Sentencia CIVIL Nº 98/2019, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 649/2018 de 22 de Marzo de 2019

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimotercera
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 3 - 28035
Tfno.: 914933911
37007740
N.I.G.: 28.005.00.2-2016/0005189
Recurso de Apelación 649/2018
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 03 de Alcalá de Henares
Autos de Procedimiento Ordinario 551/2016
APELANTE: SELENE INMOALCALA SL
PROCURADOR D./Dña. CRISTINA SARMIENTO CUENCA
APELADO: D./Dña. Jesus Miguel
PROCURADOR D./Dña. MARIA BELEN ARCE CANTANO
D./Dña. Juan Ignacio
PROCURADOR D./Dña. UBALDO CESAR BOYANO ADANEZ
D./Dña. Melisa
SENTENCIA Nº 98/2019
TRIBUNAL QUE LO DICTA :
ILMO. SR. PRESIDENTE
D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS
ILMOS. SRES MAGISTRADOS
Dña. Mª CARMEN ROYO JIMÉNEZ
D. LUIS PUENTE DE PINEDO
Siendo Magistrada Ponente Dña. Mª CARMEN ROYO JIMÉNEZ
En Madrid, a veintidós de marzo de dos mil diecinueve. La Sección Decimotercera de la Audiencia
Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado
de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre Reclamación de Cantidad, procedentes del Juzgado de
1ª Instancia nº 3 de Alcalá de Henares, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelado D.
Jesus Miguel , representado por la Procuradora Dª. Belén Arce Cantano y asistido de la Letrada Dª.
Ruth Muñano Sánchez; de otra, como demandada-apelante SELENE INMOALCALÁ, S.L. (INMOBILIARIA
COMPLUTENSE), representada por la Procuradora Dª. Cristina Sarmiento Cuenca y asistido del Letrado D.

Guillermo Suárez de Castro; y como demandados-apelados: D. Juan Ignacio , representado por el Procurador
D. Ubaldo César Boyano y asistido del Letrado D. Miguel Ángel Lario López; y Dª. Melisa , sin que conste
ante esta Sala Procurador que le represente ni Letrado que le asista.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 3, de Alcalá de Henares, en fecha cinco de junio de dos mil diecisiete, se dictó Sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que debo estimar y ESTIMO la demanda deducida por la Procuradora Dª. Belén Arce Cantano en nombre y representación de DON Jesus Miguel , contra SELENE INMOALCALA S.L. (nombre comercial INMOBILIARIA COMPLUTENSE) condenando a la misma a devolver a Don Jesus Miguel la cantidad de 10.000 euros dados en concepto de arras, más los intereses legales de dicha cantidad desde la interposición de la demanda, sin perjuicio del derecho de repetición que pueda ostentar la mercantil SELENE INMOALCALA S.L. frente a los vendedores por la cantidad entregada a los mismos.

Absolviendo a DON Juan Ignacio Y Dª Melisa de todos los pedimentos dirigidos contra los mismos.

Todo ello con expresa imposición a la demandada de las costas procesales de esta instancia'.



SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada (Selene Inmoalcalá), que fue admitido, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha diez de octubre de dos mil dieciocho , para resolver el recurso.



TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO , la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día veinte de marzo de dos mil diecinueve .



CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO . Por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de ALCALÁ DE HENARES se tramitó un procedimiento de juicio ordinario instado por la representación procesal de D. Jesus Miguel frente a Dª.

Melisa , D. Juan Ignacio y SELENE INMOALCALÁ, S.L, reclamando la cantidad de 10.000 € más intereses legales y costas en base a una propuesta de compra de una vivienda que la parte actora firmó con la sociedad SELENE, entregando 500 € en concepto de depósito señal para la adquisición de la vivienda en cuestión por el precio de 185.000€ que posteriormente se deducirán del precio pactado, sirviendo la reserva hasta el 17 de abril del 2015. Posteriormente, el 25 de abril, la parte actora firmó con SELENE un contrato de arras penitenciales a cuenta de la adquisición de la vivienda por ellos ofertada, entregando 9.500 € más los 500 que ya habían sido entregados, fijando el precio en 187.500 € de los que se deducirían los 10.000 € de arras el día en que se firmara la escritura pública, que sería el día que fijara la compradora, avisando con mínimo diez días de antelación y no más de 60 días. Ello era así por tener SELENE un mandato de venta de los copropietarios de la vivienda objeto de compraventa, Sres. Melisa y Juan Ignacio .

