ha sufrido multitud de problemas, trabas, modificaciones, etc., derivadas de la necesidad de tramitación conjunta de dos sectores, siendo uno de ellos por el que discurrirán los servicios generales de ambos, de necesaria tramitación para el otro en el que se ubicarán los chalets que deben ser entregados a la actora, pero esas modificaciones y trabas administrativas no determinan esa imposibilidad, de hecho los planes de dos sectores se encuentran en fase de tramitación, siendo factible la obtención de la licencia. No puede imputarse a la promotora, a la vista del expediente administrativo, ninguna inactividad, habiendo desplegado toda la actividad que le era exigible para la obtención de la licencia teniendo en cuenta otros factores concurrentes como las modificaciones realizadas sobre el proyecto inicial decididas por la Administración así como las dificultades surgidas por las vacilaciones del arquitecto municipal al solicitar determinadas actuaciones que no eran precisas. Todas las dificultades no implican imposibilidad de obtención de la licencia de edificación aunque la tramitación de todo el planeamiento urbanístico se hubiera dilatado en el tiempo, lo que en todo momento fue conocido por la demandante; por lo que considerándose que no existe incumplimiento contractual de la parte demandada que faculte a la actora para exigir el cumplimiento forzoso del contrato, transformándose la obligación de la promotora en su equivalente económico, la primera de las peticiones contenidas en la demanda ha de ser rechazada.

Cuarto.-Con carácter subsidiario solicita la actora que se condene a la demandada al otorgamiento de la escritura pública de compraventa con la consiguiente constitución de un aval bancario por la cantidad de 240.000 euros en garantía de la entrega de las edificaciones y que se fije un plazo para esta entrega. En relación a la primera de las peticiones, como se ha señalado, en la estipulación tercera se pactó expresamente: 'Cuando el comprador lo requiera, el vendedor queda obligado a acudir a la escritura pública de compraventa de la parcela. En el momento en se produzca la oportuna escritura pública, para garantizar la entrega de los dos chalets, el comprador se obliga a entregar aval bancario por importe de doscientos cuarenta mil euros, a favor del vendedor'. La exégesis de tal pacto no autoriza la interpretación que efectúa la parte demandada en el sentido de que la escritura pública únicamente se otorgaría en caso de que ella así lo decidiese, limitándose el precepto a incidir en una obligación que, aun no pactada, podía ser exigida por cualquiera de las partes, según establece el art. 1279 del Código Civil , al señalar que 'si la Ley exigiese el otorgamiento de escritura u otra forma especial para hacer efectivas las obligaciones propias de un contrato, los contratantes podrán compelerse recíprocamente a llenar aquella forma desde que hubiese intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez'.

El artículo 1280.1º establece que deberán constar en documento público los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles, y aunque el otorgamiento de la escritura no es requisito para su validez al regir en nuestro ordenamiento jurídico el sistema espiritualista, ello no impide que cualquiera de las partes contratantes en este caso la demandante vendedora pueda solicitar la elevación del contrato a escritura pública; máxime cuando el otorgamiento de la misma si bien en este caso no tiene carácter esencial, resulta trascendente en atención a las circunstancias particulares porque a su otorgamiento se ha vinculado la entrega del aval bancario en garantía de la ejecución y entrega de los chalets que constituyen parte del precio pactado. Por tanto la facultad de elevar a escritura pública lo convenido en el documento privado no es exclusiva de la promotora, sino que puede ser decidida por la actora como solicita en este procedimiento, por lo que la promotora debe ser condenada a otorgar la escritura pública de compraventa de la parcela, y a entregar en ese momento a la actora el aval bancario referido en la estipulación tercera del contrato.

En segundo término, solicita la actora que se señale un plazo a la demandada para dar cumplimiento a su obligación de entrega de los chalets, al amparo del artículo 1128 del Código Civil , en base a que en otro caso el cumplimiento del contrato quedaría exclusivamente a su arbitrio infringiendo lo dispuesto en el artículo 1256 del mismo Texto Legal . El citado artículo 1128 del Código Civil faculta a los Tribunales a establecer la duración del plazo cuando la obligación no lo señalare, pero de su naturaleza y circunstancias se dedujere que ha querido concederse al deudor y cuando la duración del mismo hubiere quedado a la voluntad del mismo. Ninguna de las circunstancias que el precepto contempla para establecer un plazo a la obligación concurren en el presente caso. En la estipulación segunda del contrato de fecha 10 de febrero de 2006 se estableció: 'el plazo de entrega de los mencionados chalets será de 36 meses a contar desde la obtención de la licencia de obras de construcción'. Así, no puede hablarse en este caso de indeterminación o falta de claridad en el plazo de entrega contractualmente fijado, pues éste era de 36 meses desde la obtención de aquella licencia. La interpretación de las cláusulas de los contratos ha de efectuarse según las normas que se contienen en los artículo 1281 y siguientes del Código Civil , entre ellas: el artículo 1284 que dispone que si alguna de las cláusulas admite diversos sentidos deberá entenderse en el más adecuado para que produzca su efecto; el artículo 1285 que señala que las cláusulas de los contratos deberán interpretarse unas por otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas ellas; el artículo 1286, que señala que las palabras que puedan tener distintas acepciones serán entendidas en aquella que sea más conforme a la naturaleza y objeto del contrato; el artículo 1287, según el que el uso y la costumbre del país se tendrán en cuenta para interpretar las ambigüedades de los contratos, supliendo en estos las cláusulas que de ordinario suelen establecerse; y el artículo 1289, que indica que cuando sea absolutamente imposible resolver las dudas por las reglas establecidas en los artículos precedentes, si el contrato fuera oneroso, la duda se resolverá en favor de la mayor reciprocidad de intereses. A tales normas se añade también la que atiende al sentido literal de las cláusulas contractuales si son claras o no dejan duda sobre la intención de los contratantes y a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato ( artículos 1281 y 1282 del Código Civil ). Pues bien cuando se suscribió el contrato de compraventa no se había iniciado la tramitación del expediente administrativo necesario para construir los chalets, lo que era perfectamente conocido por la actora que, en todo momento, estuvo informada del curso del procedimiento. Y en tales condiciones es lógico que no se determinase el plazo para la obtención de la licencia de obra o se estableciese un término final definitivo para la entrega. Se señaló un plazo 36 meses para que la promotora diese cumplimiento a la obligación que dependía de su exclusiva voluntad, la ejecución de las obras, pero no se fijó plazo para la obtención de la licencia pues su concesión no dependía de su voluntad. Únicamente puede obligarse a la promotora al cumplimiento de todos los requisitos necesarios en los trámites a realizar para la obtención de la licencia, con la diligencia exigible que no es sólo la que se deriva de lo expresamente pactado y que es coincidente con la que de forma genérica es exigible a todo contratante, dirigida a dar cumplimiento a lo estipulado en el contrato y a conseguir el fin pretendido con el mismo, según su naturaleza y objeto, sino la específica que se le exige a un profesional de la construcción o promoción inmobiliaria, que conoce los trámites y requisitos necesarios para conseguir la licencia de obra. Pero la tramitación administrativa de todo plan de urbanización con diferentes Administraciones intervinientes, (Ayuntamiento, Xunta de Galicia, Diputación Provincial), de la envergadura del que es objeto de litis y la indeterminación inicial que representa un expediente de esa naturaleza, que resultó ser ciertamente complejo, difícilmente podía fijarse al comienzo un plazo para la obtención de la licencia de obras, que aún no ha podido obtenerse actualmente pese a la diligencia de la demandada deducida del expediente administrativo obrante en autos, debido a las trabas y obstáculos que constantemente se ha encontrado en la tramitación. Así pues, realmente el contrato aparece condicionado a que se obtenga la licencia y el cumplimiento de esa condición no depende e la promotora demandada en exclusiva, a la que únicamente puede exigirse una actuación diligente en la tramitación del expediente administrativo que ciertamente ha observado. Por tanto la cláusula en la que se fija el plazo para la entrega de los chalets ha de entenderse en ese sentido: solamente se fijó un plazo para el cumplimiento de la obligación de realizar las obras que dependía exclusivamente de la demandada y esa interpretación se deduce del hecho de que en el momento de la compra no se había iniciado la tramitación de un expediente administrativo muy complejo con dos áreas distintas, una de las cuales dependía de la otra, lo que siempre fue conocido por la vendedora; de la envergadura de las obras que impedía una mayor concreción en los plazos, dilatándose la tramitación en el tiempo por cuestiones en parte ajenas a la demandada, dependientes de las diferentes Administraciones implicadas. Por tanto, acreditada la diligencia de la promotora en la tramitación administrativa no cabe entender que el cumplimiento del contrato hubiese quedado al arbitrio de la promotora que, en su actuación y en el negocio que pretendía desarrollar en el que tiene un interés propio además de satisfacer el precio a la vendedora, es lógico que trate de obtener las autorizaciones precisas para ejecutar la obra, que dependen únicamente de la autoridad competente; y habiéndose concretado en lo posible un plazo de entrega cierto a partir de la obtención de la licencia, y no pudiendo fijarse un plazo determinado para una actuación administrativa compleja, no puede establecerse judicialmente la fecha límite en que las viviendas han de ser entregadas por lo que la petición examinada no puede ser acogida.

Quinto.-De conformidad con lo dispuesto en el artículo 398 en relación con los artículos 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no se hace expreso pronunciamiento en relación a las costas causadas por el recurso, imponiéndose a la actora las costas causadas por la impugnación de la sentencia.

Por lo expuesto la Sección Primera de la Audiencia Provincial pronuncia el siguiente

Fallo

Se estima parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad mercantil Inversiones Gallegas en Suelo SL contra la sentencia dictada el 29 de abril de 2016 por el Juzgado de Primera Instancia 5 de Ourense en autos de juicio ordinario 490/2015 -rollo de Sala 463/2016-, cuya resolución se revoca en el sentido de estimar parcialmente la petición subsidiaria contenida en la demanda condenando a la entidad mercantil demandada a elevar a escritura pública el contrato privado de compraventa de fecha 10 de febrero de 2006, con la obligación de entregar a la actora en el acto del otorgamiento aval bancario por importe de 240.000 euros; todo ello, sin hacer expreso pronunciamiento en relación a las costas causadas por el recurso imponiendo a la actora las costas derivadas de su impugnación.

Contra la presente resolución, podrán las partes legitimadas interponer,en su caso, recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal en el plazo de veinte días ante esta Audiencia.

Así por esta nuestra sentencia, de la que en unión a los autos originales se remitirá certificación al Juzgado de procedencia para su ejecución y demás efectos, juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.