Al no conseguir la financiación para la compraventa a la que se había comprometido SELENE, no pudo firmarse la escritura pública, perdiendo los 10.000 €, en base al artículo 1454 del Código Civil (arras penitenciales), lo que considera un enriquecimiento injusto y una actuación dolosa y con mala fe por parte de SELENE, al ser un extranjero con dificultades de comprensión sobre el significado de lo que son arras penitenciales.

La parte codemandada SELENE se opuso a la demanda alegando que ellos actuaban en la operación como mandatarios de los codemandados, actuando siempre dentro del ámbito del mandato recibido, y que nunca asumió la tramitación de la financiación del comprador para la operación. Los 10.000 € recibidos eran para sus mandatarios aun cuando solo hicieron entrega de 2.000. Quedándose el resto en concepto de los honorarios pactados en el encargo de venta (195.000 menos 10.000 de honorarios precio 185.000 €).

Los Sres. Juan Ignacio y Melisa se opusieron, reconociendo el mandato de venta por su parte a SELENE de la vivienda de su propiedad, por el precio de 175.000 € limpios, y de los que recibieron en concepto de arras penitenciales 2.000 €, quedando pendiente la cantidad de 173.000 € en el momento de la firma de la escritura pública, la cual no se firmó haciendo suyos los 2.000 € conforme al artículo 1454 del Código Civil , sin que sean responsables del problema de conseguir la financiación suficiente para el éxito de la operación por parte del actor, con el que ningún contrato firmaron en dicho sentido.

La sentencia fue estimatoria de la demanda frente a SELENE, condenando a esta última a satisfacer a la actora los 10.000 € reclamados con intereses y costas, considerando que estos actuaron frente al actor con dolo, no explicando el concepto de arras penitenciales, y por ello el contrato de arras penitenciales firmado por las partes es nulo, ante una actuación oscura e incumplidora por parte de la inmobiliaria. Igualmente por la obligación contraída con el actor de obtener la financiación, causando así un error en el consentimiento que produce la nulidad del contrato con los efectos del artículo 1303 del Código Civil , debiendo restituir la cantidad reclamada sin perjuicio del derecho de repetición de la condenada frente a los codemandados por la cantidad entregada a los mismos. Absolviendo a los codemandados, Sres. Juan Ignacio y Melisa .

Frente a dicha resolución se interpone por la representación procesal de SELENE recurso de apelación, alegando error en la valoración de la prueba respecto de los artículos 1091 1255 , 1258 del Código Civil sobre la formalización de los contratos y la libertad contractual, y error sobre la indebida aplicación de los artículo 1269 , 1270 1303 y 1454 del mismo texto legal sobre la apreciación de vicios del consentimiento y de las arras penitenciales.

La parte actora se opuso al recurso.



SEGUNDO . No se discute por las partes la existencia entre las partes de un contrato de mediación, por el que el actor acudió a la inmobiliaria complutense (nombre comercial), siendo su denominación social SELENE INMOALCALÁ, para comprar un inmueble, firmando el documento nº 1 de la demanda, propuesta de compra el 9 de marzo del 2015, y firmando el documento nº 4 de la demanda, contrato de arras penitenciales, entregando por dicho concepto la cantidad de 10.000 €.

A su vez, la inmobiliaria SELENE tenía un mandato de venta e intermediación inmobiliaria en exclusiva de los codemandados propietarios, de 28 de febrero del 2015, doc. nº 2 de la contestación, que le autorizaba para suscribir en nombre de los vendedores contrato de arras o señal preparatorio del contrato de compraventa, así como a percibir en su nombre una cantidad en concepto de arras o señal a cuenta del precio pactado en ese documento. Así mismo, el vendedor autoriza a la inmobiliaria a retener y liquidar sus honorarios con cargo a la cantidad recibida en concepto de arras o señal. Por ello al recibir los 10.000 € entregó a los vendedores la cantidad de 2.000 €, reteniendo el resto de la cantidad en concepto de honorarios Paralelamente, para que la operación de la firma del contrato de compraventa saliera adelante, la inmobiliaria se ofreció, y el actor asintió, a que se le buscara la financiación para poder hacer frente al pago del precio de la vivienda (100%), sin que se consiguiera dicha financiación, por lo que no se pudo firmar el contrato de compraventa en la fecha prevista (60 días desde el contrato de arras).

Ante estos hechos probados y no discutidos, la cuestión es si el actor tiene derecho a recuperar la cantidad satisfecha en concepto de arras penitenciales, al no poder firmar la escritura de compraventa en el plazo fijado ante la falta de financiación por parte del comprador, ante el incumplimiento de la inmobiliaria de su obligación contractual de obtener la financiación a la que se había ofrecido, así como de no informar adecuadamente al actor del significado de arras penitenciales, dada su condición de extranjero con dificultades de entender el español.

Sobre la naturaleza jurídica del contrato de mediación, la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de julio de 2014 sobre este contrato indica que ' Como resumen de la jurisprudencia en relación al contrato de mediación o corretaje, la STS de 21 de octubre de 2000 (Rec. 3023/1995 ) afirma que : 'en el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedores de un objeto determinado, pero en todo caso la actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación , pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio ( Sentencia de 2 de octubre de 1999 ; y tiene declarado con reiteración esta Sala que dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso sentencias de 19 de octubre y 30 de noviembrede 199 , 7 de marzo de 1994 ,17 de julio de 1995 ,5 de febrero de 199 y 30 de abril de 1998 '.

Además afirma que 'la mediación se consuma cuando se otorga o perfecciona por el concurso de la oferta y la aceptación el contrato a que tiende la mediación , o en términos de la STS de 20-5-2004 , el derecho a percibir la comisión surge cuando los actos inequívocos de mediación cristalizan en la operación en la que intervino el agente'.

Por su parte la Sentencia nº 650/2007, de 12 de junio , afirma que 'efectivamente, la naturaleza del contrato de mediación implica que el mediador ha de poner en contacto a su cliente con otra persona con la finalidad de que se pueda llegar a concluir un contrato [...]. El mediador tiene derecho a cobrar el premio siempre y cuando el contrato promovido llegue a celebrarse, estando sometido, pues, a la condición suspensiva de su celebración ( sentencia de 30 marzo 2007 y las allí citadas), y así el resultado que da derecho a la retribución es la perfección del contrato '.

Respecto del contrato de arras penitenciales el Tribunal Supremo niega carácter autónomo de dicho contrato por ser un mero pacto o estipulación necesaria respecto de un contrato principal cualquiera que sea la función que a la misma se atribuya ( STS de 29 de junio de 2011 ), como así lo declaró la STS de 29 de julio de 1997 al afirmar que ya 'Sean las arras confirmatorias o penitenciales , han de tener como referencia un determinado contrato de compraventa en el que esté especificado el objeto y precio; de otra manera, no podría desplegar sus efectos: ¿qué se rescindiría o confirmaría entonces?', función que en el presente caso se concreta de forma expresa en el contrato de 13 de julio de 2011 en su vertiente de arraspenitenciales , medio lícito de desistir las partes del contrato de compraventa mediante la pérdida o restitución doblada ( art. 1454 CC ), norma que establece 'Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas'.

La Sentencia de esta Sección, de 20 de julio de 2012, recuerda la jurisprudencia del TS sobre la función de las arras , con cita de la STS de 24 de octubre de 2.002 que establece: 'Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras , la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias: Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato , constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución; b) Penales: Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida pero que no permiten desligarse del contrato ; y c) Penitenciales : Son las únicas que permiten resolver o desistir del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1.454 del CC . De otra parte es también constante la jurisprudencia que afirma que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454 CC , tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido ( SSTS de 24 de noviembre de 1926 , 8 de julio de 1945 , 22 de octubre de 1956 , 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970 ), debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado. ( Sentencia de 10 de marzo de 1986 )'.

La jurisprudencia expuesta permite atribuir al denominado ' contrato de señal y arras ' la consideración de contrato de compraventa, contrato de carácter consensual que se perfecciona por el mero consentimiento y es obligatorio para los contratantes si hubieren convenido la cosa objeto del contrato y el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado ( art. 1450 CC ), convenio que en el contrato de 13 de julio de 2011 recayó sobre una cosa plenamente identificada, inmueble descrito como objeto de compraventa, y un precio perfectamente determinado (2.000.000 euros), premisa plenamente asumida en esta alza y que lleva a desestimar el motivo de apelación, al no ser la interpretación del contrato irrazonable o arbitraria por estar ajustada a las previsiones contenidas en el documento respecto de la existencia de arraspenitenciales , previsión expresamente mencionada (cláusula segunda a) y cláusula tercera, folios 58 y 60), sentido literal expresivo de la intención de los contratantes ( art. 1281 CC ).



TERCERO . Con los hechos probados y la jurisprudencia expuesta, la firma del contrato de arras penitenciales por las partes constituye una parte del contrato de compraventa de la vivienda en cuestión, que logró la inmobiliaria por su intermediación, por lo que se dan todos los presupuestos para que se devengue el derecho de honorarios por parte de la mediadora SELENE.

La sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia incurre en incongruencia al condenar, apreciando una nulidad de contrato por vicio del consentimiento que no fue solicitada por la parte actora, pues esta basó su petición en enriquecimiento injusto e incumplimiento de obligaciones, por lo que la declaración de nulidad que realiza la sentencia objeto de recurso excede de lo solicitado por la parte actora, sin que se pronuncie sobre las cuestiones realmente solicitadas.

El enriquecimiento injusto que alegó la actora tampoco puede ser apreciado, pues no se dan los requisitos que la jurisprudencia exige para poder apreciarlo. Existe una causa para el desplazamiento patrimonial del actor hacia SELENE de los 10.000 € por las gestiones realizadas por la inmobiliaria para la finalidad de poner en contacto a comprador y vendedor, para los que había recibido un encargo de venta y otro de compra, firmando el contrato de arras o señal para reservar el la vivienda objeto de compraventa y el precio acordado por ambas parte en este caso 185.000 €, tal y como queda reflejado en los doc. nº 1 y 4 de la demanda y 2 de la contestación de la inmobiliaria.

Tampoco puede apreciarse un incumplimiento de obligaciones por parte de SELENE, las testificales practicadas en el acto de la vista, Sr. Evelio , persona autónoma que colabora con la inmobiliaria para que los clientes compradores puedan obtener financiación y así poder cerrar la compraventa; la del Sr. Felipe , trabajador de IBERCAJA, entidad bancaria a la que acudió el Sr. Evelio para poder obtener la financiación; Sra. Carla y SRA Crescencia , trabajadoras de SELENE, personas todas ellas que intervinieron en esta operación, testificaron en el sentido de que se intentó por todos los medios obtener la financiación para el actor, pero sus condiciones personales, extranjero, y teniendo que obtener el 100% de financiación, impidió que se obtuviera la misma.

Es por ello que debe entenderse que tanto la inmobiliaria como el gestor colaborador de esta última realizaron todas las actuaciones a las que se habían comprometido para intentar obtener la financiación necesaria para la compraventa, pues no se puede garantizar el éxito de la misma en tanto que no depende de ellos sino de un tercero, por lo que las obligaciones como mediador y como buscador de financiación quedaron debidamente cumplidas, sin que pueda apreciarse incumplimiento alguno.

En consecuencia, el motivo del recurso debe ser estimado, revocando la sentencia.



CUARTO . Las costas, no se hará expresa condena conforme al artículo 394 y 398 de la LEC respecto de este recurso, y las de primera instancia se impondrán a la parte actora.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Estimar el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de SELENE INMOALCALÁ, S.L. contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de ALCALÁ DE HENARES en fecha cinco de junio de dos mil diecisiete , revocando la misma, absolviendo a la recurrente SELENE INMOALCALÁ, S.L. de todos los pedimentos de la demanda, con imposición de costas de primera instancia a la parte actora y sin hacer expresa condena respecto de las de este recurso.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, siempre que la resolución del recurso presente interés casacional , con cumplimiento de los requisitos formales y de fondo de interposición, y recurso extraordinario por infracción procesal, ambos ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, los que deberán interponerse ante este Tribunal en el plazo de VEINTE días desde el siguiente al de la notificación de la sentencia. No podrá presentarse recurso extraordinario por infracción procesal sin formular recurso de casación.

Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 €por cada tipo de recurso , previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito, el recurso de que se trate no será admitido a trámite.

Dicho depósito habrá de constituirse expresando que se trata de un 'Recurso', seguido del código y tipo concreto de recurso del que se trate, en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2580, en la sucursal 3569 del Banco de Santander, sita en la calle Ferraz nº 43.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.